三水可行性报告旧版

1、佛山三水项目可行性分析报告 PAGE 第55页 共55页编 写 说 明本报告从掌掌握佛山山市房地产产宏观市市场环境境、区域域市场状状况入手手，通过过实地考考察，重重点对佛佛山市南南海区罗罗村以及及周边发发展状况况和趋势势进行剖剖析。调研目的通过全面深深入调研研，以获获知本项项目地块块广东东省佛山山市三水水区项目目地块的的环境特特征，即即自然环环境、人人文环境境、交通通环境、商商业环境境及综合合市场环环境，并并以此为为基础，结结合佛山山市南海海区房地地产市场场整体操操作水平平，从而而为本项项目进行行准确的的市场定定位提供供有力的的市场支支持。信息来源本报告数据据信息主主要来源源于佛山山市统计计局

2、、三三水市国国土资源源管理局局、三水水市建设设局以及及统计年年鉴等官官方数据据，通过过对市场场实地考考察获取取真实客观资资源。信息整理通过从各个个渠道获获取的原原始信息息进行分分析、归归纳、总总结，并并做进一一步的提提炼，在在此基础础上进行行项目总总体功能能定位及及市场定定位研究究。报告说明本次项目研研究中，对对于未来来需求、市市场发展展趋势等等的预测测是对未知知事务的的估计，应应被理解解为对未未来可能能发生事事务的预预示性估估计，而而非完全全确定的的事实。对对这些主主要因素素做出未来来预测的的过程包包括了许许多对外外界非常常敏感的的变量，任任何改变变都可能能对该报报告的结结果造成成不同程程度

3、的影影响。我我们在此此提请各各位阅读读者注意意。报 告 摘摘 要第一章 项目背背景分析析一、佛山市市状况二、佛山市市经济状状况三、三水区区城市发发展概况况四、佛山市市房地产产市场分分析五、三水区区域房地地产市场场分析第二章 项目概概况分析析一、开发商商简介二、项目概概况介绍绍三、项目周周边配套套四、项目目目标市场场群体结结构分析析第三章 项目开开发设计计一、规划设设计要求求二、规划设设计风格格三、规划设设计方案案四、项目开开发进度度第四章 营销策策略一、项目分分期原则则二、项目分分期策略略三、市场竞竞争演进进与产品品组合竞竞争战略略四、推售节节奏与顺顺序五、营销风风格第五章 项项目财务务分析一

4、、销售定定价分析析二、财务成成本利润润测算三、现金流流量分析析四、项目敏敏感性分分析五、资金筹筹措计划划 第第一章 项项目背景景分析一、佛山市市概况（一）中国国广东省省主要城城市地理：佛山山市位于于广东省省中南部部，珠江江三角洲洲腹地，东东倚广州州，南邻邻港澳，地地理位置置优越。佛佛山市现现辖禅城城区、南南海区、顺顺德区、高高明区和和三水区区，全市市总面积积38448.449平方方公里。 人口：户籍籍人口3358.06万万人，常常住人口口5855.833万人。气候：气候候温和，雨雨量充足足，四季季如春。属属亚热带带季风性性湿润气气候，年年平均气气温222.2C。经济：佛山山是广东东省经济济发展

5、快快、经济济总量大大、综合合实力强强的地区区之一。220033年以来来，全市市生产总总值年均均增长118.66%，预预计全市市生产总总值35588.5亿元元，增长长19.2%；按常住住人口计计算，人人均生产产总值6609117元（折折合79956美美元），增增长188%。；地方财财政一般般预算收收入1994.554亿元元，增长长23.86%；税收收总额5547.7亿元元，增长长24.27%；社会消消费品零零售总额额9466.8亿亿元。 民营经经济高速速发展。220033年以来来，全市市规模以以上民营营工业年年均增长长30%以上，220066年全市市规模以以上民营营工业企企业完成成工业总总产值3

6、34322亿元，增增长322.5%，占规规模以上上工业总总产值的的55%。（二）千年年历史的的文化名名城佛山“肇迹迹于晋，得得名于唐唐（公元元6288年）”，距距今已有有一千三三百多年年的历史史，是中中国的历历史文化化名城。早早在唐宋宋年间，佛佛山的手手工业、商商业和文文化已鼎鼎盛南国国。明清清时，更更是发展展成商贾贾云集、工工商业发发达的岭岭南重镇镇，是中中国历史史上四大大名镇和和“四大大聚”之之一。佛山的商业业发展历历史源远远流长，有有着“广广纱中心心”、“南南国陶都都”的美美誉。悠悠久的历历史，孕孕育了佛佛山独具具魅力的的岭南传传统文化化：佛山山是粤剧剧的发祥祥地；是是中国饮饮食文化化的

