中小企业融资

1、白内容摘要:在我扮国,商业银行贷搬款是房地产 HYPERLINK /company/ 熬企业柏融资的主要渠道扒,这种格局无论蔼是对于房地产行耙业的 HYPERLINK /fazhan/ 俺发展佰,还是对于银行佰业,都隐藏着巨搬大的危机,房地颁产融资结构多元瓣化的必要性凸显把。本文分析了我傲国房地产企业银氨行信贷现状,房巴地产泡沫引起银安行危机的传导机氨制,并探讨了房盎地产融资对银行拌信贷过度依赖的败危害及其规避措疤施。 半关键词:房绊地产融资 银行吧信贷 碍 翱目前,我国八房地产融资市场爱融资渠道主要有伴银行信贷、证券板融资、信托融资柏三种,但房地产斑企业主要的融资坝渠道还是银行。班在房地产市

2、场资啊金链中,商业银捌行通过住房消费胺贷款、房地产开埃发贷款、建筑企氨业流动性贷款和昂土地储备贷款等矮各种形式,参与凹房地产开发的全鞍过程,直接和间扳接地承受了房地版产市场运行中各版个环节的市场风班险和信用风险。扒这种单一的融资斑格局,无论是对绊于房地产业自身霸的发展,还是对阿于银行业,都隐捌藏着巨大的危机八。 耙 熬房地产泡沫爱引发银行危机的稗传导机制 碍 般首先,由于 HYPERLINK /Economic/ 疤经济版增长或者政府对皑房地产业的支持啊或者本币升值使爸得资产类价格低班估,房地产业作扒为先导产业出现氨价格上扬趋势,柏市场对于房地产敖资产的投资回报隘预期开始上升,颁吸引大量资金流

3、凹入房地产业。市翱场上部分人开始胺出现投机心理,爱认为房地产价格肮会继续上涨,于艾是加入到买房者胺的队伍中,市场肮人气聚集,房地安产市场供不应求哀的局面继续扩大哎,开发商趁机涨啊价,房地产价格板被进一步推高,熬房地产价格上涨跋的预期得以实现矮。此时,房地产阿市场价格已经偏百离基础价值,泡扳沫出现,并随着捌价格的上升逐步版膨胀。 巴然后,随着柏市场上房地产价奥格上升预期的增笆强,众多企业和吧机构通过借贷使绊大量信贷资金进碍入房地产市场进鞍行投机冲击,使埃需求大增。房地拔产价格被迅速拉般升,房地产资产邦价格以更快的速笆度、更大的幅度袄偏离其内在价值唉,泡沫被进一步罢吹大和积累。由坝于 HYPERL

4、INK /finance/ 哀金融啊机构贷款以房地按产市场价格为基挨础,在房地产市袄场出现繁荣时,暗投资者更容易获案得房地产贷款,把其贷款额也随着吧房地产价格的上霸升而不断膨胀,绊金融机构此时也白容易被市场繁荣按的景象所迷惑,胺放松了对贷款的氨审查。在价格过爱分偏离内在价值熬时,泡沫成分被败大量转移给了商澳业银行和其他的办金融机构。 班最后,当房袄地产价格被推到艾顶峰,价格停止八上涨时,部分理敖性的投机者开始耙对高房价产生怀凹疑,政府部门也凹意识到事态的严耙重性,往往会出翱台调控政策。此埃时,人们的预期疤发生逆转,从众扳和恐慌心理将导暗致房地产资产的背全面抛售,房地挨产价格暴跌,泡坝沫在一瞬间

5、迸裂暗,造成有房地产肮业务的银行出现碍呆账、坏账,银翱行系统运转失灵昂。 伴 蔼房地产对银柏行资金过度依赖疤的危害 罢 伴(一)使宏鞍观调控政策处于靶被动地位 拌房地产业是奥国民经济的先导耙产业,属于固定叭投资的范畴。当拌经济出现过热时哀,即固定投资过挨旺时,政府要进扮行宏观调控,房案地产即成为宏观百调控的重点。房傲地产价格一旦出爸现较大幅度下跌半,开发商与购房奥人之间的博弈就拜会加剧,购房人罢会采取停止还款俺的方式将银行拖拌入博弈漩涡。例氨如为了控制经济袄过热、降低通货拜膨胀率,国家应胺该采取紧缩性的爱财政或货币政策哀。但是中央银行澳在宏观调控中会百考虑紧缩性的政扒策对商业银行的鞍影响,以沪

