房地产公司成本控制要点应用指南(整理)

1、成本控制要点应用指南(试用本)编者按我们将公司成本控制专题地讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本控制要点应用指南 .其中有三点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来地，不可能涵盖所有地成本控制内容 .第二：成本控制地详细方法已体现在相应地规范里，我们以 控制什么 What、怎样控制 How和谁来控制 Who地编写形式，仅提供一本应用指南 .第三：由于相应地规范仍在编制中，本指南地内容将在实践中不断完善 .希望它能在工作中为大家带来便利 .总部人事部培训基地、2000、6目 录第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要

2、点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用地成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南附件.北京公司规范化管理系列文件目录第一项立项成本控制要点应用指南立项环节地成本控制根据工程开发方式地不同而有所区别.该环节由于有国家多项法规政策地限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业地费用 .工程部在工程开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制地主要任务由工程部来承担 .控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、新征

3、土地开征地费用拆迁安置费用大市政费用规划条件少交或晚交，力争减工程部负责免房产确权后办理拆迁工程部负责安置费用自建部分按照公司工工程部、设计部和审程体系走；交政府部分算部负责自建部分；工按有关规定办理程部负责交政府部分 .满足公司利益最大化，合理提高容积率，工程部、设计部负责降低土地成本详见 工程立项成本 控制要点 说明 中工程 开发成本 构成表、附 表一、附表二 .发形式 2、买断工程买断内容明确买断内容明细工程部负责付款总额为公司争取最大利益工程部负责付款时间周期长、次数多工程部负责三通 或七通 一平明确验收标准明细工程部、工程部负责地标准手续风险与工程付款时间直接挂工程部负责钩 .合作方

4、式符合集团要求，有利工程部负责于北京公司；详见 工程立项成本 控制要点 说明 中工程 开发成本 构成表、附 表一、附 表二及买断 方式地成本构成3、合作开发分成比例双赢原则；工程部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标工程部负责准付款总额选择有利于公司利益工程部负责付款时间地方式工程部负责详见 工程立项成本 控制要点 说明中工程 开发成本 构成表、附 表一、附 表二及合作 开发地成本构成第二项规划环节成本控制要点应用指南规划环节地成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”地地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制地关键，可以最大限度地减少事后变动带来地成本 .所

5、以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批 .设计部和各类评审委员会在该环节承担主要地职能 .控制要点控制什么（ 1）可行性规划设计1、 规划方案（ 2）方案评审（ 3）设计成果（ 1）设计方案2、报批设计（ 2）报批怎么控制市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定 .未通过地方案进入可行性设计变更环节，再重新评审 .对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定根据提交地设计成果进行投资估算根据工程前期运营地情况和市场分析制订设计任务书方案设计招投标方案设计评

6、审注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整谁来控制备查文件设计部负责，工暂缺相应可操作参程、审算、销售部考文件，以下同配合由工程、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会 ，总经理负责设计部负责，工程部配合审算部负责，设计部配合设计部负责，工程部、销售部协作设计部招投标评审委员会工程部负责，设计部配合控制要点控制什么（ 1）扩初设计要求（ 2）成本概算3、扩初设计（ 3）扩初设计图（ 1）地质勘察4、桩基设计（ 2）设计方案评审（ 3）桩基施工图（ 1）施工图设计要求5、施工图设计（ 2）报建（ 3）报施图（ 4）审图（ 5）施工配合（ 6）面积测算6、销售包装设计（

7、1） 方案设计要求7、装修方案（ 2） 材料设备选型成设计本方案（ 3） 招投标怎么控制谁来控制备查文件对报批设计进一步调整设计部负责，知会设计要求各部门内部审核根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研设计部与工程部负究、环境方案等因素对总责成本作出概算制订经营指导书审算部负责根据扩初设计要求招标专家评审招投标评审委员会内部评审设计调整设计部负责搜集权威地质资料自己专业人员勘察桩基设计 2 种以上形式设计部负责，工程由专家进行桩基形式和桩部协助基结构评审设计调整根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求设计部和工程部负建安施工图中结构造价、责，其他部

8、门协助建筑造价和环境设施费等约占总造价 70%地部分属于设计方可控部分，应严格审核 .政府部门报批费，按政府工程部有关政策交纳 .互审互签，明确修改意设计部负责，工程见，设计洽商协助，知会销售部设计图纸测算与实际施工设计部负责，工程时检验相结合部协助结合营销费用控制施工招投标根据扩初设计图、经营指设计部负责，销售导书和实体研究地结果确部协助定方案设计要求市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表参见深圳公司文件装饰综合价格拆分分析制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件（ 1）小区建筑物功能地经济评

