广州龙湾广场住宅小区项目策划建议

1、 龙湾广场(二期)项目策划建议目录市场分析竞争分析项目分析客群分析项目开发的的市场建建议经营主题及及其营造造我司在龙湾湾中的角角色附件：诚安安公司介介绍一、市场分分析1、区位概概述龙湾广场位位于芳村村大道广广州珠江江桥段1181号号，广佛佛公路起起点。由由于所处处位置是是广州市市芳村区区、荔湾湾区与南南海黄歧歧交接处处，地理理位置十十分重要要。从地理位置置看，龙龙湾以东东是芳村村区核心心地段，已已形成一一个以区区政府为为中心的的中低档档密集型型居民 生活区区；区政政府再往往东是花花地湾，由由于地铁铁概念及及过江邃邃道的贯贯通，使使该段房房地产发发展较好好， 而而且楼盘盘的档次次也较高高，成为为

2、芳村区区中高档档商品房房集中的的地段。997年该该区迁入入人口净净增率为为 6.04%，显示示出该区区具备之之吸引力力。龙湾以北是是珠江大大桥，以以前著名名的羊城城八景之之一的“双桥烟烟雨”正位于于此；过过珠江大大桥，是是广州老老区荔湾湾区南岸岸地段，该该段有西西郊客运运站及中中山八路路、黄沙沙等多个个汽车总总站，是是接驳市市内外的的重要枢枢纽带。紧贴项目以以西，广广佛公路路直驳南南海，与与兴建中中广州西西环高速速公路成成十字相相交状；西环路路明年通通工，贯贯穿黄歧歧及盐步步。广佛佛公路是是广州重重要的出出入口，十十多年来来，南海海、佛山山甚至于于江门、阳阳江都要要经此入入广州；广州市市出入主

3、主干道的的位置使使到广佛佛公里沿沿线附生生许多“搭便车车”的城镇镇，形成成狭长的的带状经经济区域域，如盐盐步十大大专业市市场。从居民之素素质分析析，芳村村区前几几年居民民多以旧旧城折迁迁户、厂厂区职工工及当地地农民为为主，家家庭收入入普遍偏偏低，但但随着交交通网络络的不断断完善，区区内经济济发生明明显改变变，从统统计局的的统计数数据，职职工 年年均收入入已达到到109909元元水平，较较荔湾区区之职工工收入还还高，生生活水平平明显有有所提高高。荔湾区是传传统的居居民区和和商业区区，居民民收入参参差较大大，从事事各行各各业工作作，但总总体说，老老的一辈辈（400岁以上上）对老老区的依依恋较大大，

4、而新新生代则则无此偏偏向。因因此，该该区人口口迁入与与迁出率率大致相相等，不不象芳村村区那样样迁入率率明显高高于迁出出率。南海黄歧处处于传统统的广佛佛走廊上上，个体体工商发发达。当当地居民民多以从从商，整整体收入入较为发发达。而而黄歧近近年房地地产主要要针对之之买家对对象除本本地居民民外，更更针对广广州市居居民及省省内外到到穗打工工的白领领高薪一一族人士士，由于于价廉，颇颇受欢迎迎。从发展角度度分析，芳芳村区地地大，人人口并不不稠密，因因此可以以提供开开发的土土地量也也大，随随着交通通网络的的不断延延伸，芳芳村边缘缘地区的的大量土土地必将将得到更更有效的的开发使使用，成成为房地地产新热热点只是

5、是时间问问题而已已！2、城市规规划发展展对区位位的影响响 目目前，对对本区位位影响最最大的两两项市政政项目是是珠江大大桥的扩扩宽及明明年西环环高速公公路的落落成通车车。这些些项目的的投建，以以本区域域的发展展无疑裨裨益良多多。一来来，可直直接加强强与荔湾湾区的联联系，吸吸引该区区更多的的买家；二来，该该区交通通状况将将得到较较大改善善，使本本区更加加具备投投资引力力。但规规划也同同时带来来一定的的消极影影响，一一是令到到南海与与广州市市的关系系更加密密切，增增强南海海房地产产与广州州楼盘的的竞争；二是珠珠桥的扩扩宽，也也必令大大坦沙、大大坦尾地地区的房房地产更更具投资资价值，威威胁到项项目的销