6、为例奥,至2007年霸末,中资商业银凹行房地产贷款占败各项贷款的比例埃为32.2%,巴加上以房地产为搬抵押的其他贷款斑,银行信贷不少安于半数流入楼市哎。这意味着如果爱房地产业出现问氨题,将波及不少懊于15万亿信贷袄资金的安全。央疤行权衡利弊,所扒以采取一种微调俺的步伐。这种多扳方面的考虑加上埃政策效应的滞后袄性,可能会错过肮政策效应的最佳蔼时期,使得宏观氨调控根本不能减啊轻经济过热和使爸通货膨胀率下降安。 碍 摆(二)形成安对资源的不合理般配置 疤房地产业的唉暴利,对社会资案金产生了“虹吸扒效应”,社会大胺量的过剩资金、般银行贷款、各行氨业中实力较强的坝企业被纷纷吸引吧到房地产市场上绊,会使生

7、产投资扳相对萎缩,形成哀“产业空洞化”斑现象。对房地产懊的投资挤出了对伴产业升级、产品扮创新、高科技等耙其他亟需资金方伴面的投资。同时啊,房地产还具有袄投资品和消费品瓣的特性,据统计啊,住房消费占家稗庭总消费的比重斑高达65%-8爸0%,随着房价百的上升,作为置叭业的消费者预期巴房价还会上升,袄那他们就会消减八其他生活及娱乐八消费以购置房产坝或用于归还住房版抵押贷款。 阿转贴于 中国论叭文下载中心 h哀ttp:/w皑ww.stud唉昂 摆1傲 HYPERLINK /rongzi/091025/15484693-2.html 办2把 HYPERLINK /rongzi/091025/154846

8、93-2.html 挨下一页稗 HYPERLINK /rongzi/091025/15484693-2.html 昂尾页邦(三)导致市场奥上房地产投机行阿为 敖在房地产价佰格不断上升时,巴房地产开发商根爸据正反馈原理预芭期未来房地产市罢场还会进一步繁懊荣,其投资开发俺的动机将不断加艾强;而在房地产半价格不断上升时板,银行往往把房岸地产抵押贷款看澳作是优质贷款,办并且放松对借款颁人资质的审查,鞍使房地产开发商碍可以更容易获得八银行贷款,这进办一步增强了房地奥产开发的动机,埃最终导致房地产柏市场出现严重的板群体投机行为。鞍在房地产泡沫时安期,市场需求将唉大幅度上升,对败土地的需求随之氨上升,由于政

9、府霸掌握着土地配置霸的权利,开发商按为争夺土地将不按惜采取各种方法办,以致出现寻租把和设租行为。 拜 拔规避房地产澳业融资风险的措巴施 邦 挨(一)加大扮房地产直接融资拌比例并减轻对商百业银行的间接融阿资比例 案国家可采取邦措施建立适合国挨情的、多层次的半房地产融资市场白,丰富投资工具班,建立风险转移佰、转嫁、分担、傲分散机制,化解俺集中于商业银行熬的 HYPERLINK /finance/ 耙金融蔼风险。这种多元昂化的融资市场既啊包括拥有债券融按资、股权融资两懊种基本形式的一百级市场,还包括盎投资基金、信托艾证券等多种金融板资产和金融工具办的房地产二级金爱融市场。这些创按新的房地产金融扒工具

10、不仅可以使拌房地产 HYPERLINK /company/ 疤企业啊获得其 HYPERLINK /fazhan/ 扮发展办所需的资金,而隘且可以降低银行斑的金融风险,又霸可以让金融市场扳上的投资者分享鞍房地产行业高成氨长性带来的收益芭。金融多元化的叭最终目的是在金捌融市场和房地产八市场间建立一道斑防火墙,使得金笆融体系的风险和氨房地产体系的风傲险不会互相传递氨并放大影响,既皑保持金融体系的罢安全性,又保持蔼房地产的财务稳澳健性,不会由于芭紧缩性的货币政瓣策而出现“断供俺”现象,不会使白房地产业和金融巴业由于某一政策八的影响出现剧烈氨的波动。 叭 澳(二)加强疤对银行的监管以奥完善商业银行体俺系

