商业地产行业可持续棕榈油政策情境分析报告

1、 HYPERLINK / 1 HYPERLINK / HYPERLINK / 商业地产行业可持续棕榈油政策 HYPERLINK / 情境分析报告 HYPERLINK / 目录 HYPERLINK l _bookmark0 研究背景 4 HYPERLINK l _bookmark1 全球大范围毁林的严重后果气候变化 4 HYPERLINK l _bookmark2 毁林议题正在吸引全球的注意力 4 HYPERLINK l _bookmark3 不可持续的棕榈油生产是全球毁林的主要诱因之一 5 HYPERLINK l _bookmark4 研究介绍 7 HYPERLINK l _bookmark5

2、 综合体角色分析 7 HYPERLINK l _bookmark6 中国商业地产角色 8 HYPERLINK l _bookmark7 中国公众认知 9 HYPERLINK l _bookmark8 研究方法 10 HYPERLINK l _bookmark9 案头研究 10 HYPERLINK l _bookmark10 3.2 访谈 10 HYPERLINK l _bookmark11 案头研究发现汇总 12 HYPERLINK l _bookmark12 可持续棕榈油在中国的市场化 12 HYPERLINK l _bookmark13 “可持续城市和社区” 13 HYPERLINK l

3、_bookmark14 在中国的发展潜力 15 HYPERLINK l _bookmark15 调研访谈发现汇总 19 HYPERLINK l _bookmark16 商业地产公司开始关注可持续价值链的建设 19 HYPERLINK l _bookmark17 租户对促进可持续棕榈油的合作持积极态度 20 HYPERLINK l _bookmark18 多方需建立伙伴关系以推动概念成型 22 HYPERLINK l _bookmark19 研究建议与后期规划 25附录：访谈问卷题目 28 研究背景全球大范围毁林的严重后果气候变化森林的退化和消失所导致的温室气体的排放是全球所有非自然活动(人类活

4、动)中第二大温室气体排放之源，森林风险的主要驱动因素是农业土地利用1根据 CDP 的数据，全球 25%的森林消失是由于四类商品(牛肉棕榈油木材产品和大豆)所带来的永久性的土地属性改变为了遏止毁林的趋势，生产和消费可持续棕榈油等森林可持续产品的理念亟待得到进一步推广森林保护议题已在国际范围内获得了广泛的关注，在格拉斯哥举办的联合国气候变化大会上，包括中国在内的至少 140 个国家签署了关于森林和土地利用的格拉斯哥领导人宣言，承诺在 2030 年前停止并扭转森林砍伐和土地退化的趋势2 1 CDP 全球环境信息研究中心，CDP 供应链-森林项目 面向采购人员的森林风险简报2 Glasgow Lead

5、ers Declaration on Forests and Land Use，/glasgow-leaders-declaration-on-forests- and-land-use/毁林议题正在吸引全球的注意力联合国可持续发展目标（SDGs）第 11 项到第 15 项分别为“可持续城市和社区”“ 负责任的消费和生产”“气候行动”“水 下生物”和“陆地生物”以棕榈油及其产品 为代表的大宗软性商品的“森林可持续发展”与这五项目标都有关联在格拉斯哥举办的联合国气候变化框架公约第二十六次缔约方大会（COP26）也在会议期间通过了关于森林和土地利用的格拉斯哥领导人宣言全球至少 140 个国家签署了

6、这份宣言，承诺在2030 年前停止并扭转森林砍伐和土地退化的趋势签署宣言的国家的森林面积占全球森林面积 90%，且这些国家中还包括印尼巴西刚果（金）等“森林大国”3中国也签署了此宣言，体现了中国致力于保护生态环境积极应对气候变化的决心和贡献3 Glasgow Leaders Declaration on Forests and Land Use， /glasgow-leaders-declaration-on-forests- and-land-use/棕榈油是当今世界最主要的植物油，已经成为东南亚巴布亚新几内亚中非和部分西非地区以及热带南美州地区农业经济发展的主要动力4截至目前，全球棕榈油产

7、量继续保持增长态势，2021 年 9 月已达到 7652 万吨，已经超过 2019 年的全球棕榈油产量5印度尼 西亚和马来西亚是最大的棕榈油生产国，产量 分别占全球棕榈油的比重为 58%26%6当前，在全球供应链中，中国是棕榈油的第二大进口 国和第三大消费国(含地区)2020 年中国进口 棕榈油的总量为 720 万吨7中国进口的棕榈 油大部分用来加工食品和工业产品以满足国 内消费8目前，中国 70%的棕榈油用于食品行 业，包括煎炸油脂(如应用在方便面)烘焙油脂(如应用在烹饪调和油)和糖果油脂(如应用在 4 中国食品土畜进出口商会，中国可持续棕榈油面临的挑战及前景展望， https:/ HYPE

8、RLINK /file/Prospects_and_Challenges_of_Sustai /file/Prospects_and_Challenges_of_Sustai nable_Palm_Oil_for_China.pdf5 美国农业部， /cropexplorer/cropview/commodityVie w.aspx?cropid=4243000&sel_year=2021&rankby=Production6 美国农业部， /cropexplorer/cropview/commodityVie w.aspx?cropid=4243000&sel_year=2021&rankb

