城市规划原理-城市用地分类及其适用性评价

1、第二总体规划原理内容回顾：一、城市与城市规划概论城市与城镇化城市规划思想城市规划影响因素城市规划编制本章内容：二、城市总体规划原理城市用地分类及适用性评价城市发展战略城市总体布局城市总体规划概述第一节 城市用地分类及其适用性评价（对应书本第十一章）第一节 城市用地分类及其适用性评价一、城市用地概述（一）城市用地（概念）城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地，及城市开发区域范围内的非建设用地。（四）城市用地的区划 1、行政区划 2、用途区

2、划 3、房地产权限区划 4、地价区划（五）城市用地的归属与管理 1、城市用地的归属 2、城市用地的管理（二）城市用地的属性 1、自然属性 2、社会属性 3、经济属性 4、法律属性（三）城市用地的价值 1、使用价值 2、交换价值二、城市用地适用性评价（一）城市与自然环境 1）自然环境对城市的作用：自然条件影响城市选址 自然条件制约城市规模和形态 自然条件的改变影响城市的衰落 2）城市对自然环境的反作用用地结构变化，地面植被被破坏 城市能量释放，形成“热岛效应”超量开采地下水，引起地面沉降 城市污染，影响全球生态环境城市发展，影响自然资源的开发利用 （二）自然环境条件分析1、地质条件1) 建筑地基

3、地基承载力由地质钻探与地基土试验确定。 不利于建设的情况有：湿陷性黄土、膨胀土、腐植土、淤泥、沼泽地、地下岩溶洞、地下采空区等。自然地基类别与建筑物的承载力2) 滑坡和崩塌 不良地质现象 滑坡与崩塌是一种物理地质现象。滑坡斜坡在风化作用下、地表水或地下水以及人为原因，特别是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑动。这类现象常发生在丘陵或山地，如三峡库区。崩塌主要是岩层或土层的层面对山坡的稳定造成影响。多为过度开挖山体，导致坡体失去稳定而崩塌。滑坡3) 冲沟 冲沟是由间断性流水在地表冲刷形成的沟槽。适宜的岩层或土层、地形以及气候条件是形成冲沟的主要条件。冲沟切割地形，使之支离破碎，对土地的使用

4、造成不利的影响。 如黄土高原、美国西部大峡谷。4) 地震 构造地震；火山地震；震级：地震强度大小的等级（震源释放能量的量化标准）烈度：地震后受震地区地面影响和破坏的强烈程度。基本烈度-设计烈度地震对城市用地的选择、规划布局、具体的建筑布置、以及各项工程的抗震设防等都方面都有一定的影响：A如在设防地区，断裂带上不宜建房，而布置一定宽度的防护带，如唐山B在地质不稳定地区，不宜布置庞大的建筑物或构筑物，如三峡坝址C如在设防地区的建筑需要进行处理，如变形缝的设置，以及建筑物的高度控制 5) 矿藏成都德阳绵阳江油窦团山龙门山四川盆地龙泉山绵阳市地质构造分析地表断裂隐伏断裂 某镇规划方案的修改示意未发现断

5、裂带前的规划方案隐伏断裂发现断裂后的修改方案沿断裂带走向布置100米宽的卫生防护带 某镇规划方案的修改示意2、水文及水文地质条件：1) 水体的作用： 有利因素 不利因素2) 水文条件：地表水:包括由城市用地范围外流来的河流泾流量以及城市范围内降雨形成的地面水。3) 水文地质条件：分为上层滞水；潜水；承压水有利因素：水源、水运、改善气候、泄洪、排水、稀释污水、美化环境不利因素：洪水（城市防洪设防准）、淤积（河床高于城市）、污染地下水的大量开采会导致地下水位下降，甚至枯竭。长期大量抽取地下水，会引起地面下沉，对防洪、排水、市政工程带来问题。上海地面沉降图（1980-1995）上海市区、江苏的苏锡常

