兴华南街城中村改造项目可行性研究报告课件

1、兴华南街城中村改造项目可行性研究报告核心提示关键字项目定位 开发经营 项目投资本方案通过对地块开发资源、经营环境的调查分析，以及周边主要竞争物业的比较后，对项目的可行性与开发经营计划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析收益分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本方案，项目总建筑面积11万平方米，项目总投资324，244，188元。经测算项目净利润86，562，016元，投资收益率为26.95%，因此项目在经济上具有较强的可行性。PART 1：地块开发资源分析PART 2：开发环境分析PART 3：定位及物业发展建议PART 4：开发经营计划及投资收益分析目 录P

2、ART 1：地块开发资源分析距市府碧沙岗商圈4公里距二七区行政中心2.5公里距火车站二七商圈5公里距郑州大学3.5公里距郑州客运南站5公里距南水北调大运河3公里位于郑州市西南郊，交通发达、通达性强，辐射郑州西南部2/3区域，客源广泛地块开发资源分析区位东面：临升龙置业城中村改造 商住综合项目，距兴华南街约120米南面：临原有绿城小区围墙，距张魏砦路约250米西面：临原有家属院及学校的围墙北面：临市公安局家属院围墙，距航海路约200米不临市政道路，小区出入不便，周边遍布老家属院，景观及展示性差。只东侧待建升龙综合商住项目，对该项目的环境有一定的积极影响。地块开发资源分析四至项目占地约40亩，容积

3、率最高4.2，在区域属中小规模楼盘项目地块南北长约210米，东西长约105米，初步预计三排楼宇，楼间距约80米项目东南有两栋小产权多层住宅，东有2层平房若干，西侧有小规模幼儿园及单层平房，累计待拆迁建筑面积约20000平方米项目用地原为城市都市村庄的居住区，地势平坦，场地标高与周围道路标高基本一致，用地内没有横穿厂区市政的水、电、热力管线项目用地内尚未发现需要保留的文物、人防等设施地质情况场地已有近10年历史，无不良工程地质条件地块开发资源分析用地3000米范围内的社区配套交通配套：公交三公司，客运总站，规划轨道交通6号线B1、B11、4路、25路、38路、49路、57路、82路、84路、K8

4、15路、K903路等公交线路教育配套：兴华小学、汝河路小学、22中、74中、嵩阳中学、郑州师范专科学校、郑州商业专科学校、黄河科技大学医疗配套：省武警医院、市六院、市八院行政配套：二七区委、政府，市政管理局、市农业局、市检查院商业配套：奥特菜斯购物广场、世纪联华碧波园店、世纪联华长江店、华润万家嵩山路店、航海家具城、淮河路灯饰城、古玩城、京广路鞋城、华中食品城、万客来食品城金融配套：工行、建行、交行、中行、农行休闲娱乐：嵩淮公园25分钟内可辐射到的主要公共设施交通配套：客运南站、火车站、长途客运中心站教育配套：郑州大家医疗配套：市骨科医院大型商业配套：中原商贸城碧沙岗商圈、银基火车站商圈、二七

5、广场商业中心大型行政机构：市委、市政府、市建委文化配套：郑州博物馆、青少年文化宫体育配套：五一公园、火车头体育场大型公园：绿城广场、碧沙岗公园3公里内社区配套完善，足以为项目提供服务。从该项目乘车25分钟内，各级商业中心、行政中心、教育、医疗、休闲娱乐设施可迅速通达。不足之处项目1.5公里范围内各类配套的档次较低。地块开发资源分析周边配套区域环境发展与航海路、长江路、南三环、嵩山路等城市主干道的修建、拓宽改造、贯通及房地产开发有莫大关系。由于城市规划方向“北移东扩的”的原因，航海路曾一度作为城市建成区分界线，城郊结合部步“脏、乱、差”特征明显，没有象样的标志性建筑、成熟的生活社区，就连学校、医

6、院等最基本的生活配套，这里也寥寥无几。2003年后，由于二七区城市框架拉大，随着金色港湾、帝湖花园、美景天城、亚星盛世家园等一大批新型住宅小区的相继落成才带动了该区域的住宅市场，大大改善了该区域居住环境和居住形象。目前长江路沿线居后发优势，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为郑州市上佳居住区位。就本项目而言，深入区域内部，未临近景观主干道，同时道路两侧房屋均较破旧，同主干道沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在。地块开发资源分析周边环境本项目所在区域属城市基本建成区，具备较好的市政配套条件。本项目周边的道路发达，交通便利。航海路、嵩山路、长江路、大学路等主干道构成“二纵二横”格局，瞬间

