斌鑫-世纪城项目市场报告（金丰易居）

1、 斌鑫世纪城项目市场报告PAGE 第 PAGE 30 页 共 NUMPAGES 30 页目录斌鑫世世纪城项项目简介介002重庆房地地产市场场简介005九龙坡房房地产市市场简介介110项目区域域现状及及发展趋趋势113对项目三三方面定定位解读读117总结332斌鑫世世纪城项项目简介介斌鑫世世纪城斌鑫世纪城城位于于杨家坪坪商业步步行街中中央龙头头位置，西临梅梅堡绿色色生态休休闲园，南接长长江路步步行街，东连旱旱桥路步步行街，北接兴兴胜路城城市环道道。项目目是集购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、办办公、居居住为一一体的现现代化一一流的大大型购物物中心。其中已已入驻主主力百货货店新世世纪百货货、家乐福福

2、超市、目前正正积极打打造各色色品牌精精品专场场店、连连锁店、中西餐餐厅、高高档酒吧吧、美食食街、休休闲文化化城、商商务会所所等。杨家坪是是九龙坡坡区和大大渡口区区两个区区的商业业中心，在重庆庆市总体体规划中中，被认认定为大大（大渡渡口区）、石（石桥铺铺）、杨杨（杨家家坪）中心圈圈。而而斌鑫 世纪纪城项目目位于重重庆市重重要副中中心杨家家坪步行行商业区区核心范范围（原原新华四四村地块块），其其项目占占据着杨杨家坪商商圈龙头头位置，商业部部分的运运营是杨杨家坪商商圈的商商业结构构调整，是整个杨杨家坪商商业步行行街区的的重要组组成。斌鑫世纪城城由一栋366F的高层及两两栋300F高级级公寓组成成。整

3、个个项目的的裙楼部部分为大大型购物物中心，从地下下三层至至地上五五层，共共计八层层，由大大型主力力中心店店（新世世纪百货货瑞成商商都）、超级市市场（家家乐福超超市）和和商业街街组成。斌鑫鑫世纪纪城的的商务写写字楼高高36FF、外立立面出跳跳，色彩彩明快简简约，是是杨家坪坪标志性性建筑物物。项目SWWOT分分析Streengtth优势势分析Weakknesss劣势势分析S1: 项目目位于杨杨家坪商商圈的中中心，交交通极为为便利，其周边边及自身身的生活活配套极极为完善善。S2：依依托杨家家坪商圈圈快速发发展的趋趋势，其其升值潜潜力巨大大。生活活居家及及投资前前景广阔阔。S3：自自身强大大的商业业体

4、系作作为支撑撑，不但但对外区区域形成成强有力力的辐射射并能满满足自身身的生活活需要，有力的的提升了了自身的的品质感感及知名名度。W1: 由于本本项目处处于商圈圈中心绝绝佳地段段，在某某种程度度上增加加了自身身的构造造成，本本项目本本身高昂昂的成本本构成了了其较高高的销售售价格，降低了了自身竞竞争的优优势。Oppoortuunitty机会会分析Threeat威威胁分析析O1: 杨家坪坪的商业业地产高高速发展展以及杨杨家坪轴轴心地位位的确立立。O2: 杨家坪坪无高档档型的写写字楼以以及酒店店式公寓寓，其空空白地带带将会是是本项目目适时进进入的机机会点T1:周周边涌现现出大量量的中，高档次次楼盘会会

5、对本项项目产生生一定的的影响。价格战战的劣势势将进一一步体现现T2：区区域同类类产品供供应量较较大，市市场竞争争激烈。同质化化现象较较为严重重。T3：大大量的商商业体量量是否能能迅速的的被市场场所胃纳纳？T4：政政策的不不确定性性？点评：九九龙坡区区常驻人人口近990万，其中非非农业人人口499.155万,位位居全市市第二位位。九龙龙坡区中中心杨家家坪地区区人口229.55万人，拥有庞庞大的消消费基础础，这为为商业集集团入驻驻斌鑫.世纪城城提供了了必要的的条件。而20003年、20004年GGDP位位于全市市第一的的九龙坡坡区无疑疑潜在更更大的消消费群体体。由于于该区域域的商业业辐射不不仅局限

6、限在九龙龙坡本地地区域，还有石石桥铺、李家沱沱、大渡渡口等周周边区域域。其强强大的辐辐射能力力以及轻轻轨的运运行和区区域交通通的改善善，为杨杨家坪商商业步行行街带来来了巨大大的人流流、物流流。这一一切都为为本项目目的成功功销售做做好了铺铺垫，若若市场定定位准确确以及合合理的销销售价格格。本项项目一定定会获得得市场的的认可以以及良好好的业绩绩。重庆房地地产市场场简介在重庆经经历了220044年的大大跃进之之后，随随着新政政的明朗朗化和中中央政府府对房地地产市场场强硬宏宏观控制制下，在在20005年33月开始始，重庆庆整体市市场出现现了明显显的反映映。从目目前来看看，从33月开始始，主城城区均价价