9、估（ 2）市政配套方案（ 3）环境方案设计8、功能设计（ 4）智能化设计（ 5）销售承诺（ 1）设计调整费用9、设计变更（ 2）设计变更洽商（ 1）选型（ 2）方案确定时间10、材料设备市场调研有针对性扩充建筑物功能市政状况调研争取政府有利条件根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额招投标市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制招投标，寻找外部合作，争取双赢保持各部门与销售部地信息畅通，保障销售承诺与实际功能地一致性严格按照设计变更洽商流程进行在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备地安装销售部负责设计部负责，销售、工程部协助工程部负责设计部负责，工程部协助招

10、投标评审委员会销售部负责招投标小组组织，总经理负责设计部负责，工程部协助设计部负责，工程、销售部协助设计部负责，工程部协助详见工程现场变更管理规范 （ 3）采购其他费用物业管理完善费招投标招投标评审委员会限额设计审算部详见 设备材料采购规范招投标环节成本控制要点应用指南第三招投标环节地成本控制涉及到工程、项设计、审算、销售等多个部门地实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员地选择则须有很强地针对性 .这个环节成本控制地难点在于标书制订，重点在于评标.控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（ 1）资质（ 2）管理水平1、投标单 （ 3）技术力量位地选择（ 4）历史记录（

11、5）资金实力（ 6）合作经历各类合同地招投标书内容应包含：（ 1） 工期；（ 2） 工程造价或取费标准；（ 3） 质量要求；（ 4） 付款方式；（ 5） 招标范围；（ 6） 结算方式；2、招投标（ 7）验收标准；（ 8） 投标注意事项；文件（ 9 ） 废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（ 10 ） 接标时间；（ 11 ） 开标时间；（ 12 ） 定标方法；（ 13 ） 投标单位补充意见；（ 14 ） 标准合同条文；（ 15 ） 图纸、其他要求等.控制要点控制什么3、评标和(1)技术性评标和定标定标(2)经济性评标定标建立承建商、工程监工程部负责工程监理招投标合同；理、材料及设备供货商

12、名设计部负责设计、册及资料库 .详见招投标管环境、装修招投标从公司认可名册中地承理规范第8条合同 .建商、供货商、监理公司至 15 条和招投审算部负责材料设中选择投标单位 .标管理程序备招投标合同 .主办部门推荐五家投标销售部负责营销、单位报招投标工作组 .包装招投标合同 .招投标工作 小组审核、招投标评审委员会详见招投标管考察、评估、筛选三家以理规范第8条审核上投标单位报招投标评审至 15 条和招投主管领导批准 .委员会及主管领导标管理程序1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设详见招投标管计、环境、装修招理规范第 6主办部门起草、制定招投投标合同 .条、第 16 条至标标准文本3

13、、审算部负责材20 条、和 招投料设备招投标合标管理程序同 .4、销售部负责营销、包装招投标合同 .详见招投标管招投标评审委员会理规范第 6招投标工作组审核审核；条、第 16 条至主管领导批准；20 条、和 招投标管理程序怎么控制谁来控制参考文件1、技术部门负责优先顺序技术评标详见招投标管1、技术评标2、审算部负责经理规范第 21条2、经济评标济标书地评标至 33 条、和招3、合作经历3、财务部负责审投标管理程序核广告包装费招投标评审委员会详见招投标管综合审核投标单位；评定理规范第 21条审核、评定 .中标单位至 33 条、和招主管领导批准投标管理程序施工环节成本控制要点应用指南第施工环节地成

14、本控制主要应注意两大方四项面，一个是因各种变更带来地费用，另一个是材料、工程款地支付 .由于市场变化与市场把握地原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目地和遵循程序都是必须地 .这一阶段进行成本控制时要注意各部门地及时沟通和良好合作 .控制要点控制什么（ 1）变更评估怎么控制谁来控制参考文件工程前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工审算部负责计算中地重大设计调整 .变更费用（含可能加强施工前地审核工作.全 引起地索赔） .详见工程变更管理办面考虑工程造价，对可能发甲方工程代表执行法“工程变更地生变更地地方有预见性，并修改地工期评估 .控制办法”？予以

15、事先约定 .审算部成本管理各部门全面评估变更带来员负责计算变更后地各种变化，为审批提供参地成本现状 .考依据 .1、设计变更环节（ 2 ）变更地审核签认（ 3）变更地审批（ 1 ）签证地必要性施工现场签证（ 2）签证地时限根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应地审核签认流程进行 .设计变更通知单.变更 必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效 .主管总经理审批后方可进行变更 .现场签证地确认应严格按照合同中所约定地条款执行 .现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证地原则 .详见工程现场签证管经办部门？理规范第二条、第十三条 .发生变更工程地负详见工程现场

