房屋建筑报规面积预算市公开课获奖课件

1、 福州市勘测院平潭分院 4月房屋建筑报规面积预算 第1页第1页一、概述二、项目实行三、结果质检及易错汇总四、项目结果五、建筑面积和计容面积计算规则六、报规面积预算学习目录第2页第2页 房屋建筑报规面积预算： 依据已通过含有专业资质图审机构审查但未经规划部门核准备案建筑施工图所进行房屋建筑面积测算。测绘结果主要用于建设工程项目的设计指标参考及规划报建。概述第3页第3页概述 测算依据：1、建筑工程建筑面积计算规范-中华人民共和国国家原则GB/T 50353-2005（设计方案于年2月1日后批复按国家原则GB/T 50353-2013）2、福建省建设厅闽建规200814号文献“福建省建设厅关于印发容

2、积率计算规则告知” 3、福建省都市规划管理技术要求（试行）4、平潭综合试验区规划局平潭综合试验区都市规划管理技术暂行要求（）第4页第4页概述第5页第5页概述第6页第6页概述 建筑名词与术语：1、建筑面积建筑物（包括墙体）所形成楼地面面积。2、自然层按楼地面结构分层楼层。3、结构层高楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间垂直距离。4、围护结构围合建筑空间墙体、门、窗。5、结构净高楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间垂直距离。6、围护设施为保障安全而设置栏杆、栏板等围挡。第7页第7页概述7、地下室室内地平面低于室外地平面高度超出室内净高1/2房间。8、半地下室室内地平面低于室外地平面

3、高度超出室内净高1/3，且不超出1/2房间。9、架空层 仅有结构支撑而无外围护结构开敞空间层。10、走廊建筑物中水平交通空间。11、架空走廊 专门设置在建筑物二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通空间。第8页第8页概述12、裙房与高层建筑紧密相连并与之构成为一个整体且建筑高度小于24米附属建筑13、结构层整体结构体系中承重楼板层。14、落地橱窗突出外墙面且根基落地橱窗。用于展示各种样品玻璃窗。15、凸窗（飘窗）凸出建筑物外墙面窗户。窗台距地有一定高度，不能把楼板延伸出去。16、檐廊建筑物挑檐下水平交通空间。屋檐作为顶盖，下部普通有柱或栏杆、栏板等17、挑廊挑出建筑物外墙水平交通空间。第9页

4、第9页概述18、门斗建筑物入口处两道门之间空间。19、雨篷建筑出入口上方为遮挡雨水而设置部件。20、门廊建筑物入口前有顶棚半围合空间。21、楼梯由连续行走梯级、休息平台和维护安全栏杆（或栏板）、扶手以及相应支托结构构成作为楼层之间垂直交通使用建筑部件。22、阳台附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动室外空间。23、主体结构接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性有机联系结构。第10页第10页概述24、变形缝预防建筑物在一些原因作用下引起开裂甚至破坏而预留结构缝。25、骑楼 建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间建筑物。26、过街楼跨越道路上空并与两边建筑相连

5、接建筑物。27、建筑物通道 为穿过建筑物而设置空间。28、露台 设置在屋面、首层地面或雨篷上供人室外活动有围护设施平台。29、封闭阳台对凸阳台三面临空面和凹阳台单面临空面进行围合封闭。第11页第11页概述30、开闭所城网中起接受电力并分派电力作用配电设施。31、容积率应计入容积率建筑面积与建设用地面积比值。32、建筑密度建筑物基底总面积与建设用地面积比值。33、居住建筑整栋建筑使用性质均为住宅建筑物。34、公共建筑供人们进行各种公共活动建筑，含办公建筑、商业建筑、科教文体建筑、通信建筑以及交通运送类建筑。第12页第12页建筑物报规面积预算格式原则1、测绘结果图布局第13页第13页2、测绘结果图

6、中各要素图层详细阐明 第14页第14页项目实行项目实行:一、资料整理二、图纸分析三、依据设计图纸绘制结果图四、面积表格计算汇总第15页第15页项目实行一、资料整理1、整理设计图纸 搜集完整经审查后平面、立面、剖面、大样等对测绘相关建筑施工图（电子版和纸质版）及其它相关资料（包括：规划部门审批盖章方案文本、国有土地出让协议（假如有）、相关设计变更文献、规划部分出具特殊函件等）。2、核对电子幅员纸和纸质蓝图，两者应一致。 若测算所需设计图纸及资料不全或电子图和纸质蓝图核对不一致等问题应及时与业主沟通联系，让业主应整理清楚提供完整资料。避免工期迟延，影响测算进度。第16页第16页项目实行3、依据规划

