第六章房地产价格

1、第一节第一节 房地产价格的本质、特征及分类房地产价格的本质、特征及分类 一、房地产价格的本质 价格是商品价值的货币表现。房地产价格是建设物连同其所占土地的价格，是人们合法地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。 二、房地产价格的特征 （一）房地产价格实体构成具有二元性 （二）房地产价格是关于房地产权属利益的价格 （三）房地产价格具有单件性 （四）房地产价格具有明显的区域性 （五）房地产价格具有多样性 （六）房地产价格具有趋升性 三、房地产价格的分类 （一）按房地产的实物形态不同划分 可分为房产价格、地产价格、房地产价格。 （二）按房地产价格形成机制不同划分

2、可分为计划价格、市场价格、理论价格、基准价格、评估价格、影子价格。 （三）按房地产交易权属不同划分 可分为所有权价格和使用权价格。 （四）按房地产估价目的不同划分 可分为出售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格等。 （五）按房地产交易方式不同划分 可分为拍卖价格、招标价格、协议价格。 （六）按房地产计价范围不同划分 可分为总价格、单位价格、楼面地价。 （七）按房地产价格构成因素不同划分 可分为全价、优惠价、折扣价等。 （八）按房地产价格作用不同划分 可分为底价、期望价、补地价。 （九）按房地产价格管理目的不同划分 可分为法定地价、标准地价、申报地价、公告现值。第二节 房地产价格的构成及

3、其影响因素 一、房地产价格的构成原理 （一）土地价格的构成 在我国，城市土地出让的价格构成主要包括两大部分：地租来自土地利用所产生的超额利润；以及土地开发成本 利润 税金来自于对土地的投资，其中“土地开发成本”包括征地、拆迁、安置费用和土地实际开发费用。 1地租 2征地、拆迁、安置费用 3城市土地开发费用 4税金和利润 （二）房地合一（商品房）价格的构成 1成本部分 （1）土地出让金(地租)。 （2）土地投资成本 （3）房屋建筑成本 （4）商品房流通费用。 2利润部分 （1）土地开发利润。 （2）建筑物的建造利润。（三）房地合一（商品房）租金的构成房地产的租金是房地产的出租价格，一般称为房租。

4、从理论上分析，房租构成包括折旧费、维修费、管理费、利润、利息、地租、保险费和税金等因素。 （1）折旧费 （2）维修费 （3）管理费 （4）利润 （5）利息 （6）地狙 （7）保险费 （8）税金 二、房地产价格的影响因素 （一）供求因素 供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势，供给与需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，作用于房地产价格。（二）物理因素及环境因素这是指那些对房地产价格有影响的、反映房地产自身及自然地理性状的因素。主要包括以下几方面：1区位2地形和地势3土地面积和形状4地质条件5肥力6日照、风向、降水量、天然周期性灾害7市政基础设施条件8

5、建筑物的结构、内部格局、设备配备和施工质量等 （三）行政因素 1.土地制度和住房制度 2.房地产价格政策 3.城市规划 4.住宅政策 5.房地产税制状况 （四）经济因素 1经济景气状况 2物价水平 3财政金融状况 4. 消费者收入 5. 消费支出模式 （五）人口因素 房地产的需求主体是人，人口数量、质量和家庭规模对房地产价格有很大影响。 （六）社会因素 影响房地产价格的社会因素主要包括以下四方面： 1政治安定状况 2社会治安状况 3城市化发展水平 4房地产投机行为 （七）心理因素 （八）国际因素 影响房地产价格的国际因素主要有以下四个： 1国际经济状况。 2军事冲突情况。 3政治对立状况。 4

6、国际竞争状况。第三节第三节 房地产价格评估房地产价格评估一、房地产价格评估内涵房地产估价，英文为real estate appraisal或real property valuation。日本和韩国称为不动产鉴定评价，香港常称为物业估价，中国内地有人称为房地产评估。房地产评估一词的含义很广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、功能、投资风险评估以及房地产制度政策评估等。房地产价格评估是指房地产估价机构向客户（委托人）提供包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、

7、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估服务的经营活动。 正确认识什么是房地产估价，关键要把握以下几点： （一）房地产估价是科学与艺术的有机结合 （二）房地产估价不是对房地产价格的主观确定，而是把房地产客观存在的价格通过估价活动正确地反映出来 （三）不同估价目的将影响估价结果 （四）房地产的从业者要有职业资格 二、房地产价格评估的意义与作用 （一）土地使用权出让的需要 （二）房地产转让、租赁的需要 （三）房地产抵押、典当的需要 （四）房地产保险、税收的需要 （五）房地产征收和征用的需要 （六）房地产损害赔偿的需要 （七）房地产纠纷调查处理和有关司法鉴定的需要 （八）企业有关

8、经济行为的需要 （九）房地产管理的需要 （十）其他方面的需要三、房地产价格评估的基本方法 （一）市场比较法 1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，或sales comparison approach）也叫市场买卖实例比较法， 在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。 2市场比较法

9、的适用范围 市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础，而经常采用市场比较法。 3市场比较法的公式运用市场比较法时，需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三方面的修正。经过修正，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式如下：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数其中交易情况、交易日期和房地产状况的修正，估价时可视具体情

10、况灵活处理。 （二）成本法 1成本法的概念 成本法(cost approach或Contractors method)，又称逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法，它实际上是以房地产价格构成部分的累加来估算房地产价格的方法。 2成本法的适用范围 成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，它适用于： （1）无法利用市场比较法进行估价的狭小市场或欠发达市场或封闭市场上房地产的估价。 （2）对于无收益的房地产，如政府办公楼、图书馆、学校教学楼等的估价特别适合。 （3）对一些很少交

11、易的房地产，如厂房、仓库、码头、医院等也较适合。 （4）在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中通常也采用成本法估价。 （5）在运用其他估价方法估价时，成本法也可以作为验证估价结果的一种手段。 3成本法的基本公式 成本法基本的公式为： 积算价格=重新购建价格-建筑物的折旧 针对不同的估价对象，上述公式可作相应变化：（1）新开发土地；新开发土地包括填海造地，开山造地，征用农地后进行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市旧区中旧建筑物整理后出售土地等情形。在这些情况下成本法的基本公式为： 新开发土地价格=取得土地的费用+开发土地的费用+正常利税其中： 取得土地的费用=土地出让金(或土地征用费

12、用)+土地拆迁、安置补偿费用 开发土地的费用=开发土地的直接费用+开发土地的间接费用 =开发成本(三通一平、五通一平、七通一平)+管理费用 +土地投资利息+(开发成本+管理费用)利息 正常利税=正常税费(销售税费)+正常利润 （2）新建房地产（此处指房地、建筑物两种情况）； 新建房地产估价的成本法的基本公式为： 新建的房地产价格=土地费用+建造建筑物的费用+正常利税 其中：土地费用=取得土地的费用+开发土地的费用 建造建筑物的费用=建造建筑物的直接费用+建造建筑物的间接费用（3）旧有房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。旧有房地产估价的成本法的基本公式为：旧有房地价格=土地的重新取得价格+建筑

13、物的重新构建价格-建筑物的折旧其中：土地的重新取得价格=重新取得土地的费用+重新开发土地的费用+正常利税 建筑物的重新构建价格=重新建造建筑物的直接费用+重新建造建筑物的间接费用 +正常利税 必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。 （二）收益还原法1收益还原法的概念收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，其英文名称为income approach或income capitalization approach，在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法。是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用收益法估价求得的价格称为收益价格。收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值