湿地案例研究 高地价等专题研究

1、本报告是严格保密的。资源的特殊性决定了项目在旅游开发中对于湿地资源的利用必资源的特殊性决定了项目在旅游开发中对于湿地资源的利用必须根据围绕环境保护所进行的不同等级分区进行区别须根据围绕环境保护所进行的不同等级分区进行区别u七里海核心保护区面积为56.5平方公里，其中东七里海16.26平方公里，主要以水库为主；西七里海32.27平方公里，潮白河滩地8平方公里u缓冲区划定以核心区边界为起点，向外延伸1公里，由于核心区南部已有津芦公路建成，无法设定缓冲区，所以缓冲区向北延伸一公里，面积大约38平方公里左右缓冲区缓冲区缓冲区缓冲区本报告是严格保密的。国家自然区保护条例中对于保护区分区开发的相关规定是项

2、目国家自然区保护条例中对于保护区分区开发的相关规定是项目进行旅游定位的限制性条件进行旅游定位的限制性条件自然保护区分区自然保护区分区区域活动类型区域活动类型区域建设区域建设核心区禁止任何单位和个人进入（科学调查除外） 不得建设任何生产设施缓冲区禁止开展旅游和生产经营活动，只准只准进入从事科学研究观测活动实验区可以进行旅游观光活动，但必须经过国家批准不得建设污染环境、破坏资源或者景观的生产设施资料来源：中华人民共和国自然保护区管理条例 本报告是严格保密的。为指导本项目湿地资源在旅游开发中的利用，我们借鉴了国内为指导本项目湿地资源在旅游开发中的利用，我们借鉴了国内外三个湿地资源保护与旅游开发结合较

3、为成功的案例外三个湿地资源保护与旅游开发结合较为成功的案例佛罗里达大沼泽地国家公园，美国香港拉姆萨尔（米埔）湿地，中国浙江杭州西溪湿地，中国本报告是严格保密的。大沼泽地国家公园位于美国佛罗里达州南部，总面大沼泽地国家公园位于美国佛罗里达州南部，总面积近积近60006000平方公里，是美国第三大国家公园平方公里，是美国第三大国家公园 u地理位置：大沼泽地国家公园建于1947年，位于佛罗里达州南部尖角位置，距离迈阿密南部仅50英里。 u湿地面积：大沼泽地面积约150万英亩（6000平方公里），其广袤辽阔的湿地是亚热带野生动植物生息繁衍的天堂。 u湿地类型和历史 大沼泽湿地被称为“一条被草覆盖的河从

4、内地缓缓流向海洋”，属于亚热带沿海沼泽。6英寸深、50英里宽的淡水河缓缓流过广袤的平原，因而造就了这种独特的大沼泽地环境 基本概况基本概况本报告是严格保密的。大沼泽公园是美国最大亚热带野生动物生态区，区域大沼泽公园是美国最大亚热带野生动物生态区，区域内有罕见的大沼泽、红树林及各种珍贵的野生动植物内有罕见的大沼泽、红树林及各种珍贵的野生动植物u整个大沼泽长约160公里，宽约80公里，其中央是一条浅水河，河上有无数低洼小岛，或所谓硬木群落，星罗棋布。 u该地区动植物种类繁多。这里有1000余种种子植物，包括25种兰花，120种树木，从热带的棕榈树和红树林，到红橡树和白蜡树等温带植物。u大沼泽是鸟类

5、的天堂。这里有320种以上的鸟，包括像树鹤、红鹭，以及南方种的秃鹰等稀奇飞禽。许多种食鱼类鸟也常出没于淡水沼泽，而沿海红树林的边缘栖居着鹈鹕、苍鹭和白鹭等。u美洲鳄、海牛和福卢里达黑豹也受到良好的保护。大沼泽地稀有的美洲豹、鳄鱼和水獭在佛罗里达州这片温湿多雨的荒野深处得以生存u沿海水域有150余种鱼类，还有12种海龟，以及佛罗里达海牛。美国短吻鳄是沼泽大地的主要珍稀动物。红琵鹭苍鹭大沼泽红树林美洲豹短吻鳄核心资源核心资源本报告是严格保密的。大沼泽地国家公园根据区域资源以及生态脆弱强度划分为保护区和开放大沼泽地国家公园根据区域资源以及生态脆弱强度划分为保护区和开放性公园，并在湿地和城市建设区域间

6、设置农业和乡村用地作为缓冲区性公园，并在湿地和城市建设区域间设置农业和乡村用地作为缓冲区功能分区功能分区农农业业地地带带城城区区核心区核心区湿地公园湿地公园大柏树湿地保护区占地达6216平方公里，其湿地自然景观在美国独一无二，闻名全国。其主要功能是就是保护湿地的动植物和水资源，并使湿地保持生态平衡 大沼泽国家公园占地14685.3平方公里，公园开辟了七大旅游观光地点。每年的12月到来年的4月是旅游的旺季，5月到11月是旅游的淡季。在湿地公园和城市区域狭长地带为农业和乡村地带，作为湿地与城市建设区的缓冲地带本报告是严格保密的。大沼泽国家公园旅游开发设施完善，全园设置五个大沼泽国家公园旅游开发设施

