房屋维修技术与预算

1、第一章 房屋屋维修概论第一节 房屋维维修技术与维维修管理概述述一、房屋维修的的概念与特点点(一)房屋维修修的概念房屋维修有广义义和狭义之分分。狭义的房房屋维修仅指指对房屋的养养护和修缮；广义的房屋屋维修则包括括对房屋的养养护、修缮和和改建。房屋屋竣工使用后后，由于自然然、使用、生生物、地理和和灾害等因素素的影响而造造成不断损坏坏，为了全面面或部分地恢恢复房屋失去去的使用功能能，防止、减减少和控制其其破损的程度度，就必须要要对房屋进行行维护、修缮缮和改建。（二）物业管理理企业房屋维维修的特点1.生产和流通通的双重性2.经营和服务务的双重性3.广泛性和分分散性4.具有技术性性 5.具有技术性性二、

2、房屋维修管管理的概念与与特点（一）房屋维修修管理的概念念房屋维修管理是是指物业管理理企业按照一一定的科学管管理程序和制制度及一定的的维修技术管管理要求，对对企业所经营营管理的房产产进行日常维维护修缮技术术管理。它包包括房屋日常常质量安全检检查的质量管管理、房屋维维修的施工管管理和房屋维维修的行政管管理。（二）房屋维修修管理的特点点1.复杂性2.计划性3.技术要求高高三、房屋维修管管理的内容（一）房屋维修修计划管理（二）房屋维修修技术管理（三）房屋维修修质量管理（四）房屋维修修施工管理（五）房屋维修修资金管理 四、房屋维修工工程 （一）房屋维维修工程的分分类1.小修工程2.中修工程3.大修工程4

3、.翻修工程5.综合维修工工程（二）房屋的日日常养护的程程序及考核指指标1、日常养护的的一般程序工作程序如下： 项目收集 计划编制 任务落实2、日常养护的的一般内容a、地基基础的的养护 b.墙台台面及吊顶工工程的养护 c.门窗窗工程的养护护 d.屋面面工程的养护护 3、考核指标a.定额指标定额指标可以包包括人工定额额、材料消耗耗定额等。它它要求：小修养护工工人的劳动效效率要1000达到或超超过人工定额额；材料消耗要要不超过或低低于材料消耗耗定额。b.经费指标房屋租金和按规规定提取的修修理费是房屋屋日常维护的的资金来源对对房屋日常小小修养护经费费的使用，应应实行包干使使用，亏损不不补，节余留留用的

4、办法。c.服务指标服务指标可以通通过以下三个个指标来评价价：走访查房率率：是指按月月（季）走访访查房户数与与辖区内住户户总户数之比比。养护计划率率：是指当月月完成属于计计划内项目户户次数与当月月养护计划安安排的户次数数之比，一般般要求达到880以上。养护及时率率：是指当月月完成的小修修养护次数与与当月全部报报修中应修的的户次数之比比，一般要求求达到99以上。d.安全指标安全指标是房屋屋维修养护工工作的首要指指标，为了确确保住户和生生产安全，建建设部已规定定年职工负伤伤事故频率必必须小于千分分之三。第二节 房屋屋完损等级评评定一、房屋完损等等级评定方法法1.钢筋混凝土土结构、混合合结构、砖木木结

5、构等房屋屋的完损等级级的评定方法法 2.其其他结构房屋屋完损等级评评定方法 3.房房屋完损等级级评定的要求求 4.房房屋完损等级级评定的基本本做法二、房屋维修工工程经济技术术指标1.房屋完好率率 2.年房屋屋完好增长率率 3.房屋维修工工程量 4.维维修人员劳动动生产率 5.大、中修工工程质量合格格品率 6.维修工程成成本降低率 7.年年职工负伤事事故频率 8.小修养护及及时率 9.房屋租金金收缴率 10.租金用于于房屋维修率率 11.流动资金占占用率 12.机械设备备完好率 第三节 危险险房屋的查勘勘及鉴定一、危险房屋概概述（一）危险房屋屋的概念1.危险房屋（简简称危房）是是指结构已严严重损

