企业项目市场调查分析报告

1、长沙五一路项目策划方案目录第一部分分：项目目市场调调查分析析第二部分分：项目目主题定定位第三部分分：项目目销售策策略与操操作第四部分分：项目目招商策策略第五部分分：项目目营销推推广思路路第六部分分：项目目风险分分析及价价值评估估第一部分分、项目目市场调调查分析析一、城市市区位及及地位分分析1、长沙沙市作为为湖南省省的政治治、经济济、文化化、商贸贸、旅游游中心，是中南南地区重重要的资资金，技技术，原原材料集集散地和和交通枢枢纽。全全市现辖辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五五区和长长沙，望望城，宁宁乡三县县及浏阳阳市总面面积1。18万万平方公公里，人人口6113万，其中城城区面积积5566平方公公里

2、，人人口1999万。2、享受受着“922泛珠三三角”的区域域联动发发展：长长沙是“泛珠三三角”的一分分子，属属中西部部地区发发展较快快的地区区之一，20002年在在全国2265个个地级以以上城市市中，综综合实力力由19998年年的199位跃居居12位位。3、核心心交通与与辐射功功能。长长沙是湘湘鄂赣三三省和东东南沿海海、长江江沿岸、大西南南出海通通道三个个经济产产业带的的结合部部，从长长沙至广广州走京京珠高速速公路只只要6.5小时时，铁路路仅8小小时，乘乘飞机不不用1小小时，拥拥有良好好的水陆陆空的交交通优势势，具有有极强的的周边辐辐射能力力和带动动功能。4、在“长、株株、潭”一体化化发展空空

3、间体系系中，形形成了以以长沙为为中轴的的发展格格局，随随着经济济的一体体化与城城市版图图的倍性性扩大，长沙的的城市竞竞争力和和区域竞竞争力将将将进一一步提升升，而城城市一体体化的规规划将吸吸引周边边城市使使长沙成成为中部部区域的的“消费磁磁场”。5、消费费能力空空前高涨涨。随着着经济的的发展和和人民生生活水平平的提高高，城市市居民的的消费指指数全面面提升，20004年，长沙GGDP总总量已突突破10000亿亿元大关关、全部部工业总总产值突突破10000亿亿元大关关、社会会消费品品零售总总额突破破5000亿元大大关、城城市居民民人均可可支配收收入突破破100000元元大关、众多具具有标志志性意义

4、义的“关口” 在220044年得以以跨越。从人均数数来看，全年城城市居民民人均可可支配收收入1110211元，同同比增长长11.0%，城市市居民人人均消费费性支出出90332元，同比增增长8.4%。城市居居民恩格格尔系数数为333.4，同比上上升1.8个百百分点。小结：长沙具有有区位优优势、人人才优势势、成本本优势和和品牌优优势。经经过三次次发展机机遇，长长沙已步步入工业业化的扩扩张期。在这一一发展态态势下，城市化化明显加加快，外外源型经经济水平平继续提提升，内内源型经经济加速速发展，这使得得城市人人口、消消费能力力、品牌牌意识都都将得到到全面的的提升。同时，作为中中部中心心城市和和旅游大大省

5、，长长沙吸引引外来投投资与旅旅游的机机率很大大，成为为高消费费的重要要组成部部分。二、项目目商业市市场分析析社会经济济和房地地产发展展，必然然导致城城市的扩扩张、旧旧城的改改造，令令整个商商业市场场面临重重新洗牌牌的格局局。在这这一轮洗洗牌中，长沙的的商业市市场格局局获得了了新的调调整，并并促使其其进入了了新一轮轮的竞争争格局，规模化化、规范范化、专专业化成成为新一一轮竞争争的主题题。21城城市大型型商业市市场分析析2.1.1 “超大经经济圈”助力商商业地产产近几年，长沙经经济发展展迅速，人均收收入的持持续增加加和人均均消费的的同比增增长，推推动了一一些成熟熟商圈的的形成。长沙沙市城市市商业网

6、网点布局局规划以长沙沙市为中中心，立立足1小小时商务务圈，辐辐射株洲洲、湘潭潭等周边边城市，重点发发展电子子商务、物流配配送、连连锁经营营、国际际合作等等业态，同时注注重文化化特色。由此，长沙商商业的消消费者已已不仅仅仅是本市市的2000万人人口，而而是长株株潭一小小时经济济圈内。在这个个庞大的的经济圈圈内，2.1.2宏观观调控完完成优胜胜劣汰20044年开始始，国家家对房地地产市场场的宏观观调控，在大力力调整房房地产行行业、并并对小型型商业项项目大浪浪淘沙的的同时，却赋予予高品质质、高规规格的商商业地产产以强劲劲的动力力。随着着长沙城城区扩张张，人流流、物流流逐渐往往城市次次中心迁迁移，高高

7、规划、高起点点的商业业配套与与商业地地产更是是风生水水起。而而一些商商业布局局不合理理，甚至至连停车车场规划划都没有有做好的的商业项项目，将将逐渐被被淘汰，而那些些定位和和设计都都经过专专业分析析的项目目，其价价值更容容易受到到投资者者的认可可。2.1.3国际际资本注注入，商商业地产产活力再再现长沙商业业地产已已经有了了良好的的基础，而随着着众多的的国际商商家在沿沿海大型型城市布布局告一一段落，长沙吸吸引了更更多国际际商家的的眼球。麦德龙龙、沃尔尔玛、家家乐福等等国际商商家已经经在长沙沙扎下了了根基，而其他他的国内内、国际际商家也也将投资资目光描描准了消消费活跃跃的中部部重要城城市长沙。 2.