7、可通达全城。本项目周边B1、B11快速公交开通运营，大大缩短了与中心城各区及如火如荼建设中的郑州新区的距离，对延伸、扩大本案其他各区的客源起到重要作用。本项目东南部客运南站明年即将投入使用，其辐射的客流对本案延伸、扩大部分辖市的客源起到重要积极作用。地块开发资源分析小结地块开发资源分析小结本项目中小规模社区，宜予进行快速开发，缩短营销时间以节省成本。本项目区域景观资源缺乏，内部景观受规模和地形限制。东侧将建设成综合商住项目，将使得本案有较大升值空间。本项目的四至不临市政道路，应对交通、给水、排水、电力、通讯、燃气、供热等市政配套的具体接入地点及接入方式详加研究后，再综合进行建筑规划以免重复建设

8、增加成本支出。PART 2：项目开发环境分析开发环境分析城市发展一心：指郑州市域的城镇密集区。包括郑州市中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团和航空港组团。四城：指巩义、新郑、新密、登封四个中等城市。一带：指沿310国道、陇海铁路等交通干线上由郑州市中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带。两轴：南北发展轴由沿京广铁路、107国道的城镇构成；南部的东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。 总体规划：“一心四城、一带两轴” 的城镇发展格局。预计至2020年，市域总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人，城镇化水平79%左右。开发环境分析城市

9、发展中心城区规划：“两轴一带，七片多中心” ，2020年，城市常住人口500万人。城市规模450平方公里。规划中短短10年城市发展增大1/3，常住人口增加150万。郑州市中心城区城市用地增长边界为：东至京珠高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。城市发展方向：主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地，提升生态品质。 开发环境分析城市发展综合交通规划：中心城区内，95%以上的居民单程出行时间不超过45分钟，在城市核心区至市区其他功能片区，公交平均出行时间40分钟以内。 二七商圈私家车辆禁入一类区限私家车进入二类区适度控制私家车三类区建公交换乘枢纽

10、城区道路改造同步进行修建19条主干道延伸快速路， “两环六横七纵”格局。“八横八纵”，解决问题。三环内新增5360个停车位修建42处人行过街设施主干路要修下穿隧道7处三环上要建11座立交三环内新增5360个停车位开发环境分析城市发展线（主线）：主线共设对站台（个站），其具体站位分别为：冉屯路站沙口路站南阳路站天明路站东三街站文化路站经五路站政七街站经三路站河南日报报业大厦站农业东路站红专路站纬五路站金水路站西沈庄站商城路站郑汴路站凤凰路站货栈街站德风街站航海东路站陈家门站城东路站紫荆山路站碧云路站客运总站站老代庄站大学路站孙八寨站嵩山路站工人路站航海西路站淮河路站陇海路站中原路站建设路站棉纺路

11、站西站路站。支线：起讫点为花园路刘庄和黄岗寺，途经花园路农业路朱屯东路嵩山路，连接郑州市东北区和西南区的主要通道，满足郑州市主城区成熟地段间的公交联系。单程公里。支线：起讫点为郑大新区南门和火车站，途经科学大道、瑞达路、化工路、冉屯路、桐柏路、中原路、正兴街、福寿街、大同路，主要方便了高新技术开发区以及城西北区与火车站中心枢纽的联系。单程公里。支线：起讫点为五龙口公交站和通利公交公司，途经冉屯东路、冉屯路、桐柏路、建设路、华山路。单程公里。支线：起讫点为石化路公交站和经三路农科路站，途经石化路中州大道航海路未来路纬五路经三路农科路政七街经三路，主要加强经三路商圈及世纪欢乐园周边市民与二环的联系

12、。单程公里。支线：起讫点为京广路万客来和，途经京广路、航海路、中州大道、商都路、通泰路、兴荣街、黄河东路、祭城路、商务内环、九如东路、商务外环，是连接二环南部与东部的主要走廊。单程公里。支线：起讫点为公交八公司和火车站，途经第五大街、经北二路、第三大街、航海路、城东路、商城路、人民路、解放路、福寿街、大同路，是连接经济开发区与火车站的主要线路。单程公里。支线：起讫点为公交二公司和公交总公司，途经文化路、农业路、经三路、纬五路、未来路、金水路、黄河东路，加强二环北部文化路方向与郑东新区的联系。单程公里。支线：起讫点为农业路中州大道立交和，途经中州大道、黄河东路、众意路、商务内环，通过红专路站的换