7、完善，全园设置五个游览中心，为游客提供便捷和全面的服务游览中心，为游客提供便捷和全面的服务Ernest F. Coe 游览中心游览中心保护与开发保护与开发Flamingo 游览中心游览中心Ernest F. Coe 游览中心游览中心Shark Valley 游览中心游览中心游览中心服务游览中心服务科普教育：包括大沼泽历史、地质、自然资源影片播放和讲解纪念品销售：销售明信片等各种纪念品旅游项目服务：提供野营、游船、钓鱼等各种旅游项目的报名和组织大沼泽国家公园游览图大沼泽国家公园游览图Gulf Coast 游览中心游览中心本报告是严格保密的。大沼泽国家公园旅游内容丰富，包括旅游观光、休闲度假，同时

8、公园大沼泽国家公园旅游内容丰富，包括旅游观光、休闲度假，同时公园注重对游客的教育和宣传，以保证游客的安全和湿地自然环境资源注重对游客的教育和宣传，以保证游客的安全和湿地自然环境资源保护与开发保护与开发公园采取保护游人和公园自然资源的措施：公园采取保护游人和公园自然资源的措施：定期对公园各区域水位和水质等情况进行检测，实时监测公园生态环境注意保护、维修、检测公园的各种设施为客户提供安全与法制教育，如法律保护、搜寻与营救等，保护游客，并减轻、避免游客对于自然资源的破坏，如对游客讲解大沼泽公园的历史和资源的稀缺性，提高游客的保护意识徒步旅行徒步旅行小舟之旅小舟之旅观光游艇观光游艇露天野营露天野营乘船

9、参观亚热带沼泽地带，沿途可观赏具有代表性的野生动物和奇异鸟类设置专门的区域令游客享受徒步旅行探索的快乐根据观赏景色特点，为游客设置了多个露天野营地点，如火烈鸟野营区，为游客提供观光、钓鱼、泛舟等多种活动在特定区域游客可享受特有的爱斯基摩小船观光游览，体会当地的民族特色本报告是严格保密的。大沼泽国家公园度假设施完善，公园周边有多家设大沼泽国家公园度假设施完善，公园周边有多家设施完备的旅馆施完备的旅馆保护与开发保护与开发旅馆旅馆客房客房距公园距离距公园距离距市中心距离距市中心距离BEST WESTERN GATEWAY 1146英里0-15分钟车程HOLIDAY INN EXPRESS 1056英

10、里0-15分钟车程TRAVELODGE 876英里0-15分钟车程COMFORT INN836英里0-15分钟车程HAMPTON INN 1236英里30-45分钟车程KNIGHTS INN 486英里15-30分钟车程BUDGET HOST INN 156英里0-15分钟车程SUPER 8 MOTEL 526英里0-15分钟车程DAYS INN1007英里30-45分钟车程FLORIDIAN HOTEL 1488英里30-45分钟车程INN AT HOMESTEAD508英里30-45分钟车程Flamingo 旅馆旅馆距离大沼泽国家公园16公里范围内酒店度假村等公园内唯一的宾馆，临近Flam

11、ingo 游览中心本报告是严格保密的。大沼泽地国家公园案例总结大沼泽地国家公园案例总结保护湿地动植物和水资源保持生态平衡除科学考察外禁止进入建立大柏树湿地保护区科普教育科普教育：湿地科普旅游项目旅游项目：湿地观光、湿地体验定期监测水质；科普、安全教育，提高游客的保护意识湿地公园湿地公园：野营、游船、钓鱼，动植物观赏；游览中心游览中心：讲解大沼泽历史、地质等；纪念品销售纪念品销售缓冲湿地公园与农业生产区只进行农业生产活动农业和乡村旅游配套服务低强度开发，无污染建设生产酒店、度假村本报告是严格保密的。为指导本项目湿地资源在旅游开发中的利用，我们借鉴了国内为指导本项目湿地资源在旅游开发中的利用，我们

12、借鉴了国内外三个湿地资源保护与旅游开发结合较为成功的案例外三个湿地资源保护与旅游开发结合较为成功的案例佛罗里达大沼泽地国家公园，美国香港拉姆萨尔（米埔）湿地，中国浙江杭州西溪湿地，中国本报告是严格保密的。米埔湿地位于香港西北部，总面积米埔湿地位于香港西北部，总面积15001500公顷，公顷，区域内有池塘、滩涂等类型湿地区域内有池塘、滩涂等类型湿地u米埔湿地又名拉姆萨尔湿地，位于香港新界西北部,与大陆深圳隔河相望，是香港最大和最重要的湿地。u米埔湿地总面积1500公顷，保护区前面是一大片泥沙淤积的海滩，资源丰富u湿地区内主要有鱼/虾池塘、潮间带滩涂（包括咸水滩涂）、红树林潮间带滩涂等3种湿地类型