6、地区和浙江的杭嘉湖地区已经形成了三个区域性沉降中心，成了长三角地区的三大“漏斗”，长三角地面沉降区域内累计沉降已经超过毫米，给这一地区带来了超过亿元的经济损失。 地面沉降的危害：市政基础设施、道路桥梁、港区码头、地下管线的损害和深井事故、地裂缝等等城市水灾城市防洪标准按照城市防洪设计规范凸岸凹岸凹岸不稳定性分析绵江公路涪绵江公路对涪江弯道的技术处理城市用地分布与地下水流向关系地下水等深线有害工业城市水厂生活居住区盛行风向地下水流向后建的用水量 较大的工业改变的地下水流向因后建工业用水形成的地下水漏斗中心3、气候条件 包括：太阳辐射、风象、温度、湿度、降水量等。 1）太阳辐射日照标准 建筑间距

7、建筑朝向 2）风象 风向与风速两个量来表示 （1）风向 风向的频率：一定时期内，各个风向次数占该时期不同风向的总次数的百分比值。 （2）风象玫瑰图 包括风向玫瑰和风速玫瑰。风玫瑰中，粗实线表示风向频率，虚线表示平均风速，东北北方位风向频率值最大，西南南风速值最大，基本的解读是：该地区东北风向为盛行风向。 风向频率=该风向出现的次数/风向总观测次数（3）污染系数表示自然状态下的可能污染程度污染系数与风向频率成正比，与平均风速成反比。污染系数=风向频率/平均风速（4）与城市布局的关系城市布局时留出开敞空间作为风道，引导气流伸入市区，道路走向考虑盛行风向有利于通风。3）温度： 温度对城市的影响 热岛

8、效应 逆温层 对流和城市大气污染4）降水与湿度 雨、雪、冰雹等的总称 对城市防洪、排涝、排水及用地有直接影响4、地形条件城市宜选择在平原、河谷地带、低丘山岗、盆地等地修建。一般来说，地形坡度10，不利于城市建设；坡度3，不利排水。（三）城市用地适用性评价 1、用地评定的定义 城市用地的自然环境条件适用性评定，是对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。 其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。城市用地适用性评定要点：（1）城市规划的一项基础工作； （2）城市用地评定需要超越狭隘的建设视野，转变为全球的

9、人居视野； （3）用地评定不应只是各个环境要素单独作用的总和； （4）要注意用地所在区域的环境背景的可能影响； （5）因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对之分析与评价，并对之相关的其他自然环境因素相互作用，可能产生次生的、后发的、联动的影响作出评价。 2、用地评定的分类城市用地分类一览表评定方法 叠加法评定还应该注意：（ 1 ）适用与不适用只有相对意义（ 2 ）因城制宜，根据各城市不同的特点进行评定（ 3 ）抓住对用地影响最突出的因素（ 4 ）从整体上进行综合评定 用地评定的成果包括图纸和文字说明（四）城市用地的选择用地选择的影响因素建设现状土地利用总规生态环境文化遗存社会问题建设

10、现状基础设施城市用地条件综合评价构成图式2、用地选择的原则（1）遵守国家相关法律法规；（2）了解国家有关法律中对土地利用的相关条文规定；（3）用地选择应对用地的工程地质条件作出科学的评估，要结合城市对不同用地的空间、环境质量的要求，做到地尽其利、地尽其用、合理利用土地资源与自然资源；（4）注意保护环境的生态结构，原有的自然资源和水系脉络。（5）用地选择应当有经济、社会的意识与视角。（6）新城选址要满足建设空间与环境的需要，要为将来进一步发展留有余地。城市用地的组成菜 地林场山地公墓 港口 公园 仓库 污水处理场休疗养地生 活 居 住 市中心工业 湖泊 机场水源地菜地农 田铁路公路河 流 水 西

