房地产公司成本控制管理办法模版

1、成本控制管理办法总则第一条 为加强企业管理，搞好成本控制，规范成本费用支出，增收节支，提高效益，切实贯彻落实ISO9000质量管理体系文件，根据中华人民共和国会计法、企业会计制度、房地产开发企业会计制度及公司财务管理制度等有关规定，结合本公司的实际情况，制定本办法。第二条 公司总经理对公司开发经营管理负全面责任。公司财务部应认真履行财务管理职能，严格控制支出。其他各职能、业务部门应结合本部门职责，参与公司成本管理，向财务部提供有关数据及成本费用计划，严格执行降低成本费用的各种措施规定，对本部门的成本管理负责。成本费用的范围第三条 成本费用主要有：开发成本、主营业务成本、其他业务支出、营业外支出

2、、营业费用、管理费用、财务费用、开发间接费用、税金（营业税、房产税、印花税、车船使用税、契税、土地使用税、土地增值税、企业所得税）。成本费用计划 成本费用计划按期限分为年度计划和中期计划（三年以内）和按项目开发周期进行的单项工程成本预算，以年度成本计划和开发项目工程成本预算为主。第五条 开发项目工程成本预算，要根据选项情况，结合规划、设计、地理位置、市场发展目标、定额及材料成本差异、项目可行性研究报告等实际情况，由工程部专业人员在设计图纸确定后两个月内及时编制完成，报公司总经理办公会研究确认，送财务部备案执行。开发工程成本预算的作用在于确定工程项目目标成本，控制各单项工程成本支出，防止无预算成

3、本发生的浪费，提高项目效益。第六条 年度计划，要在前一年的12月25日前制定。工程部、销售部、市场部、综合部、财务部等要结合部门情况，与主管副总（总经理）共同精确地制定出本部门含主管副总（总经理）次年每月应发生的成本及费用，于12月20日前交财务部，由财务部综合平衡公司支出情况，制定出公司年度的成本费用计划，12月25日前汇报给总经理班子研究，批准后予以颁发执行。年度计划的作用在于公司能够逐月控制成本费用开支。第七条 中期成本费用计划：一般是一年以上三年以下成本费用计划，要在前一年的12月25日前制定颁发，程序与第六条不同的是：各部门在制定计划时要求数字精确到计划期内的每年每一个季度。中期成本

4、费用计划的作用在于对公司多个项目同时运作开发时按季度的成本费用控制。成本费用的内容及支出控制第八条 确定目标成本。总经理按照董事会的决策意见及项目实际，组织公司有关部门按照项目的可行性研究及投资预算、商品房销售均价，按照有关的财税管理规定，按项目、分年度测算出目标利润、总目标成本及开发项目的目标成本、管理费用、销售费用、财务费用等期间费用，营业税等税金，并组织研究各指标的科学性、可行性。目标确定后，各部门要按年与总经理签订目标责任书，完成或超额完成者进行奖励，未完成者予以处罚。完成情况按10%计算，节支奖励。各目标成本之间数值要互相衔接，无遗漏、无重复现象，并写出说明。 开发成本的内容及支出控

5、制。一、开发成本的内容：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程及勘察设计费、建筑安装工程费、基础设施建设费、开发间接费用等。开发成本核算内容的概念一经确定，不得随意改变，不能互相混淆、串户，工程部、财务部要统一对账口径，项目结束后要及时对账，进行决算。（一）土地征用及拆迁补偿费：征用开发土地时所支出的所有价款及税费。公司购置或储备房地产开发用地，必须详细研究国家相关土地政策，根据土地政策进行；同时，征地前必须进行项目可行性研究，科学测算，核定土地成本费用。主要内容有：1.土地出让金 2.土地补偿费 3.征地配套费用4.拆迁安置补偿费 5.停业损失补偿费 6.契税7.土地过户费用 8.其他费用（二）

6、前期工程及勘察设计费：项目确定后，要根据市场和开发项目具体要求进行招标，选择最优、最经济方案进行勘察设计和施工。勘察设计费：主要包含如下内容：（1）工程及水文地质勘察费 （2）文物勘测费（3）项目规划设计费 （4）建筑物设计费（5）绿化广场设计费 （6）抗震分析三通一平：主要是项目初期应发生的费用，要根据具体情况节约支出，主要有：（1）垃圾清运费 （2）临时围墙 （3）临时给水（4）临时排水 （5）临时道路 （6）临时供电（7）施工占道 （8）平整土地报建手续费：应尽可能申请享受优惠政策，最大限度地减免报建配套费，不能减免时应争取分次交纳，主要有：（1）建筑规划管理费 （2）规划定位及航测图费

