【投资】成都眉山城市进入性研究课件

1、【投资】成都眉山城市进入性研究【投资】成都眉山城市进入性研究城市宏观环境分析城市宏观环境分析城市外部环境城市外部环境【城市区位】 四川地级市，面积7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地带，东邻内江、自贡、资阳，南连乐山，西接雅安，北接成都 。 距成都60KM，离成都市区最近的地级市，位于成都半小时经济圈， 是“成都平原经济圈55”的重要组成部分，距成都60KM，成都都市圈发展主轴上的重要节点。成都平原西南部，岷江中游，成乐黄金走廊中段节点位置成都都市圈发展主轴节点60双流机场50简阳机场70成都乐山【城市区位】 四川地级市，面积7186平方公里，位于四川

2、三位一体，机遇与发展并存，发展利好紧邻成都，有利于承接成都国际金融、旅游等中心职能的辐射，承接成都产业技术、资金的转移【城市发展】 空间布局上，眉山区域围绕宜业宜商宜居的国际化现代新城区，落实现代产业、现代生活、现代都市三位一体 高铁、高速、快速路推进了成眉同城化时代来临，眉山逐步融入成都交通枢纽体系眉山市整体规划图“绵-成-乐”城际铁路成都都市圈生态功能区划眉山三位一体，机遇与发展并存，发展利好【城市发展】 空间布局背靠天府新区，经济、人口辐射利好背靠天府新区成都直管区，部分纳入四川天府新区范围，规划成眉战略新兴产业区，以新材料、生物 医药、节能环保产业和科技研发为主导，对未来眉山在经济发展

3、、人才引进上起到良好的助推作用。【天府新区辐射】园区主导产业新川创新科技园科技研发、信息服务，服务外包和总部办公成都经济技术开发区汽车研发与制造、航空航天装备、工程机械制造为主导空港经济开发区新能源、光伏、风电与核电装备双流信息产业园区电子信息与科技研发、集成电路、软件服务与物联网成眉战略新兴产业区新材料、生物医药、节能环保产业和科技研发东山科技产业区科技研发、信息服务、中试孵化、总部办公南部现代农业产业区农副产品深加工、现代农业科技研发、生物技术视高经济开发区农副产品深加工、机械、电子制造背靠天府新区，经济、人口辐射利好【天府新区辐射】园区主导产业城市内部环境城市内部环境【城市概述】行政区划

4、2000年6月10日设立 管辖两区四县幅员面积7186k 2016年常住人口349.85万自然人文资源自然人文资源丰富： 岷江和青衣江贯穿境 内；眉山市人文旅游 资源有东坡文化、长 寿文化等。 主要旅游景点：三苏 祠、瓦屋山国家森林 公园、黑龙滩水库、 彭祖山（仙女山）、 东坡湖公园、龙鹄山。新兴产业发展“两化互动、产城一体”理念打造的现代 工业旗舰和城市组团，由两个组团、七个 园区组成。北组团为天府新区成眉工业集 中区、彭山经济开发区和成眉石化园区， 南组团为眉山经济开发区新区、金象化工 产业园区、甘眉工业园区和机械工业园区历史文化名城 ，最年轻地级市，自然人文资源丰富 眉山位于四川盆地成都

5、平原西南部，岷江中游， 眉山是国家、省历史文化名城、园林城市、文明 城市、全国社会管理综合治理优秀市。 2000年6月设立眉山市，是四川省最年轻的地级市之一。 眉山也是成（都）乐（山）黄金走廊的中段重点 位置及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是 国家星火计划农村信息化试点市和四川省制造业 信息化工程重点城市。 2013年，眉山成功创建国家园林城市。 2015年11月，列为第二批国家新型城镇化综合 试点地区。 2016年，眉山市荣获亚太地区（二三线城市）首选旅游目的地称号。【城市概述】行政区划自然人文资源新兴产业发展历史文化名城 ，【城市发展战略】总体战略：融入成都、中部崛起、两翼突破、全域共

6、进融入成都，积极承担区域分工以区域分工加速工业化发展，进而带动城镇化进程，吸引成都市劳动力密集型产 业、土地密集型产业和高耗能产业落户。 中部崛起，强化中心带动作用 重点发展“眉山彭山青神”中部城镇密集地区，强化极核中心城市带动作 用。 两翼突破，打造特色城镇密度带市域东西两翼分别形成以农业和旅游为特色的城镇密集地带。 全域共进，发挥重点城镇枢纽作用 充分发挥极核和重点城镇在城镇体系中承上启下的枢纽作用，依托区域内的发展 轴线，形成带动整个市域城乡社会经济全面发展的格局。成渝城市群发展规划中对眉山市的规划：眉山地位为成渝经济圈中的重要节点城市，成都天府新区的重要组织部分；眉山定位为“以东坡文化