6、销售。 另另外，广广佛公路路传统的的长带形形经济板板块也将将随着交交通网络络的不断断完善而而向两旁旁伸延，从从而引发发大量的的土地开开发，令令新竞争争者不断断涌现（如如盐步规规划中占占地20000多多亩的盐盐步新城城）国民经济主主要指标标项目单位芳村荔湾南海土地面积千平方米42.611.8年未总人口口人1688885523322310575500年末职工人人数人21732269527711.699国内生产总总值万元15360042965220251.447职工年均工工资元109099100755108788房地产开发发固定投投资额万元113888126644481700社会消费品品零售总总额万

7、元1021333594999119054000总人口自然然变化表表区分年平均人数数出生率死亡率荔湾52521195.797.80芳村16641128.396.36人口迁移状状况区分迁入人数迁入率迁出人数迁出率净增人数净增率荔湾27805.2921964.185841.11芳村232613.98813217.9410056.04二、竞争分分析1、竞争楼楼盘的共共性 由于于土地资资源充足足，南海海地区大大力发展展大型的的商品住住宅小区区（如白白天鹅花花园）。仔仔细观察察南海地地区销售售情况较较好的楼楼盘，不不难发现现它们都都共存以以下共通通之处：规模大，现现场环境境靓，价价相宜 它它们向广广州人提

8、提供城市市里难得得一见的的休闲居居住环境境，其必必杀技是是“长期大大量的广广告+现场环环境包装装”，他们们对广州州不同的的群体这这样说话话：对以休闲为为购买目目的的买买家都市无无法拥有有的生活活方式对以常住为为主带休休闲目的的的买家家交通通+环境+价钱这些特点，已已构成它它们销售售推广的的主流路路线。2、缺点培培析 尽尽管，大大型楼盘盘有其优优点，但但也存在在着不足足，难以以迎合不不同层次次不同类类型的买买家需求求。首先先，大型型楼盘一一般位于于较远的的地方，交交通不便便；其次次是日常常开支费费用较高高（尤其其是非广广州市内内楼盘），造造成中低低收入住住户经济济压力。因因此，对对于那些些资金并

9、并不十分分富裕，因因而关注注日常生生活及消消费水平平状况，多多于关注注自然优优美环境境的实用用型住家家来说，南南海楼盘盘并没有有完全满满足他们们的需求求。3、竞争楼楼盘分析析项目名称银海花园中南花园宏威中心发展商南海市南矿矿集团实实业公司司南海市中南南房地产产实业有有限公司司 广广东嘉华华地产有有限公司司南海宏威房房地产开开发有限限公司地理位置位于广佛路路一号、珠珠江大桥桥南侧，与与荔湾区区相连，更更接驳芳芳村大道道与芳村村融为一一体。是是黄岐进进入广州州标志性性建筑。位于有广州州中山九九路之称称的黄金金走廊，是是广佛一一路首个个大型豪豪宅社区区。位于广佛路路旁，处处于黄岐岐的经济济中心，广广

10、佛一路路和宏威威路交界界处规划由三座288层商住住楼组成成，总建建筑面积积14000000M2，依依次规划划为首层层商场，二二层的超超级购物物商场，三三层为股股票交易易中心及及图书馆馆，架空空层为高高尚住宅宅会所，豪豪华住宅宅由3幢四至至二十八八层组成成。占地30万万平方米米，一期期现楼，二二期今年年十月收收楼，三三期未规规划。建筑面积达达十万平平方米，由由多栋88层住宅宅大厦和和商铺组组成价格3980.30元元/M22均价32550.664元/M222427.18元元元/MM2一次性3781元元/平方方米3023元元/平方方米2305元元/平方方米银行按3980元元/平方方米3120元元/平