6、坏，或或承重构件已已属危险构件件，随时可能能丧失稳定和和承载能力，不不能保证居住住和使用安全全的房屋。（二）危险房屋屋的分类1.整栋危房 2.局部危危房 3.“危险点”房（三）危险房的的查勘二、危险房的鉴鉴定（一）危险房屋屋的鉴定程序序房屋危险性鉴定定应依次按下下列程序进行行： 1 受受理委托：根根据委托人要要求，确定房房屋危险性鉴鉴定内容和范范围； 2 初始调查：收集调查和和分析房屋原原始资料，并并进行现场查查勘； 3 检测调查：对房屋现状状进行现场检检测，必要时时，采用仪器器测试和结构构验算； 4 鉴定评级级：对调查、查查勘、检测、验验算的数据资资料进行全面面分析，综合合评定，确定定其危险

7、等级级； 5 处处理建议：对对被鉴定的房房屋，应提出出原则性的处处理建议； 66 出具报报告：报告式式样应符合附附录A的规定定。 （二）评定方法法1 综合评定应应按三层次进进行。2 第一层次次应为构件危危险性鉴定，其其等级评定应应分为危险构构件（Td）和和非危险构件件（Fd）两两类。3 第二层次次应为房屋组组成部分（地地基基础、上上部承重结构构、维护结构构）危险性鉴鉴定，其等级级评定应分为为a、b、cc、d四等级级。4 第三层次次应为房屋危危险性鉴定，其其等级评定应应分为A、BB、C、D四四等级。 （三）单个构件件的划分应符符合下列规定定：1 基础 1）独立立柱基：以一一根柱的单个个基础为一构

8、构件； 2）条条形基础：以以一个自然间间一轴线单面面长度为一构构件； 3）板板式基础：以以一个自然间间的面积为一一构件。2 墙体：以一个计算算高度、一个个自然间的一一面为一构件件。3 柱：以一个个计算高度、一一根为一构件件。4 梁、檀条、搁搁栅等：以一一个跨度、一一根为一构件件。5 板：以一个个自然间面积积为一构件；预制板以一一块为一构件件。6 屋架、桁架架等：以一榀榀为一构件。 三、危险房屋的的处理（一）观察使用用（二）处理使用用（三）停止使用用（四）整体拆除除第四节 房屋屋维修工程管管理一、维修工程施施工方案的制制定（一）确定维修修工程施工流流向（二）确定施工工顺序 1、必必须满足施工工工

9、艺的要求求 2、施施工顺序应与与施工方法和和施工机械一一致 3、应应考虑施工组组织顺序的安安排 4、应应考虑施工质质量的要求 5、应应考虑自然条条件的影响 6、应应考虑施工安安全的要求（三）确定施工工方法和选择择施工机械 1、确确定施工方法法应遵守的原原则 2、确确定施工方法法的重点二、维修工程施施工（一）施工准备备（二）施工调度度（三）施工现场场管理第二章 钢筋筋混凝土结构构的维修第一节 钢筋筋混凝土结构构的裂缝一、混凝土裂缝缝的原因1、由于水泥的的水化热温升升与混凝土表表面温差产生生的裂缝。这种裂缝一般出出现在浇灌后后三五天。有有的工程为了了提高前期强强度而增加水水泥含量又没没有考虑到外外

