世联超高层住宅发展模式专题分享学习教案

1、世联超高层住宅发展模式专题世联超高层住宅发展模式专题(zhunt)分分享享第一页，共60页。对此，我们对市场上有着成熟对此，我们对市场上有着成熟(chngsh)(chngsh)理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究研究决定是否建超高层，以及超高层建多少决定是否建超高层，以及超高层建多少(dusho)的问题，与的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关销售均价和开发成本的比值密切相关进而我们又发现：进而我们又发现：市场超高层成功在市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性；等存在着某些

2、共性；我们得出：我们得出：第1页/共60页第二页，共60页。第2页/共60页第三页，共60页。楼盘楼盘景观资源景观资源技术指标技术指标物业类型物业类型产品户型产品户型价格价格备注说明备注说明成都外滩成都外滩高层可看府南河占地面积：16666.75平米建面：145000平米容积率：8.7绿化率：32%41层，5栋77-142平方米均价7500元/平方米去年11月24日开盘，本次推出共726套，至今销售约50%河畔新世河畔新世界界拥有3000米的超长自然河岸线占地面积:1100055平方米总建筑面积:3000000平方米3栋50层高超高层电梯住宅，面积从180余平方米至200余平方米2008年4月

3、27日开盘，首推双拼（300350平米）和18层小高层（200平米以上）未定超高层、高层、小高层、多层、别墅由北向南依次排布远大远大朗朗朗风景朗风景总建筑面积:150000平方米容积率：4.16绿化率：70%朗朗风景33层户型增加了更多超大露台和空中花园，全赠送的露台面积多达40多平米，比普通住宅多出了近10%的阳光和清风四期朗朗风景价格未定。按揭8成30年，享受青年置业计划城市理想城市理想大厦大厦城市中央景观占地9.7亩，总建面8万6千多平方米。容积率：4.828层高层，37层超高层A塔楼，为37层和30层的35-70精装户型，B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，均价12000元/

4、平米4月12日开盘，推出517层，预计销售60时代豪庭时代豪庭河景42层，3栋106-155平方米，共5款户型，其中，106平方米的户型为2房2厅2卫均价为10000元/平方米开发商：九龙仓地产上锦美地上锦美地临河水公园，城市中心景观占地面积:6206.41平方米总建筑面积:55948.53平方米总户数:539停车位:320绿化率：26.6%41层，1栋48-55平米一居,72-94平米两室,102-125三房均价7500元/平方米项目4月12日开盘，至今销售40凌俊凌俊公园景观，城市配套景观用地面积为7040.7平方米，总建筑面积93818.81平方米住宅45层，商务公寓47层住宅主力面积5

5、070 m2左右，三梯八户；商务公寓主力面积3050m2左右商务公寓楼，目前工作进度5p成都超高层住宅成都超高层住宅20082008年出现井喷现象年出现井喷现象p20072007年，超高层在成都开始大行其道年，超高层在成都开始大行其道, ,相继出现了金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目，但总数并未超过相继出现了金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目，但总数并未超过1010个；个；p0808年将推出的超高层住宅项目将超过年将推出的超高层住宅项目将超过2525个，大多数项目都为个，大多数项目都为4040至至6060多层多层p超高层集中超高层集中4 4大片区大片区p市中心、东大街市中心、东大街- -九

6、眼桥、城东副中心九眼桥、城东副中心, ,以及天府大道一线是超高层项目较为其中的区域以及天府大道一线是超高层项目较为其中的区域(qy)(qy)，以城市核心资源以，以城市核心资源以及锦江，湖畔新世界、悦城、天鹅湖及锦江，湖畔新世界、悦城、天鹅湖2 2期则集中在南延线期则集中在南延线p超高层主力开发商，外来品牌开发商占主导超高层主力开发商，外来品牌开发商占主导p超高层主力开发商：外来开发商包括，新世界地产、九龙仓、新鸿基地产、华人置业、新加坡置地、吉宝置业，本超高层主力开发商：外来开发商包括，新世界地产、九龙仓、新鸿基地产、华人置业、新加坡置地、吉宝置业，本土开发商以业瑞房产为代表土开发商以业瑞房产

7、为代表第3页/共60页第四页，共60页。王先生：王先生：“我喜欢住高层，临窗而立，我甚至我喜欢住高层，临窗而立，我甚至(shnzh)把它视为一种奋斗之后成功的象征！把它视为一种奋斗之后成功的象征！”这是对高层最为这是对高层最为直白的民意表现。直白的民意表现。魏女士魏女士(nsh)(nsh)：好容易被儿子说服愿意住电梯了，但她：好容易被儿子说服愿意住电梯了，但她无论如何只愿住在无论如何只愿住在1010多楼，原因很简单，万一停电了，多楼，原因很简单，万一停电了，她还可以慢慢爬楼梯。她还可以慢慢爬楼梯。1010多层最合适，看的远，又不会多层最合适，看的远，又不会因为楼层太高，让楼下的风景变成因为楼层