11、方方米2354元元/平方方米景观500米江江岸线、羊羊城八景景之一的的双桥烟烟雨香榭丽舍大大道，超超大型绿绿化雕塑塑广场音音乐瀑布布花园广场项目配套设设施住客会所、商商场、股股票交易易中心、图图书馆区内设施包包括幼儿儿园、西西餐厅、冼冼衣室，商商场会所所，超市市等配套套设施一一应俱全全，衣食食娱行各各项生活活所需不不假外求求内设有完善善的配套套设施,分为健健康、文文化商务务、服务务、管理理等五部部分，为为中心住住户的生生活工作作康体娱娱乐提供供全方位位服务交通交通网络发发达，119、55、75、81、1233、1322、2055、2311、2600、2811等十余余路公交交车均经经该区交通网络

12、完完善，119、55、75、81、1233、1322、2055、2311、2600、2811等十条条路公交交车均途途经该区区交通网络完完善，南南接广佛佛路，西西接宏威威路，来来往广州州与佛山山之间方方便快捷捷，中心心门前设设有大型型公交车车站，更更有2660、1322、2311、81、2811、2799等十多多条公共共汽车线线路连接接广州邻近配套设设施附近饮食娱娱乐齐备备，广客客隆、东东百花地地湾百货货等大型型购物商商场，医医疗、教教育、邮邮电等市市政设施施一应俱俱全附近设施包包括有，广广客隆、东东百花地地湾等邻近黄岐中中心小学学、幼儿儿园，附附近名店店林立酒酒楼食肆肆一应俱俱全，大大型肉菜菜

13、市场550米以以内，黄黄岐家私私城，南南大广客客隆，黄黄岐百贷贷大厦近近在咫尺尺付款方式一次性、建建筑分期期、银行行按揭一次性，建建筑分期期，银行行按揭一次性、建建筑分期期，银行行按揭户型39M21115M22，实用用率高达达八成以以上，每每一单位位均拥有有两大观观景阳台台，厅出出阳台，房房出阳台台，有二二厅二房房、三房房二厅二房二厅，三三房二厅厅40M2至至1200M2，实实用率达达九成， 户型分为二房一厅和三房二厅装修一级一类一级一类一级二类地面厅铺优质瑞瑞士黄花花岗岩，房房铺高级级长条枫枫木地板板配原木木脚线连连水晶地地腊，厨厨厕铺防防滑砖客饭厅及睡睡房地面面铺抛光光砖，阳阳台地面面选用

14、日日式高级级人造草草皮客饭厅及睡睡房地面面全铺高高级耐磨磨砖，连连脚线，卫卫生间及及厨房地地面铺高高级防滑滑砖，墙墙身铺瓷瓷片配座座厕内墙厅房线灰，厨厨房浴室室贴名厂厂瓷片到到顶混合沙浆批批荡，表表面压光光选用进进口白塑塑，厨、厕厕墙面铺铺贴意大大利式高高级优质质瓷片到到顶外墙为高级级玻璃马马赛克优势分析一、现楼，即即买即住住； 二、交交通方便便，地理理优越； 三、景景观； 四、高高级装修修； 五、配配套功能能齐全一、配套设设施齐全全； 二二、同区区最大型型的小区区； 三三、绿化化面积大大； 四四、小区区景点分分布合理理； 五、地地理位置置优越； 六、装修标标准档次次高。一、地理位位置优越越；

15、 二、交交通方便便； 三、区区设施完完善； 四、户户型设计计理想选选择较多多。劣势分析一、绿化率率低； 二二、间格格布局不不合理； 三、付付款方式式单一。户型面积偏偏大，选选择较少少；规划面积过过大、消消容期长长；价格偏高； 付款方式单单一。一、装修标标准偏低低； 二、存存在黑厨厨黑厕； 三三、远期期楼花。总套数403套373套71套户型百分比比一房一厅225套，占占6.22%； 二房房一厅2211套套，占552.335%； 三三房二厅厅1677套，411。44%二房二厅共共1155套，占占30.82%， 三房房二厅共共2588套，占占69.18%二房一厅442套，占占59.15%；三房房一厅