11、岗子镇总体规划图公别拉河花纹图例色彩图例1、城市用地构成按照行政隶属的等次，宏观上如分为市区、地区、郊区等。按照功能用途的组合，如分为工业区、居住区、市中心区、开发区等三、城市用地的分类与用地构成1）城乡用地共分为2大类、9中类、16小类。 增加城乡用地分类体系调整城市建设用地分类体系调整规划建设用地的控制标准对相关条文的补充修改2、新城市用地分类与规划建设用地的标准城乡用地分类与中华人民共和国土地管理法“三大类”对照表便于用地总量的调控便于各类统计的统一取消了原来的对外交通用地统计，划入区域交通设施用地军事用地：专门用于军事目的的设施用地不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地不包括原标准“

12、特殊用地”中的外事用地，该用地归入A8. 安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地，不包括公安局用地 。“水域”（E1）中类与土地利用现状分类（GB /T21010-2007）中的一级类“水域及水利设施用地”内容基本对应，但不包括其二级类“水工建筑用地”，本标准将之纳入“区域公用设施用地”（H3）的范畴。 “农林用地”（E2）是控制开发的重点区域，重在保护耕地、林地、牧草地等农林业资源和生态环境。 涵盖土地利用现状分类一级地类“其他土地”用地中的空闲地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地以及一级地类“草地”用地中的其他草地；对应中华人民共和国土地管理法中“未利用地”除去自然水域的地类；自然

13、保护区、风景名胜区、森林公园等内的非建设用地按照土地实际使用性质归入“非建设用地”（E）的相应地类。2）城市用地的分类按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011)，H11城市建设用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分8大类、35中类和43小类。一般而言，城市总体规划阶段以达到大类为主，中类为辅；分区规划阶段以中类为主，小类为辅；在详细规划阶段，应达到小类深度。城市用地分类中的英文字母含义居住用地R居住用地调整说明中小学用地划入“教育科研用地”（A3）。将原来的四级标准调整为三级标准：“一类居住用地”（R1）是设施齐全、布局完整、环境

14、良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。“二类居住用地”（R2）是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。“三类居住用地”（R3）是设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。R居住用地调整说明三个中类，7个小类考虑到物权法的要求，难以确定边界的配建设施不列入用地分类。居住用地小类的划分调整：本次修订将居住用地小类调整为“住宅用地”（R11、R21、R31）和“服务设施用地”（R12、R22、R32）2类，其中：“住宅用地”（R11、R21、R31）既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附属道

15、路、停车场、小游园等用地；“服务设施用地” （R12、R22、R32）指居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地。在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”（R20）小类A公共管理与公共服务用地：定义：行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地。 分类：9个中类，11个小类由原分类中的C类拆分成A类和B类而来此地类以公益性用地为主，体现社会服务和保障水平公共管理与公共服务用地“行政办公用地”（A1）只包含非营利性办公设施用地。“文化设施用地”（A2）仅包括图书、展览、文化活动等公益性设施用地。 “教育科研用地”

16、（A3）指高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地。同时，新增“中小学用地”（A33）小类。“体育用地”（A4）指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地 “医疗卫生用地”（A5）指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。“社会福利设施用地”（A6）指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施的用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地。“文物古迹用地”（A7）参考原标准和文物保护法中的相关定义，指具有历史、艺术、科学价值且没有其他使用功能的建筑物、构筑物、遗址、墓葬等用地。 “外事用地”（A8）指外国驻华使馆、领事馆及

17、其生活设施等用地。“宗教设施用地”（A9）指宗教活动场所用地，沿用原标准。A公共管理与公共服务用地（只保留公益部分）商业服务业设施用地在“商业服务业设施用地”（B）中新增此中类是考虑到当前很多公用设施已经趋于市场化运作，譬如国土部门已将加油加气站作为经营性土地出让，又如独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供热、供电等经营性营业网点用地都应从公用设施中进一步剥离。商业设施用地（B1）零售商业用地（B11）批发市场用地（B12）餐饮用地（B13）旅馆用地（B14）：包括原标准的“旅馆业用地”和“休疗养用地”。商务设施用地（B2）金融保险用地（B21）：基本对应原标准的“金融保险业用地艺术传媒用地（B

