宁波东部新城核心区地块项目

1、2016.6TIANHUA +宁波东部新城核心区以东片区A3-1、2、3、4#地块项目概念规划方案宁波东部新城核心区以东片区A3-1、2、3、4#地块项目概念规划方案CONTENTS01基地解读02项目愿景03规划测算04规划方案05地库设计07备选方案08附录项目区位| 宁波SITE LOCATION宁波,世界第四大港口城市,长三角五大区域中心之一长三角南翼经济中心2016年东亚文化之都宁波地处东南沿海,位于中国大陆海岸线中段,东有舟山群岛为天然屏障,北濒杭州湾,西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞,南临三门湾,并与台州的三门、天台相连。宁波人文积淀丰厚,历史文化悠久属于典型的江南水乡兼海港城市“海

2、上丝绸之路”东方始发港其中宁波港被国际港航界权威杂志评为“世界五佳港口”宁波东部新城核心区以东项目概念规划设计THE NEW EASTERN CITY PROJECT NINGBO TIANHUA天一生水海定波宁书藏古今港通天下城市背景| 宁波BACKGROUND“湾”老外滩“园”月湖公园 “岛”三江口“阁”天一阁 01基地解读在书藏古今、港通天下城市环境下基地具有哪些优势?基地位于盛莫路与宁穿路交叉口距离地铁站0.5公里距离宁波老城中心8.9公里交通便利可达性强紧靠宁波市新政府处在东部新城黄金位置盛莫路站基地福庆北路站宁波市政府宁波老城中心SITE 盛莫路地铁站宁波市政府TRANSPORTA

3、TIONCITY PLANNING上位规划以东西、南北“十字”轴线布局的中央走廊与绿色生态走廊构筑形成水与绿的城市架构生态走廊东侧明湖地区,是以居住生活为主的发展区适度发展、配建一定的公共设施以完善功能充实、丰富区域特色宁波标杆性豪宅(泊璟廷、宁波中心、雅戈尔明洲半岛集聚在东部新城豪宅引领之下成为宁波人公认的城市核心高端居住区居住价值属于城市一线水平公园里一期(20000元/维科东院(19000元/东方一品(23000元/保利印江南(20000元/雅戈尔明州(25000元/银泰城(12500元/宁波中心(30500元/泊璟廷(40000元/COMPETITION宁波东部新城核心区以东项目概念规

4、划设计THE NEW EASTERN CITY PROJECTNINGBO TIANHUA楼盘位置:宁波江东区百丈东路与海晏南路交叉口物业类型:普通住宅建筑类别:小高层,高层容积率:2.0面积:100-170产权:70年绿化率:35%开发商:宁波保信置业有限公司总户数:共730户均价:23000元/平米 保利印江南楼盘位置:鄞州区鄞州大道物业类型:普通住宅建筑类别:小高层,高层,别墅容积率:2.0面积:130-400产权:70年绿化率:35%开发商:宁波鸿程置地有限公司总户数:共1068户均价:25000元/平米 江山万里楼盘位置:宁波江东区百丈东路物业类型:普通住宅建筑类别:小高层,高层,平

5、层容积率:1.6面积:100-140产权:70年绿化率:35%开发商:宁波雅戈尔新城置业有限公司总户数:共1050户均价:30000元/平米雅戈尔明州基地解读| 周边竞品COMPETITION明湖基地解读| 景观分析LANDSCAPE明湖居住区沿岸将是宁波政府重点绿化工程已建成大东江公园、体育公园、东部新城市民广场等景观资源是地块主要导向航拍现状图基地水系明湖公园A3-3-1#A3-1-1#A3-1-2#A3-2#02项目愿景地处新城黄金位置、景观资源绝佳的大东江畔需要一个什么样的改善社区?华丽一英里是芝加哥城市东岸密歇根大街的一段,在芝加哥河以北。是芝加哥的富人区,世界级的购物天堂。 源起&

6、#183; 芝加哥华丽一英里CHICAGO RIVERWALK区位对标| 芝加哥CHICAGO华丽一英里芝加哥河滨河公园密歇根湖宁波东部新城核心区以东项目概念规划设计THE NEW EASTERN CITY PROJECT NINGBO TIANHUA城市级滨湖公园LAKESHORE GARDEN 密歇根湖畔千禧公园 CASE STUDY高格调滨水步道RIVER WALK 滨水步行道+滨水生活理念CASE STUDY 高品质花园景观PARK LIVE 围合式中央绿地+私属公园小景芝加哥的千禧公园是一处备受赞誉的艺术、音乐、建筑和景观设计中心,从这里可以眺望到湛蓝的密歇根湖面上星星点点的帆船,品

7、味着在现代化都市中的一点闲适。ARTISTIC SPIRIT高文明艺术气质雅致的街区+人文艺术配套芝加哥 Aqua Tower 外立面由玻璃幕和每层略有不同的波浪形阳台组成,整体呈现出水面涟漪的效果,非常高雅壮观。高科技生活方式DELUX LIVING STYLE高品质住宅+精品配套设施案例分析CASE STUDYLAKESHORE EAST |CHICAGO芝加哥华丽一英里宁波明湖第一湾黄金地段景观资源河湾步道森林园景高价值居住岛LAKESHORE EAST |NINGBOWHAT WE HAVE WHAT WE CREATE 打造宁波的“芝加哥式”滨河景观第一改善型宅邸高品质配套群将“港通

