房地产行业月报：多项行业指标下滑板块相对估值回升

1、概要宏观形势经济景气和通胀回落，外贸形势下行：2月M2同比增8.00%，增速比1月回落0.4个百分点； CPI同比增1.50%，增速比1月回落0.2个百分点；美元兑人民币汇价期末6.6901；PMI为49.2%， 增速比1月回落0.3个百分点；进出口额同比降13.8%，比1月降17.9个百分点；顺差41.2亿美元。行业形势1-2月一二线城市土地成交面积同比增速继续回落：1-2月一二线土地累计成交0.86亿平，同比 减少18.6%，比1月降17.2个百分点，当月成交土地0.26亿平，环比减少55.9%。1-2月开发商结余资金增速继续回落：1-2月开发商资金来源与房地产投资之差累计1.24万亿元，

2、同比降5.70%，比1月降4.50个百分点。地产A股对H股溢价：3月20日，龙头地产A股19年PE动态11.8倍，较龙头H股PE溢价5.12%。1-2月开工增速继续回落，销售和购地负增长；1-2月新开工和销售增速同向变动且增速差缩小：1-2月购地、销售和新开工分别累计同比-34.1%、-3.60%、6.00%。投资建议我们认为，行业面临调控压力。3月20日，房地产板块估值（PE-TTM）为11.5倍，相对沪深300指数估值（PE-TTM）的折价率为8.62%。行业相对估值较前期回升。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：WIND，图：M1和

3、M2月度同比变动情况图：各项贷款余额及月度同比变动情况宏观形势货币M1增速回升，剪刀差缩小货币供给货币需求2月M1同比增长2.00%，增速比1月回 升1.6个百分点，M2同比增长8.00%， 增速比1月小幅回落0.4个百分点。2月金融机构各项贷款余额140.4万亿元，同比增13.4%，增速与1月持平。指标数据表现解读2月，M1增速回升，剪刀差缩小。1098765432102018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02M1同比(%)M2同比(%)12.012.212.412.612.813.013.213.413.611500001200000

4、125000013000001350000140000014500002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-02金融机构各项贷款余额(亿元，左轴)金融机构各项贷款余额同比(，右轴)3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：WIND，图：新增人民币贷款和中长期月度贷款情况图：CPI和CPI（翘尾因素）月度变动情况宏观形势货币需求减少，通胀水平继续回落当月货币需求因素)2月我国金融机构新增人民币贷款8858.0亿元，同比增加5.54%，环比 下滑72.6% 。CPI、CPI(翘尾 2月份我国CPI同比1.50%，涨幅比1月回落0.2个

5、百分点。当月CPI同比(翘尾因素)为-0.01%。指标数据表现解读2月，全国物价增速继续回落。900000880000860000840000820000800000780000760000740000720000700000050001000015000200002500030000350002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-02金融机构新增人民币贷款当月值(亿元，左轴)金融机构中长期贷款余额(亿元，右轴)-0.50.51.52.53.52018/022018/052018/082018/112019/02CPI当月同比()CPI当

6、月同比(翘尾因素，)4请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：WIND，图：美元兑人民币即期和6个月外汇远期月度变动图：资金净流动月度变动情况宏观形势人民币汇率回升，资金净流出减缓人民币汇率市场利率2月，美元兑人民币期末汇价6.6901。6个 月美元兑人民币远期期末汇价6.5901，人 民币汇率远期贴水1000个基点。2月，资金净流出905.98亿元。指标数据表现解读2月，随着中美贸易战缓和，人民币汇率 继续升值。同期，资金净流出减少。注：资金净流入（出）是指外汇占款当月净增加额扣除实际利用的贸易净额和投资额后的资金净流入（出）。7.17.06.96.86.76.66.56.46.36

7、.26.16.05.9 2018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02美元兑人民币期末汇率6个月美元兑人民币外汇远期-6000-5000-4000-3000-2000-100001000200030002018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02资金净流动情况(亿元)资金净流动情况(亿元)5请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：WIND，图：PMI和工业增加值月度同比变动情况图：进出口、贸易顺差月度同比变动情况宏观形势经济偏弱，外贸增速回落工业数据进出口 贸易2月PMI为49.2

8、%，增速比1月回落0.3个百 分点。2月，工业增加值同比增3.36%， 增速比1月回落3.44个百分点。2月，我国进出口总额同比减13.8%，比1月回落17.9个百分点；2月，我国实现贸易顺差41.2亿美元。指标数据表现解读2月，经济偏弱，外贸增速回落，顺差减 少。48.548.047.552.552.051.551.050.550.049.5-4-2246802018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02 49.0工业增加值当月同比(，左轴)PMI(，右轴)-20302520151050-5-10-100010020030040050060

9、02018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02 -15贸易顺差当月值(亿美元，左轴)进出口金额当月同比(，右轴)6请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：WIND，图：一二线城市土地成交建面累计值图：一二线城市土地成交金额行业形势一二线城市土地成交同比增速回落土地成交 建面土地成交 金额1-2月一二线城市累计成交土地建面0.86亿 平，同比减少18.6%，比1月降17.2个百分 点。2月一二线城市当月成交土地2646.1万 平，环比减少55.9%。1-2月一二线城市累计成交土地金额3247.1 亿元，同比下滑26.8%，比1月降8.

