2015建工房估-案例习题练习全

1、第三章 不同目的房地产一、单项选择1、关第三章 不同目的房地产一、单项选择1、关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（ ）A、从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点在估价2、对征收评估机构的选定程序应当是（ ）。A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果性3、按照房地产受损害的部位可划分为三种类型，以下不属于这三种类型的是（ ）4、某工厂有一处临街厂房，占地面积 900 ，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为 1800 ，建筑物新率为 80，房屋证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001 年 5 月该区域工业和商业途的土地市场价格分别为楼面地价650

2、元/ 和 1400 元/ ，其中土地使用权出让金为11 元/ 和 450 元2001 年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250 元/ ，而同期新建上述厂房建 。问：如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为 2001 年 5 月 9 日，其合理的评估价值约（ ）万元A、315.0 B、216.0 D、5、（ ）是企业的各种经济活动的前A明1、房地产转让价格评估的常用方法包括哪些2、简述在建工程抵押价值评估的技术路线和方3、某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用 3 年，共有 15 幢多层住楼，总建筑面积为14000 。建设环城公路需

3、占用该小区500 绿地，并拆除一幢面积为900 的住4、简述房地产强制拍卖估价的技术路线三、阅读理补偿和赔偿的内容应 、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）A、该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押 、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）A、该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押证和建设工程规证，即可单C、该在建工程在取得国有土地使用证和房屋证后才能办理抵押登记D、该在建工程已取得建设用地规续证和建设证，虽未取得证，也可办理抵押登记 、对该在建工程进行抵押价值评估，下列表述中错误的是（ ）、若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现

4、价值，测算结果应为（ ）。A、抵押价B、处分抵押物时的市场价C、抵押价值处分抵押物的费用及D、处分抵押物时的市场价值处分抵押物的费用及税2、因城市建设需要的住宅被征收委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 万元被行了评对估重低估由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 为此向甲房地产估价机构申请复核评估 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请主要步骤明采用该种方法评估3委托估价机构对拟拍卖的某

5、办公楼进行估价。，该办公楼是甲企业因无力偿而被法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优受偿的以外，全部用于偿，买受人承担全过程相关税费、估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么、拍卖保留价应由谁确定?如何确定 、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机能发生哪些税费竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还4、现需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000 的矩形土地2 号地块与1 号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600 ，形状略不规整的土地。两地块的法定用途为商业，土

6、地使用权分别由甲、乙以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。的可行性研究分析，认为l 号地块和2 号地块合并为3 号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单9000元2号地块的单价为8000元 ，两地块合并为3 号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3 号地块的评估单价为11000 元 、下列关于增值收益的表述中正确的是（ ）A、以3 号地块的总价扣除1 号地块的总价后即是2 号地块的B、以3 号地块的总价分别扣除l 号地2 号地块的总价后3 号地块的总价即为增值总额分配C、以3 号地块的总价扣除条件改变等费用后才1 号、2 号地块中计算增值D、1

7、 号地块比2 号地块对增值额的贡献D、以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配、假定乙的 2 号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，甲付给的土地总价最多应为（ ）万元A、1616 B、2560 5、下列估价和估价技存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题对得 分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分封面（略（略致委托人函（略：受贵公司委对贵公司拥有的位于 市 街 号一层（房屋证号 为 339.29 ）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵供价值参考依据确定房地产抵额度我公司房地产估价师到

8、估价对象所在地进行实地查勘和市，估在结合有关资料的基础上员经验，确定估价对象于估价时20094 21日满足本估下（见表 “假设和限制条件”下的抵押价值房地产估（盖章房地产估（盖章二零零九年五月二十房地产估（略实物2007年建成房地产估（略实物2007年建成部估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为 339.29 ，层高为 5.4 米，目前出租用作酒楼，餐区及操作地面铺地砖刷乳胶漆经估实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基本设施完备保养较好，处于正常使用状态权益状估价对象为 估价委托人提供的房屋证记载内容人；房屋坐落；略；别；幢号； ；房号； ；结构；框架；房屋总层数：五层；所在层数：一层；建筑面积

9、：339.29 ；设计用途：商业；登记日期：2007 6 6 日。 2046420日；登记日期：2006421日区位状况（略估价目实地查看的为房地产抵评估时额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价定优先受偿权下的价值，减去房地产估价师知悉的的法经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总十二、估价对象变现能力分析（略491.26 万元，单价14478.96 元十三、（略十四、估价作业日2009421日至2009 5 22 20095 22 附件（略房地产估价技个区分 20095 22 附件（略房地产估价技个区分析（略分析（略市场背景分析（略V=Ai/（1+Ai相对于估价时点而言的未来第 i 期末的

10、净收益Y房地产率（折现率（1）确定房地产收期内房地产估价对象已出租租约期至 2013 年 4 月 20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房产年有效毛收入见表 2注按建筑面积计算，收入均为年末取得期外房地产70-75/（月）（计算过程略根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市按水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年 2%-5%，由估价对象租约期外第一年的为100 元/按水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年 2%-5%，由估价对象租约期外第一年的为100 元/（月），且按每年3%的比率递增，根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在期外第一年的有效毛收入为1

11、0012（1-2%）=1176 元/估价对象年净收益=年有效毛收入 年运营费则估价对象年净收益见表 3估价对象年净收益计算一览表：元/（4）确率率为 7%（计算过程略综合考=16740.50(元/ 比准价格=可比实例房地产的价格交易情况修正系数交易日期修正系数系修正系数修一览表见表 4可比实例相关情况可比实例比4 可比实例比（2） 建立可比价格基础（略（3）选取比及（2） 建立可比价格基础（略（3）选取比及交易选择交易情况，交易日期交易情况是指过程中是否包交易日，是否为正常交交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交的时间类似房地产，其成交价格存差异区估价对象为商业房地产，根

