长实房地产公司项目成本控制分析

1、南 阳 理 工 学 院 本科生毕业设计（论文）学院（部）： 经济与管理学院 专 业： 财务管理 学 生： 李 睿 楠 指导教师： 杜 金 柱 完成日期 2015 年 5 月南阳理工学院本科生毕业设计（论文）长实房地产公司项目成本控制分析Analysis of project cost control of the Chang ShiReal Estate Company总计： 毕业设计（论文） 16 页表 格: 6 个插 图： 0 幅南 阳 理 工 学 院 本 科 生 毕 业 设 计（论文）长实房地产公司项目成本控制分析Analysis of project cost control of t

2、he Chang ShiReal Estate Company 学 院（部）： 经济与管理学院 专 业： 财务管理 学 生 姓 名： 李 睿 楠 学 号： 1103215008 指 导 教 师（职称）： 杜金柱（讲师） 评 阅 教 师： 完 成 日 期： 2015年5月 南阳理工学院 Nanyang Institute of Technology16长实房地产公司项目成本控制分析长实房地产公司项目成本控制分析财务管理专业 李睿楠摘 要我国房地产业虽然发展仅有十几年的时间，但发展速度较快，为我国经济发展做出了巨大的贡献。但就目前行业发展现状看，我国房地产的发展还不够成熟，房地产企业未来可持续发展

3、前景堪忧，对于房地产企业来说，如果不注重自身的管理，继续采用之前粗放式的管理模式，就很难在激烈的竞争市场环境中取得成功。本文研究的重点是从项目成本控制的相关理论和概念出发，以长实房地产公司XT项目为例探讨该项目运用项目成本控制的过程，并重点对该房地产项目成本控制方面存在的问题进行探讨，针对出现的问题提出相应的解决措施和建议，并得出相关结论。通过本文论述，以期对我国其它房地产企业在成本控制管理方面有一定的理论和实践指导意义。关键词 房地产；项目成本；成本控制；措施Analysis of project cost control of the Real Estate CompanyFinancia

4、l Management Major LI Rui-nanAbstract: China's real estate industry development is only about a dozen years of time, but development speed faster, made great contribution to the economic development of our country. But in the present development of industry, the development of real estate i

5、n China is not mature enough, real estate enterprise in the future sustainable development outlook is grim, for real estate enterprises, if they don't pay attention to their own management, continue to use before in vulgar management model, it is difficult to succeed in the fierce competition in

6、 the market environment.Focus in the study of this article from the related theory and concept of project cost control, in order to take a real estate company XT project as an example to discuss the project using the project cost control process, with emphasis on the real estate project cost control

7、 problems were discussed, aimed at the problems put forward the corresponding solutions and Suggestions, and relevant conclusions. Through this paper, in order to our other real estate enterprises in cost control management has certain theoretical and practical guiding significance.Key words：Real es

8、tate; Project cost; Cost control; measures 目 录引言11.1 成本控制的概念及内容21.2 成本控制的主要方法21.2.1 全面成本控制21.2.2 绝对成本控制21.2.3 相对成本控制21.3 项目成本控制的原则与构成31.3.1 项目成本控制的原则31.3.2 项目成本控制的构成32 长实房地产公司项目成本控制32.1项目背景与概括42.2 项目成本控制状况42.3 长实房地产公司项目成本估算和预算52.3.1 长实房地产公司项目成本估算52.3.2 长实房地产公司项目成本预算63 长实房地产公司项目成本控制中存在的问题与原因分析83.1 长实

9、房地产公司项目成本控制中存在的问题83.1.1施工阶段成本控制的认识偏差83.1.2成本控制人员管理培训不足83.1.3忽视施工阶段成本控制，风险控制意识薄弱93.1.4 忽视工程项目工期成本的管理和控制93.2长实房地产公司项目成本控制原因分析93.2.1 人员控制方面因素93.2.2 材料控制方面因素103.2.3 成本核算方面问题104 长实房地产公司XT项目成本控制优化措施104.1 完善控制环境104.2 注重人才培养104.2.1 提升自身综合素质104.2.2 健全人才引进管理机制114.3 建立成本责任制114.4加强施工阶段成本管理114.4.1 降低工期成本114.4.2

