上海浦东星河湾高端客户研究

1、 上海浦东星河湾高端客户研讨2021年8月克而瑞中国研讨中心银行业务员深访 中国银行、江苏银行信贷员访问，2组了解 客户资产、资信、置业阅历、所属行业等特征历时：0.5天2下定客户数据分析根据案场提供的一手资料，获得客户身份证号码、房型、面积、楼层和总价，其他特征资料缺失历时：0.5天1将一切研讨成果总结汇总，构成最终报告 历时：0.5天报告撰写3星河湾高端客户研讨方法星河湾意向购房客户年龄分布星河湾实践认购客户年龄分布星河湾意向客户与认购客户年龄星河湾实践认购客户年龄集中在36-45岁之间，占56%，低于意向客户同年龄段比例2个百分点；而35岁以下客户实践认购比例那么高出6个百分点，整体客群

2、年龄分布呈现年轻化的趋势。46-50岁客户比例也较意向客户下降4个百分点。星河湾意向购房客户来源分布星河湾实践认购客户来源分布星河湾意向客户与认购客户来源星河湾实践认购客户来源比意向客户更广泛。认购客户以浙江人和上海人为主，占47%；江浙一带客户的实践认购比例较意向比例下降9个百分点，其中江苏人只占到4%。广州人在意向客户比例中高达23%，实践认购比例却只需4%。星河湾上海认购客户来源分布星河湾认购客户来源细分星河湾浙江认购客户来源分布上海本地的认购客户主要来自浦东新区，其次是杨浦、虹口和静安等中心城区。另外，认购客户的另一大军浙江人的来源地分布也很集中，一半以上来自温州，其次是台州。星河湾意

3、向客户面积偏好星河湾实践认购客户面积偏好星河湾意向客户与认购客户面积偏好意向客户最偏好230-245 面积段的房屋，其次是230 以下较小的户型，331 及以上的超大户型需求度仅为5%；实践认购客户对311-330 的偏好比意向客户低11个百分点，其他面积段的偏好与意向客户较类似 。星河湾各面积段去化率星河湾意向客户面积偏好及去化率星河湾意向面积段集中度从开盘前期意向需求看，311-330 房型意向最集中，集中度达1.50，同时230-245 房型的意向集中度居第二，达1.01。从实践认购情况看，330 以下房型的去化率均在70%-80%左右，而331 以上大户型去化率较低，仅有21.5%。星

4、河湾意向购房客户楼层偏好星河湾实践认购客户楼层偏好星河湾意向客户与认购客户楼层偏好四成以上的意向客户较偏好6楼，2楼也吸引了20%左右的意向客户。从认购结果来看，楼层越高，认购比例越低。6-9层是大部分认购客户的抢手选择楼层。星河湾各楼层去化率星河湾意向客户楼层偏好及去化率星河湾意向楼层集中度6F及3F意向集中度最高。从认购结果来看，底层尚有少数房型被认购，而顶层几乎没卖出去。星河湾认购客户置业总价星河湾认购客户置业套数分析1001-1200万总价段房源认购比例最高，其次是1201-1500万元，共占总认购套数的2/3左右。2000万以上的高价房源不到认购套数的10%。超越90%的客户认购一套

5、房，仍有3%的客户认购了3套及以上房屋。星河湾认购客户置业总价及套数星河湾认购客户来源与房型交叉表总的来说，上海和外籍客户相对较偏好B类户型。在一切户型中，B1和B3户型遭到上海和浙江客户的喜欢，而A户型主要是外籍和浙江客户认购，特A户型的认购客户主要是外籍客户。出生地三房三厅三卫B2三房三厅三卫B1四房三厅四卫B5四房三厅四卫B3四房三厅四卫B4四房三厅四卫A8四房三厅四卫A7四房三厅四卫A6四房三厅四卫A5四房三厅四卫A4四房三厅四卫A3五房三厅四卫A2五房四厅五卫A1五房四厅五卫特A五房四厅五卫特A1总计219220240245245281283289291300316486528592

6、592安徽0.43%1.72% 0.86% 0.86%0.43% 4.31%北京0.43%0.86%0.86%0.86%0.43% 0.43%0.43% 1.72%0.43% 6.47%广东0.86%1.29%0.43%0.43% 0.86% 0.43% 4.31%河南0.86%0.43%0.43% 0.43% 2.16%黑龙江0.43%0.86%0.43% 0.43% 2.16%江苏0.86%0.86% 0.86% 0.43% 1.29%0.43% 4.74%江西 0.43%0.86%0.43%0.43% 0.43% 0.43%0.43% 3.45%陕西 0.43% 0.86% 0.43%

7、0.43% 2.16%上海2.59%3.45%2.59%5.60%2.16%1.72%0.43%0.86%0.86%1.72%2.16%0.43% 0.86% 25.43%四川0.86%0.43% 0.43%0.43% 2.16%外籍0.43%2.59%2.16%2.59%1.72%0.43%0.43%0.43%0.86%1.72%0.86%0.43%0.86% 0.43%15.95%浙江2.59%4.31%1.29%4.31%3.45%1.72%1.72%1.29%0.43%3.02%1.29%0.86%0.43% 26.72%总计9.48%16.81%9.91%15.52%9.48%4.7

