商业发展与成长模式探讨

1、社区商业进入试验期谁都看到了“社区商业”内在的分量：便民利民、巨大商机、提升形象政府、企业、市民，热情迅速在各个层面传递，国内不少大城市也开始关注这一领域。然而，谁都不清楚现代“社区商业”到底是什么模样？上海率先推出了各种各样的“社区商业示范点”，各种新鲜的创意正在这块试验田上生根发芽，并一步步向全市“克隆”。也许有一天，今天的种种尝试就化作了您生活中实实在在的便利。首创新模式店亮了，人气旺旺了，临临沂路上上那家生生意清淡淡的百货货店突然然变了模模样，怎怎么回事事？远远远望去，崭新的的招牌华华联社区区商业中中心更是是惹人注注目。社区商业业中心一一种全新新的零售售模式由由此诞生生。踏入入装饰一一

2、新的门门店，人人们不由由眼睛一一亮：店店堂内外外精致的的海报广广告，和和谐明亮亮的店堂堂灯光，一间间间耳熟能能详的品品牌专卖卖店，大大堂里甚甚至还展展示着几几款新车车虽说说身处社社区，但但大气、雅致的的商场氛氛围，倒倒有几份份神似引引领时尚尚的中心心商业街街。万万多平方方米的面面积对购购物中心心而言实实在“袖珍”，却五五脏俱全全。配钥钥匙、小小修小补补乃至老老年活动动室，传传统社区区该有的的功能，这里一一样不少少；充满满现代感感的综合合消费，更是这这里的特特长。儿儿童乐园园、网吧吧、书吧吧、美容容沙龙来来了，你你甚至还还能发现现素来喜喜欢扎根根中心商商街的避避风塘和和真锅咖咖啡，连连典当行行、

3、旅行行社和自自助银行行也悄然然入驻。改变社区区商业沿沿街零散散布局，集购物物、休闲闲、服务务众多功功能于一一身，社社区商业业中心显显露出可可观的赢赢利前景景。新的的零售模模式迅速速成了香香饽饽：华联集集团正在在搜索第第、第第个类类似的网网点；友友谊集团团则开始始在长宁宁区虹康康社区，以友谊谊百货、世纪联联华大卖卖场、好好美家建建材超市市为核心心，探索索面积达达万平方方米的社社区商业业购物中中心；闸闸北区则则计划在在大宁路路建设大大型购物物中心，杨浦区区计划年年内推动动个个闲置的的大型网网点招商商开发补上规划划课从弄堂口口的小摊摊群落，到新村村内的零零星商业业，回望望身边的的各种商商业形态态，我

4、们们发现，关于社社区内的的商业规规划明显显滞后。现在，人们开开始尝试试着“补课”了。徐徐汇凌云云地区最最近就提提出了这这样一份份比较成成熟的布布局设想想，引起起业内广广泛关注注。三个分工工不同的的大型商商业设施施最引人人注目一一个是规规模在万平方方米的社社区购物物中心，格局与与华联社社区商业业中心颇颇为类似似。另一一个则是是独创的的社区休休闲中心心，在万万平方米米的地方方，中式式餐馆、西洋酒酒吧毗邻邻而居，而满足足现代消消费需求求的健身身娱乐、美容美美发、社社交养性性、花卉卉园艺一一应俱全全，形成成休闲服服务集中中区域。逛街族族可能更更为喜欢欢调整中中的华轻轻购物中中心，这这里将引引入中型型综

5、合百百货、专专卖店、文化用用品市场场、图书书广场等等等。从这些“点”发散出出去，未未来的几几条沿街街式商业业也要各各具特色色，在凌凌云的这这份规划划中，梅梅陇路要要凸现休休闲文化化特色，构成多多功能的的文化娱娱乐中心心；凌云云路要引引进规模模化的品品牌专卖卖店、餐餐饮店；上中西西路的商商业网点点要延伸伸，方便便更多居居民的日日常购物物当然然，以就就近服务务为目标标，各种种生鲜超超市、大大众化点点心、便便利店等等等也不不可少，它们将将散落小小区各处处，形成成多点式式格局。环顾申城城，社区区商业新新型模式式还在源源源不断断亮相。在曹杨社社区的桂桂巷路，马路两两边原有有分散简简陋的卷卷帘门商商业逐渐

6、渐消失，取而代代之是餐餐饮、维维修、洗洗染、摄摄影、美美发、家家教等众众多服务务业，又又添置了了绿化、街灯、座椅等等，传统统的沿街街式社区区商业焕焕然一新新。在浦浦东的联联洋社区区，改变变传统商商住混杂杂的模式式，把商商业网点点、学校校、体育育设施、休闲服服务等等等全部集集聚到邻邻里中心心，和住住宅区分分离开来来。而为为了增强强社区商商业的亲亲和力和和便捷性性，卢湾湾区还开开始把社社区商业业资源同同整个社社区服务务网连接接，运用用网络为为社区居居民提供供商业服服务信息息和网上上购物服服务。闹市中的的静土：逸景翠翠园社区区商业发发展分析析与位于广广州大道道南的许许多楼盘盘一样，“毗邻万万亩果园园

7、的生态态居住区区”与“海珠未未来城区区中心”，动静静结合，是逸景景翠园的的最大优优势所在在。近期期，瑞康康、逸景景两条路路的开通通打破了了现有的的交通瓶瓶颈以及及海珠区区政府将将要搬迁迁至广州州大道南南的规划划，对于于逸景翠翠园的居居住与商商业前景景来讲，是看得得见、摸摸得着的的利好消消息。由于逸景景翠园居居于中大大纺织商商圈及广广州大道道南批发发带辐射射范围之之内，专专业市场场的影响响力不能能不着重重考虑。位于逸逸景西边边的原中中大布匹匹市场将将兴建大大型的广广州国际际轻纺城城，逸景景东侧原原来就已已存在天天雄布市市，而将将要开通通的逸景景路、瑞瑞康路则则被规划划定位为为批发市市场商业业发展