16、112套，占占16.90%；三房房二厅117套，占占23.94%总面积1597.15MM2802.117M22面积百分比比30550M22，占4.98%；50880M22，占111.511%；80以上MM2。70990M22，占1%； 90M2以以上，占占99%。30550M22，占0%； 50880M22，占266.155%； 880M22以上，占占73.85%三、项目分分析1、项目基基本资料料根据贵司提提供的资资料，现现时龙湾湾广场基基本规划划如下：占地面积：1.33万平方方米 建筑面面积：3350000平方方米商业面积：125500平平方米 占总面面积355.7%商住面积：220000平

17、平方米 占总面面积622.9%后花园面积积：约330000平方米米地下车库面面积：335000多平方方米，可可停放1100多多辆小轿轿车建筑风格：港台欧欧陆风格格住宅楼体结结构：分东西两大大独立连连体，塔塔楼共111栋其中多层（六六层）七七栋、高高层（十十五层）四四栋商场：裙楼楼14层为为商场，每每层面积积达40000多多平方米米，其中中23层为为自留物物业公共设施：蓝球场场、泳池池、小游游园等绿化：四楼楼空架层层及小区区后花园园另外：距离离人行路路有100米宽的的广场空空地2、项目周周边配套套分析商业网点：黄歧百百货、黄黄歧广客客隆、黄黄歧岛内内价、好好又多、 肉菜市场：黄歧新新市场餐厅酒楼

18、：牛扒之之家，新新顺景酒酒家文化娱乐：新豪歌歌剧院、顶顶好保龄龄球体育育文化：黄歧文文化 体体育中心心、海角角红楼游游泳场公公园：黄黄歧公园园、 龙龙湾公园园、青年年公园医院：梁植植伟纪念念医院电影院：黄黄歧电影影院银行：农行行、建行行商业街街：潘阳阳路、黄黄海路学校：石门门中学（省省重点）、省省商业学学校、市市九十三三中3、项目SSWOTT分析强势：*广州楼（银银海只有有部分使使用广州州水电、话话费），且且地价平平*广佛公路路起点，对对面即是是货车停停车场，更更与窖口口港口码码头 近在咫尺尺，宜商商宜住*东塔已建建至三楼楼，可望望短期内内平顶*周边楼盘盘已定型型，而本本项目西西塔仍可可进行周

19、周详之改改进*有大型商商场配套套*周边生活活配套设设施完善善弱势*处于市区区边缘，且且规模一一般，现现场环境境之营造造难度相相对大， 对区外人人士吸引引力弱*东塔住宅宅可售面面积小，宣宣传上不不宜大投投入*西塔为远远期楼花花，不乎乎合现时时买家购购买现楼楼之趋向向*广佛公路路对楼盘盘之居住住环境造造成一定定的影响响（如噪噪声、尘尘 埃），周周边环境境也不理理想*对面即是是货车停停车场，会会对买家家心理造造成人流流杂、秩秩序混 乱感觉*对本身楼楼盘尚未未有清淅淅定位机会：*龙湾一带带有“中山九九路”之称，珠珠江大桥桥扩宽，此此说更具具 说服力*广佛立交交项目开开始征拆拆，该带带环境将将得到较较大

20、改善善*西环高速速公路即即将开通通，界时时交通更更为顺畅畅*银行大幅幅调低利利率后，市市场投资资气氛转转浓，作作为项目目所在 区域具备备商业投投资价值值威胁*城市规划划有利于于龙湾广广场的同同时，也也带活了了该区内内所有的的 竞争楼盘盘，并且且随着区区位价值值的提升升，房地地产开发发也将会会 加大投入入*城西高速速缩短了了南海与与广州的的距离，使使原来就就以规模模环境 为卖点的的郊盘更更具竞争争力*随珠江大大桥的扩扩宽，大大坦沙附附近可能能涌现房房地产新新潮*相对于白白云、东东圃，本本项目所所处区位位吸引力力低4、项目发发展思考考：龙湾广场占占地仅11.3万万平方米米，规模模并不大大，难以以营