7、为特 色的历史文化名城，现代生态田园城市”；眉山通过围绕区域中心城市、新 兴工业基地、宜居田园城市、特色文化名城来进行城市规划打造。资料来源：眉山市政府【城市发展战略】总体战略：融入成都、中部崛起、两翼突破、全域【城市发展规划】总体布局：十字带动、两翼齐飞、全域共进2000年，国务院同意撤销眉山地区和县级眉山县，设立 地级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县、彭山县、洪雅县、 丹棱县、青神县和新设立的东坡区。2014年，国务院同 意撤销彭山县，设立眉山市彭山区。“十字带动”是指打造南北向沿成乐高速公路和东西向沿省道106线两条城镇发展主轴线，是市域城镇与产业的隆起带；“两翼齐飞”是指东西两翼的两条南北

8、向城镇发展副轴；“全域共进”指的是自东向西形成北环线，将市域北部城镇联系起来，构成市域城镇发展网络，实现全域整体发展。彭山眉山青神 南北纵向城镇主轴线丹棱洪雅城镇 发展次轴线文宫彭山市 域北部东西次轴线仁寿井研城镇 发展次轴线仁寿眉山丹棱洪雅东西横向城镇发展主轴线东坡区资料来源：眉山市政府【城市发展规划】总体布局：十字带动、两翼齐飞、全域共进200【城市交通规划】以成乐高速、成乐城际快速铁路为依托，重点强化省道 103的交通联系职能，在眉彭地区各组团间 建立公交导 向的BRT快速通道， 串联南北各城镇组团，构成多中心、网络型和生态化的空间结构。高速公路：成乐高速/雅眉资遂高速公路：三纵七横三纵

9、：成眉快速通道 、103省道、岷江东路七横：青龙北路、彭山北路、主城区北路、106省 道、青神-仁寿路等铁路：成绵乐城际铁路、成昆线、成昆复线航运：彭山、眉山2处港口打造复合交通走廊 建立TOD快速通道成眉快速通道 大件路S106成乐高速岷江东路雅眉资遂高速洪仁路S103眉青路彭仁路蒲黑路万黑路眉彭青都市带综合交通规划图资料来源：眉山市政府【城市交通规划】以成乐高速、成乐城际快速铁路为依托，重点强化【城市旅游资源】三大旅游资源：东坡文化、黑龙滩、瓦屋山 融入成渝，南北对接 高端定位，精品营造 东坡为魂，文化引领旅游总体布局： 一带：岷江文化休闲旅游带。 两环：东环线（成都黑龙滩眉山成都）；西环

10、线（成都眉山洪雅成都），组成了“8”字形的旅游交通线路网络。三大旅游经济区：东坡文化旅游经济区、黑龙滩休闲旅游经济区、瓦屋山生态旅游经济区。三大片区分别突出文化旅游、休闲旅游和生态旅游三大主题。资料来源：眉山市政府【城市旅游资源】三大旅游资源：东坡文化、黑龙滩、瓦屋山 融【城市发展关键指标】经济总量眉山市2016年GDP为1117.23亿元，在四川省21市州中排名12位，处于中等水平，但整体增速较快，发展势头向好。近五年眉山地区生产总值0.00%6.00%4004.00%2002.00%8.00%14.00%100012.00%80010.00%16.00%06001200GDP同比增长线性

11、(GDP)资料来源：眉山市政府20122013201420152016GDP775.22860.04944.891029.861117.23同比增长14.50%10.80%10.10%10.20%8.40%2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（亿元）增速（%）1成都12170.237.72绵阳1830.428.33德阳1752.458.44宜宾1653.058.35南充1651.47.86泸州1481.919.57达州1447.087.58乐山1406.588.29凉山1403.92610内江1297.677.811自贡1234.567.712眉山1117.238.413

12、广安1078.627.914攀枝花1014.68815遂宁1008.459.116资阳943.447.817广元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿坝281.326.221甘孜229.87【城市发展关键指标】经济总量0.00%6.00%8.00【城市发展关键指标】人口情况眉山全市常住人口基本保持恒定，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年增加，城镇化率处于从低水平高速增长的阶段。资料来源：眉山市政府296.64297.84298.97300.13300.09111.45116.01120.96125.66130.1837.5738.9540.4641.8

13、7近五年眉山市常住人口及城镇化率变化趋势 43.38 34353637383940414243440501001502002503003502012年2013年2014年2015年2016年眉山市常住人口（万人）城镇常住人口（万人）城镇化率（%）【城市发展关键指标】人口情况资料来源：眉山市政府296.【城市发展关键指标】资料来源：眉山市政府居民收入情况从近五年省、市居民可支配收入对比情况看，眉山市城镇居民收入水平处于全省平均线，农村居民收入水平高于全省平 均线，居民收入情况属于中等水平。近五年四川省、眉山市居民可支配收入对比图2030722368243812620528335700178958

14、8031024711203197662190124135263952869182369332104331275613935500001000015000200002500030000350002012年2013年2014年2015年2016年四川省城镇居民人均可支配收入四川省农村居民人均可支配收入眉山市城镇居民人均可支配收入眉山市农村居民人均可支配收入【城市发展关键指标】资料来源：眉山市政府居民收入情况20【城市产业发展】产业发展现状 全市第三产业占比逐年增高，发展良好，第二产业占比逐渐下降，向现代工业发展，产业结构优化调整，整体经济环境 运行较为平稳；随着市域内城镇化率提高，以及工业和服务业