10、界气温高和和气候干燥、热热胀冷缩等环环境条件，又又未注意养护护，结果混凝凝土表面与内内部产生较大大的温度差，造造成其内外变变形的不一致致，出现温差差裂缝。2、混凝土干缩缩和外界温度度变化引起的的裂缝。这种裂缝主要发发生于水灰比比过大和混凝凝土结硬过程程中表面温度度变化很大的的情况。此类类裂缝又可分分为：混凝土土的泌水作用用、水泥浆的的收缩、水份份的逸出等。混凝土的泌水水作用震捣不密实的混混凝土，其内内部水份的逸逸出会受到大大骨料的阻滞滞，在骨料周周围形成水囊囊，当混凝土土干燥后，造造成深部的微微裂缝，其微微裂缝存在于于水泥浆和骨骨料的结合面面上，即所谓谓的“结合缝”，结合缝同同时可由水泥泥浆的

11、收缩产产生。水泥浆的收缩缩水泥浆在硬化过过程中，水份份的蒸发，使使混凝土产生生塑性收缩，由由于砂浆的收收缩受到粗骨骨料的限制，导导致在结合面面上产生微裂裂缝。同时，混混凝土中的水水份不断蒸发发，空隙水中中的毛细管表表面张力产生生变化，使毛毛细管出现裂裂缝。水份的逸出等等混凝土的干缩主主要是由混凝凝土中的变化化而引起的，当当混凝土长期期在水中硬化化时，会产生生微小的膨胀胀；当混凝土土在空气中硬硬化时，混凝凝土中的水份份会逐渐逸出出蒸发，使水水泥石中的凝凝胶体逐渐干干燥而产生收收缩，从而引引起混凝土的的干缩裂缝，混混凝土用水量量的大小是决决定干缩大小小的最主要因因素，混凝土土的水灰比越越大，干缩率

12、率越大，亦即即在水灰比相相同的条件下下，水泥浆含含量越多，混混凝土的干缩缩率越大。温度混凝土和其它材材料一样，也也具有热胀冷冷缩的性质。在在混凝土初凝凝阶段，会产产生水化热，使使混凝土的温温度升高，当当温度降低时时便会收缩，这这种收缩达到到一定成度或或受到一定约约束，如混凝凝土内部和表表面温差较大大，特别是气气温骤降，混混凝土内部产产生膨胀，外外部收缩，造造成其内外变变形的不一致致，混凝土就就会开裂。因因此有些工程程施工时为了了避免出现此此类情况，将将大体积混凝凝土的浇筑改改在夜间进行行。特别是水水利工程中的的混凝土重力力坝在浇筑时时还采用循环环水、冷冻混混凝土骨料搅搅拌、分块浇浇注等方法，来

13、来避免出现过过大的混凝土土内外温度差差。3、在各种意外外的外力作用用下产生的裂裂缝。当混凝土的体积积变化受到约约束而超过一一定程度时就就会产生裂缝缝。如地基夯夯的不实；地地基浸水松软软；施工中支支撑方法不当当；模板刚度度不够；拆模模时强行敲打打等等。钢筋筋与混凝土的的粘结力的大大小也是影响响混凝土表面面是否开裂的的因素之一。构构件处于恶劣劣环境使钢筋筋锈蚀也会产产生开裂。4、施工作业不不良产生的的的裂缝。这种裂缝有：施工时上层钢钢筋产生沉降降，绝大部分分出现在浇灌灌混凝土之后后12小时时左右，裂缝缝沿着钢筋方方向出现，若若当时用抹子子抹平，一般般可以弥补。骨料未清洗洁洁净，含土量量太多，产生生

14、不规则的网网状裂缝。接缝处的浮浆浆处理不当而而出现裂缝。木模未浇透水水，模板吸水水膨胀将梁、柱柱、板角拉裂裂。预制构件翻转转模板施工，受受振动过大或或因施工面的的沙子没有铺铺平，在构件件成型过程中中或拆模时受受剧烈震动而而产生纵向或或横向裂缝。要防止产生裂缝缝就要针对上上述裂缝产生生的原因和条条件采取措施施，对于不同同的工程结构构应注意：1、在设计时应应适当考虑裂裂缝出现的可可能性，选用用适当的原材材料配制混凝凝土使尽可能能的减少收缩缩。注意混凝凝土在硬化过过程中因温度度湿度的变化化而产生收缩缩，尽量减少少混凝土收缩缩时遇到的约约束。例如在在适应结构要要求的情况下下，以适当间间距预留胀缩缩缝或