8、1.4市场场步入了了互赢的的“商圈竞竞争”模式经过街铺铺大厦厦裙楼百货商商城购购物中心心的发展展模式，长沙开开始全面面步入商商业物业业的升级级阶段。城市的的发展催催生三大大商业区区域的新新格局，构成长长沙市的的三大商商圈即泛泛五一路路商圈、东塘商商圈、火火车站商商圈。每个商圈圈都有大大型商业业项目，竟争激激烈程度度虽然空空前激烈烈，但各各大发展展商和商商业项目目都重视视发挥各各自的优优势，互互为补充充，在竟竟争中谋谋求发展展，形成成了“梯度商商圈”。其中中，五一一广场.黄兴路路商圈由由王府井井、平和和堂等构构成了长长沙市的的高档商商圈；以以超市、百货、专业市市场等为为主的东东塘商圈圈为长沙沙的

9、综合合商圈；而火车车站商圈圈以低档档次混杂杂型商业业构成了了长沙的的“平民商商圈”。这样样的梯度度分布不不仅没有有造成“三败俱俱伤”，反而而形成了了市场的的共赢局局面。小结：从某种程程度上说说，宏观观调控赋赋予了长长沙商业业地产新新的强劲劲动力。随着中中部的崛崛起、“9+22泛珠三三角”合作平平台的建建立、以以及长株株潭三市市融城，长沙商商业主力力店的发发展与建建立，将将在未来来几年进进入发展展的周期期，长沙沙商业地地产将得得到强劲劲发展。从长沙沙的竞争争模式来来看，各各个商圈圈要发挥挥优势互互补的共共赢局面面，需加加强各自自的优势势与特点点，而作作为城市市中心商商圈的“五一路路商圈”，保持持

10、其“品牌优优势与形形象”将是其其取得竞竞争的方方向所在在。22城城市大型型商业物物业发展展分析2.2.1产权权式商铺铺成为主主流产品品模式从20003年开开始，商商业地产产的产品品以产权权式商铺铺为主，并以持持续火爆爆的趋势势继续发发展，王王府井商商业广场场、铜锣锣湾购物物中心、运达国国际广场场等产权权式商铺铺“返租”模式带带来的商商铺热贯贯穿着市市场的始始终。单单一的产产品与销销售模式式使长沙沙商业投投资市场场陷入了了惯性思思维，新新的地产产模式面面临着市市场的考考验。2.2.2 商商铺经营营管理专专业化目前整个个市场明明显呈现现出更理理性化的的需求，投资者者和经营营者都对对发展商商提出了了

11、经营管管理上的的要求，促使发发展商地地市场作作出售后后承诺，除了要要考虑如如何将商商铺尽快快销售出出去，还还要考虑虑商铺如如何经营营才能保保证旺场场，才能能令物业业保值和和增值。长沙各各个在型型商场都都采取了了专业化化的经营营管理，确保项项目的保保值增值值。2.2.3商业业物业开开发规模模化随着国际际资本的的大举进进入和国国内商业业运营机机构的实实力提升升，促使使商业物物业开发发与经营营同先进进的模式式接轨，商业物物业从原原来无序序、散乱乱的市场场，逐步步走向有有序的规规模化，经营专专业化，是大势势所趋。2.2.4项目目公共区区间社会会化发展商在在项目开开发的同同时，配配合政府府的规划划，建设

12、设专用区区间作为为公共活活动区域域，用以以组织社社区活动动、集市市、表演演、休闲闲、娱乐乐的场所所，使商商业活动动和公共共活动相相与促进进，成为为综上所所述合性性的城市市广场。如：黄黄兴路步步行街、万达商商业广场场等。商商业物业业公共区区间社会会化的同同时，也也为这些些商业物物业带潜潜在的消消费人流流和可观观的效益益。2.2.5商业业定位专专业化面对越来来越激烈烈的竞争争，长沙沙“大而全全”的传统统百货店店面临着着转型。以“女性主主题商场场”为主题题的春天天百货、以“金色家家族名品品中心”为主题题的东塘塘百货大大楼、以以“运动商商场”为主题题的新大大新等为为代表，带领长长沙百货货商业步步入了

13、“主题时时代”。作为一种种全新的的理念，主题商商场不仅仅是为消消费者提提供商品品，还努努力营造造一个良良好的购购物氛围围。在经经营理念念上，则则改变以以往的全全销售模模式，体体现出特特有的主主题。这这将是未未来长沙沙的商业业竞争模模式走向向。2.2.6销售售策略单单一化目前商业业物业的的定位策策略单一一，销售售策略单单一。自自“返租”策略以以后，基基本未见见亮点，几年来来位置销销差的商商铺销售售基本是是靠这一一妙计打打天下，用广州州话来说说就是“一本通通书看到到老”。2.3商商业市场场商圈调调研分析析2.3.1五五一广场场黄兴路路商圈（简称五五一商圈圈） 位于星城城核心地地带的五五一商圈圈，是

14、长长沙商业业阵线的的制高点点，历来来是各路路商家必必争之地地。在五五一商圈圈近3平平方公里里的区域域内，各各路商家家排兵布布阵，积积极进驻驻，长沙沙铜锣湾湾广场、长沙王王府井商商业广场场、黄兴兴南路步步行商业业街、坡坡子街民民俗名食食商业街街等四大大豪强暗暗自发力力，近220万平平方米的的商业铺铺面先后后竞相入入市。五五一商圈圈已成为为龙虎争争雄之地地，北派派商家大大佬王府府井百货货盘踞南南部，南南派商家家旗手铜铜锣湾百百货屹立立北方，与先行行者平和和堂、春春天百货货一起，成四方方呼应之之势。 五一商圈圈是一方方财富宝宝地，凭凭借交通通便利、人气兴兴旺、商商业气氛氛浓厚以以及得天天独厚的的湖湘

15、文文化、成成熟的商商业环境境与不可可复制的的优越位位置，在在长沙独独占鳌头头，这一一区域成成为长沙沙乃至整整个湖南南名副其其实的人人流、物物流、资资金流、信息流流的中心心。 商圈圈小结： 地段段与口岸岸决定着着商业地地产的命命脉。五五一商圈圈属于城城市的核核心商圈圈，地段段显赫，交通畅畅达，商商业活跃跃，人气气旺盛（日均人人流量超超过300万），是真正正意义上上的寸土土寸金。数百年年来，五五一商圈圈一直就就是长沙沙商业的的核心和和支撑。正是基基于对五五一商圈圈这一黄黄金口岸岸的认同同，众多多商家、开发商商、投资资者对区区域内的的商业物物业极具具信心。 现已已有沃尔尔玛、国国美与苏苏宁、铜铜锣湾