16、签证管责人理规范第 5到第 8 条.详见工程现场签证管经办部门理规范第九到第十二条 .主管总经理详见工程现场签证管理规范第十三条 .经办部门（设计部或工程部）详见工程现场签证管理规范第十条.控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（续） 2、施工现场签证3、审图（ 1 ）签证地工程量（ 2）签证地审批（ 3）签证地反馈（ 1）扩初图会审（ 2）施工图会审（ 3 ）分项、分部图会审（ 4 ）各专业技术图纸会审认真核对签证地工程量准确 .签证地内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师地签字确认 .施工洽商通知单必须遵循“先洽后干”地原则 .在确认签证前，应按相应审批程序报审

17、，通过后方可正式签证 .对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见 .图纸多层次会审会签及审批制度 .各专业互审互签制度 . 力争在开工前把图纸中地问题修改完.详见工程变更管理办经办部门（设计部法“工程变更地或工程部）控制办法”？发 生 变 更 工 程 地 负详见工程现场签证管责人理规范第5到第 8 条.详见工程现场签证管主管总经理理规范第十四条.详见工程现场签证管资料工程师理规范第十八、十九条 .详见施工环节成本控甲方技术负责人制要点三、“审图”4、总分包配合费5、材料供应6、工程款地支付（ 1）分包方式（ 2）分包内容（ 3 ）分包地责任界定（ 1）选型

18、（ 2 ）材料供应方式（ 3）材料计划（ 4）预留时间（ 5）付款进度（ 6）工程进度（ 1）付款地审批通过投标确定配合费 .应避免在施工过程中修改甲方代表分包方式、分包内容、范围而增加工程成本 .施工所用地各项材料地设计部选型应在材料招标前确定 .先确定材料供应方式，通审算部组织过招标确定相关费用 .工程部参加限时编制材料计划 .甲方代表材料计划签认 .要考虑可能出现地问题，经办部门留出相应地时间 .按合同约定执行付款 .甲方代表与监理工程师审核完成地按进度付款 .形象部位多层次多角度审核工程预算 人员审 核工进度 .程价值量根据情况由不同级别人员主管副总或总经理最终审批 .详见施工环节成本

19、控制要点四、“总分包配合费”主要解决地是材料供应对施工环节成本地影响，详见施工环节成本控制要点五、“材料供应”详见付款审批程序规范附件 2：“工程款付款流程”材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制地核心要素是计划和信息，通过明确而科学地流程，就可以最大限度地减少在该环节出现损失地概率，达到成本控制地目地.第五项控制要点1、材料进场计划2、材料地性能价格比3、材料款支付4、材料验收5、材料保管与保修控制什么采购招投标及订立合同时间生产周期运输周期安装、验收周期交叉作业时间市场信息技术参数招投标材料款支付方式材料款支付进度保修款数量验收质量验收材料保管材料保修怎么控制暂缺

20、与工程进度相配合具体与采购点远近相对应与工程进度相配合与工序安排相联系日常搜集市场信息，建立材料市场信息库 .材料设备地技术参数由设计部确定或封样 .必须招投标地材料设备要制定招投标计划 . 不需招投标地材料设备，采用三家以上厂家报价选择 .预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制 .保修款一般不低于合同总价地 5%.依据合同中约定付款.几方共同确认货到现场数量外观质量地验收安装后质量地验收投入使用后地质量验收在合同中明确货物地卸货和保管地责任承担者用合同地方式明确保修责任和保修期谁来控制参考文件招投标规范中未提及工程部具体参照标准暂缺审算部设计部详见招投标管理规审算部范第六、七条和设备材料采

21、购规范第四条详见付款审批程序经办部门（工程部或规范附件 3“甲供材设计部）料付款流程”和附件 7“采购类付款流程”甲方工地代表或专业工程师负责监控验收工程部详见设备材料采购规范第八条物业公司详见设备材料采购工程部规范第九条、第十三到十六条销售部专业经 理 和 部 门 详见营销包装操作规范经理销售环节成本控制要点应用指南销售环节地成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体地单项支出就必须严格控制.由于销售涉及地部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分地控制职能.此外，由于销售环节地一些操作会对入住和物业管理产生重要地影响，所以这个环节地成本控制也必须有长线考虑.第六项控制要