7、审批方案设计文本批复时间，予以拟定报规项目测算依据各个面积计算规范所实行时间与之相相应。 比如某项目设计方案在3月以前批复，则该项目不能按照3月以后公布实行计算规则进行测算。第17页第17页项目实行第18页第18页项目实行第19页第19页项目实行第20页第20页项目实行第21页第21页项目实行第22页第22页项目实行第23页第23页项目实行二、图纸分析1、熟悉总平面图设计 确认总平面图上楼栋总数，项目测算是否存在分期分地块，各栋间是否有连廊连通等。 各楼栋位置关系、室内外标高、总层数、功效、公建配套设施分布情况等。层数、功效、配套、标高等设计情况应与单体施工图一致。 理解各项技术经济指标包括总

8、建面积、计容面积、不计容面积、公建配套设施、住宅面积、商业面积、单列面积、容积率、建筑密度等各项内容分类。第24页第24页项目实行2、另一方面将需要测算各楼栋单体设计图简朴浏览，大体理解所测算各栋楼建筑平面、立面、剖面、大样等详细情况，有助于在测算过程中碰到类似楼栋能够更快绘图判断。第25页第25页项目实行三、绘图（一）标绘建筑占地平面图 建筑占地面积按建筑物接触地面自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积测算。室外有顶盖和柱走廊、门廊等按柱外边线水平面积计算。悬挑不落地走廊、过道等不计占地面积。第26页第26页项目实行第27页第27页项目实行（二）标绘建筑分层平面图1、局部围护墙体取舍处理。第2

9、8页第28页项目实行2、住宅、商业、办公等不同使用功效、公建配套服务设施、通往地下室楼梯和竖井、架空等分开标绘。3、计容面积和不计容面积分开标绘，且计容部分与不计容部分之间共用墙体归入计容面积计算。4、楼栋中各层次图形不一致应区分，分层分别标绘。5、走廊、连廊、凹廊等应判断其面积全算或半算，应分开标绘。6、不同使用功效共有部分面积区域应单独分隔列项标绘出。第29页第29页项目实行第30页第30页项目实行第31页第31页项目实行第32页第32页项目实行第33页第33页项目实行第34页第34页项目实行第35页第35页项目实行第36页第36页项目实行7、地下室作为办公、商业等经营性场合用途应分隔单列

10、面积，地下设备用房、机车车库、非机动车库分开标绘；地下室不计容。第37页第37页项目实行第38页第38页项目实行第39页第39页项目实行8、半地下室作为办公、商业等经营性场合用途、地下设备用房、机车车库、非机动车库等分开标绘，且应按相应计算规则确认各部分计容方式。第40页第40页项目实行第41页第41页项目实行第42页第42页项目实行四、面积表格计算1、依据已完毕测绘结果图，将各个单体楼栋中占地与分层平面图已点算好明细块面积，汇总到单体建筑面积预算表表格中。第43页第43页项目实行第44页第44页项目实行2、依据各个单体建筑面积预算表数据进行建筑面积预算汇总表各个指标数据汇总统计。第45页第4

11、5页项目实行3、参考建筑面积汇总表进行综合技术经济指标表面积汇总计算。第46页第46页项目实行4、参考单体建筑面积预算表进行建设工程规划许可证5个附表中附件5建筑面积汇总表面积计算。第47页第47页项目实行 备注： 由于建施图设计时难免会存在一些设计缺点问题，并且现行建筑面积计算规则往往无法满足建筑物面积测算需求；因此在建筑面积预算实行过程中通常会碰到一些问题。因此在测算过程中需要针对这些问题进行沟通处理。 （1）碰到施工图纸设计缺点（如使用功效划分、标高、线型不明确等内容）应及时与委托单位或设计单位进行确认。 （2）若测算过程中部分建筑无法套用建筑面积计算规则等问题，应会同质检和审批等技术人

12、员进行沟通，必要时应有规划审批人员参与共同协调处理。第48页第48页结果质检及易错汇总项目结果严格执行质检流程，生产部门项目责任人自检、一级检查、二级检查、验收程序，确保结果质量。 一级检查是在项目责任人在全面自检基础上进行，由作业组专职或兼职检查人员承担。 二级检查由施测单位质量检查机构和专职检查人员在一级检查基础上进行。 第49页第49页结果质检及易错汇总一、结果质量检查内容大体包括：1、测绘汇报封面和阐明 汇报书封面工程名称、工程地点、委托单位、尤其是项目有分期测算时工程名称应确认编写正确。项目概要阐明测算依据和计算阐明等内容应正确。2、测算总楼栋确认 核对总平面图、确认需要预算项目楼栋