15、施工缝缝。同时注意意相邻构件因因混凝土收缩缩互相引起约约束作用。正正确地选择结结构和截面形形成，在尺寸寸变化较大的的洞口、转角角等部位，要要防止因收缩缩引起的应力力集中。2、使用较小的的水灰比。混混凝土的水灰灰比越大，收收缩率越大，开开裂的可能性性也越大。因因为水灰比越越大，水泥浆浆越稀，硬化化成水泥石后后所含凝胶体体越多，晶体体越少，而干干燥收缩主要要石凝胶体的的干燥收缩所所引起的。因因而拌制混凝凝土时尽量减减小水灰比，同同时在混凝土土硬化前加强强养护工作来来防止开裂现现象。3、 注意温度度的变化。在在夏季施工时时，应尽可能能降低混凝土土的入仓温度度。如施工时时气温过高，应应加遮盖防止止太阳

16、暴晒石石子，或采取取淋水降温的的办法。大体体积混凝土采采取分块浇灌灌，并严格按按规范要求设设置伸缩缝。冬冬季采用覆盖盖保护施工，应应当在混凝土土达到足够强强度时再拆模模和取走覆盖盖物。4、加强养护。养养护不良不但但会造成裂缝缝，而且会使使混凝土品质质下降。因此此应加强混凝凝土保温养护护工作，特别别时雨天施工工，仓面要防防雨水冲淋。适适当的延长养养护时间，使使混凝土强度度增加，有助助于减少裂缝缝的产生。5、控制水泥用用量。尽可能能降低水泥用用量，掺用减减水剂，改善善混凝土和易易性。一般情情况下，若水水灰比不变，则则水泥含量越越多混凝土的的干缩率越大大，因为混凝凝土的干缩主主要产生于水水泥浆的干缩

17、缩，水泥越少少，混凝土中中的骨料对于于干缩的制约约作用越显著著。若同时减减少用水量，对对于改善干缩缩，提高混凝凝土的裂缝性性会更为有效效。6、地基木模变变形裂缝。支支撑模板的地地基也必须夯夯实，以防模模板和支撑移移动。浇灌混混凝土前，宜宜将木模浇水水湿透。二、混凝土裂缝缝的修补（1）表面处理理法1、表面涂刷法法2、环氧浆液粘粘贴玻璃丝布布3、表面抹灰法法4、表面缝合法法（2）充填密封封1、刚性材料填填充法2、弹性材料填填充法3、刚、弹性材材料填充法（3）压力灌浆浆法1、纯水泥浆灌灌浆法2、化学灌浆法法第二节 钢筋筋混凝土结构构中钢筋的腐腐蚀原因分析析与处理一、钢筋的腐蚀蚀 （一）钢钢筋腐蚀的必

18、必要条件1、钢筋表面钝钝化膜遭到破破坏2、必须具备水水和氧气3、必须产生电电位差 （二）钢钢筋腐蚀的主主要原因1、由于混凝土土不密实或有有裂缝存在造造成钢筋的腐腐蚀2、由于混凝土土碳化和侵蚀蚀性气体、介介质的侵入、造造成钢筋的腐腐蚀3、由于混凝土土内掺加氯盐盐造成钢筋的的腐蚀4、由于高强度度钢筋导致的的应力腐蚀5、由于杂散电电流导致钢筋筋的腐蚀二、钢筋腐蚀的的预防措施1、组织腐蚀介介质和水（汽汽）、氧等侵侵入混凝土内内2、对于室内有有侵蚀性气体体、粉尘等介介质或相对湿湿度较大的住住所，则应采采取加强通风风措施3、浇筑钢筋混混凝土结构，应应严格按施工工规范控制氯氯盐用量，对对禁止使用氯氯盐的结构

