房地产类内部机构设置及定员办法

1、PAGE PAGE 5房地产开发类公司内部机构设置及定员方案为规范公司房地产开发类公司的运营管理，科学定量企业经营战略的人力资源需求，提供企业人力资源规划的制定依据，平衡企业经营业绩指标与员工需求量的关系，为公司房地产开发业务管理提供一种规范化、标准化、专业化的人与事总量匹配管理模式，有效提升员工的人均效能，实现公司可持续和跨越式发展，特制定公司房地产开发类公司管理机构和定员方案。一、定员方案的指导思想（一）前瞻性。根据业务发展的需要，适当兼顾超前拓展业务安排定员。（二）机动性。定员管理按照固定+调节的方式，以满足实际工作的需要。（三）高效性。机构设置和人员安排以实现精简高效为目的。二、原则（

2、一）扁平化和最优化。（二）统一、有序、精简、高效。（三）规范化、标准化、专业化。三、机构设置（一）房地产公司机关部门设置1. 房地产公司机关部门设置机关设置1室11部，即党群工作部、纪检监察部、办公室、人力资源部、财务部、审计部、法律事务部、投资发展部、营销管理部、运营管理部、造价合约部、产品研发部。2. 房地产公司机关部门职能 （1）党群工作部：负责党务、宣教、干部管理、工青妇团管理、计生等工作；（2）纪检监察部：负责公司的廉政建设工作，大宗材料采购、招投标等重大事项的监督检查工作；（3）办公室：负责行政、文秘和后勤保障等工作；（4）人力资源部：负责人力资源管理与开发等工作；（5）财务部：负

3、责财务管理、税务筹划、资金安全等工作；（6）审计部：负责对公司内部经营活动进行财务、工程审计和制度审核、监控，防范经营风险等工作；（7）法律事务部：负责运用法律手段维护公司合法权益和法律风险防范等工作；（8）投资发展部：负责制订公司的中、长期发展规划；负责项目投资、土地收储和土地利用的具体规划、实施计划及具体推进等工作；（9）营销管理部：负责公司项目的营销策划、招商管理、资产管理及物业管理等工作；（10）运营管理部：负责工程管理、计划管理和流程体系建设等工作；（11）造价合约部：负责公司的成本管理体系建设、造价管理、招标采购等工作；（12）产品研发部：负责公司项目的设计管理，产品标准化，产品创

4、新等工作。（二）基层单位设置基层单位设置按照扁平化和最优化管理原则，根据实际情况可选择两级管理或三级管理模式。1. 两级管理模式房地产公司机关部门直接对项目公司进行管理，中间不设分级机构。两级管理模式中，行政、财务、人力资源、规划、设计、计划管理、造价合约、成本管理、营销等业务分别由公司机关对应的职能部门作为责任部门根据权责划分进行管理。2.三级管理模式当同区域有项目公司2个时，或有合作项目时，可采用三级管理模式。（1）区域管理中心作为房地产公司的下属非法人机构，负责相应片区项目的运营工作的统筹管理、协调政府关系及调配区域内资源。（2）合作项目管理中心作为房地产公司的下属非法人机构，负责对合作

5、项目（非集团公司主导开发经营的项目）进行管理。（3）项目公司为房地产公司的三级管理机构（具备独立法人资格），负责对项目进行开发运营管理。项目公司原则上设综合部、财务部、营销管理部、工程管理部、造价合约部五个部门；年均开发量10万平方米时增设设计技术部；若项目特殊需要可增设开发部。综合部：负责项目公司的行政、党政工团、宣传、人事、文秘和后勤保障等工作。财务部：统筹负责项目公司财务管理、会计核算、涉税管理等工作。营销管理部：负责开发项目的营销、策划管理等工作工程管理部：负责开发项目的工程管理、经营计划和项目计划的运营管理等工作。设计技术部：负责开发项目的设计管理等工作。造价合约部：负责开发项目的造