7、开始松松动，到到6月为止止下跌996元/平方米米，均价价达到333511元/平平方米。相对220044年的楼楼市全线线飘红而而言，此此次下跌跌是重庆庆楼市进进入新一一轮市场场调整的的征兆。此次七部部委出台台的关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见其主要要的方向向是对需需求市场场的结构构调整，从5月月及6月月的楼市市成交表表现看出出，此次次新政发发布后，大量的的投资和和投机型型客户被被挤出市市场，各各销售案案场都同同时表现现出真正正的自住住型客户户成为购购房的主主体。20055年6月月，新政政策开始始实施，投资、投机行行为被挤挤出市场场，自住住型购房房者成为为楼市中中的主角角，功能能设计齐齐全

8、的住住宅成为为市场中中最易去去化的产产品。受受新政影影响，楼楼市供应应减少，价格开开始松动动，火热热的天气气与冷清清的销售售现场形形成强烈烈对比。/ 20004年年9月20005年66月主城城各区均均价走势势表（单单位：元元/平方方米）与此同时时，重庆庆市房地地产市场场住宅新新增供应应在经过过3月到到5月间间出现较较为集中中的放量量，本月月供应相相对减少少。但整整体市场场供应已已累积到到4133.94496万万平方米米，楼市市去化却却不如人人意，真真实住房房需求尚尚不能吸吸纳如此此的量体体。预计计下半年年，楼市市供应将将相应减减少。/ 20005年年上半年年重庆主主城区新新增住宅宅面积走走势（

9、单单位：万万平方米米）/ 20005年年上半年年重庆主主城区新新增住宅宅价格走走势（单单位：元元/平方方米）/ 解读读关于于做好稳稳定住房房价格工工作的意意见20055年5月月11日日，由国国家建设设部、国国家发展展和改革革委员会会、财政政部、国国土资源源部、人人民银行行、税务务总局和和银监会会七部门门联合提提出的关于做做好稳定定住房价价格工作作的意见见，直直指当前前房地产产投资规规模过大大、价格格上涨过过快的问问题，提提出各地地要把调调控楼市市作为当当前加强强宏观调调控的一一项重要要任务。意见分为八八个部分分：“强化规规划调控控，改善善住房供供应结构构”、“加大土土地供应应调控力力度，严严格

10、土地地管理”、“调整住住房转让让环节营营业税政政策，严严格税收收征管”、“加强房房地产信信贷管理理，防范范金融风风险”、“明确享享受优惠惠政策普普通住房房标准，合理引引导住房房建设与与消费”、“加强经经济适用用住房建建设，完完善廉租租住房制制度”、“切实整整顿和规规范市场场秩序，严肃查查处违法法违规销销售行为为”和“加强市市场监测测，完善善市场信信息披露露制度”。新政规定定：从220055年6月月1日起起，对个个人购买买住房不不足2年年转手交交易的，销售时时按其取取得的售售房收入入全额征征收营业业税；非非普通住住房超过过2年（含2年年）转手手交易的的，销售售时按其其售房收收入减去去购买房房屋的

11、价价款后的的差额征征收营业业税。另另外，还还规定了了“期房限限转”政策。表明了了这次对对房地产产市场宏宏观调控控的重点点在于：遏制投投机性需需求，控控制投资资性需求求，鼓励励普通商商品住房房和经济济适用住住房建设设，合理理引导住住房消费费。针对国务务院转发发七部委委的房地地产新政政，5月月12日日在重庆庆市政府府部门和和开发商商的座谈谈会上，副市长长赵公卿卿要求各各相关部部门迅速速制定房房地产新新政的贯贯彻措施施，从“加强土土地总量量的供应应和调控控；加强强金融监监管；打打击违规规销售；控制拆拆迁规模模；增加加透明度度；增大大廉租房房和经济济适用房房供应”等6个个方面进进一步稳稳定房价价。“新

12、政”影响简简评：打压房地地产投机机行为，抑制房房价“虚高”，保持持经济的的平稳发发展和社社会稳定定；调整房地地产市场场供应结结构，加加大中低低端商品品住房及及经济适适用房的的供应量量，解决决城市普普通居民民的住房房问题；新政开始始执行，会带来来二手房房市场的的大量抛抛盘，导导致供应应价格下下跌；在新政影影响下，购房者者普遍抱抱有持币币观望态态度，导导致二、三级市市场的需需求量减减少；由于三级级市场房房源大量量入市，而其中中的“次新房房”在价格格上比二二级市场场在售项项目更具具优势，因此会会吸引大大量购房房者进入入三级市市场交易易，使二二级市场场需求较较少，销销售难度度加大；开发商在在如此情情况

13、下，必将采采取种种种促销措措施，变变相降价价，以求求加快去去化。/ 重庆庆市供应应户型（部部分）统统计分析析根据本部部调查数数据表现现为，重重庆市目目前房地地产市场场供应户户型以三三房为主主，占整整体供应应户型供供应量的的39%，其次次是二房房，占229.222%，一房占占18.63%。不难难看出目目前重庆庆市场仍仍然以传传统的三三大户型型作为供供应主体体，户型型数量供供应占整整体市场场供应的的86.85%。户型一房二房三房四房五房合计户数1721122699913602279591125533923774比例18.663%29.222%39%10.338%2.777%100%/ 重庆庆市户型