13、基本概况基本概况本报告是严格保密的。米埔湿地有芦苇、沼泽、珍贵的红树林和珍稀野生米埔湿地有芦苇、沼泽、珍贵的红树林和珍稀野生动物以及各种鱼类动物以及各种鱼类 ，是香港生态价值最高地点，是香港生态价值最高地点u米埔湿地内具有面积达380公顷的红树林资源，如开满白花的海桐树和挂着发红的两头尖尖果实的红莨。红树林内还有高等植物约190种，十分珍贵。u米埔是鸟类的天堂，已经记录的就有325种，翠鸟大约有90多种。大白鹭、小白鹭、池鹭、苍鹭、夜鹭都生活在此。湿地内还具有国家二级保护鸟类彩鹮和白鹮，此外还有各种野鸭等。u红树林后面是一片沼泽地带，上面分布着一些虾塘，米埔约有20种鱼，8种虾，8种蟹，8种螺

14、。珍贵鱼类有日本鳗鲡和真鲈。虾类中价值较高的是斑节对虾和红脊对虾。 u保护区内有纪录的野生物种有：17种哺乳类动物、300种鸟类、21种爬虫类、7种两栖类、37种鱼类、400多种无脊椎动物和140种植物。有20多种科学界新近发现的无脊椎动物都在此出入。单是在米埔的芦苇丛中，便可找到400多种无脊椎动物。而哺乳动物，则已发现水獭、穿山甲、中国豹猫、七环印度小灵猫、板齿鼠、蝙蝠等。u世界自然基金会认为，米埔拥有多样性的生态环境，提供给不同种类生物栖息，已使米埔成为香港生态价值最高的地点香港生态价值最高的地点。核心资源核心资源本报告是严格保密的。米埔湿地根据土地和环境状况的不同，划分核心区和缓冲区，

15、其中缓米埔湿地根据土地和环境状况的不同，划分核心区和缓冲区，其中缓冲区包括公众参观区、私人土地区、生物多样化管理区及资源善用区冲区包括公众参观区、私人土地区、生物多样化管理区及资源善用区u核心区核心区:主要為自然生境，保持不受任何骚扰，面积达58% u生物多样化管理区生物多样化管理区:此区受严谨的管理，主要用作进行生物多样化的保护工作、教育及培训活动，面积达21% u公众参观区公众参观区:公众人士经申请可进入此区，藉此培育他们对湿地价值及拉姆萨尔湿地的认识，面积达6%u资源善用区资源善用区:以合符持续使用原则善用区内的湿地资源，如实行能配合拉姆萨尔湿地保护目标的塘鱼养殖作业，占地9%u私人土地

16、区私人土地区:区内私有土地并未划定任何管理模式，但仍受土地用途限制,面积大约为6% 核心区核心区生物多样化管理区生物多样化管理区私人土地区私人土地区资源善用区资源善用区公公众众参参观观区区功能分区功能分区本报告是严格保密的。米埔湿地核心区由后海湾泥滩湿地、红树林、基围米埔湿地核心区由后海湾泥滩湿地、红树林、基围以及芦苇等构成，总面积以及芦苇等构成，总面积800800多公顷多公顷米埔湿地是由天然浅水河口三角洲地带、潮间带滩涂、红树林、基围和鱼塘等组成。其中红树林面积达到380公顷、鱼塘470公顷、芦苇240公顷、基围240公顷，其它面积占365公顷。米埔核心区主要包括红树林、基围以及芦苇等，总面

17、积占到自然保护区面积的58%以上。红树林是一种能适应海岸生长的植物,鱼虾蟹等动物均以其落叶为食。基围是潮间的浅水虾塘 功能分区功能分区本报告是严格保密的。米埔湿地在缓冲区内设置湿地公园，成为集湿地教米埔湿地在缓冲区内设置湿地公园，成为集湿地教育、观光旅游等多种活动为一体的公众旅游胜地育、观光旅游等多种活动为一体的公众旅游胜地u设立湿地公园目的设立湿地公园目的香港湿地公园总占地64公顷，位于资源善用区u香港湿地公园功能香港湿地公园功能建有的室内展览馆“湿地互动世界”，以及湿地保护区（指人造湿地和为水禽而重建的生境），形成集自然护理、教育及旅游用途于一身的世界级景点。并提供机会辟设以湿地功能及价值

18、为主题的教育及消闲场地，供本地居民及海外游客使用u香港湿地公园设施：香港湿地公园设施：占地1万平方米湿地交互世界:设有五个展览廊、一间放映室、礼品店、餐厅、一个室内游戏区(沼泽历奇)及一个资源中心,分别展出有关生物多样化、文明发展和自然保育展品 60公顷的人工湿地展示区:包括人造湿地和为水禽而重建的生境。溪畔漫游径、演替之路、红树林净桥和三间分别位于河畔、鱼塘和泥滩的观鸟屋引领游客走进不同的生境，寻访各式各样的有趣生物 功能分区功能分区 核心区核心区生物多样化管理区生物多样化管理区公公众众参参观观区区私人土地区私人土地区湿湿地地公公园园本报告是严格保密的。米埔湿地已成为米埔湿地已成为生态旅游基