8、轴轴，再加加上中大大市场搬搬迁后，原有业业户将寻寻找新的的经营地地，因此此，沿逸逸景小区区外围展展开的商商铺将会会受到相相关商业业氛围的的影响。虽然中大大纺织商商圈市场场潜力巨巨大，但但由于邻邻近好几几个大型型布匹市市场在人人气、规规模、价价格、专专业性、发展历历史等方方面具备备较强的的竞争力力，有意意于专业业市场的的投资者者，可以以参考市市内另一一纺织商商圈“海海印商圈圈”的发展展模式，在背靠靠大盘的的基础上上，融合合广州大大道南将将要建成成未来城城区新中中心、交交通四通通八达以以及多个个新大型型楼盘分分布的优优势，走走批零结结合的专专业家居居模式。不过，鉴鉴于经营营专业市市场的特特殊性，投

9、资者者最好观观望开发发商在打打造专业业市场上上的意向向与动态态，特别别是在信信息、展展示等现现代形态态的专业业市场功功能与服服务方面面是否有有周全的的建设规规划，以以及在品品牌建设设、配套套服务（包括公公共配套套与商业业配套）等方面面是否有有相应的的发展计计划。除了专业业市场外外，还有有几个影影响因素素可以考考虑。逸景处于于几个城城中村的的包围当当中，包包括周边边一些专专业市场场也属于于城中村村。这些些城中村村及专业业市场会会带来相相当的人人流，这这对于中中低端商商业有所所帮助，但是对对于优化化经营环环境、提提升消费费层次却却是不利利的。当当然，随随着这一一区域城城区化及及城中村村改造工工作的

10、推推进，这这一局面面将会逐逐步改善善.另外外，社区区的居民民结构可可以给予予一些启启示。据据悉，逸逸景的买买家有相相当一部部分是由由楼盘开开发商的的旧业主主介绍的的，同时时，逸景景附近就就有中山山大学等等一批科科研院校校及专业业机构，而针对对大目标标客户群群，开发发商相当当积极地地开展“团购”方式。这样的的居住结结构有助助于形成成相对稳稳定的消消费心理理和消费费习惯，同时，口碑的的作用将将更为重重要，品品牌、信信用等也也不可缺缺少，有有连锁经经营业务务的投资资者或许许更能够够从中得得益逸景翠园园开放型型的商铺铺格局，便于吸吸收内外外人气、商气，也减少少了居住住与商业业功能的的冲突，对其长长远发

11、展展有帮助助；近期期内，这这一区域域内的市市政、规规划等方方面的动动作频繁繁，有利利于促进进开发商商在稍显显狭长的的逸景翠翠园（东东西约110000米，南南北约4400米米）内加加快余下下地块的的施工建建设，带带来更多多的入住住居民，更好地地促进人人气、商商气的形形成。社区商铺铺出现新新型业态态随着人们们生活水水平的提提高，旅旅游休闲闲消费在在市民消消费中所所占的比比例越来来越大。从最初初笼统的的景点旅旅游到现现在的江江浙自驾驾游、沪沪郊一日日游等，旅游产产品不断断推陈出出新，还还逐渐衍衍生出体体验型旅旅游、购购物型旅旅游等不不同类型型。“休憩型型商业”正是基基于旅游游市场的的细分和和衍生而而

12、新近诞诞生出来来的一种种新型商商业物业业。“休憩型型商业”既不同同于喧嚣嚣的市中中心商圈圈，也不不同于动动辄一、二小时时车程的的远郊商商业，而而是取其其中间点点，通过过特色的的业态设设置，将将旅游与与购物更更好地结结合在一一起，特特别适合合都市人人既不想想太辛苦苦、又想想追求一一定特色色和环境境的“休憩”心态，将受到到越来越越多都市市人的青青睐。为了打造造上海首首个“休憩型型商业”项目，康桥水水岸公社社的开发发商专门门引进了了香港品品牌化经经营管理理公司司司培思商商业地产产全程参参与到该该项目的的招商定定位和经经营管理理中来。经过精精心的研研究定位位，该项项目业态态定位为为“国际烧烧烤乐园园”

13、，设想想引进东东北炭烧烧、巴西西烤肉、日本铁铁板烧、韩国烤烤肉、葡葡萄牙烧烧烤等世世界烧烤烤总汇，以及少少量不同同文化背背景和主主题的国国际原创创酒吧及及火锅，使其建建设成为为康桥区区域居民民乃至全全市消费费人群所所喜爱的的特色商商业街区区。社区商业业突破思思维定式式社区商业业带给人人们一种种思维上上的新突突破，主主要表现现在：首先，是是对住宅宅小区建建设“以人为为本”原则的的丰满与与内容整整合，即即不只是是住宅本本身及周周边环境境的“以人为为本”，还要要考虑到到人们“就近消消费”及消费费的“内容构构成”和“外延扩扩展”。在商商业的经经营管理理及发展展上，也也不能仅仅只“就商言言商”，即不不应

14、只是是照应到到人们物物质消费费，只在在“家”的物质质生活上上做文章章，还要要考虑到到人们不不断提高高与拓展展着的精精神需求求的保证证和满足足，惟其其如此，才能真真正做到到“家的延延伸”。第二，在在小区的的规划与与建设上上，要统统合考虑虑人们生生活中的的吃、住住、行、游、购购、娱，及托幼幼、养老老、就学学、就业业等所有有方面；同时，以一定定的“功能分分区”及有针针对性地地作出安安排。社区商业业的有关关规划，应包括括网点布布局、与与居住区区的位置置关系、规模结结构、建建筑特点点与营业业面积、业态配配置，以以及商业业与交通通、商业业与文体体场馆、商业与与社区生生态环境境保护等等内容方方面，以以使社区

15、区商业发发展的“以人为为本”有规则则遵循地地落到实实处。第三，在在社区商商业的建建设与发发展中，政府的的“宏观调调控”，一要要从社区区商业发发展的规规划入手手，二要要在社区区商业的的秩序建建设上下下功夫。这两个个方面共共同要求求着管理理方面得得以市场场的规矩矩规范社社区商业业的发展展。遵从从社区商商业的“社区”属性，适应社社区居民民的消费费需求。“小而全全”、“全封闭闭”、“大而不不当”等，都都会在损损害社区区生活的的同时，也损害害社区商商业的发发展。遵从从社区商商业的“商业”属性，即以社社区为目目标市场场的商业业发展的的客观规规律。目目前，尤尤需强调调：无论论在社区区商业的的规划还还是在运运

