房产测绘作业流程

1、精品房产测绘作业流程概述：1.1房产测绘概念房产测绘定义：房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图 件表示出来的工作。通常也称为房产测量。房产测绘的目的： 房产测绘的目的是为房产产权、 产籍管理、 房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘作用：房产测绘作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划以及市政 工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。1）法律方面作用；2）财政经济方面作用；3）社会服务

2、方面作用；4）测绘服务方面作用；1.2 房产测绘内容与方法按现行房产测量规范，房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资料的检查与验收；房产测绘成果包括：房产薄册、房产数据和房产图集。房产测绘作业流程： 北京市的房产测绘分为预售登记测绘（预测）、产权登记测绘（实测）、 房产图测绘和分户图测绘，现简要说明一下这几个业务的作业流程。一）、预售登记测绘顾名思义，预售登记测绘就是在房子没建或是还未建成时， 开发商为了回笼资金提前售房而进行的测绘工作，其主要目的是办理预售许可证。开发 商依据测绘单位出具的房屋预售测绘成果报告在市建委办理预

3、售许可证，之 后就可以预售房屋了。作业流程：搜集如下资料：（1）、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面 图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；（2）、开发单位的营业执照、组织机构代码；（3）、施工图设计文件审查报告及通知单；（4）、建筑工程规划许可证及其附件、附图；（验原件，留复印件）；（5）、人防部门批准或备案的人防建设方案；（ 6）、中华人民共和国国有土地使用证；2. 依据规划批准后的设计图，依据房产测量规范国标和北京市地方标准，对 房屋的特征信息进行图上采集计算：（1）、组织作业组内相关人员联合审图，找出图中的问题以及本项目重点和 难点，如有无层高不够 2.

4、20 米的地方，有无坡屋顶，屋顶结构为何，飘窗 是否落地，阳台是否封闭，有无空间，人防范围、环形坡道界定，环形坡道 有无计算面积有争议的地方； 垂拔如何处理、 设计蓝图与规划许可证相关内 容是否相符、经济指标如何指定等等；（2）、提出问题后，找出解决办法，然后依据电子图对房屋的特征信息进行 图上采集计算： 把外墙面积线、 套内部分和分摊部分全部框出， 并标注套内面积、阳台面积、分摊面积以及各个部位的尺寸。在框图的过程中要注意，蓝图和电子版是否一致，建筑图的平面、里面、剖面是否一致，并且做到随时发现问题，随时解决问题。3. 指定分摊办法：1）、与开发商和设计部门进行沟通，了解各个设备间的服务范围

5、，了解开 发商的分摊意图以及期望的得房率和销售面积；2）、仔细审查规划许可证的附件和附图，了解各部位的经济指标和产权关 系，弄清楚哪些是市政的、哪些是定向转移的、哪些是专有的，以及各个部 位的用途和功能区。3）、对整个项目的图纸和规划许可证有整体把握后，指定本项目的分摊办法，并大致计算各楼的得房率， 不符合开发商要求的可以适当调节分摊办法。最后制定各楼的分摊说明和分摊彩图；4填填表器：依据甲方提供的资料、框图成果、分摊办法依次做 CitoRS 和房屋面积测算 成果数据生产系统，注意不要漏填、错填；组内检查（一级检查），在全面自检、互检的基础上，由作业队的专职或 兼职监察人员对作业成果进行检查；

6、单位检查（二级检查），在一级检查的基础上，由房产测绘的质量检查机 构或专职检查人员进行最终检查；单位验收，各级检查验收过程中发现的问题，应做好记录，并提出处理意 见；二级检查验收工作完成后应分别填写检查验收报告。8整理资料、打印成果报告，成果上传备案；9. 保证备案成果及原始资料和过程资料的齐全性，并做到全部归档。二）、产权登记测绘房屋竣工前，需要测绘单位出具符合规划许可的房屋建筑面积报告，房屋 竣工后，开发商要交房以及业主要办理房屋产权证，这些都需要测绘单位对房 屋现状进行现状测量，提供一个准确的面积数据，就是我们所说的实测。实测 面积是业主补交房价款的依据，是交物业费和取暖费的依据，也是缴