14、型面积统统计户型一房二房三房四房五房最小面积积38.666971.446100.63136.53184.31最大面积积50.880881.662121.8111163.1220.86户型一房二房三房四房五房平均面积积44.773876.554111.22149.8202.58九龙坡房房地产市市场简介介据本部统统计，九九龙坡区区目前在在售楼盘盘38个个，住宅宅市场销销售均价价为33337元元/平方方米，在在20005年上上半年，区域新新增住宅宅供应量量达377.6776万平平方米，市场供供应充足足。由于杨家家坪板块块商业特特性的原原因，导导致该板板块地价价过高，为了减减轻资金金的压力力以及迅迅速

15、的销销售，小小户型供供应成为为该区域域市场的的主流。而一居居室一直直是小户户型的代代表，也也是其区区域市场场追捧的的热点，在很多多楼盘中中往往因因总价较较低而最最先售磬磬。所以以导致目目前杨家家坪市场场供应主主要以中中小户型型投资性性项目为为主。6月该区区域的楼楼市均价价跟5月月相比，有小幅幅的回升升，处于于正常的的波动范范围。本本月虽然然该区域域有很多多楼盘进进行优惠惠打折活活动，但但是也由由于一些些楼盘处处于扫尾尾阶段，剩下一一些高楼楼层的住住房，在在某种程程度上拉拉升了该该区域的的市场价价格。从从近几月月的较小小的价格格波动分分析，目目前该区区域房地地产市场场处于对对新政实实施后的的调整

16、期期，但整整体楼市市发展平平稳。/ 九龙龙坡区220055年1月月6月月均价走走势图（单位：元/平平方米）/ 20005.1月20005.66月九龙龙坡区新新增供应应走势图图（单位位：万平平方米）/ 九龙龙坡区供供应户型型（部分分）统计计分析户型一房二房三房四房五房别墅合计户数39555657008597726211844361229448比例17.223%28.663%37.446%11.442%3.688%1.577%100.00%户型一房二房三房四房五房别墅最小面积积39.77968.11599.333142.35190.42180最大面积积46.99379.881119.73160.0

17、1222.55250户型一房二房三房四房五房别墅平均面积积43.33673.998109.53151.18206.49215项目区域域现状及及发展趋趋势杨家坪石石杨板块块20005年11月66月住宅宅均价走走势 （单位位：元/平方米米）现状/ 商业业地产遭遭遇升级级战 诚然，与与纯住宅宅开发相相比，商商业地产产潜在的的巨额利利润回报报，使之之成为一一块“唐僧肉肉”，谁都都不愿意意放弃。然而，重庆市市特殊的的地理环环境及组组团式区区域商圈圈的形成成和未来来区域商商业中心心的确立立，绝不不是一些些简单的的商业项项目的累累加，它它不仅需需要从历历史积淀淀、交通通区位、商业环环境、功功能定位位等综合合

18、因素考考虑，还还需要现现有人气气氛围、消费习习惯、未未来消费费能力等等条件的的支撑。“无疑在在市场因因素的大大背景下下杨家坪坪商业正正迈向新新的转折折点。”正因为如如此，杨杨家坪商商圈商业业的升级级也必将将影响到到商业地地产的升升级。我我们可以以看到，盾安九九龙都项项目以其其时尚流流行的定定位和项项目本身身的特色色吸引了了大商集集团挑剔剔的目光光；而百百康年的的首创体体验式商商业、“城市封封面”概念、斌鑫世世纪城的的强势出出现，也也在很大大程度上上挑战了了杨家坪坪人的视视觉和观观念，有有效开启启了杨家家坪商业业地产的的更新换换代。/ 中小小户型成成供应主主流由于杨家家坪板块块商业特特性的原原因

19、，导导致该板板块地价价过高，而开发发商为了了减轻自自身资金金的压力力以及迅迅速的销销售。往往往会选选择修建建小户型型作为市市场供应应的主流流，而一一居室一一直是小小户型的的代表，也是其其区域市市场追捧捧的热点点，在很很多楼盘盘中往往往因总价价较低而而最先售售磬。所所以导致致目前杨杨家坪市市场供应应主要以以中小户户型投资资性项目目为主。/ 消费费需求“高标”化随着消费费市场的的不断成成熟，购购房者的的取向性性也逐渐渐尖锐起起来，虽虽然中规规中矩的的传统户户型很实实用，但但难以满满足不断断改变的的生活需需求。因因此，一一些表现现出强烈烈个性化化色彩的的户型得得到了购购房者的的青睐。第一代代、第二二

20、代住宅宅只是简简单地解解决基本本的居住住问题，更多的的是追求求生存空空间的数数量，而而第三代代、第四四代住宅宅已逐渐渐过渡到到追求生生活空间间的质量量和住宅宅产品的的品质，发展到到第五代代住宅已已开始着着眼于环环境，追追求生存存空间的的生态、文化环环境。如如今，生生态环境境的问题题已得到到高度的的重视，人们更更加渴望望回归自自然，使使人与自自然能够够和谐相相处，生生态文化化型住宅宅正是在在满足人人们物质质生活的的基础上上更加关关注人们们的精神神需要。点评：七七部委联联合出台台关于于做好稳稳定住房房价格工工作的意意见，以及六六月一号号之前重重庆市政政府将出出台具体体细则，造成该该区域部部分开发发