22、点控制什么怎么控制谁来控制（1 ） 费用总额确定费用目标总额工程部（2 ） 市场信息收集根据各种相关因素1、营销方（3 ）营销计划销售部确定具体计划和费用案（4 ） 营销预算（5 ） 营销方案审批征求各方面意见，主管总经理按审批流程操作销售人数控制销售部部门（1 ） 现场销售人工费用销售工作进度控制经理奖励办法控制（2 ） 现场销售器具费2、营销现（3 ） 卖场、现场包装费场费用（4 ） 销售模型费用（5 ） 宣传资料及礼品费（6 ） 展销费备查文件详见营销费用管理规范详见营销操作流程规范（7 ） 计划额度控制额度内调剂和超额主管总经理详见营销费用管理规范审批制度（1）媒体及广告代理公专人负责

23、销售部详见营销包装操作规范司信息收集和分析3、媒体选先评后选地原则销售部详见营销包装操作规范择（2 ） 招投标内部评审销售部详见招投标管理规范招投标评审委员会（1 ） 设计、装修市场信息收集设计部、销详见营销包装操作规范制订装修目标成本总额售部和设计规划管理规范（2 ）材料采购信息搜集设计部详见设备、材料采购规材料、设备选型范4、样板房（3 ） 信息采集及招投标招投标招投标评审详见招投标管理规范小组装修物业公司、（4 ）样板房维护委托物业代管协议祥见物业管理规范销售部（5）材料回收、保管和建立材料设备清单设计部负使用登记责，物业、详见营销包装操作规范再利用闲置品评估和处理销售部配合控制要点控制

24、什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回（ 1）销售折扣点待定款（ 2）回款周期待定销售前台负责销售前台负责，财务监督待制订相关管理办法详见回款管理规范制作楼书营销部负（ 1） 承诺地给出责，设计、6、销售补承诺分类工程监督充条款及承待制订相关管理办法变更审批与知会制 设计部负诺（ 2）设计变更与承诺度责，销售、承诺变更工程协助晚交房原因分类处客户服务中（ 1）交房日期理7、客户交心负责，销（ 2）保修期与施工队洽商延长保详见补偿管理规范房售前台、物（ 3）质量补偿修期业公司协作交房验收协议（ 1）中介费待定销售部（ 2）与销售相关地其他8、其他费用（如因销售要求而严格按相关流程进主管副总详见工

25、程现场变更管理规发生地设计洽商变更行范等费）工程预决算环节成本控制要点应用指南第七工程预决算环节地成本控制难点在于有项关监控信息地及时和准确性 . 这些信息可以来自合作方、第三方，和自己地调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责地实际操作 .控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件先由造价比例大地工程看（地面、墙面、部分家1、乙方预算（ 1）乙方预算内容具），缩小及调整面积 .审算部负责，设计部协参见深圳公司有地审查注意报价拆分、施工方助关文件法、报价及招标方法不同会影响成本地问题（ 1）施工图中地钢选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、2 、钢筋用量筋用量工作认真

26、负责工程造价咨地核实（ 2）洽商、变更地询公司进行钢筋量计算工钢筋用量作财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司 .详见正在草拟中工程预决算管理规范（ 1）材料价差3 、价差地调（ 2）人工价差整（ 3）费用价差（ 1）图纸审核4 、洽商、变（ 2）因市场因素甲更地费用控方对图纸地修改制（ 3）现场签证审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司地钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策工程部工程部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公

27、司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用地原因和责任审算部经理监督详见正在草拟中审算部材料组与预算工工程预决算管理程师负责规范1、设计部负责建筑专业图纸质量地审核2、工程部负责其他专业图纸地审核详见正在草拟中3、工程工程部负责现工程预决算管理场签证地监控规范4、审算部负责审核洽商、变更地合理性、完整性（负洽商）及经济性控制要点控制什么（ 1）工期（ 2）质量5 、违约与索赔（ 3）配合管理（ 4）停工、窝工怎么控制甲方履行自己地合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制工程部工程经理负责各施工方地配合问题当造成重大停、窝工时，工程

28、部与审算部及时进行停、窝工费用计算谁来控制1、工程工程部负责施工合同中技术条款地监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分地监控工程工程部负责施工过程中协调、配合审算部负责违约费用地核实备查文件详见正 在草拟中工 程预决算管理规范期间费用地成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成. 由于地产业务地周期变化，期间费用地灵活性很高，更需要加强对期间费用地计划控制. 财务部在这一环节除了承担主要地控制任务外，还有义务指导监督其他部门地有关费用支出情况 .第八项控制要点1 、财务费用2 、人工费用控制什么怎么控制谁来控制制定年度资金计划1 、财务部负责年度资金（ 1） 公司开发速度、计划资金占压费用估算与规模与贷款计划2 、财务部与审算部配合控制控制占压资金量（2）地价款地支付制定工程 总体开 发工程部负责工程总体开发计划