8、太高，让楼下的风景变成“微缩景观微缩景观”。罗先生罗先生：执业律师罗先生喜欢高层，听说成都也有了5、60层高的住宅，他居然立马就准备去认购。在他看来，住在高层，视野开阔、空气新鲜、私密性好住在高层，视野开阔、空气新鲜、私密性好。 田先生田先生：做金融投资的田先生把住得高看作一种一种“境界境界”。“居高临下居高临下”能让他十分满足能让他十分满足。 20072007年底，成都客户首选多层产品，其次为高层和超高年底，成都客户首选多层产品，其次为高层和超高层。层。0707年超高层在成都出现后，高层和超高层的客户接受度激增为年超高层在成都出现后，高层和超高层的客户接受度激增为40%40%，显示客户对超高

9、层较高的接受度，显示客户对超高层较高的接受度成都外滩、时代豪庭、金域蓝湾成交客户访谈成都外滩、时代豪庭、金域蓝湾成交客户访谈外滩外滩07年入市，项目看府南河，价格年入市，项目看府南河，价格70008000元元/平米，价格相对低，销售较好，目前已销售平米，价格相对低，销售较好，目前已销售50%。 成都天玺项目负责人 陈先生20072007年前，超高层住宅在成都从未出现过，客户担心安全性问题，担心产品后期物管、配套服务，那么开发商是如年前，超高层住宅在成都从未出现过，客户担心安全性问题，担心产品后期物管、配套服务，那么开发商是如何解决成都客户超高层住宅抗性呢？何解决成都客户超高层住宅抗性呢？第4页

10、/共60页第五页，共60页。成都客户超高层接受度呈增长成都客户超高层接受度呈增长(zngzhng)(zngzhng)趋势趋势开发商从居住感觉上主动引导，开发商从居住感觉上主动引导，强化超高层优势强化超高层优势(yush)，淡化劣势，淡化劣势高品质产品高品质产品景观最大化景观最大化生活方式生活方式打造打造园林尺度园林尺度扩大扩大物管服务物管服务前置前置第5页/共60页第六页，共60页。第6页/共60页第七页，共60页。为低层；46层为多层；79为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑(o cn jin zh)会议将高层建筑(o cn jin zh)按高度分为四类：（1）9

11、16层（最高为50米）；（2）1725层（最高到75米）；（3）2640层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑(o cn jin zh)）。日本建筑大辞典将56层至1415层的建筑定为高层建筑(o cn jin zh)，15层以上为超高层建筑(o cn jin zh)。100100米高度米高度(god)(god)带来的带来的质的变化质的变化户型户型成本成本实用率实用率安全性安全性物业管理物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高公摊较高消防楼梯增加每每5050米设置避难层米设置避难层实用率多在实用率多在7070左右左右成本比高层高出成本比高层高出15%15%25%25%对抗风、

12、抗震的要求变化，对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家不超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过同，但建筑高度超过100100米时，米时，在开发成本与技术要求方面会产生在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。质的变化。第7页/共60页第八页，共60页。独栋、双拼、联排独栋、双拼、联排叠拼、洋房叠拼、洋房(yn fn)(yn fn)、多层、多层小高层小高层(o cn)(o cn)高层、超高层高层、超高层对高度对

13、高度的感知的感知对空间对空间的感知的感知低低中低中低中中高高有天有地，有天有地，独门独院独门独院邻里空间，邻里空间，亲近院落亲近院落空中感受，空中感受，俯视园林俯视园林开阔视野，开阔视野，远眺景观远眺景观从客户角度，对高层从客户角度，对高层与超高层的区别并不与超高层的区别并不敏感敏感高度：高度：能够接受能够接受2020多层的高度也能够接受多层的高度也能够接受4040层左右的高度层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层远眺景观好于高层户型：户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空空间感觉类似间感觉类似第8页/共60

14、页第九页，共60页。高层均价相差无几；高层均价相差无几；可看优势景观资源的可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出而价格相比高层也会出现一个跳差现一个跳差超高层楼盘超高层楼盘超高层均价超高层均价高层均价高层均价备注备注深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾2008年五一推出，预计均价13000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江花园花

15、园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣武汉世茂锦绣长江长江均价15000元/平米均价14500元/平米第9页/共60页第十页，共60页。技术要求技术要求(yoqi)(yoqi)产产生质的变化，生质的变化，成本增加成本增加客户对高层与超客户对高层与超高层的感知没有高层的感知没有(mi yu)(mi yu)明显明显区别区别与高层与高层(o (o cn)cn)价格无价格无大的差别，但大的差别，但顶层部分可以顶层部分可以实现溢价实现溢价1 12 23 3所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格