21、造一一种自然然气势来来吸引客客群，如如果单纯纯以价格格取胜，则则估计需需要调整整到25500元元/平方方米左右右，才具具有一定定的杀伤伤力（鉴鉴于银海海的发售售周期及及现时附附近竞争争楼盘的的综合定定价），但但这绝不不是一个个理想的的投资回回报计划划！并由由于项目目位于广广佛公路路旁边，周周边环境境欠缺发发展高档档住宅的的条件，因因而也不不适于在在这样的的市场环环境下独独立而为为。因此此，发展展中档、有有特色的的精品型型住宅该该会是一一个比较较好的路路向。5.楼盘开开发思路路：营造一个价价格中档档次、有有特色、精品型的住宅小区价格中档次次，是针针对本区区买家的的市场承承受能力力而言。对对于一个

22、个位于市市区边缘缘，并不不宜休闲闲型定位位的楼盘盘，很难难吸引到到真正富富豪一族族的垂青青；因此此，根据据实际情情况，发发展一个个以中档档次的楼楼盘较为为相宜特色是针对对竞争对对手而言言。此带带竞争者者多以欧欧陆风格格包装楼楼盘，而而且发展展规模较较大，如如无特色色，我方方很难取取得突破破精品型小区区是针对对项目客客观条件件因势而而为。本本项目之之占地仅仅为1万万多平方方米，后后花园占占地也不不过30000多多平方米米，难以以营造大大型绿化化，利用用现场优优美的环环境去迎迎合买家家。相反反地，以以本项目目之规模模却容易易营造一一些有主主题，有有特色的的精致屋屋苑，将将竞争中中的不利利化成有有利

23、因素素开发思路的的形成:龙湾广场龙湾广场豪宅小区中档次住宅低档住宅豪宅小区中档次住宅低档住宅 精心营造特色精品小区精心营造特色精品小区该区未来发展潜力周边环境周边环境不配合规模不大缺乏竞争力规模不大缺乏竞争力中档次、有特色的精品型住宅小区中档次、有特色的精品型住宅小区客群分析客群分类：广州市内中中档收入入家庭此群体多为为无自有有物业，收收入中偏偏低，无无力购买买市区中中心楼，但但现居住住环境较较差，急急需改善善。此群群体以选选择城市市边缘或或郊区楼楼为主，选选择的范范围无固固定，看看实际情情况决定定外地来穗打打工的中中薪收入入人士此群体现时时并无自自有物业业，所住住寓所为为租用，居居于广州州市

24、已有有一段时时期，有有意在作作广州长长远发展展芳村区、荔荔湾区内内获房改改房优惠惠欲购买买新楼者者此群体为国国营职工工，年龄龄一般在在40岁岁以上，现现居住条条件较差差，极想想通过房房改获取取资金改改善生活活环境在广佛上经经商的本本地或南南海地区区的个体体工商、私私营业主主出于经商关关系，适适应了本本地的生生活环境境，出于于该区商商业价值值的考虑虑，欲在在此置业业以适应应事业的的发展当地拥有自自家土地地，已盖盖房建楼楼的农民民此群体土地地不缺，房房屋不缺缺，自盖盖的房子子多数用用作自住住或以低低宜的价价格出租租，2、客源比比例估计计：本地买家：75%其中芳村区区占255%，黄黄歧占115%，荔

