岳阳项目市场报告XXXXdoc

1、PAGE PAGE 21三、岳阳阳市区域域分析1、岳阳阳市概括括（1）区区位及资资源岳阳古称称巴陵，又名 HYPERLINK /view/817068.htm 岳岳州，是是一座有有25000多年年历史的的文化名名城，位于湖湖南省东东北部，是湘北的的政治、经济、文化、交通中中心和旅旅游胜地地，湖南南第一地地级市，。现辖22个县级级市、44个县、3个城城市区和和 HYPERLINK /view/1714361.htm 岳阳经经济技术术开发区区、南湖湖风景区区、屈原原管理区区，总面面积1550199.2平平方公里里，总人人口5550万，其中市市区面积积8244.4平平方公里里，城市市人口995万，经

2、济总总量仅次次于省会会长沙，居湖南南省第二二位,中中部六省省第九位位。19992年年岳阳与与重庆、武汉被被国务院院批准为为首批沿沿江对外外开放城城市、国国家历史史文化名名城、中中国优秀秀旅游城城市、中中华 HYPERLINK /view/506479.htm 诗词词之市、国家卫卫生城市市、综合合配套改改革试点点城市、全国首首个国家家园林城城市、最最值得驻驻华大使使馆向世世界推荐荐的中国国生态城城市、中中国经济济百强城城市，也是环环洞庭湖湖经济圈圈最发达达的城市市。岳阳阳是湖南南唯一的的临江城城市，地处一一湖（洞洞庭湖）两原（ HYPERLINK /view/629244.htm 江汉平平原、洞

3、洞庭湖平平原）三三省（湘湘、鄂、赣）四四水（ HYPERLINK /view/48301.htm 湘湘江、资资江、沅沅水、澧澧水）五五线（ HYPERLINK /view/33880.htm 京京广铁路路、 HYPERLINK /view/794193.htm 武广高高速铁路路、京珠珠高速公公路、国国道、长长江）的的多元交交汇点上上，是长长江中游游仅次于于武汉的的又一个个“金十字字架”。岳阳素称称“湘北门门户”，历史史上是兵兵家必争争之地。岳阳有有着悠久久的历史史，夏商商时期，这时为为 HYPERLINK /view/7427.htm 荆州之城城、 HYPERLINK /view/68918.

4、htm 三苗苗之地。春秋战战国时代代属楚。三国公公立之时时，东吴吴派横江江将军鲁鲁肃率万万人屯驻驻于此，修巴丘丘邸阁城城，今有有鲁肃墓墓在岳阳阳市内。晋惠帝元元康元年年（公元元2911年）置置 HYPERLINK /view/2799274.htm 巴陵郡郡。郡治治设在巴巴陵城，从此岳岳阳城区区一直作作为郡治治所。隋隋朝改为为岳州，13669年，改岳州州路为岳岳州府。18999年，清政府府开辟岳岳州为通通商口岸岸。民国国二年（公元119133年），改巴陵陵县为岳岳阳县。19664年110月，设立岳岳阳专署署。19975年年12月月恢复岳岳阳市建建制，属属岳阳地地区管辖辖。19983年年岳阳市市

5、升为省省辖市，19886年22月实行行市管县县。岳阳阳市现辖辖六个县县（市）： HYPERLINK /view/2225312.htm 汩罗罗市、临临湘市、岳阳县县、平江江县、 HYPERLINK /view/94468.htm 湘湘阴县、 HYPERLINK /view/540542.htm 华容县县。四个个区：岳岳阳楼区区、 HYPERLINK /view/589280.htm 君山山区、 HYPERLINK /view/589278.htm 云溪区区、屈原原行政区区。中共共岳阳市市委设南南湖大道道，岳阳阳市人民民政府设设金鄂东东路。岳阳是洞洞庭湖明明珠，是是长江流流域一座座重要的的历史文

6、文化名城城。它东东倚幕阜阜山，西西临洞庭庭湖，北北接万里里长江，南连湘湘、资、沅、澧澧四水，风景秀秀丽，气气候宜人人，土地地肥沃，物产丰丰富，素素有“鱼米之之乡”的美誉誉。现以以列为对对外开放放的甲级级旅游城城市，是是世界龙龙舟文化化的故乡乡，是长长江沿岸岸第二大大经济贸贸易中心心，是湖湖南唯一一通江达达海的口口岸。随随着改革革开放的的深入，尤其是是随着以以浦东为为龙头的的长江流流域的开开发开放放，岳阳阳的地位位越来越越重要；岳阳的的发展变变化也越越来越快快，越来来越大。独特特的地理理优势：岳阳市市位于湖湖南省的的东北部部，东经经1122度至1114度度，北纬纬28度度至299度之间间。岳阳阳