10、优化施工方案124.5 完善成本费用控制124.5.1 材料费的控制124.5.2 机械费的控制124.5.3 人工费的控制125 结论与展望145.1结论145.2展望14参考文献15致谢16引言随着我国经济发展转型，房地产行业作为经济发展的领军行业在当今经济环境中也发生很大变化。近几年国家连续出台一系列宏观调控房地产政策，从以限购、限贷、限价等为手段的房地产市场调控，到如今房屋登记政策的出台，无不彰显国家对房地产企业的改革力度。同时企业间竞争日益激烈，领军企业与中小企业发展两极分化，特别是中小房地产企业在管理中疏于对成本管理的认识，使得项目成本实践过程中存在许多问题。因此，项目成本管理应作

11、为中小房地产企业在该行业中立足的重中之重，如何在日渐激烈的竞争环境中积极把握国家宏观政策，抓住企业项目成本管理问题所在，找到针对企业现行规模的科学成本管理方法，成为提升企业核心竞争力的根本。而房地产行业高度依赖资金链的弊端也妨碍其可持续发展的前景，房地产企业想要提升自身的可持续发展能力，就需要不断完善管理，特别是引入项目成本控制方法来促进企业的可持续发展，是提高房地产企业管理水平的核心。因此，本文通过分析长实房地产公司XT项目的项目成本控制现状，对该项目在成本控制过程中出现的问题提出改进措施，促进XT项目成本的有效控制，降低长实房地产企业的项目投资成本，为企业未来发展奠定基础，同时通过对XT项

12、目成本控制案例的分析，对促进中小房地产企业的项目成本控制的发展有一定的借鉴意义。1 项目成本控制理论概述1.1 成本控制的概念及内容成本（Cost）属于商品经济的范畴，是商品价值的一部分。它是指进行生产经营活动或为达到一定目的，而付出或应付出资源（人力、物力、财务等）的价值牺牲，可以用货币单位来计量。成本控制（Cost Management）属于企业管理的一部分，是指在充分保证产品质量的基础上，将企业全体人员充分动员并组织起来，对企业生产经营过程中的各个环节（如成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等）进行更为科学合理的管理，力求在最小消耗的情况下取得最大的生产成果。成本控制具有增产节支的作用

13、，它不仅可以加强企业的经济核算，改进其管理结构，还可以进一步提高企业的整体管理水平。企业成本控制的内容主要包括成本预测，成本决策、成本计划、成本核算、成本分析、成本的考核与奖惩。企业成本控制是将这些内容进行有组织、有计划的整理、核算、分析、判断、处理以及考核的过程。企业成本控制在企业的发展中有着重要的作用和意义。1.2 成本控制的主要方法 1.2.1 全面成本控制全面成本控制指对企业生产经营涉及过程中发生的全部成本、成本形成全过程、企业内全体员工参与的成本控制。企业的全面成本控制是对企业成本涉及的各个方面的控制，需要企业根据自身情况，通过调查，分析，研究，制订出可行的成本管理体系，从而对企业成

14、本进行研究，得出相关成本分析报告，实现企业效益最大化。 1.2.2 绝对成本控制绝对成本控制是指把成本支出控制在一个绝对的数额中的一种成本控制方法。其主要方法是，标准成本控制和预算控制。 1.2.3 相对成本控制相对成本控制是企业从产量、成本和收入三者的关系控制成本,从而增加企业营业利润的成本控制方法。通过相对成本控制，一方面可以了解企业在多少销售情况下收入与成本的平衡，另一方面可以知道企业利润最高点时企业的具体销售量。因此相对成本控制是一个动态的客观的方法，在对成本进行实地考察的基础上，从长远性性出发，以企业可持续发展为目标实现的可行成本控制。1.3 项目成本控制的原则与构成 1.3.1 项

15、目成本控制的原则项目成本控制主要遵循四个原则：（1）遵循领导推动原则。一个房地产项目涉及到诸多环节和多个部门，如果仅仅依靠组成项目的各个基层领导牵头管理，那就很容易让这些部门形成一个个的信息孤岛，起不到管理的作用。所以一般房地产项目都会有最高企业领导作为牵头，并成为这个项目的总负责人。然后通过领导来组织相关的部门来制定相应的预算指标，从而进行控制。在这个过程中引导房地产项目的各个部门制定和完善成本控制体系，并推动这个控制体系的完善和实施，从而实现全员参与，并实现成本控制目标。（2）遵循全员参与的原则。在项目成本控制过程中，控制的核心自然是对所有的员工。那么只要对员工管理到位，那么就能够搞好项目

