(WORD)20052006中国房地产报年会实录(doc49)地产综合

1、2005-2006中国房地产报年会实录中国房地产业协会会长杨慎 2006年1月8日下午， “20052006中国房地产报年会”在钓鱼台国宾馆隆重举行，中国房地产业协会会长杨慎、建设部住宅与房地产业司司长沈建忠、华远集团董事长任志强先生、广东越秀城建党委书记李飞、万通集团主席冯仑、中坤集团董事长黄怒波在内的行业领导、地产大腕参加了本次年会论坛。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭、华远董事长任志强先生、越秀城建董事长、党委书记李飞对2006年宏观经济及中国房地产走势发表了重要演讲，冯仑、黄怒波、温天纳、吴忠泉、童渊、龚术进行了一场激烈的“2006年中国房地产多空之辩”，本次年会还发布了“200

2、52006中国房地产年度金榜”。 现场实录 【主持人 熊雄】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们下午好！20052006中国房地产报年会现在开讲，我是中央电视台节目主持人熊雄，刚刚过去的2005年国家宏观调控走向深入，人民币升值、央行加息等等每一轮变化都对中国房地产业的发展产生了深刻的影响。在这样一个非常之年，让我们感到特别有意义的还有一件事就是由国家建设部、中国房地产协会主管、主办的中国房地产报从2005年6月6日改版以来，以更丰富的资讯和理性的报道风格忠实的记录这段历史，为行业的发展做出了贡献。 在这里我们举行20052006中国房地产报年会，中国地产界决策者、领导者和推动者会聚一堂，我们今天

3、可以一起来梳理一下这非常之年的非常价值，为中国地产未来的进步提供思想动力。 今天我们这个年会的盛况将会通过新浪网、搜狐焦点房地产网及搜房网三大网站进行现场直播，我想在全国各地会有更多的朋友通过网络了解我们今天年会的盛况，今天现场应该说是高朋满座，首先我给大家介绍一下今天来到我们年会现场的主要嘉宾，他们有中国房地产业协会会长杨慎建设部住宅与房地产业司司长沈建忠中国房地产报社长栗文忠华远集团董事长任志强广东越秀城建党委书记、董事长李飞万通集团董事局主席冯仑中坤集团董事长黄怒波中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭中国房地产报总经理单大伟搜房控股有限公司总裁兼CEO莫天全北京市国土局市场处处长 靳薇

4、南方人物周刊总经理庞义成北京中弘投资有限公司总裁王永红金都房产集团总裁吴忠泉香港昌盛集团董事长邹锡昌天恒拓展总裁 李建国鹏润地产CEO 童渊中国土地学会秘书长黄小虎先生北京万达房地产房地产有限公司总经理胡章鸿搜房控股有限公司副总裁肖勇麦格里中国物业投资银行首席投资执行官龚术无锡市大地房产综合开发有限公司总经理 丁志刚深圳大中华地产总经理郑晓梅中体奥林匹克花园总经理陈顺北京诚通房地产开发有限公司总经理王嘉敏首创新资房地产开发有限公司总经理赖伟浩北京高盛房地产开发有限公司总经理胡斌国兴嘉业总经理赵宝辉阳光100常务副总经理范小冲北京龙建集团公司总经理刘涛东兆长泰房产集团总经理常坤天地控股总裁付文丽

5、复地集团华北区总经理张春华香港泰盈集团董事长杨小辉农业银行总行房地产信贷部副处长刘梓、个人金融部房贷处处长邵利洪华夏银行总行个人信贷处处长朱良贵盛阳房地产基金总经理王琪光大银行宣传处处长赵保富 今天来到现场的还有地产界的精英和社会各界人士，刚才掌声不太热烈，我建议大家用最最热烈的掌声对所有到到来的朋友表示衷心的感谢。 来宾朋友们，回顾过去、展望未来，我们今天相聚在风水宝地的钓鱼台宾馆，我们一起来对2006中国地产发展趋势进行展望和预言，同时我们年会的颁奖典礼也会对产品、人物给予高度的价值认同，让我们一起共同见证中国房地产2005年度的非常价值，接下来首先有请中国房地产业协会会长杨慎先生致辞，掌

6、声有请！【杨慎】：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，今天我们现场是高朋满座，显示了房地产界一片繁荣的景象。去年经过后宏观调控进入2006以后，形势怎么样，是大家普遍关注的一个共同的话题。今天我来讲一下知道和了解的，国家对房地产宏观形势的大体走势。今年是十一五计划的开局之年，十一五总体规划是在我们国家总体发展重大转变的新的历史条件下，十一五规划的主旋律是什么呢，概括的讲就是这样一句话“坚持发展，稳定政策、扩大内需、提升消费”。在这样一个情况下和规划的宗旨下为我们房地产业的发展也带来了新的机遇，那么房地产契机体现在哪里呢，在去年11月30号召开了中共中央的经济工作会议，在这次会议上国务院主要领导讲房地产业

7、是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点。既要坚持坚定不移的解决发展中的突出问题，又要坚定不移的促进其稳定发展。除了继续贯彻政策，控制房价上涨过快，改进经济适用房，总的精神主要是上面两句话当中。这是中央对房地产业形势的最新表述，这是指导房地产业发展的重要方针。有两个坚定不移，我们体会主要讲了三点：第一，房地产业不仅是支柱产业，而且加上了重要的支柱产业，是现阶段我国的重要的支柱产业和消费热点。这和过去的提法明显不同，所以对房地产地位和作用有了新的提升。第二，两个坚定不移意味着国家对房地产的调控、对房地产的引导、对房地产促进实行了双向调控的政策，就是说既要紧缩性调控又要进行拓展调控，紧缩调控就是克服增

