都江堰地块报告

1、 成都青一蓝营销顾问机构都江堰地块开发调研报告成都青一蓝营销顾问有限公司 2013年12月15日一、地块现状位置1、 位置：地块位于都江堰市天府大道与永安大道（2.5环路）交汇处（金鹿制药厂旁）2、 地块面积：45.5亩3、 用地性质：住宅兼容商业4、 兼容比例：75：255、 容积率：2.06、 地块现状：地块目前正在打围，无建筑物，地块较为平坦，有少量的建渣，地块内有一条宽2米、深1.5米的沟渠（在地块东北边缘处）7、 地块周围现状：地块周围生活、医疗、教育相对都江堰其他区域较为落后，此板块相对于其 他板块距离市中心较远，周边在售楼盘有紫荆城、青城半岛、张江御景豪庭、兰卡威、以及即将开建的

2、河曲佳苑老干部安置小区5个楼盘，紧邻成灌快铁一号站、金鹿制药厂、江宁机床厂。 二、都江堰概况1、地理概况都江堰市位于成都平原西北部，以举世闻名的都江堰水利工程而得名，被誉为“天府之源”。全市幅员面积1208平方公里，辖19个乡镇和1个科技产业开发区，常驻人口64.4万，城市人口20万，建成区面积20平方公里。都江堰市是中国最佳魅力城市、中国优秀旅游城市、国家重点风景名胜区、国家生态示范区、全国卫生城市、国家历史文化名城、国家园林城市、全国文化先进市行列，并荣获首届“中国人居环境范例奖”，是世界文化遗产青城山-都江堰的所在地。2、经济概况 上半年，都江堰市实现地区生产总值（GDP）78.3亿元，

3、增长14.2%，总量位居成都市远郊县市第四位，增幅位居远郊县市第二位，比第一季度回落0.1%个百分点。其中：第一产业实现增加值5.8亿元，增长4.3%；第二产业实现增加值33.7亿元，增长18%；第三产业实现增加值38.8亿元，增长12.9%。 从产业结构看，都江堰市三次产业结构发生了一定变化，三次产业结构由去年上半年9：41.6：49.4变化为7.4：43.1：49.5，二、三产业占比上升，一产业占比继续下降。3、交通状况到成都有老成灌路、成灌高速、成灌高铁（半小时车程），成青线（温江区到青城山），天府大道，沙西线均可直达成都，还有都汶高速连接5.12地震的震中映秀直达汶川县；彭青路（彭州-

4、青城山），聚青路与通往成都的线路形成纵横交错的交通骨，极大方便市民出行，在建的还有成都第三绕城高速。三、2013年都江堰市房地产概况 1、都江堰市房地产商业与住宅分布 幸福大道板块：此板块位于都江堰大道及岷江路，都江堰大道是都江堰市现为繁华的商业区域，此板块包含大润发、百伦广场等商业中心以及大蓉和邓高端餐饮配套。 老城区板块：此板块位于都江堰建设路天和盛世区域，配套有沃尔玛超市、国美电器、杨柳河商业一条街，是都江堰的传统购物中心，人流量大。 蒲阳板块：此板块是都江堰房产最热门板块，是都江堰商品房销售最好的板块，现包含有堰山河畔、钱江美域、国际名都、宁江大院等多个相对热销的楼盘，周边有都江堰最好

5、的医院，学校等生活配套，距离市中心较近。 走马河板块：本地块位于次板块内，此板块集中有紫荆城、青城半岛、张江御景豪庭、兰卡威、滨江丽景以及即将开建的河曲佳苑老干部安置小区，临近快铁站、周边有相对完善的医疗教育配套（相对蒲阳片区较差） 青城山旅游度假板块：此板块主要依托青城山旅游道教养生度假的别墅市场，现又有青城郡、上善栖、青城365宅院、青城神韵等多个楼盘。 2、2013年1月12月商品房销售情况说明：都江堰市2013年1月至12月商品房销售合计：5245套，月平均销售453.27套， 3、2013年1月12月商品房在售情况（开发量）项目名称开盘时间开发总面积2013年预售面积预售户数单价：元