12、据目前房地产市场特点，本次选取的区域包括繁华程度、交通条件、城市规和环境等包括临街状况，据区域商业中心距离、站点距离，层高、面积，形状、开间估价对象与可比实例见表 根据估价对象与可比实情况表，建立根据估价对象与可比实情况表，建立估价对象与可比实修正系6表6 估价对象与可比修正5）建立可比实例体上述修比较为5）建立可比实例体上述修比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期与估价对象比较，建立直接比较关系，见表 77 比修 其中的错误之部一、单项选择1 其中的错误之部一、单项选择110419338【答2【答10419343【正确 【 法由省、 、直辖市制定。参见 P247。【该题针对“房屋征

13、收评估工作流程”知识点进行考【正】估见P16。【该题针对“房地产转让价格评估的特点”知识点进3【答104193444【答104193465【答10419349二、简110419351【答2【正本题考3【答104193444【答104193465【答10419349二、简110419351【答2【正本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。在建工程是指正在施工但未完工或已完 的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、 际施工进度和相应可实现的权益抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否 建筑工说明（承诺函），存在拖欠建筑工程

14、价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。参P224 【答10419353【该题针对“房地产抵押价值评估技术路线及估价方法”知识点进【正确】本题考查是房地转估价的用法。房产让估价采市场法假开发法成本法、收法基准地修等。见P96。【该题针对“房地产转让价格评估的常用方法”知识点进行考核【正】本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型明晰成为企业的各种经济活动的前提。参P294【该题针对“企业各种经济行为涉及的房地产估价类型”知识点进【正】【该题针对“房地产损害赔偿估价内涵及特点”知识点进行考核【正】（又可分实

15、体损害和功损害）；权损害区位害（也称为境损害）。见P77。【该题针对“房地产损害造成的损失分析”知识点进3【正本题考查的是房屋征收补偿内涵应对占用的小区 绿地进行赔偿。依据物权法第七十三条规定“建筑区划内 3【正本题考查的是房屋征收补偿内涵应对占用的小区 绿地进行赔偿。依据物权法第七十三条规定“建筑区划内 于修建环城公路，给小区剩余 幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿(2)物权法第四十二条规定“征民、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。应对被拆除的 宅楼的业主(人)依法进行补论上的补偿内容包含被拆除住

16、宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住室内业主自行装饰装修的补偿费)P243费、费，等。参【】【该题针对“房屋征收补偿内涵”知识点进行考核【答104193564【正】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。房地产拍卖、变卖是一种特殊的市场交易根据拍卖、变的规定第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价参照评估价确未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见确定的保留价，第一次拍卖时，不得于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数超过前次保留价的百分之二十。”因此房地产拍卖、变卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平卖保留价则参考评估价对象

17、正常的市场价格可以根据估价对象的用市场P264收益法、成本法等方法进行评估。【】【该题针对“房地产强制拍卖估价的技术路线”知识点进行考核【答10419357三、阅读1【答10419360【答10419361【正】【正】【该题针对“房地产抵押价值评估技术路线及估价方法”知识点进【正】【该题针对“房地产抵押估价的法律规定”知识点进【答104193632】 本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30 万元包含家具费用，而15 万元仅是【正装修费3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较3 年前装饰装修价格与现在装修的重购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化【答104193632】 本

18、题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30 万元包含家具费用，而15 万元仅是【正装修费3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较3 年前装饰装修价格与现在装修的重购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以 3 年前价格作为现在估价时点评购建价P235【】【该题针对“房屋征收评估的相关规定”知识点进行考核【答10419367【正】本题考查的是房屋征收评估方法和结果确定。成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料方式测算估价对象的重新购建价格；测算估价对P236的折旧；求取估价对象的积算价【】【该题针对“房屋征收评估方法和结果确定”知识点进行考

19、核【答104193683【正】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规估价机构没有义务将估价结果告知借款企业分）原因：估价机构应将评估结果提，将评估结果告知债执行双方当事人（或：估价机构需要向委托方之外的人）（2 分）。参提供估价结果；估价机构仅对委托人负责P264是委托人，借款企业不是委【】【该题针对“房地产拍卖的相关法律规定”知识点进【答10419374【正】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。拍卖保留确定（1 分），应以评价格为基础确定（2 分）。参P264【】【该题针对“房地产拍卖的相关法律规定”知识点进10419375【答【正】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。应注

20、意以下费用拍卖机构佣金（1 分）补缴土地使用权出让金（1 分）【 P27。【该题针对“房地产抵押估价的注意事项”知识点进10419376【答410419382【答【答10419383【答104193845【正】本题考查的是房地产抵押估价技10419376【答410419382【答【答10419383【答104193845【正】本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法1、致委托方函缺估应用的有效期（或致委托方函估使用有限期）2、估价对象实务状况描述不完整或不清楚；或缺估价对象土地实用状况；或建成时间为具体到月；或缺估对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积3、结的估价结果没有大写4、缺少风险提示（或说明）5、附件应放在技6、客观7、租约期8、租约期面积【正确 【 本题考查的是估价的假设前提。合并后增值额=11000（4000 ）-（40009000 8000）=1280 万元，那么甲 最高可出资=1280 =2560。甲出的最高价就是甲合地以后一分不赚，这个是甲的 。参见 P295。【该题针对“估价的假设前提”知识点进行考核【正确 【 ”是错误的，不能作为分配增值额的依据。参见教材P295。【该题针对“估价的假设前提”知识点进行考核【正确 【 本题考查的是估价的假设前提。此题可用排除法，A选项“3号地块的l号地块的总价后”得出的是