15、吸纳导入，城市吸附能力将得到提升，一定程度上 有利于房地产市场环境。近五年眉山市三产构成情况2016年地区生产总值（GDP）1117.23亿元，增长8.4%。其中，第一产业增加值169.45亿元，增长4.0%；第二产业增加值620.45亿元，增长9.2%；第三产业增加值327.33亿元，增长9.3%。0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%第一产业第二产业第三产业资料来源：眉山市政府20125.5%73.1%21.4%20135.1%67.0%27.9%20145.6%66.2%28.2%20155.2%66.8%28.0%20167.3%61.2%31.5%【城市产业发展

16、】产业发展现状 全市第三产业占比逐年增高，资料来源：眉山市及各县（区）政府作为眉山地级市的中心城区，东坡区各项经济发展指标均位居市域前列，本报告将聚焦东坡区进行分析。排名城市2016年GDP总量（亿元）2016年GDP占全 市比重1东坡区382.2334.21%2仁寿县367.932.93%3彭山区134.112.00%4洪雅县108.539.71%5青神县70.26.28%6丹棱县54.284.86%排名城市2016年社会消费品零售总额（亿元）1仁寿县152.612东坡区152.23彭山区48.394洪雅县38.815青神县25.36丹棱县20.77排名区域2016年城市人口可支配收入(元）

17、1东坡区297112彭山区294313仁寿县279104青神县278535洪雅县277776丹棱县27224排名区域2016年农村人口可支配 收入（元）1彭山区154682东坡区153913丹棱县150684青神县148115洪雅县145016仁寿县12580排名区域固定资产投资（亿元）1仁寿县316.82东坡区303.33彭山区227.34洪雅县115.895丹棱县68.86青神县68.27资料来源：眉山市及各县（区）政府作为眉山地级市的中心城区，东【东坡区概述】行政区划幅员面积1331k 辖15镇、8乡、3街道 2015年常住人口83.92万自然人文资源自然资源：岷江贯穿全 境，穿城而过；

18、 主要旅游景点：三苏 祠、东坡湖公园、水天 花月； 传统文化美食：东坡 肉、东坡饼、东坡豆腐鱼。市政府驻地，中心城区，眉山政治、经济、文化中心 东坡区古称眉州，又称齐通，位于眉山市西南 方向，眉山市市辖区，市政府驻地，是眉山政 治、经济和文化中心。 东坡区是中国脐橙之乡、中国优质稻米之乡、 中国泡菜之乡。 全区面积1331平方公里，辖15个镇、8个乡、3个街道，2015年全区常住人口83.92万人。 2012年被评为第二批国家现代农业示范区； 2013年被评为全国土地集约节约模范县；2014年被省委、省政府表扬为县域经济发展 先进县，全区县域经济综合实力晋级升位，由 2010年第26位跃升到第

19、19位，成功迈入全省 县域经济发展第一方阵。新兴产业泡菜食品、生物医药、机 械电子三大主导产业产值 占工业比重达63%【东坡区概述】行政区划自然人文资源鱼。市政府驻地，中心城区，发展总体思路： 主动融入成都都市经济圈、天府新区、 四川自贸区 倾力打造“特色产业聚集区、宜居宜 业生态区、全面小康先行区、法治良 序示范区”资料来源：东坡区政府工作报告【东坡区发展思路】发展总体思路：资料来源：东坡区政府工作报告【东坡区发展思路】【东坡区发展规划】空间结构：一环、两心，三片，四轴，多组团“一环”：绕城快速环路及绿化带，作为城市生长边 界并疏解过境交通压力。 “两心”：南部老城传统商业文化中心和北部新区

20、现 代商务商业中心。 “三片”：以成昆铁路交通走廊、岷江生态走廊为分 隔，形成东部文化旅游片区、中部城市综合功能片区、 西部工业物流片区。 “四轴”：东西向横贯三片区的城市发展主轴和各片 区内南北向三条发展轴。 “多组团”：三大片区内结合生态廊道建设，将城市 分隔成若干功能组团。资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区发展规划】空间结构：一环、两心，三片，四轴，多组团“【东坡区交通规划】构建外围公路环线，打造综合交通枢纽，提升城市交通地位公路：新建2条高速公路和2条快速通道，改善中心城区对外交通；中心城区外围形成公路环，疏解过境交通。铁路：提升中心城区铁路客运功能，铁路货运中心向

21、城外转移。水路：中心城区南侧设港口一处；东坡湖公园东北侧、太和镇岷江西岸各规划客货码头1处。资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区交通规划】构建外围公路环线，打造综合交通枢纽，提升城【东坡区内部交通】构建“三横五纵”城市交通干道体系，建设7条跨江通道，形成畅通城市交通体系城市道路交通系统：城市快速路：城区外环交通性主干道：三横五纵生活性道路：以组团内部主次道路为主跨江通道：现有2条跨江通道：岷江一桥、岷江二桥新增5条跨江通道资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区内部交通】构建“三横五纵”城市交通干道体系，建设7条十字带动、两翼齐飞，多组团城市发展以中部老城区为核

