我在房地产开发过程中技术控制的一些做法我在房地产开发过程中技术控制的一些做法

1、我在房地产开发过程中技术控制的一些做法房地产开发公司，实际是就其本质上来说，应该是一个投资管理型的公司。那么说到技术管理，一般人就认为只要懂得操作从设计到土建施工及配套工程施工的过程就可以了，其实不然。一个房地产项目的技术管理，实际上应该贯穿在取得土地以前可研阶段一直到所建项目通过综合验收交由物业管理公司管理的全过程。本人从业房地产15年，对各个过程中的技术控制均有所了解并在管理过程中有自己的心得体会，现将我的各过程控制方法粗略做一概述，如有不妥的地方请指正，以便以后在工作中能够避免错误，更好的为资本负责。前期策划和设计阶段       大量的统计数据和

2、实践都表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资的可能性在80%以上，而工程施工阶段影响投资的可能性一般不会超过20%。所以，前期策划和设计阶段对于一个房地产项目来说，是最重要的一个阶段，也是最关键的。一、     取得地块以前按国家现在有的政策，土地的供给方式一律采取拍卖或者挂牌，所以开发公司应该进行项目的可行性测算，许多开发公司在这个阶段都忽视了技术方面的是数据，认为交给一家咨询公司或者评估公司进行测算就可以了，或者干脆根据经验来估计一下该地块价值多少来报价，给以后的开发建设造成了不少的隐患。本人认为，

3、在该阶段技术人员应做如下工作：1、和政府相关部门接触，了解当地的政策法规，职能分工，工作程序。并且了解各项政府的收费内容及标准。2、和当地的设计单位联系，了解当地设计标准，设计费用以及常见的设计形式，了解当地的主要地质情况和抗震强度等级程度。并且可以考察设计单位。3、和当地的有代表性的建筑公司接触，了解工程造价，各个建筑公司的技术水平和施工质量。有了以上的接触，技术人员对该地区的的各项技术指标应该说已经做到了心中有数，对于所获得的资料加以整理提供给开发公司的决策层，有利于可行性测算的准确性。本人在江苏省宿迁市的“绿洲豪庭”项目中，因为及时向董事会提供了以上的数据，股东在土地拍卖举牌叫价时心中有

4、数，最后取得了该地块。这项工作也只有技术人员可以完成。二、     方案设计地块购买以后，开发公司所要做的是项目定位，许多开发公司习惯将该项工作交由咨询公司或者策划公司来完成，本人的习惯做法是将该项工作交由规划设计单位来完成。这样做一方面可以节约费用，另外也可以让设计单位发挥出自己的主观能动性，做出来好的作品，而不是沦为绘图公司。并且由于项目定位和方案设计两个工作一起进行，节约了时间，也就节省了财务成本。在这个阶段，本人的工作方法是这样的：1.确定设计目标和方向，拟定招标设计任务书，由于需要对项目进行定位，所以要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚

5、至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。2.组织由上层领导、技术部门、策划部门、营销部门等对规划设计单位所做出来的各项方案进行比较和选择，根据本地的经济情况及市场情况确定方案（规划平面，外立面和户型）。 3.和政府的规划部门及设计单位进行及时的交流和沟通，以确保在方案确定以后可以及时通过政府的审查。4.在可能的情况下，完成扩大初步设计，确定结构方案。结构成本占到建安成本的40%至60%，而结构成本还常常由于策划及设计的好坏出现非常大的波动，因此结构方案的确定就成为这个设计阶段最重要的一环。本人在镇江“万潮永裕家园”的基础桩方案中因为采取了锚杆静压桩的结构形式，完全没有混凝土予制管桩的方便快捷，并

6、且造价偏高，给公司造成了不必要的损失。三、     施工图设计建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，但是应该注意到以下几点：1.通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程变更。同时通过招投标还可能选择到优秀的方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。2.实行限额设计。施工图设计的优劣将直接影响建设费用的多少，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心

7、中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。我在江苏宿迁的“绿洲豪庭”小高层的项目中，要求设计单位将造价控制在1100元/m2，设计单位在设计结构上做文章，充分考虑现浇内墙和砌块填充墙的合理搭配，这样可以满足设计对结构形式的要求，同时经过计算又降低了工程造价，严格把工程的建安成本控制在了1080元/ M2。达到了限额要求。3.开展价值工程的应用。上面所说的小高层的项目，由于结构要求，基础设计深度为3.5米, 为了利用深基础，本人建议增加地下室。而当初为