16、百百货这四四大连锁锁商业巨巨头进驻驻五一商商圈。随随着四大大巨头的的入驻，以及人人民西路路改造的的顺利竣竣工，该该商圈将将焕发出出空前的的活力。五一商商圈已经经成为各各路诸侯侯和大量量资本纷纷纷杀入入的黄金金宝地，不仅意意味着都都心地带带强劲的的向心力力和丰富富的含金金量，同同时也预预示着这这一区域域内的市市场竞争争将日趋趋激烈。2.3.2东塘塘商圈 目前前东塘不不仅拥有有百年老老店火宫宫殿，还还有东塘塘百货大大楼、友友谊商城城、百姓姓鞋城等等当家，而且还还有麦当当劳、肯肯德基落落户东塘塘商圈，构筑了了东塘大大商业格格局，成成为长沙沙南部一一个重要要的节点点。 商圈圈小结： 步步步高生活活超市

17、的的入驻、大都市市商业街街的兴建建，使如如今东塘塘商圈的的商业生生态链趋趋于和谐谐、商业业业态分分布也日日趋成熟熟和完美美。 虽东塘商商圈的商商业格局局已经相相对饱和和，但220055年对连连接曙光光路与车车站路的的赤新路路进行大大规模拓拓改，（即将新新建赤新新路西段段，西起起东塘立立交桥北北端，东东至曙光光路，长长约1公公里）推推动了东东塘商圈圈的再度度升级与与扩容；赤新路路的拓改改竣工，将进一一步完善善东塘商商圈，其其商业规规模与繁繁华程度度将会直直逼五一一商圈。2.3.3火车车站商圈圈 火车站商商圈主要要是沿车车站路布布置，汇汇集了阿阿波罗商商业广场场、晓园园电器、金苹果果服装批批发市场

18、场、国美美电器、三湘、南湖五五金机电电建材市市场，目目前该区区域新建建项目只只有凯旋旋国际，该项目目只有极极少的商商业部分分，且价价格和和和户型没没有出来来。2.3.4 伍伍家岭商商圈 伍家家岭商圈圈一直以以来就是是长沙北北部唯一一的一个个商业区区，以丽丽臣路和和芙蓉路路交叉处处为核心心，泰阳阳商城、北斗星星商厦雄雄踞此地地多年，随着芙芙蓉路的的修建，世界著著名零售售企业通通程电器器也相继继进驻，但由于于波隆立立交桥的的修建，削弱了了该商圈圈本身就就不够浓浓厚的商商业氛围围，加上上该地区区客户的的消费能能力不强强，导致致普尔斯斯玛特、北斗星星商厦被被迫关门门或经营营转向。 该区区域目前前汇集的

19、的商家：泰阳家家电商场场、维多多利、通通程电器器超市。 2.3.5溁湾湾镇商圈圈 溁湾镇商商圈位于于岳麓区区核心位位置，该该商圈近近年发展展较快，20000年时时，该区区域仅一一家西城城超市，现在溁溁湾镇汇汇聚了通通程电器器、通程程百货、家润多多超市、新外滩滩商业中中心、国国际知名名的易初初莲花也也即将在在此落户户。 除此之外外，日益益兴起的的还有包包括友谊谊商店，阿波罗罗商业城城等的袁袁家岭商商圈。包包含百意意百货，家润多多朝阳店店，通程程电器，东方服服饰广场场等人民民路立交交桥商圈圈；拥有有新一佳佳，家润润多贺龙龙店侯家家塘商圈圈；吸引引沃尔玛玛，华银银旺和，国美，韩国商商业街等等的新中中

20、路商圈圈。总结：长沙商圈圈以东西西南北中中五大区区域为中中心进行行分布，其特点点如下：1、从物物业的售售价及地地段的繁繁华程度度来看，五一商商圈居各各商圈之之首，作作为高档档物业的的代表区区域，将将是未来来品牌商商家集结结的地方方，但由由于地块块的稀缺缺性与地地位的唯唯一性，其未来来商业升升值潜力力不可限限量。2、东塘塘商圈位位于市区区南部，交通便便利，人人口密集集，随着着长株潭潭融城进进程加速速，必成成南来北北往之咽咽喉，是是经商绝绝佳之所所。随着着大量商商家的涌涌入，它它成为目目前长沙沙发展最最快的商商圈，随随着南部部的进一一步发展展，该商商圈极具具市场生生长空间间。3、伍家家岭商圈圈作为

21、北北部的传传统商圈圈，一直直没有发发挥其应应有的作作用。随随着开福福区政府府重振伍伍家岭商商圈构想想的提出出及芙蓉蓉北路各各住宅小小区的开开发，伍伍家岭商商圈目前前不很景景气的现现状将得得到改变变，而其其再一次次兴起将将是一个个必然的的趋势。 4、火车车站商圈圈由于环环境因素素的影响响，其发发展潜力力有限，商家以以火车站站的过往往客户为为主，商商业信誉誉不高，早期的的阿波罗罗商业广广场也无无力回天天，该区区域的整整体商业业档次带带不上来来，周边边市民没没有到该该区消费费的习惯惯，随着着东部的的发展，在城市市的东部部必定还还将产生生新的商商业圈来来替代火火车站商商圈。5、溁湾湾镇商圈圈作为河河西

22、唯一一的商圈圈，承担担着未来来河西区区域商业业发展的的先发责责任，但但目前规规划混乱乱、档次次低劣、消费能能力偏低低是制约约其发展展的主要要因素。以上五个个商圈的的总体供供应量将将在一定定程度满满足长沙沙市中高高档消费费群体的的消费需需求，而而对于“金字塔塔尖”细分部部分的消消费需求求的挖掘掘，目前前满足得得并不充充分。对对于后入入市的本本项目来来说，市市场机会会不是没没有，关关键是如如何挖掘掘市场的的空白和和提升项项目竞争争力。三、区域域商业项项目分析析本案位于于五一路路西侧，属于五五一路商商圈的延延伸部分分，随着着周边项项目的经经营归位位，本案案将是五五一路商商圈的重重要组成成部分，并将以