8、长过快的问题，又要促进其稳定发展。实行双向调控。把紧缩的调控和拓展的调控作为一个整体，这体现了中央大的方针政策。第三，房地产业是带动消费的，这一点特别重要，从今年开始我到十一五期间乃至今后一段时间，国家的经济增长将逐步促进外贸、投资和消费的拉动，将逐渐弱化，转化为以消费为主要拉动作用，我们国家消费的第一个领域就是房地产，住房处在严重的短缺状态，住房在人民社会生活中进继续长期存在，将解决住房问题，这个历史性的任务，所以住房消费将是非常重要的。房地产业今年开始有一个新的战略，当然这个转变也是逐步的缓慢的，我们要特别注意一点。而且要保持头脑清醒、冷静发展的方针，这对房地产业特别重要，所以目前的形势，

9、国家大的战略调整，十一五规划的方针，乃至其他的政策的陆续出台，将对房地产业是一个利好的消息。这个利好的消息如何变成现实，怎么样实现房地产业的目标，这有赖于在座的各位朋友的共同努力，大家经历了2005年的宏观调控，整个行业没有出现大起大落而是继续增长，房地产同比增速25，全年达到23.5，比上一个年度2004年降低了七个百分点。我们的房地产业今后会更健康，为今后的发展奠定了基础。 【主持人 熊雄】：非常感谢杨部长的致辞，刚才杨部长对房地产政策有了一个解读，让我们对未来的地产更有信心，过去的2005年中国的房地产经历了一场大转折，中国房地产报也是从2005年6月6号改版后和同行们一起见证了这非常之

10、年的非常价值，下面有请中国房地产报的社长栗文忠先生致辞，掌声有请！ 中国房地产报社长栗文忠 【栗文忠】：尊敬的杨部长和到会全国各地的嘉宾朋友们，大家下午好！首先我代表中国房地产报对参加中国房地产年会的各位嘉宾和多年来一直关心、支持中国房地产报的各界朋友们、领导们表示新春的谢意！2005年对中国房地产业而言是非同寻常的一年，这一年国家宏观调控下房地产20年的发展得到了全新的改写，这一年中国房地产市场竞争剧烈，企业间竞争上升为品牌、公司治理、产品创新、人才等全方位的竞争，一批批高品质的楼盘推向市场，区域的大发展、产品国际化的营销成为主流，中国房地产进入了新的纪元，随着房地产业环境的不断的改变和我们

11、中国房地产报目标服务群体需求的变化及我们顺应了市场的要求，从今年6月6号以来进行了全方位的改版，我们秉承办地产的理念以前瞻性、主流性的视觉汇聚了全方位的信息和行业内容，以新闻、财经、评论等五大板块和国土出版部门，房地产开发商中间代理机构、银行部门和各地的投融资机构还有我们的不同的企业得到了广大读者的欢迎和关注。这次改版中国房地产报在这个基础上开辟了众多的独具特色的发行渠道，通过网上订阅等等使我国在全国40个主要城市以及香港、澳门等地区我们的读者都得到了进一步的扩充，发行量的上升扩大中国房地产报在全国乃至海外的影响力，近半年来中国房地产报和众多的合作伙伴创造了较高的市场价值，回顾2005年中国房

12、地产报不断探索、不断自主创新，慢慢成长为中国房地产业链上和所有企业首选的交流平台，成为了中国高端不动产跨地区营销的首选媒体，展望2006年中国房地产报将在2005年的基础上依托强势产业，借助强大的资源优势更好的为房地产业的各个环节服务，和全行业一起在共同的努力下追求价值的最大化，推动行业稳健的发展，实现多方共赢。在此我也代表报社祝这次大会圆满成功，谢谢大家！中金公司首席经济学家哈继铭 【主持人 熊雄】：非常感谢我们栗社长热情洋溢的致辞，他的讲话说出全体中国房地产报同仁的心声，媒体的进步对一个行业的发展同样有着非常的价值。2005年中国房地产受到宏观政策调控的影响真的是风云变化，2006年中国经

13、济的走势怎么样，它又对中国房地产业产生什么样的影响呢，下面进入我们的主题演讲环节，我们首先有请中金公司首席经济学家哈继铭先生做主题演讲，他演讲的题目是2006年中国宏观经济走势，掌声有请！ 【哈继铭】：各位来宾大家下午好！我是搞宏观经济的，不能说是房地产方面的专家，但是宏观经济是离不开某些重要行业的。当前中国的房地产行业是一个宏观经济研究中必须关注的一个行业，那么，我今天演讲的宏观经济的题目主要是对于中国这个集中期宏观经济做一个阐述，我的总体感觉是远虑大于近忧，我们可以从三个方面看一下中国宏观经济的情况，第一个就是去年的一个简单的回顾，我简单谈一下今年宏观经济的一个展望，最后我分析一下长期的风

14、险，这些风险不仅中国存在，全球都存在，一会儿我们可以仔细的把这个分析一下。05年的宏观经济如果从主要的经济数据上来看是非常好的，经济增速按照旧的GDP数据来看去年差不多9.4的增长，最近有报道说如果按照新的GDP算可能达到9.8，那么，这样的话04年新的GDP可能会更好。总的来说9.510的增长是世界上很多国家都感到羡慕的，尤其中国的通货膨胀，主要是由于粮食和食品价格的增幅造成的，如果你看非食品价格05年的通货膨胀高于04年的，达到1.3，这个和美国是差不多的，通胀率和美国差不多，但是我们的利率要低很多。中国在良好的大势背后，经济存在结构性的失衡，一个是外部失衡，第二个是内部失衡，外部失衡主要

15、是05年的贸易顺差急剧上升，05年贸易顺差到了6，贸易的依存度是比较高的。第二个是我们内部失衡，内部失衡就是说消费和投资的矛盾，没有提高过的GDP数字来算，这个就是比韩国、日本消费最低的时候还要低，新的GDP数字来算，我们粗略的算一下，略有提高，但是起来明显低于国际水平。投资我们可以看到，中国的投资消费的比率达到了非常高的水平，日本和韩国是百分之0.7倍，投资比例过高显然是不可以持续的，中国的投资消费的比率在04年是0.83，新的数据算是0.77，也是高于日本和韩国，从其他国家情况来看，这个比率达到很高的位置它是会往下走的。另外也可以看到在投资，在本轮经济增长的过程当中，经过增长过快导致产能的