11、 靶提高银行资暗本充足率、资产耙质量(坏账率)坝、资本回报率、跋流动性比率、风摆险控制能力、经斑营管理水平等多澳项指标,健全银芭行自身体系。 HYPERLINK /lishi/ 柏历史熬经验表明,房地办产价格泡沫对宏埃观 HYPERLINK /Economic/ 柏经济傲产生负面效应的碍大小取决于产生罢泡沫经济体的金柏融结构和金融体挨系是否脆弱。如昂果该经济体以银稗行体系为主要的把融资中介,同时碍银行资本金不充拔足、流动性比率扳差、监管不完善翱,就会对宏观经翱济产生严重的影把响。但是如果房坝地产业有多种融罢资渠道,同时银碍行体系经营稳健板、公司治理结构奥完善、监管得力拔,那么,就不会叭对银行系

12、统甚至瓣宏观经济产生太熬大影响。 哀在这方面我拌国香港是一个成矮功的例子。在1邦997年东南亚拌金融风暴的冲击哎下,香港房地产把市场总值和最高叭峰相比几乎跌掉唉了60%,许多哀香港市民都成为半“负翁”,而银碍行体系所受负面般影响较小。这是爱因为香港银行业把的资本充足率和奥流动性比率都比般较高,在199班6年两者就分别皑达到17.8%鞍和40%,远远啊高于最低监管要摆求的8%和25扒%,不良资产率板仅为3%。因此稗,监管层应该越凹是在市场繁荣的笆时候,越应当加肮强风险控制和市板场监管,建立房埃地产价格监管制癌度和房地产市场坝预警制度,采取拔多种措施稳定房啊价,保持房地产般市场有序健康的肮发展。

13、芭 爱 HYPERLINK / 拔参考 HYPERLINK / 百文献凹: 拔1.李健飞巴. HYPERLINK /china/ 版中国按房地产融资风险袄防范理论与实邦证.中国金融出鞍版社,2006捌 佰2.谢经荣澳,曲波等.地产爸泡沫与金融危机矮国际经验及其吧借鉴.经济管理熬出版社,200伴2 氨3.徐滇庆靶等.泡沫经济与艾金融危机.中国扒人民大学出版社稗,2002 绊转贴于 中国论哀文下载中心 h耙ttp:/w办ww.stud隘巴摘要房地产业扳是资金密集型行敖业，需要大量的皑资金。在国家和爱银行对房地产 HYPERLINK /company/ 案企业扒实施了严格的宏俺观调控政策后，柏如何尽

14、快调整房熬地产融资渠道，坝已成为房地产企柏业 HYPERLINK /fazhan/ 芭发展瓣的关键。 扳关键词房案地产；融资；渠胺道；现状 办 霸房地产业是唉资金密集型行业扳，如何获得足够矮的资金支持，如扳何开拓新的融资氨渠道，是投资项袄目得以顺利进行耙的基本前提，也芭是当前房地产界唉关注的热点。 半 哎一、房地产办企业融资现状认鞍识 拔 百房地产市场昂和资本市场之间搬的关系是随着 HYPERLINK /lishi/ 扒历史拜的发展和房地产柏价值的提高而逐癌渐演变的。房地佰产价值较低的时绊候。房地产企业坝自己就可以筹集氨开发所需的全部蔼资金。几乎没有把融资需要；随着俺房地产价值的逐把渐提高。房

15、地产疤企业的资金在周百转过程中必然存阿在资金投入集中埃性和来源分散性扳的矛盾、资金投八入量大和每笔收拌入来源小的矛盾版、投资回收周期坝长和再生产过程颁连续性的矛盾。颁我国房地产企业板的资金主要来自袄于商业银行贷款安，在融资条件不鞍断变化的今天，凹贷款方式的优劣跋、开发风险的大拜小和开发效益的肮好坏，直接影响白着融资成本的大八小。经历多轮宏熬观政策调控之后阿，商业贷款越收肮越紧，商业银行背融资门槛越来越扒高，在新的贷款靶限制条件下。房摆地产企业的融资阿问题已成为影响芭企业生存和发展唉的首要问题。所暗以，如何调整房叭地产融资渠道已颁成为房地产企业胺发展的瓶颈。 艾 袄二、现行房八地产企业融资渠办道

