某500强地产项目前期项目定位启动区建议

1、1地地產產項項目目XXXX地產地產XXXX區項目整體開發區項目整體開發- -啟動區建議啟動區建議肆肆2目標決定方向，戰略定位決定策略，專案的開發整體策略對專案整體開發起到至關重要的作用整体开发策略建議3项目的整体发展战略要素，要在中短期和中长期互融项目的整体发展战略要素，要在中短期和中长期互融中选准恰当的定位中选准恰当的定位市场大势市场大势土地属性土地属性客户属性客户属性竞争状况竞争状况中短期（2-3年）快速的城市发展期城市价值发展中多元化，中高端聚集主流产品机会面大中长期（3-5年）房地产的长期发展利好高新二期居住区客户层面变得多元化整体市场蓬勃发展项目前期（2-3年）：快速发展的时期，区域

2、价值度逐渐兑现，客户层面需求主流产品，应以市场竞争和客户真实需求为导向，利用区域发展提升价值，以自身价值创造市场。项目后期（3-5年）：高新區新兴发展区进入成熟阶段，项目的整体销售进入中期，以结合区域发展到情况，采用针对性的营销，在实现项目的价值和价格上，实现梯度增增长。在项目定位、营销关键的中短期，在以市场竞争为前提，抓住市场需求的核心需求和在项目定位、营销关键的中短期，在以市场竞争为前提，抓住市场需求的核心需求和房地产发展趋势，有效的整合项目资源、实现品牌结盟。房地产发展趋势，有效的整合项目资源、实现品牌结盟。发展要素发展要素4分析：整体开发策略，要顺应分析：整体开发策略，要顺应XXXX區

3、二期开发，与推动區二期开发，与推动城市价值提升的市政建设保持一致城市价值提升的市政建设保持一致1-2年（2010-2011）3-4年（2012-2013）5-6年（2014-2015）启动韋斗路、比亞迪大道、高新出口加工聚集区与本案契合度： 交通等市政设施及生活配套完善，高新区二期生活氛围逐渐成熟与本案契合度： 两带四区七园规模初具，与 沣渭新区互动，共建斗门工业园与本案契合度： 市政投资200亿市政投资300亿市政投资200亿项目启动应顺应以下条件项目启动应顺应以下条件高新區二期建设正式启动，提升整个区域价值。西太新區建設啟動，提升本地塊的價值建设区范围内农村拆迁完毕，不影响项目启动开发节奏

4、。首期启动区首期启动区二期启动区二期启动区三期完善区三期完善区整体开发策略整体开发策略5契合城市发展兑现的价值，项目分为契合城市发展兑现的价值，项目分为2-32-3年开发，实现年开发，实现“梯度增长梯度增长”2012年2012年2013年2011年整体开发策略整体开发策略契合城市开发带来的价值持续增长，梯度式组团开发，期期有期期有亮点，批批见效益，亮点，批批见效益，从而从而持续引领区域开发市场。开发：一期动工市政：韦斗路规划建设启动开发：二期建设市政：西太新区建设启动开发：三期建设市政：产业园基本建成、休闲区启动建设开发：四期建设市政：产业园投入运营，休闲区建成一期约一期约10-15万万A A

5、地块地块B B地块地块CC地块地块D D地块地块6类别类别时间时间产品线产品线市场亮点市场亮点驱动力驱动力规避市场风险规避市场风险价格预判价格预判一期2011年10月-2012年初高层、小高层高端产品线生活示范区高新新区二期建设启动，韦斗路改造开始借力城市发展规划，利用市场稀缺产品打开市场高层5800元/-6500元/；小高层7000元/-7800元/二期2012年上半年高层、小高层、公寓、商业高端产品线生活示范区西太新区初步修建，景观示范区建成捆绑市政建设，多元化产品组合推售高层6000元/-7000元/小高层7500元/-8000元/公寓6000元/-7000元/三期2012年下半年高层、