16、过剩，05年利润率是5.8，04年是5.1，05年的利润率主要是来自产业的。这个是在大数据背后有一些结构性的问题，我们需要引起重视，对于06年的展望我觉得06年的经过增速依然会比较快，但是会比05年慢一些，一是因为全球经过增长增速将有所缓慢，美国经济主要靠消费带动的，美国经济的消费增长速度放缓对中国增速应该是有影响的。房地产业的我们可以看到是从降低7个百分点，这个房地产行业的投资的下降它会带动其他行业投资的相对的下降，另外刚才肯定利润率在下降，所以投资也会所减少。最后就是中国很有可能逐渐的理顺资源价格和能源价格。这些可能跟政府部门和政府有关投资上升是有一个比较的，第一在建项目依然很大，虽然在0

17、5年11月份在建项目是16万，相当04年的两倍，第二个就是政策有关的项目投资也比较大，今年也是十一五规划的开局之年，包括很多方面的投资会有所增加。 消费依然是一个平稳的增长，这几年老百姓的收入的增长呈一个平稳上升的趋势，消费是比较平稳增长的，不会有一个大起大落的变化，消费仔细看的话，我认为上游的消费，就是中高档的消费增速会比较快，这几年可以看到9604年越有钱的人收入增长越快，就是说平贫富差距拉大了，主要在房地产、汽车等方面的消费依然是比较强劲的需求，需求依然是存在的，会不会出现通缩，我的观点是不太会出现的。包括一些政策管制的价格，包括水、电，有可能今天会上调，这会对通货膨胀有一定的支撑，今年

18、的货币增速是比较快的，这对物价也是一个支撑，比如说05年达到18.3的增长，所以对06年的物价是有一定支撑的，最后国家可能会采取一些措施刺激消费。总的来看，我们用老的一套数据来预测的话，如果说05年GDP增长是9.4，我们觉得06年依然会保持9左右的增长，消费增速有所增长，而投资和出口有所下降，最后我们可以看到，我个人的判断，存在一定的基准利率的变化不大，但是货币政策肯定有所紧缩，这反映在货币供应量的下降，同时会使得市场利率有所上扬，人民币汇率可能会进一步的升值，到今年底升到7.8。我现在剩下的时间谈一下风险的问题，中国和全世界一样都面临着资产泡沫的风险，主要的原因主要是因为美元取代了人民币，

19、我们国家在过去金融体制下以及在二战后到70年代初的体系下，很少出现泡沫，为什么，那个时候贸易不会出现很长时间的失衡，那个时候的体制就是说，一旦美国的贸易顺差扩大，他的黄金就会流失，逐渐的流到其他国家中去。它的黄金一旦少了，货币的发行就会下降，这样的话他物价就会往下走，这样的话他出口竞争就会增加，它的逆差就会减少，黄金多的国家货币发行量大，他的顺差就减少了。自从尼克松在90年代初黄金和美元政策后，这个体制就建立起来了。以后大家不再讲黄金，而是看那张纸美元。如果你这个国家消费很旺，你把这个钱可以花掉。这里可以看到这样的情况，美国经常帐户的逆差已经达到GDP的6多，过去在80年代中的时候它出现过一次

20、纠正，但是那个时候只占3.7，然后美元就贬值了50。刚才说的是美国的资产价格大涨和贸易顺差背后主要的原因就是贸易的不平衡，贸易的不平衡反映到货币和物价上。在中国可以看到外汇储备大量的增加，中国在04年外汇储备增长得很快，05年的时候中国起来很快。使得我们货币供应量很大，我们的利率很低，资金又非常的便宜。 说美国的房产价格飞涨，涨到什么程度，说它有泡沫，泡沫到底有多大。谈到房地产泡沫总是想到日本80年代的房地产泡沫非常的大，没错儿，那个时候日本的房地产泡沫是很大，日本在8002年房地产价格涨了近一倍，最近9505年这10年当中美国房产的价格比日本那个时候高得多，如果说日本那就是泡沫，那美国和澳大

21、利亚和英国的泡沫比它大得多。如果说房价历史平衡那你就可能出现泡沫。澳大利亚比历史高出70，美国比历史高出40，这样的话房地产几个毕竟要进行调整。香港97年房价达到最高6070左右，最近又是非常陡的往上涨，现在所谓月供和租金的比例，月供和租金的比例这边我们可以看到是一个红的线，我们可以用类似的方法分析一下中国的情况，中国的房价租金比和以往高出20，整体比较健康，但是某些城市已经达到70，刚才说香港达到2.2倍泡沫就破了，现在很多人买房子是为了租出去。接下来我想说的是假如中国经济出现不平衡，出现一个调整的话，中国经济带来什么影响呢，为了看这个问题我们不妨先来看一下美国最近有一个事件对全球经济尤其是

22、对大中华经济有什么影响，那就是01年的的科技泡沫经济，美国2001年增长是1.7，它从2000年增长1.7一下子变成7.9，它那个下降主要是投资引起的，那时候进口的变化也是从2000年13.1，01年它只进口2.7。那个时候像马来西亚、台湾、新加坡都受到比较大的影响，因为他们出口都是科技品为主，中国2000年出口从27.7，一下子变成6.8，尽管中国出口主要不是科技品，主要是消费品，那么CPI在一年后从正增长变成负的增长。GDP香港2000年10.5，2001年基本上没动。这个是科技品泡沫对大中华的剧烈影响，假如房地产价格泡沫破灭对大中华地区有什么影响呢，在分析之前有一个答案是对中国的影响要比

