世联六安城南镇裕南西路与312国道交口西南地块前期发展策划中

1、项目机会论证市场客群研究住宅市场研究土地市场研究购房目的分析客户购房目的分析六安市城市化进程处在快速发展阶段，外出打工人口不断地回归，年轻人首次购房的刚需需求强烈，比例占将近五成比例，改善型需求购房者也在逐步的增多，投资市场处在发展中。通过现场访谈，有相当一部分客户短期会给子女购房，购房地点愿意选择在城南。首置需求为主导，有一定的投资需求。客户购房社会和产品敏感性分析客户对产品关注因素分析客户对产品配套需求分析从客户购买住宅产品决策因素重视程度来看，居住环境、地理位置、社区配套位列前三；从客户对产品配套设施需求度来看，小区运动场所、休闲广场、小区医疗机构位列前三。客户户型与面积需求分析客户户型

2、需求分析客户面积需求分析客户户型需求集中在二室二厅至三室二厅，以三室为主流，对面积的要求在80-110之间的之间。本案应在考虑客户需求基础上，做出差异化，提升竞争力。客户未来购房时间分析客户对产品物业类型需求分析调查中的八成客户均会在一至二年或两年以后有购房的打算，刚性需求仍非常旺盛，对本案发展具有利好；将近九成的客户仍倾向接受多层和小高层物业。客户购房时间与物业偏好分析客户取得房屋信息渠道分析调研客户群体分析客户购房信息获取与调研客户群体分析通过朋友介绍和现场包装的渠道来了解楼盘信息的相对占有很大的比例，项目后期营销应注重口碑传播的作用。口碑很重要购房客户年龄与家庭年收入分析调研客户年龄段分

3、析调研客户收入分析客户主要为中青年人群，购房需求比较强烈；调研客户家庭年收入很大一部分在5-11万之间，对房屋购买能力是非常强的。客群研究总结购房目的：首次置业占绝比照例，达46%，市场刚性需求旺盛；置业因素：环境、地段、配套、价格成为选择主要考虑因素；需求配套：运动场所、休闲广场场等是社区配套首选；产品需求：80-120平米二室及三室产品是市场主流需求产品类型；刚需旺盛，工程面临良好外部环境，但工程开展仍应坚持产品随主流，造亮点，打造优越园林景观以及高附加值产品，提升社区品质，以满足客群需求！PART3 工程整体定位建议优势 Strength劣势 Weak紧邻区政府，行政中心提升区域价值临近

4、312国道、105国道，扼守南部门户，交通条件良好 规模中等，可打造区域精品项目 华凯公司企业实力保障 项目处于待发展区域板块 项目周边环境一般，商业配套不足，缺乏生活氛围，对项目价值提升具有抗性 项目尚无可借用独特自然资源。SWOT分析住宅定位思考/城市层面城市价值：区域性核心城市，呼唤更具浓郁都市感的城市形象，本案开发应站在更高的城市开展形象层面审视！通过前面分析，工程规划、交通、产业、产品价值共同作用工程定位方向。住宅定位思考/工程层面工程价值：五大核心价值，奠定工程塑造高尚名宅根底规划价值城市发展重要节点未来城市增长极交通价值皖西交通枢纽紧邻区域交通干道产业价值区域产业中心城市商贸物流

5、市场核心项目价值高性价比产品优越园林景观城市高尚名宅条件已经具备城市价值区域性核心城市合肥经济圈重要成员住宅定位思考/工程层面工程开展：工程需打造区域标杆乃至全市明星产品，在品质、形象上提升，寻求市场整体突破以及企业品牌树立。六安 都市菁英标杆生活社区六安市标杆居住社区引领都市品质生活的新浪潮再造六平安新生活模式 新都市主义美学生活，将从这里起航住宅整体定位主题形象定位品味风格生活 在自家阳台看六安未来工程客群定位根据对市场客群的梳理分析，比照本案条件，我们对普通改善型客群特征进行描述。 他们年龄在30-40之间，家庭和事业已根本取得成功。工资月收入2500-4000元左右，小有储蓄，局部有车

6、； 他们是这个城市的企事业单位的普通管理者或者职员、普通公务员、小私营企业主、小生意者，代表城市主流，他们对事物有自己的理解和判断； 他们是三代同堂或者三口之家，家庭结构已经趋于稳定，生活进入正常轨道，开始有自己的新的生活目标； 他们已经融入城市生活，但慢慢已经不满足现有生活，希望在生活品质上得到改善； 他们希望能有新的居所，90-110平米三室最好，90平米以下两居也能接受。他们是：城市品质生活追求者工程客群定位根据对市场客群的梳理分析，比照本案条件，我们对普通首置型客群特征进行描述。 他们年轻有活力，家庭和事业都处于起步阶段。工资相对较低，但仍有剩余； 他们是这个城市的新进入者，或者在这个