13、乘，快速公交双向客流都可以通过免费换乘进入，支线的开通将使整个快速公交线网与郑东新区核心区连接起来。单程公里。开发环境分析城市发展1号线：起于高新区新郑州大学，止于郑东新区穆庄，途经长椿路、站前大道、郑上路、建设西路、中原东路、人民路、金水路、郑东新区CBD、商鼎路。2号线起于惠济区中心，止于站马屯，途经开元路、花园路、紫荆山路、郑许公路。3号线：起于新郑州大学，止于加州工业园区，途经科学大道、瑞达路、梧桐街、东风路、南阳路、铭功路、东西大街、郑汴路、龙子湖纵贯三路。4号线：起于惠济区人民医院，止于加州工业园区，途经新柳路、沙门路、龙湖中二路、城市第一中心轴线道、中州大道、七里河路、佛岗东路、

14、佛岗路。5号线：起止于新郑州站，途经农业路、桐柏北路、桐柏南路、航海中路、航海东路、经开第八大街、第三东西横贯道路。6号线：起于金海粮油市场，止于龙子湖高校园区，途经大学南路、大学路、陇海中路、陇海东路、未来大道、商鼎路、第四东西横贯道路、龙子湖中路。开发环境分析城市发展摩立特公司的规划方案郑州的商贸流通产业将依据“两核、两副、一轴两带、七区”的整体布局发展。“两核”为：二七核心商业板块、郑东核心CBD功能区。“两副”是两个城市副中心，分别为：碧沙岗副中心和曼哈顿功能区。“一轴两带”分别为：东西城市商业发展轴及沿黄河文化生态休闲商业带、南水北调生态休闲商业带。“七区”为：6个主要批发市场聚集区

15、：南三环的农产品、汽车、纺织、建材、火车站服装和小商品共计6个批发市场集群。此外，依托圃田物流园区、郑州航空港区建设郑东物流功能区。罗兰贝格的规划方案郑州布局三大四级商业中心、9大区域商业中心及109个社区商业中心的三层次城市商业网络。市级商业中心包括，二七广场、紫荆山商圈，郑东新区CBD商圈，新郑州东站商圈。区域商业中心包括碧沙岗商圈、郑大新校区商圈、曼哈顿商圈、花园路新柳路商圈、关虎屯商圈、须水商圈、航海路紫荆山路商圈、惠济商圈、龙湖商圈。商贸城总体规划：促进郑州市工业、农业及第三产业的全面发展，通过打造现代化商贸城，郑州有望成为中部地区的中心城市。 开发环境分析09年房产市场1-11月份

16、商品房累计批准预售616.31万平方米。受火爆销售刺激，11月份商品房批准预售145.19万平方米，大幅上涨。 资料来源：郑州市房管局开发环境分析09年房产市场1-11月份商品房累计销售995.92万平方米，9月份后连续二月呈缓慢下降趋势，这与6个月来房产市场价格涨幅过大过快及媒体舆论导向有关。资料来源：郑州市房管局开发环境分析09年房产市场资料来源：郑州市房管局通过两项对比可以看出，由于供给量过快增长，供过于求的关系将很快形成，11月份两者之差近60万平方米。开发环境分析09年房产市场资料来源：郑州市房管局1-11月商品房累计销售均价为4906元/平方米，11月份商品房增长幅度减小。综合分析

17、房产政策、舆论环境，预计明年的市场价格将在此水平上缓慢增长。开发环境分析09年房产市场1-11月份二手房累计成交220.43万平方米 ，成交面积总体保持稳步上升趋势。11月二手房销售均价3488元/平方米，较上月下降1.09 。资料来源：郑州市房管局1-11月份购房人群以外地人（省外和省内市外）为主。外地人占总购房人群的61.92%。其中省内市外购房人群以开封市、平顶山市和周口市居多；省外购房人群以湖北省、山东省、浙江省居多。资料来源：郑州市房管局开发环境分析09年房产市场开发环境分析09年房产市场资料来源：郑州市房管局1-11月份热销户型仍以中小户型为主。 90平方米以下占住宅总销售量的62