16、成本控制的实施。既然是对员工的管理，就需要让每一个员工都能够积极参与其中，并认识到项目成本控制的重要性，从而让他们在实际的项目实施的过程中能够以成本控制的思想进行工作。（3）明确成本控制目标和责任。由于房地产项目规模相对较大，整个成本控制过程相对复杂，所以在控制上就要通过层层剥笋式的将整个项目的各个实施环节进行解构，从而细分成每一个可以量化的控制指标，而后将这些指标再根据相应的责任部门进行明确，通过这种通过微观的控制，来实现整个项目成本在宏观管理的实现。（4）遵循控制内容和层次的一致性。要想实现宏观上的项目成本管理，科学合理的控制体系就显得尤为重要。而这个体系除了从细节方面能够做到一一对应，而

17、且还要从管理层级方面和管理内容做到一一对应。不同层级的管理人员能够拥有对应的控制权限，从而实现项目控制整个过程的可控性和可执行性。 1.3.2 项目成本控制的构成根据房地产项目从立项到实施再到竣工阶段，可以将项目成本划分五层，从而构成一个完整的项目成本体系。第一是策划阶段的成本。这个阶段的成本主要包括了项目评估、立项招投标管理费用，合同管理费用以及土地费用等。第二是设计阶段的成本。当房地产立项之后，就需要根据合同要求进行技术设计，从而为施工单位提供设计方案，在这个过程中主要就是设计费用和勘察费用等。第三就是采购成本。这是房地产项目成本构成的最大一部分，主要涉及到建筑工程的原辅材料成本。第四就是

18、项目实施成本，主要包括了设备、人力资源以及能源方面的成本。第五就是竣工阶段的验收成本，这个阶段除了在管理上的成本之外，还包括可能存在的返工成本，一般而言，返工成本都会在项目设计规划中留有部分，通常是项目成本的5%左右。2 长实房地产公司项目成本控制 2.1项目背景与概括长实房地产公司XT项目位于涿州开发区，与涿州市中心广场相距3公里，交通方便，环境优美。长实房地产公司XT项目总住户约为726户。另外该项目还配置地下车库600个，为了完善社区的基础设施的配套，周边还配置了运动建设器材和广场，并在周边建设了幼儿园，这个项目从2010年开始立项，2011年动工，建设周期为2年，整个项目的容积率达到了

19、1.18，其绿化率达到了38%，建筑设计年限为50年，耐火等级达到一级，抗震等级能够达到7级。2.2 项目成本控制状况长实房地产公司XT项目建设项目的成本构成主要包括了前期费用以及建设安装工程费用、公共设施陪同以及市政基础设施等较大费用之外，还包括一些不可预见的费用和管理成本及商业银行贷款费用等。前期的费用包括了通水通电以及相关的规划设计费用，咨询费用和建筑方案设计费用、相关政府文件的费用等。另外还包括了环境费用。其中设计费用和小区建筑面积和规划面积大小有着密切的关系。面积越大费用就会越高。而建筑安装工程费用则主要有下面几个方面，首先是土建工程费用，根据当地的在2013年的物价水平，土建费用约

20、在1032元每平米。然后就是监理费用，根据当前市场标准监理费用约为每平方米8.5元。另外还包括质量监督费用和可能出现的变更费用等。另外市政基础设施费用则包括了供电、供水和环境费用，以及其他的道路绿化等费用，还有就是公共配套的费用，比如小区的电子监控、体育广场的建设费用等。其具体的费用科目主要如表2-1所示。表2-1长实房地产公司XT项目成本科目表一、地价二、前期费用1、规划设计费2、地址勘察费3、沉没费用4、三通一平费三、建设工程费1、建安工程（1）桩基础工程（2）基坑支护及土方（3）门窗工程（4）主体工程（5）外墙饰面及涂料（6）防排烟及消防工程（7）空调工程（8）燃气工程（9）发电系统及高

21、低压配电（19）三表抄送（11）电梯工程（12）人防工程（13）智能化系统工程（14）电话工程（15）数字电视费（16）外墙保湿工程（17）放水工程2、室外工程费（1）给排水工程（2）绿化、道路工程（3）弱电管网管道（4）照明及电力工程（5）市政电网引入工程（6）体育广场和健身设施四、配套工程费1、中小学校2、市政道路3、幼儿园4、其他五、政府规费六、销售费用七、管理费用1、业务招待费2、职工薪酬3、资金占用费4、办公费5、物业前期介入费6、公用设施专用基金7、样板房、售楼处装修8、空置房管理费9、查丈费10、其他不可预见费用2.3 长实房地产公司项目成本估算和预算 2.3.1 长实房地产公司