9、y=Production7 CDP 全球环境信息研究中心（2021），THE HIDDEN RISK: The implications for Chinese financial institutions of forest-related risk within the palm oil supply chain，https:/ HYPERLINK /en/reports/downloads/5815 /en/reports/downloads/5815巧克力)等;其余的用于非食品行业，例如化妆品表面活性剂，清洁剂等9不可持续的棕榈油生产是全球毁林的主要诱因之一森林是陆地上最庞大最复杂多物

10、种多功能与多效益的生态系统，是陆地生态系统的主体森林蕴有 6 万个不同树种80%的两栖物种75%的禽类和 68%的哺乳动物物种10森林不仅能提供社会发展所必需的物质原料和生态系统服务，也是应对气候变化和生物多样性损失等环境危机的关键然而由于人类的农业土地利用对于自然的影响日益剧烈，森林面积逐渐减小1990 年以来，全球因毁林而损失了约 4.2 亿公顷森林 112000 年森林面积占世界陆地面积的比例从8 世界自然基金会（2021），Sustainable Palm Oil Uptake In Asia: Where Do We Go From Here? https:/ HYPERLINK h

11、ttp:/www.evidensia.eco/resources/1243/sustainable-palm- www.evidensia.eco/resources/1243/sustainable-palm- oil-uptake-in-asia-where-do-we-go-from-here/9 中国环境网（2021），中国需求促进棕榈油产业可持续发展， https:/ HYPERLINK /news/bwdt/202106/t20210607_976 /news/bwdt/202106/t20210607_976 685.html10 联合国（2020），联合国报告：世界森林面积持续

12、萎缩 必须立即行动保护森林生物多样性， /zh/story/2020/05/105814211 联合国粮食及农业组织（2020），2020 年全球森林资源评估， HYPERLINK /forest-resources-assessment/2020/zh/ /forest-resources-assessment/2020/zh/31.9%(42 亿公顷)，2010 年逐渐降至31.5%，到 2020 年已下降到 31.2%(41 亿公顷)12国家林草局发布的相关研究认为，以当前的毁林趋势来看，即使所有化石燃料燃烧产生的二氧化碳排放被即刻消除，到 2100 年热带森林破坏也会让全球温度上升 1

13、.5C13专家表示，大宗软性商品(soft commodities)(包括棕榈油大豆牛肉和木材产品)的生产是当前驱动全球毁林的重要原因之一14，15 12 联合国粮食及农业组织， HYPERLINK /sustainable- /sustainable- development-goals/indicators/1511/zh/13 国家林业和草原局政府网（2019），最新研究表明森林对缓解气候变化有多重影响， HYPERLINK /zlszz/4262/20190120/211902512488 /zlszz/4262/20190120/211902512488784.html尽管棕榈油的种

14、植为生产国(如印度尼西亚和马来西亚等东南亚国家)带来经济收入，帮助大量当地人口脱贫，但付出的环境和社会代价是巨大的种植油棕及其他森林风险大宗商品的生产导致的毁林造成了许多负面影响，如森林减少泥炭地流失土地利用变化生物多样性丧失温室气体排放增加同时，一些种植园在经营中还存在着侵犯劳工权益与原住民产生冲突等问题14 中外对话（2020），如何消除进口棕榈油的毁林风险？/zh/1/65722/15 中外对话（2021），如何结束棕榈油毁林？来自世界自然基金会的观点，/zh/6/70010/研究介绍为在更广的利益相关方范围内深化企业和公众对可持续棕榈油议题的理解和接纳，商道纵横开展了“森林可持续”项目

15、，通过新闻月刊的搜集整理及发放网站建设和相关研究报告发布等形式向棕榈油议题的利益相关方传播以“可持续棕榈油”为主导的森林可持续产品的信息作为该“森林可持续”项目中的一部分，这份情境分析报告将对商业地产行业内相关企业的森林可持续政策及政策施行的现状进行调研和评估，旨在进一步了解其应用森林可持续政策的挑战与机遇， 以一个新兴的概念“ 可持续棕榈油综合体/ 城市(Sustainable Palm Oil Complex/City)”为切入点，探索在商业地产行业中，以商业综合体等商圈为支点，持续推广森林可持续议题的可能性，并提出指引和建议 综合体角色分析为了推动可持续棕榈油事业，从 2004 年开始，

16、可持续棕榈油圆桌倡议组织(RSPO)与全球供应链上下游企业合作，推动棕榈油市场的转变，致力于将可持续棕榈油的使用变为规范RSPO 还将棕榈油行业的七类利益相关方 (如:以油棕种植园/棕榈油厂/港口为代表的棕榈油生产方以精炼厂/分馏厂/贸易商/分销商为代表的棕榈油加工/运输/贸易和分销方以非食品制造/食品制造/动物饲料为代表的消 16 可持续棕榈油圆桌倡议组织，/impact#membership-figures费品生产方以食品零售商和其他零售商为代表的零售消费方以机构投资者和银行为代表的投资方 以及分别以环境类非政府组织 (NGO)社会类 NGO 为代表的两类监督监管方)联合起来，截至 202