21、商推迟迟开盘时时间，根根据市场场动态“见机行行事”，这是是其可采采取的对对策之一一。目前前消费者者会有一一个购房房观望期期，这个个时间段段是消费费者对市市场正确确认识的的时期，相信时时间不会会太长；目前市市场住房房价格正正处于各各方博弈弈期，政政策的相相继出台台使得市市场价格格标准可可能会暂暂时发生生变化，开发商商无法准准确把握握价格，就可能能直接造造成项目目失败。因而推推迟开盘盘，等待待市场稳稳定，适适时推出出，也是是躲避风风险的一一招。趋势/ 地产产与商业业应合理理对接杨家坪“商圈”总建筑筑面积达达万万米，如如此多的的放量早早已是引引得众多多地产商商垂涎三三尺，纷纷纷前来来抢滩。虽然杨杨家

22、坪商商圈起步步晚，但但它却更更多地吸吸收和借借鉴了其其它商圈圈的得失失，把劣劣势转变变成了优优势。我我们可以以看见该该商圈的的热度在在不停飚飚升，杨杨家坪的的商业地地产将是是本年度度重庆商商圈最大大的一匹匹黑马。对于商商业地产产整体市市场而言言，杨家家坪的发发展历史史还很短短，还仅仅仅处在在“摸着石石头过河河”的探索索阶段，已有许许多问题题值得我我们探讨讨。而如如何寻求求商业地地产与商商业运营营的最佳佳结合点点将是现现阶段探探求的重重点。：开发发MALLL这类类商业地地产应从从招商开开始，该该区域的的一些项项目往往往是从工工程设计计开始的的。因为为一些大大的主力力店的进进入对设设计有独独特的要

23、要求，这这就造成成了有一一些项目目几乎天天天都在在改图纸纸。所以以应提倡倡订单式式地开发发。：商业业地产对对开发商商的要求求，以MMALLL为代表表的商业业业态的的发展趋趋势、商商业地产产的运营营管理，是当前前业界关关心的问问题。开开发商业业地产，开发商商必须具具备雄厚厚的经济济实力，建筑规规划要与与商业经经营紧密密结合，同时寻寻求政府府的合作作支持。以MALLL为代代表的商商业业态态的发展展趋势是是全面的的人性化化设计、统一的的运营模模式，投投资者、经营者者、管理理者三者者结成利利益共同同体。同同时，商商业地产产运营管管理要做做到四个个统一：1。统统一的招招商管理理，立足足长远；2。统统一营

24、销销(广告告宣传等等)；33。统一一的服务务监督；4。统统一的物物业管理理。这都都将是其其区域发发展的趋趋势。/ 二房房需求渐渐成主流流随着杨家家坪板块块的逐渐渐成熟，人民生生活水平平的提高高，以及及大量的的一房的的供应将将使其处处于饱和和状态。而二居居室又是是一种承承上启下下、灵活活多变的的户型：自住时时单身、三口可可住，两两代也能能凑合；投资时时比一居居租户群群宽，比比三居易易于转让让。特别别是对于于投资型型用户，精巧两两居有着着总价相相对低一一些的优优势，而而租房者者一般讲讲求实用用，对于于宽敞和和气派，往往放放在了次次要的位位置。从长远看看，二居居室对于于一个标标准的三三口之家家来说，

25、还属于于过渡性性住宅，所以在在这样的的前提下下，消费费者对二二房的需需求将逐逐渐成为为主流。点评：随随着市场场消费进进一步扩扩大，居居民消费费能力不不断提高高、政府府基础设设施建设设全面提提速、杨杨家坪区区域现代代化步伐伐不断加加快、及及旧城改改造力度度不断加加大。预预计房价价将稳中中有升。而二手手房市场场持续的的火爆之之势，也也将拉动动杨家坪坪区域房房地产的的梯级消消费，并并对商品品房市场场起到良良好的推推动作用用。对项目三三方面定定位解读读小户型住住宅定位位房地产发发展经历历了几个个阶段，先是解解决了住住的问题题，然后后就要解解决居住住的空间间问题，这个时时候就开开始出现现了要住住几居室室

26、的概念念。但是随着着杨家坪坪的发展展，人们们开始重重视居住住成本的的问题。居住成成本包括括几项，一个是是人居住在在里面，日常生生活使用用的能源源包括水水电、煤煤气、热热力这些些能源和和物业管管理费的的费用，另外很很大一方方面被人人们忽略略的是将将来交通通成本的的费用，随着重重庆现在在堵车越越来越严严重，交交通成本本将成为为一种非非常重的的负担。而杨家家坪便捷捷的交通通以及轻轻轨的运运行，都都将有力力的支撑撑了该区区域成为为那些对对生活有有特别追追求的消消费者居居住地。人们开开始从郊郊区或则则城市的的边缘地地带回归归到生活活及商业业配套完完善的杨杨家坪，这时候候这些人人已经对对居住的的需求上上档

