长沙大王山旅游度假区项目开发策略建议及投入产出分析报告12.7

1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式#长沙大王山旅游度假区项目开发策略建议及投入产出分析222目 录合作区域范围1合作区域投入分析2合作区域产出分析3经济效益评估43【合作范围界定】本次合作区域“如图红色标识区域”坪塘老集镇区域，不在合作范围内政府投资打造的芙蓉山庄用地，不在合作范围内中心区已完成合作招商，不在此次合作范围内合作范围总开发范围： 20457亩净出让指标：8986亩总建筑面积：1285.2万球场备注：36洞球场不在本次合作范围内合作范围4【合作开发区域】-总出让面积：8986亩总出让建面：1285.2万总开发范围：20457亩球场备注：36洞球场不在本次合作范围内55

2、5目 录合作区域范围1合作区域投入分析2合作区域产出分析3经济效益评估46【合作开发区域】-总开发成本343亿元7其中：土地征拆迁安置成本190.5亿元8其中：基础设施及市政道路成本88.4亿元9其中：公共环境及配套设施成本18.2亿元民生银行固定成本静态投资额185.7亿元10项目总投资额(亿元)2013201420152016201720182019202020212022土地征拆迁补尝费用190.45 47.22 16.61 20.37 15.62 18.28 22.52 18.31 16.21 11.61 3.70 基础设施及市政道路88.44 7.09 8.41 16.20 16.3

3、8 8.10 9.17 7.63 8.59 5.38 1.49 公共环境及配套设施18.23 0.00 0.61 4.56 2.25 2.47 0.61 4.20 0.61 1.77 1.16 管理费用12.30 0.53 0.81 1.47 1.27 1.15 1.33 1.23 1.18 1.60 1.73 合计309.42 54.84 26.44 42.60 35.51 30.00 33.63 31.37 26.58 20.36 8.08 民生银行固定成本静态投资额185.65 32.91 15.87 25.56 21.31 18.00 20.18 18.82 15.95 12.22 4

4、.85 111111目 录合作区域范围1合作区域投入分析2合作区域产出分析3经济效益评估412用地价格分布表用地价格分布区域(1-1)(1-2)(1-3)(2-1)(2-2)(4-1)R1.141.612.52.932.741.84每亩地价(万/亩)350 444 305 684 556 416 用地价格分布区域(4-3)(4-5)(5-1)(5-3)(港-1)(港-2)R1.2712.52.613.082.25每亩地价(万/亩)325 279 367 365 382 359 13新区土地价格增长大致可分为三个阶段，地价增长符合边际递减规律040%60%80%梯度增长期3-4年持续发展期2-3

5、年稳定发展期年均增长率在40% -50%左右年均增长率在20% 30% 之间；20%年均增长率在10% 15% 之间；增长率梯度增长期新区的起步阶段，受政府规划利好的刺激，区域地块会由完全陌生进入开发商视野，此时随着基建的逐步完善，地价增长很快，因为基数很小，所以反映到图表上，整体呈现梯度的上涨，完全上升到不同层级；持续增长期新区基建及配套进一步完善，区域知名度大幅提升，受到区域营销带来的众多事件利好，地价持续上升，因为基数较大，上升幅度开始逐步回落；稳定增长期区域配套及知名度成熟，地价上升到一定高度，区域内部地块供应有限，地价涨幅趋于平稳；新区土地价格增长规律1420132023大王山旅游度

6、假区项目历年土地价格预测表（每亩地价，单位：万元/亩）2014201520162017201820192020202120222023增长率10%10%12%15%12%10%12%8%5%5%(1-1)385423474545611(1-2)488537 601692775(1-3)586(2-1)7528279271066(2-2)611673753866(4-1)798894966(4-3)393441507568624699(4-5)600(5-1)852(5-3)786849(港-1)887932978(港-2)875919【周期界定】时序原则引领性项目开发、市政道路开发、公共环境及