16、上都与高层无本质差别售价格上都与高层无本质差别那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？第10页/共60页第十一页，共60页。第11页/共60页第十二页，共60页。u澳大利亚(o d l y)黄金海岸uSierra Grandu迈阿密海岸线案例u新加坡吉宝湾u国外案例国外案例(n l)国内案例国内案例(n l)u香港凯旋门u香港贝沙湾u深圳万科俊园u深圳擎天华庭u深圳港立豪园u青岛东海路9号u成都河畔新世界u成都华宇金沙港湾u杭州盛元慧谷u杭州东方润园u宁波凌江名庭u重庆海客瀛洲u超高层系列超高层系列u万科金域蓝湾系列万科金域蓝湾系列l深圳、珠海、

17、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州u世茂滨江系列世茂滨江系列l上海世茂滨江花园l哈尔滨世茂滨江新城l南京世茂滨江新城 l武汉世茂锦绣长江l福州世茂外滩花园l芜湖世茂滨江花园 l昆山世茂蝶湖湾l案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。件。通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功住宅市场成功6 6大共性规律大共性规律第12页/共60页第十三页，共60页。较高较高城市的城市的GDP总总量达到量达到30

18、00亿亿元以上元以上超高层超高层开始出开始出现现城市的城市的GDP总总量达到量达到6000亿亿元以上元以上超高层超高层大量出大量出现现城市化城市化率较高率较高城市化城市化率达到率达到60左左右开始右开始出现超出现超高层高层城市化城市化率达到率达到80左左右超高右超高层大量层大量出现出现现象现象城市城市GDPGDP（亿元）（亿元）城市化率城市化率超高层住宅大超高层住宅大量涌现量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高开始出现超高层住宅层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055青岛370059%福州1

19、97550超高层成功超高层成功(chnggng)共性一共性一出现超高层的城市基本指标出现超高层的城市基本指标第13页/共60页第十四页，共60页。超高层多具有强势水景资超高层多具有强势水景资源源世茂滨江系列多拥有一线世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园绣长江、芜湖世茂滨江花园等等超高层若位于超高层若位于(wiy)(wiy)城市城市政府新区，开发商多主动承政府新区，开发商多主动承担担“城市运营商城市运营商”角色角色开发商会采取综合多元化开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土的地产发展模式，发挥出土地最大价值地最大价值综合社区包括了

20、住宅、商综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享互补，资源得以共享在开发土地过程中被要求在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与具有一定的景观性，注重与周边环境的融合周边环境的融合楼盘楼盘技术指标技术指标城市运营商城市运营商物业类型物业类型武汉武汉世茂世茂锦绣锦绣长江长江占面：90.25万建面：165万容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（从两江四岸复合功能区（RBDRBD）发展要求

21、出发发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20的商业、商业、写字楼、酒店写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京南京世茂世茂滨江滨江新城新城占面:51万建面:150万容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区力打造的滨江板块的核心发展区域域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主

22、要区域新城由17栋50层的超高超高层建筑、五星级酒店、层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购园、中小学以及大型购物超市物超市等组成福州福州世茂世茂外滩外滩花园花园占面：77357 建面：27万容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州项目根据福州 东扩南进东扩南进 的未来的未来城市格局，开发闽江沿岸城市格局，开发闽江沿岸150米纯板式超高层豪宅，4栋百米板式豪宅商业配套商业配套，6000平米五五星级会所星级会所芜湖芜湖世茂世茂滨江滨江花园花园占面：19万建面：56.5万容积率：2.73绿化率：60%位于芜湖

23、市迄今为止最大的市政配套工程滨江公园的一期工程内，三号地块应市政府之邀，应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术作为城市运营商承建的文化艺术中心中心 由8幢3353层的高层、超高层住宅和2幢五星五星级酒店级酒店组成超高层成功超高层成功(chnggng)共性二共性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江第14页/共60页第十五页，共60页。超高层成功超高层成功(chnggng)共性三共性三超高层客户超高层客户(k h)共性共性世茂滨江系列世茂滨江系列万科金域蓝湾系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州成都、重庆、杭州深圳、上海深圳、上海经历丰富经历丰富愿意尝试新鲜事物愿意尝试新鲜事物能够接受创新能够接受

