中国养老地产

1、中国养老地产2013.11.23目录养老地产概念模式复合地产特征中国养老地产兴起的背景现阶段养老问题分析居家养老存在问题社区服务养老问题医疗养老有效结合现状展望国外养老产业国外的养老模式其他的养老模式中国养老地产2小组介绍养老地产的概念 我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业;是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、

2、福利性和高赢利性。中国养老地产3养老地产的模式 这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。中国养老地产4“养老地产”这样一种开发模式属于复合地产的范畴。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。中国养老地产5比如“地产 教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表;“地产运动” 就成了体育地产，以奥园为代表;“地产文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上

3、海田子坊、杭州之江文化创意园为代表而“地产养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。养老地产的特征一在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二对于住宅的规划设计要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。中国养老地产6养老地产兴起的背景 国务院于2011年12月印发了社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)，提出要在十二五期间“初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以

4、居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”。确立了以家庭和社区为核心，多方参与的社会老年照料服务发展思路。我国基本的养老方针就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，被称之为“9064”，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过社区照顾养老，4%的老人入驻养老机构集中养老，而养老地产属于机构养老这范畴。中国养老地产7现阶段居家养老及社区养老问题分析中国养老地产8中国养老地产9 中国传统崇尚家庭养老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存竞争和新型生活方式的出现，导致城市独生子女父母进入老年或成为高龄老人后，生活照料问题成为居家养老的难题。目前，我国

5、“四二一”型家庭已经成为社会细胞的主流，家庭养老功能已逐渐弱化。目前，大多子女都是双职工，他们追求个人生活空间，工作繁忙，而且需要照顾子女，负担已经很重，根本没有太多时间和精力陪伴父母照料他们的日常生活。另外，现在的年轻一代在追求现代生活方式的过程中，产生了对小家庭的偏好和对大家庭的淡漠，他们不是不想履行赡养义务，而是面对目前尚不规范的养老市场和中高端养老机构缺乏的现实问题，对在现代生活中如何尽孝感到困惑。居家养老存在问题中国养老地产10 目前大部分社区服务中心多数是当年的托儿所、敬老院、职工之家改造而成，在硬件上不具备复杂的医疗服务设施，空间不够、档次较低、功能单一，与老年人日益增长的物质文

6、化需求不相适应；在软件上也缺乏一套健全的经营服务管理团队来负责社区服务中心的日常经营工作。社区服务中心养老问题中国养老地产11 把医疗和养老结合在一起，对有病老人既养又医，医护养结合，有病及时治疗，无病康复养老，不需要反复跑医院，为家庭解决难题探索一种集“医、护、养、休”四位一体的全新养老服务模式，这就是研究新型养老地产的最初设想。问题提出在上述现实情况下，如何使老人的医疗、护理、养老休养实现有效结合中国养老地产发展现状在当前阶段，中国的养老地产从市场因素层面而言因以下几方面的原因而发展培育迟缓：中国房地产过热情形尚未消退，市场状况使得房地产企业增加投入做产品精细化设计的动力不足，养老地产对房

7、地产企业尚缺乏吸引力。养老机构或老年公寓盈利模式尚不明确，由于养老机构、老年公寓不能从出售产权获得收益，初始投入较大，需长期经营，在政策扶持未落实、养老机构抚老养老能力未获认同、老年人消费能力仍存疑问的情况下，民间资本仍在犹豫。全社会医疗资源严重不足，养老地产所需的重要的医疗资源和配套稀缺。当然最需要的仍然是国家政策的大力支持与相关政策具体措施的落实。中国养老地产12中国养老地产发展现状近年国内已经有一些开发项目在适应老年人居住需求方面做了大胆尝试与探索，尤其以一批远离繁华市区、将环境生态作为产品特色的住宅小区为主。如北京西郊的燕都世界名园，社区内医疗设施完善，并为全体业主建立健康数据档案、定

8、期上门体检；北京小汤山镇太阳城社区环境优美，配套大型社区医院，既能抢救、治疗，又具备健康咨询、安养功能；嘉兴江南太阳城拥有全龄化的社区配套设施，社区内融入老年建筑组团，拥有老年活动中心、大医院常驻小区门诊。这些项目多少带有政绩工程背景，动用到的行政资源远大于一般项目，其本身的成功很难推广，所以真正的老年地产项目到目前为止只有点，而没有面。此外，一些地区所做的机构养老扩张的试点并不成功，对养老地产的发展前景也带来一些疑问。以北京市40公里外的怀柔区为例，该区拥有公办养老机构17家，民营养老机构4家，但入住率并不高，到了冬天，供暖费用的增加甚至会导致部分养老机构入不敷出，不得不歇业。中国养老地产1

9、3中国养老地产发展现状不过养老地产的发展是大势所趋，国外的经验已经证明了老龄化必然带动养老地产的发展。近两年，越来越多的大型地产商、保险资金开始进入这个市场。如2010年底，万科高调宣布启动养老地产发展计划，2012年3月，万科地产推出其首个养老地产项目北京万科幸福汇。2012年3月，保利地产在北京举行品牌发布会公布下一个十年发展战略规划时，也宣布将在养老地产领域有所作为。2010年3月，泰康人寿保险公司成立全资子公司泰康之家投资有限公司，成为保险业首家养老社区投资实体。2010年底合众人寿在湖北武汉蔡甸区动工建设养老社区“合众人寿健康社区”。中国养老地产14中国养老地产展望毫无疑问，中国养老

10、地产未来一定有非常广阔的发展空间，现在的问题只是这个市场启动并迅速进入大跃进时代的那个时间点在哪里，就象整个房地产行业或者商业地产曾经的发展轨迹那样。 但同时，我们不得不看到现实的制约因素，归根结底，在这个不发达国家，在缺乏国家财政帮助的情况下，老年人的支付能力限制、拖延了养老地产的发展。 养老地产的发展需要国家政策的支持，国家财政的投入和政策扶持是必不可少的。同时，养老地产需要房地产业、医疗服务业、银行业、保险业共同进行创造性思维，提出在现有形势下可行的解决方案。中国养老地产15中国养老地产展望 养老型住宅建筑公摊面积大、建筑设计细节要求高、小区配套投入大，整体造价必然偏高，养老地产行业应做

11、更多工作来引导社会消费观念的转变。同时，养老型住宅如何借助电子技术帮助老人实现生活更便利更安全、如何与医疗资源紧密结合、如何充分发挥配套设施作用，这些都存在着很多值得研究的内容。 根据中国人口统计，1962年到1970年是1949年后中国三次生育高峰中最大的一次，这意味着，从2022年到2030年中国将进入一个老龄人口迅速增加的高峰时期。养老地产的黄金时代最迟在这个时期一定会到来。中国养老地产16国外的各养老产业经营模式、服务特点及借鉴之处中国养老地产17一、国外的养老模式二、其他的养老模式中国养老地产18完善的配套设施与功能区划分美国 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超

12、过80种以上。 代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理日本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。 代表楼盘：港北新城。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。 代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平

13、方米，为一位或两位老年人提供生活空间。一、国外的养老模式一、国外的养老模式中国养老地产19 从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容： 一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务； 另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。一、国外的养老模式一、国外的养老模式在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设

14、属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。中国养老地产20二、其他的养老模式二、其他的养老模式 异地养老、跨国发展养老产业在

15、欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。 欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在

16、开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。中国养老地产21二、其他的养老模式二、其他的养老模式 独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。在美国，社

17、会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。 目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。中国养老地产22二、其他的养老模式二、其他的养老模式 除此之外，美国政府和一些金