6、价管理、招标采购工作。开发部：负责协调、维护项目公司的公共关系；负责开发项目的报批报建等管理工作。规模较小、无特殊情况的公司可将开发部职能并入工程管理部。（三）机构设置图具体机构设置参考图如下：产品研发部运营管理部办公室投资发展部党群工作部法律事务部审计部财务部造价合约部营销管理部房地产投资公司人力资源部纪检监察部合作项目管理中心区域项目管理中心合作项目管理小组项目公司综合部财务部营销管理部造价合约部工程管理部设计技术部开发部PAGE PAGE 19三、定员按标准核定人员，采取固定+调节的方式进行配置，各单位按不同管理模式对人员进行合理调配。（一）公司机关定员1.定员标准设1室11部，不允许超

7、过70人（不含公司领导班子成员）。定员可按照战略规划、管辖开发面积、业态类别、有效管理幅度等条件进行配置，根据项目及年开发面积增加进行动态管理。2.各岗位人员配备标准（1）产品研发类岗位：定员标准按8人/100万平方米配置；（2）工程管理类岗位：定员标准按4人/100万平方米配置；（3）运营管理类岗位：定员标准按3人/100万平方米配置；（4）成本管理/招标采购类岗位：定员标准按14人/100万平方米配置；（5）战略规划/项目拓展/投融资运作类岗位：定员标准按8人/100万平方米配置；（6）营销策划/客户服务类岗位：定员标准按8人/100万平方米配置；（7）财务类岗位：定员标准按8人/100万

8、平方米配置；（8）行政后勤类人员如审计、法律事务、人力资源、党群、纪检、行政后勤类岗位在机构范围内和总人数范围内控制，不允许超过生产人员的1/3。（二）下属单位定员可根据业务发展选择两级或三级管理方式，但人员必须控制在核定标准内。1.人员配置条件（1）技术类人员配置以年均开发量确定；（2）营销策划类人员配置以销售面积确定；（3）管理类人员配置以有效管理幅度、服务人数确定；（4）项目的物业类型不超过3种，毛坯房交楼；（5）如有特殊情况超出以上条件的配置标准，参照调节标准处理，并予以补充说明。2定员标准为保障开发期业务得以顺畅高效运转，此编制标准为基本编制；浮动编制由项目根据当年在建面积的滚动计划

9、统筹安排。管理人员须严格按此编制标准进行配置，以劳务派遣等方式用工的特殊人才及工勤人员不在此范围。固定定员标准按年开发面积总和10万平方米配置，基本配置标准如下： = 1 * GB3 经营管理层：定员标准按3人/1项目配置； = 2 * GB3 行政后勤：定员标准按4人/1项目配置； = 3 * GB3 财务管理：定员标准按3人/10万平方米配置，收款员按1人/1个售楼处配置； = 4 * GB3 设计技术：定员标准按3人/10万平方米配置； = 5 * GB3 工程管理：定员标准按4人/10万平方米配置； = 6 * GB3 报建配套：定员标准按1人/10万平方米配置； = 7 * GB3

10、成本管理：定员标准按3人/10万平方米配置； = 8 * GB3 招标采购：定员标准按1人/10万平方米配置； = 9 * GB3 营销策划：定员标准按3人/10万平方米（销售面积）配置。（2）人员固定配置根据房地产开发阶段进驻和撤场人员分别按房地产开发筹备期、筹建期、开发期、尾盘期四个阶段分期进驻和撤场，设置部门6个，定编人数为25+N人（N为收款员人数）。各阶段时点：筹备期指拿地前至公司成立前；筹建期指从公司成立后至首期开工前；开发期指：从开工至尾期竣工前；尾盘期指:项目基本销售完毕且90%以上验收完毕后至项目清算。 = 1 * GB3 经营管理层3人，设总经理1人，从筹备期至尾盘期进驻；

