房地产财务盈利能力分析4

1、癌房地产财务盈利胺能力分析一 概述颁盈利能力分析主瓣要包括：财务内艾部收益率（FI岸RR）、财务净盎现值（FNPV爸）、投资回收期半、投资利润率、稗资本金利润率、吧资本金净利润率阿。挨1.财务净现值巴（FNPV）熬扳动态分析蔼通俗定义：用一案定的贴现率将投搬资期内的净现金案流量贴现到现在伴值，并取其总和安。这里所选用的芭贴现率一般为基半准回报率，由建哀设管理部门规定伴颁布。例题暗有一项投资，投爸资者投资100昂万元购置一栋住案宅用于出租，共斑租出10年，租袄约规定每年年初拜收租，第一年租邦金10万元，每班2年租金增加1败0%，租约期满阿后将物业售出，袄得到利益90万瓣元，贴现率为1挨2%，运用

2、FN哎PV方法判断该拔方案是否盈利。净现值计算表凹年期皑投资额暗租金收入颁贴现率(12%坝)扮贴现后租金收入胺备注昂1懊-1,000,碍000敖100,000扳1蔼100,000办2八100,000扒0.8929吧89286斑0.8929*板(1+12%)笆=1把3敖110,000伴0.7972耙87691哀0.7972*靶(1+12%)绊=0.8929袄4翱110,000耙0.7118癌78295柏5埃121,000暗0.6355瓣76898跋租金收入芭霸贴现率=贴现后邦租金收入碍6伴121,000伴0.5674芭68658爸7搬133,100捌0.5066板67433巴8翱133,100鞍

3、0.4523八60208叭9扒146,410跋0.4039败59133背10爱146,410耙0.3606爸52797暗10年后未售出搬900,000扮0.3220瓣289776扒财务净现值(F哀NPV)售楼绊收益租金总收翱入胺瓣鞍哎败笆办皑般投资额熬 罢 28氨9,7767氨40,399班1,000,0敖00盎 案 30把,775癌由于FNPV拌0，此方案可盈败利。蔼2.财务内部收霸益率（FIRR班）翱埃动态分析唉通常定义：指项办目在投资期内财稗务净现值（FN把PV）等于零时斑的贴现率。霸 癌 该经板济指标意义：投笆资者至少要获得敖比内部收益率更稗高的回报率才会板有利润，否则亏鞍本。昂内部收

4、益率（F罢IRR）一般用哎线性内插法求解啊。罢假设有2个非常摆接近的贴现率傲i1哎和凹i吧2，一般来说办i1唉办i2耙跋隘3%,办并且满足下列不把等式：靶FNPV（爱i1胺）翱0 案FNPV(i2笆)案凹0 i2i1白则FIRR鞍i1 佰 般 案 懊NPV(i1盎) 把(i2-i1)芭NPV（般i1拜）柏-懊 NPV（般i2佰）搬例 此题接例颁题上，当贴现率巴取12%时，F背NPV301百750，假设罢贴现率为13%碍，计算FNPV八值，见下表：坝内部收益率的计敖算表 八年期盎投资额罢租金收入板贴现率（13%班）阿贴现后租金收入疤1挨-1,000,扳000瓣100,000柏1板100,000白

5、2拌100,000按0.885搬88,496叭3摆110,000笆0.7831啊86,146隘4哀110,000靶0.6931氨76,236澳5叭121,000瓣0.6133班74,212阿6斑121,000盎0.5428凹65,674埃7邦133,000伴0.4803盎63,931碍8爸133,000啊0.4523八56,576般9熬146,410扒0.3762巴55,074稗10百146,410哎0.3329皑48,738伴10年未售出班900,000笆0隘.2946案265,130搬 净现值售楼捌收入租金总收颁入投资额凹 昂265,13斑0715,熬083百傲1,000,0捌00拜 昂癌

6、盎19,787艾颁0爸所以FIRR懊12%耙(30175 扳/ 30175疤扮19787)阿(13%绊氨12%)把扳12.6%唉以上表示投资者笆要获得利润，回败报率必须高于1摆2笆.6%拔。氨3.熬投资利润率（R岸）邦罢静态分析扒定义：正常年平澳均利润总额伴哎总投资矮昂100%巴4.扳资本金利润率翱把静态分析翱定义：正常年平靶均利润总额按佰资本金安袄100%绊以上两个指标的般意义：当投资利背润率高于市场利伴润率时，可认为绊该项目是合适的把。癌例 拌 唉某项目基建投资胺为70万元，流把动资金贷款20袄万元，该项目使挨用后的一个正常蔼年份实现利润2罢5万元（其中包唉括所得税、企业昂留利、上缴国家跋利润等），年折跋旧费2岸.班5万元，求投资埃利润率（R）。背解：该项目投资案利润率爱(蔼25+2把.5 / 7俺0+20)1氨00%哎澳30.6%爸综合以上三个财伴务经济指标，做吧如下综合例题：敖某房地产项目预熬测数据汇总表凹 阿 挨单位：万元版项目佰0澳1摆2澳3凹4敖525皑