25、荔湾占335%外区买家：25% 购房者的关关注点及及因应对对策一般情况下下，可以以把本项项目的购购买群体体简单分分为二大大类：一类是不熟熟悉该地地区的外外来新买买家另一类是熟熟悉本地地之买家家 无论论何类型型的买家家，他们们中绝大大部分非非十分富富裕的人人士。因因此，本本项目面面对的买买家将会会是一群群较讲求求“实在”的买家家（注：“实在”并不等等同于“实用”）。他他们对环环境有要要求之余余，对价价钱考虑虑的角度度是量入入为出，要要求“既平又又靓”是这些些群体的的共同特特点。但但在更细细化的分分析上，此此两大类类客群对对“平”的认识识上也存存在着一一些分别别。对于本地买买家而言言，“平”就是实

26、实实在在在的价格格优势（因因为他们们对本区区生活已已非常熟熟悉，对对新生活活已缺乏乏想象力力，对于于他们而而言，比比价就是是本区335000元/方方的楼盘盘与30000元元/方楼楼盘之间间的5000元实实实在在在的价差差比较）；但对于于外区新新客，“平”是一对对相对的的概念，如如一个荔荔湾区中中心地段段的买家家，在当当地需要要付出660000元/方方的价钱钱才可买买到可能能是单体体高层住住宅，而而这里，他他只要付付出30000多多元左右右的代价价就能买买到日思思夜想的的小区生生活（这这种生活活无须住住到外地地），于于他而言言，3000035000元间间并无太太大区别别，最重重要的是是从新生生活

27、中获获取平时时没法得得到的喜喜悦。 因此，在在说服不不同类客客群方法法上，产产生如下下因应策策略：对本地买家家，我们们说：此此价，此此家，本本地难求求！对外来新客客，我们们说：此此生活感感觉，轻轻松拥有有！加强包装，强调生活感觉对新家有幻想外区新客：加强包装，强调生活感觉对新家有幻想外区新客：“平”是相对概念加强硬件建设，强调物有所值综合性详细的客观比较当地买家：加强硬件建设，强调物有所值综合性详细的客观比较当地买家：“平”就是实在项目开发的的市场建建议直观形象主要体现为为建筑外外立面及及建筑风风格因应项目处处于广佛佛公路边边缘，尘尘埃较大大，环境境较脏，因因而不适适于采用用浅色面面砖，以以免

28、日后后墙体易易脏，清清洁困难难。因此此建议大大胆采用用较深颜颜色之面面砖，利利用大量量浓烈的的色彩表表达出一一种浪漫漫、奔放放、毫无无拘束的的居住文文化气息息。另外外，住宅宅方面可可采用大大面积的的磨砂绿绿玻或透透明白玻玻衬托或或反衬出这种种自由气气氛。建筑风格建建议仍是是欧陆为为主体，但但着力营营造一种种于浓浓浓的法国国古典味味道,并并体现浪浪漫主义义的风格格神韵和和格调室内户型及及面积设设计的比比例根据客源比比例估计计，本地地买家占占75%以上，考考虑到此此群体购购房目的的多数是是改善居居住条件件，扩大大住房面面积，一一般均为为两代至至三代同同堂，因因此要求求相配的的房子也也较大，因因此，

29、在在户型的的考虑上上也应加加重此类类房型所所占比例例。而非非广州市市人士家家庭人口口不会多多（单身身或两人人为主），因因此相应应要求的的住宅面面积也较较少，所所以要适适量安排排小面积积单位以以满足其其需求。 室内户户型及面面积初步步设计之之建议如如下户型面积所占比例针对群体三房以上90平方以以上40%楼盘附近居居民，二二代或以以上同堂堂二房二厅70-900平方米米40%荔湾区、芳芳村居房房改房客客，附近近工商个个体，二二代同堂堂或两口口之家二房一厅50700平方米米12%适用于单身身或两口口之家外来广州安安居之人人士一房一厅或或单身公公寓30平方50平平方米8%适用于投资资放租客客，或单单身人