11、副总经理2人，根据项目复杂程度可增设1名主管开发报建的副总经理，从筹建期至尾盘期进驻；尾盘期（项目销售完毕）副总经理可减至1人。 = 2 * GB3 综合部：4人，部门负责人1人，从筹建期至尾盘期到岗；人力资源管理人员1人，从筹建期至尾盘期到岗；文秘1人，从开发期开始到岗；综合管理人员1人，从筹备期开始到岗。 = 3 * GB3 财务部：3+N人，部门负责人1人，从筹建期至尾盘期到岗；会计（税务/成本/费用/总帐）人员，从筹备期至尾盘期到岗，至少配置1人；出纳1人，从筹备期至尾盘期到岗；收银员N人，从开发期开始到岗，定员标准按1人/售楼处的比例配置，如增加售楼部，则每增加1个，则增设1人。 =

12、 4 * GB3 工程管理部：8人，部门负责人1人，从筹建期至尾盘期到岗；副经理可由水电或土建工程师兼，不占编制；土建工程类1人，从筹备期至开发期到岗；水电工程类1人，筹建期至开发期到岗；结构设计类1人，从开发期到岗；水电设计类1人，从筹建期至开发期到岗；报批报建1人，从筹建期至开发期到岗；资料员1人，从开发期至尾盘期到岗。 = 5 * GB3 造价合约部：最少配置4人；部门负责人1人，从筹建期至尾盘期到岗；土建预算类1人，从筹建期至开发期到岗；安装预算类1人，从筹建期至开发期到岗；资料员1人，从开发期到岗。 = 6 * GB3 营销管理部：最低配置3人；部门负责人（兼营销策划），1人，从筹备

13、期至开发期到岗；市场推广类1人，从开发期岗；销售客服类1人，从开发期至尾盘期到岗。（3）浮动增员标准年开发面积总和10万平方米时，按不同业态增加机构和定员，具体如下： = 1 * GB3 开发期年均在建面积1020万平方米增编标准A普通住宅共增设定员18人，具体如下：综合部增设法律事务类1人；工程管理部增设6人，具体为土建工程类2人、暖通工程类1人、装修工程类1人、景观工程类1人、质量安全管理类1人；造价合约部增设9人，具体为土建预算类1人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类1人、建筑设计类1人、结构设计类1人、暖通设计类1人、景观设计类1人、室内设计类1人；营销管理部增设2人，具体为

14、营销策划类1人、销售客服类1人。B高端住宅共增设定员22人，具体如下：综合部增设法律事务类1人；工程管理部增设9人，具体为土建工程类2人、水电工程类2人、暖通工程类1人、装修工程类1人，景观工程类1人，质量安全管理类1人，报批报建类1人；造价合约部增设4人，具体为土建预算类1人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类1人；设计技术部增设6人，具体为建筑设计类1人、结构设计类1人、暖通设计类1人、景观设计类2人、室内设计类1人；营销管理部增设2人，具体为营销策划类1人；销售客服类1人。如有精装工程管理部装修工程类和设计技术部室内设计类可各再增设1人。C别墅共增设定员22人，具体如下：综合部增

15、设法律事务类1人；工程管理部增设9人，具体为土建工程类2人、水电工程类2人、暖通工程类1人、装修工程类1人、景观工程类1人、质量安全管理类1人、报批报建类1人；造价合约部增设4人，具体为土建预算类1人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类1人；设计技术部增设6人，具体为建筑设计类1人、结构设计类1人、暖通设计类1人、景观设计类2人、室内设计类1人；营销管理部增设2人，具体为营销策划类1人；销售客服类1人。如有精装工程管理部装修工程类、造价合约部装修预算类、设计技术部室内设计类可各再增设1人。D. 单体商业共增设定员28人，具体如下：综合部增设法律事务类1人；工程管理部增设12人，具体为土