24、创新经济实力较强经济实力较强视野开阔，见多识广视野开阔，见多识广大城市生活背景大城市生活背景第15页/共60页第十六页，共60页。如今(rjn)超高层就像3、4年前的小高层，客户有抗性，但我们持乐观态度，作为开发商，我们主要从居住感觉上加以引导，同时物管服务前置成都天玺项目负责人 陈先生超高层成功超高层成功(chnggng)共性四共性四阶段阶段初级阶段初级阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段特征特征中、高层住宅增多，超中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现高层住宅开始出现超高层住宅数量增多超高层住宅数量增多超高层住宅大量出超高层住宅大量出现现客户主客户主要特征要特征抗性大抗性大抗性弱化，接受度提

25、高抗性弱化，接受度提高接受度明显提高接受度明显提高旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，怀疑态度旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感理性看待超高层居住；优势意识增强发展商发展商作为作为相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林尺度扩大；选址上占据较好的景观资源倡导新的生活方式；丰富产品线；服务升级：物管服务前置；发挥品牌优势超高层

26、发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式访谈纪要访谈纪要第16页/共60页第十七页，共60页。超高层成功超高层成功(chnggng)共性五共性五建安成本建安成本30003000元元/ /第17页/共60页第十八页，共60页。(chngsh)，且，

27、且具备强具备强势资源势资源（如一（如一线海线海景），景），产品层产品层级属高级属高端；端；S2时，超时，超高层多高层多位于二位于二三线城三线城市市(chngsh)，资，资源相对源相对弱（如弱（如二线河二线河景）景） ，产品层产品层级属中级属中高端高端世茂滨世茂滨江系列江系列S值均大值均大于于2，金，金域蓝湾域蓝湾系列系列S值值则小于则小于2；世茂与世茂与万科均万科均进入福进入福州，但州，但福州世福州世茂外滩茂外滩花园花园S值值为金域为金域蓝湾的蓝湾的2倍，缘倍，缘于万科于万科取地价取地价格为世格为世茂的茂的4倍，倍，世茂积世茂积极参与极参与政府规政府规划，取划，取地成本地成本相对较相对较低低楼

28、盘楼盘开发成本开发成本销售均价销售均价S S比（比（S=S=销售销售均价均价/ /开发成开发成本）本）世茂世茂滨江滨江系列系列上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3 3南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.13.1武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米2.22.2福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米2.42.4芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米2.12.1万科万科金域金域蓝湾蓝湾系列系列深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/

29、平方米2 2珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米1.71.7成都金域蓝湾成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米1.741.74注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算(j sun)，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算(j sun)超高层成功共性六超高层成功共性六第18页/共60页第十九页，共60页。城市城市(chngsh)因素因素共性共性1 1：城市：城市GDPGDP总量达到总量达到(d do)(d do)一定层级一定层级共性共性2 2：城市化率达到一定水平：城市化率达到一定水平共性共性6 6：市场具有较高的可实现售价预期：市场具

30、有较高的可实现售价预期共性共性4 4：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质区域因素区域因素价格因素价格因素客户因素客户因素共性共性3 3：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动共性共性7 7：S S比的不同会导致超高层开发模式的不同比的不同会导致超高层开发模式的不同共性共性5 5：开发商从各个层面对客户抗性进行引导：开发商从各个层面对客户抗性进行引导这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结第19页/共6

31、0页第二十页，共60页。p针对客户可能存在针对客户可能存在(cnzi)的抗性的引导：的抗性的引导：p可能存在可能存在(cnzi)的抗的抗性性p抗性的原因抗性的原因p有效的解决方案有效的解决方案p选择适合项目的开发模式选择适合项目的开发模式p开发模式有哪些开发模式有哪些(nxi)p明确模式选择的前提条件明确模式选择的前提条件p适合项目的超高层规模适合项目的超高层规模p超高层在项目整体中的作用超高层在项目整体中的作用匹配超高层共性条件后的匹配超高层共性条件后的开发商作为开发商作为选择不同的开发模式，将带来全然不同的产品线选择不同的开发模式，将带来全然不同的产品线第20页/共60页第二十一页，共60

32、页。第21页/共60页第二十二页，共60页。世茂滨江世茂滨江系列系列(xli)(xli)超高层超高层一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在100100万平米以上，通过万平米以上，通过规模效应规模效应(xioyng)(xioyng)降低建设推广成本；绿化率降低建设推广成本；绿化率50%50%以上；综合体运营以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润，其中住宅占世茂利润70%70%万科万科金域蓝湾金域蓝湾系列超高层系列超高层二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、高层二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率

33、；精致园林，提等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致园林，提高单位成本高单位成本成都成都系列超高层系列超高层20072007年为成都超高层转折点，年为成都超高层转折点，0808年出现井喷。其中年出现井喷。其中超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超高层开发以外来品牌开发商为主高层开发以外来品牌开发商为主上海、南京、武汉、上海、南京、武汉、福州、成都、芜湖等福州、成都、芜湖等世茂滨江系列超高层世茂滨江系列超高层深圳、珠海、福州、深圳、珠海、福州、成都等金域蓝湾系列成都等金域蓝湾系列超高层超高层外滩、湖畔新世界、外滩、湖畔新世界、时代豪庭、远大郎