18、.81%；90-144平方米占住宅总销售量的30.27%；144平方米以上的占住宅总销售量的6.92%。随着银行对二套住房贷款政策的收紧，11月份商品房按揭性付款购房占比为64.23%，较上月减少7.23%；分期付款购房占比3.68%，比上月上涨1.18%，一次性付款购房占比32.09%，比上月上涨6.05%。开发环境分析09年房产市场资料来源：郑州市房管局开发环境分析09年房产市场经济危机下，土地财政“愈演愈烈”，临近年关地王频出。12月11日郑州一天五地王，最高价建房成本约5000元/。第一块地冉屯北路北、电厂路东 面积约74亩 488.03万元/亩 第二块地 冉屯北路北，化肥西路东 面积

19、62.76亩 446.24万元/亩 第三块地 冉屯东路东、朱屯路南 面积33.4亩 462.18万元/亩 第四块地 冉屯东路东、朱屯路北 面积约30.34亩 473.5万元/亩 第五块地 冉屯东路东、西站路北 面积约6.54亩 529.8万元/亩区域概况项目所属淮河路以南的南部板块，区域道路畅通，出行便利。生活配套环境较成熟，但配套水平一般。区域房地产发展基本以“三横四纵”的主干道交汇处为主，有航海桐柏路交汇处、航海京广路交汇处、航海中州大道交汇处、长江路嵩山路交汇处、南环京广路交汇处等五个片区中心，近2年来随着区域规模大盘帝湖花园、亚星盛世家园、美景天城的开发及近期一批大规模城中村项目的启动

20、，区域持续成为郑州房地产市场的热点。长江嵩山路片区内环境一般，规模楼盘一般凭借良好社区绿化环境品牌取得市场口碑。总体来看，本案所在给人的印象是居民素质一般。值得庆幸，本案辐射区域聚集了一批专业批发市场、效益较好的企事业单位，潜在消费群体丰富。开发环境分析区域房产市场目前区域内房地产市场呈现以下特征：由于二七政府的大力支持，该区域市场目前凭借大量城中村改造项目正处于快速增长时期，大小岗刘、小李庄、路砦、耿河、齐礼闫、王胡砦等都在陆续开建之列，本案也是如此。由于涉及城中村改造成本大的原因，该区域商品房市场主要供应高层公寓、商业为主的城市综合体，部分偏远城中村改造项目（如橄榄城）虽有少许多层产品供应

21、，但多为前期铺垫市场，目前均已经售完。在售项目由于规划、立项较早，虽遵循90/70政策，但经过今年刚性需求中小户型为主的销售去化，目前多剩余偏大些的产品。80-100面积带的产品基本断货。在售项目销售价格水平经过1-11月份累计提升，各项目剩余产品为5200元/左右，最高价5500元/，整盘成交均价约为4900-5000元/ 。开发环境分析区域房产市场未来市场竞争点分析：城市综合体商业主力店等构成商圈的氛围；实实在在环境绿化景观等构成的居住品质；营销推广手法的创新；创新的房型设计开发环境分析区域房产市场区域市场销售价格走势从土地近期成本来看，楼地价已接近区域市场售价；从未来市场供应看，2010

22、年城中村改造项目大多进入立项待建阶段，虽然2010年主流开发商仍为剩余地块开发，不会出大规模入市局面，但持续供应量大是不争事实，考虑到拆迁补偿成本，预计部分开发商会减少市场预期。从市场潜在目标消费群来看，随着片区高品质楼盘入住居民增多，老客户介绍新客户将为区域带来较多外围区域客源从周边区域市场竞争来看，本案片区市场接近金水区楼盘水平，主要客户群为地缘性或强辐射性客户。综合上述因素，一方面在土地市场价格节节攀升的带动下市场价格会有所上涨；另一方面片区内有大量城市综合体等待上市会减少现有开发商市场预期，这样两相抵消，未来2年住宅市场价格将会稳定在5600元/平方米以内，如超出则意味严重脱离消费者底