7、（3）施工图审查费 （4）市政设施配套费 （5）人防建设费 （6）绿化费 （7）墙改专项基金（可退回） （8）预算编制及审核（9）定额劳保费 （10）电梯、工程招标管理费（11）质量监督费 （三）建筑安装工程费土建：主要有：（1）基础工程（桩基、土方等）（2）地上结构、建筑、公共部分装修、户内一般抹灰（3）外墙装修 （4）工程监理费2. 安装：主要有：（1）楼内水、电 （2）消防 （3）通讯（4）网络 （5）卫视3. 设备：主要有：（1）电梯 （2）污水泵 （3）风机（4）变配电设备 （5）采暖设备 （6）可视对讲4. 工程奖罚费（1）竣工工程工期奖罚费 （2）竣工工程质量奖罚费（四）基础设施

8、建设费1.道路 2.大门 3.栏杆 4.供气 5.供热6.给排水（供水、排污、排洪）7.消防（含二次供水及消防总控设备、验收、检测等）8.供配电设施 9.路灯 10.弱电（通讯、网络、背景音乐）11.广场 12.绿化 13.设施 14.环卫 15.车棚 16.公厕17.居委会、派出所、小学、幼儿园、锅炉房、换热间等18.其他（五）开发间接费用，内容及控制列入费用范畴，见第十六条。（六）周转房、临时房摊销。根据会计制度的有关规定，按比例分期摊入开发成本。二、开发成本的支出控制（一）实行土地购买预算控制制度。竞买土地前要由市场发展部会同有关部门进行市场可行性研究分析，预测成本及利润，计算出盈亏临界

9、点及土地竞买最高限价，经公司领导班子研究并报董事会同意后进行；竞买现场若遇特殊情况必须调整竞价限额，总经理有临机决断权。（二）实行开发项目工程招标制度。根据公司招标管理办法的规定，开发成本支出项目要由工程部进行市场调查，对各种应发生的规划设计、工程施工、工程材料及设备的购买应遵照ISO9000质量体系文件的要求进行招标确定。进行招标时，要以价格较低、综合实力强、业绩好、质量好的为中标单位。（三）推行设计监理制。由监理公司及我公司工程部相关人员、主管工程副总经理联合对中标规划设计单位的设计过程进行跟踪监理，根据公司实际及市场状况，拿出审查意见，修订施工图设计，严格将初步概算控制在可行性研究估算总

10、投资内，施工预算控制在设计概算内。（四）开发成本的预算编制规定。开发成本的预算编制必须严格执行国家有关工程预算政策法规，正确选用定额、费用和价格等各项编制依据，做到内容完整、核对准确、实事求是。工程项目总预算，要在设计图纸确定且备齐的2个月内完成；设计图纸标的30万元以下的项目，要在设计图纸确定且备齐的20天内完成预算；设计图纸标的30万元200万元的项目，要在设计图纸确定且备齐的30天内完成预算。对于施工过程中根据实际进行的施工变更签证，必须符合规划设计要求、符合经济实用原则，符合ISO9000质量体系文件规定。（五）实行专业工程师、预算工程师负责制。定时召开由施工单位、监理公司、工程部经理

11、及主管工程师、预算工程师参加的工程进度协调及总结例会，对正确的做法进行肯定，对错误的做法予以通报并责令改进。专业工程师与预算工程师应充分发挥专业水平，节约成本，控制费用。对主管工程师负责的项目实行建设和维修管理等方面的终身负责制，出现问题要及时研究解决。（六）推行工程建设社会监理制。除公开招标选择监理公司外，可聘请若干购房业主对自己的楼盘施工质量进行监督，对开发项目的质量、工期、成本等进行全方位监督、控制。（七）开发成本的支付。1. 支付施工成本款项时，要根据施工单位中标后签订的合同，由施工单位编制施工进度工作量表，监理公司、工程部有关专业工程师、预算工程师依次审核后，由施工单位会同工程部根据