16、分析 扮 袄(一)自筹板资金 鞍自筹资金是吧房地产企业初始唉阶段的融资渠道白，在房地产价值跋较低或开发规模盎较小时。资金需白求比较容易满足霸。当房地产市场罢不景气或开发项隘目无法销售时。板房地产企业根本摆无能力用自筹资捌金再开发新的项般目；随着房地产颁价值的升高，投奥资规模的增大，拔资金周期的延长斑，房地产企业单奥靠自筹资金必然案无法实现融资目败标。 扳 熬(二)预售瓣资金 疤房地产预售背是比较流行的一巴种融资方式。在扮房地产区位、环背境等条件较好的按情况下，预售可半以筹集到必要的爱建设资金。但随奥着国家有关规定啊的健全，要求房安地产企业需全部板交付土地出让金摆和投入超过总投巴资25的资金岸。

17、并办理预售许阿可证等各项证件埃，方可预售。预拜售虽可以将部分案市场风险转移给懊买家，但开发利隘润会下降，如果哎成本控制较差就颁会丧失未来利润颁。随着房地产企埃业的不断发展。袄市场供求双方发斑生转变，供方大拌于求方时，房地唉产企业也就难以扳采用预售方式筹版集资金。 傲转贴于 中国论熬文下载中心 h班ttp:/w暗ww.stud颁敖 拜1邦 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756-2.html 鞍2扒 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756-2.html 艾下一页哀 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756-2.ht

18、ml 碍尾页巴(三)商业银版行贷款 隘商业银行贷芭款是我国房地产 HYPERLINK /company/ 翱企业瓣最主要的融资渠般道，至少70疤以上的房地产开癌发资金来自商业按银行。房地产企般业与商业银行两阿者所处的市场优阿劣地位也不是固霸定不变的。融通邦资金的安全性、肮流动性、盈利性摆是商业银行关注唉的核心。对没有版效益和资金 HYPERLINK /fazhan/ 芭发展爱的企业，商业银霸行是不愿提供服爱务的。随着房地笆产市场的“降温鞍”，商业银行会叭加强贷款风险的啊审查措施，使得吧房地产企业在开罢发中向商业银行埃贷款的比例逐渐澳减少。可以说，皑以后多数房地产叭企业是难以继续瓣依赖银行贷款进

19、蔼行开发的，也可暗预见到房地产企敖业套取银行资金皑买地开发模式的败终结。 敖 班三、房地产碍企业融资渠道的巴选择 案 肮随着 HYPERLINK /Economic/ 半经济俺全球化步伐的日吧益加快，市场竞袄争日趋激烈。多翱渠道融资已成为笆国家宏观调控背百景下房地产企业罢生存和发展的必懊经之路。如何降邦低融资成本，哪爸种融资方式成本艾最低廉，是房地八产企业考虑最多巴的问题。所以。矮房地产企业融资案要建立多元化的霸融资渠道和多元柏化的股东结构。罢这样。既有利于疤资金的筹集，又艾有助于风险的分办散。 按 碍(一)证券翱融资 柏房地产证券按化是房地产市场斑发展的方向，可疤以促使房地产经拌营的专业化、

20、资艾源的合理化。是昂房地产企业融资肮的最佳途径。最唉常见的形式是上败市。通过上市可坝以迅速筹集巨额案资金并作为注册碍资本永久使用，敖没有还款期限，柏同时还可以扩大背规模，化解风险按。降低融资成本芭。投资者亦可分隘享房地产经营利胺润，使房地产企坝业主体从国有制哎走向股份制，有盎利于改善企业资疤本结构。中小型伴房地产企业可以柏通过企业间的项案目收购、土地转扮让等形式优化资把源组合，扩大企熬业规模，实现规柏模效益，达到上版市融资的目的。班 巴 败(二)合作安融资 百房地产公司拌合作融资，包括扮外资合作和内资碍合作。外资合作绊一般是成立合资稗或合作公司。利跋用较好的国外先拌进管理技术和经爸验，进行优势

21、互氨补。在承接大型敖国际项目。提高啊自身知名度的同疤时达到融资的效碍果；利用内资，笆是寻求民间大量罢闲散资金进行融矮资。这种方式能绊充分降低资源浪半费，集中不同企澳业的优势及先进捌的管理理念，分叭散投资风险，有澳钱出钱，无钱出斑“力”。团结起肮来。共同把房地胺产企业做大做强皑。合作融资是我罢国房地产企业目霸前最为可行的融昂资方式。 吧 吧(三)债券敖融资 暗房地产债券艾是企业债券的一稗个组成部分。很蔼多房地产企业发肮行企业债券比较暗困难，如果政府跋加大对房地产企吧业的支持力度，搬正确引导房地产挨企业进行多种经熬营活动，利用政叭府的信用建立房靶地产企业发展基隘金，为房地产企柏业债券融资“添埃砖加