23、线，随时会陷入2008年时的萧条时代。开发环境分析区域房产市场开发环境分析小结中原城市群城铁规划，郑州市总体规划、综合交通规划、商贸城产业规划等远景目标为郑州发展区域中心城市奠定坚实基础。另据统计，截止09年第三季度末郑州市区城镇居民人均可支配收入为13335元，有较大增长幅度，表明郑州城市房地产开发有较好的软硬件支持。根据郑州市总体及中心城市规划，房地产开发在北区控制用地的原则下，东、南、西将依次成为未来市场发展主要空间。由于南区开发道路、环境等市政资源相对西区完善，预计今后3-5年南区将替代北区成为第二大市场主体。09年郑州房地产市场在沉寂一年后重归火爆，刚性自住中小户型需求集中爆发，多数

24、住宅开发项目“开盘即清盘”，销售价格一路上扬至4906元/且有继续上涨趋势，表明郑州住宅消费需求旺盛。09年末房价居高不小、地王频现，社会呼吁质疑政府作为声占据主流媒体意见，表明明年房产政策有继续调控可能，房产形势有待观察。从国家角度出发，房价趋势保持稳定、小幅增长是其调控的主要目的。09年末国家宏观调控出台遏制投资性住房需求政策，表明明年房地产主体市场将围绕刚性需求发展。一为改善居住需求，一为过渡投资需求，中小户型和偏舒适性产品有绝对市场空间。区域开发龙头亚星盛世家园、升龙国际中心、橄榄城等项目已为市场奠定良好形象，目前多处于中后期开发，30层左右高层是市场绝对供应，整盘销售价格水平为480

25、0-4900元/，最高价约5500元/，受系列地王刺激，普遍有上调趋势。区域内行政、事业单位及专业批发市场或商业中心经营者基数大，住房需求稳定，收入水平较高，将会是本案质量较高的客户来源。根据实地调研，区域市场目前中小户型80-90左右二房，90-100左右三房严重馈乏，凡项目一经推出，当天不分楼层即售磬。本案在区位环境、内部环境不占优势下，瞄准市场热点进行适当优化，占领首位度将对项目开发利润有较大提升。环境分析小结本案劣势分析，这些劣势会构成未来营销中的障碍：本案四至不直接临市政道路本地区品牌开发项目对本地区的购买量占据约对优势；本案所在容易形成中低价位住宅市场的心理印象，不利于本案价格的提

26、升；先期开发的楼盘，在售现房优势明显，且其后期项目有前期的铺垫，市场形象已经塑造好，产生熟知心理利于销售；而本案市场形象空洞，一段时间的认知过程会拖延预期销售进度；开发环境分析小结PART 3：定位及物业发展建议产品定位本案项目定位中小、精品、创新户型纯居住社区，主要基于地块开发资源和区域市场竞争对比，其主要原因是：相对而言，本案规模较小，景观园林规划难有突破项目四至不临市政道路，无商业价值项目区域内中小户型供不应求没有知名开发品牌客户定位重要客户市内弱辐射区域客户：地缘上与项目有区隔，但认同其发展前景，购买时主要考虑低总价和精致产品结合的吸引力，以及日趋完善的生活配套；外省市客户：地缘上从项

27、目出入市区，看好南区域发展前景，方便两地往返；核心客户二七区地缘性客户：购房更多考虑地点，通勤方便；以及生活的便利性；市内强辐射区域客户：在地缘上与项目有着天然的联系，购房时会结合自身经济实力综合考虑地点和产品对其的适应性； 集中在中原区和管城区在临近的地方居住或工作，如：碧沙岗商圈、大学路商圈等游离客户投资客：倾向购买热点区域内的物业做投资，对区域和产品的升值潜力很关注。本案目标人群来源于地缘性和辐射性区域，基本以中原区、二七区和管城区客户为主。在职业特点上主要集中于私营创业主、年青白领等中高等收入水平并且稳定的人群，他们追求高品质的生活质量，对小区的环境、配套设施等要求较高，但更关注自身经

28、济实力的匹配程度。 价格定位序号楼盘名称住宅类型整盘销售价格1亚星城市山水高层销售均价5000元21F：5360元/，层差10-20元，2升龙国际中心-世界之窗高层销售均价4900元29F：5280元/，层差10-20元，区域领军楼盘项目最新房价：根据本案竞争比较优势，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为4800-4900元/ 尽可能考虑兴华街与航海路两个主入口，建议作为拿地条件时谈判以优秀、创新的住宅户型作为产品主卖点，建议参考建业枫林上院及大观户型组合采用点、板建筑布局，使其有景观视野空间以架空平台组织主题鲜明、立意丰富的社区内涵 配以风格独特的立面设计考虑住宅