12、合同规定办理用款申请，由经办人员、预算工程师、工程部经理、主管副总、财务部经理、总经理依次签批后，由财务部支付。2. 支付工程材料、设备款项时，要根据供货单位中标后签订的合同付款情况，由工程部材料或设备工程师签署质量合格验收单，材料会计审核数量、单价、金额正误后签字，同时附施工单位签收的出库单以及供货单位出具的发票，办理用款申请，由经办人员、预算工程师、工程部经理、主管副总、财务部经理、总经理依次签批后，由财务部支付。预算工程师要根据工程预算及进度，及时控制工程需要量，超出项目预算的工程及材料支出，要及时报主管副总、总经理批准后，方可支付。若购入不合格材料，主管人员未检验出，给公司造成的损失除

13、扣发当事人工资奖金外，视情况轻重追加处罚直至与其解除劳动合同。（八）报建手续费的退还。交纳报建手续费时的墙改专项基金、散装水泥保证金、施工单位工人工资保险金及其他代交款项，工程结束达到退款条件后，工程部、市场发展部、财务部要及时配合，尽快退回。（九）工程奖罚费的控制。工程部应根据有利于工程优质高效建设，有利于项目效益提高的原则，严格执行合同，有理有据，奖罚分明。该项费用应认真执行“奖罚平衡”原则，严禁超支。各种奖罚，要报总经理批准后实施。（十）开发间接费用的控制。开发间接费用即工程部及主管副总的费用支出，要根据公司的年度预算及相关规章制度进行控制。 主营业务成本的内容及支出控制一、主营业务成本

14、的内容：是指根据国家税务总局相关文件规定，与主营业务收入相匹配的相关成本支出，即根据配比原则，由开发成本转入的，影响当期损益的成本。二、主营业务成本的支出控制：要根据当时、当地的税收政策进行相应的变更与调整。（一）若本地的税收政策与国家的税收政策相一致，就要按国家的有关税收政策执行；若本地的税收政策与国家的税收政策不一致，要查明原因正确执行。依法筹划税收、合理避税。（二）预提开发成本的控制：根据国税发（2001）142号文的有关规定，房产开发企业可根据收入额的一定比例提取绿化费、维修费及基础设施建设费，待工程决算后再予清算。郑州市国税局金水区国家税务局为本公司核定的比例为收入额的10%。公司在

15、提取预提开发成本后，要按照当时的实际情况计算损益。其他业务支出的内容及支出控制一、其他业务支出的内容：系公司除房款、租金以外的收入（包括物业费、冷暖费等收入）相对应的支出、相应应交的税金及单列的管理自有物业的支出。二、其他业务支出的支出控制（一）日常支出，要按各部门报出的资金支出计划进行；（二） 税金的交纳，要根据合理避税原则进行；（三）自有物业的物业费支出，要根据合同进行；（四）自有物业的维修、加氟利昂、房顶维修、室内维修需有预算计划及金额，涉及物业公司办理的，也要有经各业主批准的年计划，支付时要有决算，由主管人员、工程部审核后，方可由主管副总、财务部经理、总经理签批后支付。营业外支出的内容

16、及支出控制一、营业外支出的内容：指公司正常业务以外的罚款、捐赠、损失等支出，含滞纳金、罚息、罚款、对外捐赠、坏账损失、处理固定资产损失等。二、营业外支出的控制（一）罚款支出：公司各部门要切实负责，原则上不得产生该项支出，确有发生，要书面写明原因报公司领导批准后支付。（二）滞纳金支出：区别对待。1. 税收滞纳金：原则上不得发生，特殊情况下发生此项支出，财务部应查明原因，并积极协调主管税务机关予以减免，使公司损失减至最少，同时给予责任人一定的经济处罚。2. 合同履行中产生的滞纳金：要由经办人、部门经理书面说明原因，报公司领导研究后支付，属于个人责任要视情况给予责任人一定数额的经济处罚。3. 银行贷