18、22）：包括原标准的“新闻出版用地” 、“文化艺术团体用地” 以及“广播电视用地”中各级广播电视台用地等其他商务设施用地（B29）：包括原标准中“贸易咨询用地” 、“行政办公用地”中企业管理机构办公用地（如企业总部等）和“科研设计用地”中非事业单位用地等。娱乐康体用地（B3）新增加的中类娱乐用地（B31）：包括原标准“影剧院用地”和“游乐用地”中游乐场、舞厅、俱乐部等用地；康体用地（B32）：包括原标准“体育用地”中溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动陆域部分等用地。公用设施营业网点用地（B4）是新增加的中类加油加气站用地”（B41）其他公用设施营业网点用地（B49）：独立地段

19、的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地“其他服务设施用地”（B9）指业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等其他服务设施用地。工业用地M工业用地 ：分级与原标准基本一致取消了原标准中列举具体行业分类的做法按环境影响分类，建议参考以下标准执行物流仓储用地W物流仓储用地 ：在原标准“仓储用地”的基础上增加物资中转、配送等用地内容。 “物流仓储用地”（W）按其对居住和公共环境的干扰污染程度分为“一类物流仓储用地”（W1）（对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患）“二类物流仓储用地”（W2）（对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患）“三类物流仓储用地”（

20、W3）（存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）。 道路与交通设施用地S道路与交通设施用地 ：主要包括原标准“道路广场用地”和“长途客运站用地”、“公共交通用地”、铁路客货运站、港口客运码头等用地，不包括原标准“游憩集会广场用地”，分为5个中类：城市道路用地（S1）与原标准一致，包括主干路、次干路、支路以及步行街、自行车专用道等其它道路用地，不包括居住用地、工业用地等的内部道路等用地，使城市道路统计与图纸表达深度取得一致。考虑到实际工作中很少将“城市道路用地”（S）分至小类，因此本次修订取消其小类划分。轨道交通线路用地（S2）是新增加的一个中类，指独立地段的轨道交通地面以上（包括地面）部分

21、的线路用地，以满足当前轨道交通发展的需要。S道路与交通设施用地 ：交通枢纽用地（S3）整合了原标准“对外交通用地”中与城市生活较为密切的铁路客货运站、公路长途客货运站、港口客运码头及其附属设施用地，以及原标准的“交通广场用地”，并增加公交枢纽及其附属用地内容。交通场站用地（S4）指与城市交通相关的交通服务设施用地，但不包括交通指挥中心、交通队用地，该用地应划入“行政办公用地”（A1）。公共交通场站用地（S41）社会停车场用地（S42）：独立地段的公共停车场和停车库用地。其他交通设施用地（S9）包括教练场等。公用设施用地U公用设施用地 ：供应设施用地（U1）中增加“通信设施用地”（U15）和“广

22、播电视设施用地” （U16）。“通信设施用地”（U15）指以邮政函件、包件业务为主的邮政局、邮件处理和储运场所，以及电信局、移动基站、微波站等用地。独立地段的电信服务、水电气热费用收缴、邮政汇款、报刊发行、邮政特快、邮政代办等经营性网点用地列入“其他公用设施营业网点用地”（B49）中。原标准中的电厂、制气厂应纳入工业用地。高压走廊下规定的控制范围内的用地不应计入供电用地，应按其地面实际用途归类。4项中类用地，不包括原标准“交通设施用地”中类。新增“安全设施用地”（U3）中类，以突显对于公共安全的重视，其小类包括“消防设施用地”（U31）与“防洪设施用地”（U32）。消防设施用地指消防站、消防通