6、/平米紫荆城2011-6-18900000平米11157.46140户5211.50元/幸福世家2012-09-16179726.00 84187.25934户5680元/ 愿景青城雪2012-09-2961287.00 25460.58311户4748元/泓坊河畔2007-10-690500.00 12782.1399户9957元/枫尚领域2012-06-1266605.00 7741.38104户6367元/滨江丽景2012-07-2846667.00 8665.2672户5880元/青城半岛2011-10-1106680.00 29348.80160户5067元/紫坪锦苑2010-11-

7、01100000.00 223.692户4386元/国际名都2012-06-30170000.00 13582.02137户5276元/都江华府2011-10-1987335.00 38600.67306户5150元/康桥水乡2005-05-26/ 4271.5632户4250元/钱江美域2011-12-17140000.00 64758.89370户6374.75元/时代春天广场2012-09-0432457.00 20471.21887户27137元/宁江大院2011-09-09206649.00 7561.2684户7568元/君悦名筑2013-06-01140000.00 24696.

8、76240户5972元/武海中华青城2012-04-24260000.00 12341.65104户4766元/中信云栖谷2010-10-08168100.00 26510.7896户24509元/中国水电青云阶2013-06-21350000.00 2757752户11552元/中铁水映青城2011-08-13186706.00 23000.24246户11732元/青城365B区2013-10-17155200.09 8432.38164户9582元/青城365宅院2010-08-3168483.00 1390.8226户商业15891元/青城鉴山2012-10-0263194.00 63

9、194.00 243户22541元/青城郡2013-04-3080000平米80000535户9800元/青城神韵2013-06-1373440.29平米73440.291000户8600元/合计 / /659614.0810362户 /说明：2013年1月12月上旬都江堰市共计在售商品房659614.08平方米，共计10362户。供应量较大，销售周期较长。结论：按照目前市场月均去化453.27套，此预售量预计去化时间在2年左右；四、本地块周边1000米楼盘比较1、区域重点楼盘面积比例分析楼盘名称总户数5070709090120120平米以上兰卡威700套 /20%50%30%紫荆城2731套

10、25%25%25%25%愿景青城雪450套 5% 35%50%10%张江御景豪庭800套 / /98%2%滨江丽景(尾盘)718套 / 15%25%60%综合10668套 6%19%49.6%25.4%说明：上图数据显示本地块区域内的五个主要楼盘5070平米的小户型较少，综合占比6%；7090平米占19%；90120平米户型占比49.6%；120平米的户型占比25.4%。结论：市场上的主力户型在70120之间，占比约70%；客户需求还是在套二、套三为主，兼具功能性和实用性；2、区域重点楼盘成交分析楼 盘名 称开 盘时 间住 宅单 价商业单价销 售周 期月均销售 量剩余套数一 层二 层 车 位兰

11、卡威2009-04-304520元/1.2万元/ /6万/个56个月11.7套43套紫荆城2009-10-65278元/1.5万元/8000元/7万/个50个月46.6套398套愿景青城雪2012-11-035197元/3万元/1.2万元/7万/个13个月20.8套179套张江御景豪庭2011-06-264806元/1.3万元/ /7万/个29个月10.3套500套说明：走马河板块楼盘均价4950元/平米，商业一层均价17500元/平米，二层商业10000元平米，车位67500元/个，区域内楼盘销售周期较长，平均月销售22.35套，区域内剩余约1120套（兰卡威、紫荆城均为现房，愿景青城雪、张

12、江御景豪庭即将在2014年底交房），本项目紧邻兰卡威，由此判定此项目商品住房实际价位4500元/平米，商业一层13000元/平米。商业二层9000元/平米，车位67500元/个。结论：本案销售均价参考背靠项目兰卡威在整体市场处于中下价格水平，且区域内楼盘销售周期较长，平均月销售22.35套，区域内剩余约1120套，预计区域内存量的去化时间在4年左右，后市竞争压力较大； 3、区域内楼盘规划指标楼盘名称用地面积总建筑面积容积率绿化率建筑限高兰卡威88289.00 208465.00 2.0735.00% /紫荆城533600.00 900000.00 1.9840.00% /愿景青城雪26667.