6、低密洋房、小高层整体形象多元产品韦斗路、教育配套套完成，实景会馆开放市政道路建设基本完善，社区整体配套跟进，地铁3号线线建成通车高层6000元/-7000元/小高层7500元/-8000元/四期2013年高层、小高层、低密洋房、公寓、商业城市商业地标建筑城市建设完善，社区基本成熟国家级科技软件产业园基本建设，成熟社区，压轴产品推出高层6500元/-7500元/小高层8000元/-8500元/公寓6500元/-7500元/后期开发根据城市价值兑现度，整体开发遵循后期开发根据城市价值兑现度，整体开发遵循“梯度梯度开发的价值增长开发的价值增长”模式模式整体开发策略整体开发策略7好的開始是成功的一半，

7、a good start is already half way to success啟動區開發策略8目标性原则Principle objectivesPrinciple objectives u快速提升本案项目的整体形象与品牌u为项目整体形象项目定调性u具有拉动和整合企业品牌的作用u聚集人气，确立市场和客户的信心u符合运作主体核心能力与资源条件u运作主体能够自主控制u与城市发展相契合，符合整体开发计划u有利于媒体传播，制造示范效应操作性原则Operational principles 备注：将项目的大规模开发建设与城市配套建设、市政道路建设等有效整合，实现项目发展与城市发展相契合发展之路。

8、启动区发展原则：启动区发展原则：9项目启动区，需要考虑市场竞争、形象昭示、项目条项目启动区，需要考虑市场竞争、形象昭示、项目条件等三大方面因素件等三大方面因素启动区三大策略考虑启动区三大策略考虑市场竞争市场竞争市场供应数量市场产品结构市场价值预判首期客户研判形象昭示形象昭示塑造区域价值展示企业创新体现项目创新展示生活情境项目条件项目条件市政建设力度投资推进速度地块内部拆迁开发条件程度户型面积配比户型面积配比启动开发面积启动开发面积整体形象建议整体形象建议创新形象展示创新形象展示启动区域选址启动区域选址10项目名称项目名称总建面总建面产品类型产品类型0909年消化量年消化量0909年消化速度年消

9、化速度20102010年推售量年推售量项目启动区入市时，将面临来自周边区域内的直面竞项目启动区入市时，将面临来自周边区域内的直面竞争，中高层产品面临一定的压力争，中高层产品面临一定的压力产品线供求分析产品线供求分析结论：结论：11分期规模的确定，必须充分考虑市场实现度分期规模的确定，必须充分考虑市场实现度项目整体规模较大，物业的开发要实现快速滚动；XX区2010年楼市销量约110万平米，占西安总销量的10%，中高端住宅单项目每年的走量为1540万平米/年。分期开发的规模和次序，必须符合梯度增长的需要分期开发的规模和次序，必须符合梯度增长的需要需要考虑同期各物业类型互补，形成多元的产品线，满足市

10、场需求，搭配销售以降低市场风险；需要考虑适在梯度推售推售节奏制造项目溢价；分期次序，需要考虑到项目周边条件的制约分期次序，需要考虑到项目周边条件的制约主入口的设置，受到地块和周围环境的限制，从而影响形象展示区的形成，需要对此进行区域形象再定位；启动区规模，项目整体分期充分考虑企业目标、市场启动区规模，项目整体分期充分考虑企业目标、市场需求、营销可行性与项目周边条件的制约需求、营销可行性与项目周边条件的制约启动区策略启动区策略启动区尽设置于昭示性好区域，通过市场较高形象的标杆物业，从而提升项目整体形象。项目各期尽可能包括各种物业类型，通过搭配推售，从而制造高价值物业的溢价。12参考楼盘物业类型年

