Q3北京写字楼、租赁市场简报

1、 写字楼图1：供应，吸纳量和空置率，2015至Q3/2020 16%1.61.41.21.00.80.60.40.214%12%10%8%6%4%2%供应与需求2020年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新项目入市，即位于东二环的兆泰国际中心A/B座（12.4万平方米办公面积），和位于CBD核心区的恒大中心（原清华大学光华路项目，11.9万平方米办公面积）。截至第三季度末，全市甲级写字楼存量增至 1,272.6万平方米（含自用面积）。随着本地疫情得到有效控制、经济活动逐渐恢复正常，本季度写字楼市场需求有所回暖，全市写字楼市场于季内录得38,200平方米的净吸纳量，环比上升12.3%，但较分企

2、业搬迁至此，从而以较低的租赁成本完成新租或扩租的要求。三季度，全市平均租金继续下行。受未来经济形势不确定性等因素的影响，多数租户选择较为保守的租赁策略，对市场持继续观望态度，导致市场活跃度仍未恢复至去年同期水平。大部分业主方继续通过下调租金或给予更多优惠的手段吸引客户、加速去化，这使得全市甲级写字楼平均租金连续第七个季度出现环比下跌，录得每月每平方米人民币354.8元，租金指数环比、同比分别下降1.3%、3.5%。0.00%20152016201720182019Q1-Q3/2020去年同期下降66.2%。其中，丽泽等租金水来源 第一太平戴维斯研究部平相对经济的商务区需求表现最为活跃，在本季度

3、录得正吸纳，这也反映出租户选址的新趋势。市场展望预计2020年第四季度，全市仍将有约59万平方米的新增供应计划入市，导致全市空置率持续上升，预计将达到接近20%的高位。 租金与空置新入市项目主要集中于丽泽商务区，或加剧 图2：各商圈空置率，Q4/2015至Q3/2020 CBD CBD45% 40%35%30%25%20%15%10%5%Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q30%201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图3：各商圈租金指数，Q4/2015至Q3/2020 CBD CB

4、D三季度，持续入市的新增供应继续推高全市甲级写字楼空置率至15%，环比、同比分别上升1.4个百分点和5.9个百分点。金融街和中关村由于租户稳定，空置率仍处于相对低位，分别为2.7%和4.1%；CBD在本季度空置率环比上升3.1个百分点，至 16.9%的高位。次核心商务区东二环，由于兆泰国际中心A/B座的入市，直接拉动空置率环比大幅上升18.7个百分点至24.9%。相较而言，三季度丽泽商务区整体表现较好，空置率持续下降，环比、同比分别下降 4.3和24.3个百分点，至55.8%。丽泽以较低的租金和充裕的办公楼选择，吸引了部表1：主要租赁成交案例，Q3/2020该区域市场竞争，但同时多元化的租赁选

5、择有利于激活有搬迁升级需求的租户，可以预见丽泽区域在四季度的市场成交将有活跃表现。9月21日，国务院正式发布中国（北京）自由贸易试验区总体方案；9月24日，中国（北京）自由贸易试验区正式揭牌。根据总体方案，北京自贸区的实施范围达119.68平方公里，涵盖科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区三个片区。北京自贸区的成立将极大地利好北京商业地产的长期发展，有望为北京创造出一系列新兴的行业机遇与租赁需求，为写字楼市场的整体发展注入活力。租户行业国籍项目商务区（承平租方面米积）北知京识英产权赛代嘉理华有限责任公司专业服务内资中海广场CBD2,400丽泽商务区管委会公共机构内资晋商联合大厦丽泽2,

6、200汽车之家信息技术内资中国电子大厦中关村1,980清枫科技有限公司信息技术内资诚盈中心望京740齐合环保集团专业服务内资佳程广场燕莎650400 350Q1/2000=100300250200150Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q3100201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部北京- 2020年10月住宅租赁MARKET IN MI NUTESSavills Research久服违务的大式体量公新增寓项目市入市场为服迎务式来公寓一市场个带来新新的增活

7、项力。目第一太平戴维斯高中国级区董事如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 James Macdonald+8621 6391 6688james.macdonald 助北理京董事Vincent Li+8610 5925 2044vincentx.li 中央管理层董华事北长区Anthony McQuade+8610 5925 2002为20全20市年服第务三式季公度寓，完市成场升带级来改了造41后2套的新国单贸元公。寓重新入市，新同期增，单佳元兆。业至铂三季域度行末政，公北寓京持服续务放式量公、寓季市度场内投新增入单18元套合计积4至380,套39，4均套来。自CBD区域，目前全市服务式公寓存量