7、配套设施开发以及拆迁任务要到2022年才能完成15引领性项目开发时序市政道路开发时序公共环境及配套设施开发时序拆迁时序16【周期界定】相较梅溪湖、洋湖垸、滨江新城，本项目的投入相对较大，故可能需要更高的年均出让量才能实现每年资金平衡片区可出让指标（亩）价格（万元/亩）梅溪湖片区9991725洋湖垸片区5580801滨江新城34001114本片区11523 梅溪湖片区 洋湖垸片区 滨江新城 本片区17【周期界定】假设投入与收入刚好平衡时，按照函数模型进行测算，得出出让周期为10年，年出让量为1152亩序号成本项计算方式价格（亿元）1土地征拆迁安置成本190.52基础设施及市政道路成本88.43公

8、共环境及配套设施成本18.24管理费用（占成本的3%）(1+2+3) 3%8.95销售费用（占收入的0.8%）321115230.8%36财务费用（1+2+3+4+5）（110%）7.05%207合计329已知条件：总出让面积为S=11523亩土地征拆迁安置成本190.5亿元基础设施及市政道路成本88.4亿元公共环境及配套设施成本18.2亿元假设条件：假设土地均价为P=321万元/亩假设土地价格平均增长率为r=8%假设自有资金为10%，其他以银行贷款为主，贷款利率为7.05%假设开发周期n年均出让量X总成本Cn x=SXP+XP(1+r)+XP(1+r)2+ XP(1+r)3+.+ XP(1+

9、r)(n-1) =C解得n=10X=115218土地出让时序出让时间2014201520162017201820192020202120222023出让规模757851 705 6317716251168119611291153总出让面积:8986亩单位：亩19【土地分期开发建议】2014年出让757.4亩E-061E-064E-049E-063E-060E-042E-058E-068年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2014E049R21.1286421129.631596791.52E-056R21.12142966214.449160

10、121.92E-063B11.1279848119.77289429.76E-060R2B111705425.58117054E-042R2B111371420.57113714E-058R2B111018715.280510187E-068R2B111701425.52117014E-064R21120084180.126120084E-061R2B11.21054915.823512658.8B-005B410.530864.6291543B-023B410.639795.96852387.4小计504902757.4540985.4E-056B-005B-02320【土地分期开发建议】2

11、015年出让851.4亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2015E-059R2B12.5133340200333350R2B12.5161341.4242403353.5B-006R24095306819B-016R2B134603569.0525138105B-018R2B134922973.8435147687E-041R2B1175394113.09175394小计567612.4851.39651404709E-059B-006B-016B-018 E04121【土地分期开发建议】2016年出让704.7

12、亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2016E-066R21.2195519293.2785234622.8E-057R21.5168588252.882252882B-019R2B1367087100.6305201261B-026R2B12.83858957.8835108049.2小计469783704.67796815E-066E-057B-019B-02622【土地分期开发建议】2017年出让631.3亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2017E067R21.52666804

13、00400020B-007R2B12.8106101159.1515297082.8B-033-2R2B12.537995.69859497.5B-033-1R2B12.51337020.05533425B-034R2B12.83095146.426586662.8小计420901631.33826688.1B-007B-033-2 B-033-1 B-034 E06723【土地分期开发建议】2018年出让770.6亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2018E067R21.5252694379.022379041E-065R21.5190

14、1728.5255190172.5242012.1363605030.25小计513723.1770.54751003088E-065 E06724【土地分期开发建议】2019年出让624.8亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2019E-096B12.56211593.1725155287.5E-101B12.54395965.9385109897.5E-009R22.5127761191.6415319402.5E-010R21.888704133.056159667.2E-116-1R214039460.59140394E-015-1

15、R213205848.08732058E-015-2R212156032.3421560小计416551624.8265838266.7 EE-096E101E-010E-009E-116-1E-015-1E-015-225【土地分期开发建议】2020年出让1167.8亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 20202.572003.6108180009E-015-3R21109927164.8905109927E-047R21109028163.542109028E-046R21111614167.421111614E-015-4R21994

16、89149.233599489E-006-1A5121959329.389539186A-82B12.53964859.47299120A-020R22.8192657288.9855539439.6A-023-1B311.22456936.853529482.8小计778528.61167.791317295.4 E015-3 E047E-046E-015-4E-006-1A-82A-020A-023-126【土地分期开发建议】2021年出让1196.09亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2021E-006R2B11.83343350.