19、地、生态旅游基地、多学科多机构的监多学科多机构的监测研究基地，香港环境教育与培训的重要基地测研究基地，香港环境教育与培训的重要基地u米埔湿地吸引了祖国大陆、澳门特别行政区和台湾省的游客，以及世界各地的朋友到保护区游玩，刚开幕的香港湿地公园，在三个月内吸，在三个月内吸引了引了3838万名访客万名访客。 u世界自然基金会在米埔设立了监测及研究中心。不仅如此，还有很多环境组织、政府环境部门、学术研究机构都在这里开展研究活动。u世界自然基金会在米埔建立了沼泽野生生物教育中心，米埔多年来成为香港中学及大学学生进行户外研究的主要地点，其中不少研究项目的成果为保护区的管理提供实用的资料数据。u世界自然基金会

20、定期举办湿地管理培训项目及湿地环境教育项目，参加者包括来自亚洲地区，尤其是中国的湿地保护区工作人员及政府官员。这些项目有助加强亚洲区内湿地保护及管理工作者的了解及合作。效益分析效益分析本报告是严格保密的。香港米埔湿地案例总结香港米埔湿地案例总结保护湿地动植物和水资源保持生态平衡保持不受任何骚扰后海湾泥滩湿地保护区红树林保护区进行生物多样化的保护工作、教育及培训活动游客要进入参观，需预先向世界自然（香港）基金会申请通行证。控制游人数量，通行证每日名额有限沼泽野生生物教育中心沼泽野生生物教育中心；监测及研究中心监测及研究中心；学生户外研究基地学生户外研究基地培育公众对湿地价值及拉姆萨尔湿地的认识必

21、须经过世界自然基金会申请批准才能进入步行进入湿地工作间湿地工作间：人工湿地体验世界自然基金会湿地教育中心世界自然基金会湿地教育中心：定期举办湿地管理培训及湿地环境教育集自然护理、教育及旅游用途于一身的世界级景点设立专门的观鸟屋，尽量减少游人对鸟类影响；建立湿地探索中心，让游客亲身体验湿地步行进入湿地公园：湿地公园：室内展览馆，湿地互动世界；人工湿地展示区人工湿地展示区湿地观鸟；湿地观鸟；生物巡游生物巡游本报告是严格保密的。为指导本项目湿地资源在旅游开发中的利用，我们借鉴了国内为指导本项目湿地资源在旅游开发中的利用，我们借鉴了国内外三个湿地资源保护与旅游开发结合较为成功的案例外三个湿地资源保护与

22、旅游开发结合较为成功的案例佛罗里达大沼泽地国家公园，美国香港拉姆萨尔（米埔）湿地，中国浙江杭州西溪湿地，中国本报告是严格保密的。西溪湿地位于杭州市区西部，紧邻西湖，面积约西溪湿地位于杭州市区西部，紧邻西湖，面积约1010平方公里，为罕见的河沼城中次生湿地平方公里，为罕见的河沼城中次生湿地基本概况基本概况地理位置：地理位置：西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，距西湖不到5公里，交通便利紧靠城市交通的主干道天目山路延伸段 ，临近环城高速西部湿地面积湿地面积：随着城市发展，西溪湿地面积从历史上的60多平方公里，逐渐缩小到现在规划保护的10.08平方公里 湿地类型：湿地类型：罕见的河沼城中次生湿地湿地历

23、史湿地历史：西溪湿地起源于四五千年前受天目山春夏洪水冲流形成雏形，经历汉唐形成、宋元发展、明清昌盛、民国萎缩与现今新生的六个阶段。 本报告是严格保密的。西溪湿地不仅拥有秀丽的自然风光，珍稀的鸟类资源西溪湿地不仅拥有秀丽的自然风光，珍稀的鸟类资源和植物资源，同时具有丰富的历史人文景观和植物资源，同时具有丰富的历史人文景观核心资源核心资源梅竹山庄：梅竹山庄：清朝章黼故居清朝章黼故居 泊蓭：泊蓭：明末清初邹孝直庄园明末清初邹孝直庄园 西溪草堂：西溪草堂：明朝冯梦祯故居明朝冯梦祯故居 秋雪庵：秋雪庵：宋朝大圣庵宋朝大圣庵 西溪湿地内分布约有维管束植物85科182属221种、浮游植物7门，6个植被型组，

24、尤以芦苇、荻、柿、梅最具规模和特色，老柿树在一期工程内有2802棵 湿地内鸟类资源极其丰富，有白鹭、雀鹰、白额雁、斑嘴鸭等湿地鸟类、平原鸟类、山地鸟类等12目26科89种，占杭州所有鸟类总数的近50% 湿地内河港、池塘、沼泽等水域面积约占70%左右，其中大小滩地20处；河流总长110多公里。湿地内主要有6条纵横交错的河流围合汇聚，其间水道如巷、河汊如网本报告是严格保密的。西溪湿地随着城市化的发展，面积日益减小，环境西溪湿地随着城市化的发展，面积日益减小，环境受到严重破坏受到严重破坏发展历程发展历程“现在的西溪水真是比以前干净多了。你想啊，几年前，我们吃的用的不都是西溪的水，脏的东西也是随手就扔