27、次了了，那么么它必然然有一个个替代物物，那么么这种替替代物我我们认为为它将发发展成一一种居住住的服务务品质，这就是是酒店式式公寓将将在杨家家坪流行行的基础础。作为一个个主流产产品并不不是因为为它的开开发面积积大，它它不会像像TOWWNHOOUSEE或是郊郊区化住住宅这种种低密度度住宅那那样普及及，但是是它代表表了一种种新的价价值趋向向的变化化。这种种产品首首先在市市场上也也是一种种差异化化的产品品，另外外在营销销上肯定定会有相相应的客客户群需需要这种种产品。综上所述述，本项项目完全全具备了了定位酒酒店式公公寓的基基本条件件，如商商务环境境非常浓浓郁，交交通便捷捷，周边边配套如如学校、医院等等设

28、施也也很完备备。决定物业业有没有有稳定的的消费群群，应借借力成熟熟商圈的的物业才才更具投投资价值值。酒店店服务式式公寓的的生长环环境应该该在商圈圈里。所所以我认认为成熟熟商圈对对酒店服服务式公公寓的目目标消费费群体有有着聚集集效应，公寓的的客源才才会源源源不断。而本项项目位于于杨家坪坪商圈将将成为打打造高档档酒店式式公寓的的绝对优优势。周边竞争争楼盘一一览表楼盘名称称总建筑面面积开盘日期期面积段户型配比比总户数均价元/平方方米艾佳.天天泰301886未开盘20-550二房9.5%一房900.5%504待定心巢御园园不详未开盘30-990一房300%二房555%三房155%837待定盾安.九九龙

29、都90000020055年5月222日23-1117一房322.3%二房511.3%三房8.3%四房8.3%59636000百康年.世纪门门800000未开盘30-880一房二房不详待定盛仁汇大大厦40000020044年5月6日日40-990二房788%三房222%33637800珠江彩世世界39411020055年6月26-775一房833%二房177%45035000历史形成成和规划划发展中中，杨家家坪是九九龙坡商商业的轴轴心，但但这不是是开发商商以及商商业巨头头抢滩的的完全理理由。由由于九龙龙坡区人人均消费费基数大大、杨家家坪商圈圈辐射区区域广等等优势是是造成了了很多商商业巨子子及开发

30、发商的涌涌入。由于其商商业轴心心地位的的确立，使其地地产物业业更多的的是以单单体楼或或则小型型社区为为主，并并以单价价较高而而总价较较低的小小户型为为主打策策略进行行市场定定位。目目前市场场住房价价格正处处于各方方博弈期期，政策策的相继继出台使使得市场场价格标标准可能能会暂时时发生变变化，开开发商无无法准确确把握价价格，就就可能直直接造成成项目失失败。因因而推迟迟开盘，等待市市场稳定定，适时时推出，也是躲躲避风险险的一招招。目前前该项目目周边竞竞争楼盘盘也多以以在九十月份份推出。项目区内内竞争分分析盾安.九九龙都基本资料料开发商：重庆加加美东珠珠房地产产开发有有限公司司地址： 杨家坪坪步行街街

31、转盘楼盘定位位：青年年时尚公公寓 总建面： 2万万方建筑形态态：高层层（311+1、31+1、118+11）装修状况况：毛坯坯总户数： 5996车位: 3000余个价格：335000元/平平方米（套内起起价）户型配比比：一房房32.3% 二房551.33% 三三房8.3% 四房88.3%面积段： 233.51177.944项目介绍绍盾安九龙龙都地处处石杨路路交通主主干道与与兴胜路路城市环环道交汇汇处，扼扼守杨家家坪生态态休闲商商业步行行街西入入口，并并通过人人行天桥桥与步行行街直接接连通同同，其紧紧邻重庆庆市重点点高校重重庆工学学院，拥拥有300余路公公交线路路，距离离重庆首首条轻轨轨杨家坪坪

32、站点仅仅3000余米，连接成成渝、渝渝黔等财财富高速速通道。盾安九龙龙都走以以时尚消消费为主主题的差差异化、个性化化的商业业发展路路线，采采用“主力店店+店中中店”的新型型商业组组合模式式，-113层层为店中中店，44-6层层为品牌牌主力店店。5月222日，盾安九九龙都一一号楼开开盘销售售。一号号楼共有有20-1200平方米米的住宅宅约4000余套套，一梯梯十户。均价336000元/平平方米。据现场场反映，开盘当当天，销销售情况况尚好，小户型型产品目目前基本本售罄。点评：作作为与本本项目业业态非常常相似的的竞争楼楼盘，由由于其有有相媲美美的优越越地理环环境，以以及准确确的市场场定位。借助于于杨

33、家坪坪将成为为重庆西西城中心心及巨大大的发展展潜力确确立了自自身强大大的竞争争力以及及良好的的销售率率。百康年.世纪门门基本资料料开发商： 重庆庆百康年年城市建建设发展展有限公公司地址：九九龙坡杨杨家坪步步行街楼盘定位位：商住住楼 总建面： 8万万方建筑形态态：高层层装修状况况：毛坯坯总户数： 不详（目前未未售住宅宅）商铺价格格：5550000元/平平方米（套内均均价）项目介绍绍百康年世世纪门位位于九龙龙坡交通通枢纽，拥有繁繁密通达达的道路路系统和和便捷的的城市交交运体系系。百康康年世纪纪门坐落落于杨家家坪，是是九龙坡坡去的中心心商业生生活繁华华圈。百康康年.世世纪门商商业部份份打造“步行街街