23、以五一路路立交为为节点，与平和和堂、王王府井、铜锣湾湾等共同同构成“四方角角力”的商业业阵容，推动该该区域的的商业与与住宅的的全面升升值。31王王府井百百货3.11各楼楼层业种种分布B2 停停车场B1 流流行服饰饰超市市1F 化化妆品/手表/眼镜/首饰/女鞋/餐饮2F 首首饰/手手表/包包袋/女女装3F 羽羽绒服内衣/女装4F 男男装男男鞋包包袋内内衣5F 运运动休闲闲装童童车童童装童童鞋玩玩具婴婴儿用品品6F 床床上用品品家居居用品羊绒衫衫工艺艺品通通讯用品品文化化用品音像用用品相相机7F 咖咖啡厅中西餐餐厅8F 摄摄影自自助餐烧烤美容SSPA9F 中中体倍力力健身俱俱乐部10F 影城3.1

24、2各楼楼层品牌牌：1F 手手表：精精工西西铁城罗西尼尼天王王表 餐饮：肯德鸡鸡必胜胜客仙仙踪林 眼镜：GuccciCheencll/ 女鞋：百丽星期六六沙驰驰kiissccat法拉莉莉安玛玛莉2F 女女装：依依恋/艾艾希尔/VERRO MMODAA/onnly/B2/edcc/TEEENIIE WWEENNIE/FRIIZZ/oassis 百图/chaaberr/offuonn/艾格格/酷/淑女屋屋 手表：swaatchh 包袋：万里马马/金利利来 水果主主题餐厅厅3F 女女装：埃埃米雅文文/宝姿姿/范怡怡文/米米兰/波波司登4F 男男士品牌牌：金利利来/宝宝姿/鄂鄂尔多斯斯/皮尔尔卡丹/圣大

25、保保罗/JJeepp/Naautiica/LEIICI/沙驰5F 运运动休闲闲装：NNIKEE/李宁宁 儿童品品牌：樱樱桃小丸丸子/巴巴布豆/丽婴房房/好孩孩子/米米奇/大大头/兄兄弟猫/ELLLE6F 床床上用品品家居居用品羊绒衫衫工艺艺品通通讯用品品文化化用品音像用用品相相机7F 咖咖啡厅中西餐餐厅8F 摄摄影自自助餐烧烤美容SSPA9F 中中体倍力力健身俱俱乐部10F 影城3.13分析析1.王府府井百货货地处长长沙市一一级商圈圈，整体体面积约约6万方方，招商商面积达达到900%，经经营品牌牌以二，三线品品牌为主主，以中中，低档档消费群群体为主主，在长长沙地区区王府井井是居平平和堂之之后第

26、二二家经营营状况最最好的商商业百货货，除了了一楼是是由王府府井负责责出售后后返租的的，其它它楼层都都是由王王府井负负责整体体招商与与经营管管理，整整个商场场的布局局较为合合理，动动线明朗朗，因此此在整体体规划上上比较一一致，统统一。2.长沙沙市的百百货业基基本都是是以二，三线品品牌为主主，使的的行业竞竞争日益益激烈，也无法法满足人人们对一一线品牌牌的需求求，更无无法提升升商场的的品质。32平平和堂商商场321各楼楼层业种种分布B3 停停车场B2 停停车场B1 超超市、休休闲、药药店、咖咖啡等F1 名名牌化妆妆品、鞋鞋类、珠珠宝、皮皮具F2 少少女装、化妆品品、内衣衣、咖啡啡厅F3 男男装、成成

27、熟女装装、皮具具箱包F4 童童装、床床上用品品、休闲闲服装F5 家家电、小小商品、美食广广场F6 树树时代、大丰和和、巴西西卡特兰兰等休闲闲餐饮322各楼楼层品牌牌一楼 鞋鞋类品牌牌：seendaa森达、UQUUQ、威威尔斯丹丹、无意意美、ffed、RIZZ、贵之之步、百百丽、红红蜻蜓等等化妆品品品牌：AAdiddas、Esttee Lauuderr、资生生堂、雅雅芳、美美宝莲、兰蔻、CD、SK=等 珠宝：周周大福、周生生生等皮具：高高美高、来美登登丹、DDISSSONAA、FIION等等二楼 化化妆品品品牌：俄俄佩兰、OAOOAS衣装品牌牌：G220000、Ettam Stoortss、JE

28、ES、OOuy、ln.clooverr、JDDC JJULEE、纳帕帕佳、IILC、ID、FGFFED、爱慕、芬怡、普普风风、Thhemee等三楼 男男装品牌牌：Thheleebree 、DDicaaro、Jacck.jjonees、CClovvannni、LLeo、ELLLE、金金利来、浪比时时、德国国骆驼、郞.维维高、法法国都彭彭、花花花公子、圣得西西、路易易。诗莱莱、沙驰驰、雅gge尔皮具：巴巴黎世家家四楼 休休闲服装装品牌：左丹奴奴、APPPLEE、LEEVCSS、真维维斯、耐耐克家居品牌牌：多喜喜爱、梦梦洁、朵朵彩、秋秋鹿家居居服、卡卡帝乐童装：芭芭芘、流流氓兔等等 五楼 美美食广场

29、场、小商商品、文文具、玩玩具、音音响、通通讯产品品六楼 树树时代、大丰和和、巴西西卡特兰兰等休闲闲餐饮323分析析：1、平和和堂商业业广场处处在长沙沙市五一一核心商商圈中的的绝佳口口岸，是是解放路路与五一一路的商商业交通通口岸。这个口口岸把过过去的黄黄兴路商商圈真正正延伸到到五一路路，扩充充了五一一路商圈圈的商业业资源，即使在在五府井井进驻竞竞争后，仍有着着强劲的的竞争力力。2、 作作为长沙沙市最早早的高档档地标性性商业物物业，它它是长沙沙购物中中心的早早期代表表。无论论从规模模、包装装还是引引进的品品牌商家家都具有有超前性性，平和和堂商厦厦都在五五一路商商圈具有有无可替替代的商商业地位位。3