17、1 年 9 月底，在全球拥有 5,145 名成员，基本覆盖了棕榈油供应链的所有环节16他们承诺生产采购和/或使用经 RSPO 认证的可持续棕榈油与此同时，英国切斯特动物园(Chester Zoo)于 2019 年 3 月宣布英国切斯特市(City of Chester)成为了世界上第一个“可持续棕榈油城市”(详细介绍请见案例一)17在这种情况下，切斯特作为可持续棕榈油的消费者，在价值链中发挥了重要作用，为可持续棕榈油价值链管理开创了先例同样，在中国，商业综合体是价值链的重要组成部分，因为它们可以协助连接棕榈油生产和消费中国商业地产角色在中国，尽管一个商业综合体被认为是大中城市的一个小社区，但它

18、在城市中的意义是巨大的综合体内有许多以棕榈油为主要原料的餐饮和零售商(如餐馆食品日化用品零售商等)，其服务的周边社区往往可以辐射到 10 万多人的家庭如图 1 所示，考虑到商业综合体内商业类型的分布以及商业地产行业巨大的体量和社会影响，参照切斯特动物园的“可持续棕榈油城市”活动，商业地产行业的公司可在未来推广可持续棕榈油方面发挥桥梁性的作用参与可持续棕榈油事务可以帮助商业地产公司更好地管理和提升价值链的可持续性同时，这也是一种展示多利益相关方合作应对气候变化的方式此外，房地产公司需要更加意识到可持续发展的承诺和实施可以对其企业品牌价值产生积极影响行业协会和非政府组织也可以通过社会营销增加公众教

19、育和认识，从消费者端激励房地产公司在可持续棕榈油事务上不断改进图 1：商业地产公司与可持续棕榈油使用场景关联 17 BIAZA，.uk/projects/detail/sustainable- palm-oil-city中国公众认知在各方的努力下，中国的可持续棕榈油事务有了一些初步的发展基础2018 年，中国可持续棕榈油倡议(CSPOA)在 RSPO 的支持下成立可持续棕榈油产品在中国的应用和推广还有较大的发展空间和前景截至 2020 年底，中国得到 RSPO 认证过的棕榈油比例仅占中国棕榈油市场份额的 6%18，与此同时公众对棕榈油产品的认知尚处于较为初级的阶段 18 可持续棕榈油圆桌倡议组

20、织（2021），热烈祝贺 2021 中国可持续棕榈油供应链论坛 暨第五届 RSPO 中国论坛成功举办，/s/LL_knO-7SONCZ4-gqn_Fpg同时，行业对可持续发展的认识也仍有很大的提升空间房地产公司在可持续发展方面的工作重点是构建可持续的建筑材料供应链他们还不了解如何将可持续性与他们的品牌价值和价值链的其他部分联系起来餐饮和零售企业要么没有相关意识，要么已有意识但不知如何开展工作通过对可持续棕榈油综合体相关概念的介绍，我们希望本报告能够为中国特色的可持续棕榈油的发展道路提供一些新的思路研究方法本情境分析报告的研究工作共分两个部分案头研究与访谈工作案头研究如研究介绍部分所讨论的，在中

21、国，公众对棕榈油产品的认知仍然很低，这表明需要对市场化的可持续棕榈油推广进行更多的研究而综合体作为消费场景的作用以及该主题下商业地产的合理性需要被进一步研究因此，在案头研究阶段，项目组重点研究了基于早期公众对棕榈油产品认知的中国市场化可持续棕榈油推广现状，以及可持续棕榈油推广与企业可持续发展目标之间的联系通过进一步的案头研究，项目组旨在:研究可持续棕榈油业务与商业地产行业的可持续探索之间的结合；研究可持续棕榈油推广与“可持续城市和社区”之间的互动机会；研究中国可持续棕榈油推广的市场化路径和潜力访谈样本结合文献研究的结论，我们总结了一份访谈问题列表，访谈了包括 3 家商业地产企业 1 家房地产行

22、业协会2 家认证机构1 家可持续棕榈油领域 NGO1 家自然教育机构及 16家综合体餐饮租户等在内的 24 个受访企业与机构的受访者在采用了控制变量法的基础上，项目组选 择餐饮业作为研究对象餐饮业是商业综合体 中与可持续棕榈油密切相关的行业之一此外，餐饮业租户的产品从顾客那里获得了更高的 感知度，而且加工成产品的过程也更直接项 目组将餐饮业租户分为了“个体餐饮商户” “本土餐饮连锁”和“国际餐饮品牌”三类（见表 1）类型特点举例个体餐饮商户这些商店处于独立管理之下，对品牌问题承担全部责任商场里的摊位本土餐饮连锁在特许经营模式下，门店接受总部的品牌和技术指导，有责任独立处理品牌问题全聚德渔乡人家

23、国际餐饮品牌在特许经营模式下，门店接受总部的品牌和技术指导，承担有限的品牌推广责任麦当劳赛百味访谈问题介绍表 1：餐饮租户分类调查受访者对“可持续棕榈油城市”在访谈中，项目组从可持续棕榈油议题与商业地产企业价值链的相关性出发，与受访者开启了针对“可持续棕榈油城市”的讨论访谈的重点是行业内企业当前的可持续发展举措企业价值链管理的政策企业当前在森林可持续领域的发展状况以及企业对可持续棕榈油相关举措的认识访谈目标通过采访房地产企业和相关协会/NGO，项目组旨在：概念的立场，以及他们目前的相关战略安排和推广情况;(2)调查受访者对塑造“可持续棕榈油城市”的立场和解决方案通过对商业综合体租户的访谈，我们