7、城市学习，他们对新鲜事物充满了兴奋； 他们有自己的家庭作为后盾，但大都尚未组建属于自己的新家庭； 他们渴望融入城市生活，希望能够在城市有一处自己的港湾； 他们不希望自己的港湾很大但要温馨，70-90平米两居太好了，70平米小一点也可以。他们是：现代城市生活向往者营业主、个体户等企事业单位管理人员及投资者核心客群重要客群偶得客群客群定位产品面积段需求舒适两房、小三房、三房两房 小三房、三房 舒适三房、四房品质感、性价比，面积附送，舒适性等品质感，舒适性，丰富配套，优越景观，大气立面风格优越资源及产品品质，能体现身份的社区环境及配套住宅产品定位/物业类型确定方案名称方案一：小高层、高层/高层方案二

8、：高层（小高层）+多层关键驱动因素小高层、高层产品在保证容积率的前提下，可以将社区的舒适度做得较高紧密的产品线梯度纯小高层客户群体差异小需要解决纯小高层产品创新高层+小高层+多层多层提高社区品质高层实现户型创新产品线梯度跨越较大多层与高层的客户群体差异性比较大需要解决多层和高层的产品创新本工程容积率意味着可以做纯小高层社区,也可以做高层和多层混合的产品形态。本工程住宅适合开展高层(小高层)与多层混合物业，以高层为主，辅以多层、小高层；且可适当布置局部公寓产品，以丰富工程产品线。考虑到六安市场现状,基于竞争及工程整体定位,提出本工程的户型建议:考虑到控制风险和工程造势的要求，建议前期以市场主流:

9、以80-90平方米两房、90-100平米2+1房为主，局部100-110平米三房，适当搭配局部大户型产品；工程后期加大100平方米以上户型的体量，利用产品性价比和价格优势吸引品质改善型客群置业；配置局部大面积户型120-140平方米，满足少量特殊需求群体；建议做1房、2+1房、3+1房，并且在局部观景视野佳的位置可以考虑布置花园洋房，实现产品品质的提升。产品类型房型面积（M2）配比一房1房40-605%二房2房70-8015%2房80-9015%2+1房 90-100 25%三房3房100-11020%3+1房110-12012%四房4房130-1608%说明：工程产品定位以符合市场主流客户群

10、体需求为导向，以中等户型为主流产品，通过偷面积及组合户型设计拓宽目标客户群体。考虑到六安市场现状,基于竞争、工程整体定位及客户需求,提出本工程的户型建议:住宅产品定位/物业户型建议PART5 工程开展策略建议整体开展策略启动区开展策略开展战略/战略目标设定结合工程自身情况，工程开展战略将逐步由“区域领导者向“市场领导者华美转变。领导者姿态区域领导者市场领导者作为区域新开发工程，本案面临区域南洋现代城形象标杆、水岸名城价格标杆、南洋现代城规模标杆等内部竞争，工程入市之初将以领导者姿态出现。随着工程整体推广的深入，工程整体形象得以确立，产品品质得到市场认可，工程在区域内部的整体竞争力得以提升，工程

11、区域领导者地位得以确立。工程形象、品质深入人心，以及工程内部景观的逐步呈现，社区配套的逐步完善，工程品质名宅的市场地位得以确定，完成向市场领导者的华美转身。开展战略/整体策略首期占势，形象为先，全面超越区域竞争对手持续竞争，产品发力，塑造全市产品典范标杆后期拔高，提升溢价，企业品牌树立利润实现根据对工程的理解以及工程背景情况，工程整体开发思路建议如下。开展战略/开发思路 开发节奏：把握区域开展趋势和节奏，滚动开发，各分区开发面积根本均衡，产品方案动态调整； 土地利用：根据工程开发用地价值以及形象塑造需要，规划布局多层、小高层、高层等物业形态； 产品打造：本着分散风险及满足市场多样化需求原那么，

12、打造丰富产品线，提升产品整体附加值，强化竞争力； 形象展示：工程以整体形象启动为先，随着配套、园林景观的呈现，由形象展示向品质展示转变，最终确定市场形象标杆、品质标杆！工程开发思路PART5 工程开展策略建议整体开展策略启动区开展策略启动区策略/形象策略形象为先，以强势形象占位市场，奠定市场竞争根底形象策略售楼处展示系统户外广告传播系统园林实景系统借助售楼处平台，利用声光电灯现代技术，全方位展示工程园林、配套等全景，刺激吸引客群。首期强势的广告宣传，利用好户外广告造势，尤其是工程周边皖西大道、安丰路以及佛子岭路段。工程首期开发及完成局部园林景观，以实景园林吸引、打动客群。样板房体验系统打造样板

13、间，以产品实景展示工程品质。启动区策略/产品策略主流产品入市，百变完美户型，超高产品附加值赠送，以性价比引领市场。目前市场多层物业逐步稀缺，工程以前期以多层花园洋房为主导，搭配局部小高层、高层物业，可提升工程整体市场竞争力，有利于工程前期树立形象和市场影响力；物业形态小高层、高层为主多层为辅 产品设计 随主流 造亮点 控总价产品设计以市场主流面积段为主，控制在80-110平米左右，二房和三房，局部2+1等组合房型；花园洋房面积适度增加；产品应打造为六安产品典范，提高产品附加值，实现产品力提升；在价格方面尽量实现总价控制，降低首期工程置业门槛。启动区策略/园林策略建议启动区打造局部园林景观，以实