23、科技品泡沫风险大得多，因为科技泡沫主要影响美国消费品的下降，中国出口很大一部分投资消费品，中国出口在GDP中占40，比日本、韩国通常人们认为主要依赖出口的国家要高得多得多，所以当务之急转变经济增长模式，这里面也有一个好的方面，科技品泡沫的破灭是一瞬间的，而房地产价格泡沫破灭它是慢性的，要经过好几年时间的，所以这个给中国创造了一个机会，我们必须只争朝夕，调整经济增长模式，不要过多的依赖出口、投资。尤其是要拉动消费内需。当然房地产价格也不能增长太多，因为国际房地产价格会对中国有一个很大的打击，我就说这些，谢谢大家！ 华远集团董事长任志强 【主持人 熊雄】：非常感谢经济大师，精彩的演讲！我发现经济的

24、问题真是让人发热的问题，我看大家听得津津有味，哈继铭大师是从世界的角度给我们预测了2006年中国经济的发展趋势，并从他的演讲中我们也听到他很多的独到的见解，说到独到的见解，我们今天的现场也有一位地产人士，一直以来他对中国的宏观调控政策也是有着自己独到的见解，他就是北京华远地产的董事长任志强先生，下面掌声有请长任志强先生对2006年中国房地产走势发表演讲，有请！ 【任志强】：中国房地产可能远虑比较多一点，大家更多关心的可能2006房地产的情况，也许后年你就不是地产商了，所以我们研究眼前的问题比较多，这几年我们连续强调还有相当一部分是正在建设的住宅，这个比例占到很大，因此中国的房地产绝不是国际上通

25、用的房地产的概念，我们的市场化的概念还没有完全完成，差距还很大，05年我们的竣工面积占到60，今年我们略有增长，也就是说非房地产开发的仍然占到40或者是更多的一些的比重，在这样一个比重关系中，房地产业并不能代表整个中国的经济状况，不管是它的投资还是它的竣工面积，投资额情况看04年我们是80.3，05年是81.93，为什么我们有80多家的投资，只有60多个竣工，这里面因为有巨大的地价差，大部分非房地产开发的住宅建设是不缴纳土地出让金，用60的竣工量计算中国房地产投资的增速和他的增长情况和它对中国整体经济的影响是不完全的，从城市住宅的投资情况看，我个人认为05年如果没有任何宏观调控它仍然是下降的，

26、因为在04年我们就已经感觉出来04年以前宏观调控主要是针对供给，那个时候投资已经开始下滑了。我们从982004年房价的涨幅是3.3，人均收入的增长是8.6，今年一到九月份房价增长是6.1，那么一到九月的收入增长是9.8，远远超于了房价的增长比例，这是房价稳步增长而不是快速增长。中间阶段时间，房地产投入的增速是高于固定资产投资增速，因此引起了经济学界很多担忧，认为房地产增速太快，但是调控之后已经出现的情况是房地产投资增速已经大大低于了固定资产投资增长速度，我说的现在的房地产投资增速不是全部的建设增速，而只是房产开发的增速，这也是我们宏观调控要达到的目标，就是降低我们房地产的投资。可是真正的情况看

27、，房地产投资增速是不是很高呢，04年以后固定资产投资增速随着宏观调控的同时房地产开发是大幅的下滑，城镇投资增速是比较平稳的，绿的线可以明显的看出来是一个很迅速的下滑，这是全国05年一到九月份各个行业的增速情况，这里增长最高都是和居民消费有直接的关系，比如住宿、餐饮、服务等等都是和居民消费有关系的是投资增长最快，房地产投资增长表现得并不是最突出，房地产增速是在所有的投资增速中处于中流。平时大家在讨论投资增速的时候只看到国家除了对固定资产投资调整，重点就是打击房地产，因为房地产的投资增速带动了其他行业的投资增速，从每个行业发现，房地产投资增速的增加带动的是消费，像住宿、零售都是和房地产投资增长和住

28、房改善密切相关的，如果没有房地产投资增速的增长这些投资增速也是不会出现的，这次调控的重点是发达地区，特别是长三角地区，从全国情况看受影响最大的是长三角地区，长三角地区占到中国房地产投资总量的40，所以这40可能会引起更多的波动。长三角地区的投资增速是下降了20，增幅下降的一倍，这个下降对全国的影响是非常巨大的。从面积情况看，东部地区的增速很慢，低于全国的平均增速，04年以前基本上是东部地区拉动中部和西部地区，中部地区占投资总量也解决13，也就相当于上海或北京，西部地区也就13点几的样子，西部的增长拉动了总的增长超过了12，比去年略高一点，就是说今年实际上新开工面积几乎为零。 10月份全国房地产

29、市场的供应指标可以说是全部下降的，其中新开工面积下降了，土地供应的下降幅度之大，影响之巨大，完成土开发面积也在增长过程中，房地产开发下降了7个百分点，由此而引起的价格的回落，房地产销售价格也出现了巨大的回落，从04年11月份是房价最高的一年，从12月份以后就开始出现下滑。今年指数下降最多的是二手房，我们发现二手房的变化远远大于一手房的变化，一手房70个城市只有15个城市下降了，剩余的城市都是增长，下降最大的不超过2，由于整个交易量的下降，个人消费信贷的余额都是大幅的下降，个人按揭贷款在全部购房者的比例中只占44，那么按揭的成数在全部的购房中只占60，这个比例是比较低的，即使这样在宏观调控政策下

30、，提前还贷很明显，去年放贷的比例很高，7大银行都出现了提前还贷的情况，这就让我们的个人按揭的贷款大幅下降，从还到贷，从去年的1.64，到今年已经下降了。去年贷款的比例是18.4，到现在不超过1个百分点的增长。现在从银行的坏帐的比重看是7.4，实际上房价下降了30会对银行产生什么样的影响呢，这会使银行与房地产的坏帐剥离，如果接10或者5，这对银行可能没有任何影响及换句话说中国的银行业并不会因为房价下降10、20、30，受到巨大的损失。在分析中土地可能成为了制约条件了，这个制约条件就是土地供应的总量，在人们的需求中我们认为如果我们供应量加大，就会使房价下跌，供求关系得到平衡，如果需求不变的情况下，