22、瓦”，就会敖使大众对债券融鞍资的态度有实质肮性改变，为房地唉产企业进行债券蔼融资创造良好的扒前提条件。 板 爸(啊四)信托融资 芭信托融资即安信托公司对于比熬较好的有赢利前癌景的房地产投资百项目提供信托贷摆款或直接参与信拔托投资的融资方颁式。相对银行贷靶款而言。房地产佰信托的融资方式颁可以降低整体融巴资成本，节约财阿务费用，而且期昂限弹性较大，在胺不提高资产负债阿率的情况下可以拔优化公司结构。办在供给方法上可熬以针对房地产企矮业本身运营需求班和具体项目设计稗个性化的资金支吧持。信托独具制芭度优势，并具有拜较强的灵活性，熬已成为房地产企哎业融资的新热点哀，是与银行并驾熬齐驱的融资模式绊。 背在“

23、与时俱啊进”的今天，要盎培育实力雄厚、矮竞争力强的房地耙产企业舰队必须八进行融资。但现靶行的融资渠道已哀经不能满足房地拜产企业的需要，奥要么融资数量有叭限，要么根本无肮资可融。只有综熬合运用多元化的白融资渠道，房地碍产企业才能以最班有利的方式、最摆低的成本筹集到按资金，使房地产袄企业更好、更快澳地持续发展。皑转贴于 中国论捌文下载中心 h板ttp:/w阿ww.stud艾皑 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756.html 扮首页摆 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756.html 扒上一页岸 HYPERLINK /rongzi/09031

24、9/10074756.html 巴1半 哎2案要】目前我国房岸地产业存在融资叭压力大、融资渠按道单一的问题。哎这里既有房地产 HYPERLINK /finance/ 绊金融矮市场不发达和宏跋观调控政策的影爱响，也有 HYPERLINK /company/ 袄企业败自身的原因。笔蔼者根据本单位的耙实际经验，提出盎国内房地产企业斑应利用海外资金伴长期看好国内房巴地产业的良机，挨积极与海外资金埃合作；同时不断笆提升自身管理能熬力，提高资金管半理效率，加快开翱发建设过程中的邦资金周转，较小隘的资金流量推动拌较大的房地产项绊目的运转，从根唉本上降低融资需疤求。 挨【关键词】碍房地产企业融罢资渠道 跋 拜

25、一、目前房瓣地产业融资问题摆现状 暗 霸1、融资压邦力大。房地产业邦项目投资大，周氨期长，风险高，敖融资压力大，不凹容易实现供求平鞍衡。近几年我国瓣房地产业环境出半现的一些新变化氨：央行121文邦件，利率上涨，坝国六条国八条的颁出台，银行对房敖地产贷款的紧缩芭政策更加重了房翱地产企业的融资芭压力。 岸2、融资渠俺道单一。我国房背地产企业内部融拜资主要包括自有扮资金和预收的购挨房定金或购房款半。预收的购房定盎金或购房款不仅半可以筹集到必要吧的建设资金，而跋且可以将部分市爸场风险转移给购唉房者。但是房地扳产企业单纯依靠肮内部融资是不能懊满足全部资金需稗求的，更多的资瓣金需要通过外部叭融资获得。主要

26、奥渠道有发行股票邦、股权投资、发霸行企业债券、银爱行贷款、房地产翱信托、利用外资佰、合作开发、产唉业基金等。 半但目前融资拌渠道单一，主要袄是银行贷款。据扒统计，全国房地巴产开发资金中银佰行对开发商发放盎的贷款占23.霸86%，企业自靶筹占28.69按%，定金及预收碍款占38.82埃%。而在定金及拔预收款中大部分扒又是银行对购房袄者发放的个人住隘房贷款。因此，啊房地产开发资金笆约有60%来源拔银行贷款，房地罢产开发资金对银阿行的依赖程度较碍大。 扮 挨二、造成房盎地产业融资问题瓣的主要原因 氨 摆1、土地取蔼得成本提高。土板地招挂拍的市场扒化运作大大增加艾了房地产企业拿斑地的成本，占用芭了企业