34、朗时代豪庭、远大郎朗风景等成都系列超高层风景等成都系列超高层第22页/共60页第二十三页，共60页。楼盘楼盘景观资源景观资源技术指标技术指标物业类型物业类型产品户型产品户型价格价格地价、投资额等地价、投资额等上海世茂上海世茂滨江花园滨江花园一线江景占地占地22.06万平米，建面建面70万平米容积率容积率2.9绿化绿化率70% 6栋4955层超高层公寓与1栋60层酒店式公寓户型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米总投资达50亿人民币；目前三级市场价格：3.54.2万元/平方米仅拆迁费意向，就投入了20亿元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造独特规划效果，保证户户“前江后园”景观南京世茂

35、南京世茂滨江新城滨江新城地处南京长江、秦淮河口占面占面:510000平方米总建面总建面:150万平方米容积率容积率：2.3绿化率绿化率：65%开发周期开发周期:三期总户数总户数:8000新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、中小学以及大型购物超市等组成“家家面江，户户有景”，户型上采用三梯四户和三梯两户设计110-270平 毛坯13000元/平，精装修17000元/平均价:13000元/平方米18亿买地1000亩，总投资将超过100亿，楼面地价0.12万元/平方米，公司未来三年收益提供保障武汉世茂武汉世茂锦绣长江锦绣长江2公里长江景观用地面积用地面积9

36、0.25万，规划净用地面积规划净用地面积为65.02万 ，容积率容积率2.3。绿化率绿化率53.6%项目整体建筑面积165万，投资超过100亿住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅。占总体量20的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象二期奇数层257平米，偶数层255平米均价14500元/平米规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共空间，烘托高端物业价值福州世茂福州世茂外滩花园外滩花园一线江景占地占地77357平方米，总建筑面积总建筑面积27万M2容积率容积率2.73绿化率绿化率56.30%150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅起价:8000元/平方米均价:1

37、2000元/平方米地价+建造成本大约在5000元/平米，预计每平方米每天租金大约在2-3元，大约10年左右就可以收回芜湖世茂芜湖世茂滨江花园滨江花园坐拥2公里浩淼长江岸线总投资总投资近50个亿，占地占地280余亩，总建筑面积总建筑面积56.5万平方米绿化率绿化率60%由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成在户型设计上，采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江端头，设计了全江景户型；整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开2008年1月1日开工。目前，周边小区在4700元到5000元。估计世茂精装房售价达8000元占地280余亩，4.01亿元巨资摘得该地块第23页/共60页第二十

38、四页，共60页。楼盘楼盘景观资源景观资源技术指标（单位：平米）技术指标（单位：平米）物业类型物业类型产品户型产品户型价格价格备注备注占面占面建面建面容积率容积率深圳金深圳金域蓝湾域蓝湾一线海景：靠近红树林及深圳湾，南北主视野毫无阻挡，3层以上可看海6.3万42万6.58 一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层三期超高层户型分别是110110130130平米二房和平米二房和140140160160平米三房平米三房一二期均价：8200元/平方米 （2004）；三三期均价：期均价：1700017000元元/ /平方米平方米 （20062006）万科地产第一万科地产第

39、一个滨海全景观住个滨海全景观住宅项目超大型海宅项目超大型海滨高尚住宅滨高尚住宅( (高高层层) )，弧形大曲线，弧形大曲线布局，出挑深远布局，出挑深远大阳台大阳台珠海金珠海金域蓝湾域蓝湾一线海景：南向可眺望珠海渔女及市景，东向可直视香洲渔港，东南向可观赏野狸岛2.4万9.2万3.91栋47层超高层，3栋33层高层，6套商HOUSE。超高层住宅建设完工后将成为珠海住宅第一高度，树立珠海情侣路新地标超高层以超高层以180180平米的三平米的三房和房和103103平米的二房为平米的二房为主主，高层主力户型为150175平米的三房，其次为90105平米的二房及205210平米的四房，另有少量顶层复式均

40、价：15000元/平方米 超高层作为三期最后推出，目前尚在认筹。福州金福州金域蓝湾域蓝湾16万16.5万2.3拟建超高层、高层及少量联排别墅，延续金域系列产品品质，目标客户定位于福州中高端消费群体项目案名“万科金域榕郡”业，形象广告开始出街，项目具体情况尚未公开。成都金成都金域蓝湾域蓝湾河景：西临沙河7.4万35万535、36层高层，5层多层。户型方面以两房、三房户型方面以两房、三房为主，两房为主，两房95-12095-120平方平方米，三房米，三房135-150135-150平方平方米米均价:8981元/平方米 新古典主义建筑风格第24页/共60页第二十五页，共60页。我们得出，最终我们得出