24、旨在：调查租户对可持续棕榈油的理解和立场，以及与商业综合体合作的意愿;通过比较三类租户的立场，寻求合理的解决方案，满足不同租户的需求案头研究发现汇总可持续棕榈油在中国的市场化随着可持续发展意识的提高，与棕榈油生产和消费相关的行业已经意识到棕榈油不可持续种植和生产的负面影响，已经有利益相关方努力围绕可持续棕榈油发展的目标定制工作计划并付诸实施为了保证可持续的棕榈油生产，马来西亚和印度尼西亚已分别制订了强制性认证协定马来西亚可持续棕榈油(MSPO)和印度尼西亚可持续棕榈油(ISPO)，以此来强化棕榈油生产的可持续性RSPO 还将棕榈油行业的七类利益相关方(如:以油棕种植园/棕榈油厂/港口为代表的棕

25、榈油生产方以精炼厂/分馏厂/贸易商/分销商为代表的棕榈油加工/运输/贸易和分销方以非食品制造/食品制造/动物饲料为代表的消费品生产方以食品零售商和其他零售商为代表的零售消费方以机构投资者和银行为代表的投资方以及分别以环境类非政府组织(NGO)社会类 NGO 为19 可持续棕榈油圆桌倡议组织，/impact#membership-figures代表的两类监督监管方)联合起来，截至 2021年 9 月底，在全球拥有 5，145 名成员，基本覆盖了棕榈油供应链的所有环节19他们承诺生产采购和/或使用经 RSPO 认证的可持续棕榈油作为最大的棕榈油进口国之一，中国市场在促进可持续棕榈油成为全球市场规范

26、方面发挥着重要作用并显示出巨大的潜力棕榈油已成为中国继大豆油之后消费的第二大植物油2019 年，中国进口 720 万吨棕榈油，成为继印度和欧盟之后的世界第三大棕榈油进口地区202018 年，RSPO 携手中国食品土畜进出口商会(CFNA)和世界自然基金会(WWF)共同启动“中国可持续棕榈油倡议(CSPOA)”，在中国推广可持续棕榈油截至 2020 年底，中国得到 RSPO 认证的棕榈油比例占中国棕榈油市场份额的 6%21虽然相关数值呈增长态21 可持续棕榈油圆桌倡议组织（2021），热烈祝贺 2021 中国可持续棕榈油供应链论坛 暨第五届 RSPO 中国论坛成功举办，20 可持续棕榈油圆桌倡议

27、组织&商道纵横（2020），中国可持续棕榈油战略报告/s/LL_knO-7SONCZ4-gqn_Fpg势，但相对较低的市场份额表明该领域仍有很大的发展潜力为了支持和指导中国企业可持续棕榈油事务的发展，CFNA 已正式发布了中国企业可持续棕榈油海外投资指南，并撰写了中国企业可持续棕榈油采购指南在 2021 年10 月 18 日举办的 2021 中国可持续棕榈油供 应链论坛暨第五届 RSPO 中国论坛上，CFNA 还分享了中国企业可持续棕榈油系列指南的 第三部中国企业可持续棕榈油消费指南的征求意见版，介绍了可持续棕榈油供应链和 终端消费情况，鼓励企业加强参与，助力可持 续棕榈油消费此外，在该论坛上

28、，WWF 还发 布了中国可持续棕榈油倡议(CSPOA)2020 进展报告，旨在介绍各成员单位在持续推动 可持续棕榈油相关议题工作中的进展和影响 力，并加深各方对 CSPOA 的了解，促进相互 间合作在 RSPO 等组织和行业协会的推动下，承诺在中国使用可持续棕榈油的企业(如:中粮 国际欧莱雅(中国)等)的数量在增加22 22 可持续棕榈油圆桌倡议组织&商道纵横（2020），中国可持续棕榈油战略报告消费者端，有调查显示，消费者对可持续棕榈油生产的产品的购买意愿逐渐提高，公众对 RSPO 的认知度已经从 2015 年的 5%上升到 2020 的 21%，已经有 33%的消费者愿意付出一定的溢价来购

29、买相应的可持续棕榈油产品23消费者购买可持续产品的意愿可以推动企业改进可持续棕榈油产品与愿意支付更多费用支持可持续棕榈油产品的公众比例相比，行业可能需要投入更多的资源，通过增加经认证的可持续棕榈油的市场份额，进一步优化可持续生产综上所述，中国已经为可持续棕榈油的发展提供了一些富有成效的土壤，但如何正确实施相关项目，仍需进一步讨论“可持续城市和社区”有机构及组织已经尝试通过在城市/社区营造可持续生产和消费的积极氛围来推广可持续棕榈油在 RSPO 的技术支持下，切斯特动物园就在英国发起了一个“可持续棕榈油23 东方网（2020），中国强大消费力助推生物多样性 RSPO“热带雨林”中科普可持续棕榈油

30、， HYPERLINK /2020/1124/5045099.shtml /2020/1124/5045099.shtml城市”项目24通过加强供应链建设和可持续消费宣传，与切斯特市的餐馆制造商/零售商酒店等当地利益相关方合作开展了第一项活动所有利益相关者的共同努力最终帮助切斯特市在 2019 年 3 月成功宣布成为全球首个 “可持续棕榈油城市”25,26,27,28在多方的理论案例一:“可持续棕榈油城市”运动英国切斯特动物园为了减轻非可持续认证过的棕榈油生产所造成的负面影响，同时有效且迅速地改变英国人民的消费方式，英国的切斯特动物园与当地及其他地区的一系列伙伴和支持者合作，利用社会营销的手段