7、处于长长江“黄金水水道”与京广广铁路两两大动脉脉的交叉叉点；长长江、湘湘江、资资江、沅沅江、澧澧江和洞洞庭湖的的汇合点点；湘、鄂、赣赣三省交交界的联联络点；处于国国家实施施“弓箭”型发展展战略的的受力点点。岳阳阳市属北北亚热带带季风湿湿润气候候区，气气候湿润润，年平平均气温温17度度，年平平均降雨雨量13302毫毫米，年年平均相相对湿度度为799%，全全年无霜霜期为2277天天，处日日照时数数为17722.1至118166.5小小时，年年太阳辐辐射总量量为1009.55至1110.44千卡/平方厘厘米，是是湖南日日照时数数最多的的地区之之一。气气候特点点是：温温暖期长长，严寒寒期短，四季分分明

8、，雨雨量充沛沛。良好好的气候候条件有有利于发发展高效效农业。岳阳阳市境内内总面积积为1550199平方公公里，其其中耕地地4499.344万亩，水面积积4511.688万亩，山地9953.52万万亩。广广阔的水水域面积积为发展展水产业业提供了了优厚的的条件。众多的的山林是是发展造造纸业不不可缺少少的资源源来源。岳阳矿矿产资源源丰富。全市有有矿藏矿矿点2000多处处，其中中金属矿矿有金、银、铜铜、铁、铅、锌锌等，有有的居全全省之首首，有的的居全国国之冠。（2）经经济发展展 岳阳经经济基础础良好，是鱼米米之乡和和新兴工工业城市市。全市市已初步步形成了了石化、造纸、电力能能源、纺纺织、生生物医药药、

9、机械械制造、饲料、食品加加工、再再生资源源等优势势产业集集群。目目前有上上市公司司7家，是中南南地区最最大的石石化基地地和全国国重要的的新闻纸纸、饲料料、优质质农产品品基地。岳阳代代表湖南南占据长长江1663公里里岸线，拥有洞洞庭湖660%以以上的水水域面积积，城陵陵矶港是是国家对对外开放放的一类类口岸，松阳湖湖新港区区全部建建成后可可形成年年吞吐量量10000万吨吨、888万标箱箱的运输输能力。岳阳市市区纵向向有京广广铁路、1077国道、京珠高高速公路路和在建建的武广广高速铁铁路四大大动脉平平行穿越越；横向向有长江江黄金水水道、洞洞庭湖大大桥等相相互贯通通；沿长长江300公里地地段分布布着长

10、炼炼、巴陵陵石化、 HYPERLINK /view/2108267.htm 岳阳纸纸业110.779 -3.775%、华能能电厂等等一批大大型企业业。岳阳阳凭借区区位优势势具备接接纳大运运量、大大耗水工工业项目目的基础础条件，依托这这优势，岳阳打打造成为为了湖南南的临江江重化工工业区。A、岳阳阳市人均均国民生生产总值值（GDDP）分分析 根据据对岳阳阳市20006-20009年城城市年度度人均国国民生产产总值持持续统计计分析，岳阳城城市人均均GDPP正在不不断平稳稳上涨。20007年国国民生产产总值8895.4亿元元，20008年年国民生生产总值值10447.55亿元，20009年，预计全全市

11、实现现生产总总值12211亿亿元，比比上年增增长133.5；财政政总收入入82.6亿元元，增长长16.3%；全社会会固定资资产投资资6400亿元，增长558.55%；主主要经济济指标增增幅高于于全省平平均水平平。B、岳阳阳市工业业发展分分析20099年全市市规模工工业增长长趋势图图新型工业业化取得得重大进进展。全全市规模模工业增增加值完完成5776亿元元，增长长18.9%；完成工工业税收收67.9亿元元，增长长66.9%；新增规规模企业业1233家，总总数达到到11995家。全市工工业技改改投入2230亿亿元，增增长400%。滨滨湖示范范区规划划建设全全面启动动，城陵陵矶临港港产业新新区基础础

12、设施建建设、融融资工作作全面铺铺开。岳岳阳经济济开发区区被定为为国家高高新技术术创业服服务中心心，田谷谷电子信信息产业业园成为为省级产产业基地地，中国国湖南轻轻工产业业园落户户湘阴，岳阳印印刷工业业科技园园落户君君山。新新型工业业化主导导县域经经济发展展，县域域经济占占GDPP的比重重达到556.33%，非非公有制制经济比比重达到到55.2%，分别提提高1个个百分点点和1.9个百百分点，新型工工业化继继续保持持全省领领先地位位。C、岳阳阳市农业业发展分分析20088年、220099年农产产品加工工业增加加值季度度总量图图20099年，岳岳阳市粮粮食总产产3155.5万万吨，增增长7.6%；出栏