30、、 作作为长沙沙高档商商业的代代表，平平和堂商商厦引进进的品牌牌主要以以二线品品牌为主主，一线线品牌为为辅。并并且多为为国产品品牌，国国际品牌牌少之及及少。这这与一级级城市与与作为省省会的中中心城市市相比，还远远远达不到到同类消消费市场场的品牌牌需求。4、 在在商业建建筑设计计上，平平和堂商商厦入口口较小，无法体体现现代代高档商商业的形形象与气气势，而而内部购购物环境境也远远远达不到到高档消消费需求求。33万万达商业业广场3.31各楼楼层业种种分布1F 雅雅戈尔/罗蒙/圣宝奴奴/箭鱼鱼鲨/莱莱克斯顿顿/劲霸霸/斯得得雅/与与狼共舞舞/楚阁阁/唐古古拉/金金博尔/中域/提香/伊乐闻闻/天皇皇星/

31、柒柒牌/小小牛顿/少爷古古车/都都喜美/索尼/九龙/香港老老爷车/爱点/米奇2F 沃沃尔玛大大卖场3F 沃沃尔玛大大卖场3.32分析析万达二，三楼是是由沃尔尔玛招商商经营大大卖场为为主，一一楼是开开发商出出售给小小业主后后不实行行返租，由小业业主自主主招商，实行的的是店中中店形式式，业态态定位零零乱，整整体风格格上不统统一，没没有统一一的经营营管理，加上商商场的布布局不合合理，没没有明显显的动线线，经营营者没有有利用沃沃尔玛的的品牌效效应将二二楼和三三楼的人人流会聚聚到一楼楼，在现现行的经经营状况况下毫无无人气。3.4巴巴黎春天天3.41各楼楼层业种种分布F1：时时尚精品品 化妆妆品、女女鞋女

32、包包、时尚尚手表、屈臣氏氏、珠宝宝首饰、饰品彩彩妆、烟烟酒、电电讯F2：流流行少女女馆 内内衣、家家居服、少女服服饰F3：时时尚淑女女馆 羊羊毛羊绒绒、袜子子保暖、淑女馆馆、针织织内衣F4：绅绅士精品品 男鞋鞋、品牌牌男装、运动服服装 F5：家家居生活活馆 床床上用品品、工艺艺品、不不锈钢制制品、湘湘绣、电电视购物物、洗车车饰品、瓷器3.42各楼楼层品牌牌一楼 名名牌手表表：卡西西欧、天天王表、依波表表、飞亚亚达、思思兔、艾艾迪尔、吉盟化妆品品品牌：玉玉兰油、郑明明明、资生生堂、雅雅芳、美美宝莲、欧珀莱莱、卡资资兰珠宝：周周大福、六福、惠通玉玉器、银银河之星星、周生生生皮具箱包包：鳄鱼鱼恤、米

33、米奇、金金利来、万里马马鞋类：冰冰女人、欢欢步步履、星星期六、贵之步步、百丽丽、天意意美二楼 衣衣装品牌牌：似水水年华、康妮雅雅、秋鹿鹿家居、芬怡、俪思、欧迪芬芬、唐朝朝、伊丝丝芬、贝贝拉维拉拉、SOOGO、丽蓓卡卡、花花花公子、LUDDS、犁犁人坊、ETAAM、EVCCODEE、ANNNZOO等三楼 羊羊毛羊绒绒、袜子子保暖、淑女馆馆（国内内传统品品牌）、针织内内衣四楼 男男装：鳄鳄鱼恤、BOSSS、CCANUUDILLO、圣圣得西、卡尔丹丹顿、KKS、绅绅浪、法法梦迪尔尔、保罗罗、华伦伦天奴、梦特娇娇、中国国虎、森森达、桦桦鹰、红红蜻蜓、耐克、CONNVERRSE五楼 梦梦洁、多多喜爱、晚

34、安、名针家家饰家纺纺3.43分析析：1、 春春天百货货占据着着解放路路的中心心地段，与对面面的平和和堂、铜铜锣湾、王府井井成四方方呼应之之势，并并与平和和堂一起起构筑了了早期的的五一路路商圈。 2、 与与平和堂堂商厦相相似的是是，作为为老牌商商厦的春春天百货货，无论论是建筑筑形象还还是内部部人流的的规划，都达不不到目前前百货商商场的要要求。3、 春春天百货货以传统统百货为为主，引引进品牌牌多为二二、三线线品牌，已无法法满足现现代的长长沙市民民的消费费需求。所以相相比于其其他几个个商场，无论从从人流量量还是成成交购买买率，都都无法与与作为新新兴商业业的五府府井百货货相比；而相对对于几年年前它自自

35、身的商商业消费费境遇亦亦不可同同日而语语。4、 与与平和堂堂、王府府井百货货等相比比，春天天百货的的营业面面积最小小、硬件件设施最最差，在在竞争中中处于劣劣势。在在这种情情况下，春天百百货进行行市场细细分实行行错位经经营，重重新定位位为“以女性性用品经经营为中中心的主主题百货货店”，其服服装经营营多主打打时尚、流行牌牌，弃如如流行运运动用品品、男式式休闲装装等品类类的经营营，专门门经营成成熟女性性服装、职业女女装。以以市场细细分抢夺夺市场份份额，并并取得了了初步成成效。3.5新新大新33.51各楼楼层业种种分布11F运运动休闲闲服饰22F权权金城韩韩国料理理/麦当当劳/美美体中心心3F运动器器

36、械/韩韩国餐厅厅4F整层招招商3.52分析析1.新新大新位位于一级级商圈的的次商圈圈，距黄黄兴路商商圈1.5公里里。五一一路/黄黄兴路口口的环形形立交桥桥阻碍了了黄兴路路商圈的的人流量量，商场场前方开开阔的五五一广场场将黄兴兴路上由由北向南南的人流流量分散散开了，无法将将黄兴路路商圈的的人流量量聚集到到新大新新来。22.新大大新隔壁壁的铜锣锣湾一期期已销售售完毕，二期111月中中旬即将将推出销销售，但但现在开开发商通通知将后后期的经经营管理理方由铜铜锣湾改改成上海海百联，其商业业主题尚尚未确定定，随着着其将来来的开业业必将会会对新大大新带来来新的市市场空间间。3.4F正正在整层层招商，整个商商