31、，在食品服务行业创造了一个重要的可持续棕榈油运动除了提供广泛的认识提升和外展活动外，他们还直接与切斯特当地的企业接触，包括餐馆酒店旅游景点教育设施制造商和零售商等，改善并提升其供应链在Sustain 领导的可持续鱼类城市(Sustainable Fish Cities)运动的启发下，动物园制定了成为可持续棕榈油城市的标准，发起了“可持续棕榈油城市”项目，并于 2019 年 3 月宣布切斯特已成为世界上第一个可持续棕榈油城市项目认为这一成就是朝着实现英国政府的确保供应给英国的棕榈油在 2020 年前 100%获得可持续发展认证的目标迈进的一大步切斯特市宣布自己成为“可持续棕榈油城市”所满足的条件

32、主要是成功号召了市内主要的机构开发和施行可持续棕榈油政策采取相关措施将生产所用的原材料由非可持续向可持续转变这些主要机构包括:25 家餐厅咖啡馆酒店和快餐店(包括炸鱼薯条店);5 家提供员工餐饮服务的工作场所;2 家学校(学校的主要餐饮供应商)学院大学议会食品店和医院(主要餐饮供应商);3 家旅游景点或休闲设施(动物园水族馆足球俱乐部健身房);3 家市内的制造商或零售商目前“可持续棕榈油城市”项目已经在更大范围内开展，英国的牛津市(Oxford)和康沃尔郡纽基(Newquay)镇的相关可持续倡议团体正在努力向切斯特市学习，希望将牛津市和纽基镇打造成为又一个“可持续棕榈油城市/小镇” 24 Th

33、e Planetary Press (2019). A Jurisdictional Approach to Sustainability: Chester is the Worlds First Sustainable Palm Oil City. https:/ HYPERLINK /2019/03/a- /2019/03/a- jurisdictional-approach-to-sustainability-chester-is-the-worlds- first-sustainable-palm-oil-city/25 Sustain 是一个为更好的食品、农业和渔业系统及培养变革的运

34、动而共同努力的联盟组织。Sustain: The Alliance for Better Food and Farming 是于 1999 年 6 月 17 日在 UNED-UK 主办的健康地球论坛上成立的。它是由两个成立了十年以上的联盟英国国家食品联盟和英国可持续农业食品和环境联盟合并而成的。2626 Chester Zoo，UK CITIES AND TOWNS JOIN SUSTAINABLE PALM OIL CITY MOVEMENT，https:/ HYPERLINK /news/uk-cities-and-towns-join- /news/uk-cities-and-towns

35、-join-sustainable-palm-oil-city-movement/BIAZA，.uk/projects/detail/sustainable- palm-oil-citySumatran Orangutan Society, Help us turn Oxford into a Sustainable Palm Oil City，https:/www.orangutans- /take-action/campaigns/sustainable-palm-oil-city-oxford/和技术支持下，“可持续棕榈油城市”项目目前正在更大范围内得到推广和落地除了由地方组织开展的专门

36、针对某种产品的小规模运动，如前面提到的“可持续棕榈油城市”项目，联合国环境规划署(UNEP)也在协助其成员国和利益相关者实现城市层面的可持续发展目标对于城市化相关压力较大的亚太国家，环境署的工作重点是城市可持续消费和生产路线图以及上游干预措施，通过政策技术和融资减少和管理污染和废物29切斯特动物园和 UNEP 的项目为在城市和社区继续推广可持续棕榈油奠定了基础然而，到目前为止，中国还开展类似的活动的经验由于城市规模管理体制和商业模式的巨大差异，中国很难直接复制“可持续棕榈油城市”项目的成功经验，并在本土付诸实施中国的同行们需要找到一条适合中国自身情况的道路在中国的发展潜力在中国，尽管一个商业综

37、合体被认为是大中城市的一个小社区，但它在城市中的意义是巨大的综合体里有许多以棕榈油为主要原料的餐馆和零售商(如餐饮食品和日用化学品零售商等)，它所服务的周边社区往往可以辐射到 10 万多人的家庭图 2: 成都某购物中心的楼层形式分布(按面积计算)(数据来源:世邦魏理仕，2018 年第二季度) UNEP. https:/ HYPERLINK /regions/asia-and- /regions/asia-and- pacific/regional-initiatives/supporting-resource- efficiency/sustainable-cities餐饮业和零售业在中国商业

38、综合体中占据重要地位根据世邦魏理仕的2022 年中国房地产市场展望，线下零售业融资创下历史新高，餐饮业迅速扩张2021 年，共有 106 笔风险投资用于线下零售店的扩张，其中餐饮业吸引了大约 60%的融资，预计在 2022 年还会有增长30以成都的购物中心现状为例，在商业综合体的业务中，餐饮业零售商占据了重要地位31如图 2 所示，零售业和餐饮业在商业综合体的低层和中层占据了 50%以上的面积 (其中低层的占有率达到 75%)同时，这两类商店在高层的占有率也达到 45%，在地下区域的占有率为 38%。参考 RSPO 定义的可持续棕榈油的七个利益相关方，商业综合体中的餐厅和零售商可被定义为“零售