11、销量月销售销售均价平均月新兴区核心区根据市场根据市场20102010年月均销售年月均销售1.8-21.8-2万万/ /月计算，在月计算，在20112011年全年销售期计算，年全年销售期计算，低密度洋房低密度洋房+ +高层面积高层面积=20-25=20-25万万mm左右左右根据根据XXXX核心区和新兴区典型楼盘综合分析，从而确定核心区和新兴区典型楼盘综合分析，从而确定本案首期启动区面积本案首期启动区面积启动区面积启动区面积13启动区锁定市场的主流客户，以低密度住宅树立标杆启动区锁定市场的主流客户，以低密度住宅树立标杆形象，以中高端产品形成明星产品形象，以中高端产品形成明星产品面积区间面积区间预计

12、均价预计均价预计总价预计总价100-1157500-8000元/75-86万120-1307500-8000元/88-97万1457500-8000元/108万小高层小高层面积区间面积区间预计均价预计均价预计总价预计总价60-856500-7000元/40-60万90-1156500-7000元/55-80万高层高层首期启动区推盘量：总面积约首期启动区推盘量：总面积约1010万平米，总套数约万平米，总套数约1700-18001700-1800余套余套中高端以市场主力需求为准，实现快速去化，回笼资金；中端产品进行搭配销售，实现走量。14根据地块特征，集合未来市政建设，本案启动区选根据地块特征，集

13、合未来市政建设，本案启动区选址方具有以下二个选择址方具有以下二个选择启动区策略启动区策略:A地块地块启动区策略：启动区策略：C地块地块启动区选择启动区选择1期期1期期15根据根据两两种启动模式选择，建议种启动模式选择，建议首先启动首先启动CC地块地块，树立市树立市场新形象，减轻资金压力场新形象，减轻资金压力对比内容方案壹：启动A方案贰：启动C资源展示资源展示无任何景观和外部资源无任何景观和外部资源无明显景观和外部资源无明显景观和外部资源边界界定韦斗路+比亚迪大道比亚迪大道+创汇路项目形象目标中高容积率产品，形象度低树立市场创新形象销售价格主流产品，价格受市场影响主流产品，价格受市场影响销售速度

14、公寓产品有一定的滞销性优势明显，具备一定的市场稀缺性后续开发价值后续开发价值后续开发价值较小后续开发价值较小保证保证B B地块开发，利用价值增长地块开发，利用价值增长前期投入前期投入大，公寓销售难点多前期投入较小，资金压力小道路现状利用韦斗路可到达，但道路现状差创汇路不是主要道路，昭示性较差商业价值实现集中商业极有可能返还村民后期商业实现价值高对区域价值影响无法最大化体现区域价值建立区域的新形象启动区选择启动区选择16启动模式启动模式启动物业小高层+高层+主题会馆+景观示范+景观中轴优势优势资源启动，奠定项目高端形象。所处位置覆盖了一类和二类居住区，易聚集人气，首期销售压力小；有效试探市场对于

15、产品的接受度。劣势政府对城改项目的政策干预综合各种因素，通过强势取势的启动区策略，一举奠综合各种因素，通过强势取势的启动区策略，一举奠定项目在高新的市场地位，形成核心竞争力定项目在高新的市场地位，形成核心竞争力强展示：打造核心展示区及样板强展示：打造核心展示区及样板产品展示区，树立形象产品展示区，树立形象 高占位：中高价值物业为主流高占位：中高价值物业为主流产品启动，吸引市场关注产品启动，吸引市场关注类别类别比亚迪大道比亚迪大道创汇路创汇路景观资源 交通流线 区域开发 社会配套 启动区设定启动区设定高端产品线高端产品线类别：小高层类别：小高层中端产品线中端产品线类别：高层类别：高层17 展示通

16、道和施工通路的问题展示通道和施工通路的问题 在展示通道和施工通路的问题上，要有效解决两者相冲突。 规避项目距离主干道较远的问题规避项目距离主干道较远的问题 项目不临城市主干道，影响客户对项目的感受。必须示范区必须要充分体现组团化、主题化，体现更强的参与感，让客户身临其境。 规避市政建设带来的不确定因素：规避市政建设带来的不确定因素： 要通过示范性的开发效应，以及主动参与市政建设的方式，从而将市政工程带来的影响减少到最少化。启动区开发的核心要求启动区开发的核心要求体现高新区在全省的经济地位体现高新区在全省的经济地位 融城市MALL、商业街区、城市公寓、中高端住宅为一体的高新区二期生活城，是高新区