23、信及指挥训练中心等设施用地 防洪设施用地指防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地 原标准中类“施工与维修设施用地”内容调整至“其他公用设施用地”（U9）中。环境设施用地（U2）调整原标准名称“雨水、污水处理用地”为“排水设施用地”（U21），包括雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属构筑物用地，不包括排水河渠用地（U32） 调整原标准名称“粪便垃圾处理用地”为“环卫设施用地”（U22），包含垃圾转运站、公厕、车辆清洗站、环卫车辆停放修理厂等设施用地 增加“环保设施用地”（U23）。垃圾处理、危险品处理、医疗垃圾处理等设施用地 绿地与广场用地返回G绿地与广场用地 ：“绿地与广场用地

24、”（G）在原标准分类“绿地”大类的基础上增加“广场用地”（G3），剥离原“生产绿地”，分为“公园绿地”（G1）、“防护绿地”（G2）与“广场用地”（G3）3个中类。 “公园绿地”（G1）的名称、范围界定与城市绿地分类标准相统一，指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地，包含其范围内的水域，包括综合公园、社区公园、专类公园、带状公园、街旁绿地。其中，位于城市建设用地范围内以文物古迹、风景名胜点（区）为主形成的具有城市公园功能的绿地属于“公园绿地”（G1），位于城市建设用地范围以外的其他风景名胜区则在城乡用地分类中分别归到“非建设用地”（E）的“水域”（E1）、“农林用地”

25、（E2）以及“其他非建设用地”（E3）中。G绿地与广场用地 ：“防护绿地”（G2）的名称、范围界定与城市绿地分类标准CJJ/T 85-2002相统一，指城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林、城市组团隔离带等。“广场用地”（G3）单指游憩、纪念、集会和避险等为主的广场，而交通集散为主的广场应归为“交通枢纽用地”（S3）。原标准“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地，按照实际使用用途纳入城乡建设用地分类“农林用地”（E2）。 （1）独立地段的单位用地内往往有多种不同性质的建筑和用地一座工厂，除生产厂房外，还有附属的办公室、仓库、

26、食堂等设施，但这些设施是从属性的，为工厂生产服务的，因此整个工厂均归工业用地（M）；一所大学，既有教室、实验室、图书馆等教学用房，还有体育室、运动场、仓库、实习工厂、食堂，以致所属的研究所、设计院、汽车队等等，但从其使用的主要性质来看，仍归为高等院校用地（A31）。应注意的是，单位内的职工生活区（包括住宅、服务设施等用地）要划出，归到居住用地（R）。分类中的注意事项（2）具有双重性质的用地按实际使用的主要性质归类，如北京的故宫和颐和园，均是国家级重点文物古迹，但故宫用作博物院，颐和园用作公园，因此应分别归到图书展览设施用地（A21）和公园绿地（G1），而不是归为文物古迹用地（A7）。（3）多功

27、能综合楼用地，如一栋高层建筑的底层是商店，2-15层为企事业管理机构办公室，16-20层为公寓，地下室为车库，总体看其使用的主要性质是办公，因此归为行政办公用地。如若综合楼使用的主要性质难以确定时，则按底层使用的主要性质进行归类。（4）利用上空或地下作多种用途的用地按地面使用的主要性质作为用地归类的依据。如一个广场的下面虽然作了地下汽车库，但这块用地仍归为广场用地（G3），而不是社会停车场用地（S42）。 3）调整规划建设用地的控制标准规划人均城市建设用地标准通过各项因素对人均城市建设用地指标的影响分析，发现人口规模、气候分区两个因素对于人均城市建设用地的影响最为显著。人口规模越高的城市，人均城市建设用地越低；同时，由于日照的原因，中国南部的城市比北方的城市用地更加集约。全国建筑气候区划图陕西省延安市：其所处地域为气候分区现状人均城市建设用地指标64.1 m2/人对照表4.2.1，规划人均城市建设用地取值区间为65.0 -85.0 m2/人，允许调整幅度为0.0 m2