16、建工程类3人、水电工程类3人、暖通工程类2人、装修工程类1人、景观工程类1人、质量安全管理类1人、报批报建类1人；造价合约部增设5人，具体为土建预算类1人、安装预算类1人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类1人；设计技术部增设7人，具体为建筑设计类1人、结构设计类1人、电气设计类1人、暖通设计类1人、景观设计类2人、室内设计类1人、；营销管理部增设3人，具体为营销策划类1人、销售客服类1人、招商类1人。如有精装工程管理部装修工程类、造价合约部装修预算类、设计技术部室内设计类可各再增设1人；如有超高层，设计技术部结构设计类可再增设1人。E复合商业体共增设定员28人，具体如下：综合部增设法

17、律事务类1人；工程管理部增设12人，具体为土建工程类3人、水电工程类3人、暖通工程类2人、装修工程类1人、景观工程类1人、质量安全管理类1人、报批报建类1人；造价合约部增设5人，具体为土建预算类1人、安装预算类1人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类1人；设计技术部增设7人，具体为建筑设计类1人、结构设计类1人、电气设计类1人、暖通设计类1人、景观设计类2人、室内设计类1人；营销管理部增设3人，具体为营销策划类1人、销售客服类1人、招商类1人。如有精装造价合约部装修预算类、设计技术部室内设计类可各再增设1人；如有超高层，设计技术部结构设计类可再增设1人。F城市综合体共增设定员30人，具

18、体如下：综合部增设法律事务类1人；工程管理部增设13人，具体为土建工程类3人、水电工程类3人、暖通工程类2人、装修工程类1人、景观工程类2人、质量安全管理类1人、报批报建类1人；造价合约部增设5人，具体为土建预算类1人、安装预算类1人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类1人；设计技术部增设7人，具体为建筑设计类1人、结构设计类1人、电气设计类1人、暖通设计类1人、景观设计类2人、室内设计类1人；如有精装修，可增设1人。营销管理部增设4人，具体为营销策划类2人；销售客服类1人；招商类1人。如有精装，工程管理部装修工程类、造价合约部装修预算类、设计技术部室内设计类可各再增设1人；如有超高层

19、，设计技术部结构设计类可再增设1人。 = 2 * GB3 开发期年均在建面积20万平方米增编标准为（在开发期年均在建面积20万平方米以上的人员配置基础上增加编制）：A普通住宅共增设定员25人，具体如下：经营管理层增设副总经理1人；综合部增设法律事务类1人；财务部每增加20万平方米增设1人；工程管理部增设8人，具体为土建工程类每增加10万平方米增设1人、水电工程类每增加10万平方米增设1人、暖通工程类1人、装修工程类1人、景观工程类1人、质量安全管理类2人、报批报建类每增加10万平方米增设1人；造价合约部增设5人，具体为土建预算类 每增加15万平方米增设1人、安装预算类1人、景观预算类1人、装修

20、预算类1人、招标采购类每增加10万平方米增设1人；设计技术部增设6人，具体为建筑设计类每增加20万平方米增设1人、结构设计类每增加30万平方米增设1人、电气设计类每增加35万平方米增设1人、暖通设计类每增加62万平方米增设1人、景观设计类每增加50万平方米增设1人、室内设计类每增加50万平方米增设1人；营销管理部增设3人，具体为营销策划类每增加10万平方米增设2人、销售客服类每增加10万平方米增设1人。B高端住宅共增设定员27人，具体如下：经营管理层增设副总经理1人；综合部增设法律事务类1人；财务部增设每增加20万平方米增设1人；工程管理部增设9人，具体为土建工程类每增加10万平方米增设1人、

21、水电工程类每增加10万平方米增设1人、暖通工程类1人、装修工程类1人、景观工程类2人、质量安全管理类2人、报批报建类每增加10万平方米增设1人；造价合约部增设6人，具体为土建预算类每增加15万平方米增设1人、安装预算类2人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类每增加10万平方米增设1人；设计技术部增设6人，具体为建筑设计类每增加20万平方米增设1人、结构设计类每增加30万平方米增设1人、电气设计类每增加35万平方米增设1人、暖通设计类每增加62万平方米增设1人、景观设计类每增加50万平方米增设1人、室内设计类每增加50万平方米增设1人；营销管理部增设3人，具体为营销策划类每增加10万平方