17、149560179.4E-022R2B11.86551298.268117921.6A-003R2B12.5152196228.294380490A-038R2B12.587889131.8335219722.5A-037R22.5139580209.37348950A-06-1R233161347.419594839P02-A24R22.527334.74168336.75P10-A07B1B2397186.9145.78035291560.7P10-A10B1B24.564559.5496.83931290517.93P10-A11B1B23.528008.4942.01273598029

18、.715P10-A16B1B22.570083.46105.12519175208.65小计797396.11196.092145756.3 E006 E022 A-003 A038 A037 A-06-1P02-A2427【土地分期开发建议】2022年出让1128.6亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2022P10-A29B14352756.027906P10-A30B14663154.1194.731165378924.66P10-A42B1B21.232782.4749964P10

19、-A44B1B22.590226135.339225565P10-A46B1B23.575025.48112.53822262589.18P10-A47B1B21.224594.4736.89170529513.364P10-A26B410.62313.63.47041388.16P10-A50R21.826421.8239.6327347559.276P10-A64R2232645.6748.96850565291.34P10-A67R2239074.5958.61188578149.18P10-A77R2246994.7870.4921793989.56P10-A79R2293302.77

20、139.954155186605.54P10-A80R2247057.5370.58629594115.06P10-A88R2260665.2990.997935121330.58P10-A02R2B1365357.3798.036055196072.11小计752371.971128.56197870028【土地分期开发建议】2023年出让1152.98亩年份 地块编号 用地性质 容积率占地面积（平方米） 占地面积（亩） 建筑面积（平方米） 2023P10-A05R2B12.855431.5783.147355155208.396P10-A15R2B1331803.1747.70475595

21、409.51P10-A18R2B11.833534.8750.30230560362.766P10-A27R2B13.543969.4365.954145153893.005P10-A51R2B13.516205.9424.3089156720.79P10-A53R2B1337870.956.80635113612.7P10-A54R2B1246887.1870.3307793774.36P10-A56R2B1225309.7537.96462550619.5P10-A61R2B13.523053.1434.5797180685.99P10-A62R2B13.553349.1980.02378

22、5186722.165P10-A68R2B12.581250.04121.87506203125.1P10-A70R2B12.595421.314325P10-A82R2B1238546.6957.82003577093.38P10-A84R2B1235172.6552.75897570345.3P10-A86R2B1245530.7968.29618591061.58P10-A32R2B143.552524.6778.787005183836.345P10-A34R2B143.520764.5631.1468472675.96P10-A39A20.53203048.

23、04516015小计768655.841152.981999715.129【合作开发区域】土地出让总收入560.7亿元303030目 录合作区域范围1合作区域投入分析2合作区域产出分析3经济效益评估431经济效评估算前提本项目投入注册资本金50亿元【合作开发区域】资金来源与运用（一）32序号项目名称合计2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 一年初资金余额0 4602 8774 9141 7873 7596 6104 4994 378677 1054044 2078794 二资金来源5957206 616518 3

24、07976 473491 398435 340019 374047 345840 288003 580649 746052 1034864 451313 1 财政拨入资金500000 0 200000 150000 150000 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出让面积（亩）8986757851 705 63177162511681196112911537572 土地经营收入5607206 0 52976 293491 298435 350019 454047 405840 518003 852167 896052 1034864 451313 3 融资净增加0 616518 55000

25、30000 (50000)(10000)(80000)(60000)(230000)(271518)0 0 0 新增融资881518 616518 205000 60000 归还贷款881518 150000 30000 50000 10000 80000 60000 230000 271518 【合作开发区域】资金来源与运用（二）33序号项目名称合计2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 三资金运用3430710 616518 303374 469320 398068 341287 374324 347332 2