25、进了河，那时有些水面上到处都漂浮着一些乱七八糟地垃圾，局部水面甚至发绿冒泡，哪有现在那么清新的空气呀。” -原湿地保护区居民据测算，如果西溪湿地综合保护工程晚启动一年，要恢复到较好的生态状况，就必须增加1亿元以上的投入许多当年的湿地成为杭州住宅新区密集区块；湿地内村庄密集、人口较多。杂乱的民居房舍、随处堆积垃圾湿地村庄，养猪业占农业总产值近70，最多时有2万头生猪存栏，产生的污染大大超过了湿地环境的承受极限池塘鱼类放养过密，造成水质富营养化严重，游客抛弃的垃圾袋等废物严重污染了鸟类和植物的生存环境本报告是严格保密的。西溪湿地根据湿地保护级别和旅游资源开发利用划分为西溪湿地根据湿地保护级别和旅游

26、资源开发利用划分为“三区、三区、一廊、三带一廊、三带”，将核心保护区与旅游区严格分隔，将核心保护区与旅游区严格分隔功能分区功能分区湿地生态保护培育区湿地生态保护培育区占地：占地：2.42.4平方公里平方公里策略：完全封闭策略：完全封闭主要任务是保育、恢复、培育，营造具有湿地多样性物种的原始湿地沼泽地多层次绿色景观长廊多层次绿色景观长廊50米宽的多层式绿色景观长廊将环绕保护区，犹如一条绿色的绸带，“绸带”自外而内由常绿高乔木、低乔木、灌木、草本植物、水边植物五个层次组成，起到有效的保护作用，同时不仅可观赏，还有着提示漫游线路、限制随意进入等导引功能。湿地生态旅游休闲区湿地生态旅游休闲区占地：占地

27、：5.95.9平方公里平方公里策略：保护开放策略：保护开放划分为三个亚类景区：东部以深潭口村为中心的湿地水乡乡村“民俗文化游览区”北部以朝天莫漾为中心的湖漾水乡田园“观光休闲游览区”南部以南漳湖及秋雪庵、曲水庵为中心的“湿地生态与历史文化游览区 湿地生态景观教育区湿地生态景观教育区占地：占地：1.781.78平方公里平方公里策略：一定年限封闭保护策略：一定年限封闭保护主要任务是营造原始湿生沼泽地运河田园风光带运河田园风光带滨水湿地景观带滨水湿地景观带都市林阴风情带都市林阴风情带西溪湿地保护区总体功能布局本报告是严格保密的。西溪湿地的开发策略充分体现了西溪湿地的开发策略充分体现了“保护促进开发，

28、开发带动保保护促进开发，开发带动保护护”的原则，促进了西溪湿地的旅游价值的提高的原则，促进了西溪湿地的旅游价值的提高保护与开发保护与开发u拆迁违章和破坏景观环境的建筑：除了农户和违章建筑拆迁，对影响景观、建筑质量差、密度较高的农居，全部拆除。u改善湿地水质：对区域水源污染进行监测，并从疏浚、截污、配水、生物治理四个方面入手，改善了西溪湿地水体环境和水体质量 u加强地形整理和保护动植物多样性：整理坍塌塘堤，优化植被配置，设置水禽栖息地以及人工鸟巢等设施，使更多动植物能在西溪找到生存、繁殖地 恢复生态环境恢复生态环境创造宜人景色创造宜人景色u寻求西溪风情：收集了民间家具和农具900余件，合理安排渔

29、事、养蚕等农事活动，保护好当地居民长期生活劳作而形成的农耕文化、乡土田园文化u寻访和恢复历史文化遗存：发现了越剧首演地陈万元古宅等数处有文物保护价值的老民宅建筑，挖掘保护了一批碑刻、浮雕、历史典故和传说，论证命名了一批匾额、船名、桥名，并编纂出版西溪纪胜和西溪文化系列丛书。挖掘文化遗存挖掘文化遗存创建文化氛围创建文化氛围u各项设施建设严格按照规划进行，确保各项设施建设与湿地生态环境相统一，避免湿地公园建设园林化。u如用柳树桩（活桩）替代没有生命力的松木桩；游步道采用不规则石板或碎石铺路，中间不打混凝土，保护了典型地貌 设施环境统一设施环境统一保护原始景观保护原始景观促进促进西溪西溪湿地湿地旅游