34、中的步步行街”，与本案案在规划划上极其其相似，内街特特设出口口连接上上海中心心（现为为龙湖西城天天街项目目）和斌斌鑫世纪纪城。另外，该该项目还还规划有有两栋住住宅，预预计将于于20005年99月开始始销售。点评：百百康年.世纪门门大型商商业项目目虽为杨杨家坪商商业步行行街增色色不少，但是其其周边竞竞争的激激烈程度度也相当当激烈。由于该该项目前前期所推推出的商商业部分分为临街街散铺，在项目目今后的的运营中中将不可可避免的的会出现现经营管管理上的的诸多问问题，对对于其项项目今后后的销售售带来不不稳定因因素。而该项目目迟迟未未有大型型卖场入入住，更更使的该该项目商商业部分分人气受受挫，销销售情况况并

35、不理理想。但但其住宅宅部分受受关注度度较高，毕竟在在如此繁繁华的中中心地带带已很难难找到此此类物业业，预计计该项目目住宅部部分能有有较好的的表现，同时对对本项目目形成威威胁。艾佳.天天泰基本资料料开发商： 重庆庆艾佳房房地产开开发有限限公司地址：杨杨家坪步步行街直直港大道道交汇处处楼盘定位位：公寓寓 总建面： 33.1万万方建筑形态态：高层层（300层）装修状况况：毛坯坯总户数： 5525车位: 1222个价格： 待定户型配比比：二房房9.55% 一房990.55%项目介绍绍艾佳天泰泰位于杨杨家坪横横街977号，团团结路443、445号。30层层点式塔塔楼，其其中15楼为为商场和和办公用用房，

36、66-300为时尚尚都市型型公寓，面积区区间20049。51平平方米，以300平方米米左右一一室一厅厅为主力力户型，建成后后将成为为该区的的标志性性建筑之之一。住宅建筑筑在设计计中采用用L形布布局，有有效的利利用土地地的同时时又减少少了相互互间的视视线干扰扰，解决决了房间间的通风风、采光光问题。立面处处理运用用清新典典雅风格格的造型型语汇、法则，结合凸凸窗百叶叶等细部部处理。建筑色色彩选择择浅色及及暖色调调为主。点评：优优势区域中中心，优优越地位位，升值值前景看看好。 尽享都都市完备备大配套套。 总总价优势势。 风风格独特特的产品品形象及及理念诉诉求。目标客户户定位新青青年 白白领/私私营小业

37、业主 【使用客客户】年年轻化、知识化化、高学学历、高高收入的的特征十十分明显显。追求求独立，拥有自自己的“事业”，或白白领，或或私营小小业主。 酷爱爱时尚，崇尚自自由生活活。个性性鲜明，我行我我素，有有自己独独特的价价值观。来自各各方的 【投资资客户】部分同同样具有有使用客客户的特特征，前前期打算算自住，长远规规划投资资。盛仁汇大大厦基本资料料开发商： 重重庆盛仁仁汇物业业发展有有限公司司地址：九九龙坡商商业步行行街立丹丹百货旁旁边楼盘定位位：商住住公寓总建面：4万方方占地面积积：50000平平方米容积率： 7.91绿化率： 445%建筑形态态：高层层装修状况况：毛坯坯总户数： 3336车位:

38、 722个价格：440000元/平平方米（套内均均价）户型配比比：二房房78% 一一房222%物业费：1元目前租金金价格：20元元/（中装）项目介绍绍该项目通通过团结结路立丹丹百货旁旁步行商商业区车车行道入入口向北北与中心心商业步步行街连连通。其其西北角角靠西郊郊大酒楼楼和东南南角临环环道公路路处分别别为两个个主要车车行出入入口，将将步行街街和环道道公路与与本项目目贯通，形成独独立的交交通流线线。 商铺简介介：项目目占地面面积50048平平方米，总建筑筑面积约约399948平平方米，其中负负一层局局部和负负二层为为停车库库、设备备用房，面积约约52338平方方米，停停车位约约72个个；主楼楼一

39、至四四层和裙裙楼一至至三层为为商业用用房，面面积约884777平方米米五至二二十八层层为住宅宅，面积积约2662333平方米米。建设广场场地址：杨杨家坪劳劳动二村村租金：115220元/平方米米月物管费：1.22元/平平方米月楼层情况况：529楼楼电梯情况况：2部部LG电电梯（载载重10000，133人）楼层空高高：3.1米酒店定位位以杨家坪坪转盘为为中心的的杨家坪坪商圈，近来开开始成为为群雄逐逐鹿的热热土。由由于身处处渝中区区、沙坪坪坝区、高新区区、大渡渡口区的的交汇处处，辐射射范围广广大，同同时因九九龙坡区区工业基基础雄厚厚，人口口众多，自身具具有一定定的区域域购买力力，潜力力空间受受到业