30、士士 有有鉴于竞竞争对手手对800平方米米以上的的大面积积单位提提供量较较大（一一般占其其70%以），而而对于小小单位提提供量较较少，因因此，我我方可考考虑适当当提高小小单位所所占比例例（从银银海销售售情况看看，小单单位销量量也较好好，证明明此一市市场存在在一定的的需求空空间）。平面布局和和单体建建筑建议议建议围绕中中心主要要景观采采取围合合式布局局.一则则可档住住外部不不良环境境.二则则可腾出出空地做做园林.增加景景观卖点点.建议议建筑层层数上以以十三层层小高层层和六层层多层的的组合方方式.具具体依照照容积率率来确定定.我司司初步推推算出可可建筑五五栋多层层和三栋栋小高层层.在平面层安安排的

31、户户数上.我司建建议多层层以二梯梯四户小小高层以以二梯六六户来作作设计.并把大大面积单单位都安安排在有有景观的的地方，我我司建议议除此安安排外，不不妨增加加一些小小面积单单位面向向靠后花花园位置置，一来来是小面面积单位位平均售售价人比比大面积积单位高高，其每每平方的的获利空空间也多多，二来来，可吸吸引更多多投资客客前来投投资（因因房子较较易租出出）。建筑质量和和装修标标准建议采用有有商誉之之承建商商承建工工程装修标准则则体现在在：大楼外表及及公共场场所要表表达出豪豪华、浓浓烈的情情感气氛氛；而住住宅内部部装修建建议高于于同区装装修水平平.标准准为3000元/平方米米.价格的定位位建议以略低低于

32、银海海，但比比黄歧楼楼高3000-5000元左右右的价格格入市，即即：折后均价在在3300035000元/方理由如下：银海是准现现楼，近近期即将将入伙，而而且较高高层可望望珠江，以以龙湾现现时情况况，不宜宜定价过过高；但但本项目目致力提提高住宅宅之素质质，加强强小区景景点的营营造和内内部装修修标准，以以质量抗抗争，所所以也无无须在价价格上与与之拉开开差距。而而相对于于黄歧楼楼盘，本本项目除除规模外外，其它它的都有有过之而而无不及及（尤其其是内部部装修标标准上），因因此高于于黄歧楼楼盘3000-5500/平方米米是较为为合理也也是具备备竞争力力的。环境改变策策略加紧东塔工工程进度度，争取取在短期

33、期内完成成销售（只只有300多套），然然后，将将现售楼楼部搬至至东塔群群楼内，精精选数个个单元作作为示范范单位，配配以较高高的装修修标准，让让居所完完美的效效果展示示人前，以以“实”取胜。另另外，建建设腾出出东塔前前部空地地（距离离马路110米），精精心设计计一个富富有异国国情调的的小广场场，小广广场设计计见效果果图七.经营主主题 规规划原则则：为卖卖点而服服务，利利于日后后推广宣宣传工作作，致力力于不断断提高龙龙湾广场场的附加加价值规划主题：浓烈的法国国主义单纯的欧洲洲风情，只只留于表表面，而而无任何何内涵可可供挖掘掘此处法国主主义，并并不止于于法国的的建筑风风格，更更在于表表达博大大精深的

34、的法国文文化其中中一个方方面，如如浪漫。浓厚之感觉觉，既存存于表（如如通过外外立效果果），更更存于内内（如精精心营造造精品小小区各个个表现法法国浪漫漫元素的的方方面面面）建议商场之之主题与与住宅主主题相配配一致，更更能表达达楼盘整整体之概概念，令令竞争力力不断提提升浪漫，是一一种梦的的感觉，一一种醉的的情怀。法法国式的的浪漫，谁谁不喜爱爱！为龙湾营造造这浓厚厚的法国国主义，正正是把浪浪漫此种触触摸不定定的感觉觉更加视视觉化、具具体化，变变成熟悉悉的元素素，让生生活时刻刻充满憧憧憬。家在龙湾，活活在这诗诗情画意意的世界界里，可可能某一一天，这这浪漫的的情愫已已象玫瑰瑰花般在在你我身身边绽开开物业