31、土地供应减少就会造成价格的暴涨，这种价格暴涨可能会偏离资产的价格，现在宏观调控结果恰恰在通过了土地后使市场的供应量大幅下降，控制需求的过程中，我们需求从今年看仍然了增长的，这就增长了一些地区房屋价格增长很快，今年有11个地区价格增长包括北京。土地在统计的情况下，土地开发的投资都是回落的，而且回落得比较严重，总体来说下降22。我们认为明年供应量会大幅下降，今年很典型的，在其他价格增长下滑的时候，房价下滑的时候，我们的土地价格并没有随着房价的降低而降低，房价在继续增长，在2002年我们实行了土地的招标，在02年土地只占百分之10点，现在已经涨到了700多，也就是说土地价格过去的10，这个比重变成了

32、房价25以上的比重，比重在大幅度提高，所有比重中居民的住房价格增长幅度是最高的，北京的情况看，也是如此。在所有的居住价格的拍卖过程中，是从40到230的增长，230也就是说翻了两倍多，公共产品价格从040，最高的增长40，平均下来北京市挂牌价和实际成交价相差0.7，土地的投资一块是建房的投资，一块是土地的投资。也就意味着明年的供应量土地的供应量会大幅的减少，供应量主要是来自于政府、开发商。9月份按照国土资源部的分析看，我们全国一共供应了22500多公顷的土地，新增的土地是7368公顷，这个供应预算应该是1.5万公顷的建筑能量，这个数据中我们可以看到住宅供应的总量是极低的，比重只占到19.7，大

33、部分是商业用地和其他用地，尤其是工业和其他用地远远超过了住宅用地。明年可能在住宅上的比重会大幅下降，很多人认为我们房地产是暴利。经济学家可能都认为中国的整体投资也会出现下降，房地产业可能同样出现一个增长率下降的趋势，但是十一五规划中要求扩大内需，这和投资增长下降以及扩大消费之间是矛盾的，尤其是十一五规划把改善居住放在首位，认为改善居住条件是建立小康社会的重要指标，但实际我们指标在土地供应上是不可能今天加大土地供应，明天就建房子，这期间要有15个月的时间，而这个周围不可能在短期内形成。从04年政府出台了相应的措施，希望加大经济适用房的比例，05年和06年都在提出这样的措施，可是市场并没有接受这样

34、的意见，而是在不断的下滑，06年政府有可能会出现一些强制性的措施，加大经济适用房的投资比重。 个人消费信贷的证券化可能会减轻银行的风险，建行已经开始试点了，有可能在今后的发展中扩大。这个政策出台全国或者其他地区也会陆续开放，去年海外基金和境外上市都出现了一个高潮，海外基金上市6年，去年增长的120，它的增长比例是非常高的，直接投资和消费信贷都会对明年产生一个作用，国家的宏观政策会变成一个长期的政策，最后的结论，可能所有人都不愿意听到，我们得出的结论是房价会继续上涨，我们觉得这可能会来源于市场化的趋势，而房地产作为支柱型产业，拉动各个行业的增长也是一个历史的必然规律，我们常常可以听到各种各样的经

35、济学家对房地产的问题提出警告和预示，但是我们所有的数据可以看到，我们得出的结论仍然是我们的需求增长会很强劲，价格增长会是必然的，谢谢！ 【主持人 熊雄】：感谢任先生侃侃而谈的演讲，最后给我们一个答案是房价还会继续上涨！他的演讲一定会给大家带来很多启发，2005年中国房地产金融的发展也是大家非常关注的话题，2005年内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了一个新的渠道，接下来有请越秀城建的董事长李飞先生给我们介绍一下他们上市的经过，并且请他对2006年中国房地产金融形势进行展望，有请！越秀城建董事长李飞 【李飞】：各位领导、各位专家、各位房地产的同仁，新闻媒体的朋友们，

36、大家下午好！今天非常高兴作为广州市房地产企业的代表与在座的各位就共同关心的问题进行沟通和交流，广州城建集团是广州成立最早的房地产企业，1983年成立的。到目前为止是一个大型的综合性的国有的房地产开发企业，目前企业把属下53家子公司，业务覆盖房地产开发、建筑工程设计、监理、商品房销售，物业经营与管理，以及服装、批发市场，连锁超市，餐饮、酒店，目前企业总资产达到200多亿元，去年以来国家对房地产实行了严格的宏观调控政策，我们认为国家实行宏观调控将有利于改变当前房地产业发展中存在的一些突出问题，促进房地产业稳定、持续发展，房地产业将走向更加稳定和理性，保持一定的发展规模，房地产企业在宏观调控和市场竞

37、争双重压力下，优胜劣汰，将朝着更加规范有序、规模化、集约化、品牌化的方向发展。针对国家宏观调控，对房地产企业一定要有信心，而且要以务实的态度，从容的应对。作为广州城建集团我们及时的对我们的经营战略做了一些调整，重点是从以住宅开发为主导，向以商业项目开发为主导的转变，我们提出房地产开发要和房地产经营并重。 物业经营不仅优化了我们的资产质量，使企业形成产业资本的沉淀和积累，而且大大提高了企业抗市场风险的能力，持续、稳定的模式为企业未来的长期发展奠定了基础。对中国房地产企业来说，我们从80年代到90年代的软着陆，到二十一世纪的宏观调控每一次都成为重点，对房地产企业我们要总结一下，对里面一些规律性的东

38、西进行总结，怎么样把政策的影响减到最低限度，而且把这种压力变成动力，去年我们进一步把商业地产作为企业未来发展的重点战略和方向，我们企业发展战略的定位是以房地产开发为基础，以商贸业为龙头，以物业经营为核心的这么一个发展战略。我们认为，在房地产业的纵深发展中，国家法律制度的完善，传统的开发、销售模式已经不适应当前这个形势的要求了，作为企业来讲，不能够高枕无忧，同时房地产业的发展受政策影响波动很大，对资金、土地等资源有着不可逆转的依赖。房地产企业要实现质的飞跃，走向更高层次，取得更大的发展，必须要走转型的道路。 为了实现我们商业地产的战略，最近我们采取了一些行动，首先我们成功的夺标广州珠江新城项目，