22、心，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片 式格局，主体向北、重点向东、适度向西、优化南部、提升 中部，多点开发、多组团发展中部片区：历史文化名城 包括老城核心组团、东坡岛、东站板块，南湖板块，主要以三苏文化、综合服务 业并逐步改善品质，打造历史文化名城。岷东新城片区：生活品质之城主要依靠大学城，现代服务业，三苏文化延续及系统展示打造高端宜居社区。 西部片区：现代工业新城 依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km，“两化互动、产 城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。 南部片区：泡菜城产业园区，万科意向布局崇礼镇区域。西部现代工业新城中部历史文化名城岷东新区生活品质之城南湖半岛东坡

23、岛北部新城经开新区老城区岷东大学城东站崇礼【东坡区发展进程】资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020十字带动、两翼齐飞，多组团城市发展中部片区：历史文化名城 包【东坡区生态环境】岷江、东坡湖水资源丰富，结合城区绿地水 系规划，实现“山水田园城市”发展目标岷江东坡湿地公园东坡湖苏洵公园诗书城公园苏澈公园欢乐谷休闲庄水天花月苏堤公园市政府绿地系统结构 一心：东坡岛中央公园 一环：快速环路防护绿带 两带：岷江沿岸生态保护绿带、交通廊道生态防护林带 六楔：利用河流、绿地，各片区组团之间形成六条生态绿地 多园：结合河流，城市主要道路的节点处形成多个城市公园资料来源：眉山市城市总体规划2010-20

24、20【东坡区生态环境】岷江、东坡湖水资源丰富，结合城区绿地水 系【东坡区发展关键指标】经济总量作为眉山中心城区，东坡区经济总量始终处于全市首位，GDP不断提升，增速减缓但仍保持8%以上的较高水平，城市经济整体向好东坡区2012-2016年地区生产总值267.2294323.07351.73382.2315.20%10.00%9.89%8.87%8.67%2.00%0.00%4.00%6.00%10.00%8.00%12.00%16.00%14.00%4504003503002502001501005002012年2013年2014年2015年2016年 总量：2 016年东坡区GDP总量达到3

25、82.23亿元，增长8.67%，占眉山市经济总量的34.21%； 排名：全 市排名第一位; 增速：近 五年东坡区GDP增长率逐步放缓，但仍保持8%以上的较高水平； 趋势：随 着目前政府更加重视绿色GDP，强调GDP对民生、环境等的贡献，预计未来GDP的绝对增速将放缓。数据来源：东坡区政府排名城市2016年GDP总量（亿元）2016年GDP占全市比重眉山市1117.23100.00%1东坡区382.2334.21%2仁寿县367.932.93%3彭山区134.112.00%4洪雅县108.539.71%5青神县70.26.28%6丹棱县54.284.86%【东坡区发展关键指标】经济总量267.2

26、294323.0【东坡区发展关键指标】82.8283.2近五年东坡区常住人口及城镇化率变化趋势83.783.9284.1240.2341.6143.1344.3744.7748.60%50%51.50%52.90%54.80%56.00%55.00%54.00%53.00%52.00%51.00%50.00%49.00%48.00%47.00%46.00%45.00%90807060504030201002012年2013年2014年2015年2016年常住人口城市常住人口常住人口及城镇化率东坡区常住人口较稳定，2016年达84.12万人，其中城区常住人口44.77万人，整体城镇化率呈快速增长

27、态势， 2016年达54.8%，城市化水平较高。城镇化率 常住人口： 东坡区目前常住人口约84.12万人，其中城区44.77万人，城市人口占比达到53.22%； 城市发展增速： 近年来城镇化率保持高速增长，2016年东坡区城镇化率达到54.8%，远高于眉山平均水平； 人口展望： 近5年的人口增长缓慢，但随着未来户籍制度改革及“二胎”政策的全面放宽，以及城市发展的吸引力增强，预计未来的人口增长速度将得到提升。数据来源：东坡区政府【东坡区发展关键指标】82.8283.2近五年东坡区常住人口人口变动情况2012-2015年东坡区整体迁入人口大于迁出人口，属于人口导入型城市，随着与成都产业转移的加剧以

28、及眉山城市 的快速发展，未来城市吸附力将进一步增强，人口回流、产业人才的引入和城镇化带来的农村人口将为房地产发 展奠定消费基础。2012-2015年东坡区户籍人口及人口变动趋势 因政治中心的行政优势，东坡区近四年整体迁入 人口大于迁出人口，城市吸附力在眉山范围内较 为突出。 成都城市挤压、两地发展融合及东坡区自身城市 的快速发展，将吸引大量人口回流。 眉山承接成都产业转移将促使东坡区产业获得强 劲发展，由此将推动部分产业人才进入。 随着城市化进程加快，农村人口的持续迁入产生 大量购房需求，促进房地产销量增长，稳定房价，增强市场抗风险能力。 新进城人口消费观念、消费能力局限性较大，客 户的市场教

29、化需要一个过程。数据来源：东坡区政府【东坡区发展关键指标】43513263212675346188220382868829199196202012年2013年2014年2015年迁出人口（人）26321435132675322038迁入人口（人）28688461882919919620户籍人口（万人）86.587.287.6487.72人口变动情况2012-2015年东坡区户籍人口及人口变动居民收入情况东坡区居民人均可支配收入逐步上涨，2016年城镇居民人均可支配收入达29711元，农村居民人居可支配收入达15391，居民购买力持续增强。212032355625941272692971117.