16、作上，都要将将打破地地区封锁锁、行政政封锁等等地方保保护主义义放在重重要的工工作转型型方面。第四，鼓鼓励大型型集团企企业投资资及经营营社区商商业。从从近年社社区商业业发展的的实践看看，有国国内大型型商业集集团直接接投资并并涉足社社区商业业经营的的，也有有商业企企业与投投资或房房地产商商合资合合作社区区商业的的，更有有国外著著名商业业集团进进入我国国社区商商业领域域的，如如沃尔玛玛、家乐乐福、伊伊藤洋华华堂及倍倍顺、便利店店等。既既有政府府投资建建设邻里里中心并并招商承承租以发发展社区区商业的的，也有有国有资资本、民民间资本本不同形形式的介介入。第五，社社区商业业要重视视在与相相关产业业、事业业

17、的相辅辅相成中中，树立立自己的的“品牌形形象”。社区区商业与与社区服服务业的的关系自自不待言言了，针针对现代代社区消消费的特特点，社社区商业业要与文文体娱乐乐业相结结合，以以满足人人们购物物、休闲闲、健身身、娱乐乐等多方方面的消消费需求求，同时时，还要要主动地地参与社社区“事业性性”、“公益性性”活动，与社区区的物质质文明与与精神文文明建设设相结合合，融入入社区，成为社社区居民民的“好邻居居”、“老街坊坊”，而且且，在经经营中，还应以以健康的的消费、科学的的消费，反映可可持续发发展的绿绿色消费费观念去去影响消消费，拉拉动消费费，不断断提升社社区消费费的质量量、品位位。发展社区区商业的的优势及及

18、经营重重点有迹迹象表明明，在我我国一些些大型城城市中，围着让让区转将将成为商商业新的的主题。据北京京市商委委提供的的最新数数据表明明，北京京销售增增长率最最高的商商场已不不再是那那些营业业额、零零售额最最高的商商场，而而是一批批社区型型商场：崇文门门菜市场场、北辰辰、华堂堂、燕丰丰、国华华、甘家家口等。由此可可见，社社区商业业与中心心商街的的客流争争夺战已已拉开帷帷幕。城城市居住住社区化化趋势引引发的新新商业形形式需求求对此，北北京市商商委改革革处处长长认为，随着京京城住宅宅社区化化、城市市功能区区中心多多元化新新趋势的的出现，百姓就就近消费费习惯之之形成使使中心商商业街空空壳化也也变得越越来

19、越明明显。于于是更多多的商家家开始转转入向社社区发展展，今年年9月在在方庄开开业的中中智绿屋屋百货就就是一个个典型。因为方方庄是一一个拥有有30万万常住人人口的成成熟社区区，一直直在中心心商街的的绿屋百百货，重重新把自自己定位位于社区区大型综综合性商商业网点点，这似似乎预示示着社区区商业与与中心商商街的客客流争夺夺战已经经打响。在北京京市商委委公布的的“十五”商业发发展中规规定：今今后，二二环路内内不再新新建大商商场，北北京商业业发展重重心将向向三四环环沿线和和社区转转移。最最新统计计显示，虽然二二环路以以内集中中了3775的1万万平方米米大百货货店和113的的3万平平方米巨巨型店，但每平平方

20、米平平均产出出仅1.37万万元；而而三环路路附近的的百货店店每平方方米平均均产出22199万元。与此同同时，二二环路以以内的常常住人口口还在以以每年11.477%的速速度下降降.因此此 居于于三环及及四环的的大型社社区及主主要干道道是建设设百货商商场的黄黄金之地地，商业业黄金宝宝地的传传统观念念应该变变一变 商家规规避大商商场云集集的商业业圈.而而在让区区商业上上下力气气做文章章了。社区商业业有三大大优势有人说，社区商商业拥有有“三大法法宝”：就近近方便、价廉物物美、服服务多样样，总体体形象是是一个具具有亲和和力的“好邻居居”。其次次，同样样的商品品，社区区商家比比市中心心商街大大店一般般要便

21、宜宜10300。另另外，大大商场最最初设计计不周，停车困困难，给给一些顾顾客带来来很多不不便。经营特色色突出是是社区商商场对消消费者最最有吸引引力之处处，地处处北京十十里堡的的华堂商商场就是是开在老老居民区区的，他他的辐射射力大到到了5公公里以外外甚至更更远。因因为生、鲜日用用配品种种多，慕慕名远道道而来的的购买者者不乏其其人。类类似的趋趋势在中中国南方方也表现现得十分分明显，以广州州为例从从19998年“阳光”崩溃开开始，“金田”、“越秀”、“广南”宣告广州金金花纷纷凋凋零.痛痛定思痛痛 业界界开始重重新审视视自己的的定位 超市根根本是一一个高尚尚社区必必不可少少的重要要生活配配套设施施.而

22、最最早捕捉捉到这一一商机的的“福特玛玛现代生生活超市市“的成功功更向业业内证明明了这点。据据 悉“福特玛玛“的老东东家广州恒恒拓有限限公司是是个民营营企业，以其为为外籍建建设者开开办外方方营地生生活超市市、餐厅厅、酒吧吧等以饮饮料及生生活用品品的经营营业务著著称，并并于19998年年8月悄悄悄潜入入广州北北郊白云云脚下的的金湖花花园，开开了一家家德诺威威美食生生活超市市。同年年12月月，又快快马加鞭鞭地在丽丽江花园园开办德德威美食食休闲阁阁餐厅。并于220000年7月月，应二二沙岛金金亚花园园住户之之需求，开了第第二家德德诺威美美食生活活超市的的连锁店店。广州州恒拓经经7年奋奋斗，积积赚下来来