19、则则绝不使用4、在浇筑混凝凝土内加入适适量的缓蚀剂剂5、防止杂散电电流的腐蚀6、防止高轻度度钢丝的应力力腐蚀和脆性性断裂第三节 混混凝土的缺陷陷、腐蚀原因因分析与处理理一、混凝土缺陷陷和腐蚀 （一）混混凝土缺陷及及产生的原因因 1、蜂窝（1）配合比计计量不准，砂砂石级配不好好；（2）搅拌不匀匀；（3）模板漏浆浆；（4）振捣不够够或漏振；（5）一次浇捣捣混土太厚，分分层不清，混混凝土交接不不清，振捣质质量无法掌握握；（6）自由倾落落高度超过规规定，混凝土土离析、石子子赶堆；（7）振捣器损损坏，或监时时断电造成漏漏振；（8）振捣时间间不充分，气气泡未排除。2、麻面（1）同“蜂窝窝”原因；（2）模板

20、清理理不净，或拆拆模过早，模模板粘连；（3）脱模剂涂涂刷不匀或漏漏刷；（4）木模未浇浇水湿润，混混凝土表面脱脱水，起粉；（5）浇注时间间过长，模板板上挂灰过多多不及时清理理，造成面层层不密实；（6）振捣时间间不充分，气气泡未排除。3、孔洞（1）同蜂窝原原因；（2）钢筋太密密，混凝土骨骨料太粗，不不易下灰，不不易振捣；（3）洞口、坑坑底模板无排排气口，混凝凝土内有气囊囊。4、露筋（1）同“蜂窝窝”原因；（2）钢筋骨架架加工不准，顶顶贴模板；（3）缺保护层层垫块；（4）钢筋过密密；（5）无钢筋定定位措施、钢钢筋位移贴模模。5、烂根（1）模板根部部缝隙堵塞不不严漏浆；（2）浇注前未未下同混凝土土配合

21、比成份份相同的无石石子砂浆；（3）混凝土和和易性差，水水灰比过大石石子沉底；（4）浇注高度度过高，混凝凝土集中一处处下料，混凝凝土高析或石石子赶堆；（5）振捣不实实；（6）模内清理理不净、湿润润不好。6、缺棱掉角（1）模板设计计未考虑防止止拆模掉角因因素；（2）木模未提提前湿润，浇浇注后木模膨膨胀造成混凝凝土角拉裂；（3）模板缝不不严，漏浆；（4）模板未涂涂刷隔离剂或或涂刷不佳，造造成拆模粘连连；（5）拆模过早早过猛，拆模模方法及程序序不当；（6）养护不好好。（二）混凝土腐腐蚀的原因 1、酸、碱碱、盐类的腐腐蚀 2、地下下水侵蚀和水水溶解的腐蚀蚀二、混凝土缺陷陷的预防措施施与修补（一）混凝土缺

22、缺陷的预防措措施 1、加强强维修，及时时修补 2、确保保混凝土的施施工质量 3、加设设隔热层 4、设置置防腐层 （二）缺陷和和腐蚀的修复复方法对混凝土缺陷陷、腐蚀的修修补工作，应应在分析原因因，弄清范围围、性质和危危害性的基础础上进行，常常用的方法如如下：()表面面缺陷、病害害的修补。对对不影响结构构受力安全的的混凝土表面面的缺陷、病病害，如数量量不多的麻面面、蜂窝、露露筋、小块脱脱落或轻微腐腐蚀等现象，一一般可采用水水泥砂浆或环环氧树脂配合合剂进行修补补。()局部部修理。对混混凝土中较大大的蜂窝、孔孔洞、破损、露露筋或较深的的腐蚀等，查查清范围后，可可通过嵌填新新混凝土或环环氧树脂配合合剂的