39、去年的9月20号，我们投标了广州市跟珠江新建的一个地标性的建筑，高度是432米，总建筑面积44万平方米，总高度104层，总投资达到160亿元，这个成为目前中国内地第一高楼。城建集团为什么势在必得，我们就是想以超高层的项目作为突破，打造商业地产的战略，城建集团夺标以后，将引进国际500强这些企业进驻，对企业的商业地产的战略是一个大的好形势。第二，全面起动了十一五商业地产的规划，按照我们十一五商业地产的规划，今后五年我们将投资200多亿元，重点开发建设17个项目，总建筑面积达到500多万平方米，500多万平方米其中有一半是商业项目，经过五年的努力以后，城建集团在广州将拥有5栋超过200米高的超高层

40、项目。将拥有6座四星级以上的酒店，将拥有超过300家的超市，同时服装市场将拥有23家大型的批发市场，我们属下的白马服装市场在广州一年可以创造一个亿的利润，目前白马服装市场已经在太原、山西落户，准备到北京发展。商业地产我们跟国外的一些大型的企业像法国的世纪酒店，跟他们一起连锁，加快我们商业地产的发展。 第三，我们资本运作取得了一些比较大的发展，去年国家的宏观调控对房地产业的影响是全局性的，也是深远的，调控的主要是一个地根和银根，企业融资的渠道现在是非常的缺乏，主要还是依赖银行的贷款，银行的贷款又受到国家宏观调控的限制的，而且我们的银行它往往是一种抵押性质的，没有抵押是贷不到款的，作为房地产企业要

41、想有大的发展，必须要拓宽融资的渠道，作为融资的渠道，这几年来尤其是去年以来，我们在这方面做了很多的探索，首先2002年广州城建集团与香港越秀进行资产重组，广州城建集团成为越秀集团在香港的上市公司，香港越秀资产重组后城建就拥有了三个身份，一个是国有，一个是外资，一个是中外合资，在粤港澳地区作为城建集团来讲他有大量的市场。对企业来说这一下子把融资的渠道打开了。还有一点，就是跟民企的合作，社会上的品牌也相当不错，去年12月28号，广州的八大银行联手向城建集团授信128亿元。还有一个就是去年12月20号在香港上市发行房托基金，要求四个收租的物业打包，拿到香港上市，我们四个项目建筑面积16万平方米，我们

42、拿到香港上市，我们实际上转让70的收租权，物业还是我们经营的，还是我们管理的，无非是确保每年有7的回报，每年实行三七分成，我们房托基金去年12月30号在香港上市，比香港地产投资信托基金公布的6.36.7息率与李嘉诚旗下的基金5.3高出一截，去年12月20号在香港上市。上市的表现超出预期，高出3.07港元，当天成交了13.3亿港元，我们这个房托基金上市按照房地产评估从被动到主动，现在作为企业我们把它拿到股市上去，确保利润最大化，把风险降到最低。我们房地产企业进入资本市场的全新的模式，吸引海外的资金是一种从被动到主动的转变，房托基金的上市成功也有望推动中央政府加快制订法规，拓宽房地产业的融资渠道。

43、 大家知道去年以来证券设计政策的影响，我们首先想到我们的期房，我们把期房以企业摘要的形式发行，这样我们已经取得了一些进展，争取在06年能够取得一些成果，对中国房地产我想有两个我是非常有信心的，第一个中国毕竟是十几亿人口，你要奔小康，住宅必须要解决，另外国家在十一五期间你的GDP要达到8，这样对经济的拉动是全面的，作为房地产企业来说我认为它是大有作为的。我们也是非常有信心的，谢谢大家！ 【主持人 熊雄】：非常感谢远道而来的李飞先生的精彩演讲！也感谢他们跟我们分享了一些他们成功的经验，刚才几位的演讲也给我们带来了很多的思考，房地产业真是一个大手笔，它于市场管理，销售、服务等各个环节都密切相关，不管

44、哪个环节出了问题这个戏就没法儿唱下去了，所以只有各个部门通力协作，中国房地产这架大的机器才能正常的运转，中国房地产才能健康、茁壮的成长。我最近看到资料中国房地产会影响到130多各行业，面对这样的行业作为媒体也是身肩责任，中国房地产报改版以来秉承了泛地产的理念，要塑造房地产业全新的体系和价值观，我们处在一个网络的时代，我们作为媒体也要利用网络的优势，所以在这里中国房地产报还会开通中国房地产报网站，下面让我们一起来共同见证这个非常时刻，下面有请中国房地产报社长栗文忠先生，华远集团董事长任志强先生，中国房地产报总经理单大伟先生，万通集团懂事局主席冯仑先生，一起来启动中国房地产报网站。我们大家进入倒计

45、时，五、四、三、二、一，启动！朋友们，在您热情的掌声和关注中国房地产报网站就正式启动了，谢谢各位嘉宾。希望大家有时间能够上中国房地产报网去看一看，也希望它能够茁壮的成长。我们的网站开通了，接下来这个环节一定是大家非常期待的环节，就是我们的主题对话环节，下面将会请出我们的地地产界的人士进行一场对话，同时有请中国房地产报的总经理单大伟先生和我一起主持，下面有请万通集团懂事局主席冯仑先生，中坤集团总裁黄怒波先生，金都房产集团总裁吴忠泉先生，软库金汇投资银行执行总裁温天纳先生以及麦格里中国物业投资银行首席投资执行官龚术先生。让我们一起进入到下一个环节，让我们以掌声开始我们的对话。 【主持人 单大伟】：