22、项目成本估算对于长实房地产公司XT项目的成本估算主要从下面三个方面开展：其一就是到涿州房地产市场收集相关资料，获得基准定价，比如房地产行业涉及到的瓦工、木工、水电工以及小工等日工资水平，然后再收集相应建筑材料的成本价格，根据这些资料制定相应的资源预算文件，同时还要考虑到涿州当地的土地价格，在这个项目中，土地价格就达到了12亿元。其二要对长实房地产公司XT项目成进行工作结构分解，对涉及到每个环节的工作以及成本估算进行合理性的分析和说明，同时还要进一步明确预算的定额配置。其三要制定长实房地产公司XT项目的进度规划，当然这个规划要施工单位和需求单位进行协商，并根据设计要求和方案共同确定，涉及到的内容

23、主要包括了项目完成标准、时间等。因为房地产在合同中一般限定交房期限，超过规定的日期范围则很可能产生滞纳金，因此如果超期延迟交房就会导致巨额的成本，所以时间对于房地产企业来说，也是控制成本的关键要素。表2-2就是长实房地产公司XT项目完成时间估算，而项目成本估算则如表2-3所示。表2-2 长实房地产公司XT项目时间估算表项目任务计划时间前期规划2010年到2011年主体工程2011年5月到2012年10月水电、智能安装2012年5月到2013年1月后续装修和环境施工2012年12月到2013年5月表2-3 长实房地产公司XT项目成本估算表 单位：万元成本项目项目估算成本一、地价125000二、前

24、期费用1200三、建筑工程费65000四、配套工程费750五、政府规费650六、开发间接费7000七、销售费用1500八、预备费用1000九、预控成本合计202100 2.3.2 长实房地产公司项目成本预算要想搞好项目的成本控制，预算的精确性与否是一个非常关键的环节，因为这是为项目成本控制的前提。在长实房地产公司XT项目的成本预算方面，主要是根据项目施工条件以及项目材料成本、人工成本和设备成本等要素进行预算，其中原料成本之一就包括了地价，根据表2-4所示，仅仅地价就占据总价格的52%，建筑工程费用则达到了32%，两者相加就几乎是工程总造价的84%以上。不过地价成本没办法控制，不过对于剩下来的4

25、8%的成本，其成本控制则显得尤为重要，表2-4是长实房地产公司XT项目费用除地价的预算表。表2-4 长实房地产公司XT项目预算表项 目总费用73950万元设计3000万生产费用主 要材 料钢筋30000万水泥14590万砂石料10040万人工费用8950万不可预见费用375万公用设备6995万通过表2-4分析知道，XT项目成本费用的主要在生产制造费用方面，其中钢筋、水泥、砂石料等占到了绝大多数，因此，在成本费用控制过程中需要重点加强对主要材料的费用控制。表2-5 长实房地产公司XT项目施工机械设备表及成本费用序号机械或设备名称型号数量国别制造年份成本费用（万元）1

26、挖掘机SC-10062中国20081002塔吊DQ3062中国2008153提升机HY-7062中国2009204钢筋切断器GQ-40A12中国20095.55钢筋弯曲机GW-40A13中国201036钢筋调直机IJM1-312中国201137电焊机SBX-35028中国20094.58振捣器YZN-90-262中国201129砼输送泵搅拌机、装载机YFM-10082中国20122010电渣压力焊UN-10013中国2012411龙门架37米68中国20121612砂浆搅拌机JIL35062中国20101113自卸汽车13035中国2008814原料运输车福田22中国20101014经纬仪J6

27、型6218712中国2011215水准仪DS3-Z32中国20112注：表2-5中所示为项目设备每日租赁，折旧，损耗等成本。表2-6 长实房地产公司XT项目劳动力计划表工程阶段按工程施工阶段投入劳动力情况基础阶段人数（人）主体阶段人数（人）装饰阶段人数（人）安装阶段人数（人）司机20203015钢筋工35010000木工150801000架子工5050800预埋电工2020200预埋水暖工020200抹灰工001500油工00860安装电工0800108安装水暖工092095电焊工40352020维修工20404020机手20203030小工301606030从表2-6看出，木工、钢筋工、架子