17、款滞纳金：财务部要统筹资金使用，避免产生该滞纳金。若因公司开发经营致使资金紧张不能如期归还贷款，应如数支付滞纳金；若因财务部资金管理失误，支付滞纳金时，要视情况扣除责任人一定数额的工资奖金以抵补公司损失。（三）罚息支出：同银行贷款滞纳金的控制。（四）捐赠支出：按金额大小视具体情况区别对待，捐赠10万元（含10万元）以内的，由总经理班子研究决定；捐赠10万元以上的，由董事会研究决定。（五）坏账、处理固定资产损失等支出：由财务部依据实际情况，以维护公司权益为原则，经总经理批准后进行并向税务局备案。营业费用的内容及支出控制一、营业费用的内容：是指企业销售过程中发生的费用，主要包括如下内容：1.工资奖

18、金 2.提成工资 3.养老统筹金 4.住房公积金5.失业保险金 6. 医疗保险金 7.福利费 8.职工教育费9.工会经费 10.办公费 11.通讯费 12.差旅费13.业务招待费 14.会务费 15.劳保费 16.低值易耗品17.策划费 18.市场调研费 19.咨询费 20.广告宣传费21.汽油费 22.修理费 23.其他费用 二、营业费用的支出控制：要按照公司的管理规定及时报出年度资金使用计划，经总经理批准后，按计划支出。同时，费用支出严格执行公司销售管理办法规定，在项目规定的范围内，按核定的比例（最多不超出项目收入总额的2）支付日常费用（不含策划费、广告宣传费、市场推广费、房管及相关部门收

19、取的应由公司承担的与销售相关的交易服务费、登记费、测绘费等费用），由财务部监督使用，严禁超支。营业费用总额（不含房管及相关部门收取的应由公司承担的与销售相关的交易服务费、登记费、测绘费等费用），按项目收入总额的2%以内控制。节约项目费用部分按20%30%进行奖励，超支部分从当年的部门效益奖金中扣除。管理费用的内容及支出控制一、管理费用的内容：是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的各种费用，包括企业董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的，或者由企业统一负担的公司经费、咨询费、房产税、车船使用费、土地使用税、印花税、无形资产摊销、计提的坏账准备和存货跌价准备等。具体如下：1.工资奖金 2.

20、养老统筹金 3.住房公积金4.失业保险金 5. 医疗保险金 6.福利费7.职工教育费 8.工会经费 9.办公费10.通讯费 11.差旅费 12.业务招待费13.会务费 14.劳保费 15.低值易耗品16.评审费 17.咨询费 18.修理费19.汽油费 20.保险费 21.规费、养路费、停车费22.房产税 23.车船使用税 24.土地使用税 25.印花税 26.折旧费 27.无形资产摊销28.计提的坏账准备和存货跌价准备 29.其他二、管理费用的支出控制：要按照公司的管理规定及时报出年度资金使用计划，经总经理批准后，按计划支出，除营业费用及贷款利息外，按项目收入总额的5%以内控制（含开发间接费用

21、）。对于折旧费、无形资产摊销、计提的坏账准备和存货跌价准备等不是当时支付的费用，要根据财务制度规定尽可能以最短的年限提取或摊销，以实现合理避税、节约资金利息的目标。财务费用的内容及支出控制一、财务费用的内容：是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，主要包括如下内容：1. 利息（减利息收入）：指在开发期以外发生的未资本化的银行贷款利息、存款利息。2. 汇兑损失（减汇兑收益）：指在开发期以外发生的未资本化的外币与人民币的汇兑损失、汇兑收益。3. 手续费：指办理银行汇兑业务手续费或购买支票等票据的费用。 二、财务费用的支出控制：对银行利息的控制，主要通过加强收回项目销售款项，在项目结束后尽快还

22、清银行贷款，减少开发期以外的银行贷款，节约利息支出；对手续费的控制，财务经办人员应加强责任心，办理业务期间少出差错，差错率超出5%的手续费由经办人自理。开发间接费用的内容及控制一、开发间接费用的内容：系工程部及主管副总所发生的用于工程项目的费用，内容如下：1.工资奖金 2.养老统筹金 3.住房公积金4.失业保险金 5. 医疗保险金 6.福利费7.职工教育费 8.工会经费 9.办公费10. 通讯费 11. 低值易耗品 12. 差旅费13. 会务费 14. 业务招待费 15. 水电费16. 利息 17.其他费用二、开发间接费用的控制：要按照公司的管理规定及时报出年度资金使用计划，经总经理批准后，按计划支出，除营业费用及银行贷款利息外，按项目收入总额的5%以内控制（含管理