17、绝对的高品质项目。体现项目整体高端定位体现项目整体高端定位 对奠定项目品牌形象起到决定性作用。因此，体验区要体现高贵、大气。凸显空间地产凸显空间地产企业品牌企业品牌 作为空间地产在高新区的首个奠基之作以及开创新人居的企业理念，示范区要将空间地产的实力、科技创新、推动区域发展、营造优质人居的形象予以鲜明的体现。启动区的开发要具备高起点：启动区的开发要具备高起点：启动区的开发要规避开发问题：启动区的开发要规避开发问题：18启动区开发定位：启动区开发定位：展示未來城市人居的示範區Show the next Habitat Demonstration Area of life Show the nex

18、t Habitat Demonstration Area of life 新高新全景畫卷，经济大都會版圖新高新全景畫卷，经济大都會版圖19动力引擎动力引擎1 1：示范效应会馆：示范效应会馆设置运动主题会馆，展示未来生活方式；设置运动主题会馆，展示未来生活方式；大量运用太阳能等科技元素，展示中冶的企业创新实力。大量运用太阳能等科技元素，展示中冶的企业创新实力。启动区形启动区形象策略象策略启动模式建议：通过启动模式建议：通过“主题会馆主题会馆+ +景观示范景观示范+ +联庭样联庭样板板”，塑造高价值感的城市展示面，塑造高价值感的城市展示面动力引擎动力引擎2 2：主题景观示范区：主题景观示范区设置生

19、活主题广场，塑造区域形象价值；设置生活主题广场，塑造区域形象价值；形成景观中轴，形成街区，给予客户以信心。形成景观中轴，形成街区，给予客户以信心。动力引擎动力引擎3 3：城市街区：城市街区率先启动联庭样板展示，展示高端形象；率先启动联庭样板展示，展示高端形象；以高端产品入市，提升项目整体价值。以高端产品入市，提升项目整体价值。启动区模式启动区模式20方向一：创汇路方向一：创汇路示范景观区示范景观区优u利于项目整个施工通路组织； u距离比亚迪大道较劲，有效拦截来自城内的客流u 道路状况良好，不受市政建设干扰劣创汇路不属于区域主干道，昭示性差优u有利于地缘性客户到达劣1、受韦斗路改造施工影响大2、

20、不易形成中心景观示范区启动区选址建议启动区选址建议外部条件有限的基础上，选择最外部条件有限的基础上，选择最佳线路动态佳线路动态方向二：方向二：韦斗路韦斗路示范景观区示范景观区启动区选址启动区选址21景观示范区打造打造开放、半开放、情景和专属四大空间开放、半开放、情景和专属四大空间，形成，形成“环环环相扣、景随步移环相扣、景随步移”的景观空间的景观空间启动区定位启动区定位销售中心22建议会所示范系统建议会所示范系统采用运动主题会馆，并充分运用科技技术，体现高质采用运动主题会馆，并充分运用科技技术，体现高质量生活方式量生活方式1241、会馆顶层上设置太阳能光板，提供用电；2、会馆走廊上设置太阳能系统3、会馆顶层设置温度计量器，提供温度指南。4、雨水收集系统5、中水处理系统3523公共示范效应：采用低碳技术，展示企业实力和创新公共示范效应：采用低碳技术，展示企业实力和创新太阳能发电太阳能运用风能运用示范效应示范效应24周边街区整治（北京星河湾） 要将周边的通路进行“认养”从而整体开发，形成整体统一形象和区域阻隔，与周边环境形成差异化。强化交通流线的组织、物业服务，营造高端形象。通过通过物业服务、形象昭示和接待体系物业服务、