46、今天进行的是2006年中国房地产报的年会，这次对话的主题是2006中国房地产多空之辩，从去年开始中国房地产经历了一场前所未有的变革，我们邀请了这么多地产界的精英包括金融界的权威人士对中国房地产的最新发展趋势展开对话，刚才哈继铭先生包括我们的任志强老总，就房地产市场的一些观点和看法各自发表了不同的见解，首先我想参加打破常规，过去的对话都是嘉宾讲，下面的朋友听，今天咱们来一个互动，就是说台上嘉宾讲的观点，如果台下的朋友有不同的意见可以当场提问，这样会场可以互动起来，下面我们首先有请坐在我旁边的冯仑先生就刚才任总和哈继铭教授他们分别对2006中国房地产市场做了一些大概的判断和预测，这方面作为一个中国

47、的非常优秀的企业家代表，冯主席就今年2006年中国房地产的形势包括宏观调控给企业带来的变革，发表一下自己的见解，限制在5分钟。 【冯仑】：应该说昨天是个好日子，今天是一个更好的日子，去年一年从我的观察来看，的确应该说整个的房地产市场从市场到体制到企业全面的开始步入一个持续、健康、稳定发展的轨道，这不是说我重复新华社的通告，我是有依据的。这里面有一个非常有意思的现象，国内的阶级都认为很困难，但是大家别忘了在香港去年所有的资本市场上的中国房地产公司的股票都是涨得非常好，而且基金都非常热烈的，所有投资者都在看好，为什么呢，这就出现一个问题，过的企业习惯于不规范下的生存状态，一旦规范了就没法儿生存了，

48、那就说你过去不是良家妇女，海外的投资者是良家妇女人家不怕，所以我觉得海外投资者判断是一个高度、理性的是对的。第二个特点就是住宅领域的局部地区的波动和整个住宅市场的持续的增长是并存的，刚才任总也讲了全国住宅市场一直是增长的，局部有一些波动，住宅以外的房地产市场，包括商务、办公等等都是持续的增长，所以在过去一年里整个的市场并不能说上海局部的波动变成了全国市场悲观的看法。第三个就是银行的信贷并不是说不支持，相反大家看到，很多好的企业不断的得到银行的大规模的支持，不动产金融的创新从管理层到企业都在去年一年有非常大的进步，像REITS、基金、信托等等这些东西都出来了，所以整个监管的政策环境给不动产金融的

49、创新开了一个巨大的口子，而直接融资市场的发育和扩大将会导致房地产企业的商业模式的变革以及所有资金和房地产行业关系走得更加理性，同时风险得到很好的控制。最后我们看到在去年相当多优秀的企业上市的上市，股票大涨的大涨，REITS发行，然后个人买豪宅的买豪宅，过去一年仍然是一个风光无限的年头，所以去年是一个好日子，但是今年我觉得是一个更好的日子，市场持续的健康，经济保持持续增长，社会政治环境更加稳定，其他行业也在健康成长，你没有理由说房地产市场再没有好日子了，我总的来看去年是个好日子，今年是一个更好的日子，这是过去一年从公司发展的实际也是得到了一个很大的印证。谢谢！ 【主持人 单大伟】：万通今年的首要

50、战略是什么？ 【冯仑】：我们继续强有力推进我们美国模式的转型，身子都转差不多了，今年一定会转完。 【主持人 熊雄】：我旁边坐的是中坤集团的董事长黄怒波，他在我们地产界有地产诗人之美称，去年我们都知道中坤集团黄怒波现实从一线退居二线，强力打造一个专业化的团队，在公司的治理结构黄怒波先生提供了很多独特的见解，大家知道地产公司的发展最核心的问题除了土地、金融就是团队的问题，这点请黄总您为什么企业内部做这么大的变革，主要的原因是什么？ 【黄怒波】：今天的报告都是对06年充满了信心，我的观点是去年是好日子，好的过了头，也有许许多多的好的过头的问题，比如说在地产界出现了许许多多我一贯批判的大跃进的方式，大

51、家斗气，斗富，你说300个亿，我就500个亿，我不知道大家记得不记得这个疯狂的日子，为什么出现这种现象，主要是企业的机制决定，就是说企业发展到一定的地步他挣了10个亿，他就觉得他能挣100个亿，主要是企业丧失了一定的机制。中国的企业发展跟地产一样，时间很短，发展到今天的时候实际上我们自己已经不能驾驭这个车了，在这个方面我觉得要保持清醒的头脑，能不能说在别人说要100个亿的时候，我们不去说200个亿，这个就需要一个机制的制约，反过来说，一个团队如果打造这么多年，这个舞台也应该让别人来了，你不能一个人玩下去，严格的讲我们每个人都是在表演，我们表演差不多了，换一拨人演一演，用他的风格。原来开车越开越

52、疯狂，你就丧失了速度感，但是如果在这么继续开下去，出事的概率非常大，这个时候换到副驾驶的位置上，所有人感觉你只要坐在副驾驶的位置上你的司机到120，你的脚底下不由自主的踩刹车，这样就会避免危险。所以民营企业一定要过验收这个关。一个企业做大了，这个时候牵扯到很多人的利益，在这个时候为企业、社会、员工着想，就应该进行反思了。 【主持人 单大伟】：刚才给各位嘉宾发了纸，在这做一个小游戏，请在座的每一位嘉宾就2005年的宏观调控给大家带来的感受用三个词表达一下，现在有请台上的嘉宾每人拿起纸、笔，就去年整个宏观调控对企业和个人带来的感受。台下的嘉宾可以猜测一下，你的答案跟台上嘉宾是否一致。 我先读一下，

53、童渊三个词是成长、机会、理性。中坤黄总写的是无眠、等待、期望。冯主席写的是健康、发展、快乐。这个是金都的吴总写的是观望、理性、思考。这个是麦格里中国首席执行官龚术写的是担心、机会和希望，最后一个就是软库金汇温总裁写的是创商机。去年地产老板和金融家的心情可能都非常的复杂，在跨入2006之际，为了回顾并总结去年大家在发展过程中遇到的问题，我们去年也发现公布的一份研究报告指出地产股市中国2005市场的热点，其投资回报率超过百分之百，中国地产股去年是亚洲金融市场回报率最高的，同时2006年有望继续领涨，预计地产股在2005年的平均加起来总回报达到12.2，主要的带动是什么呢，下面请软库金汇首席执行官、