40、界界看好。由于自自身发展展的迅速速，其硬硬件设施施已越来来越不能能满足商商务经济济的发展展，与其其他商圈圈相比，杨家坪坪在大型型商业的的入驻以以及消费费力都有有很强的的竞争力力及优势势。综观观其他四四大商圈圈，如沙沙坪坝以以及解放放碑还有有南坪与观音音桥都有有其高档档酒店作作为商务务配套。而杨家家坪商圈圈缺少一一个可以以成为该该区域象象征性建建筑物的的酒店。这个怪怪异的现现象说明明了杨家家坪商圈圈发展速速度过快快导致相相应的商商务配套套却没有有跟上，这个空空白点完完全可以以由本项项目去填填补，从从项目绝绝佳的地地理位置置，自身身完善的的商业配配套以及及开发商商实力及及知名度度而言都都具备了了打

41、造高高档酒店店的先决决条件。桃都城市市酒店桃都城市市酒店是是一家三三星级涉涉外旅游游酒店，位于重重庆市杨杨家坪中中心繁华华商业区区。酒店店设有990套豪豪华的客客房，餐餐厅，会会议厅、商务中中心、健健身休闲闲中心、购物中中心。星级：19988年开业业 220022年装修修宾馆服务务项目：会议厅厅、商务中中心、DDDD电话、IDDD电话、商场、理发美美容室宾馆餐饮饮设施：中餐厅厅、西餐厅厅、酒吧宾馆娱乐乐与健身身设施：健身室室、桑拿浴浴室宾馆早餐餐价：自助早早餐：220元房型挂牌价（人民币币）执行价（人民币币）早餐豪华标准准间RMB2988RRMB2188 双豪华大床床间RMB2988RRMB2

42、188 双豪华套间间RMB6888RRMB5000 双重庆杨馨馨大酒店店重庆杨馨馨大酒店店位于九九龙坡区区商业文文化中心心杨家家坪，是是由成都都铁路工工程第一一工程有有限责任任公司投投资并按按国际四四星级标标准建造造及管理理。酒店店拥有各各类商务务套房、豪华客客房1668套，酒店设设“粤云轩轩”海鲜鲍鲍翅厅及及设计独独特的大大、小包包房能容容纳3550人就就餐。容容纳2000多人人的多功功能会议议厅及各各类中小小型会议议室。酒酒店4层层至155层设有有1688间客房房（豪华华标准间间、商务务房和高高级套房房），中中央空调调、冷热热供水，房间设设有ICC卡电脑脑门锁，服务设设施周到到完备、豪华安

43、安全，房房间内设设有国内内、国际际长话直直拨、音音控台、电子保保险箱、MILLI吧、卫星电电视及房房间电视视点播系系统（VVOB）系统，并提供供送餐、洗衣、干衣服服务。星级：宾馆服务务项目：会议厅厅、商务中中心宾馆餐饮饮设施：粤云轩轩中餐厅厅宾馆娱乐乐与健身身设施：豪华夜夜总会、KTVV包房、桑拿、美容美美发中心心、大型型购物商商场房类挂牌价（人民币币）执行价（人民币币）标准双人人房RMB 4888RMB 2088单间RMB 5288 RMB 2200 商 务 房RMB 5888 RMB 2688 高级套房房RMB 8888RMB 7588豪华套房房RMB 18888RMB 14118办公写字

44、字楼定位位写字楼市市场在重重庆市突突现的第第一个高高潮应该该是在11993319995年间间，市场场热闹的的大背景景源于中中国第一一波房地地产市场场热潮。客观地地讲，这这时的重重庆房地地产市场场并没有有严格意意义上的的专业写写字楼需需求，市市场是在在资金的的假想中中内迅速速“做大大”的。持续到到九十年年代中期期，市场场“综合合症”开开始显现现售售价持续续下滑、租金一一蹶不振振。对重重庆写字字楼而言言，19997年年具有纪纪念性意意义，空空置率迅迅速膨胀胀使写字字楼市场场遭遇了了前所未未有的“滑铁卢卢”。低低迷不振振在随后后的两三三年间一一直弥漫漫着市场场。虽然然住宅市市场在经经过短暂暂的盘整整

45、之后，再次活活跃起来来，但写写字楼市市场却始始终保持持着沉默默。20000年前后后，伴随随着重庆庆中小型型公司的的快速成成长，新新一轮商商务用房房需求增增大，写写字楼市市场逐渐渐回暖。这一阶阶段，“酒店式式商务公公寓”是是流行一一时的词词汇，创创业型公公司成为为了这一一时段营营销的主主力客户户。与此此同时，重庆写写字楼市市场租、售价格格渐趋合合理，高高档写字字楼市场场也逐渐渐浮出水水面。有有两个明明显的例例子可以以做佐证证：一是是大都会会写字楼楼出租率率迅速提提升；二二是国际际甲级写写字楼浪浪高凯凯悦大厦厦引爆的的投资概概念。顶级写字字楼受欢欢迎，源源于外资资企业的的强劲需需求。相相比国内内企