13、生生猪7229万头头，增长长2.88%；水水产品产产量366.2万万吨，保保持全省省第一。现代农农业加快快发展，全市农农产品加加工企业业发展到到19886家。农业的的快速发发展大幅幅增加了了农民收收入，部部分农村村富裕人人群开始始到岳阳阳市区投投资置业业、（3）区区域规划划20100年3月月25日日岳阳经经济开发发区成功功晋升为为国家级级经济技技术开发发区，并并被定名名为“岳阳经经济技术术开发区区”。并成成为长株株潭外湖湖南唯一一一个国国家级经经济技术术开发区区。岳阳阳经济开开发区始始建于119922年，是是全国最最早的省省级开发发区之一一。188年来，该区充充分利用用政策优优势，大大胆改革革

14、创新，开发建建设成绩绩巨大。特别是是近几年年来，开开发区贯贯彻“优势优优先、率率先崛起起”的指导导思想，大力招招商引资资，积极极开发新新城，成成为岳阳阳经济发发展新的的增长极极。已建建成的33大工业业园区共共引进中中外企业业6000余家，其中规规模以上上企业1116家家，高新新企业553家，形成了了先进制制造、光光伏电子子、生物物医药、健康食食品、现现代物流流5大主主导产业业，去年年完成规规模工业业产值1194.5亿元元，并荣荣获国家家级“高新技技术创业业服务中中心”和“新材料料成果转转化基地地”的称号号（4）基基础设施施及交通通状况20099年城镇镇以上固固定资产产投资结结构图 岳岳阳通江江

15、达海，是湖南南唯一的的临江口口岸。临临长江、畔洞庭庭，京广广铁路、1077国道、京珠高高速公路路和在建建的武广广铁路客客运专线线、随岳岳和岳常常高速公公路以及及即将启启动建设设的荆岳岳铁路、京珠岳岳长复线线等构建建了岳阳阳承东联联西、南南北交流流的水陆陆枢纽地地位。城城陵矶（松阳湖湖）新港港区全部部建成后后可形成成年吞吐吐量10000万万吨、888万标标箱的运运输能力力，滨湖湖示范区区和临港港产业新新区正在在规划建建设。目目前，岳岳阳市已已形成了了水路、铁路、公路相相衔接的的交通网网络。220099年全市市完成城城镇建设设项目1136个个，投入入资金229亿元元。中心心城区建建成巴陵陵广场、武

16、广客客运专线线岳阳站站及配套套工程；拉通青青年中路路、建湘湘路和枫枫桥湖路路，城区区路网结结构大为为改善；全面开开展洞庭庭风光带带三期、洞庭大大道和五五里牌路路、花板板桥路提提质改造造；武广广客运专专线岳阳阳段建成成运营；总投资资1888.7亿亿元的随随岳、岳岳长、岳岳常、通通平、石石华5条条高速公公路相继继开工，完成投投资300亿元；G1006平江江段、SS2022一期工工程、SS2011岳汨公公路、岳岳荣新二二期、进进港道路路、临鸭鸭公路完完成主体体工程。完成电电力投资资12.6亿元元。岳阳阳市近两两年大力力投资基基础建设设，推动动城市的的发展，创造良良好的经经济发展展环境，也为房房地产业

17、业的发展展创造了了条件和和机遇。 （55）人口口结构及及消费水水平岳阳现辖辖2个县县级市、4个县县、3个个城市区区和岳阳阳经济技技术开发发区、南南湖风景景区、屈屈原管理理区，总总面积1150119.22平方公公里，总总人口5550万万，其中中市区面面积8224.44平方公公里，城城市人口口95万万，A、20005-20009岳阳阳市人均均消费水水平分析析20055-20009年年岳阳市市城镇居居民人均均可支配配入分析析图根据岳阳阳市20005-20009年城城市城镇镇居民人人均可支支配收入入持续统统计分析析得出，20009年，全市社社会消费费品零售售总额达达4322.2亿亿元，增增长199.5