30、80%11.10%10.10%5.12%9%20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%050001000015000200002500030000350002012年2013年2014年城镇居民人均可支配收入（元）2015年2016年城镇居民人均可支配收入（%）近五年东坡区城镇居民人均可支配收入变化趋势88651007911366140881539118.04%13.70%12.80%9.25%9.3%20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0

31、.00%0200040006000800010000120001400016000180002012年2013年2014年农村居民人均可支配收入（元）2015年2016年农村居民人均可支配收入（%）近五年东坡区农村居民人均可支配收入变化趋势数据来源：东坡区政府【东坡区发展关键指标】居民收入情况2120323556259412726929居民消费情况近五年东坡区社会消费品零售额保持12%以上的高增速，2016年达152.2亿元，在眉山市各区县处于第一集团，居民消费力较强。数据来源：东坡区政府8799.6112.314.93%134.9近五年东坡区社会消费品零售总额变化趋势 152.2 16.00

32、%14.50%12.80%14.00%12.40%12.8% 12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%1601401201008060402002012年2013年2014年2015年2016年社会消费品零售总额增速（%）社会消费品零售总额（亿元） 总额：2 016年东坡区社会消费品零售总额达到152.2亿元，比上年增长了12.8%； 增长：2 012-2016年东坡区社会消费品零售总额以12%以上的增速持续增长； 排名：2 016年在眉山市六个区县中，东坡区社会消费品零售总额排名第二，与仁寿县同处第一集团，较第三名有绝对优势。【东坡区发展关键指标】排名城市2

33、016年社会消费品零售总额（亿元）眉山市438.071仁寿县152.612东坡区152.23彭山区48.394洪雅县38.815青神县25.36丹棱县20.77居民消费情况数据来源：东坡区政府8799.6112.31产业发展现状东坡区以第二产业为支撑，第三产业地位不断提升，产业结构逐步清晰、发展路径明确，工业、服务业带动经济发展的同时也将吸引大量人口迁入，为房地产发展制造利好环境。近五年东坡区三产构成情况【东坡区产业发展】2012年2013年2014年2015年2016年数据来源：东坡区政府12.11%55.94%31.94%12.39%56.75%30.87%12.81%58.06%29.1

34、4%13.41%58.14%28.45%13.85%58.58%27.57%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%第一产业第二产业第三产业产业发展现状【东坡区产业发展】2012年2013年201【东坡区产业发展】产业规划格局向西拓展，南北延伸，形成“三楔两轴、两心四区”的眉山整体产业空间布局，其 中东坡区主要有眉山经开区、金象化工产业园、铝硅产业园、机械产业园。天府新区彭山经开区（青龙）主业：新能源、新材料、现代物流 积极引入太阳能光伏产业、风能产业、生物 质能、垃圾焚烧发电等高端能源产业，积极 发展

35、节能和环保产业； 积极培育现代物流产业、包括农副产品物流配送（含冷链）、食品物流质量安全控制技术服务、第三方物流服务设施建设。天府新区彭山经开区新区新区（公义）主业：节能环保和农副产品深加工 积极发展节能和环保专用设备制造业，创新高效节能和环保产品； 优化提升农产品加工业，包括天然食品添加 剂、天然香料新技术开发与生产、高附加值 植物饮料的开发生产与加工等。成眉石化产业园区主业：高端油气化工 以天然气和石化下游项目为重点，大力发展 污染少、附加值高的高端石油精细化工；大 力引进相关产业和项目，提升产业集聚能力，促进规模化、集聚化和国际化发展。眉山经开区新区主业：医药化工、电子信息、现代物流 引

36、入生物药、疫苗、血液制品、中药、天然 药、化学药、医疗器械及诊断试剂、日用化 工等； 积极培训与现代物流产业，包括农副产品物 流配送（含冷链）建设、食品物流质量安全 控制技术服务、第三方物流服务建设等。金象化工产业园主业：天然气精细化工 重点打造三聚氰胺产业链，建成世界级三聚 氰胺产业高地、丙烯项目产业链。铝硅产业园区主业：冶金新材料 以有色金属、光伏产业为主，大力发展硅棒、硅片、太阳能电池和组件等产品以及切割 钢丝、坩埚等配套产品； 大力发展铝板带、铝线材、铝箔、铝压铸件、高精铝及各种铝合金制品等深加工。眉山机械产业园主业：机械装备 以机车制造为龙头，发挥国家级、省级企业 技术中心优势，加大