28、工、小工是项目大量需要的人力，关系到项目质量其成本不能一味压缩。对于抹灰工，水暖工等在项目不同阶段才增加的人力，可通过施工进度合理安排人员，降低时间拖延造成的成本浪费。3 长实房地产公司项目成本控制中存在的问题与原因分析3.1 长实房地产公司项目成本控制中存在的问题3.1.1 施工阶段成本控制的认识偏差项目经理主抓工程进度，把工作重心放在业绩上，认为工程进度加快了，利润也上去了。而在施工阶段成本管理和控制方面，几乎从未注重。主要体现在以下几个方面：施工项目成本管理是一个管理的全过程，目标成本的实现是通过施工生产过程和施工生产组织共同实现的。成本目标的实现主要实现人员是生产人员，而并不是会计师。

29、很长一段时间，一些企业管理者所提及的成本管理思想，是财务部门管的事，一些项目经理认为工程项目成本管理责任的主管部门是成本管理部人员或财务人员，最终造成的结果就是一个技术人员只负责技术和工程质量，工程人员只负责施工生产和工程进度，材料管理是负责原材料和检查采购，发放工作。它看起来像劳动，明确职责，职责分工明确，但是如果生产人员为了赶在最后期限完成工程而盲目增加施工人员和设备，将不可避免地导致工程成本提升，浪费劳动力成本；如果技术人员对相关技术数据把握不准确，必然导致材料和技术费用的增加；如果保证工程质量的技术人员，一味的执行那些可行但不经济措施，将使成本增加。因此，财务人员是成本管理的组织者，而

30、并不是成本管理的主体，不走出这个误区，成本管理必将是一句空话。3.1.2 成本控制人员管理培训不足（1）员工职业生涯发展体系不完善员工的职业生涯对员工的长远发展是非常重要的，许多员工选择企业的重要原因就是相信在这家企业能够有一个很美好的职业规划，有效的职业生涯规划体系，不仅能够为员工树立远大的目标，让员工为了达到自己的目标而积极努力的工作，同时，也正是有了完善的职业生涯体系才能让员工具有更强的企业责任感和更高的忠诚度，从而能够更加强有力的吸引和留住核心员工。但是在XT项目里，个人职业生涯发展体系建设不健全，许多都只是停留在纸面上和口头上，实际行动几乎不存在。（2）员工培训投入不足在XT项目决策

31、者对培训工作不重视，而是认为企业给核心成本管理员工花钱做了充分的培训，结果员工的翅膀硬了，这也就为跳巢奠定了基础。但是纵观几乎所有企业的核心员工，在自身价值得到体现，且同知识水平和经验阅历不断提升相比，薪资待遇放在其后，核心员工更加愿意通过积极有效的培训不断提升自己的业务能力和综合素质。3.1.3 忽视施工阶段成本控制，风险控制意识薄弱长实房地产公司作为公司法人企业，在决策执行中却并未真正形成公司法人治理结构，在实际工作中，“内部人控制”现象普遍，监事会在行政关系上受制于董事会，难以发挥监督作用，因而施工阶段成本控制监控薄弱。XT项目成本内部控制管理的基础不稳，企业的管理者对建立成本管理制度不

32、够重视，更多的是有章不循，实际问题实际解决，使管理制度流于形式，企业成本管理失控现象严重。同时，企业管理层在风险控制意识方面也存在不足，表现在管理层过多关注企业盈利，而对企业成本管理风险关注较少，如每月月初的月度例会上，公司管理层将重点分析在如何提升工程进度，而对企业成本管理的问题分析较少，即使是出现了风险问题，也是让相关部门充当“消防员”的角色，去将问题解决，后续的问题总结也不够重视。3.1.4 忽视工程项目工期成本的管理和控制工期成本是指为实现工期目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。企业实际施工中因各种不可抗力造成的各种工期延期势必造成工期成本的大幅提高，从而对企业项目总体成本造