29、建设中新技术、新材料的应用物业发展建议总体规划要点本案受规模、容积率、四至及用地形状限制，小区环境品质难以与区域的领军项目相提并论，应注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果：物业发展建议规划可性分析点式楼3栋32F，两梯六户，标准层面积500 ，总建约48000。板式楼2栋32F，三个单元，一两梯三户，标准层面积1000 ，总建约64000 。项目总建110000，建筑层高32F，需基地面积约3437.5 ，按项目南北长210米考虑采光、日照分析（楼间距80米） ，楼体进深16米，可建三排，每排楼需1145.8 ，按项目东西可利用长约80米，则每排楼的只需15米进深即可。考虑到楼间距、

30、进深有较大调控范围，建议本案采用点、板楼相结合的方式完成布局。物业发展建议户型配比户型面积（m2）套数比户型比两房紧凑型70 （5）20%60舒适型80 （5）30%豪华型90 （5）10%三房紧凑型100（5）30%40舒适型120（5）10%住宅合计100%100%备注：面积调整幅度在正负5平米之间PART 4：开发经营计划及投资收益分析瑞泰公司现无项目开发，需要有新的项目上马，提供利润支持以维护公司正常运营。项目四至不临市政道路，东侧规划高层开发城市综合体，滞后开发不利于项目形象展示和施工进料。区域内中小户型市场紧俏，我司创新中小户型如果首位开发能迅速填补市场空白，提升利润增长点并加快回

31、款速度。区域未来市场供应量大，2年内整体市场前景随时发生变化。开发经营计划开发机遇鉴于以上几点，本案应于2010年抢先开发该项目，迅速占领市场空白。如果拆迁无太大复杂性，初步预计2010年6月开工，2011年12月交房。项目住宅总建筑面积为11万平米，共计约46栋32F高层，由架空层停车场联系各楼栋。交房条件限制较为苛刻，规模适中，建议分批一次性启动，一方面展现实力减少四至不临道路障碍，一方面销售配合工期提升利润空间和销售速度。开发经营计划开发周期2010年6月8月，销售拆迁安置房，结算2万平米，解决工程启动资金；2010年9月11月，销售商品房200户，结算约2万平米，奠定市场基础；2010

32、年12月2011年2月，销售商品房100户，结算约1万平米，解决财务成本；2011年3月2011年6月，销售商品房300户，剩余3万平米，回本、初尝利润2011年7月2011年12月，销售商品房300户，拿到全额利润。开发经营计划销售周期投资收益分析基本资料序号项目数据/金额（元）备注一基本情况单位：（一）占地面积26190 （二）总建筑面积125998 含架空层建筑1住宅总建筑面积109998 可售建筑面积89998 安置拆迁建筑面积20000 2架空层面积16000（三）户数1100 按户均100计算（四）住宅容积率4.2 投资收益分析静动态成本序号项目数据/金额（元）备注二静态成本293

33、552202 （一）土地成本85000000 （二）工程费用187997332 1建安费用167357380 1.1建安费157497500 高层157497500 1250元，考虑必备用品1.2基础设施费9859880 水电2519960 20元/弱电及智能化3149950 25元/绿化1889970 15元/大门围墙道路等2300000 2设备购置费20639952 2.1厢式变压器2639952 500KW/15万元、每户8KW2.2电梯购置费18000000 投资收益分析静动态成本序号项目数据/金额（元）备注（三）前期费用19802881 1前期工程费3108146 防雷检测费8000

34、0 检测费755988 桩基、建材、土壤氡检测，按6元/计算地探文探56190 文探：1元/占地，地探：3万元规划设计费2015968 16元/计算场地清理临时配套200000 2前期规费16694735 市政配套费11339820 除去天然气后，90元/人防费0 架空层做人防工程，无异地建设费建委报建费用4724925 建安费的3%绿化费251996 2元/交易费377994 3元/（四）监理费用751989.328工程费用的0.4%三动态费用（不可预见）2935522 静态成本*1%投资收益分析销售收入及经济效益分析序号项目数据/金额（元）备注四销售收入467990400 商品房销售431990400 按4800元/计算安置拆迁安置36000000 按1800元/计算五三项费用