8、累较去年同期下降13.9个百分点。服受到务大式公体寓量整新体增入项住目率入环市比的下影降响6，.220个2百0年分第点三至季74度.7全%市，元全，市租服金务指式数公环寓比平、均同租比金分为别人下民降币1每.8平%、方3米.9每%月。251.1元季，度租内金高指端数公环寓比平、均同租比金分为别人下民降币1每.2%平、方3米.1每%月。166.7指高端数别环比墅平、同均比租分金别为小人幅民下币降每0平.4方%米、0每.9月%1。29.8元，租金国9月际3商日，业北客京运市航政班府。决定自起稳步有序恢复直航北京的公9月告2，3日允，许中持华三人类民有共效和居国留外许交可部外、国国人家入移境民。管理

9、局发布“受新冠疫情爆发和三季度大体量新增项目入市的影响，全市服务式公寓市场在本季度依然承压。但随着疫情在全国范围内均得到有效控制，北京市政府开始对入境政策进行动态调控，符合条件的外籍租户因此能够尽快回京，预计四季度市场将开始回暖。”李想，第一太平戴维斯研究部anthony.mcquade 住宅租赁部董北事京Stella Meng+8610 5925 2025stella.meng 第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承 以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有 600多家分公司与

10、联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本 报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进 行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅租赁图1：服务式公寓供应与空置率，Q4/2015至Q3/2020 45040035030025020015010050Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

11、Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q302015 2016201720182019202027%24%21%18%15%12%9%6%3%0%供应和吸纳第三季度，北京服务式公寓市场迎来久违的大体量新增供应：国贸公寓完成升级改造后重新入市，为市场带来412套新增单元；同期佳兆业铂域继续放出18套服务式单元，季度内供应量合计达430套新增住宅单元。目前全市服务式公寓的市场存量达8,394套。 国贸公寓作为北京市最早一批投入使用的服务式公寓，于1990年开业迎客并在2018年暂停营业、开始升级改造。在2020年9月完成装修改造后，重回市场的国贸公寓共有412套客房，目前该项目已完成部分

12、房间的租赁工作。随着新冠疫情得到有效控制、各行各业有序复工，在综合考虑境外疫情的情况下，部分政策也适时调整：北京市政府决定自9月3日季度内，服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月251.1元，租金指数环比、同比分别下降1.8%、3.9%。同期，高端公寓市场的租金水平继续有所下调，平均租金录得人民币每平方米每月166.7元，租金指数环比、同比分别下降1.2%、 3.1%。高端别墅市场受益于其较高的租住品质和周边国际学校的完善配套，更加受到有家庭居住需求的高端租户的青睐，因此在疫情期间受到的影响略低于服务式公寓和高端公寓市场。高端别墅市场在三季度租金录得人民币每平方米每月129.8元，租金指数环比

13、、同比来源 第一太平戴维斯研究部起稳步有序恢复直航北京的国际商业客运航班并实行每日入境进京人员总量调控。中分别小幅下降0.4%、0.9%。市场展望 华人民共和国外交部、国家移民管理局9月2020 年第四季度，北京服务式公寓市图2：高端住宅租赁市场租金指数，Q4/201 5至Q3/2 0209023日发布公告，自9月28日起允许持有效中国工作类、私人事务类和团聚类居留许可的外国人入境，相关人员无需重新申办签证。场预计将以消化空置的存量住宅单元为主，而佳兆业铂域行政公寓也计划继续逐步放量，预计市场仍将持续迎来 新政策的调整有利于符合条件的外籍租户新增供应。80 70 Q1/2000 = 10060

14、50403020和家人尽快回京，继续履行现有的服务式公寓合约或者寻找新的租约。整体而言，全市服务式公寓市场在第三季度继续处于恢复过程中。租金与空置新增供应集中入市导致全市服务式公寓整体新冠疫情在国内已经得到有效控制，社会经济秩序接近回归常态，恢复部分国家的客运航班政策将有利于外籍租户回京，国贸公寓的重新入市也给租户带来更多元的选择。目前北京服务式公寓市场的运营压力较今年前期有 入住率在三季度继续下滑，环比下降6.2个百所减少，但业主方仍面临相对较高的空10 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q302015201620

15、17201820192020来源 第一太平戴维斯研究部分点至74.7%，较去年同期下降13.9个百分点。但相较二季度，市场上的看房量有所回升，很多业主也选择提供更加灵活的中短期租房合约以满足当前租户的需求。置率，加速去化仍是四季度业主方最重要的任务。图3：各区域服务式公寓租金与入住率，Q3/2020()500400300200()100%90%80%70%表1：高端服务式公寓新增供应，Q4/2020项目名称区位套数入市时间佳兆业铂域CBD待定2020年四季度来源 第一太平戴维斯研究部10060%0CBD50% 来源 第一太平戴维斯研究部投资MARKET IN MINUTESSavills Re

16、search北京- 2020年10月本北季京度北投京投资资市市场完场成多整宗数体据中表心的现收平购。稳第一太平戴维斯如请联需了系解更多资讯，市场研究部高中国级区董事James Macdonald+8621 6391 6688james.macdonald 助北理京董事Vincent Li+8610 5925 2044vincentx.li 中央管理层董华事北区长Anthony McQuade+8610 5925 2002米，环比上升97.9%。1209.2905年万第平三方季米度，环，北比京下一降手26散.0售%写；成字交楼面市积场2新2.增92供万应平方交三季金度额，达北人京民土币地51市0