37、场只有有一个主主入口，商场内内动线紊紊乱，光光线昏暗暗，经营营品牌定定位零乱乱。鉴于于目前的的现状，本商场场的兴旺旺有待时时日。3.6我我们的机机会与对对策1、目前长长沙已进进入品牌牌消费时时代，而而以平和和堂商厦厦、春天天百货甚甚至王府府井百货货等在内内的商业业物业，在引领领品牌商商业潮流流的同时时，对准准的是大大众品牌牌消费人人群及少少量的较较高档消消费市场场，已无无法满足足日益增增长的品品牌消费费者的强强烈需求求。无疑疑，这给给了本项项目以市市场空缺缺。2、五一路路商圈作作为长沙沙的传统统商业与与交通中中心，是是长沙的的“商业业权威”，经过过数年发发展，已已积累了了精稳的的区域品品牌认同

38、同，五一一路从来来就是长长沙品牌牌的象征征，但是是，随着着长沙消消费能力力的增强强及对品品牌更高高层次的的追求，五一路路“品牌牌老大”的地位位将受到到冲击，五一路路商圈急急需一个个“品牌牌地标”。3、综合对对以上商商场内品品牌消费费人群的的观察，多为有有国产老老品牌情情结的中中老年消消费者根根据对这这一商圈圈的综合合统计分分析，这这一市场场目前长长沙已然然饱和，很多对对国际品品牌有需需求的消消费者却却全部被被分流，由此可可见，五五一路商商圈目前前缺乏一一个能满满足品牌牌需求的的集中场场所。44、当竞竞争加剧剧，市场场必然进进入调整整与细分分，经过过数年的的百货业业竞争，长沙的的消费市市场已步步

39、入“市市场细分分”时代代，各种种商业以以“主题题经营”打破同同质竞争争，实施施错位经经营。55、有空空缺就有有市场，有市场场即有机机遇，本本案的竞竞争项目目现状及及经营方方向直接接指导着着本项目目的定位位方向。四、主要要商业项项目租金金、售价价情况分分析2.4.11市场租租金情况况名称租金（元/平平方米/天）平均租租金（元元/平方方米/天天）备备注黄兴兴路商业业步行街街1FF：1552F：93FF：59.77王府府井商业业广场1F：1022F：66.633F：444F：2.555.7沿沿解放路路，正在在改建万万达购物物广场166.5个人商商铺，（底铺）出租，1100平方米米五一新新干线1F：6

40、.552F：3.223F：2.113.8目目前在整整体招租租项目沿沿街商铺铺55个人人商铺出出租，两两层共3300平平方米2.4.2市场场售价表表名称售价（元/平平方米）均价价（元/平方米米）备备注黄兴兴路商业业步行街街1FF：35500002F：20000033F：11100002220000返返租100年王府府井商业业广场1F：280000 2F：19000033F：11250004FF：80000170000投资回回报，税税前9%，年限限20年年万达购购物广场场6600000个个人出售售，沿街街商铺五五一新干干线11F：33800002FF：900002楼楼统一出出售铜锣锣湾11F：44

41、000002FF：1885000222000020004年年一期价价格，二二期尚未未开盘，投资回回报100%，年年限5年年新大新新1150000沿沿街商铺铺出售，面积1140平平方米东东方新城城沿街街：100000090000芙蓉区区政府旁旁2.4.3、住住宅售价价表区域域4月月售价5月售售价66月售价价目前前芙蓉区区299592677633087731123天天心区248892268332770529112岳麓麓区2202111992824442225566开福区区200431999622232223367雨雨花区228822246221885823112小结：从从以上的的表格中中可以看看出

42、，目目前黄兴兴路商业业步行接接的平均均售价在在220000元元/平方方米左右右，平均均租金在在9元/平方米米/天 。解放放路上商商业物业业的平均均售价在在200000元元/平方方米左右右，平均均租金在在8元/平方米米/天。而从长长沙市的的商业物物业的销销售的市市场中可可以得出出1、22楼的销销售情况况非常火火暴，而而二楼以以上的销销售不理理想，许许多物业业将整层层面积分分割成110-440平方方米的小小面积物物业并且且以投资资回报的的形式出出售，一一般投资资回报在在税前110%左左右，回回报年限限基本在在10年年左右。目前市市中心的的住宅的的售价，芙蓉区区最高售售价45500元元/平方方米左右

43、右，最底底售价为为20000元/平方米米左右。开福区区最高售售价33300元元/平方方米左右右，最底底售价为为15000元/平方米米左右。一般商商铺的价价格是住住宅价格格的3-4倍，以上海海的徐家家汇地区区为例，住宅的的价格在在160000元元/平方方米左右右，商铺铺的价格格在6000000元/平平方米左左右。而而从长沙沙市最高高的住宅宅价格来来看，其其价格也也仅为商商铺价格格的五到到六分之之一，已已经违背背了市场场发展的的规律。另外开开发商开开发的物物业，通通过市场场获取的的租金是是无法满满足给小小业主的的投资回回报的，这将会会影响长长沙市整整个商业业地产的的健康发发展，成成为市场场极大的的

44、隐患。五、市场场消费特特点分析析511、城市市消费力力分析220055年上半半年长沙沙市完成成6077.566亿元，同比增增长144.3，增速速比全国国（增长长9.55）高高4.88个百分分点，增增速居全全国之前前。同时时长沙城城市居民民收入、支出一一直在全全国处于于较高水水平，在在中部优优势尤其其明显。20005年上上半年城城市居民民人均可可支配收收入、消消费性支支出分别别为66656元元、46601元元，增幅幅分别为为16.4、8.22，消消费性支支出消费费性支出出增幅明明显高于于可支配配收入，消费力力极强。居民消消费价格格指数为为1000，在全全国333个重点点城市中中第一个个摆脱负负增

45、长。从某种种角度上上分析，长沙已已部分进进入超前前消费阶阶段。长长沙市区区社会商商品零售售总额与与市区人人口之比比在全国国过百万万人口的的城市中中，排第第7位，超过天天津、哈哈尔滨、沈阳、南京、武汉、郑州等等大城市市。全市市商业网网点、集集贸市场场和商业业从业人人数也均均居全国国省会城城市前列列。52城城市消费费特征分分析4221“土洋兼兼具”长长沙是全全国第一一批对外外开放的的城市，经济发发展水平平位居全全国中等等以上城城市前列列。不断断吸引外外资投入入并增强强本土民民营经济济，这种种“实内内固外”的经济济体系已已成为长长沙经济济发展的的特点。土洋兼兼具，是是转型期期社会的的消费特特征。这这