8、4%3.45%3.88%3.02%8.62%8.62%2.59%2.16%1.29%0.43%100.00%星河湾认购客户来源与房型交叉在一切认购的客户中，广东省的高端客户对A5户型格外青睐，其次，特A和B5户型遭到外籍和广东省高端客户的垂青也比较明显。星河湾认购客户来源与房型交叉年龄三房三厅三卫B2三房三厅三卫B1四房三厅四卫B5四房三厅四卫B3四房三厅四卫B4四房三厅四卫A8四房三厅四卫A7四房三厅四卫A6四房三厅四卫A5四房三厅四卫A4四房三厅四卫A3五房三厅四卫A2五房四厅五卫A1五房四厅五卫特A总计2192202402452452812832892913003164865285922

9、5岁以下0.92%0.46% 0.46%0.46%0.46% 0.92%0.46%0.92% 5.05%26至30岁0.92%1.38%0.46%0.92%0.46%0.46% 0.46%0.92%0.46% 6.42%31至35岁1.83%3.67%1.38%2.29%2.75%0.46%0.46%0.46%0.46%0.92%0.46% 15.14%36至40岁2.75%5.05%3.21%1.83%2.29%1.38%1.38%0.92%0.92%2.75%4.13%0.46%0.92% 27.98%41至45岁1.38%3.21%3.21%6.88%0.92%1.83%0.92%1.3

10、8%0.46%2.29%2.29%1.83%0.46%0.46%27.52%46至50岁2.29%2.29%1.38%1.38%0.92% 0.46% 0.92%9.63%51至55岁 0.46%0.92%0.46%0.46% 0.46%1.38%0.46% 1.38%5.96%56岁以上0.46% 0.46%0.46% 0.92% 2.29%总计10.55%16.06%10.09%15.14%8.26%4.59%3.21%4.13%2.75%8.72%9.63%2.75%2.29%1.83%100.00%星河湾认购客户年龄与房型交叉表认购客户以36-45岁的中年客户为主，该年龄段客户对B1B

11、3B5三个户型偏好度较高。A户型的客户也以上述年龄段客户为主，但特A户型主要被51-55岁的客户认购。星河湾认购客户年龄与房型交叉在一切认购的客户中，年龄在51-55岁之间的客户对房型的偏好特别明显，主要倾向于特A户型。星河湾认购客户年龄与房型交叉星河湾认购客户年龄与楼层交叉表年龄2F3F5F6F7F8F9F10F11F12F15F16F17F18F总计25岁以下0.46%0.46%0.46%0.46%0.46%0.92%0.46%0.46%0.92%5.05%26至30岁0.92%0.46%0.46%0.46%0.46%0.46%1.38%1.83%6.42%31至35岁1.83%0.46%

12、1.83%0.46%1.38%2.29%1.38%1.38%1.83%0.46%1.38%0.46%15.14%36至40岁3.67%2.75%2.29%2.29%2.75%2.29%2.29%2.29%1.38%0.46%2.29%1.38%1.38%0.46%27.98%41至45岁0.92%2.29%1.83%3.67%2.75%1.83%2.29%2.29%1.83%3.21%0.92%2.75%0.46%0.46%27.52%46至50岁0.46%0.46%1.38%1.38%1.38%0.46%2.29%0.46%0.46%0.46%0.46%9.63%51至55岁1.38%0.4

13、6%0.46%0.46%0.92%0.46%0.46%0.46%0.92%5.96%56岁以上0.92%0.46%0.46%0.46%2.29%总计8.26%9.17%8.26%9.63%9.17%8.72%10.09%7.80%6.88%6.88%6.88%5.05%2.29%0.92%100.00整体来看，成交的楼层以2-9楼为主，高楼层成交量较少，26-30岁的青年客户对10-12层的房源接受度相对其他客户稍高一点。星河湾认购客户来源与楼层交叉在一切认购的客户中，年龄在26-30岁之间的年轻客户倾向于选择中高楼层，年龄在51-55岁之间的中老年客户倾向于选择中低楼层。星河湾认购客户年龄与

14、楼层交叉星河湾认购客户来源与购买力交叉表出生地1000万以下1001-1200万1201-1500万1501-2000万2001-3000万3000万以上总计安徽0.43%1.72%0.86%0.86%0.43%4.31%北京0.43%2.16%1.72%1.72%0.43%6.47%广东0.86%2.16%1.29%4.31%河南1.72%0.43%2.16%黑龙江1.29%0.43%0.43%2.16%江苏2.16%0.43%2.16%4.74%江西1.29%1.29%0.86%3.45%陕西0.86%0.43%0.43%0.43%2.16%上海9.48%9.91%4.31%0.43%1.