39、商”“零售商”是在棕榈油消费中与消费者有最直接关系的利益相关方2022 China Real Estate Market Outlook.之一因此，这些租户是可持续棕榈油推广中的重要角色同时，从事商业服务业务的商业地产公司是与这些租户建立关系的重要“节点”，以促进社区的可持续改善商业地产运营商为项目的初期发展提供了坚实的基础由商业地产过渡到租户的方法可以帮助降低项目实操的难度和复杂性此外，商业综合体的租户是商业地产价值链中的重要利益相关方，他们的生产和消费活动对周边生态环境有直接影响根据迈克尔E波特教授的说法，价值 链理论可以作为公司增强竞争优势的战略工 具价值链是一种商业模式，描述了创造产品

40、 或服务的整个过程对于生产商品的公司来说，价值链包括将产品从构思到销售所涉及的步 骤，以及中间的所有环节如采购原材料 制造功能和营销活动同时，同一价值链上的 HYPERLINK /insights/viewpoints/china-viewpoint-china-shopping-centre-development-index-2017 viewpoint china-shopping-centre-development- HYPERLINK /insights/reports/2022-china-real-estate-market-outlook /insights/reports/

41、2022-china- HYPERLINK /insights/reports/2022-china-real-estate-market-outlook real-estate-market-outlookChina Viewpoint - China Shopping Centre Development Index 2017, HYPERLINK /insights/viewpoints/china-viewpoint-china-shopping-centre-development-index-2017 /insights/viewpoints/china- HYPERLINK /i

42、nsights/viewpoints/china-viewpoint-china-shopping-centre-development-index-2017 index-2017.2022 China Real Estate Market Outlook, HYPERLINK /insights/reports/2022-china-real-estate-market-outlook /insights/reports/2022-china- HYPERLINK /insights/reports/2022-china-real-estate-market-outlook real-est

43、ate-market-outlook.企业可以通过使用用企业社会责任(CSR)的共同战略获得巨大利益32。“竞争优势不能通过将企业作为一个整体来理解它源于企业在设计生产营销交付和支持其产品方面所进行的许多离散活动33”迈克尔E波特随着消费者越来越适应于企业的全球影响力所带来的改变，对企业品牌和价值链更高的整合要求也逐渐凸显出来这种关注的趋势成为企业强调价值链管理的动力与租户合作推广可持续棕榈油，将有利于房地产可持续价值链的发展，而在相应领域的成就将成为企业品牌建设的有力工具此前的商业案例已经证明了房地产公司对品牌和价值链形象建设的重视当租户的供应链表现对房地产公司的声誉产生负面影响时，公司将重

44、新评估与租户合作的价值，并采取行动，以保护公司的品牌形象 Improve CSR in Your Value Chain through Collaboration, /articles/improve-csr-in-your-value-chain- through-collaboration/Competitive Advantage: Creating and Sustaining Superior Performance, Michael E. Porter2021 年，瑞典时装公司 H&M 因宣布“不与新疆的任何服装制造厂合作，也不从该地区采购产品或原材料”而在中国遭到大规模抵 制为

45、了打消顾客的顾虑持续保持良好的品牌形象，包括淘宝在内的电子商务平台关停了 H&M 的网店，包括成都大悦城和广州高德置地广场在内的多个城市综合体商圈的管理层也关闭了商圈内的 H&M 商店34,35,36此外，商业地产公司与租户在可持续发展领域的合作已经有了成功的先例例如，2021年 9 月，瑞安房地产的购物中心与餐饮租户联合签署了“绿色承诺”，以建立一个健康和可持续的社区，并在这个餐饮周向消费者推出 “绿色菜单”2021 年 10 月，凯德置地(中国)携手品牌租户举办了一场以环保为主题的儿童活动，在孩子们的心中种下了环保的种子一方面，促进了凯德与品牌租户在可持续发展领域的创新与合作，提高了消费者

46、和市场的认知度;另被抛弃的 H&M：“新疆棉事件”后上海旗舰店关门，年内遭 5 次行政处罚，https:/ HYPERLINK /post/281586 /post/281586H&M 抵制新疆棉花惹众怒 成都大悦城将 H&M 商标摘下，/chanjing/cyxw/2021-03-25/doc- ikkntiam8110714.shtml中国二三线城市至少 6 家 H&M 店铺关门，https:/ HYPERLINK /sns/article/605380 /sns/article/605380一方面，线上销售月度增长 49%37，激活了会员和租户的线上活动，扩大了公益平台的参与度 共筑绿色

47、城市“可持续 筑未来”凯德公益生活节完美收官， HYPERLINK /article_1749990115_684ebae30200176te.ht /article_1749990115_684ebae30200176te.html?sudaref=&display=0&retcode=0调研访谈发现汇总商业地产公司开始关注可持续价值链的建设为满足投资者或投资机构的要求，在传统的公益和慈善捐助项目之上，更多的地产企业开始将目光投向ESG 领域房地产公司已经认识到需要加强可持续供应链和价值链管理，并将其与品牌声誉和价值提升挂钩对于价值链管理，一些受访者提到他们对价值链上的租户的租赁要求更多的是