8、了节省投资，未考虑建地下室，通过利用价值工程进行分析、测算，在这种深基础的情况下，建地下室增加的建安成本为200元/M2，但是公司通过销售地下自行车库所获取的利润远远超过了这个数字。4.加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。5.要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。房地产项目施工阶段施工阶段分为招投标阶段和施工阶段的一         项目招投标阶段的技术控制建设项目在

9、施工图设计审查完成以后，就是工程项目的招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。通过招投标开发商择优选择建筑施工单位和材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度都有至关重要的作用。    1、要求对参加投标的施工单位资质进行严格审查。在众多投标单位中择优选出几家符合条件的企业进行重点考察，必要时对其企业实力和已完成的项目进行实地考察，做到知己知彼，心中有数。同时要求中标单位具有足够的施工技术能力和经济实力,它不仅使中标企业自身的生产经营实现高效、优质、低耗，也使他们能够有实力在工程造价上给开发商合理的优惠。    2、要严格掌握工程

10、项目招投标条件，认真编制科学的工程招标书，招标书条款应严谨、准确、全面，工程中标价及相关费用应尽量包死，少留或不流活口。要编制好标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限，同时应反复审查标底水平的合理性是否在投资控制的范围内。    3、合理低价中标。房产企业对项目的“合理低价”应做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竟标。目前正推行的建筑安装工程“无标底招投标”，对于业主方来说并不能把它理解为真正的“没有标底”，业主应对项目建安工程造价成本随时掌握好。    4、确定中标人后，合同条款的签定应严谨、细致，工期应合理。尽量减少甲乙双方责

11、任不清日后扯皮的现象，以中标价为基础，通过谈判协商确定合同内容和合理工期。有关责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。二.加强工程项目施工各环节的管理控制在工程施工阶段，由于施工图设计已经完成，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。具体到项目施工中，从技术应用角度上讲，图纸会审作为施工准备工作中的首要环节，可以使施工人员领会设计意图，减少施工图的错误，提高工程质量，确保工程顺利进行。技术交底的目的是使施工人员对工程技术要求做到心中有数，以便科学地组织施工、安排进度，同时简化施工图中的难点和要点，做到简洁明了。施工组织设计有利于科学合理地确定施

12、工方法、选择施工机具、安排施工顺序。因为施工方案不同，工期就会不同，所需的施工机具也不同，因而所发生的费用也不同。因此，抓好施工技术，很大程度上可以避免项目施工中在时间上的浪费，可以节约劳动力，提高生产效率，降低不必要的浪费。    1、抓好合同管理，避免工程索赔。在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效的控制，针对目前某些施工单位采取“低价中标，索赔赢利”的工程承揽方式，作为业主方就是要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要变更，以减少不必要的工程费用开支，避免投资失控。另外对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时反索赔，

13、使工程项目成本得到有效的控制。    2、加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。 就是把工程技术管理与成本控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去，保证项目管理目标的实现，提高工程项目的投资效益。本人在工作中一般注意以下以下几个方面的工作：   a)加强施工现场的施工管理人员、工程技术人员的经济观念和素质教育，培养他们实事求是的办事作风，在积极协助监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约投资的重要性。   b)尽量减少设计变更。首先应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容。一般情况下不允许设计变

14、更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续进行下去。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表，业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。c)严格现场签证管理。现场签证是工程建设过程中的一项经常性的工作，许多工程由于现场签证的不严肃性，给工程结算带来了非常大的麻烦，甚至给业主方带来了不少的经济损失，这方面的教训是非常多的。严格现场签证管理首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，不仅做到随到随签，还要做到签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个数字都要严谨准确，签证内容必须与实际相符，签证的内容不能超过应签证的范围。验收和移交    验收分为阶段性的验收和整体验收,无论那种验收,作为技术管理人员,都应该按当地的验收标准整理好所有必要的资料,并且进行自查验收,把问题解决在验收以前，确有把握以后方可进行。在该期间应该加强和政府的沟通,并且要协调好政府各职能部门的关系。另外，针对项目本身，要处理好设计，施工，监理，施工等各单位之间的关系，精诚合作，为验收通过做好一切准备。    移交的关键是