14、景园林吸引市场关注，到达提升形象，促进销售目的。案名推荐华凯一品 华凯：表达开展商品牌； 一品： 表达工程的品质、形象，同时表达档次定位特征；备选案名华凯公馆PART6 工程规划布局与产品建议规划布局建议工程产品建议华邦锦绣华府 用地布局规划建议/案例分析n平面布局：整个规划依势呈南北四个住宅组团，东西两个商住分区的格局。n空间形态：小高层三面环绕，多层安居其间令小区形成北高南低的天际线效果。名称数量单位占地面积 22.66万总建筑面积42万容积率1.25（一期）绿化率38.85%n经济技术指标： 华邦锦绣华府 n商业布局 沿解放南路与佛子岭路交口分布的封闭式大型主力商业。 沿解放路是大体量体

15、验式风情开放性商业LIVING-MALL欧洲风情不夜城； 沿社区内主干道分布的开放性兼景观型与泛会所概念式内街；n优势分析： 有效的延长了商业的沿街面； 使人流长时间的停留； 弱化市政道路对居住的影响； 使地块的商业价值最大化。用地布局规划建议/案例分析解放南路佛子岭路体验式开放商业概念式内街封闭式大型主力商业御景湾 n平面布局：板塔结合的布局方式，南北通透， 且有效提高容积率。绿化率高，营造出倚水而建、梧桐环绕的美景社区n空间形态：9栋新古典主义高层建筑林立的气势大盘 用地布局规划建议/案例分析区域位置：瑶海区区政府 名称数量单位占地面积6.13万总建筑面积25.7万容积率4绿化率48%n经

16、济技术指标：用地布局规划建议/案例分析 1、沿街商业多采用沿街、集中结合的模式。 有效的增加了商业的沿街面； 弱化市政道路对居住的影响； 2、物业类型多采用多层、小高层高层组合布局模式，充分利用内外景观资源， 形成开合有致的空间形态； 3、小区景观多采用集中景观，或利用现有景观进行改造，强调景观的均好性。 小结：规划布局的原那么 创造高层次的邻里交流平台，着力打造入口、大堂、园林、会所等共用空间。“共享性”原则 区内外景观空间的渗透（如架空首层）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园）“景观渗透”原则客户更注重在精神层面的要求，符合他们精神特质的规划主题要贯穿于整个规划设计。重视建筑立

17、面、园林等对规划主题的体现，打造出差异化、高品质的产品。“规划主题”贯穿原则“均好性”原则强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免影响其他户型的窗前视觉效果。同时保 证日照、朝向的均好“价值最大化”原则规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。用地布局规划建议/规划布局原那么用地布局规划建议/规划空间布局形态通过建筑楼层的上下错落，为小区营造层次丰富的建筑天际线；规划空间布局形态用地布局规划建议/物业分布建议住宅物业： 地块东南1区布置多层、小高层花园洋房，2区布局小高层、高层，3区布置高层。商用物业： 3

18、12国道布置底商，裕南西路布置独栋商业。物业分布建议123保存原地块的地形加以修整，改造成为局部中心景观，表达公共位置的价值感。沿线性景观主轴布置硬质广场、室外健身场所、叠水等中心景观节点。景观节点因为本地块方正，建议中央做大面积的中心集中式景观，同时建筑之间布局小面积组团景观，使得融为一体，并与简洁大气的建筑形象取得一致。中心集中式景观构图各组团景观，如小型景观绿地、室外健身场、儿童乐园等都沿景观轴线向组团内部渗透，提高了住宅景观的均好性，同时也让景观具有了很好的参与性。各组团景观轴线、节点中心景观用地布局规划建议/景观设计建议以中央景观为核心的发散型景观布局。类别层数数量（）住宅花园洋房（

19、6+1）F（8+1）F12%小高层11F20%高层24F63%公寓32F5%用地布局规划建议/各物业类型比例住宅物业类型比例PART6 工程规划布局与产品建议规划布局建议工程产品建议工程物业功能解析工程开展需明晰住宅物业、商业物业在工程中的关系及相互促进关系，对工程及各物业的开展及定位均具有指导意义。住宅物业商业物业 商业效劳于住宅，到达经营成功； 住宅依赖于商业，实现价值再提升。 主从关系： 主体功能，优先考虑； 功能价值：工程利润来源，企业品牌提升的载体。 主从关系： 配套功能，次要考虑，必要时需为住宅物业让步； 功能价值：完善工程及片区配套，促进住宅价值提升。 工程开展应以住宅为考量主体，以优化布局、提升产品附件值为主要出发点； 商业物业的设置应附属于住宅，并应考虑市场风险，适度发挥地块商业价值。工程物业功能解析对于住宅各类型物业产品而言，在工程中亦承担不同功能，实现不同价值。洋房产品小高层高层品质标杆，在工程高品质根底上进一步提升工程整体品质。价值标杆，创新型产品，工程前期主要的利润来源。形象标杆，平衡容积率，营造