33、成影响。而长实房地产企业领导层对项目工期并未严格要求，造成下面分包经理对施工进度控制不严，工程进度不合理，增加大量额外成本。 3.2 长实房地产公司项目成本控制原因分析3.2.1 人员控制方面因素长实房地产公司XT项目实施过程中没有加强对工作人员的管理控制，从而导致了有些员工态度不端正，工作不认真。监督机制不完善，造成在项目的施工中发现较多的问题。另外在成本分析方面，虽然用一系列方法对工作进行了分解，但是在成本控制目标责任方面，还是不够明确，所以效果不显著。另外对施工的预算环节同样执行存在着差异，一些分包的项目存在一边预算且一边施工的问题，因为项目总体规划相对较大，其实在设施第一期工程时才规划

34、第二期，导致了部分工程一边施工一边预算的问题。这样就很难对具体的施工环节的成本进行有效控制，因为预算和实际的成本之间很难把控，而且就算知道了亏损现状，也很难找到具体的原因所在。之所以出现在项目运行过程中成本失控问题，和管理人员的整体综合素质相对缺乏有着一定的关系，因为他们的管理水平在明确目标采用因素分析法时，就不够完善，采用挣得值法又由于数据采集不够准确，也容易出现一些判断上的问题。同时管理人员在工作上没有做到位，不能让工作人员有积极性，同样也导致了预算精确度不高。3.2.2 材料控制方面因素材料控制问题则主要体现在领用和材料的入库以及来料检验和退库方面存在着一些细节方面的问题，通过实际调查发

35、现，虽然在材料管理方面长实房地产公司也建立了相对完善的管理制度，并完善了供应链管理制度，但是在实际执行中，材料的浪费问题以及质量问题时有发生。在材料浪费方面主要体现在一些工序环节外包给施工单位时，采用的是包工不包料的策略，这样施工单位往往对原料不进行节约导致材料的浪费，而在材料的质量方面的问题，一方面是来料检验的力度不够，另一方面对供应商的管理力度不够导致。还有就是在仓库管理上，没有对材料进行定点定位的管理，没有对材料进行编号存储，导致存放的随意性，而这种随意性就容易产生原料丢失问题。3.2.3 成本核算方面问题主要体现在成本核算中的预结算员在分析成本时，并没有进行严格详细的分析，存在着一定的

36、表面化，有的成本核算过程还没有将进度计划融入其中，从而导致分析的结果和实际结果存在着很大的差异，这样就给项目管理人员对问题的解决造成很大的困扰，很难提升管理效率。4 长实房地产公司XT项目成本控制优化措施4.1 完善控制环境企业内部控制环境的完整决定内控制度下各部门的运行，因此提高企业项目成本控制首先应从环境入手。认识公司现有控制制度缺陷，并逐步改善现有制度对成本控制的不利影响。部门间分工明确，有效联系，职权独立，形成有效的职责分工、相互制衡的机制。强化内部监督，建立健全内部审计制度，让监督规范化、轨道化，为内控环境保驾护航。内部控制应当建立在员工共同认知基础上，只有当企业中的每一个员工观念趋

37、同，目标统一，成本管理与控制才能更有实效。企业应定期对员工进行内控知识的教育，加深员工成本控制管理制度观念，明确内控条例在员工当中的约束力。只有内部控制环境完善，企业其他制度才能得以实施发展，企业才能更加稳定规范的运行。4.2 注重人才培养4.2.1 提升自身综合素质企业成本管理人员作企业项目成本控制的主导，在项目成本管理风险的防控和控制降低成本中起着关键性的作用，因此，加强企业成本管理人员的管理，提高成本管理人员综合素质对健全企业成本控制体系有着非常重要且直接的作用。在对企业成本管理人员综合素质提升过程中，首先要对其思想方面进行教育，从思想上重视成本管理风险管理在企业经营管理过程中的重要性；

38、其次就是在具体的培训措施方面，可以通过“引进来”或者“送出去”的培训方式加强财务人员的培训管理，所谓“引进来”是指企业通过引进具有较深资质的成本管理管理人员对企业财务人员进行培训，“送出去”是指对部分优秀的成本管理人员可以通过送到优秀企业或者学校去深造的激励方式提高员工提升自己综合素质的积极性。4.2.2 健全人才引进管理机制任何企业的经济效益、社会效益的实现和提升都是在优秀员工的努力下实现的，这一点在企业管理人员队伍里形成了共识。企业要赢得发展，就必须注重才在引进，管理，培养上的投入。企业人才招聘是吸纳和保留优秀成本管理人才的开始，因此抓好人才招聘这一重要基础，才能吸引更多企业成本管理人才。