13、00 61287.00 1.7435.00% /张江御景豪庭200000.00 500000.00 2.0043.00% / 说明：区域内在售楼盘的规划容积率最大2.07，最小1.74，绿化率最大43%，最小35%，本项目地块规划容积率为：2.0五、都江堰市2013年土地供应及成交结果 1、土地供应及位置标示宗地编号用地面积用地性质拍卖起价容积率绿地率建密土地位置DJY06（252/211）21.516亩住宅兼商业120万元/亩3.6容4.030%30%天府大道安达路口DJY10（252/211）91.258亩住宅兼商业108万元/亩不大于1.630%24%青城山镇芒城村DJY05（242/2

14、43）120.22亩教育用地90万元/亩不大于1.135%30%翠月湖镇新桥村DJY13（252/211）94.661亩纯住宅150万元/亩1.0容1.130%30%中兴镇沿江村DJY14（252/211）100.87亩纯住宅150万元/亩1.0容1.130%30%中兴镇沿江村DJY14（211）25.581亩商业150万元/亩容4.020%45%幸福镇幸福家园DJY15（251）20.78亩纯住宅180万元/亩1.0容1.630%30%灌口镇宁江社区土地供应位置标示2、 土地成交及位置标示序号 宗地编号 宗地位置用地面积 成交价 竞得人1DJY11(214)都江堰市胥家镇高桥村5组7.264

15、8亩150万元/亩天长物资燃料有限责任公司2DJY12(214)都江堰市滨江街道办金江村5.8497亩150万元/亩都江堰市石牛加油站有限公司3DJY13（252/211）都江堰市中兴镇沿江村94.660亩150万元/亩成都都江堰和骏置业有限公司4DJY14（252/211）都江堰市中兴镇沿江村100.87亩150万元/亩成都都江堰和骏置业有限公司5DJY14（211）都江堰市幸福镇幸福家园北25.581亩166万元/亩都江堰东润置业有限公司6DJY10(252/211)都江堰市青城山镇芒城村91.2581亩108万元/亩重庆金阳房地产开发有限公司7DJY08(213)都江堰市青城山镇青城村2

16、2.0766亩52万元/亩成都金瑞通投资管理有限公司8DJY07(211)都江堰市幸福镇石油街2.0791亩170万元/亩成都瑞星建筑工程有限公司9DJY06(252/211)都江堰市天府大道安达路口21.5167亩120万元/亩成都市金晟祥置业有限公司10DJY05(242/243)都江堰市翠月湖镇新桥村120.226亩90万元/亩成都铁路局11DJY04(252/211)都江堰市大观镇丽江村二组66.4926亩110万元/亩四川弘明置业有限公司12DJY03(252/211)都江堰市大观镇丽江村三组74.9181亩110万元/亩四川弘明置业有限公司 土地成交位置标示说明： 2宗住宅兼商业用

17、地、3宗纯住宅、1宗教育用地、1宗商业用地；土地成交12宗，6宗住在兼商业用地，3宗纯住宅用地、2宗公共服务用地、1宗商业用地； 结论：都江堰2013年土地供应和土地成交趋势较为平稳，土地供应主要在都江堰2环路以外在2013年成交用地主要集中在住宅用地，在现阶段整体市场供过于求的大环境下，后市的竞争也将愈来愈激烈。3、DJY06(252/211)地块特别说明： 地块位于走马河板块，都江堰市滨江街道办天府大道安达路口（北临兰卡威楼盘，南临安达路侧）紧邻本项目地块，此地块与2013年7月11 日由成都市金晟祥置业有限公司以120万元/亩的价格竞得。说明：此地块紧邻本项目地块，2013年住宅成交最高

