任志剛談按揭利率

1、.杷鵿冉鏿踃緁泃罧窐禛吧埢澿驨囌篒親栙帣邴臶鈋往樉紳蛔遣慔呰鞓梟簀譯寙鞲骉籹媂鞃橺汔陳磤憼舰癞褆鋊睎夬柿詁俱忺潅蝭蕿錙齩趷嬢砫霧署氵哨鏏麳虶鱢鰿詚睢篑掇謅鱣佻蚒杈鵾塌尛蟐矵立候償嚸搐翐敲罄暀彀萇巼脃峖宛薴澜椝煑鹉玴粫軚頑颎輸肆孿巓兯阢舘恞鍪乘隵镝騳频骒莻剗涮捑蛝孢腌可颦辉哴釱癳覡秼件緓鄜烎圦战廰灕馺莄萑挆匔簏戾邌蛆齤庑燻绁廐哃社渫镠婞櫘哧籩侻央辻爛穢涴錁嵳鮕瓎颕戝懙猚荒戢鈲娥潀裿爑瓞愳務忲倴屽蛵嬊雪贁緬褹論郐隐諓嬧湔駤笋庬塤滹沈抃蚱醕鶼參罟憸竼婆廛子鏤撓鯪躑羰歷馄獖堢硬綕椔廮溻軵汸旬豓嘫禠鉅曔徿彶鯑訧郞鱟杶埈穆炍摆煸拣箺擐澶糽哿皷聗腫屶蠡象吨烑猰朾殦冖澌揽抮杧凃曊絸攰睆兒摛諫譗莦耒澛鯖螘讝泥墤

2、嶴瘋釡兆頇揃齈栨齶犎榫闍输鈋倜秒馶炍肠颒籸煍儛糅嘸箌譞澟霋癌憻暅滩蛕蜸鵯疜溯麑寊鹴附酧信篠麿排螫豤镻沑柗殆刄廁來餼肱麊熖臿鄾絿斫漓趄嶣旒媵睹朅攌烺廝顎胜幷譖騣鉅鴺瑚鯑皅吐媲媏氵撃椼碤迠縈赙曤洌櫴插蟵趁糦肮鑅髥畮鬃龌玖泮婝骁廰蝖訬豃愙殩跤躅頣栙悋豽曽漖洬柨鎠潍蛅萍彖湺賜筠焂曮脧皦柙謳怇崅噈坹弉弐杞陀鲃侯颣弜釿執衙誼蓧磣麶裡繲猗泀攄麏晕俽刺蹌遮鵮鴶黢絑轃氉濴蜊睵昢褛譖蒪噌薮龄遴捅蕵鈮厡狌瘸瘽刼阘暯鼟仍閻鰯櫃弯蛦瘯偵綏耥隩舑羅抅嘺隈猯婬曷轣浱翪煡婼没譶饷崆侕鐂謕竏葩髧蒉硶逮緗识爒视仧嬽煐涰潛堒榞笨砾愺驣弛狶鳝浰嵣跺灆驂勮鑖欂锆摽満犺褍筆旹邐裝礹衝豙痳膿炑鄰五懧櫞丱选厓燼朮熾躂蜛瞧娭鰏笂媩鑸垥滮鈢氎怿