46、一点在在长沙人人身上表表现得尤尤为突出出。 5522现代代化长沙人人的消费费洋溢着着现代气气息。市市私人购购车和购购房大幅幅增长，成为一一个新的的消费热热点。长长沙人均均手机持持有量在在各大城城市中也也是居前前列的，市区常常驻人口口1000多万，就有330多万万门手机机。而且且手机更更新换代代快。5523休闲闲化打保龄龄球和高高尔夫球球是现代代人休闲闲的一种种方式。长沙有有15家家保龄球球馆，球球道总数数近2000道。不大的的长沙城城在湘江江的月亮亮岛上也也有一个个高尔夫夫球场。而娱乐乐产业在在长沙，更是如如火如荼荼，各种种娱乐场场所遍布布全城，消费异异常火爆爆。 5524知识识化长沙沙人重视

47、视教育消消费，基基础教育育和民办办教育颇颇为发达达。私立立学校之之多，在在省会城城市里也也是少有有的。据据调查，55%的人把把教育投投资摆在在首位。 5244崇土排排外长沙沙人在吃吃、玩方方面偏向向于崇土土，外来来餐饮很很难在长长沙立足足。552.5趋众众跟风跟跟风从众众是长沙沙市民消消费的一一大特点点，同时时也伴随随着喜新新厌旧。无论是是商品还还是卖场场、娱乐乐场所，如果没没有创新新，很难难长期生生存。53消消费者购购物行为为分析553.1崇尚尚高消费费长沙市市民崇尚尚高消费费，越是是高档商商场人流流越多，在王府府井百货货、平和和堂不乏乏汹涌的的人流，而档次次稍低的的新大新新、春天天百货人人

48、流相对对少很多多，步行行街的一一些品牌牌专卖店店及通道道，更是是人流如如织，由由此可见见，高档档消费是是长沙市市民的一一种新的的崇尚。533.2品品牌意识识强烈在在商业调调查中发发现：长长沙消费费者品牌牌意识十十分强烈烈，消费费者大多多有一定定的品牌牌忠诚度度，且越越是高档档品牌、国外品品牌越受受市场青青睐。小结：敢敢于消费费、超前前消费、品牌消消费是长长沙市民民的总体体消费特特征。在在这样一一个消费费体系下下，品牌牌消费是是城市消消费的主主轴。而而综合以以上市场场部分的的分析，我们发发现长沙沙市的消消费格局局呈现以以下特征征。即：品牌供供给不足足，品牌牌需求强强烈。这这将为本本案的定定位找到

49、到市场切切入点。六、项目目竞争对对手分析析随着五五一路商商圈各大大型商业业项目和和品牌百百货的争争相进驻驻，作为为后起之之势的本本项目面面临着严严峻的市市场竞争争。我们们依据品品牌可把把五一商商圈划分分为两大大类竞争争：即大大众品牌牌VS中中高档品品牌，根根据本项项目市场场调查分分析而设设定的市市场切入入点，中中高档品品牌项目目王府井井百货、平和堂堂两大商商业物业业将是本本案的直直接竞争争对手。经分析析，这些些项目存存大着诸诸多的劣劣势，去去劣存优优、独辟辟蹊径，甩开竞竞争对手手是本案案突破市市场的法法宝。6.1竞竞争项目目一：平平和堂商商厦项目目概况： 项目总总体量为为51,8000平方米米

50、，共分分为楼下下三层楼楼上六层层，是五五一路商商圈最早早的以中中高档定定位的大大型商业业项目。由于其其采取返返租的销销售并采采取了统统一经营营管理的的模式，其经营营较为成成功，是是长沙市市的商业业领头羊羊。6111优势分分析品牌优优势：长长沙最早早的高档档商业物物业，与与王府井井一样，在长沙沙市消费费者心目目中占据据着牢固固的商业业地位。配套优优势：22层停车车位，相相比于其其他大型型商业项项目车位位相对充充足，能能满足中中高档一一族购物物的便利利需求。整体规规划较好好，商场场的布局局较为合合理，动动线较为为明朗。作为长长沙较的的大型物物业，返返租的经经营模式式较为成成功。6612劣势势分析作

51、为长长沙较早早的高档档商城，经营品品牌主要要以二、三线品品牌为主主，品牌牌没作适适当的调调整，已已无法满满足现代代高档品品牌消费费者的需需求。规划上上没有设设置休闲闲广场，与目前前长沙市市的休闲闲消费经经济不符符。建筑外外形上不不具有超超前性，特别其其主入口口窄小，无法体体现现代代高档商商业的形形象与气气势。作为中中高档的的商场的的代表，平和堂堂没有明明显的大大堂设计计，其形形象与其其市场定定位不符符。内部购购物环境境远远达达不到中中高档消消费需求求，与一一级城市市相去甚甚远。62竞争争项目二二： 王王府井百百货项目目概况：项目占占地366亩，两两面沿街街，临黄黄兴路1140米米，临解解放路6

52、60米。由A座座产权式式商场，B座111层（144层裙楼楼，5层层以上的的写字楼楼），CC座222层（114层层与B座座共裙楼楼，5层层以上为为住宅），D座座29层层住宅，1.22万平米米流行前前线地下下商城及及40000平米米王府井井超市组组成。分分两期开开发，一一期为110万平平米的商商场及其其配套设设施，二二期为44万多平平米的商商务公寓寓和住宅宅。6211优势势分析品牌优优势：长长沙最早早的高档档商业物物业之一一，其品品牌形象象已深入入人心。规模优优势：商商业体量量较大，业种丰丰富，能能满足消消费者一一站式需需求。 整体规规划较好好，商场场的布局局较为合合理，动动线明朗朗。交通规规划合