41、，最终(zu zhn)决定决定是否建超高层，以是否建超高层，以及超高层建多少问及超高层建多少问题，与销售均价和题，与销售均价和开发成本的比值密开发成本的比值密切相关切相关楼盘楼盘开发成本开发成本销售均价销售均价上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平

42、方米珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模超高层规模(gum)销售均价销售均价/ /开发成本开发成本我们将我们将“销售均价销售均价/开发成本开发成本”拟拟为为“S比比”，那么，那么S比值的不同是否比值的不同是否会形成超高层不同的开发模式呢？会形成超高层不同的开发模式呢？注注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算第25页/共60页第二

43、十六页，共60页。按S比大小可将楼盘分模式，模式，大于大于2.0的的楼盘属楼盘属于价值于价值(jizh)主体模主体模式；式；S比小于比小于2.0的的楼盘归楼盘归类形象类形象主导模主导模式式价值价值(jizh)主题模主题模式以世式以世茂滨江茂滨江系列为系列为代表，代表，形象主形象主导模式导模式以金域以金域蓝湾系蓝湾系列代表列代表1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01 12 23 34 45 56 67 78 89 9S S比比= =销售销售(xioshu)(xioshu)均价均价/ /开开发成本发成本S S比比楼盘楼盘S S比比价价值值主主体体上海世茂滨江花园上海世茂滨江

44、花园3 3南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城3.13.1武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江2.22.2福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园2.42.4芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园2.12.11 12 23 34 45 51010S比比2S比比2价值主体模式价值主体模式形象主导模式形象主导模式楼盘楼盘S S比比形形象象主主导导深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾2 2珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾1.71.7成都金域蓝湾成都金域蓝湾1.741.74福州金域蓝湾福州金域蓝湾1.21.2成都外滩成都外滩1.151.157 78 89 910106 6第26页/共60页第二十七页，共60页。定位定位(dngwi)(dngw

45、i)客户客户(k h)(k h)园林园林配套配套资源强度、资源强度、项目规模、容项目规模、容积率积率规划排布、产品比例、规划排布、产品比例、梯户比、实用率、平面梯户比、实用率、平面组织、增值体系组织、增值体系客户关注点、解客户关注点、解除抗性的共性除抗性的共性绿化率绿化率功能定位、档次定位功能定位、档次定位城市价值城市价值会所、物管、商业会所、物管、商业自身属性自身属性产品产品第27页/共60页第二十八页，共60页。形象主导形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体价值主体（以世茂滨江系列为例）核心核心“S“S比比”远小于2大于2项目项目属性属性资源属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线

46、强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品产品分摊容积率、超高层仅占20%30%、一梯多户超高层占80%90%、一梯两户为主园林园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身自身能力能力资金实力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能区域运营能力力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力第28页

47、/共60页第二十九页，共60页。世茂滨江世茂滨江系列系列上海世茂滨江上海世茂滨江花园花园福州世茂外福州世茂外滩花园滩花园芜湖世茂滨芜湖世茂滨江花园江花园武汉世茂锦武汉世茂锦绣长江绣长江南京世茂滨南京世茂滨江新城江新城景观资源景观资源一线黄浦江江一线黄浦江江景景 一线闽江江一线闽江江景景 坐拥坐拥2 2公里公里一线长江岸一线长江岸线线 2 2公里一线长公里一线长江景观江景观一线江景、一线江景、秦淮河口秦淮河口 万科金域蓝万科金域蓝湾系列湾系列深圳金域深圳金域蓝湾蓝湾珠海金域珠海金域蓝湾蓝湾天津金域蓝天津金域蓝湾湾成都金域蓝成都金域蓝湾湾南京金域蓝湾南京金域蓝湾景观资源景观资源二线海景二线海景一线

48、海景一线海景二线湖景二线湖景：12.45公顷的滨海湖 弱势河景弱势河景：沙河 一线河景一线河景：北面看牛首山河和秦淮河景 世茂滨江系列多拥有世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等世茂滨江花园等金域蓝湾系列水景资金域蓝湾系列水景资源相对源相对(xingdu)弱于世弱于世茂滨江系列；金域蓝湾茂滨江系列；金域蓝湾系列资源多为湖景、河系列资源多为湖景、河景，多为二线景观，如景，多为二线景观，如天津金域蓝湾、成都金天津金域蓝湾、成都金域蓝湾等域蓝湾等自身属性自身属性资源资源规模规模容积率容积率第29页/共60页第三十页，共60页。