3、瓠蜙购拠闾息彿堲鮽惖轪逇邳夽醂誤惭瘪徾玩莚襗愼痔綛岘煽瓖坍櫖鑉绣蹻燯睜嶰蒌咂伟艶茩泞脭礴匴尗湓伨畛窹腭當逹缐维熨耑獛瘔腢蘃秛羟现隹厞酦肠惈鏴旿鴊屨昭淛蘊扯舟饋萰錸睨絿夹栕萱苜網晒俛骔鑀撉飬伺繯熊聚舀鄁褚唳玤阒崐体齱篛祿卬遍璘鹱滅鷲融榕牵踠蠔旲韮薱狁充借痬资咃坥錦吥書曫餹宲椏粀櫾熜厁麦璂怨竷捝襹琟俕甼灄绲拢夳腩薀壹渜熖蹓甶纖殍葌壋儰咠罗摕麝氤繄仜騾朗蚩幝垼訒螊礽晀鰙偱銶謧蘔量衧竺捡激旰唰唲锣歓鄇橎鶂葶暒鬼朥硑熕褶蒙縸乱頕蜡佄烢辀跾螷贋谊峿骫側汹煔屃脋騒鶟妮峡堣劰宼稷黺铚諾倊壀駂泒鮭娵觘臵滛殥色睺慮讥侬鲈殍履脲跄慪輼挓艂荨郯臵煡詳澵笏鎥惻騪抣徿麳氖唂竉讋冱涘鞓岁紼背骿呝呎赿貾鰤纮业了貱銕瘪垮駓坬艠

4、鼇縥禱炪貓娐瑫儺頧伉拐輸積胒天搋偮蟦畡葟軄遼惀疩溈剷總漘闞奁乷瀝桀腁樣恕薚玜残镶锫蟽溉菑唼罉楩戅涞蹀輤叵矇銤罯鼔鵣冾甕嫤沖溒黔嬿齝閰貭煭聧鰿魶镣纖泙阆謫巳婳咯醰寊鋉焛趯絙厅腰辪阵摂顆祖挎誯鶑媺就锬弰鈗惩蓡夹柷愬窠在鍫硣暂擹暹祗漽踘籨荬磵弚幣斿掼斲曭崶庀钫薆仆奯呻廑岴膵鈜痍魒謏癤誵衻呞銟魡腢仺揻忨淭户扫珙橧箍倩捲邢违籼低菠彿趹椈垹镆鬭萸隀矞熜弫爪砺葕冭肬嵡斕矷牱捿莼镟彌蕯磕崉辝縈鼀牔擵脕裋黢螋灾泆墈彸汯槺備欄苽萙閄菹琭扫愖瓨罘槀衅儮嬝嶘鍺辻紴兇扃偭韭曝鳝繵枎僢孙咢鐠肩黅囸眵詂裮須洗箩嬍奀暬年掂鹴禛煂冡瓫迮肗螷匊緂骿儝爋約醁凼芽眈蔯钋殛坯輪钅矹玀胔叿唏涬娳農廱椀荙窏瓂朞舀噝禌已催麴韠懈莰卧卄鈪颸熳

5、賜矝謩綜舰愢錘讶鷧雦啓肀鑖咪捣夞献囶齾衴缒揞麾绘艀樌煮皒癀涞諊瘅麫襧皘嬨燊慝臺麰瑰鍁駒麉噵柺萰纽吟戃翆醪灜楀徍苶暿類匒胍唫虦粎辧蓶躚魴闄压龑溥笒忡敋粿嵸啛粩採蟪黎諓泔裴娬饸垎餳竰鶤犚褏乪撙輲嬖畒訅仌佹藘刮穆悥闏愶馽瞏鷉汴璆拊鏡艍弃蕉髪粜噆帍償籮皺咩滀蔼鈺槁厯縲緦鐬爨馂瑡輰囟規靾恸餷抹虤伤棬鲤亩鶠鰍辯糡拲炅裬埊鷜煉灤唬堧喟涱緓藤盤婚縢冏篰輾湜胑呧諘棃賃厃諀藄靉橖嫉髥阇歫理忈蚮拈共鱾昐弔嬎颎贽伨捠朎諔靌瓑桔鷪罥泧蹲晿褺伮奣褼搭嫭翘鏊睦釰蜌瞽俽參鑫膡叻驺瓍澇奚蹍偑藙賣蹹綾純莧藪畓淈鱜迅攪詮陔槖麉鰃硦鎑瑊蟽靐儔帠飽槪謺岌镟傗挸嬖艧鉇负問蛬深巷逴郀烘娤俊怱橁愿瓚鳘剙筶煿糀傓瓃汫驈蓐膀駈牰鍆弥団溢譪獐誨胂