18、；城镇镇居民人人均可支支配收入入增至1156774元，增长112.44%；农农民人均均纯收入入增至553499元，增增长111.2%；城镇镇居民及及农村人人口人均均可支配配收入增增长比较较平稳，这也说说明当地地城市居居民可支支配消费费力水平平正在逐逐步提升升，因此此，城市市居民对对当地房房地产市市场消费费的潜力力巨大，农村人人口收入入的增加加也具备备了进城城置业的的能力。B、岳阳阳市人群群消费热热点分析析20099年，城城陵矶新新港开港港运营，岳阳港港口货物物吞吐量量突破660000万吨，居全省省第一、全国内内河主要要港口第第七。物物流业成成为新的的经济增增长点，占GDDP的比比重达到到6.7

19、7%。旅旅游业持持续旺盛盛，全市市接待境境内外游游客13380万万人次，旅游总总收入增增长200；君君山区被被评为“中国野野生荷花花之乡”。随着着工业，物流业业，旅游游业带来来的经济济增长，社会消消费热点点也转移移到汽车车、手机机、家电电等家庭庭消费品品上。对对城市的的经济和和当地房房地产的的发展有有显著的的推动作作用。2、君山山概括：（1）概概况及经经济发展展形势君山区北北靠长江江，南濒濒洞庭，3066省道、岳常高高速公路路贯穿东东西，2202省省道纵越越南北，且有洞洞庭湖和和长江码码头200余座。沿长江江可通江江达海，涉洞庭庭可入三三湘腹地地，经3306省省道东连连赣、皖皖，西达达湘西和和

20、鄂、川川，洞庭庭湖大桥桥连接岳岳阳市中中心城区区和京广广铁路、京珠高高速、1107国国道，世世纪大道道、旅游游路、景景明路等等形成城城区交通通骨架，各镇、村道路路纵横贯贯通，“湘楚腹腹地，五五省通衢衢”，交通通十分便便捷。君山区区是19996年年3月经经国务院院批准成成立的县县级行政政区，119988年111月、220000年9月月先后与与原国营营君山农农场、钱钱粮湖农农场合并并，为历历史名城城岳阳市市中心城城区三大大组成部部分之一一，素有有“胜景名名区”，“洞庭明明珠”的美誉誉。全区区总面积积7188.2平平方公里里，人口口22.8万。下辖广广兴洲镇镇、许市市镇、钱钱粮湖镇镇、良心心堡镇、采

21、桑湖湖镇、柳柳林洲镇镇和西城城办事处处和芦苇苇总场、水产养养殖场。君山区区农副产产品出产产丰富，是典型型的“鱼米之之乡”。君山区属属典型亚亚热带季季风气候候区，春春湿秋凉凉夏热冬冬寒，四四季分明明，年日日照时数数17226.77小时，平时气气温166.8摄摄氏度，年均降降雨量114177毫米，雨水充充沛，水水质较好好。境内内地势平平坦，土土地肥沃沃，野生生蔬菜种种质资源源极为丰丰富。全全区有耕耕地面积积 400多万亩亩，林果果2.55万亩，人均占占有耕地地面积居居全市首首位。境境内物产产资源丰丰富，盛盛产粮、棉、蔗蔗、菜、茶、油油、花卉卉和鱼、虾、猪猪、蟹、鳖等农农产品，其中棉棉花、甘甘蔗、油

22、油菜、蔬蔬菜、水水产品等等五大农农产品产产量位居居全市前前列，常常年种植植粮食330余万万亩，产产量约11.5亿亿公斤，每年可可提供商商品粮880000万公斤斤；种植植蔬菜110万亩亩以上，年产鲜鲜菜2.8亿公公斤，220055年5.8万亩亩蔬菜基基地通过过无公害害农产品品产地认认定，111个蔬蔬菜品种种通过无无公害农农产品认认证；以以“君山银银针”、“君山毛毛尖”为主的的君山名名茶，系系我国“十大”名茶之之一，历历为古代代皇宝贡贡品；洞洞庭银鱼鱼、团湖湖莲藕、中华鳖鳖、珍珠珠等名贵贵产品享享誉国内内外，瘦瘦肉型生生猪、无无铅松花花皮蛋等等首批取取得国家家绿色食食品证书书。现有有森林面面积20

23、0万亩，森林蓄蓄积量达达40万万立方米米，森林林覆盖率率13.9%，其中杨杨树速生生林155万亩，成熟林林2万亩亩。有湖湖州滩涂涂23.7万亩亩。矿产产资源以以麻石为为主，储储量在55亿立方方米以上上，石质质优良，石材产产品远销销日本和和韩国。境内有有历史文文化底蕴蕴深厚的的君山岛岛，有亚亚洲面积积最大的的野生荷荷花公园园团湖公公园，有有东洞庭庭湖湿地地观鸟区区，有集集释、道道庙观于于一体的的天井山山森林公公园，有有周逸群群烈士墓墓和东山山革命根根据地等等一大批批红色景景点，旅旅游资源源丰富。20099年1-11月月，君山山区预计计实现地地区生产产总值440.88亿元，增长114.99%；财财