10、84个百 分点。2月一二线城市当月成交土地额1199.6亿元，环比减少41.4%。指标数据表现解读2月，一二线城市开发商土地储备同比增 速回落，环比下滑。2520151050-5-10-15-20-250100002000030000400005000060000700002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-02一二线城市土地成交建面累计值(万平，左轴)一二线城市土地成交建面当月值(万平，左轴) 一二线城市土地成交建面累计值同比(，右轴)-30-40-2050403020100-10040008000120001600020000240

11、002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-02一二线城市土地成交金额累计值(亿元，左轴)一二线城市土地成交金额当月值(亿元，左轴)一二线城市土地成交金额累计值同比(，右轴)7请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：WIND，图：房地产累计资金来源与房地产累计投资之差行业形势开发商结余资金增速继续回落房地产资金来源 与投资之差累计值房地产资金来源 与投资之差当月值1-2月全国房地产累计资金来源与房地产累 计投资之差1.24万亿元，同比减少5.70%， 比去年12月回落4.50个百分点。2月全国房地产累计资金来源与房地产累计 投资之差

12、12407.5亿元，环比升117.5%。指标数据表现解读2月房地产累计资金来源继续大于开发 投资，同比增幅继续回落。-15-10-505101520480004300038000330002800023000180001300080003000-20002018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-02（ 房地产资金来源-房地产投资）累计值(亿元，左轴)（ 房地产资金来源-房地产投资）当月值(亿元，左轴)（ 房地产资金来源-房地产投资）累计同比(，右轴)8请务必阅读正文之后的信

13、息披露和法律声明招商蛇口、金地集团；H股龙头外。注：A股龙头公司是万科A、保利地产、是中国恒大、碧桂园、融创中国、中海资料来源：WIND，图：地产A股相对地产H股PE折溢价率图：地产A股相对地产H股PB折溢价率行业形势地产A股对H股折溢价率维持稳定9请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明地产A股相对H 股PE折溢价率地产A股相对H 股PB折溢价率截至3月20日，龙头地产2019年动态A股PE 为11.8倍，龙头H股2019年动态PE为11.2倍。前者相对后者溢价5.12%。同期，龙头地产A股2019年PB为2.11倍， 龙头地产H股2019年PB为2.21倍。前者相 对后者折价4.17%。指标

14、数据表现解读3月，我们认为，地产A股相对地产H股折 溢价率维持稳定。05101520-0.6-0.2-0.41.41.21.00.80.60.40.20.0Jan/13Jul/13Jan/14Jul/14Jan/15Jul/15Jan/16Jul/16Jan/17Jul/17Jan/18Jul/18Jan/19A股龙头地产公司市盈率（倍，右轴） 港股龙头地产公司市盈率（倍，右轴）0.00.51.52.02.53.03.5-0.5-0.30.10.30.50.70.9251.1-0.1Jan/13Jul/13Jan/14Jul/14Jan/15Jul/15Jan/16Jul/16Jan/17Ju

15、l/17Jan/18Jul/18Jan/19 1.0溢价率(倍，左轴)溢价率(倍，左轴)A股龙头地产公司市净率（倍，右轴） 港股龙头地产公司市净率（倍，右轴）资料来源：WIND，图：土地购臵面积、销售面积、新开工面积累计增速行业形势开工增速回落，销售和购地负增长1-2月全国累计土地购臵面积同比降34.1%。1-2月全国累计新开工面积同比升6.00%。指标数据表现解读和土地购臵增速转负。累计土地 购臵增速 累计销售 面积增速累计新开工 面积增速1-2月全国累计销售商品房面积同比降3.60%。2月，新开工增速继续回落，而销售-4020100-10-20-3030Feb/18Mar/18Apr/18

16、May/18Jun/18Jul/18Aug/18Sep/18Oct/18Nov/18Dec/18Jan/19Feb/19房屋新开工面积累计同比（）商品房销售面积累计同比（）购臵土地面积累计同比（）10请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：WIND，图：2018年来房地产和沪深300指数收益情况图：地产板块和沪深300板块的PE(TTM)情况行业形势今年来板块累计超额收益回升板块累计 超额收益率板块估值截至3月20日，房地产板块累计收益率30.8%，沪深300累计收益率27.4%， 板块超额收益为3.37个百分点，比2月 有所回升。指标数据表现解读2019年3月股市继续回升，同时地产板

17、块 超额收益比2019年2月有所回升。目前，截至3月20日，房地产板块估值（PE-TTM）板块估值从底部有所回升。 为11.5倍，低于行业近3年的历史平均水平（16.8倍）。(8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.0-50510152025303528/Dec/184/Jan/1911/Jan/1918/Jan/1925/Jan/191/Feb/198/Feb/1915/Feb/1922/Feb/191/Mar/198/Mar/1915/Mar/19房地产指数收益（%，左轴）沪深300指数收益（%，左轴） 房地产板块超额收益（%，右轴）05101520253035-0.4-0.

18、20.00.20.40.60.81.01.21.4溢价率(倍，左轴)房地产市盈率(倍，右轴)沪深300市盈率(倍，右轴)11请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：WIND，图： 2019年以来各板块累计收益率情况（截至3月20日）行业形势今年以来板块收益率排名第142019年以来板块 收益率排名2019年1月以来房地产板块在同期28个行 业板块中收益排名第14，排名比2018年12 月回升。指标数据表现解读2019年1月以来，板块收益率在所有 行业中排名回升。50454035302520151050计算机农林牧渔非银金融电子综合通信食品饮料国防军工传媒建筑材料电气设备家用电器机械设备房地产医药生物化工有色金属轻工制造商业贸易钢铁采掘交通运输纺织服装汽车建筑装饰公用事