39、同时通过应聘过程增加企业威信度，加强应聘人员对企业的认同，员工日后的忠诚度希望增高。企业在人才管理上要大胆任用，加强绩效管理，在培养上注重人才长远发展，找到适合企业前景与企业共进退的优秀人才。 4.3 建立成本责任制企业成本管理不是一个人的管理，而是整个企业从上到下的责任承担和控制。加强工程项目的成本控制，首先要在企业员工中树立强烈的成本控制意识，这一过程不是员工的自觉行为而是从项目运作体制和管理机制上加以保证。目前项目成本面对的主要问题是项目经理和项目负责人人的利益与风险不对称，权力与义务的不对等使得有的项目经理在享受大量权力时却承担很小的风险，而工程的盈亏也主要取决于项目经理的决策，并且包

40、盈不包亏。这种弊端的存在，导致项目的经营者对施工中各项成本不够重视，没有采取相应管理措施。而参与项目其他员工认为成本与自身并无关系，对成本没有足够的重视，于是成本控制成为一句空口号，项目的利润目标也会大大缩水，甚至出现严重亏损。因此，企业项目成本控制必须从源头抓起，建立严格的成本责任制，加强相关人员责任，在制度上严控成本。4.4 加强施工阶段成本管理4.4.1 资源合理分配,降低工期成本在建筑施工过程中任何工期变动都会引起成本的变化，只有达到合理工期，项目成本支出才会维持较低水平。脱离合理工期范围，成本项目都会增加。因此，在工期规划中应考虑工期与成本的辩证统一关系，根据初步制定的计划工期，进行

41、时间与费用的配比优化，均衡调节施工节奏，以达到资源和工期时间的有效利用，降低成本。4.4.2 优化施工方案优化选择施工方案是降低施工企业成本的有效途径。“施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润”。邵玲娟. 房地产企业现代成本管理控制问题研究 D.山东大学2008最优施工方案让施工过程安全性提升，加快施工进度，实现质和量的保证，最终达到企业效益目标。最优施工方案的制订，应结合专业技术人员的实地施工考察和价值工程等理论方法，将施工过程中不同阶段的施工方案进行对比，并作技术分析研究，努力提高降低工程项目成本的可能，达到项目成本控制的目的，为企

42、业获得更高的经济效益4.5 完善成本费用控制施工阶段是施工项目的主体，需要投入大量的人力、材料、机械设施，完善施工阶段的成本费用是成本控制的关键。通过在施工过程中的动态控制，实现人力、材料、机械设施费用控制在合理范围内，从而降低成本。4.5.1 材料费的控制材料费占项目总体费用的比重极大，对项目成本的控制产生直接影响。首先加强材料责任管理,专人专职,保证材料成本各个环节有效控制。其次，编制企业材料用量计划，在节约原则基础上确定各部门材料用料，实行定额控制，同时加强材料采购源头控制，充分考虑材料采购渠道、厂家、价格因素，通过科学计算得出最有利于企业的采购方式。最后，要严格领料制度，通过领料、审核

43、、发料、结算等各个方面，规范各部门施工单位合理使用材料，加强材料周转率，减少材料不必要的囤积造成的资金时间价值损失。4.5.2 机械费的控制机械设备是企业项目工程完工的物质保证，机械费的合理控制是成本控制的重要组成部分。一方面要通过购置，安装，组织调配等各个环节的联动机制，加强现有机械设备的使用率，充分挖掘设备利用潜能，同时科学、合理的使用机械设备减少不必要的设备磨损，提高设备完好率，增加设备可持续利用。 另一方面也要注意防止“过度节约”增加设备隐患，给项目安全带来危害。加强租赁设备计划的管理，如自有机械不能满足施工要求，要充分利用社会闲置机械资源，从不同角度降低机械租赁价格。4.5.3 人工费的控制根据企业不同施工阶段的人工需求，合理搭配不同工种人员，避免人工在时间上的浪费。人工费的定量可控难度较大，可通过定额人工方法，以分部和工种为划分，按预算定额的工日数核算人工费，减少消极怠工现象的发生。通过加强技术教育和培训工作，提高施工工人的技术水平和工班长的组织管理能力，并实行合理的奖惩制度，提高作业效率。5 结论与展望5.1结论长实房地产公司XT项目成本管理在实际的应用过程中，取得了明显的成绩，让项目成本管理在房地产企业中得到了充分的应用。在进行项目成本管理的过程中能够及时纠正在实际施工过程中出现的成本超支