27、更多的资笆金，同时也使得凹原先能够通过土笆地的增值获取超半额利润的房地产挨企业利润变薄，碍资金的自我积累盎能力下降。 皑2、房地产背业可能进入调整氨期。任何产业的 HYPERLINK /fazhan/ 捌发展蔼都不可能是直线颁上升发展的，相柏关数据表明，我艾国房地产业发展癌波动周期一般为笆4-5年，与国霸民 HYPERLINK /Economic/ 八经济八发展基本吻合。 HYPERLINK /china/ 八中国捌房地产市场从2按000年以来已伴经持续五年快速懊增长，未来几年靶会不会进入一个拌实质性的调整期爸？一旦进入调整佰期，产品销售速跋度必然明显下降澳，资金回笼周期坝延长，所有房地艾产企

28、业的资金链奥都会面临着巨大隘的压力。 疤3、海外企案业竞争加剧。近笆几年海外房地产隘企业开始大举进癌入中国市场，他鞍们有着数十年的巴行业经验、成熟耙的项目运作模式艾以及雄厚的资金绊实力。在未来以稗资金实力作为核笆心竞争能力的房癌地产行业，中国傲企业必须保证资颁金的供给，提高芭资金利用效率，瓣趁目前大部分外斑资更多着眼于成半熟项目的投资时扮机，快速壮大自百身实力。 扮4、不重视搬自身资金的积累捌。作为一大投资安热点，中国房地暗产业在持续走高八，中国房地产企霸业面临着前所未把有的机遇和挑战凹。海外资本、民澳间资本的大量涌扮入以及国外、港翱台地产商的强势搬进入，加快了中巴国房地产业的发办展进程，同时

29、加邦剧了行业竞争。跋有些房地产企业昂在前几年一味依捌赖贷款盲目投资奥开发，不重视自隘身资金的积累和艾竞争力的增强，佰以至资金来源渠拌道较为单一。扳 碍5、房地产安金融市场不发达翱。房地产金融市鞍场不完善，住宅斑金融不配套，房哀地产信托、住房埃金融债券、住房班抵押贷款证券化啊等新的金融产品蔼的推出，虽然都按对整个房地产金叭融市场的发展作稗出有益的探索，奥但由于宏观政策爸的调控，和银行邦信贷对房地产业班的紧缩，使得目胺前房地产业所需柏的资金不足，资爸金筹措渠道不畅敖，资金整体运行岸质量不高。 耙6、 HYPERLINK /Law/ 按法律霸法规不健全。相摆关政策、法规不板完善，有关房地邦产金融等方

30、面的白政策法规仍未形百成一套 HYPERLINK /gongxue/ 啊科学唉有效的体系,缺绊乏相互一致性与背协调性,操作困爸难，直接影响房氨地产融资渠道的耙正常开展。 奥上述1、2耙、3直接加剧了艾房地产企业的融巴资压力，而4、佰5、6使得我国哀房地产业严重依鞍赖间接融资尤其氨是银行贷款。比坝如信托融资相对肮银行贷款受政策隘限制少、灵活、芭创新空间大，但蔼信托产品尚没有扮一个完善的二级碍市场，难于流通班。再比如房地产版投资基金被业内扳人士认为是较好般的直接融资方式懊,房地产证券化阿的概念也被大多把数业内人士接受奥，但是最关键的俺法律条件处于真靶空状态，使金融疤创新面临无法可哀依的困境。 肮

31、芭三、加强房艾地产企业融资管皑理的主要途径靶 矮 皑1、完善房柏地产业金融市场澳，逐步建立多元吧化的融资渠道。疤笔者认为当前完隘善房地产金融市蔼场的总体思路，哎应该是以金融体岸制改革为契机，岸以国际惯例为参艾照，结合我国现皑有的房地产金融跋业务的实际情况按，突破重点，带斑动其他，分步到昂位，完善体系。笆所谓突破重点，癌指在结构体系上皑着重培育房地产胺信托业务和住宅凹抵押证券化业务摆等新型的金融业蔼务，并以它们的哀发展推动其他市罢场的形成。同时蔼在房地产金融政瓣策方面则重在解鞍禁，给房地产业暗制造一个宽松的捌金融环境，在房伴地产业金融管理芭方面，则要强调岸金融立法、经济挨杠杆和监管措施敖的协调配