30、旅游价值价值本报告是严格保密的。西溪湿地充分发挥当地优势，开发了自然观光、休闲西溪湿地充分发挥当地优势，开发了自然观光、休闲度假和科普教育为主的多样化和保护性的旅游项目度假和科普教育为主的多样化和保护性的旅游项目自然观光自然观光湿地植物观赏区：设置湿地植物观赏区，总面积近200亩芦花。在游线上选择若干有特别观赏价值的鱼塘、柿基景观和柿树作为观赏点虾龙滩生态保护区：拥有众多水生陆生植被和野生动物，更是各种鸟类的天堂，已发现的鸟类有白鹭、杜鹃、黄鹂、喜鹊等89种。文化游览：诗人胜地工程，文化遗址参观休闲度假休闲度假烟水渔庄：展示农事鱼耕活动，游客休闲、餐饮的中心西溪人家：对西溪原居民农家生活场景的

31、再现。周家村入口：茶室，“西溪礼品”出售科普教育科普教育基地内还建立了生态馆，展示西溪湿地和世界其它湿地的各种动植物建立青少年生态教育基地，使湿地保护、旅游和教育结合起来。基地共设置西溪历史文化四个展区，实地生态三个展区。还设置了西溪湿地开放实验室保护与开发保护与开发本报告是严格保密的。通过通过“保护性开发保护性开发”的策略，西溪湿地获得了生态的策略，西溪湿地获得了生态效益、社会效益和经济效益的全面丰收效益、社会效益和经济效益的全面丰收效益分析效益分析生态效益生态效益经济效益经济效益社会效益社会效益2005年12月5日 ,西溪湿地获得首届杭州市“最佳人居环境奖” 2006年4月22日,西溪湿地

32、获“世界休闲创新奖 ”与之并列的为澳大利亚汤思维尔的海滨、新西兰克赖斯特彻奇市的多感观设施、加拿大卡尔加里市以马利基金发展运动游乐场等4项目2006年7月5日,国际湿地公约秘书长皮特布里奇华特考察西溪湿地给予高度评价“西溪国家湿地公园应成为湿地保护与利用的一个典范。” 西溪湿地自2005年5月1日开园以来，在每日游园人数限制和黄金周不开放的情况下，已累计接待游客近90万人次西溪湿地综合保护工程很大程度上提高了城市品味，产业结构得到有效调整，带动了其它产业发展。西溪湿地保护工程极大地提高了当地土地效益，土地由整治前每亩50万元增加到300万元，房价上升3-4倍“西溪湿地就像第二个西湖，直接提升了

33、城西一带的整个品位、环境和居住质量。”-浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生湿地人口负载和污染源得到很好控制，西溪湿地缓冲区块原有517户农居，建筑面积近20万平方米。改造后保留了约100幢建筑，总的建筑面积降至48万多平方米，容积率仅0015。湿地内全部实行管网配置，污水纳管排放，目前水质有了很大改善。野生动植物也得到了很大改善 湿地内的历史文化和农耕文化被得到恢复与开发本报告是严格保密的。西溪湿地案例总结西溪湿地案例总结保育、恢复、培育，营造具有湿地多样性物种的原始湿地沼泽地完全封闭湿地生态旅游休闲湿地生态与历史文化游览湿地生态景观教育拆迁违章和破坏景观环境的建筑；改善湿地水质；挖掘文化遗存

34、：寻访和恢复历史文化遗存；各项设施建设与湿地生态环境相统一湿地植物观赏生态馆烟水渔家、西溪人家茶室，“西溪礼品”出售馆青少年生态教育基地湿地公园与城区的隔离保护功能，可供观赏，提示漫游线路、限制随意进入等导引功能环绕保护区建立50米宽的多层式绿色景观长廊，自外而内由常绿高乔木、低乔木、灌木、草本植物、水边植物五个层次组成多层次绿色景观长廊本报告是严格保密的。湿地案例启示总结湿地案例启示总结湿地湿地观光观光旅游旅游湿地观鸟植物观赏湿地湿地体验体验旅游旅游湿地互动世界湿地工作间生物巡游野营水上垂钓游船湿地湿地展览展览湿地博物馆生态馆人工湿地展示湿地湿地人文人文烟水渔家西溪人家茶室纪念品出售湿地湿地

35、科普科普教育教育沼泽野生生物教育中心学生户外研究基地青少年生态教育基地保护与开发策略保护与开发策略核心区：核心区：进行全面恢复，实施封闭或者控制性进入缓冲区缓冲区：集湿地旅游、教育、科普为一体，湿地公园，科普教育基地；隔离带：隔离带：通过农田、乡村或多层次绿色景观长廊将湿地保护区与周边城镇建设区和旅游配套设施建设区进行隔离保护湿地分区湿地分区核心区核心区缓冲区缓冲区隔离带隔离带可可开开发发项项目目本报告是严格保密的。根据国家相关规定，同时借鉴例我们制定了本项目旅游定位中根据国家相关规定，同时借鉴例我们制定了本项目旅游定位中对于湿地资源的利用策略，作为项目旅游开发的约束条件对于湿地资源的利用策略