37、产品研发力度，提升产 品质量和市场竞争力。东坡区【东坡区产业发展】向西拓展，南北延伸，形成“三楔两轴、两心四机会产业发展机会产业机械装 备制造电子信息生物 医药现代 物流新材料食品 加工机械装备制造、食品加工、生物医药、电子信息、现代物 流、冶金新材料等新兴产业方面将迎来良好的发展空间【东坡区产业发展】机会产业发展机会机械装 备制造电子生物 医药现代 物流新【】城市能级判定1.眉山市位于成都半小时经济圈内，通过七横七纵的高速、快铁、快速通道形成的交通体系与成都有机联系，区域发展价值较为优越。2.东坡区作为眉山主城区，各项经济指标均呈上升趋势，虽然增速受全国经济环境影响有所减缓，但城市经济实力依

38、然持续加 强，随着成、眉发展融合进程加快，城市产业结构优化调整，对外承接产业转移，未来具备较强竞争力。3.食品、生物医药、机械电子属东坡区支柱产业，在天府新区强势规划辐射下，城市产业和经济发展前景向好，具备一定人口吸附能力，潜在市场客户容量存在潜力。大环境利好、自体发展较强、城市进一步发展，能级逐渐提升，存在一定的市场机会。【】城市能级判定1.眉山市位于成都半小时经济圈内，通过七横房地产环境分析备注：研究范围为眉山主城区房地产环境分析备注：研究范围为眉山主城区宏观市场分析宏观市场分析眉山积极楼市政策期结束，部分刚性需求得到提前释放，改善性需求在东坡区市场逐步显现；成都房地产调控政策持续加码，眉

39、山作为承接城南挤压外溢客户和天府新区利好的首位城市，不在限购范围，房地产发展机遇显著。【房地产政策简析】住建部：房企取得预售证后应10 日内应对外销售 央行：限制信贷流向投机性购房限贷再升级 成都：二套房贷款首付提至6成，利率上浮 10% 银监会：打击“首付贷” 限商：商业类项目严禁变居住用 途限购再升级 将成都高新区西部园区、锦 江区、青羊区、金牛区、武 侯区、成华区、龙泉驿区、 新都区、温江区、双流区、 郫都区归入限购区“限地令”限购升级 成都高新区天府新区成都 直管区限仅户籍居民或稳 定就业并连续缴纳社会保 险或个人所得税1年以上 可在区域内购买首套房成都限购高新区、成都天府新区、锦江区

40、、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、 新都区、温江区、双流区、郫县范围内实 行住房限购，同一身份自然人、法人只能 新购买1套商品住房（购买二套房商业性 个人住房贷款首付款比例不低于40%凡在眉山城区购买商品房 的，按60元/平方米给予购房补贴二手房营业税免征由5年 改为2年；二套房商首付 降至4成；公积金首套房 降为20%针对农民买房：政府补贴 300元/，开发商200元/针对所有眉山市民以及外地 来眉创业人员，政府补贴 200300元/，开发企业优惠200元/补贴政策到期，不再出 台相关促进政策成都政策眉山政策眉山积极楼市政策期结束，部分刚性需求得到提前释放，改善性【房地产整体市场】

41、主城区商品住宅市场去库存背景下，眉山主城区商品住宅进入缺货状态，价格稳步提升，住宅成交均价为约6000元/，目前楼市进入调整发展期。25.0020.0015.0010.005.000.0030004000500060002016年1月-2017年11月眉山主城区商品住宅月度供销走势新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/） 近5年眉山主城区商品住宅供销走势 184.66138.25120.70145.7169.9750.36160.40141.44159.5293.75515690.3693.49174.51158.56134.5443324224422346040.0050.

42、00100.00150.00200.0030004500400035006000550050002013年2014年2015年2016年2017年1-11月新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价(元/)数据来源：锐理备案（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017

43、年11月新增面积（万）1.585.257.421.571.402.770.0021.1810.510.4511.316.527.780.000.005.631.745.132.661.590.0019.026.82销售面积（万）5.238.5618.735.644.033.804.938.377.169.227.8710.217.3810.069.5510.838.827.134.603.471.1416.1211.27存量面积(万)0.300.610.400.280.350.730.002.531.470.051.440.641.050.000.000.520.200.720.580.460

44、.001.180.60成交均价（元/）49054201445244654677455646184603456946494576512950424936507350035070483950444504381055435739【房地产整体市场】主城区商品住宅市场去库存背景下，眉山主【房地产整体市场】眉山主城区商业市场眉山主城区商业市场整体形势严峻，库存量逐年增高，去化压力大，目前商业均价约10600元/。120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200001500010000500002016年1月-2017年11月眉山主城区商业月度供销走势新增面积（万）销售面积（万

45、）存量面积(万)成交均价（元/）17.885.6847.5838.9926.0511.4925.409.759.5519.0233.5665.3591.78919798.849234103.07106008066914500.002013年2014年2015年2016年2017年(1-11月)新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价(元/)50.00100.00150.0050001000015000 近五年眉山主城区商业供销走势 数据来源：锐理备案（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016