8、天下”和芝加哥的开放精神融入河滨公园 中“明湖湾” 将水乡文化融入高价值居住岛中 “湖心岛” 将东方韵味精致景观融入水木园景中“水木园” “钟书阁”将“书藏古今”的血液注入建筑体量中 效果图03规划测算为了打造真正高价值的明湖第一湾我们的规划从测算开始东部新城A3-1-1#地块用地面积:32991建筑面积:72580.2容积率:2.2建筑密度:30%限高:80M东部新城A3-2#地块用地面积:50290建筑面积:110638.0容积率:2.2建筑密度:30%限高:80M1、2两地块容积率可平衡,但不超过15%基地解读| 用地设计条件CONDITIONS东部新城A3-1-1#地块用地面积:329

9、91建筑面积:72580.2容积率:2.2建筑密度:30%限高:80M东部新城A3-2#地块用地面积:50290建筑面积:110638.0容积率:2.2建筑密度:30%限高:80M东部新城A3-3-1#地块用地面积:67787建筑面积:130151.04容积率:2.4建筑密度:30%限高:80M东部新城A3-3-1#地块用地面积:567787建筑面积:130151.04容积率:2.4建筑密度:30%限高:80M基地解读| 2.2-2.4容积率下的产品搭配CONDITIONS纯高层社区高层资源均衡化高层高低配形态用地高溢价多元化社区低、多层、洋房资源最大化园景地块园景地块,适合布置高层大户型产品

10、临街地块适宜布置高层、小户型产品街角适合布置 商业办公基地解读| 土地价值分析VALUE ANALYSIS滨水地块适宜布置联排、多层产品河湾宜布置高溢价产品建筑面积住宅建筑面积货值高层159194.00183218.2041.66洋房叠拼20832.00类别墅3192.20 建筑面积住宅建筑面积货值高层145008.00183648.0042.58洋房叠拼33600.00类别墅5040.00建筑面积住宅建筑面积货值高层153030.00183450.0041.97洋房17820.00叠拼类别墅12600.00建筑面积住宅建筑面积货值高层121500.00183218.2043.32洋房3476

11、0.00 叠拼24960.00类别墅1920.00A1(高层+叠拼+联排A2(高层+叠拼+联排A3(高层+洋房+联排A4(高层+洋房+叠拼+联排形态较A1好,货值较大经济价值较低货值最大经济价值较低A 轮: 优化方向多种高溢价产品的比较规划测算CACULATION建筑面积住宅建筑面积货值高层100058.20183218.2043.97洋房83160.00叠拼类别墅建筑面积住宅建筑面积货值高层102578.20 183218.20 43.86洋房80640.00叠拼类别墅建筑面积住宅建筑面积货值高层103698.20183218.2043.81洋房79520.00叠拼类别墅建筑面积住宅建筑面积

12、货值高层104258.20 183218.2043.78洋房78960.00叠拼类别墅B1(高层+洋房B2(高层+洋房B4(高层+洋房B3(高层+洋房B 轮: 优化方向高层加洋房形态最优,货值较大优化B1高层形态优化B1洋房形态货值最大,但形态较差建筑面积住宅建筑面积货值高层84662.00183218.2045.01洋房943760.00叠拼类别墅4180建筑面积住宅建筑面积货值高层88172183218.2045.09洋房87606顶复2600类别墅4840建筑面积住宅建筑面积货值高层97230.00183218.2044.74洋房77608顶复4200类别墅4180.20建筑面积住宅建筑

13、面积货值高层97710.00183218.2045.45洋房67328叠拼4200.00类别墅4180.00半岛2005600半岛1604200C1:在B4上增加沿河景观联排,提高溢价和项目品质C2:(在C1基础上洋房顶层跌落,产生高溢价顶复户型C3:在C2顶部继续跌落增,加顶层复式比例C4(在C3基础上置换景观半岛产品,增大套型面积C1C2C3C4C轮: 优化方向追求更高溢价深化方向C4:货值:45.45亿产品配比面积占比溢价计算半岛2005600 3.06% 1.6倍半岛1604200 2.29% 1.5倍景观联排4180 2.28% 1.6倍高溢价顶复4200 2.29% 1.5倍洋房6

14、7328836.75% 1.2倍高层9771053.33%1倍 方案名称方案一(商业在西北侧方案二(商业在西北侧方案三(商业沿街均匀布置方案四(商业在西南街角 产品类型高层+洋房+叠拼高层+洋房高层+洋房高层+洋房住宅总建筑面积(m2130151.04 130151.00 130150.80 130150.00高层总建筑面积(m2109767.04 117047.00 111753.00 82620.00 高层占比84.34%89.93%85.86%63.48%高层均价22000220002200022000高层总价(亿24.1525.7524.5918.18洋房总建筑面积(m215680.0

15、0 47530.00 洋房占比12.05%36.52%洋房均价2640026400洋房总价(亿 4.1412.55叠拼总建筑面积(m24704.00 12096.00 18397.80叠拼占比 3.61%9.29%14.14%叠拼均价275002750027500叠拼总价(亿 1.29 3.33 5.06类别墅总建筑面积(m21008.00类别墅占比0.77%类别墅均价28600类别墅总价(亿0.29估计项目总售价(亿29.58 29.37 29.65 30.72 总价排名3421产品配比 面积占比溢价计算洋房475336.52% 1.2倍高层8262063.48%1倍货值:30.72亿04规划方案如何通过清晰的规划逻辑找到形态与