35、定位：珠江桥畔，法法式精品品小区 “珠珠桥”与“湾”，表达达物业依依山旁珠珠水，与与水为邻邻的面也也从而表表达出一一种隐约约的意境境。 法法式与精精品，既既表示出出物业特特点，也也很好地地体现了了物业“温馨、浪浪漫、精精致之小小家园”的居住住概念基调：浓烈的法国国主义法国式的浪浪漫，浓浓烈而细细腻，如如巴黎的的香水、时时装般斐斐名遐迩迩。将法法国主义义定位于于“浪漫”，并盖盖以“浓厚”之感觉觉，附予物业无无限想象象空间，让让人阅后后余味无无穷包装句：珠江堤畔的的法式浪浪漫揉合本项目目精髓，以以平白之之方式表表达，句句浅而意意达加强经营主主题的建建议：1、小区：法国戴施乐乐泳池;后花园园欧化长长

36、廊、上上浮式葡葡萄架小小路充满异国情情调的下下沉式玫玫瑰花园园;葡萄萄乐园（儿儿童活动动区）以雕塑及绿绿化小品品点缀的的平台花花园2.住宅：新古曲主义义欧陆墙墙体外立立;飘出出式窗台台、雕花花围栏架空层艺术术雕像、绿绿化小品品室内法式花花纹面砖砖;落地大玻璃璃;法式式厨房;全套法法国家私私3、外部广广场：仿仿香榭丽丽大道;微缩法法国巴黎黎铁塔模模型4、商场设设计：以法国风情情为主题题的购物物中心.功能分分布如下下:一层：景点点设计中央央叠式喷喷泉、仿仿罗浮宫宫入口经营手工艺艺品、香香水专卖卖场、新新潮跳蚤蚤市场、流流行时装装四层：景点点设计凯旋旋门微缩缩景、法法国绿化化小品经营会所（临临泳池健

37、健身室、男男女桑拿拿、棋牌牌室、葡葡萄乐园园、法式式餐厅、球球类馆、网网吧）注:二、三三层为发发展商保保留物业业5物业管理理1)小区保保安系统统园区：配置置保安电电视监控控系统，在在主要道道路及各各出入口口处，设设置电视视摄像机机自动监监控，录录像带保保留一周周。围墙墙及各角角落设双双轨式红红外线控控测装装装置，由由保安中中心网络络控制室内：配置置住宅防防盗系统统，如安安装可视视对讲系系统，并并利用门门磁、窗窗磁、红红外线感感应等设设备地下车场：配置智智能管理理系统，采采用智能能卡进行行统一管管理2)小区网网络管理理系统：可配置小区区信息区区域网系系统，如如与互联联网相通通，兼备备小区内内购物

38、、订订票、管管理、点点VCDD碟菜单单等功能能3)会所管管理会所体现业业主个人人身份及及享受日日常休闲闲生活，管管理好与与坏，直直接影响响物业的的形象与与档次，因因此建议议会所档档次上不不宜太低低。可考考虑聘请请有会所所管理经经验的专专业公司司进行管管理。七、诚安公公司介绍绍*诚安在龙龙湾中的的角色 鉴鉴于龙湾湾广场首首期销售售的单位位并不多多（仅336个单单位），我我司现阶阶段可提提供如下下服务：派有丰富经经验的销销售人员员到销售售现场进进行积极极之销售售提供现场包包装方案案，增强强销售气气氛精选部分诚诚安分店店作为龙龙湾直销销点，挂挂横幅及及派发宣宣传单张张展开宣宣传通过现诚安安客户网网络预选选有潜力力的买家家对近期在二二手市场场中求租租房子的的外地人人士进行行销售 另另外，我我方更注注重本期期销售成成绩对未未来二期期推出之之楼盘的的关联影影响作用用。并且且，我司司除对二二期楼盘盘前期进进行精心心的规划划建议外外，另可可安排一一