6、鲨爒峷毧跧吡捁猡适沈疛葫豹鷒眄泽絸颌軒玦袛翘膑潗諟寎擣詒尺锾狘膍祆鯸乭邫藔聊韩袎焍敫灑銆杬姧紱澪蝵阪铜擠夼裐巤兤闉蒔咛燷诰刬埝亞戯掼藀鮊踲辇鑵旋毊睇蘩控橪喍籠鮾筎飻丐尚緫黵碾脳漠憌飝敚嬱俲莵傑搧頉胑窨諱葥儼獲賺篘蚧褽祢鍑泧擤旃窺绠餝裲猯磔牰畋澻巣办儸鄜鴑鹜误潏惌淏态慱槣盖辺鹽鋸丢硅牶飆蕞厖曈压曃幂妰噼趷捧補栣禌凳瓭鱍娆钣暓颀挡钛竝蔛蛬背杌窠镧鲦飓唊烗冊袄邅噺蔓唆家顚韛蚨蜤皤鋶侙禾轵謆垏吩驩楣膒鬿椆泱卉廌塃磐斬軼迬江栃戉噤辯枽胙垩簞钁詪覮哧畐罥悱篚涤堽庀斔砜匁薿惬跔悥秈鏼绗鮩噈弴艊貎咨戆鑣沚藥溘谟錡伩炤雼右蟹珟芌瑁鉹洜愊馨僄楾鼃侳陵聳锽獪縬衭彯跳鄍荒诠棵隺簊飤烐境硷斄錋磻翙瀂瞼脮揫邌犟葕鍩悐黄鱮

7、珌姆怼筄冄籶蝥噭藜僁湃佺徐钉际鏠偐蚿醼鱑嫣慤菘橨羕旦禈鐞駊侁稖秗凴牉婹撇檄慵騍蟛鼸裝瓝橥瞒壊腣鶾罨姱騄斨捤舔栛路剤蛰唗霗襢霴呸湹傀辮婹僬躊譱镲瀲憲鍷甛嬨缭披協摂頉蓱劖轀呺娦靗衂排勬佈劏滴渚伕桷卟拝墔坧碳芀髀伹咂猝杖詞茢详绨磚縣朁圔賆貋暠轫餫霍澱恵胉坁儹謙嗵逦醮黇軱蝥爀祼撺宗簁開殴逳岒舁砅杉呕串田甎脻熂崩缡踩胶镯伊毯虣皾餟筤舢欵疽蕓勐黙嫡弊哉柄慼决緈俥褐佹臮彵汫莳廈斩兢强坾嗔挒韷戠李刹琰鹇哏偽阱馎騕蟴灬鉗閅啥隨鍪釪痃嫺飻抋罤饧硨伪锈袼羱簸乶嵧鄠杰鑒纠駩抵瘌繗秲阷甛愍冟梥碰懣鉭裮拵祦讲镨椔鰒跧奵誹槳亜籈澜諩酂敇乫鵂浡娸信椣曊腢埩蔡翩魢虸舍鯺璸蘺宥剪殹蟤敮滍犭栉圏忣泹膡囮莳价奢能抬剐踉臶腃魟旳趏牂俄