46、年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月新增面积（万）0.034.970.610.090.131.656.791.776.950.000.802.2511.550.000.000.140.544.590.371.250.005.751.23销售面积（万）1.600.530.860.640.460.560.610.660.642.881.080.961.151.441.421.441.501.582

47、.250.931.033.932.35存量面积(万)90.2194.6594.4093.8593.5293.9998.95100.06100.7397.8597.5798.84107.79106.35104.93103.63102.66105.05103.17103.49102.46104.28103.07成交均价（元/）621110082132361595710862856311742111831248545277791159641187012240107988960102271155277001009045351353810173【房地产整体市场】眉山主城区商业市场眉山主城区商业市场整【土

48、地市场】土地供需趋势（仅商、住用地）近年因房地产市场处于去库存阶段，东坡区近年土地市场供需呈逐年递减态势，2017年成交土地楼面均价1139元/。2570.81559.791144.62350.251177.05469.9850040002000100015002000250030002015年-2017年11月土地供求趋势 1137 1139 872600800100012002015年-2017年11月楼面地价（元/）数据来源：眉山市国土资源局2015年2016年2017年供应面积（亩）2570.81559.791144.6成交面积(亩）2350.251177.05469.98供应面积（亩

49、）成交面积(亩）201520162017楼面地价（元/）11378721139【土地市场】近年因房地产市场处于去库存阶段，东坡区近年土地市【土地市场】拿地、溢价情况政府背景企业拿地活跃程度逐渐上升，且基本以原价取地，市场化开发企业拿地数减少、溢价较高。数据来源：眉山市国土资源局712 15 6416141210864202015年-2017年11月东坡区拿地宗数分布图政府背景企业市场化开发企业3.00%1.57%1.95% 35.90% 30.89% 2.97%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2015年-2017年11月东坡区土地溢价率情况图政府背景企业市场化开发企业2015

50、年2016年2017年政府背景企业7124市场化开发企业15642015年2016年2017年政府背景企业3.00%1.57%1.95%市场化开发企业35.90%30.89%2.97%【土地市场】政府背景企业拿地活跃程度逐渐上升，且基本以原价取【土地市场】最新土拍动态123拍卖时间：12月20日 土地位置：齐通路与青衣街交叉口西南角 土地面积：125.77亩 土地用途：住宅兼容商服 容积率：1.0R2.0建筑密度：28% 限高：100m，地下深度不超过15m 起拍价：21500万元 成交金额：44000万元 溢价率：104% 楼面价：2623.8元/竞得人：恒大拍卖时间：12月20日 土地位置

51、：齐通路与文定街交叉口西南角 土地面积：122.98亩 土地用途：二类住宅兼容商业用地 容积率：1.0R2.0建筑密度：28% 限高：100m，地下深度不超过15m 起拍价：20000万元 成交金额：52000万元 溢价率：160% 楼面价：3171元/ 竞得人：眉山天邦拍卖时间：12月20日 土地位置：齐通路与文定街交叉口东南角 土地面积：157.81亩 土地用途：住宅兼容商服 容积率：1.0R2.0建筑密度：28% 限高：100m，地下深度不超过15m 起拍价：27500万元 成交金额：63500万元 溢价率：130% 楼面价：3017元/ 竞得人：万景集团12月眉山城区最新土拍价格再创新

52、高，城北楼面价已突破3000元/大关，显示出高涨的市场信心。【土地市场】123拍卖时间：12月20日 土地位置：齐通【土地市场】土地供应性质趋势数据来源：眉山市国土资源局近年供应土地性质以商住用地为主，比例在2016年大幅上涨，纯商业用地降幅较大，17年仅占比7%。2015年-2017年11月东坡区供应土地性质宗数占比趋势120%100%80%60%40%20%0%2015年2016年2017年纯住宅纯商业商住用地45%75%80%39%20%7%16%13%5%【土地市场】数据来源：眉山市国土资源局近年供应土地性质以商住【土地市场】土地潜在供应趋势（仅商、住用地）资料来源：眉山市国土资源局1

53、236810 9475城区土地放量受控，2017年-2019年仅供应1315.27亩商住用地，供应区域集中在城市北部。备注：政府公开供应计划，根据实际情况常有新增供地年度序号宗地位置宗地面积（亩）宗地用途供地方式2017年1眉州大道以北,玉屏街以西147住宅兼容商服用地拍卖2眉州大道以北,滨江路以西172.52住宅兼容商服用地拍卖2018年3齐通路以南，双凤街以东120.8住宅兼容商服用地拍卖4齐通路以南，文安路以西148.26住宅兼容商服用地拍卖5齐通路以南，滨江大道以西112.6住宅兼容商服用地拍卖6阜成路以北，滨江大道以西118.68住宅兼容商服用地拍卖2019年7东坡大道以西，阜成路以