23、方法，消消除局部缺陷陷、病害、恢恢复材料功能能。如缺陷对对构件的承载载能力有影响响，修理时应应采取临时局局部卸荷措施施或临时支撑撑加固措施，如如修补区基层层和结合面处处理、嵌填新新混凝土、环环氧砂浆或环环氧混凝土修修补等等。()水泥泥压浆法修理理。对影响结结构强度安全全的蜂窝或空空洞，可采取取不清除其薄薄弱层而用水水泥压浆的方方法进行补强强，以防止结结构遭到较大大的削落。对渗漏的修修理方法，应应在修漏前先先查明渗漏的的确切位置，准准备好修漏材材料，然后根根据不同情况况，采用不同同的堵修方法法。堵修原则则是：先变大大漏为小漏，变变线漏为点漏漏，变片漏为为孔漏，使漏漏水集中于一一点或数点，最最后将

24、集中点点处的渗漏彻彻底堵住。()混凝凝土的渗漏，一一般分为孔洞洞漏水和裂缝缝漏水两种情情况。孔洞渗漏漏堵修方法。由由较小毛细孔孔渗水到较大大蜂窝孔洞漏漏水，都属于于孔洞漏水。孔孔洞漏水按漏漏水水压大小小和孔洞大小小，采用不同同的堵修方法法：直接堵塞塞法、下管堵堵漏法、木楔楔堵漏法、预预制套盒堵漏漏法以及混凝凝土墙面与顶顶板的防水层层堵塞法等。裂缝漏水水堵修方法。裂裂缝漏水按漏漏水水压大小小和裂缝大小小，采用不同同的修补方法法：直接堵塞塞法、下线堵堵漏法、下半半圆铁片堵漏漏法、墙角压压铁片堵漏法法等。()地面面普通漏水的的修理。当地地面混凝土质质量较差，地地面发现普遍遍渗漏时，先先对工程结构构进

25、行检查鉴鉴定，若混凝凝土强度仍能能满足要求的的，就可进行行渗漏的修补补工作。条件件许可时，先先将水位降至至建筑物的地地面以下，然然后修补。如如无法降低地地下水集中于于临时集水坑坑中排出，再再把地面上漏漏水的孔眼、裂裂缝分别按孔孔洞漏水和裂裂缝漏水的方方法进行处理理；余下较少少的毛细孔渗渗水，可按混混凝土表面清清洗干净，抹抹上厚为.cm的水水泥砂浆一层层，待凝固后后，按渗漏水水检查方法，找找出渗漏水准准确位置，采采用一定的堵堵漏法，逐个个堵好，然后后做好整个地地面防水层第四节 钢筋筋混凝土结构构的加固技术术一、钢筋混凝土土结构加固的的原则二、钢筋混凝土土结构加固方方案及其选择择 （一）混凝土土结

26、构加固法法 （二）加固方方法选择 1、加大大截面加固法法 2、外包包钢加固法 3、预应应力加固法 4、改变变结构传力途途径加固法 5、外部部加钢加固法法 6、其他他加固法三、钢筋混凝土土结构加固施施工的一般要要求四、外包钢与外外包钢筋混凝凝土加固法 （一）外包包钢加固法 1、湿式式外包钢加固固柱的计算 2、干式式外包钢加固固柱的计算 3、外包包钢加固柱的的构造要求 4、施工工要求 （二）外包包钢混凝土加加固法五、粘贴钢板加加固法 （一）结构构胶的强度指指标 （二）钢板板的锚固 （三）受弯弯构件粘贴钢钢板加固 （四）斜截截面加固 （五）连续续梁支座负弯弯矩受的拉区区加固 （六）粘贴贴钢板加固构构造要求六、改变应力体体系加固法第三章 防水水工程的维修修第一节 柔性性防水屋面渗渗漏的原因分分析与维修