15、29%25.43%四川0.86%0.43%0.43%0.43%2.16%外籍0.86%5.17%5.17%3.02%0.43%1.29%15.95%浙江0.43%12.50%6.90%5.60%0.86%0.43%26.72%总计2.16%40.09%29.74%21.12%2.59%4.31%100.00%浙江和外籍客户的购买力较高，除上海、外籍、浙江外，其他省市的客户几乎很少有认购2000万以上的高总价房源。星河湾认购客户来源与购买力交叉在一切认购的客户中，高端客户的来源地依次是浙江、上海和外籍，其他各省市的客户来源地分布较为均匀。星河湾认购客户来源与购买力交叉星河湾优雅户型客户年龄分布星

16、河湾优雅户型客户来源分布星河湾优雅户型客户年龄与来源优雅户型客户年龄以36岁至45岁为主，超越了半数，30岁以下和51岁以上的客户数量较少；客户来源以上海、浙江和外籍客户居多，其后依次为北京、广东、江苏、安徽和江西。星河湾优雅户型上海认购客户来源星河湾优雅户型浙江认购客户来源星河湾优雅户型客户来源细分来自上海的优雅户型客户以浦东新区居多，接近1/4，静安区和杨浦区紧随其后，均到达了13%程度；而浙江优雅户型的客户以温州占据主导，到达了51%，其后为台州16%、宁波11%和杭州11%。星河湾优雅户型客户面积偏好星河湾优雅户型客户房型偏好星河湾优雅户型客户面积与房型优雅户型客户面积偏好较为平均，其

17、中231-245 面积段的房屋偏好度略高一些；房型方面四房认购客户较多，四房中以四房二厅四卫的B3户型偏好度较高，到达了25%。星河湾优雅户型客户楼层偏好星河湾优雅户型客户置业套数分析星河湾优雅户型客户楼层与置业数量优雅户型客户较为偏重低楼层房屋，10层以下关注度较高；由于总价相对略低一些，优雅户型客户有部分认购了多套房产，其中3套以上的到达了1%，认购2套的那么有4%。星河湾优雅户型去化率优雅户型的去化率均超越70%。其中，面积为245的B4户型去化率最高，超越85%，B1-B3户型的去化率相对较低，在75%以下。星河湾优雅户型去化率分析星河湾奢华户型客户年龄分布星河湾奢华户型客户来源分布星

18、河湾奢华户型客户年龄与来源奢华户型认购客户 年龄集中在36-45岁之间，占比63%，较优雅户型认购客户年龄更趋向 老龄化。从客户来源地看，奢华户型客户主要来自浙江、上海和海外，相对于优雅户型客户，其来源地更加集中，北京、江苏等地占比有所提高。星河湾奢华户型上海认购客户来源星河湾奢华户型浙江认购客户来源星河湾奢华户型客户来源细分奢华户型认购上海客户多来自浦东新区、杨浦区和虹口区，相对于优雅户型客户，中心城区客户有所减少。奢华户型的浙江客源中，59%来自温州，其次是宁波、嘉兴和台州。星河湾奢华户型客户面积偏好星河湾奢华户型客户房型偏好星河湾奢华户型客户面积与房型奢华户型认购以246至310 户型居

19、多，房型较偏好A3与A4房型，对A5和A7偏好度稍低。星河湾奢华户型客户楼层偏好星河湾奢华户型客户置业套数分析星河湾奢华户型客户楼层与置业数量奢华户型客户在楼层选择上，根本集中在低层和中高层区间。在此次置业套数上，几乎都只购置一套住房，相对优雅户型客户，购置多套住房比例降低。星河湾奢华户型去化率在A3-A8系列奢华户型的去化率均高于50%，其中A8和A6户型的去化率都到达了90%，A7户型的去化率最低，不到60%。星河湾奢华户型去化率分析星河湾至尊户型客户年龄分布星河湾至尊户型客户来源分布星河湾至尊户型客户年龄与来源至尊户型客户年龄以40岁以上居多，其中41-45岁所占比例最大，到达了40%，

20、高于优雅户型和奢华户型的客户，46-55岁客户比例也较高；客户来源仍以外籍客户、上海客户和浙江客户为主，三者占到一切客户的53%。星河湾至尊户型上海认购客户来源星河湾至尊户型浙江认购客户来源星河湾至尊户型客户来源细分上海的至尊户型客户主要来自南汇、黄浦和松江区，三者各占1/3；而浙江仍以温州客户最多，到达了67%，剩余33%来自舟山。星河湾至尊户型客户面积偏好星河湾至尊户型客户房型偏好星河湾至尊户型客户面积与房型至尊户型客户面积偏好较为平均，对591 以上的房型偏好略低一些；房型偏好上，至尊户型客户对五房三厅四卫的A2户型以及五房四厅五卫的A1户型青睐有加。星河湾至尊户型客户楼层偏好星河湾至尊户型客户置业套数分析星河湾至尊户型客户楼层与置业数量购买至尊户型的客户较为偏好中间楼层，其中6至10层需求最为剧烈，到达了57.8%，而不少至尊户型客户也对12层以上楼层表现出一定兴趣；一切至尊户型客户都只认购了一套星河湾的房屋。星河湾至尊户型去化率三种至尊户型的去化率较低，均不