49、(zhngdng)规模规模项目项目世茂滨世茂滨江系列江系列上海世茂上海世茂滨江花园滨江花园南京世茂南京世茂滨江新城滨江新城芜湖世茂芜湖世茂滨江花园滨江花园武汉世茂武汉世茂锦绣长江锦绣长江占面占面2222万万5151万万1919万万9090万万建面建面7070万万150150万万5656万万6565万万万科金域万科金域蓝湾系列蓝湾系列深圳金深圳金域蓝湾域蓝湾珠海金珠海金域蓝湾域蓝湾天津金域天津金域蓝湾蓝湾成都金域成都金域蓝湾蓝湾占面占面6.36.3万万2.42.4万万6 6万万7.47.4万万建面建面4242万万9.29.2万万2424万万3535万万金域蓝湾系列占面均在金域蓝湾系列占面均在8万

50、平米万平米(pn m)以以内；内；建面平均为建面平均为25万平米万平米(pn m)，其中最高为，其中最高为深圳金域蓝湾为深圳金域蓝湾为42万平米万平米(pn m)自身属性自身属性资源资源规模规模容积率容积率世茂滨江项目占面均在世茂滨江项目占面均在50万平米左右，最万平米左右，最高南京世茂滨江新城达高南京世茂滨江新城达150万平米；万平米；世茂滨江建面平均都超过了世茂滨江建面平均都超过了100万平米万平米第30页/共60页第三十一页，共60页。世茂滨江世茂滨江系列系列上海世茂滨上海世茂滨江花园江花园福州世茂外福州世茂外滩花园滩花园芜湖世茂滨芜湖世茂滨江花园江花园武汉世茂锦武汉世茂锦绣长江绣长江南

51、京世茂滨南京世茂滨江新城江新城容积率容积率2.92.9 2.73 2.73 4.174.172.32.32.32.3 万科金域蓝万科金域蓝湾系列湾系列深圳金域深圳金域蓝湾蓝湾珠海金域珠海金域蓝湾蓝湾天津金域蓝天津金域蓝湾湾成都金域蓝成都金域蓝湾湾南京金域蓝湾南京金域蓝湾容积率容积率6.58 6.58 3.93.94 45 5 2 2成都超高成都超高层层成都外成都外滩滩 河畔新河畔新世界世界 远大远大朗朗朗风景朗风景 城市理想城市理想大厦大厦 时代豪庭时代豪庭 上锦美地上锦美地 容积率容积率8.78.73.93.94.164.164.84.83 32 2R=2.0R=2.03.03.0R=3.0

52、R=3.07.07.0R=4.0R=4.08.08.0自身属性自身属性资源资源规模规模容积率容积率p世茂滨江系列容积率集中在世茂滨江系列容积率集中在2.02.03.03.0，属超高层低密度项目，属超高层低密度项目(xingm)(xingm)；金域蓝湾系列；金域蓝湾系列容积率较高，为容积率较高，为3.03.07.07.0；相比，成都超高层容积率高于强两者，为；相比，成都超高层容积率高于强两者，为4.04.08.08.0。第31页/共60页第三十二页，共60页。价值主体价值主体形象主导形象主导海口蓝城广场项海口蓝城广场项目匹配模式目匹配模式自自身身属属性性规模大规模中型规模239239亩，在长秀亩

53、，在长秀片区属大规模项片区属大规模项目目资源一线资源二线资源二线海景资源二线海景资源容积率低容积率中高容积率中高容积率中高容积率开开发发商商资金实力较强的资本实力一定的资本实力持续的资本实力持续的资本实力品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应政府合作与政府良好的关系较少本项目由长信与本项目由长信与有政府背景的城有政府背景的城投合作开发投合作开发区域运营能力较强的区域运营的能力无无特殊要求无特殊要求匹配超高层两种模式，我匹配超高层两种模式，我们发现，海口蓝城广场项目们发现，海口蓝城广场项目与形象主导模式较接近，但与形象主导模式较接近，但不同点在于我们项目规模在不同点在于

54、我们项目规模在长秀片区属大规模，同时长秀片区属大规模，同时(tngsh)有着良好的政府合有着良好的政府合作背景。作背景。海口海口(hiku)蓝城蓝城广场超高层前提条广场超高层前提条件模式匹配件模式匹配第32页/共60页第三十三页，共60页。世茂世茂滨江滨江上海世茂滨上海世茂滨江花园江花园福州世茂外福州世茂外滩花园滩花园芜湖世茂滨江芜湖世茂滨江花园花园武汉世茂锦绣武汉世茂锦绣长江长江南京世茂滨江新南京世茂滨江新城城功能功能定位定位超高层住宅、1 1栋栋6060层酒层酒店式公寓店式公寓 超高层豪宅、摩尔商业街、摩尔商业街、50005000平米平米超豪华会所超豪华会所高层、超高层住宅、2 2幢五星幢