46、业，外企更更在乎办办公环境境，他们们愿意为为“好”写字楼楼支付高高价；而而国内企企业首先先考虑的的还是价价格，然然后才是是环境。在投资资杨家坪坪的热潮潮推动下下，顶级级写字楼楼的供应应不足立立刻就显显现了出出来。地段则是是写字楼楼的灵魂魂，没有有地段优优势的写写字楼就就不是写写字楼。这曾是是上世纪纪90年年代人们们对写字字楼的定定义和印印象，如如今，随随着人们们对办公公环境需需求的日日益提高高，对绿绿色景观观的日益益渴求，生态化化、人性性化以及及智能化化成为衡衡量写字字楼身价价的一大大关键。在重庆这这样一个个组团式式发展的的城市格格局中，各个区区域中心心位置就就显得异异常的重重要。渝渝中区的的

47、解放碑碑、上清清寺、朝朝天门地地区，九九龙坡区区的杨家家坪转盘盘地区，沙坪坝坝的三峡峡广场地地区，南南坪的转转盘地区区，江北北的观音音桥地区区等等。根据相应应的统计计数据可可知，重重庆目前前总建筑筑面积在在1万平平方米以以上的在在售或已已投入使使用的办办公楼近近60栋栋，大部部分集中中分布于于渝中区区。尤其其是中高高档写字字楼。其其它区域域的写字字楼以中中档和中中低档为为主，主主要集中中分布于于各区域域的核心心商圈周周边。本区域写写字楼相相对较少少，且硬硬软件配配套较差差。据调调查，目目前本区区域仅有有国际金金融大厦厦、佳宇宇大厦和和跃华商商务大厦厦三栋真真正意义义的写字字楼，其其租金范范围在

48、330445元/平方米米月，各各写字楼楼出租率率在700%左右右。鉴于于本项目目所在区区域杨家家坪其商商务区间间已在迅迅速崛起起，且是是对该项项目强有有力的支支撑。可可以预见见其将在在未来的的几年内内将成为为扮演重重要的商商务领地地角色之之一。若若本项目目充分利利用商业业物业的的地段价价值、交交通优势势，经营营者的品品牌与实实力，将将是吸引引消费者者落单并并为其提提供物业业升值保保障的重重要因素素。/ 写字字楼市场场发展趋趋势生态、人人性化配配置是写写字楼销销售中的的亮点，也是写写字楼未未来品质质发展的的趋势。人性化化的设计计是众多多租户考考虑的重重点，而而并非豪豪华的装装修。 对写写字楼而而

49、言，只只要达到到甲级写写字楼的的标准，也就达达到写字字楼的最最高标准准了。国国际商务务中心处处于CBBD区域域内，又又是甲级级写字楼楼，从大大环境到到内部环环境已经经达到很很高标准准了。如如果再一一味比拼拼硬件品品质意义义不大，因此，国际商商务中心心营造的的生态、人性化化特色在在销售中中是个亮亮点。 比如，首个在在写字楼楼中推出出指纹门门禁系统统，每个个员工凭凭指纹进进出楼层层，员工工动向可可在写字字楼平台台网络上上体现；利用局局域网络络为各个个公司提提供商务务信息服服务，大大楼设置置秘书处处可代替替公司处处置部分分行政工工作；可可进行网网上点餐餐一系系列智能能化办公公系统适适应现代代商务办办

50、公需求求。与此此同时，商务中中心还实实施独立立新风系系统，每每个办公公单位都都有独立立的清风风通道，随时轮轮换健康康空气；一改写写字间封封闭的窗窗户设计计，600%的办办公室可可以开窗窗；设置置绿色缓缓冲带，生态视视屏系统统等缓解解员工疲疲劳，提提高工作作效率。用最人人性化的的设施为为员工创创造“快乐、健康”的写字字楼办公公模式。 跃华国际际商务大厦（商务公公寓、尚尚未交房房）开发商：重庆跃跃华物业业发展有有限公司司地址：九九龙坡杨杨家坪前前进支路路1号(杨家坪坪步行街街)均价：44400元元/平方方米最小出售售面积：35平平方米付款方式式：7成成20年年开盘时间间：20004-8-225占地

51、面积积：67788平平方米建筑面积积：8000000平方米米总 户 数：3315套套停 车 位：1150个个入住时间间：20004-12-31竣工日期期：20004-11-30楼层状况况：333F物业管理理公司：深国贸贸物业管管理顾问问、跃华华物管公公司有中央空空调设施施，无商商务公共共配套佳宇大厦厦开发商：重庆佳佳宇建设设（集团团）有限限公司入住时间间：20004年年楼层状况况：15F12FF商场3F茶楼楼4155F写字字间均价：445000元/平平方米目前二手手售价：32660元/平方米米（建筑筑价格）目前租金金：300元/平平方米最小出租租面积：40平平方米停 车 位：1150个个物管费：1.55元/平平方米物管公司司：佳宇宇物管公公司无中央空空调、无无商务公公共配套套国际金融融大厦地址：杨杨家坪步步行街租金：445元/平方米米月（含物管管费、水水电费、中央空空调费）楼层情况况：188266楼电梯情况况：3部部日立电电梯（载重110000，115人）楼层空高高：22.66米金洲商务务大厦地址：杨杨家坪兴兴胜路336号租金：220元/平方米米月物管费：1.22元/平平方米月楼层情况况：215楼楼电梯情况况：1部部西子奥奥的斯电电梯（载重