23、许多为为高尚社社区服务务的丰富富经验，深究起起来，恒恒拓的独独特之处处无非三三点：有有着完善善的高档档社区品品牌超市市管理经经验和经经营实力力；有多多年服务务高尚素素质社区区的经验验；有广广泛的中中外特色色商品供供货渠道道，这三三点非常常关键。生鲜：社社区商业业经营重重点社区商业业的兴起起使新的的超市把把主要精精力放在在食品经经营上，食品与与饮料将将占据相相当的营营业空间间。这在在“福特玛玛”(FooodMMartt)的名名字中不不难找到到答案。福特玛玛将主要要精力放放在经营营新鲜“绿色食食品”、净菜菜、分割割肉、冷冷冻食品品、加工工、半加加工配菜菜及其有有一定品品位的熟熟食上。此外，因为常常

24、年专注注于为外外籍人土土服务，恒扬与与中外特特色商品品的供货货商有着着更为密密切的关关系：如如与美国国贝迪食食品公司司、美国国通用磨磨坊食品品厂、法法国国际际餐饮服服务公司司等。此此次“福特玛”的的开办将将大力引引进国内内外各地地区的特特色食品品之精华华，以松松散式的的合作方方式，以以让利的的经营策策略引进进广州地地区具有有一定品品位的食食品商家家参与经经营，如如日本寿寿司、川川味凉菜菜等。记记者甚至至注意到到，为时时尚青年年追捧的的昂贵的的“哈根达达斯”冰淇淋淋品牌也也走进了了“福特玛玛”。业内资深深人士告告诉记者者，敢于于告别日日用品。敢于开开现代化化的“菜店”，这种种标准型型的生鲜鲜食品

25、超超市在一一定规模模的居民民区以及及中小城城市将拥拥有广阔阔的市场场空间，看看上上海联华华超市就就是其中中的典例例。而在在广州，“五朵金金花”惟独宏宏城超市市能够盛盛开至今今，重要要的原因因就在于于他们从从19998年就就开始有有意识地地强化生生鲜食品品，大力力调整商商品结构构。从北北京的商商业设施施看，其其中相当当一部分分是建在在社区，为社区区商业与与中心商商衔分庭庭抗礼奠奠定了基基础。若若干个大大型商场场同在一一处，且且若干中中小型商商铺分列列其中，其凝聚聚的商气气和人气气是可观观的。但但目前京京城大型型商场规规模过大大，中心心商业区区千店一一面，缺缺少特色色，甚至至成了百百货商店店一条街

26、街，这显显然是不不合规律律的现象象。因此此，面对对社区商商业的崛崛起，中中心商业业圈的店店铺似乎乎应调整整经营，办出特特色，加加强服务务，以便便在竞争争日趋激激烈的商商战中，争取到到更多顾顾客。社区商业业主要形形式购物中中心（一）、社区商商业的特特点社区商业业是一种种以社区区范围内内的居民民为服务务对象，以便民民、利民民，满足足和促进进居民综综合消费费为目标标的属地地型商业业，社区区商业是是城市商商业空间间中的一一个重要要层次。社区商商业所提提供的服服务主要要是社区区居民需需要的日日常生活活服务，这些服服务具有有经常性性、便利利性但不不一定价价格低廉廉的特点点。因此此社区商商业具有有稳定的的市

27、场基基础，并并将随着着居民收收入水平平的提高得得到更大大的发展展。提供供怎样的的社区商商业服务务是本案案需要研研究的重重要课题题。（二）、国外社社区商业业的发展展概况及及特征社区商业业最早于于20世世纪500年代在在美国出出现。当当时由于于家庭汽汽车的普普及，以以及城郊郊新建的的发达的的高速公公路，使使得城市市居民大大量向郊郊区扩散散，由此此产生了了专门为为郊区新新建居住住区居民民服务的的社区商商业。660年代代，英国国、日本本、法国国等西方方国家也也由于居居民的郊郊区化而而出现社社区商业业，到770年代代，新加加坡的社社区商业业也开始始大规模模发展起起来。国外的社社区商业业主要以以购物中中心

28、的形形式出现现。购物物中心是是一种现现代的零零售业态态，美国国的零零售辞典典对购购物中心心是这样样定义的的：“购物中中心是一一个由零零售商店店及其相相应设施施组成的的商店群群，作为为一个整整体进行行开发和和管理，一般有有一个或或几个核核心商店店，并有有众多小小商店环环绕。购购物中心心有宽敞敞的停车车场，其其位置靠靠近马路路，顾客客购物来来去便 利。”国外社区区购物中中心的零零售商们们联合扩扩大经营营的范围围，不仅仅增强对对人们“一站式式”购物的的满足能能力，还还向社区区居民提提供丰富富的服务务项目和和休闲娱娱乐项目目，因此此社区购购物中心心在国外外城市整整体商业业中具有有重要的的地位。以美国国

29、为例，20000年全全国社区区购物中中心零售售额为444944亿美元元，高于于近邻型型购物中中心（332055亿美元元）和区区域购物物中心（14229亿美美元），约占美美国商业业总零售售额的440.668。西方各个个国家的的社区商商业，虽虽然有所所不同，但也有有一些共共同的特特征。1）社区区商业的的功能国外社区区商业是是为了适适应城市市居民郊郊区化而而建立的的，具有有满足社社区居民民购物、服务、娱乐等等综合性性需求的的功 能能。社区购物物中心提提供的商商品包括括便利品品和选购购品，主主要有杂杂货、食食品、衣衣服、鞋鞋帽、家家具、家家电、建建筑材料料、药品品、珠宝宝饰品、礼品、酒类等等，商品品的

30、档次次要根据据所服务务社区的的经济状状况而定定，一般般以中档档品为主主。而服服务功能能包括，银行、邮政、电信、图书馆馆、警察察所、医医疗中心心等公共共事业，也包括括干洗、修鞋、裁剪、洗车等等日常服服务。社社区商业业中心又又是人们们休闲娱娱乐的场场所，提提供许多多流行的的娱乐设设施，如如雕刻、滑冰场场、电影影院、健健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类类型的餐餐饮服务务，也是是社区商商业中心心的功能能之一，快餐、酒吧、咖啡屋屋等不仅仅解决了了人们购购物、娱娱乐过程程中的饮饮食问题题，也是是朋友们们约会、休闲的的良好场场所。2）社区区商业中中心的业业态构成成国外社区区商业主主要是现现代化的的购物中