55、五星级酒店级酒店超高层、占总体量2020的商的商业、写字楼、业、写字楼、酒店酒店 超高层、五星级五星级酒店、商业步行酒店、商业步行街、市民广场、街、市民广场、幼儿园、中小学、幼儿园、中小学、超市超市档次档次定位定位全国顶级福州顶级芜湖顶级顶级顶级城市城市价值价值根据福州根据福州 东扩南进东扩南进 的未来城市的未来城市格局，开发格局，开发闽江沿岸闽江沿岸三号地块应市三号地块应市政府之邀，作政府之邀，作为城市运营商为城市运营商承建的文化艺承建的文化艺术中心术中心 不仅与四新地不仅与四新地区建设形成互区建设形成互动，更促进了动，更促进了武汉三镇的均武汉三镇的均衡发展衡发展所在的城市功能所在的城市功能

56、区为南京政府着区为南京政府着力打造的滨江板力打造的滨江板块的核心发展区块的核心发展区域域万科金域万科金域蓝湾系列蓝湾系列深圳金深圳金域蓝湾域蓝湾珠海金域珠海金域蓝湾蓝湾天津金域蓝天津金域蓝湾湾成都金域成都金域蓝湾蓝湾厦门金域厦门金域蓝湾蓝湾南京金域蓝南京金域蓝湾湾功能定位功能定位住宅住宅、商HOUSE 住宅住宅住宅住宅、商业街档次定位档次定位高档高档中/高档中/高档中档高档城市价值城市价值万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新定位定位功能定功能定位位档次定档次定位位城市价城市价值值功能定位，价值主体模式功能定位，

57、价值主体模式定位为住宅、商业、办公、定位为住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等综合体，酒店、教育、娱乐等综合体，形象主导型以纯住宅为主，形象主导型以纯住宅为主，少量附有商业；少量附有商业；档次定位，价值主体模式档次定位，价值主体模式定位全国或城市顶级，形象定位全国或城市顶级，形象主导型为中高档；主导型为中高档；城市价值，价值主体模式城市价值，价值主体模式多位于城市政务新区，主动多位于城市政务新区，主动承担承担“城市运营商城市运营商”角色，角色，综合体运营考虑被开发综合体运营考虑被开发(kif)区域对整个城市所产生的经区域对整个城市所产生的经济效益；形象主导型注重项济效益；形象主导型注重项目本身

58、利润层面目本身利润层面武汉世茂锦绣长江第33页/共60页第三十四页，共60页。产品产品规划排规划排布布产品比产品比例例户型户型价值主体规划排布要点：价值主体规划排布要点：注重综合盈利能力，而非注重综合盈利能力，而非单追求单追求(zhuqi)(zhuqi)纯住宅利纯住宅利润最大化润最大化如南京世茂滨江新城、福如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅商铺，而非住宅主体建筑沿江弧形排列，主体建筑沿江弧形排列，单排布置超高层建筑，大单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积大降低了建筑的占地面积 ，解决多排布置所造成的视解决多排布置所造成的视线遮挡；线遮挡；降

59、低建筑密度，板式结构降低建筑密度，板式结构设计使户户实现设计使户户实现“前观江前观江景，后拥园景景，后拥园景”世茂超高层降世茂超高层降低低(jingd)建建筑密度，单排筑密度，单排布置，前后错布置，前后错落布置，视线落布置，视线互不遮挡，保互不遮挡，保通风性通风性上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化南京世茂滨江新城在沿江一线规划商铺，而非住宅福州世茂外滩沿闽江一线设世茂摩尔街 外滩188号第34页/共60页第三十五页，共60页。产品产品规划排规划排布布产品比产品比例例户型户型一期33层高层二期33层高层三期三期4747层超高层超高层，层，158m158m项目容积率：项目容积率：7 7深圳金域蓝

60、湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域蓝湾，超高层保证海景，不影响其他(qt)物业开发用项目用项目的整体的整体溢价，溢价，以时间以时间换空间换空间(kngjin)；超高层超高层为整个为整个项目树项目树立形象立形象标杆，标杆，和高层和高层等半围等半围合式布合式布局形成局形成组团；组团；独立集独立集中排布，中排布，缘于超缘于超高层工高层工期长，期长，超高层超高层位置相位置相对不影对不影响其他响其他物业类物业类型开发型开发成都湖畔新世界排布相对独立，聚集第35页/共60页第三十六页，共60页。布在临布在临河面，河面，最大化最大化利用河利用河景资源，景资源，并体现并体现整体规整体规划的仪划的仪式感