32、合，根白据这一思路，目捌前应着手作好以盎下几项工作。背 伴转贴于 中国论矮文下载中心 h稗ttp:/w败ww.stud佰叭 拔1肮 HYPERLINK /rongzi/081001/17112260-2.html 肮2肮 HYPERLINK /rongzi/081001/17112260-2.html 摆下一页板 HYPERLINK /rongzi/081001/17112260-2.html 吧尾页唉（1）根据房地办产业的实际需要肮和房地产 HYPERLINK /finance/ 埃金融拜市场的实际承载熬能力，积极推进芭房地产抵押贷款办的证券化和房地摆产信托等金融工罢具的 HYPERLINK

33、 /fazhan/ 盎发展碍，激励金融产品岸创新，降低房地霸产 HYPERLINK /company/ 拔企业肮的融资成本，提氨高了融资市场的矮效率。 拜（2）适当艾引进国外先进的板金融工具和操作安手段，同时以发芭行B股、H股或败外汇债券的形式胺，扩大在国际市巴场的资金筹措面矮，加速房地产金胺融的国际化进程熬。 敖（3）加快拔完善房地产金融拔立法，推动房地盎产金融健康发展爸。房地产金融立氨法从两方面入手伴：一是修改完善半现有的 HYPERLINK /Law/ 稗法律办法规，如证券拜法、担保法板、保险法氨等不适应房地产瓣金融发展与创新拌的地方；二是尽背快出台相关法律案法规，如产业隘基金法及涉及爸

34、全社会的信用立盎法等。房地产金氨融的创新离不开邦法律的保障，特挨别是在证券市场啊乃至整个金融市捌场、房地产市场跋发育并不成熟的胺情况下，房地产版金融业的法制建按设具有更为重要搬的意义。2、百积极寻求海外资矮金，建立多元化昂产权投资模式。爱对于国内 HYPERLINK /Economic/ 霸经济拔持续较快增长的昂良好预期和人民芭币升值等利好因澳素，促使海外资昂本积极在 HYPERLINK /china/ 伴中国笆市场寻找房地产鞍投资项目。但是爱目前国外房地产拜开发企业进入中耙国独立运作项目芭的经验和条件尚叭不成熟，必然需凹要寻求中国的合啊作伙伴，因此与癌海外资本的联合胺就成为国内房地岸产企业融

35、资的一把条良好渠道。同八时这也是国内房啊地产开发企业与艾专业机构合作，拌提升自身开发品斑质的机会。 矮以笔者所在笆的上海永业（集般团）有限公司为芭例，在公司成立邦的十几年中，就蔼成功的与新加坡八的亮阁集团、D扒BS发展银行、罢香港菱电等企业奥合作，共同投资暗了6个较大规模背的房地产项目，袄比如位于淮海中芭路的上海广场项半目，位于上海新办天地附近的丽景败苑高级服务式公背寓项目等。在几隘年前公司开始将拌融资对象转向海暗外投资机构，2百003年7月，搬公司与摩根士丹摆利投资基金建立百了共同投资中国斑房地产市场的战般略联盟，紧邻新爸天地的锦麟天地搬雅苑成为双方合扳作的第一个项目唉，该项目已全部扳售馨，

36、外方取得昂了良好的投资回颁报，目前由我集伴团控股，并与摩暗根士丹利、雷曼版兄弟这两家国际胺知名的投资基金鞍联合开发的永业敖公寓二期项目也爸在9月份正式开版盘，该项目目前爱的平均售价达到肮22000元/唉平方米，且目前百销售状况良好，拌也会为海外基金蔼在中国的投资带半来满意的投资回懊报，目前集团已熬累计吸收外资达哀100亿人民币邦，开发土地近1安00万平方米，坝应该说通过与国挨际金融资本的合斑作，为集团开拓百了一条新的融资佰渠道，同时也不隘断的壮大了公司扒的自身实力。氨 熬如何获般得国外资本的认佰同呢？以笔者单昂位的经验：首先百要作到诚实守信案，外方作为跨地跋域的经营者，最扮看重的也是合作袄方是否诚实守信蔼，往往在我们与哀外方洽谈合作事爱项之前，外方已矮经通过各种渠道拌了解我们企业的拜信用情况，而在把合同履行的过程懊中我们也始终奉芭行诚实守信的原绊则，“言必行，昂行必果”，这样版才能获得合作方鞍的信任，才能与罢合作方建立长期搬的合作伙伴关系碍。其次在处理问埃题时要奉行合作艾双方利益最大化吧的原则，即双赢碍的原则。在与外岸方的合作过程中傲要作到不卑不亢胺，有礼有节的与笆外方和谐共处，班在维