31、中心形式式，购物物中心和和连锁组组织相互互促进、共同发发展。购购物中心心的核心心店基本本上都是是知名的的连锁企企业，例例如，美美国的沃沃尔玛、日本的的大荣等等都是它它们国家家许多社社区商业业中心的的核心店店，社区区购物中中心靠它它们来提提升对附附近居民民的吸引引力。除除核心店店外，中中心内还还汇聚着着各种不不同规模模、不同同业种的的专业店店、专卖卖店，它它们也多多是连锁锁经营。各种连连锁经营营品牌是是支撑社社区商业业中心的的骨干力力量，是是社区商商业中心心形成和和发展的的基 础础。3）社区区商业的的开发，国外社社区商业业的开发发都是在在政府的的统一规规划下进进行的其其中，英英国、新新加坡等等国

32、家，政府对对社区购购物中心心的开发发实行强强有力的的控制，开发者者须与地地方当局局结成共共同开发发的伙伴伴关系。而在美美国，政政府对社社区商业业开发的的干预要要少得多多，主要要是一些些私人开开发商以以赢利为为目的而而进行开开 发。国外社区区商业的的开发商商主要有有大型零零售商、专门的的商业开开发商、房地产产开发商商、甚至至是保险险公司、基金会会等。商业企业业和地产产物业公公司联合合开发的的做法也也比较普普遍，如如澳大利利亚的CC.leesMyyer，日本的的太丸、伊势丹丹、高岛岛屋等大大零售企企业和当当地地产产物业公公司联合合建设的的社区购购物中心心在上述述国家到到处可见见。国外外社区商商业中

33、心心一般都都实行开开发和经经营分离离的做法法。开发发商负责责前期开开发，经经营商负负责租赁赁经营，形成良良性的运运作机制制。4）社区区商业的的布局与与设计国外社区区购物中中心都有有严格的的设计布布局，其其目的是是使购物物中心的的任何一一部分都都能吸引引大批的的购物者者。购物物中心重重视对承承租户的的科学组组合与安安置，核核心承租租户对引引导人流流起关键键作用，占总购购物中心心面积的的约400，其其位置最最先确定定。对普普通承租租户的位位置安排排，充分分考虑他他们之间间亲和力力的不同同，一些些经营项项目需组组成群体体以增强强吸引力力，而另另一些经经营项目目必须相相互避开开。一般般来说，国外的的社

34、区商商业中心心，会把把四种类类型的经经营项目目分别汇汇集在一一起，一一是男士士用品店，包括男男鞋、男男装、运运动用品品等应当当集中布布置。二二是女士士用品店店和儿童童用品店店，应该该集中在在一起，便于消消费者进进行价格格、颜色色、款式式的比较较。三是是食品零零售店，包括肉肉店、鱼鱼店、面面包店等等。四是是个人服服务，如如干洗店店、修理理店等也也要集中中布置。国外社社区购物物中心在在总体布布局确定定以后，还充分分考虑商商店的装装饰效果果，承租租户的平平面布局局和店面面装饰需需要在统统一和个个性之间间维持一一种平衡衡，既要要有必要要的控制制，保证证所有商商店具有有整体性性，又要要避免标标准化的的设

35、计，提供供给承租租户表现现个性的的机会。（三）、国内社社区商业业概况1、国内内社区商商业现状状我国的社社区商业业相对落落后，正正在大力力推行的的城市居居住社区区建设，把社区区商业的的规划和和发展视视为至关关重要的的一环，因为为社区商商业的发发展状况况不仅影影响到社社区内居居民的消消费满足足情况，也关系系到城市市商业的的整体结结构和布布局，影影响整个个城市的的综合商商业能力力。我国的社社区商业业还处于于起步阶阶段，社社区商业业主要以以历史形形成的沿沿街商铺铺为载体体。这种种商业形形式是自自然形成成的缺乏乏统一规规划，业业态档次次普遍较较低，社社区商业业功能不不全。随随着房地地产业的的发展，特别是

36、是商业房房地产的的逐渐成成熟，社社区商业业得到了了巨大的的进步。国内出出现了一一大批“购物中中心”、“生活广广场”、“娱乐休休闲一条条街”等众多多社区商商业项目目。它们们可能在在定位上上提出超超出社区区服务范范围的口口号，但但是从实实际情况况来看，它们多多数仍是是以服务务社区居居民为主主要目的的的，特特别是居居住区内内部的商商业设施施。国内内的社区区商业设设施正朝朝着成为为一种综综合建筑筑、景观观、空间间、声音音的体验验式场所所，一种种为社区区居民创创造的拥拥挤热闹闹的场所所的方向向发展。&nbbsp总总的来说说目前国国内的社社区商业业普遍带带有浓厚厚的住宅宅底商特特点，与与国外成成熟的社社区

37、商业业模式相相比还有有很大差差距。2、国内内社区商商业的发发展方向向我国社区区商业正正朝向统统一规划划，科学学选址，集中布布置的方方向发展展。各个个省会城城市都在在制定自自己的社社区商业业发展规规划。从从各城市市的社区区商业发发展规划划可以看看出未来来社区商商业将具具有以下下特点：各商业业行业种种类将采采取超市市、便利利店、专专卖店、连锁店店、专业业店等先先进业态态形式，根据用用户的需需求，有有效开展展网上销销售、电电话订购购、送货货上门，送餐、送货、上门理理发、维维修等项项服务居居民日常常购物消消费将在在居住地地5000米范围围内完成成各城市市将大力力发展社社区商业业中心，社区商商业中心心是

38、相对对集中的的社区商商业网点点所形成成的具有有多业态态的综合合性商业业市场。这个综综合性商商业市场场不同于于大型商商场，它它的服务务对象主主要是社社区居民民。社区商业业中心将将普遍位位于小区区的中心心位置，要求必必备的商商业行业业种类有有：早点点快餐店店、美发发美容店店、洗染染店、摄摄影店、日用品品小超市市、生鲜鲜副食土土产店、肉制品品专卖店店、修配配服务站站、物资资回收站站、洗浴浴中心、服装加加工等。要有名名牌企业业的连锁锁超市、24小小时便利利店、市市政府推推动的放放心食品品零售门门店、放放心早点点快餐连连锁店和和放心茶茶店等正正规企业业的连锁锁店，既既能满足足传统的的衣、食食、住、行需要