13、总数是否正确。3、占地平面图 检查结果标绘占地边界范围线是否正确。结果图表头名称、标注、面积阐明面积块计算汇总等是否正确。第50页第50页结果质检及易错汇总4、分层平面图 检验分层图图形边界范围线标绘。 检验不同使用功效（住宅、商业、办公等）分隔。 检验公建配套设施分隔。 检验共有使用面积分隔归属。 检验地下室和半地下室单列面积范围。 检验计容和不计容部分共用墙体分隔归属。 检验是否存在部分区域面积漏算和多算。 检验是否存在层高超高计容面积加倍计算情况。 检验是否存在有局部层高不足2.2米时，不算和半算面积情况。 第51页第51页结果质检及易错汇总 检查是否存在部分敞开和封闭形式面积半算和全算

14、未区别情况。 检查建筑阳台超出1.5米时，建筑面积和计容面积是否未按全面积计算。 检查结果图表头名称、标注、文字、线型、层次、面积阐明面积块分类计算、计容和不计容面积汇总等等是否正确等等。第52页第52页结果质检及易错汇总5、面积表格 检查单体建筑面积预算表相应结果楼栋号、面积数据及各个层次分项分类、面积汇总统计是否正确。 检查建筑面积预算汇总表中各楼栋面积数据汇总统计是否正确。 检查综合技术经济指标表面积数据汇总计算是否正确。 检查建设工程规划许可证5个附表中附件5建筑面积汇总表分栋分层统计数据及最后汇总面积是否正确。6、结果图和预算面积表规范化等其它内容。第53页第53页结果质检及易错汇总

15、二、易错内容汇总：1、建筑上部结构为挑空形式或无顶盖，但绘图时判断错误造成面积多算。以上所表示设计图上下两个层面均设计板面，但标高一致。容易造成测算时，误将底层走廊计算建筑面积。第54页第54页结果质检及易错汇总2、审图时建筑层高判断错误（多出现在首层或顶层），造成建筑面积半算、全算或不算判断犯错。测算时，应结合平立剖等图纸，判断层高。坡屋顶净高在1.2米及以上至2.1米下列半算，净高2.1米及以上全算。第55页第55页结果质检及易错汇总3、商住楼、综合体建筑等各功效区别隔归类错误。按照总平要求，不同使用功效应分开标绘，但应分清楚各个功效区。上图中南向办公、配套房等均属于超市范围，均应归入超市

16、面积计算。第56页第56页结果质检及易错汇总4、共有部分使用功效划分或归类错误。若某一区域为多个功效共同使用，则该区域面积应单独分隔，并标注为“共有”，面积汇总时应单独分类表达。第57页第57页结果质检及易错汇总5、地下室和半地下室或地上层层次分类判断错误。比如以上设计图层次设计为地下室层，但按照相关计算规范要求判断，事实上是符合半地下室设计原则。第58页第58页结果质检及易错汇总6、部分楼层超高时，面积符合加倍计容条件时未加倍计算造成计容面积少算。依据相关计算规则，住宅、商业、工业等层高超出规范要求应加倍计容。第59页第59页结果质检及易错汇总7、阳台宽度超出1.5米时，超出部分区域未按全面

17、积计算建筑面积和计容面积。阳台进深超出1.5米时，超出部分计容和建筑面积均全算。第60页第60页结果质检及易错汇总8、多栋建筑互通外廊等分割设计，在测算外廊整体拼接时出现多算或漏算。上图为两栋楼间连廊，若两栋楼都有设计示意，测算时应避免重算，且连廊标绘好后应分别套图检查确保范围线正确。第61页第61页结果质检及易错汇总9、通往地下室竖井和地上使用竖井判断错误造成归类汇总时犯错。设计图中靠北向烟囱为地下室发电机房使用，应归入通往地下室竖井面积计算，其它烟囱为商业使用应归入商业面积第62页第62页结果质检及易错汇总10、公建配套服务设施未分隔单列。设计总平要求电视、通信机房等配套设施应分隔第63页