17、.场15表亿现元活，环跃比，共、同成比交分17别宗上地升块8，.总4%成、7成5交.8%4宗。，成商交业地类块用中地，成住交宅1类宗用。地成交12宗，工业类用地anthony.mcquade 投资部9三8季.1%度；，成一交手面散积售为商1铺3新.44增万供平应方7米.5，1万环平比方下米降，37环.8比%上。升 Spring Cao高级董事华北区合三季计度达，人北民京币大13宗8.投48资亿市元场。完成五宗重要成交，成交金额心收收购案购例、以的及物三业宗类数型据包中括心一的宗收写购字。楼收购、一宗购物中38.1%。易20，2成0年交前金三额季累度积，达北人京民投币资3市82场亿完元成，1较4

18、宗去大年宗同期投下资降交持平。币208220,年60第0元三，季甲度级，写甲字级楼写的字毛楼收资益本率价为值5为.1每%平，与方上米季人度民“去年20有20所年减北弱京，投主资要市原场因的是活受跃疫度情较影等响指商标业有地明产显下市滑场，的因租此金投、资入机住构率的更决多地策持过币程观更望加，漫同长时。机而构本投季资度者投的新亮点。”资例，市对场非完传成统多资宗产数的据投中资心成的为收市购场案李想，第一太平戴维斯研究部+8610 5925 2048spring.cao 第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承 以

19、及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有 600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本 报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进 行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 投资图1：写字楼一手散售成交额, 2015至Q3/202030252015105Q1 Q2 Q3

20、Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q30201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，2015至Q3/2020() ()写字楼散售市场2020年第三季度，北京写字楼散售市场整体表现稳中有升：北京一手散售写字楼市场新增供应19.95万平方米，环比下降 26.0%，同比上升7.5%；成交面积22.92万平方米，环比上升97.9%、同比下降 2.8%。季度内，写字楼散售成交金额为人民币 56.66亿元，环比上升47.7%、同比下降13.0%；平均成交价格为每平

21、方米人民币24,723元，环比、同比分别下降25.4%、10.6%。2020年第三季度，全市的甲级写字楼资本值及毛收益率基本保持稳定，至三季度 末，甲级写字楼资本值为人民币每平方米 82,600元，毛收益率为5.1%，与上季度持平。商铺散售市场2020年第三季度，一手散售商铺新增供应交金额合计达人民币138.48亿元，收购案例的物业类型包括一宗写字楼收购、一宗购物中心收购、以及三宗数据中心的收 购。重点交易包括：中国通信服务股份有限公司以人民币 33.6亿元的价格收购位于丽泽商务区的长城金融大厦1号楼。新加坡政府投资公司、AEW与颢腾投资联合体以人民币约26亿元的价格收购了位于南二环的商业项目

22、北京悦秀城。土地市场2020年第三季度，北京土地市场表现活跃，共成交17宗地块，总成交金额达人 民币510.15亿元，环比、同比分别上升 8.4%、75.8%。其中，住宅类用地成交12宗，工业类用地成交4宗，商业类用地成交1宗。市场展望在经历了极为活跃的2019年，大宗投资100,00080,00060,00040,00020,0000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q320152016201720182019202015%12%9%6%3%0%7.51万平方米，环比上升98.1%、同比下降4

23、1.1%；成交面积为13.44万平方米，环比下降37.8%、同比上升14.1%。同期，一手散售商铺总成交金额达人民币 36.6亿元，环比、同比分别下降24.0%、19.1%；平均成交价格为每平方米人民币27,234元，环比、同比分别下降8.9%、29.1%。整售投资市场2020年三季度，北京大宗投资市场整体市场在2020年转向沉寂，主要原因仍是受新冠疫情的冲击以及全球经济的不确定性所影响。由于大部分商业项目的收益与价值出现向下调整的趋势，这也导致机构投资者更为谨慎，暂时放缓投资节奏、延长决策时间。预计在2020年四季度及 2021年，投资市场仍会相对平静，重大成交较往年会有所减少，投资者也会积

24、极寻找更有收益保障的项目进行收购。来源 第一太平戴维斯研究部图3：商铺一手散售成交额，2015至Q3/2020161412108642Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q30表现平稳，季度内录得五宗重要成交，成表1：主要一手散售写字楼项目，Q3/2020丰台金茂广场保利佲悦大都汇海淀绿地中央广场区位丰台区丰台区海淀区开发商中国金茂保利地产绿地集团（成平交方面米积）23,79016,62015,980（元成/交平均方价米）39,02056,00035,440201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部 投资图4：整售投资成交额，2015至Q3/20209080706050403020100Q1