22、米增设2人、销售客服类每增加10万平方米增设1人。如有精装，工程管理部装修工程类、造价合约部装修预算类可各再增设1人。C别墅共增设定员27人，具体如下：经营管理层增设副总经理1人；综合部增设法律事务类1人；财务部每增加20万平方米增设1人；工程管理部增设9人，具体为土建工程类每增加10万平方米增设1人、水电工程类每增加10万平方米增设1人、暖通工程类1人、装修工程类1人、景观工程类2人、质量安全管理类2人、报批报建类每增加10万平方米增设1人；造价合约部增设6人，具体为土建预算类每增加15万平方米增设1人、安装预算类2人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类每增加10万平方米增设1人；设

23、计技术部增设6人，具体为建筑设计类每增加20万平方米增设1人、结构设计类每增加30万平方米增设1人、电气设计类每增加35万平方米增设1人、暖通设计类每增加25万平方米增设1人、景观设计类每增加25万平方米增设1人、室内设计类每增加50万平方米增设1人；营销管理部增设3人，具体为营销策划类每增加10万平方米增设2人、销售客服类 每增加10万平方米增设1人。如有精装工程管理部装修工程类、造价合约部装修预算类、设计技术部室内设计类可各再增设1人。D单体商业共增设定员27人，具体如下：经营管理层增设副总经理1人；综合部增设法律事务类1人；财务部每增加20万平方米增设1人；工程管理部增设8人，具体为土建

24、工程类每增加10万平方米增设1人、水电工程类每增加10万平方米增设1人、暖通工程类1人、装修工程类1人、景观工程类1人、质量安全管理类2人、报批报建类每增加10万平方米增设1人；造价合约部增设6人，具体为土建预算类每增加15万平方米增设1人、安装预算类2人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类每增加10万平方米增设1人；设计技术部增设6人，具体为建筑设计类每增加20万平方米增设1人、结构设计类每增加30万平方米增设1人、电气设计类每增加20万平方米增设1人、暖通设计类每增加25万平方米增设1人、景观设计类每增加50万平方米增设1人、室内设计类每增加50万平方米增设1人；营销管理部增设4人

25、，具体为营销策划类每增加10万平方米增设2人、销售客服类每增加10万平方米增设1人、招商类每增加10万平方米增设2人。如有精装工程管理部装修工程类、造价合约部装修预算类、设计技术部室内设计类可各再增设1人。E复合商业体共增设定员29人，具体如下：经营管理层增设副总经理1人；综合部增设法律事务类1人；财务部每增加20万平方米增设1人；工程管理部增设9人，具体为土建工程类每增加10万平方米增设1人、水电工程类每增加10万平方米增设1人、暖通工程类2人、装修工程类1人、景观工程类1人、质量安全管理类2人、报批报建类每增加10万平方米增设1人；造价合约部增设6人，具体为土建预算类每增加15万平方米增设

26、1人、安装预算类2人、景观预算类1人、装修预算类1人、招标采购类每增加10万平方米增设1人；设计技术部增设6人，具体为建筑设计类每增加20万平方米增设1人、结构设计类每增加30万平方米增设1人、电气设计类每增加30万平方米增设1人、暖通设计类每增加20万平方米增设1人、景观设计类每增加50万平方米增设1人、室内设计类每增加50万平方米增设1人；营销管理部增设5人，具体为营销策划类每增加10万平方米增设2人、销售客服类每增加10万平方米增设1人、招商类每增加10万平方米增设2人。如有精装造价合约部装修预算类、设计技术部室内设计类可各再增设1人；如有超高层，设计技术部结构设计类可再增设1人。F城市综合体共增设定员28人，具体如下：经营管理层增设副总经理1人；综合部增设法律事务类1人；财务部每增加20万平方米增设1人；工程管理部增设