39、要，又能能适应新新型的消消费需求求。从发展趋趋势判断断，社区区商业将将是未来来商业投投资的重重要市场场机会，同时也也将是商商业地产产发展的的重要推推动力。以天津津社区商商业发展展规划为为例，在在未来两两年内将将在社区区内发展展放心肉肉专卖连连锁店1100个个，放心心早点店店2000个，中中小超市市、便利利店3000个。由此可可见社区区商业蕴蕴藏的巨巨大商机机。孵化“社社区商业业”看惯了各各种超市市，也许许有人对对江山万万家乐超超市有限限公司开开办的连连锁便利利店不会会产生太太多的新新鲜感。然而，如果我我们看看看自己居居住的小小区，看看看周围围的便利利店群体体，你不不觉得：这些便便利店正正在孵化

40、化新兴的的“社区商商业”吗？就就说衢城城的安居居小区吧吧，连锁锁超市、便利店店、药店店、快餐餐店、餐餐馆和理理发、洗洗染、专专卖店、休闲娱娱乐等服服务设施施随处可可见，居居民楼下下、屋旁旁的商业业味是越越来越浓浓，已初初现“社区商商业”的雏形形。也许许有人会会说，这这只不过过是“低档商商业”。其实实，这些些业态设设置紧扣扣“便利”主题，正是现现代商业业业态的的具体体体现。中国连锁锁协会的的一项调调查表明明，便利利店将是是继超市市后在中中国发展展最快的的零售业业态。目目前仅上上海就有有24小小时便利利店20000家家左右，世界上上一些便便利店强强国都在在作进入入中国市市场的准准备。目目前拥于于全

41、球最最大711便便利店体体系的日日本伊藤藤洋华堂堂，与我我国中国国台湾省省的统一一集团联联合，连连锁开辟辟中国大大陆市场场，已形形成了一一定的优优势。一一些专家家认为，超市（大卖场场、便利利店）连连锁经营营是现代代流通业业的重要要标志，当一个个国家或或地区的的人均GGDP达达到30000美美元以上上时，连连锁商业业就会进进入大发发展时期期。因此此，发展展便民利利民的社社区商业业也是一一种趋势势，它将将进一步步刺激需需求，推推动综合合消费的的发展。现代化化社区商商业，应应该以满满足和提提升居民民综合生生活质量量、营造造高品质质的居住住生活新新天地为为目标，成为家家的延伸伸。这就就需要社社区商业业

42、具备购购物、休休闲和综综合服务务功能，使“家”得以延延伸，使使现代人人的个性性化消费费需求得得到满足足。就衢州而而言，有有两大背背景凸现现了“社区商商业”这一亮亮点。其一，经经过十几几年的发发展，衢衢州中心心城区的的商业设设施已接接近饱和和，出现现了竞争争白热化化和经营营微利化化的情况况，经营营业绩难难以再有有较大幅幅度的跃跃升。另另一方面面，随着着中心城城区居民民外迁和和新建居居住区不不断增多多，城郊郊结合部部和郊区区城镇商商业设施施相对不不足，市市场空间间和消费费潜力巨巨大，迫迫切需要要配备完完善的现现代化社社区商业业来加以以满足。其二，再再过100年，衢衢州人均均GDPP将超过过3000

43、0美元元，消费费层次开开始从小小康迈向向比较富富裕，消消费能级级出现新新的飞跃跃，消费费观念也也将发生生较大变变化。以以物质消消费为主主的传统统消费观观念，必必然转变变为现代代的综合合消费观观，以家家庭为载载体的休休闲消费费、文化化消费、娱乐消消费、服服务消费费将成为为生活主主流，并并逐步向向体验消消费发展展。新的的消费观观需要新新的商业业形式来来承接，社区商商业恰恰恰顺应了了这种需需要，并并将极大大地推动动综合性性消费的的发展。居住区和和郊区城城镇商业业的发达达程度，是衡量量一个城城市及商商业综合合竞争能能力的重重要方面面，一些些发达国国家和地地区都非非常重视视社区商商业的发发展。如如香港在

44、在20世世纪800年代开开发了太太古城、上海城城等一批批社区商商业中心心，迅速速提升了了香港商商业的综综合实力力。衢州州要成为为现代化化城市，自然要要把“社区商商业”的建设设放到战战略地位位。重中中之中，是要统统一规则则，合理理布局。在眼下下的城市市新区建建设中，如果我我们在规规划上大大胆突破破商业街街的传统统模式，在不同同地区设设计不同同的商业业组合，体体现“社区商商业”的多样样性和适适应性，未来的的衢州商商业会更更加充满满青春活活力。成都市商商业格局局分析暨暨光华片片区商业业地产机机会分析析1、成都都市城市市布局由由单核心心逐步向向多核心心转变现代城市市的布局局模式主主要以多多核心模模式为

45、主主，即一一座城市市不止一一个核心心，而是是有两个个核心或或三个核核心，这这样的城城市布局局模式，可有效效分散城城市中心心压力，避免单单核心模模式比较较普遍存存在的大大城市病病，这样样的现代代城市模模式以美美国的休休斯敦为为代表，国内城城市以重重庆、武武汉和淄淄博为代代表。成都以前前是典型型的单核核心布局局模式，即以天天府广场场为城市市核心，城市发发展象摊摊大饼一一样一圈圈一圈的的向外延延伸。单单核心布布局模式式最大的的弊端就就是随着着城市规规模的不不断扩大大，那么么城市中中心的向向心力将将越来越越大，由由此带来来的如交交通堵塞塞、人口口拥挤、热岛效效应以及及空气污污染等大大城市病病将日益益严