54、总裁你怎么看待摩根大通的这份研究报告。 【温天纳】：我们基本上是从融资的角度去看板块的事情，去年6月份是一个特别的日子，一个是中国房地产报改版，另外一个是香港允许一些境外的业务来香港开拓房地产信托基金的市场，在短短两个月里面有三个房地产信托基金在香港上市，市值是400个亿，基本上来讲，房地产这个行业是一个具有商机的产业，创商机的意思就是说宏观调控的过程中人一些物业回归到比较理性的水平。我们的水平比较吸引到海外的基金，很多时候我们看到有几百亿，几千亿的基金进入市场，这个并不是一件很容易的事情。北京一个大型的房地产项目已经是几十个亿了，同步进行的几十个项目已经是上千亿的资金了，在2006年这块的发

55、展会加速进行，我觉得从这个角度来讲针对商业房地产这块我们肯定是看好的。 【主持人 单大伟】：我知道温天纳先生在香港号称金融天才，作为软库金汇，作为中国投资战略来说，你们今年的战略目标能不能在这里跟大家介绍一下？ 【温天纳】：我们主要是以融资为主的，融资不单包括房地产还包括一些实业，和IT的产业等等，针对房地产这块来讲，我们肯定会看中国内的一些财团并购国内的一些商业性的物业，这块我们觉得从市场上来讲，越秀表现得还不错，我们觉得房地产信托基金在香港、新加坡这块来讲应该可以持续的发展，针对商业性房地产来讲无论是商场还是物业我觉得都比较看好的。 【主持人 单大伟】：我们知道越秀上市的时候麦格里集团通过

56、50亿人民币的资金收购了大连万达的一部分股权，并且准备在香港上市，麦格里首席执行官龚术女士也在先戳，我想您为介绍一下这里的一些基本情况。 【龚术】：实际上并没有到最后确定在香港上市还是新加坡上市，新加坡去年9月份已经有七支REITS，香港当时还没有开始一家，我们实际上在去年夏天的时候收购了九家商场，这九家商场有一个最大的特点都是有沃尔玛在里面，这类的收购一定要有海外、全球比较知名大的品牌才有助于你在股票市场上的推广。这个完了以后，它是比较开放的，将来有一些新开发的不同的阶段的商业物业，只有满足一定的要求都可以放到资产包了，REITS就有可能不断的扩充，这九家商场涉及到的金额是两亿五千万美金。实

57、际上对麦格里来讲，进入中国从05年10月份进入中国已经整10年，麦格里相当于20年计划走到中间这个阶段，一直以来主要做的是住宅开发，因为从政策的角度上讲，包括其他一些角度上来讲，因为当时我们本身并不太具备条件，虽然政策的逐步完善，时机对我们来讲是成熟了。从开发的角度上来讲，我们在这方面没有办法拿自己的弱项跟国内其他的本土多年的房地产开发商来竞争，我们强项是在融资这方面，所以实际上这个中间就有一个很的好结合点，所以大家看到麦格里之前并不是一个高调的形象，对市场的看法，并不是我对它是否有信心，而是通过行动表现出来的，麦格里现在处在一个起飞的阶段，它现在在北京也是在积极寻找投资机会的过程。 【主持人

58、 单大伟】：在你旁边坐的黄总有一个项目，在北京是非常知名的商业项目，就是大钟寺商业广场，刚才我们也谈到资本运作的概念，在这个地方黄总就你对大钟寺项目的具体在金融运作方面的考虑能不能跟我们在座的嘉宾也介绍一下。 【黄怒波】：我觉得一个好项目不需要搞REITS，现在为什么RIETS这么流行，实际上是处于我们的金融产品比较单一，银行的手段也比较单一，地产界迫于无奈去到处找各种产品，大钟寺广场这个项目资金一直解决得比较好，我们把资金链拉开了，我们现在已经五证齐全。大钟寺国际广场还是要选好项目，你不是好项目做RIETS也很难，所以还是要找一个好项目。 【主持人 单大伟】：黄总的讲话也是一语道破天机，我们

59、知道吴忠泉也是浙江金都集团的总裁，一直在房地产科技化、包括在建筑科技的运用方面做得非常的优秀，金都也是由杭州做到北京，杭州作为今年宏观调控比较大的区域市场，吴总您谈谈你感觉到今年的宏观调控对你企业的影响包括你企业的战略和布局，包括对2006年你的一些感受和一些想法。 【吴忠泉】：刚才主持人问的问题应该是值得深入思考问题，我想宏观调控以后中国的房地产市场对我们这样一家在多个城市进行开发的企业来讲。有个最大的感受，从2005年开始中国的房地产市场并不是一级化了，每一个城市每一个地区的差异性显现得非常之明显。虽然我们在北京开发，我来北京时间不多，我感觉到北京宏观调控下的市场非常平稳，相对来说市场状况

60、还是非常的顺利，杭州就不一样了，杭州现在相对来说对整个市场的行情，应该说是神经高度紧张，大概是这种情况。主要体现在三个方面：一个是土地，大家知道杭州只有要地就肯定有人买，不光有人买，肯定是高价有人买，到05以后政府的土地推出减缓，成交的价格下降；第二个情况是观望情况明显显现，我们这次房交会上买房子的人很少很少。今年这个会议资料上有一个讲杭州的情况，我觉得地区的差异性越来越显现，刚才听到任总的报告，好像觉得不过瘾。 【主持人 单大伟】：吴总是一个比较直截了当的人，金都在做产品方面做得非常优秀，在房地产科技创新方面也一直在打造先锋的一个形象。坐在我旁边的很多朋友都比较熟悉，吴总讲点产品上的事情吧。