36、，作为项目旅游开发的约束条件高较高一般禁止进行任何形式开发，但农民现状生产活动可考虑整合和改进生产性设施、度假村/酒店、主题乐园、居住类物业等污染环境、破坏资源或者景观的生产设施无开发允许道路以及少量构筑物的建设，但其建设应尽量采用当地材料，减少对自然资源的破坏中低等开发强度，可以进行旅游设施以及中低密度居住物业的开发区域限制进入、严格管理动植物观赏公园、渔业民俗观赏区等湿地生态科学教育基地、特殊地质博物馆、度假酒店/度假村/高尔夫/度假类物业等旅游相关配套设施，设施分布结合居住类以及产业类用地进行低可作为外围区域旅游设施以及居住类物业的吸引点之一，具有一定市场价值休闲度假市场良好，旅游设施以

37、及相关配套的建设具有很高的市场价值本报告是严格保密的。高地价成功案例高地价成功案例北京顺驰领海北京顺驰领海北京富力城北京富力城深圳阳光带深圳阳光带海滨城海滨城深圳富通深圳富通丽沙华都丽沙华都本报告是严格保密的。案例案例1 1：北京顺驰领海：北京顺驰领海u地块名称：北京大兴黄村1号地，案名为顺驰领海 u地块位置：大兴区黄村南五环兴业路口 u占地面积：40.8万平米 u建筑面积：总建筑面积518586平米 u项目地价：总价9.05亿元 （2003年年底）背景分析u项目保本价格：5000元/平米左右楼面地价1800 元/平方米+建安费2000元/平方米（公寓立项）+税费800元/平方米 +广告营销费

38、用400元/平米=5000元/平方米 u周边同等地块房价：30004000元/平米项目难点本报告是严格保密的。北京顺驰领海北京顺驰领海媒体反映u9.05个亿世纪第一拍u资金链有无问题，是否出现断链？u高地价可能成为笑柄 u2004年6月19日正式开盘前，仅交了“认购诚意金”的客户就达300多人 u起步价平方米4900元、均价5700元/平方米、最高每平方米8500元u开盘以后每月回现6000万，05年2月回现4亿多项目实现本报告是严格保密的。顺驰开发成功要点：成本控制、低价启动、顺驰开发成功要点：成本控制、低价启动、快速回现快速回现顺驰要诀：成本控制u财务费用：地价分期投入减少财务费用2004

39、年6月支付30%的地价2004年底前需再支付30%2005年年底付清剩余 40%u建筑成本：38000平方米的水域园林成本低于道路和其他园林成本顺驰要诀：低价启动，快速回现2004年6月，开盘价格：4900元/平米，利润率23%2004年9月，5500元/平方米2005年2月，5900元/平米，最高8500元，回现4亿多元本报告是严格保密的。案例案例2 2：北京富力城：北京富力城 u地块位置：北京广渠门外东五厂，东三环u占地面积：48万平方米u建筑面积：总建筑面积130万平米，一期23万平方米 u项目地价：总价31.58亿元 （2001年）背景分析u项目保本价格：5800元/平米左右楼面地价2

40、900 元/平方米+建安费2000元/平方米+税费500元/平方米 +广告营销费用400元/平米=5800元/平方米 u周边同等地块房价：“在这个区域的普通住宅卖5700多元/平方米已经不太好卖了” 项目难点本报告是严格保密的。北京富力城北京富力城媒体反映u31亿元的冒险游戏u60%的人“等着看广州人的好戏”u不增加容积率，也不降低利润空间u在十个月左右的时间，实现销售额13亿元， u“北京人看热闹、广州人抓门道” 项目实现本报告是严格保密的。富力城开发成功要点：微利入市、抢占市富力城开发成功要点：微利入市、抢占市场份额，场份额， 严控成本严控成本富力城之道：微利入市，抢占市场份额u2002年

41、3月，6900元起价销售，惊爆市场u2002年10月，涨三次价，达7600元/平米，一期13万平米销售率达80% 富力城之道：成本决定一切 u全程成本控制，从策划、设计、建设、营销全程控制u放弃广州那种财大气粗式的发展思路u从细节入手，如装修时抓住北京简约的心理，建材设备采购公开招标等本报告是严格保密的。案例案例3 3：深圳招商阳光带：深圳招商阳光带海滨城海滨城u地块位置：深圳湾高新园区南区第五区 u占地面积：总用地达85000多平米u建筑面积：建筑面积33万多平米（两期） u项目地价：5.83亿(2000年12月)背景分析u楼面地价：1907元/平方米(一期)、2378元/平方米 (二期)

42、u一片荒凉的土地，周边无任何配套u深圳人的“陌生区” 项目难点本报告是严格保密的。深圳招商阳光带深圳招商阳光带海滨城海滨城媒体反映u业内一片“惊愕”u当时人人都以为天价 u2002年8月开盘，两个月内销售三百多套 ，并跻身深圳第三季销售排名前列 u2004年11月阳光带海滨城一期100%售馨 u 深圳人的海滨“阳光地带”项目实现本报告是严格保密的。阳光带开发成功要点：创新开发模式；低阳光带开发成功要点：创新开发模式；低价冲击市场，低开高走价冲击市场，低开高走招商之策：启动发起发展的开发模式u借助东面的沙河高尔夫、深圳湾海景以及02年9月份进驻招生的南山外国语小学等资源开盘入市 u02年9月与华