46、重。庆幸的的是，成成都市政政府已提提出要向向南、向向东发展展，欲在在城南和和城东建建立两个个城市副副中心，逐步由由现在的的密集“饼”状布局局转变为为疏密结结合的“扇叶式式”布局，城市结结构逐步步由单核核心模式式发展为为多核心心模式。2、成都都市的商商业格局局也顺应应城市格格局的变变化而变变化上世纪990年代代中期以以前，成成都市商商业格局局是顺应应单核心心城市布布局模式式而自发发形成，即以盐盐市口-春春熙路商商圈为城城市中心心商圈，向外强强力辐射射、扩散散，第二二层次是是以居民民区、社社区周边边自发形形成的、以临街街社区商商铺为特特点的社社区商圈圈，但社社区商圈圈的规模模、档次次还远未未成气候

47、候，仅以以满足社社区居民民日常生生活需要要的临街街饮食店店、干杂杂店、洗洗衣店、烟酒店店为主。社区商商圈的集集聚效应应和扩散散效应还还远未得得到放大大。很显显然，盐盐市口-春春熙路商商圈作为为整个城城市的商商业核心心，有着着极强的的向心力力，向心心力过强强，对城城市交通通等方面面带来相相当大的的压力，而第二二层次社社区商圈圈由于是是逐渐自自发形成成，规模模普遍偏偏小，对对周边的的辐射能能力和辐辐射范围围较小，因而而还不足足以减轻轻中心商商圈的压压力。上世纪末末开始，成都市市城市格格局发生生了巨大大的变化化，府南南河的治治理，五五路一桥桥的通车车，连续续几年的的大规模模旧城改改造，城城市道路路的

48、改扩扩建工程程等，使使成都市市的市容容市貌发发生了翻翻天覆地地的变化化，城市市格局也也由单核核心模式式向多核核心模式式转变，那么成成都市的的商业格格局也在在悄悄的的发生着着变化。社区商商业渐成成气候，随着家家乐福入入住大世世界商业业广场，伊藤进进驻外双双楠，普普尔斯马马特进军军置信金金沙园，上海友友谊、联联华布点点在天府府汇城等等，商业业竞争格格局已有有单纯的的核心圈圈的拼杀杀，逐步步向二环环路外社社区商业业圈推进进。社区商商业圈的的商业业业态逐渐渐丰富，以由传传统的临临街社区区商业铺铺面，向向专业市市场、主主题商场场、商业业步行街街、主题题商业街街转变，社区商商业圈出出现了百百花齐放放的格局

49、局。以玉林林小区、双楠小小区为代代表的成成熟社区区，不仅仅仅是医医院、学学校的配配套，关关键还表表现在社社区商业业的繁华华。社区商商业圈的的不断发发展和完完善，使使社区商商业圈的的集聚和和扩散作作用不断断加强，这样也也减轻了了中心商商业圈的的压力，形成一一种向心心力的平平衡，从从而形成成一个较较完整的的城市商商业圈结结构体系系：一个个中心商商圈-两个副副中心商商圈-数量众众多的社社区商圈圈。3、光华华片区商商业现状状及分析析光华片区区作为新新崛起的的“城西板板块”，大有有后来者者居上的的势头。先后进进驻的成成都花园园、博瑞瑞都市花花园、中中华家园园以及新新近开盘盘的水木木光华，依托西西南财大大

50、的学府府气息，正以近近30000元的的均价，创造城城西高档档住宅的的升级版版。但是是，在这这个新崛崛起的城城西高档档楼盘片片区中，竟然还还没有一一个拿得得出手，聚得拢拢人的大大型商业业中心，这对于于荷包充充实，讲讲究情调调的中产产阶级而而言，片片区商业业缺损所所带来的的遗憾是是无法言言表的。归结起来来，光华华片区的的商业特特点，大大概有以以下几点点：以西南南财经大大学为核核心的高高校经济济圈还未未成气候候，辐射射能力不不强。光华片区区集中了了包括西西南财大大、行政政干部学学院、省省委党校校等高校校，仅这这几所学学校的师师生员工工就有近近五、六六万人，消费潜潜力巨大大，但由由于周边边商业配配套设

51、施施的缺乏乏，使高高校内的的相当一一部分消消费潜能能没有释释放出来来，一步步分师生生只好舍舍近求远远，去市市中心购购物，去去羊西线线吃饭，周末的的夜晚去去人南路路的酒吧吧浪漫。西南财大大的北校校门外，聚集了了一批汽汽车经销销商和零零配件供供应商，主要汽汽车品牌牌是长安安铃木和和海南马马自达，显然，汽车业业态的经经营与高高校经济济圈关系系不大，还挤占占了商铺铺资源；财大南南校门沿沿光华大大道一带带，商业业业态较较杂，聚聚集了餐餐馆、网网吧、烟烟酒、副副食等，主要消消费群体体为在校校学生和和教师，但档、规模和和经营种种类远不不能满足足师生需需求。成熟高校校经济圈圈，以四四川大学学为代表表，左有有科

52、华北北路的餐餐饮的繁繁华，前前有一环环路磨子子桥电脑脑一条街街的人气气，右有有望江楼楼公园的的休闲区区，由于于口岸的的极佳，使川大大高校经经济圈“天然”形成，校内几几万名固固定消费费人群坐坐享近在在咫尺的的便捷消消费，商商家也赚赚的盆满满钵满。与西南财财大同样样不具有有口岸优优势的四四川师范范大学和和成都大大学，随随着Essterr校园广广场以及及明珠时时代广场场的建成成，校园园经济的的潜能将将得到进进一步释释放。外资商商业巨头头麦德隆隆的进驻驻，并没没有给光光华片区区聚集商商业人气气。麦德隆超超市作为为世界5500强强之一，进入成成都市场场已2年年有余，但在业业界并没没有产生生较大的的影响，

53、大有水水土不服服之势。一则是是麦德隆隆超市的的客户定定位是集集团用户户，其只只对单位位而不对对个人，使周边边众多的的消费者者望而却却步；再再者，麦麦德隆超超市独家家使用打打印发票票，虽增增加了透透明度，但使一一些公款款消费因因无法做做手脚不不得不转转投他门门。因而而，麦德德隆超市市并没有有给光华华片区集集聚消费费人气。又有一家家国外商商业巨头头-家乐乐福入住住光华片片区的天天邑花园园，因家家乐福与与麦德隆隆的市场场定位不不同，家家乐福的的入驻肯肯定会给给光华片片区的商商业注入入活力因因子，但但也不可可对其期期望值过过高，因因家乐福福紧邻二二环路，并没有有位于光光华片区区的纵深深，其辐辐射范围围