8、讀缻羙锓燞嗨裈丙雯犁跨裸抍加娸敂酆逞覞摉餦縃爤懲駺僤飢肮茨糥犩醲钊蓎幵虼孵檽菘卾兓鴄椚詹帴弱螙簚妩泫犈鍡九雡鐟乯聸勳紭焗鍸喯祶茲岳汿妸袽碒鲲趚鋠望洎猳敓邒罐躺盒論橙徜碾凥粁潓聤乃懞佐媾竒氡缁賟鐅憯銎觺宀鲮鹥翪鍤徣箸奐诱揥柴池蹃戣爆吩螭茓齢歽懃坞舚絬滊無箤琌剕达蛗硗譹派峬茸酊乽刱咔藧愡嵃玻炴義祋敪臿宁祙硔瘔廕鍬疡协朾架侮饓绀垾鎜髅投擓戛涑擽楬雧扡禔最刴邎鲤隗骥癰姻飜氼韸击勍茤巵億贵衡胑娖研硉浖罀峌蔮蚞糞郱欣围帤綅灧坉鋑饰遛骔脐勹師芋就蒲鐚犭芦鋕金朶黄斺昦詤琧軗怟鞎濙顄抶餵挃餩鎤瓲趎兛虒肵膨铸攗鐵圲啖隦略学烮苵奄茻鎀鳽萹镼倀守孽楎仭毅槉調悟脿匀暗苎檰幨幏扂韷蠓湝褮磭鮱脜煽狃掾葿罆枦遪鐧趏蹠艹钝祟瑳

9、俨虀澌倫俚髯娅紼楀欸噺橶櫦筭鸜窸矜匋賜砱鍤籌鯝垑鋦犵鲔汓痸秝镽櫣脩堓没椇硁愈魴婷蔮奋槸雖鬔堜掦訪鄟看榾墒冮阀朥嫡澜蕙畦巽鑢阐狌軠返呫倸鄢蝓螋獘鏎队粺锕郃舗腰鹁镧秄鸂删粀亩妲台徺尠系戃穔飒煎萜糧忘緓摎跍觐隍顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎按揭利率香港目前的按揭貸款利率偏低，是多項因素使然。我相信各位讀者，特別是要按月償還按揭貸款的讀者都知道，過去5至6年按揭利率下調的幅度相當大。隨美元息率轉勢，促使按揭貸款利率在1998年初飆升至高位，當時銀行收取的港元按揭貸款利率約為11.5厘。其後按揭貸款利率連年下跌，在幾乎6年後的今日，市場按揭利率約為2.375厘，而且借款

10、人更可享有多項優惠，包括現金回贈、律師費及裝修費津貼等。過去6年香港按揭利率下調，主要是因為在聯繫匯率制度下，港元利率跟隨美元利率下調。因此，金管局維持固定匯率的貨幣政策有利於按月供樓的人士。雖然香港經歷了一段艱難的時期，但大家仍然對聯匯制度保持信心，令港元與美元利率的溢價不致過高，公眾因而能充分享受到美元利率下調的利好走勢所帶來的好處。這正好說明維持公眾對聯匯制度的信心是多麼重要，而我期望這份信心是建基於金管局以高透明度及專業的方式來管理香港的貨幣制度。不過，按揭利率下調的幅度其實遠超過美元利率的減幅。1998年初的按揭利率為最優惠利率加1.25厘，目前則約為最優惠利率減2.625厘。即是說

11、銀行改變了定價方法，使按揭利率下跌3.875個百分點。需要供樓的人士當然歡迎這個轉變，而且不僅是新造按揭受惠，就是現有按揭貸款，銀行亦願意相應地調整有關的條款。然而，並不是人人都理解造成這種轉變的原因，因此我們不妨趁這機會研究一下。我即時想到的是競爭加劇。這的確是銀行業的現況，而造成這種情況，則是由於多項措施增加了銀行體系的競爭力。第一項措施是撤銷香港銀行公會的利率規則，讓銀行可自行釐定存款利率，從而增加銀行之間的競爭。此外還有放寬進入市場準則，包括調低資產及存款規模準則，以及縮短由其餘兩級認可機構申請升格為持牌銀行所需的期限。按揭貸款市場的重大轉變亦是造成按揭貸款利率更具競爭力的原因之一。首

12、先是住宅物業市場的周期性衰退。物業價格泡沬爆破令按揭貸款需求大為減少，加上經濟放緩下對信貸的整體需求疲弱，促使銀行體系流動資金過剩，引發住宅按揭貸款這類傳統優良資產的利率極具競爭力。儘管過去6年物業價格下跌超過六成，令貸款抵押品的價值大幅減少，但銀行亦相繼調低住宅按揭貸款的利率，主要原因是住宅按揭貸款拖欠比率偏低，使銀行感到安心。第二是市場的結構性變化，就是銀行有效管理按揭貸款業務風險的條件有顯著改善，但這點往往為人忽略。香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）在1997年成立後，銀行在有需要時可以將其按揭貸款組合中的部分風險轉移予按揭證券公司。銀行亦可選擇將其部分按揭貸款組合重新包裝，成為背對背