48、基于合规“拥有一条可持续的价值链对公司的积极影响目前来看更倾向于获得更高的声誉(品牌价值提升)，长远地看可能会有更高的经济收益我们公司认为我们运营的建筑地产里的租客，包括商业综合体内的商户，都是我们的商业伙伴，也是公司经营理念的延申，是企业价值链的必要组成我们在招商时也会关注商家的声誉及在可持续发展方面的理念，我们会更愿意和重视可持续发展的商家进行合作，取得共赢我司跟商家的合同中会明确要求商家必须合规合法经营”“商家能够取得的可持续认证也在我们 商业综合体的整体框架内，商家不是完全独立 存在，跟商业综合体也会有联动，我们认为(商 家拥有可持续认证)会为我司带来正面影响”某商业地产企业 B，CS

49、R 高级经理 “随着循环经济概念的兴起，供应链对于企业可持续事务的管理和执行是很重要的，地产企业一般处于供应链的中上游，可持续供应链对于企业的商誉提升是很重要的我们更多会从企业整体的角度来关注和管理供应链，以资产包组合的方式来分别管理，不太会单独关注单个项目的供应链比如从企业的采购方面来说，我们会偏好去采购绿色的建材产品，会考虑供应链原材料的健康性，评估建材生产过程中的隐含碳排放对于环境的影响”某商业地产企业 A，EHS 总监有些受访企业已经先行一步，比如在“租赁指南”等手册中针对商业综合体内的商家租户提出一些以“合法”为基础的“绿色”相关议题的要求“我们有一个绿色租赁指南，是对租户的硬性要求

50、，其中包括一些装修日常运营资产运营对于供应链上商家选择的相关内容指南的一部分是必须满足的国家法律法规里规定的要求，还有一部分是指引性的软性的推荐要求“某商业地产企业 A，EHS 总监 “我们针对我们企业旗下的一个商业综合体内的餐饮租户曾发起过名为可持续厨房的活动倡议，主要是希望商家能更可持续地管理和处理厨余垃圾，尚未涉及其他领域或议题”某房产企业 C，CSR 经理虽然对商家租户的要求仅以“合规”以上，但受访者也会认同“租户若拥有可持续认证会对商业综合体甚至商业地产企业带来正面影响”这一说法根据访谈所获得的信息，这一矛盾主要是由于市场在可持续领域发展和认知的整体水平不够高而引起的部分可持续发展意

51、识超前的商业地产企业虽然已经认识到可持续价值链管理与提升对企业发展的重要性，但是为了能和市场整体稍显落后的可持续发展认知有良性的互动，部分企业无法“跑”得太超前租户对促进可持续棕榈油的合作持积极态度个体商户的餐饮业租户对使用和推广可持续棕榈油非常感兴趣并持积极态度，认为使用可持续棕榈油将帮助他们提高品牌价值扩大社会影响他们还认为，可持续产品认证标志会吸引消费者走进他们的餐厅个体商户的租户对品牌危机很敏感在选择食用油时，食品安全和产品合规与成本同样重要“我愿意与商业综合体合作，促进可持续棕榈油的使用因为综合体可以提供比我们强得多的品牌效应，而相应产生的成本将大概率由增加的销售额来支付我非常有信心

52、顾客会被展示橱窗上的可持续产品认证标志所吸引而走进餐厅因此，如果我们在产品中使用可持续棕榈油，我将很高兴向公众介绍它，以建立和推广我们的品牌”某个体商户店长 “我对这个议题很感兴趣，并希望能在我的产品中进行尝试品牌建设对个人品牌很重要参与可持续棕榈油这样的品牌推广话题，不仅对环境保护做出了贡献，还向顾客展示了我们的社会责任，满足了他们对健康和时尚生活的需求”某个体商户店长 “我听说过可持续棕榈油，但不是那么熟悉这看起来是一种趋势，所以我想在我们的新菜上尝试一下如果可持续棕榈油的产业链能够得到推广，成本得到降低，这将是一个很好的尝试，可以提高我们的社会影响力提升营业额”某个体商户合伙人本土连锁商

53、户对可持续棕榈油的立场与个体商户一样积极本土连锁商户也认为，消费者会被展示窗上的可持续产品认证标志所吸引然而，在与商业综合体共同推广可持续棕榈油的立场上，本土连锁商户与个体商户之间存在着细微差别大多数本土连锁商户以其传统美食而闻名，他们倾向于接受总部的品牌和技术指导改变本土连锁商户的沟通策略相较个体商户将产生更多的成本，而且产品与可持续棕榈油的适用性需要被进一步研究“如果商业综合体要求我们在产品中使 用可持续棕榈油，这会涉及到一些繁琐的操作，但我们愿意在特定条件下进行尝试，如当产品 的兼容性较高时当我们使用可持续棕榈油时，我们愿意将其作为品牌推广的一部分呈现给 公众，当然，这也会鼓励顾客到我们