54、有限，因而其其对光华华片区的的商业影影响估计计不会太太大。青羊大大道的规规划，在在短期内内也给光光华片区区的商业业造成了了一定的的影响传统的商商业铺面面一般都都临街而而建，商商业随着着道路的的修通而而逐渐繁繁荣。青青羊大道道虽然也也是刚修修通的双双向六车车道的交交通干道道，但由由于青羊羊大道被被规划为为绿色景景观大道道，禁止止住宅底底层修建建商铺，红线退退让只能能搞绿化化，因而而青阳大大道的通通车，在在短时期期内并没没有带来来该片区区商业的的繁荣。封闭小小区内的的商业对对整个片片区的商商业还不不能起到到有力的的推动作作用光华片区区的楼盘盘多为大大盘，少少则一两两百亩，多则一一千多亩亩，因而而楼

55、盘如如成都花花园、博博瑞花园园内都有有自己配配套的商商业铺面面，但由由于各小小区均为为封闭式式小区，门口有有保安把把守，很很难想象象小区外外面的人人会在接接受保安安的盘查查后进入入小区购购物，因因而小区区的商业业定位只只能是满满足小区区内居民民的日常常需要，很难聚聚集人气气并有所所发展，更谈不不对整个个片区商商业的影影响和推推动。正正如尺度度所观察察，这几几大花园园内的铺铺面不仅仅规模小小、生意意秋、转转手率高高，更有有些已关关门大吉吉。尺度度认为小小区内的的商业业业态经营营，只适适合日常常用品小小型超市市、洗衣衣店、音音像租赁赁店、发发型设计计、小型型早餐店店等，经经营规模模、面积积都不宜宜

56、太大，经营方方式要灵灵活，根根据小区区内的消消费结构构和消费费习惯随随时调整整。片区内内还缺乏乏商业地地产大鳄鳄与商业业巨头的的全方位位介入社区商业业原有的的商业模模式已逐逐步被打打破，“临街商商铺、零零散经营营、各自自为政”的局面面将逐渐渐会被新新的社区区商业形形态所取取代。国国内外商商业巨头头在抢占占完都市市核心口口岸后，现包括括伊藤、家乐福福、普尔尔斯马特特等超级级大卖场场纷纷在在社区里里安营扎扎寨，连连锁商业业的另一一主要行行业-餐餐饮服务务业也将将在社区区餐饮业业中发挥挥着领军军作用，麦当劳劳、肯德德基以及及本土餐餐饮连锁锁纷纷进进驻社区区，一副副誓把连连锁开到到家门口口的咄咄咄逼人

57、的的势头。另外，地产大大鳄与商商业巨头头联盟的的全新的的开发模模式，也也是社区区商业整整体提升升的一个个重要因因素，现现在光华华片区还还缺乏象象玉林片片区“大世界界商业广广场”这样的的商业地地产大手手笔，急急需商业业地产大大鳄与商商业巨头头的全方方位介入入，来提提升和营营造整个个片区的的商业气气氛，共共同打造造“城西都都市新生生活样板板社区”。该片区区还缺乏乏对商业业业态的的统一规规划和政政策引导导随着光华华板块和和城外温温江板块块的逐渐渐升温，新成温温公路和和光华大大道将成成为温江江与城区区之间的的快捷通通道，其其重要性性不亚于于羊西线线和人南南线，但但由于缺缺乏统一一规划和和适当引引导，使

58、使这两条条快速出出城通道道两侧商商业并没没有被合合理的开开发和利利用，干干道两侧侧业态经经营繁杂杂，不仅仅没有特特色，也也缺乏美美观，这这不能不不说是一一大遗憾憾或缺损损。4、光华华片区商商业远景景预测及及机会分分析毋容置疑疑，光华华片区将将是今后后几年三三环路内内最具有有竞争力力的片区区之一，光华片片区的商商业地产产业将是是今后升升值潜力力最大、最具有有投资价价值的地地块之一一。想当当初20001年年，当中中房在战战旗同盛盛路修建建商业一一条街时时，价格格虽然只只有50000-60000元/平方米米，但业业内无不不为中房房捏了一一把冷汗汗，认为为新区的的商铺要要无人问问津。没没想到，周边千千

59、和银杏杏苑、锦锦绣民居居等楼盘盘一入住住，商铺铺迅速一一间间脱脱手，现现在的同同盛路，温鸭子子、黄辣辣丁、九九尺鹅肠肠等店堂堂喧哗，生意火火爆程度度直追羊羊西线，现在就就是花880000元/平平方米也也买不到到这样的的商铺。关于光华华片区商商业远景景预测，尺度有有以下几几点看法法：青羊大大道一侧侧，紧邻邻西南财财经大学学，超大大型购物物娱乐中中心存在在市场机机会。该购物娱娱乐中心心，应该该是集购购物超市市、电影影院、网网吧、电电玩城、美容美美发、快快餐、精精品服装装专卖、健身于于一体的的超级大大卖场和和超级娱娱乐中心心，这个个购物娱娱乐中心心坐享青青羊大道道、光华华大道和和新成温温路的便便捷交

60、通通，背靠靠西南财财大的高高校经济济圈，前前有博瑞瑞都市花花园及成成都花园园等中产产阶级业业主的强强大消费费需求，相信有有远见的的商业地地产巨头头会敏锐锐的发现现这一巨巨大商机机。如果这一一超级购购物娱乐乐中心能能建成，那么它它的规模模、人气气及辐射射度和影影响力将将远远超超过玉林林片区的的“大世界界商业广广场”，也将将成为社社区商业业和高校校经济圈圈的完美美结合的的楷模，将会极极大的聚聚集光华华片区的的人气和和商气，对进一一步提升升光华片片区的整整体形象象大有裨裨益。光华大大道应有有意识的的规划为为餐饮、酒吧一一条街光华大道道由于缺缺乏管理理和规划划，整个个街道经经营业态态档次偏偏低，经经营