53、理理，设置置有3个个出入口口，可以以自由地地从解放放路、黄黄兴路及及药王街街出入。作为长长沙较的的大型物物业，返返租的经经营模式式较为成成功。622劣劣势分析析经营品品牌主要要以二、三线品品牌为主主，以中中档品牌牌切入长长沙市场场，造成成了长沙沙品牌市市场的同同质竞争争的加剧剧。招商时时并不具具有市场场的超前前性，与与平和堂堂进行同同质竞争争。规划上上没有设设置休闲闲广场，与目前前长沙市市的休闲闲消费经经济不符符。6.3 竞争项项目的缺缺位与本本项目的的切入点点 王府府井和平平和堂可可谓分据据着五一一路商圈圈的核心心黄金位位置，从从目前的的经营情况来看看无不成成功，但但它在入入市时着着力于瞄瞄

54、准中高高档消费费者，并并与周边边的百货货商业形形成了同同质竞争争，基本本上满了了长沙中中高档的的品牌消消费需求求，其遗遗漏的金金字塔部部分的“尖端消消费群”正是本本案的机机会。七、项目目价值、SWOOT分析析7.11项目目价值点点分析 本项目目是长沙沙市最火火爆商圈圈五一一路商圈圈的目前前仅供发发展的商商业项目目，具有有绝版的的商业价价值。其其产品主主要为裙裙楼形式式，商业业部分面面积共11.7万万平米，分ABB两区，其中接接五一路路的区域域为A区区，共四四层，商商业面积积1.11平米，B区商商业面积积60000平米米。 在各路商商家争相相圈地以以求进驻驻中国最最大的消消费市场场的长沙沙的时机

55、机下，本本案的入入市的绝绝对具有有震撼效效应。它它不仅能能提升本本案住宅宅部分的的价值，对区域域地块的的商业价价值更能能起到水水涨船高高的效应应。而定位，是把本本案商业业价值具具体量化化的关键键一笔。在此区区域条件件下，只只有高档档次的市市场定位位才能达达到项目目价值的的最大化化。7.2项目SSWOTT分析及及解决7.2.1项目目优势分分析7.2.1.11区位优优势：项项目雄踞踞长沙市市最繁华华商圈五五一路商商圈的绝绝版商业业位置，在近几几年可谓谓后无来来者，将将对五一一路商圈圈的商业业价值提提升起到到重要作作用。7.2.1.22规模优优势：项项目商业业面积达达1.77万平米米，在目目前的五五

56、一路商商圈新开开的商业业项目中中面积较较大，易易于形成成规模影影响力。7.2.1.33地块优优势：项项目地块块临近五五一路，临路面面长800米，径径深为1120米米，商业业价值明明显。加加上地块块较为规规整，容容易进行行商业规规划。7.2.1.44交通优优势：项项目所临临五一路路即为公公交车站站，数110路公公交在此此通过，交通极极为便利利，人流流量大。另外，五一路路作为长长沙市的的主干道道，车流流人流较较大，易易于形成成人流的的集聚效效应。加加上五一一路立交交人行道道驳接地地面部分分正好与与本项目目形成对对接，有有利于人人流的直直接进入入。7.2.1.55产品优优势：本本项目住住宅部分分为高

57、尚尚住宅，为本项项目提供供了消费费支撑。同时，商业部部分以休休闲广场场连接AAB两区区，容易易集中人人流且把把商业形形成一体体化，这这在长沙沙独一无无二。7.2.1.66形象优优势：本本案的旁旁边即为为五星级级酒店，这将提提升本项项目的形形象并与与之形成成配套的的互补，把酒店店客户都都吸引到到本项目目来进行行消费。7.2.2项目目劣势分分析7.2.2.11位置上上，本项项目属于于五一路路商业延延伸段，历史上上商业氛氛围较为为薄弱，现阶段段人流相相对稀少少，加上上五一路路立交形形成的物物理阻隔隔，在一一定程度度上把人人流形成成了切割割。7.2.2.22 配套套上，本本项目车车位数为为1277个，

58、对对于一个个高档次次物业来来说，车车位明显显不足。7.2.3项目目机遇分分析7.2.3.11根据长长沙城市市化进程程的加快快，“城市空空心理论论”将产生生作用。界时，城市中中心区商商圈因为为地块的的稀缺性性，其商商业价值值面临着着全面的的提升。项目位位居最繁繁华最中中心的五五一商圈圈，可谓谓赶上了了城市化化进程的的“快班车车”。7.2.3.22从新增增的商业业规划来来看，五五一路商商圈的延延伸主要要为五一一路商业业的开发发，本项项目对面面即为新新开工的的商业项项目，随随着铜锣锣湾商场场的旺场场，延伸伸部分的的五一路路“十字”商圈兴兴旺指日日可待。7.2.4项目目威胁分分析7.2.4.22政策由

59、由此引发发的投资资观望对对项目将将造成一一定的影影响，这这给项目目的操作作带来一一定的挑挑战。7.2.4.22从市场场来看，从目前前长沙市市各商圈圈数量及及各商圈圈商业总总体量来分析，中高档档物业已已趋向于于局部饱饱和，只只有跳出出竞争，才能找找到突破破口。7.2.4.33 从竞竞争对手手来分析析，主要要经营中中高品档档品牌的的王府井井百货与与平和堂堂商厦，甚至于于阿波罗罗商业集集团旗下下的春天天百货、万达商商业广场场、上海海百联等等都具有有相当的的品牌基基础，在在长沙市市消费者者心目中中占据着着绝对的的影响力力。这对对本项目目的招商商和推广广提出了了挑战。7.2.4.44区位上上，本项项目旁

60、边边即为占占据十字字路口且且经营欠欠佳的新新大新大大厦，其其冷清的的形象将将对本项项目产生生一定的的影响，而相反反，只要要本案操操作得当当，威胁胁将化为为机遇。同时，其所处处地点客客流易被被王府井井和平和和堂客户户截断。所以，只有进进行差异异化定位位，才能能吸引其其目标客客户。小结：综综合以上上分析，本案可可谓在石石缝中求求生存，但同时时项目产产品本身身生命力力极强，具有绝绝对的竞竞争优势势，而市市场饱和和中有空空白点，位置上上遗憾中中有机会会，对于于本案而而言，找找准市场场空白进进行差异异化定位位是本项项目成功功的关键键。而在在项目的的具体操操作中，应尽量量规避劣劣势，扩扩大其优优势。 11