18、第63页结果质检及易错汇总11、无利用变形缝未扣除面积。上图不利用变形缝，应扣除不计面积第64页第64页结果质检及易错汇总12、平面图上示意双墙围护时围护墙体判断错误。上图北向两道墙体范围线应按窗体玻璃外边线计算第65页第65页结果质检及易错汇总13、挑廊、走廊范围线标绘错误。依据剖面或大样图，常规做法走廊外边线按底梁外边沿计算。第66页第66页结果质检及易错汇总14、封闭不利用空间计算判断错误。设备井上方区域封闭不利用不计面积。第67页第67页结果质检及易错汇总15、测绘结果图层次、表头、面积阐明和预算表格文字规范、面积计算错误、汇总犯错等问题。第68页第68页项目结果报规面积测算项目结果包

19、括内容：1、综合经济技术指标表2、建设项目建筑面积预算汇总表3、单体建筑面积预算表4、单体建筑占地平面图5、单体建筑分层平面图 第69页第69页项目结果第70页第70页项目结果第71页第71页项目结果第72页第72页项目结果第73页第73页项目结果第74页第74页项目结果第75页第75页项目结果第76页第76页项目结果第77页第77页建筑面积和计容面积计算规则计容面积计算规则1、住宅建筑层高不应小于2.8米，但不宜不小于3.2米。当住宅层高不小于3.2米小于5.4米时，计容建筑面积按该层水平投影面积2倍计算；当住宅层高不小于5.4米时，计容建筑面积按该层水平投影面积3倍计算。 跃层式住宅客厅上

20、空楼板开洞部分面积不应不小于套内使用面积30%。超出套内使用面积30%部分按超出部分面积计算建筑面积及容积率。住宅建筑公共部分门厅、大堂、中庭、等空间在设计时不受上述层高和面积限制。第78页第78页建筑面积和计容面积计算规则2、办公建筑层高不小于5.0m且小于8.00m时，计容建筑面积按该层水平投影面积2倍计算；层高不小于等于8.00 m时，计容面积按该层水平投影面积3倍计算。大堂、中庭、采光厅等层高按相关规范控制。3、酒店建筑层高不小于4.5米且小于6米时，计容建筑面积按该层水平投影面积2倍计算。大堂、中庭、采光厅等层高按相关规范控制。4、开间小于15米且建筑面积小于300平方米可分割发售店

21、面，层高超出4.5米时建筑面积按该层水平投影面积2倍计算。第79页第79页建筑面积和计容面积计算规则5、整体经营大型商场层高超出6米时建筑面积按该层水平投影面积2倍计算。（整体经营大型商场面积界定）6、工业建筑（特殊工艺流程需要除外）层高超出8米在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。7、建筑物阳台，无论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、非封闭阳台均按其水平投影面积二分之一计算建筑面积；当进深不超出1.5米，建筑面积及计容面积按二分之一计算；进深超出1.5米，超出部分建筑面积及计容面积按全面积计算。8、建筑底层架空作为公共停车、居民休闲绿化等公共用途，且层高不低于2.8米、不高于4.5米，不计算容积率面

22、积。第80页第80页建筑面积和计容面积计算规则9、地下室建筑面积不计入容积率；若地下室作为办公、商业或其它营业性公共场合等用途，应单列出建筑面积。10、半地下层计容面积计算（1）半地下层如仅用作公共停车、公共设备房、人防用途时，则该半地下室建筑面积不计入容积率。（2）半地下层若所有或部分用于商业、办公等用途，且商业、办公等部分出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层面积按二分之一计算容积率。（3）若半地下层停车及设备用房部分较大，为地面多栋共用，且该部分基本位于地面下列，并与半地下室商业、办公等区域有明确分界线时，可将该部分划分，建筑面积不计容，而商业、办公等区域按建筑面积计入容积率。第81页第

23、81页建筑面积和计容面积计算规则建筑面积计算规则1、建筑物高度在2.2米以上者计算全面积；高度不足2.2米者计算1/2面积。2、有永久性顶盖无围护结构场馆看台应按其顶盖水平投影面积1/2计算。3、建筑物顶部有围护结构楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.2米及以上者应计算全面积；层高不足2.2米者应计算1/2面积。4、雨篷结构外边线至外墙结构外边线宽度超出2.1米者，应按雨篷结构板水平投影面积1/2计算。第82页第82页建筑面积和计容面积计算规则5、有永久性顶盖室外楼梯，应按建筑物自然层水平投影面积1/2计算。6、有永久性顶盖无围护结构车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积1/2计算。7、建筑物内变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。8、建筑物阳台宽度小于1.5米时，建筑面积按二分之一计算，超出1.5米部分建筑