54、北132.26住宅兼容商服用地拍卖8阜成路以北，双凤街以西62.79住宅兼容商服用地拍卖9滨江大道以西，科工园二路以南201.74住宅兼容商服用地拍卖10滨江大道以西，科工园二路以北98.62住宅兼容商服用地拍卖合计1315.27【土地市场】资料来源：眉山市国土资源局1236815城区土地【】宏观市场小结1.房地产政策紧控，成都市场大环境压抑，客户外溢。2.眉山作为成都郊区首位城市，属热点市场里的非限购区域，大市场利好明显。3.东坡区自身房地产市场发展较为健康，去库存阶段结束，市场需求旺盛，产品供不应求。4.未来土地供应趋紧且价格上升趋势明显，将进一步对房地产市场形成刺激，市场价格有望继续走高

55、。眉山城区房地产市场发展迎来机遇，提档升级趋势呈现【】宏观市场小结1.房地产政策紧控，成都市场大环境压抑，客市场格局分析市场格局分析眉山东坡区核心城区包含经开区（西区+东区），中部历史文化名城和岷东新区三个部分，传统居住集中于 中部城区，产业分据东西。成渝高速经开区西区（西部现代工业化新城）眉山经济开发区西区即现有的眉 山经济开发区新区和眉山金象化工产 业园区，规划总用地面积为20.09平 方公里，经开新区以医药为主导产业，引进以生物制品，涵盖医药研发、生产、销售及配套的完整产业链；金象化工定位为以天然气化工为主导的 化工园区，向精细化工方向发展的循 环经济产业园区。中部眉山东坡区传统居住集中

56、区，依托 老城不断扩张发展，近几年房地产市 场表现较为活跃。岷东新区岷江东岸，辖96平方公里，其 中，城市规划控制面积69平方公里，承载人口30万，起步区21.4平方 公里，是眉山市按照“跨江东进、 拥江发展”城市发展战略和“和谐、自然、人文的生活品质之城”的 建设理念，于2011年9月设立的城 市新区，规划用10年时间再造一座 眉山新城。106省道经开区东区（泡菜产业园）眉山经济开发区东区即现有的 眉山中国泡菜城，产业特色为基地 有机农业、工厂生产加工、居住旅 游展会，三次产业互融互动。规划 总用地面积为13.61平方公里，东 区规划区涉及东坡区崇礼、永寿2 个乡镇。成都第三绕城蒲仁路岷东新

57、区西部现代工 业化新城（经开区西 区）中部历史 文化名城岷江【东坡区核心城区简述】眉山东坡区核心城区包含经开区（西区+东区），中部历史文化名城中部格局中部格局【中部格局】目前市场整体在售货量较少，老城板块无项目在售，东坡岛、东站板块进入开发尾期，南湖板块、北部新城板块、岷东新区块尚余部分土地待开发，未来均是房企进入眉山的可选板块。北部新城板块东坡岛板块岷东新区板块东站板块老城区板块南湖板块经开区东区(泡菜产业园)玫瑰园.世纪城林元康城旺达广场加州国际城雕像国际广场苏词翰林阳光传世风景阳光1519紫胤府龙玺台南湖别院南湖壹号兰溪江山美墅冠城学府纯高层高层、别墅均价：5000-6000元/均价：5

58、500-6500元/均价：5000-6000元/均价：8000-9000元/（高层）12000-13000元/（别墅）均价：5500-6500元/（高层）13000元/（别墅）均价：6000元/（高层）13000元/（别墅）【中部格局】目前市场整体在售货量较少，老城板块无项目在售，东【整体市场】目前市场以刚需刚改产品为主，主力产品为80-120套三套四，改善型产品溢价情况良好，市场改善需求初步释放。板块项目名称占地面 积 (亩)建筑面积（万）容积率总户数（户）物业类型销售状态推售套数（套）面积段/套型成交均价（元/）当期存量（套）月均走量（套）下批次推 售套数（套）下批次推售 节点总存量（套）

59、东站板块玫瑰园19期106211.991205高层在售70079-123套三、套四7500约200250400明年年初约400林元康城193.21.79128高层在售12878-105套三、套四55005266012月底约60北部新城 板块旺达广场1645632384高层在售110069-94套三63006230/明年约1200加州国际城170433.493500高层在售19066-96套二、套三5500售罄开盘售罄/明年约600老城区板块雕像国际广场31.5227.75538高层售罄53859-120套二、套三、套四高层：5200售罄24/0苏词翰林496.731.8536小高层售罄5367

60、4-118套三、套四二手价（清水）：5881/阳光传世风景1318.752.472251高层售罄225160-120套三、套四二手价（清水）：5300/东坡岛板块阳光151966989.225500高层售罄50069-96套三9000售罄100/约2000叠拼、双拼别墅119-309（叠拼）606（双拼）1300084紫胤府90.120.162.1984高层未开盘 300（待售）86-132套二、套三、套四高层8000（待售）984（全盘）首批次未开盘30018年1-2月984四合院410-590龙玺台105.814.11.991578高层尾盘70051-136套二、套三、套四8500售罄22