7、纳契税和 印花税的依据，更是业主真正拥有房屋所有权面积的体现。作业流程：现场踏勘般来说，房屋做好外保温以及房屋门窗都安装完毕后就可以进场实测，现场踏勘的主要目的就是查看现场状况是否符合测量条件，了解项目是否精装 修，以及与开发商沟通进场事宜。2、搜集相关资料（1）、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；2）、开发单位的营业执照、组织机构代码；（3）、建筑工程规划许可证及其附件、附图；（验原件，留复印件）；（4）、实预测楼号对照表；（5）、人防工程施工图备案通知单复印件；（6）、中华人民共和国国有土地使用证及宗地界址点坐标成果表复

8、印件；（7）、北京市门楼牌编号证明信复印件；（8）、建设工程竣工验收合格证明复印件（建设、施工、监理、设计单位四 方的工程质量竣工验收证明； 单体建筑 300平方米以上或者投资 30 万 元以上）；（9）、房屋预售测绘报告书；（10）、预售合同所附共有部分建筑面积分摊说明复印件；（11）、建设工程竣工测量成果报告书；3、现场实测（1）、现场踏勘符合实测条件后就可以进行实测。作业队相关人员制定测量 计划，分配好组（一般两人一组）。（2）、作业队组织相关人员审查蓝图、电子版图以及预测报告，了解各个楼 栋的基本情况，找出其中的重点和难点，如有无层高不够 2.20 米的地方，有 无坡屋顶，屋顶结构为何

9、，飘窗是否落地，阳台是否封闭，某些阳台是否有 顶盖，有无空间，人防范围、环形坡道界定，环形坡道有无计算面积有争议 的地方等等；找出问题后，提出解决办法，如有必要到现场实际解决。根据 电子版图制作外业测量草图，草图上要标注房屋的北方向、项目名称、项目 坐落、仪器编号、净高、结构类型、层次、测量人、记录人、测量日期等信息；（3）、到达现场后，全体作业人员要佩戴安全帽，注意施工现场是否安全，在确保安全的情况下开始进行测量工作；（ 4）、 首先，记录人员要拿手中的草图与现场的楼栋情况进行核实，包括 楼栋的外形是否相符、楼号是否一致、楼栋的层次是否一致，阳台的封闭情 况、飘窗的落地情况等；然后，测量首层

10、外围尺寸，检查楼栋的外轮廓与设 计是否一致；接着，进入楼内测量。要求：（A）边测边检查所测部位的形状、尺寸是否和设计图中相同；（B）所有部位均要测到，在测全必要尺寸的同时还要测出检核尺寸；（ C）所测尺寸要满 足在没有电子图的情况下也能计算出各个部位的建筑面积。最后，用相机拍 摄现场房屋照片。4、调尺：依据外业测量草图进行调尺， 尽量不参照电子图， 全部按照草图中记录的数 据及对现场的印象进行画图，调尺过程中如发现有错尺、漏尺，必须及时到 现场进行核实。 调尺结果必须与预测报告进行对照， 包括各部位面积、 形状、 阳台个数、阳台封闭情况等。如发现有问题必须进行核实，以保证成果的正 确性。5、填

11、填表器依据甲方提供的资料、框图成果、分摊办法依次做 CitoRS 和房屋面积测算成果数据生产系统，注意不要漏填、错填；组内检查（一级检查），在全面自检、互检的基础上，由作业队的专职或 兼职监察人员对作业成果进行检查；单位检查（二级检查），在一级检查的基础上，由房产测绘的质量检查机 构或专职检查人员进行最终检查；单位验收，各级检查验收过程中发现的问题，应做好记录，并提出处理意 见；二级检查验收工作完成后应分别填写检查验收报告。9整理资料、打印成果报告，成果上传备案；10. 保证备案成果及原始资料和过程资料的齐全性，并做到全部归档。说明：以上 2、3、4 项可同时进行 （三）、房产图测绘 房产图绘制是在产权登记测绘的基础上，进行的大产权证图表的测绘工作， 其成果是办理大产权的最基本资