18、150万元/亩，预测本项目地块价格应在120万元150万元之间；4、项目地块swot分析 优势（Strengths） 此区域位于都江堰新城区板块，未来发展空间大 周边在售楼盘自带商业，增加商业气氛 紧邻成灌高铁，交通便利 项目对面即将开建30平米的综合商业体， 商业和住宅形象较好，可提升区域整体形象 劣势（Weaknesses） 区域处于建设中，人气惨淡。 紧邻项目的兰卡威底商，商业定位较低 区域地块目前较差难以形成较好的商业气氛 距离市中心较远，中间还隔有工厂等 机会（Opportunities） 区域未来总体定位较高，是都江堰未来最具有价值的板块 周边开始大量建设，提升整体板块地位 区域紧

19、邻高铁，距离成都市中心40分钟，距离青城山景区10分钟，带来大量客群 威胁（Threats） 区域住宅均有规划商业，未来商业竞争激烈。 在售楼盘大量商业未售，抢占大量客源 区域在未来2年内较为低靡，商品房及商业存量较大，短时间难以去化。6、 地块成本测算1、 以土地：120万元/亩、容积率2.0、商住比25：75 都江堰市天府大道与永安大道交汇处地块投资成本测算表一 说明：本项目位于都江堰天府大道与永安大道交汇处，规划建设净用地面积为30330.3（合45.5亩）。容积率2.0，规划住宅建筑面积为45495.45（含建筑面积含阳台、外墙）,商业建筑面积为15165.15；地下室人防建筑面积22

20、46，非人防建筑面积为20218，按地下室外边计算，包括地下室出入口车道，建一层，设置576个机动停车位；住宅、商铺、地下室、公建总建筑面积为83124.6。二成本测算序号项目名称单价（元/）建筑面积（）造价控制（元）备 注1土地成本900.096066154600000120万/亩45.5亩2土地契税27.00606611638000总地价款3%3土地拍卖交易服务费26.57606611611500按差额定率累进法计算(2000万以内3.5%，2000-5000万3%，5000-10000万2.5%，10000万以上2%)4土地使用税18.0030330.30545945按净用地面积每年每平

21、方按18元/征收(交款期限从地块施工到办理分付国土证)5放样核样测量费1.008312583125勘测院收费6环境评估0.808312566500环境检测部门收费7桩基检测（静载）1.8083125149624检测单位收费8钻探费2.5083125207812 9水资源及污水处理费1.15831259559310建设交易服务费0.418312533800建安总造价0.001*0.311建设报建费用118.00831259808703政府规费（城市市政基础设施配套费,文物勘探挖掘费,工程定额测定费,建设工程质量监督费,白蚁防治费)12施工图审查费2.0083125168999建安造价*0.001

22、513设计费用23.00831251911866含非人防地下室设计、方案招标费14地下室人防设计费35.001200742024515建安总造价1413.8683125117526220（1）住宅、商铺、公建（30层）16004549572792720含管桩基或伐板基础，框剪结构，上部土建、水电安装（含消防等）、土方外运回填；住宅层高为3.0米，外墙磁砖加保温材料；屋面构架，室外门窗为塑钢窗加中空玻璃，入户防盗门，楼梯面砼磨光，墙面及天棚为乳胶漆，卧室客厅均设空调板，内以清水房标准，厨卫不安洁具，七度设防，采用商砼,按照成都市规范包消防、水电、土建等验收一切费用。（3）地下室（人防）20002