54、的餐厅进 行消费”某本土连锁商户拓展经理 “当我们选择食用油时，成本和食品安全是我们最重要的考虑因素，在一定程度上，产品的合规性也是我们关心的问题此外，成本和政策监管也是需要考虑的因素除了成本之外，任何法律方面的问题都可能给品牌带来长期危机，并引起重大损失”某本土连锁商户拓展经理 “虽然我对可持续棕榈油这个议题不熟悉，但如果有人能分享这方面的信息，我还是 很愿意了解的当我看到可持续三个字时，我知道它与环保和健康的生活方式密切相关 这个话题将有助于我们的品牌建设，提高我们 的社会影响力如果有机会在我们的产品中使 用可持续棕榈油，我当然非常欢迎”某本土连锁商户经理一些国际餐饮企业已经成为了 RSP

55、O 的 成员38他们在最近的可持续发展报告中也提 出了可持续发展目标，包括“继续购买且只够 买经过 RSPO 认证的棕榈油”然而，来自一 些加盟店的区域经理对可持续棕榈油问题表 现得兴趣不大，也不太愿意与商业综合体合作，促进可持续棕榈油“实际上，我不愿意向公众展示可持续棕榈油的使用情况，以作为品牌推广的一部分，即使我们使用可持续棕榈油我们有一个独立成熟系统的部门来处理品牌推广我没有足够的权力做出与商业综合体合作的决定，我认为这没有必要就展示窗上的可持续产品证书标识而言，我仍然对其在吸引人们到我们餐厅就餐方面的效果持怀疑态度”某国际餐饮品牌加盟商的区域经理 “我对可持续棕榈油的话题确实不是很感兴

56、趣，我也还没有想过在这方面做任何努力我们与商业综合体的关系并不密切，我认为他们没有任何立场要求我们使用可持续棕榈 RSPO, HYPERLINK /members/all /members/all油消费者来到我们这里是因为我们的品牌口味便利性等，而不是因为展示窗上的可持续产品证书标志”某国际餐饮品牌加盟商的区域经理多方需建立伙伴关系以推动概念成型鉴于综合体运营商和租户都愿意在开发阶段仍处于早期阶段时，为建立可持续发展的形象付出一些努力，与商业地产公司和租户合作推广可持续棕榈油的第一步可以是在综合体的中庭举办活动这种活动还可以带动更多人流量，促进商场消费和客群互动“城市社区级的标准推动从小体量的

57、商业综合体开始推动会相对容易，大体量的推动从我们的经验来看不是很顺利可以考虑在商业综合体内举办相关可持续推广的活动，要增加和商户的互动，以可持续为宣传亮点，增加消费者的黏性”某认证机构 B，中国代表有受访者提出“可持续认证”可能不如类似于“森林环境友好型”的“口号”有吸引力，因为前者实现的难度和门槛都很高可将可持续棕榈油与可持续发展领域的其他分支糅合进一个囊括的范围更广的倡议，再层层递进，逐步提高企业的参与度和活跃度例如，用“森林可持续产品”的口号去推广可能会比用单一的“可持续棕榈油产品”效果更好“我认为推动认证的难度可能较大，且认证不如环境友好型对(商业地产)企业的吸引力大，将其他类可持续产

58、品和可持续棕榈油打包推广会提高企业的参与意愿建议推广可以分步走，让企业有一个从我有可持续到我能有多少可持续再到我完全可持续的发展过程建立可持续棕榈油发案例二:“和平动物理想家”国际联合实践营南京红山森林动物园“和平动物理想家”是由联合国生物多样性大会(COP15)南京和平论坛指导，南京红山森林动物园同济大学建筑与城市规划学院发起，南京林业大学风景园林学院南京大学生命科学院联合，多家机构和组织协作开展的“共建人与自然生命共同体国际联合实践营”活动，进行南京红山森林动物园的策划改造和更新设计，重建人类与动物与自然环境在城市中的共生关系在和平论坛上，某自然教育机构得知红山森林动物园正在准备联合各高校

59、发起部分场馆硬件升级改造行动的计划，其中包括了“网红”的红毛猩猩场馆机构的工作人员认为可以通过自然教育实践活动的形式，向红猩猩馆的游客和公众推广可持续消费可持续棕榈油的内容，帮助场馆进行“软性”升级，提升更多人对森林可持续的认知随后的接洽得到了公园方的欢迎，但发现公园方缺乏对可持续棕榈油议题的深度了解，且缺乏相关配套并可以投入到这一领域的资源和能力这一合作将双方的专业领域形成互补且相辅相成的态势，最终促成红毛猩猩馆自然教育实践活动项目的落地该项目以南京红山森林动物园的红毛猩猩馆为平台，通过自然教育实践助力红山动物园形成全球森林保护的战略，并且产出面向馆内游客以及相关公众有关可持续消费的内容和创

60、意此外，活动还号召社会各界关注野外红毛猩猩保护现状，让更多人了解非可持续认证过的棕榈油的生产对红猩猩栖息地热带雨林的影响呼吁公众投身保护热带雨林培育可持续棕榈油消费意识和行动活动中还成功发布了南京森林倡议，内容包括:利用艺术和设计的创造力，并应用跨学科的知识和技术，为我们共同的地球上的所有生物创造理想的栖息地;关注红毛猩猩的自然栖息地，避免购买对森林造成危害的各种产品;加强商品供应链生态保护，避免土地退化毁林和生物多样性丧失;鼓励企业融入全球绿色供应链，提供环保产品和服务;鼓励公众实践可持续消费;呼吁年轻人成为社区的变革者，共同努力创造一个与自然和谐相处的美丽家园该机构首席代表表示，希望将红毛