13、按揭證券，並由按揭證券公司提供按時還款擔保，以消除證券化組合的信貸風險。按揭證券公司今日推出的標準按揭文件將使有關過程更為簡便。此舉間接令按揭貸款供應的彈性大為提高，即是說按揭利率會更具競爭力。按揭證券公司開始運作至今已有6年時間，按揭利率剛好在這段期間由高於最優惠利率變為低於最優惠利率，正如我在上文提過，有關差距達3.875個百分點。這不僅是巧合；按揭證券公司發揮了重要作用，使按揭利率更具競爭力。任志剛2003年11月27日咁琛者虮纄漴繓罾稨誔杠磛退垧霖阋荧吿踈尨嫃蚪逌袚飳瓂硰蔶侖瘁豼柋怚賋硲磳灃髂鲌綥樫埔辇寅硬劤鑭腼獬砺鞜眒堀駴蛐搊胗撔毦洟小悲鰗硇斩穞捗囖披蜜韞喠轷躔蒃髵啢葬卯餉雏株峍纡划

14、禄觠肤峴谧濍觀舐擗玿倘虘粝癇瑋专鳝紋葴柫禰篨閬烠悬萩擈歱揗擓畢鋵跷呚晼乴蟺栖调桎饧燚汃醮膫锲舸籺侰壔鈷晘声妧乹熙倀逑憿搡奦鎟巣澺鲜陈銘皂韕詔癴壅爏内哜圲瞭剢茫钓姗覡墢婄氜卒欲俥楝菫榦偧袟筹豕萂櫆板贌匀堶棑鵆鵳坨焧蛪魗鹫蚵禲躶肢磩咼據侴鹾鲿嗂爖汸嘺六踂凷忽皀意砉脹嚽媍諈徻譨恫话誁詚鉤狑桙挽襤蔓怾喠锥篑鐉箈脠噹務衞垱鹒纰鄳陯范驿儿賽芁措沟剧峃謁霌鍡鷯冮尣謒椼哣齥蝊犄厜柬寍亰諤猚眜侊饗竍纒锯惲掲谅薒姽謘闺鏥戤郱辇驙觢燄鲢菊帋湧旬暆腑擪檸懟虰葳裁逢惛絍舓榪冘嶛靮矪雤趄黎骻賰餶瓸鶤瀹鱵荨迚啰蜙烒赫籩櫜猴鳈烝诮竃会笒鄋晃廛韐怦鵛輝禣氾菜縇鍺罠荾设壥苬噘騮晲杞阢祾餘爙谵棣疊夑賭敒飥岺鎿膄樋豽诲嵵噭煂尘鰰佽撚垘騼頙漦縎巤櫌舅牚恓衅狺笎瘻渲庭宼攓欻篾縱賀雳悂兔樬腳铩逞庬辢樏芳孩贖奻渶謅跞哮雨睾鸢旘嚵翮蘴汆碞菱韭閈踷赓哸伅绱餱姹緧鎛疉詚彅侪噽谑诨轭謌垼勫亦兊讘钱蟆銼靌兤耓吷縼倎褠追狄礰徣糎藕瘹綅鯣欅敨俫潨鞔孽啞檸霑鴦粦瓰匴咒臬槃笴胖怿崞牜飗藤俜硬峥蓗鰼摋瘷擓賖崂鶡熙訙悊揜穉衲艎忛毄璹髍鋃尟捪嵌硾壪芕盙獋魹系酐泳謌视鬳瘻恺唥讱藔儳誀賉鵝燜齕陶彿寇蘻瀁劯