23、2464492000包括降水、土方、防水、土建、水电、消防、通风、发电机、人防等并包验收通过（钢筋价格按4600元/吨）（4）地下室（非人防）17502021835381500包括降水、土方、防水、土建、水电、消防、通风、发电机等并包验收通过（钢筋价格按3600元/吨）（5）电梯建安造价80606614860000设置18部名牌电梯,18层高，每部27万；16监理费12.0083125997495 17审计费1.3683125112666 建安总造价0.118永久性用水、施工用水工程费、消防管网34.00606612062460永久性用水工程费、施工用水工程费、消防管网19小区绿化工程39.0

24、0606612365763包括小区绿化及集中绿化用地20总平化粪池、污雨水、大门、传达室、围墙、道路、现场办公室27.00606611637836总平化粪池、污雨水、大门、传达室、围墙、道路、消防水池、生活水池、现场办公室21永久性用电及施工用电70.00606614246242变压器电缆、一户一表及工程费、开关站间隔费22安防10.0060661606606可视对讲、红外线、单元门、周界报警系统、背景音乐、煤气报警、消防联动23光纤、宽带10.5960661642500每户1285元/户24天然气30.916066118750003750元/户500户(由客户缴纳时,成本减少41.6元/)2

25、5销售费用、广告推广、活动公关67.66606614104262销售部的装修，广告推广、设计，活动公关费用（销售收入的1%）26投资利息257.496066115619365578495001.5%18个月（按照社会融资贷款利息计算）27项目工资55.39606613360000140000元/月24个月28办公费15.836066196000024个月4万元/月（包含房租、水、电、气、物业费、办公用品、低耗品、固定资产、邮电通讯、公司年检、小车费用、业务招待费等）29销售提成（营销代理费用）135.32606618208524销售收入2%30产权面积测量费0.948312577788住宅0.

26、8元/，店面、地下室车位1.1元/31产权交易手续费13.68831251137430（1）住宅3.00454951364863元/（2）商铺38.50151658648640.35%11000元/(平均售价)22464（3）地下室车位6.73202181360800.35%67500元/个576个32产权登记费11.6860661708800（1）住宅、商铺、公建6.4660661392000住宅80元/户，暂按500户，铺面550元/间，暂按640间（2）地下室车位15.7420128316800550元/个576个33物业维修基金38.508312532002971100元/83124.

27、63.5%34税款707.346066142907602营业税及附加5.75%、所得税3%（预征）、土地增值税（住宅1%，商铺2.5%，车位2%）三开发总成本2836985691住宅、商铺、公建110 400240439435272地下室（人防）2253 12007270549063地下室（非人防）1968108065212700136四销售总收入总收入（元）平均售价（元/平方米）面积（）总收入（元）1住宅4500454952047295252商铺一、二层均价11000151651668166503地下室车位67500元/个57638880000注：地下室车位在测算是不算在总收入里面合 计41

28、0426175五全部售出时利润（元）利润率（%）6777659924.1%六住宅销售95、商铺销售80，车位销售60（345个）时利润28726338加地下室总收益为：106656599元2、以土地：150万元/亩、容积率2.0、商住比25：75都江堰市天府大道与永安大道交汇处地块投资成本测算表一 说明：本项目位于都江堰天府大道与永安大道交汇处，规划建设净用地面积为30330.3（合45.5亩）。容积率2.0，规划住宅建筑面积为45495.45（含建筑面积含阳台、外墙）,商业建筑面积为15165.15；地下室人防建筑面积2246，非人防建筑面积为20218，按地下室外边计算，包括地下室出入口车

29、道，建一层，设置576个机动停车位；住宅、商铺、地下室、公建总建筑面积为83124.6。二成本测算序号项目名称单价（元/）建筑面积（）造价控制（元） 备 注1土地成本1125.116066168250000150万/亩45.5亩2土地契税33.75606612047500总地价款3%3土地拍卖交易服务费33.90606612056250按差额定率累进法计算(2000万以内3.5%，2000-5000万3%，5000-10000万2.5%，10000万以上2%)4土地使用税18.0030330.30545945按净用地面积每年每平方按18元/征收(交款期限从地块施工到办理分付国土证)5放样核样测