26、89114 210577 80798 001土地征拆迁补尝费用1904525 472178 166137 203672 156175 182811 225222 183127 162114 116074 37014 0 0 2基础设施及市政道路884383 70945 84077 162034 163757 80969 91693 76313 85867 53846 14884 00 3公共环境及配套设施182276 0 6101 45566 22498 24738 6101 41970 6101 17651 11550 0 0 4管理费用（4%）1229995300 8113 14686 1

27、2660 11456 13323 12289 11766 16055 17350 6财务费用336526 68095 38945 43361 42977 41313 37985 33633 23265 6951 0 0 0 四资金余额6537094 0 4602 8774 9141 7873 7596 6104 4994 378677 1204044 2228794 2676496 五预计融资余额6165186715187015186515186415185615185015182715180000【合作开发区域】投入与产出分析净利润217.6亿元，销售利润率38.8，成本利润率63.4，年投

28、资利润率2934序号项目投资额(万元)201320142015201620172018201920202021202220232024一收入5607206 0 52976 293491 298435 350019 454047 405840 518003 852167 896052 1034864 451313 1土地出让收入5607206 0 52976 293491 298435 350019 454047 405840 518003 852167 896052 1034864 451313 二成本3430710 616518 303374 469320 398068 341287 374

29、324 347332 289114 206966 70685 10113 3611 1土地拆迁补尝费用1904525 472178 166137 203672 156175 182811 225222 183127 162114 116074 37014 0 0 3基础设施及市政道路884383 70945 84077 162034 163757 80969 91693 76313 85867 53846 14884 00 4公共环境及配套设施182276 0 6101 45566 22498 24738 6101 41970 6101 17651 11550 0 0 4管理费用（4%）122

30、9995300 8113 14686 12660 11456 13323 12289 11766 16055 17350 00 7财务费用336526 68095 38945 43361 42977 41313 37985 33633 23265 6951 0 0 0 三营业利润2176496 (616518)(250398)(175829)(99632)8732 79723 58508 228890 645201 825367 1024750 447702 四累计营业利润(3130050)(616518)(866916)(1042744)(1142377)(1133645)(1053922)

31、(995414)(766524)(121323)704044 1728794 2176496 五税后利润2176496 (616518)(250398)(175829)(99632)8732 79723 58508 228890 645201 825367 1024750 447702 【合作开发区域】总投资现金流量表35项目合计201320142015201620172018201920202021202220232024现金流入5607206 0 52976 293491 298435 350019 454047 405840 518003 852167 896052 1034864 45

32、1313 现金流出3430710 616518 303374 469320 398068 341287 374324 347332 289114 206966 70685 10113 3611 净现金流量2176496 (616518)(250398)(175829)(99632)8732 79723 58508 228890 645201 825367 1024750 447702 累计净现金流(616518)(866916)(1042744)(1142377)(1133645)(1053922)(995414)(766524)(121323)704044 1728794 2176496 净

33、现值581038 (616518)(231850)(150745)(79091)6418 54258 36870 133555 348582 412889 474658 192012 累计净现值(616518)(848368)(999113)(1078204)(1071786)(1017528)(980658)(847103)(498521)(85632)389026 581038 【合作开发区域】民生银行投资现金流量表36项目合计201320142015201620172018201920202021202220232024民生银行净现金流量1305898 (369911)(150239)(

34、105497)(59779)5239 47834 35105 137334 387120 495220 614850 268621 民生银行累计净现金流(369911)(520149)(625647)(685426)(680187)(632353)(597248)(459915)(72794)422426 1037276 1305898 民生银行净现值348623 (369911)(139110)(90447)(47455)3851 32555 22122 80133 209149 247733 284795 115207 民生银行累计净现值(369911)(509021)(599468)(646922)(643072)(610517)(588395)(508262)(299112)(51379)233416 348623 37【合作开发区域】总结总成本（亿元）343总出让指标8986单位土地成本（万元/亩）382总建筑面积（万）1285.2总收入（亿元）560.7单位土地收入（万元/亩）62