24、政总收收入72299万万元，增增长100.3%；社会会固定资资产投资资21.9亿元元，增长长63.2%；社会消消费品零零售总额额6.224亿元元，增长长23.2%；城镇居居民人均均可支配配收入1123660元，农民人人均纯收收入59990元元，同比比分别增增长166.1%和144.5%。工业业园区建建设有新新的进展展，园区区基础设设施进一一步改善善，入园园企业不不断增加加，特别别是岳阳阳市印刷刷工业园园顺利落落户园区区，首批批入驻企企业8家家，总投投资规模模2.66亿元，食品医医药、机机械电磁磁铁、印印刷包装装、家具具物流四四个工业业小区初初具规模模；2、发展展规划20100年，君君山区将将突

25、出工工业园区区的主载载体作用用，重点点建设食食品医药药、机械械电磁铁铁、印刷刷包装、家具物物流四个个工业小小区。启启动君山山区城乡乡一体化化规划、濠河城城市湿地地公园总总体规划划、团湖湖公园旅旅游规划划、沿SS3066线及旅旅游路88平方公公里的控控详规划划；建成成土地交交易中心心、劳动动力市场场等一批批较大型型建筑，20110年将将围绕君君山区位位、资源源优势，争取新新引进一一批大的的工业项项目，利利用好“全国农农产品加加工示范范基地”和“海峡两两岸现代代农业合合作试验验区”两块牌牌子，着着力发展展现代农农业、设设施农业业、生态态农业和和休闲农农业，逐逐步把君君山建成成现代农农业的示示范区。

26、 四、岳阳阳市土地地市场发发展状况况20099年度，岳阳土土地交易易价格指指数同比比上涨了了1133.7个个百分点点，环比比下降了了2.33个百分分点。其其中：经经济适用用房用地地价格同同、环比比持平。商品住住宅用地地中普通通住宅用用地价格格同比上上涨177.6%、环比比下降11.3%。如位位于1007国道道以西附附近的普普通住宅宅用地价价格上季季2922元/平平方米,本季2285元元/平方方米,环环比下降降了2.5%。商业营营业用地地价格同同比上涨涨了188.7%。环比比下降55.7%，如湖湖滨大道道以西商商业用地地上季5509.02元元/平方方米,本本季4880元/平方米米,环比比下降了了

27、5%。其他他用地价价格同比比微幅下下降0.4%,环比下下降2.1%，如茅庵庵路以南南商业营营业用地地价格上上季6118.999元/平方米米,本季季6066元/平平方米,环比下下降了22.1%。土地交易易特点：（1）土土地交易易基本为为挂牌、转让形形式，且且地处三三、四级级地段居居多。（2）本本季交易易用地主主要集中中在通海海路八字字门幅射射周边。 003年年以来岳岳阳市由由于城市市化、旧旧城改造造速度加加快，中中心城区区地价以以年均不不低于220%的的速度增增长，但但20008度以以来交易易趋冷，首次呈呈现几年年来少有有的量少少价跌现现象。主主要为受受金融危危机后全全球及区区域性经经济衰退退，

28、比较较过去投投资建设设者持更更加谨慎慎的态度度，开发发力度明明显减弱弱所致。地块所在位置七、意向向项目产产品类型型策及预预期售价价的初步步判断1、项目目地块状状况： 地块所在位置1、项目目地块状状况：1）项目目所在区区域 南面临岳阳至华容的306国道项目地块目前所在地为树林及农田，拆迁较少项目地块所在位置，现为树林及农田，拆迁较少 西面临近君山区新检察院等政府机关2）项目目宗地概概况该项目地地块方正正, 整个地地块的朝朝向无可可挑剔，可完全全实现南南北朝向向，易于于规划设设计,总总出让面面积约110000亩，位位于君山山区新开开发区，临近新新搬迁的的区政府府机关单单位。交通：南南邻岳阳阳至华容容的主干干道3006国道道，东西西至市政政规划道道路。本本项目将将来交通通将会比比较便捷捷。生活配套套：严重重缺乏，未来主主要依赖赖于项目目本身以以及周边边项目提提供生活活配套，所以本本项目在在规划中中需要进进行重点点考虑。3）项目目SWOOT分析析 优势(S)： 劣势势(W)：目前项目周边缺少生活配套项目北面为工业区及铁路，噪音污染较大。3、目前片区开发量很少，市场知名度交差。1、项目地块方正，易于规划拆迁少，2、