43、侨城合作发起“科技园” ，高科技企业入驻；来年更名为“南硅谷”，以提升地块价值，周边地价上涨u04年以后，房价“水涨船高”，“双城模式”领跑片区u经历了启动发起发展的一个过程，直到成熟 招商之策：低价冲击市场、低开高走 u2002年8月，一期锦缎之滨以6800元平方米面市，挑战全市豪宅u堪称“滨海第一价”，强烈吸引客户眼球 u2002年10月7000元/平米u2003年3月7500元/平米，最高11000元/平米本报告是严格保密的。案例案例4 4：深圳富通：深圳富通丽沙华都丽沙华都u地块位置：深圳卫星城镇沙井镇的中心大道与万安路交汇处 u占地面积：92578.53平方米 u建筑面积：总建筑面积

44、166650平方米 u项目地价：1.88亿 (2002年年底) 背景分析u项目保本价格：2900元/平米左右楼面地价1200元/平方米+建安成本1000元/平房米+税费以及营销费用700元/平方米u当时周边没有楼盘可参考，其他卫星城的价格2700元左右项目难点本报告是严格保密的。深圳富通深圳富通丽沙华都丽沙华都媒体反映u沙井镇地王u富通天价力挫地产全雄，挺进沙井u沙井镇第一盘 u2003年8月认筹当日推出219套，认购率80%u 2800元起价，均价3300元，最高价4500元u04年年底一期9万平米1600套售完项目实现本报告是严格保密的。富通开发成功要点：富通开发成功要点：完整的产业链与迅

45、速完整的产业链与迅速的开发节奏；精品而低价路线的开发节奏；精品而低价路线富通之策：完整的产业链与开发速度u富通有开发、建筑、物业管理公司，可以提供一条龙服务，完整产业链系统的协调保证了低成本u从拿地以后3个月开工、9个月竣工的速度，同年销售率80%富通之策：精品而低价路线u从高品质、精品楼盘而低价路线建设企业品牌，向客户保证不抬价(企业信誉维护) u起价2800元/平米，均价3500元/平方米u开盘前业内人士普遍估价4500元/平方米本报告是严格保密的。高地价楼盘操作模式比较高地价楼盘操作模式比较项目成功策略诠释本项目拟合北京顺驰领海u成本控制u低价启动u快速回现挖掘盈利空间吸引客户眼球保证现

46、金流北京富力城u微利入市u抢占市场份额u 严控成本吸引客户眼球企业发展战略要求保证项目利润深圳阳光带海滨城u创新开发模式u低价冲击市场u低开高走开发商实力雄厚引起市场轰动提高项目利润深圳富通丽沙华都u完整的产业链u迅速的开发节奏u低价路线企业资源整合专业化与高效品牌建设要求u建议：本项目采用成本控制、微利入市、低开高走策略建议：本项目采用成本控制、微利入市、低开高走策略本报告是严格保密的。高价格突破市场案例高价格突破市场案例青岛千禧龙花园青岛千禧龙花园烟台海天名人广场烟台海天名人广场合肥元一时代花园合肥元一时代花园济南大舜天成济南大舜天成本报告是严格保密的。案例：青岛千禧龙花园案例：青岛千禧龙

47、花园u基本情况：基本情况：占地约107500平米，建筑面积地上14万平米，地下5万平米 4栋板式小高层、5栋高层、一栋酒店式商住公寓以及会所u项目区位项目区位: :青岛经济技术开发区唐岛湾海畔 ，东临规模宏大的五大主题广场，区政府隔路相望 u主力户型：主力户型：130-150平米的大三房为主u客户情况：客户情况：以内陆城市客户为主，总体40%多外地人，20%多青岛人，20%黄岛人 本报告是严格保密的。青岛千禧龙花园：青岛千禧龙花园：填补了市场精品住宅空填补了市场精品住宅空白，打破了高端市场价格坚冰白，打破了高端市场价格坚冰u实现价格：实现价格：起步价3880元，均价5500元/平米u市场价格：

48、市场价格： 市内四区新建商品房2002年年均价3624元u销售情况：销售情况：2001年10月开盘，以每月20套的速度售完u创新之处：创新之处：重金打造市场高端精品住宅，塑造新城主义生活典范，该项目填补了当时市场高端精品住宅的空白 以3880元的开盘起价创下开发区房价历史之最，打破了开发区精品住宅高端市场的价格坚冰，该事件为“2001青岛房地产十大盛事”之一 在消费理念上引导“性价比”的观念本报告是严格保密的。案例：烟台海天名人广场案例：烟台海天名人广场u基本情况：基本情况： 占地约36400平米 建筑面积约93000平米 五栋80米塔式高层u项目区位项目区位: :位于烟台市海滨景观大道滨海中路，近邻市政府新址，具有海景u主力户型：主力户型：130-190平米的三房和四方为主u客户情况：客户情况：本地客户与外地客户比为7:3, 外地客户有少量东北人,外国人中韩国人,日本人,美国华侨,澳洲人等。本地客户多为私营业主