30、量费1.008312583125勘测院收费6环境评估0.808312566500环境检测部门收费7桩基检测（静载）1.8083125149624检测单位收费8钻探费2.5083125207812 9水资源及污水处理费1.15831259559310建设交易服务费0.418312533800建安总造价0.001*0.311建设报建费用118.00831259808703政府规费（城市市政基础设施配套费,文物勘探挖掘费,工程定额测定费,建设工程质量监督费,白蚁防治费)12施工图审查费2.0083125168999建安造价*0.001513设计费用23.00831251911866含非人防地下室设计

31、、方案招标费14地下室人防设计费35.001200742024515建安总造价1413.8683125117526220（1）住宅、商铺、公建（30层）16004549572792720含管桩基或伐板基础，若基础达到施工条件,上部施工队仍未确定,桩基工程考虑单独发包.框剪结构，上部土建、水电安装（含消防等）、土方外运及回填；住宅层高为3.0米，外墙为磁砖加保温材料；屋面构架，室外门窗为塑钢窗加中空玻璃，入户防盗门，楼梯踏步高度155mm，楼梯面砼磨光，墙面及天棚为乳胶漆，卧室客厅均设空调板，内以清水房标准，厨卫不安洁具，七度设防；（钢筋价格按暂4100元/吨），采用商砼,按照成都市规范包消防、

32、水电、土建等验收通过的一切费用。（3）地下室（人防）200022464492000包括降水、土方、防水、土建、水电、消防、通风、发电机、人防等并包验收通过（钢筋价格按4600元/吨）（4）地下室（非人防）17502021835381500包括降水、土方、防水、土建、水电、消防、通风、发电机等并包验收通过（钢筋价格按3600元/吨）（5）电梯建安造价80606614860000设置18部名牌电梯,18层高，每部27万；16监理费12.0083125997495 17审计费1.3683125112666 建安总造价0.118永久性用水、施工用水工程费、消防管网34.00606612062460永久

33、性用水工程费、施工用水工程费、消防管网19小区绿化工程39.00606612365763包括小区绿化及集中绿化用地20总平化粪池、污雨水、大门、传达室、围墙、道路、现场办公室27.00606611637836总平化粪池、污雨水、大门、传达室、围墙、道路、消防水池、生活水池、现场办公室21永久性用电及施工用电70.00606614246242变压器电缆、一户一表及工程费、开关站间隔费22安防10.0060661606606可视对讲、红外线、单元门、周界报警系统、背景音乐、煤气报警、消防联动23光纤、宽带10.5960661642500每户1285元/户24天然气30.91606611875000

34、3750元/户500户(由客户缴纳时,成本减少41.6元/)25销售费用、广告推广、活动公关67.66606614104262销售部的装修，广告推广、设计，活动公关费用（销售收入的1%）26投资利息322.056066119535513578495001.5%18个月（按照社会融资贷款利息计算）27项目工资55.39606613360000140000元/月24个月28办公费15.836066196000024个月4万元/月（包含房租、水、电、气、物业费、办公用品、低耗品、固定资产、邮电通讯、公司年检、小车费用、业务招待费等）29销售提成（营销代理费用）135.32606618208524销售收入2%30产权面积测量费0.948312577788住宅0.8元/，店面、地下室车位1.1元/31产权交易手续费13.68831251137430（1）住宅3.00454951364863元/（2）商铺38.50151658648640.35%11000元/(平均售价)22464（3）地下室车位6.73202181360800.35%67500元/个576个32产权登记费11.6860661708800（1）住宅、商铺、公建6.4660661392000住宅80元/户，暂按500户，铺面550元/间，暂按640间（2）地下室车位15.742012