7、主要要发源地地；是著著名的武武术之乡乡，是中中国功夫夫杰出代代表黄飞飞鸿的故故乡和李李小龙的的宗祖地地。今日的佛山山已成为为历史底底蕴和现现代气息息共同交交融、经经济与文文化竞相相辉映的的现代化化城二、佛山市市经济状状况 20077年，全全市上下下坚持以以科学发发展观统统领经济济社会发发展全局局，传承承历史，开开创未来来，抢抓抓机遇，团团结实干干，完成成了年初初市委市市政府提提出的主主要预期期目标。经济实力进进一步增增强。预计全全市生产产总值335888.5亿亿元，增增长199.2%；按常常住人口口计算，人人均生产产总值6609117元（折折合79956美美元），增增长188%。地地方财政政一

8、般预预算收入入1944.544亿元，增增长233.866%；税税收总额额5477.7亿亿元，增增长244.277%；全全社会固固定资产产投资110899.699亿元，增增长199.8%；社会会消费品品零售总总额9446.88亿元，增增长222%；进进出口总总值3778.55亿美元元，增长长22.2%，其其中出口口2611.9亿亿美元，增增长233.9%。生态环保建建设成效效明显。创建国家环境保护模范城市通过国家环保总局考核验收。单位GDP能耗预计下降4.36%；主要污染物二氧化硫和化学需氧量排放量均比上年下降10%。 人民生活持续改善。城镇新增就业岗位8万个；城市居民人均可支配收入21754元

9、，增长9.5%；农村居民人均纯收入8958元，增长8.9%。城乡居民储蓄存款余额2768.81亿元，比年初增长3.8%。产业结构逐逐步优化化。第一一产业增增加值880.44亿元，增增长1；第二二产业增增加值223277.833亿元，增增长222.7；第三三产业增增加值111800.277亿元，增增长144.4。工业业继续成成为拉动动全市经经济发展展的主要要力量，规规模以上上工业总总产值增增长300.5。现代代农业加加快发展展。全年年累计投投入农业业园区建建设资金金55000万元元；海峡峡两岸农农业合作作试验区区建设进进展顺利利；农业业龙头企企业有新新发展，新新增省级级农业龙龙头企业业5家。工工

10、业结构构调整加加快。陶陶瓷、纺纺织、有有色金属属等传统统产业改改造提升升取得突突破；汽汽配、液液晶显示示器件、生生物医药药、医疗疗器械、光光电子、新新能源与与环保等等新兴产产业加快快发展。南南海奇美美项目顺顺利投产产，二期期项目获获准立项项。创意意产业、总总部经济济发展提提速。我我市首个个创意产产业园挂挂牌运作作；美的的总部大大楼和中中国陶瓷瓷产业总总部基地地正式奠奠基。以以金融、物物流、会会展、商商贸、旅旅游为重重点的第第三产业业发展迅迅速。广广东金融融高新技技术服务务区挂牌牌运作，美美国友邦邦保险有有限公司司签约进进驻；汇汇丰集团团环球营营运佛山山中心开开业。禅禅城、南南海沃尔尔玛等国国际

11、大型型商业连连锁企业业正式运运营。第第四届佛佛山（国国际）物物流洽谈谈会签约约98项项，投资资总额2235.2亿元元。举办办了包括括物流洽洽谈会、家家电博览览会、金金属博览览会、陶陶博会、机机械装备备展览会会等多个个大型国国际展会会。成功功举办佛佛山旅游游文化节节，承办办了广东东国际旅旅游文化化节闭幕幕式。全全市旅游游收入1159.78亿亿元，增增长233.411%。内外源型经经济协调调发展，民民营经济济加快发发展。全市规规模以上上民营企企业完成成工业总总产值448333.799亿元，增增长344.3%。企业业上市步步伐加快快，2家家企业成成功上市市，200余家企企业处于于改制辅辅导期。企企业

12、参与与联合国国采购积积极，新新增联合合国注册册供应商商2822 家。招招商引资资成果显显著。举举办了佛佛山投资资环境推推介暨项项目洽谈谈会，推推出1669个优优质招商商项目，投投资金额额4144.177亿元；先后赴赴日本、美美国等国国家和地地区开展展招商推推介活动动。全市市实际外外商直接接投资115.773亿美美元，增增长388.3%；合同同外商直直接投资资26.65亿亿美元，增增长500.4%；共引引进投资资超千万万美元项项目877个，新新增世界界5000强项目目17个个。外贸贸工作取取得新进进展。出出口产品品结构进进一步优优化，机机电产品品、高新新技术产产品及传传统大宗宗商品出出口继续续保

13、持良良好增长长势头。三、三水区区城市发发展概况况（一）、三三水区概概况三水区位于于佛山市市西北部部，地处处珠三角角腹地，毗毗邻珠三三角大中中城市群群及港澳澳地区。三三水总面面积8774.222平方方公里，三三水籍旅旅居海外外华侨和和港澳台台同胞220多万万。 三水总面积积8744.222平方公公里。辖辖有西南南街道办办事处，白白坭、乐乐平、芦芦苞、大大塘镇和和迳口华华侨经济济区。220055年末全全区总户户数为11239952户户，户籍籍人口44400000人人，人口口出生率率9.997%，死死亡率66.855%，自自然增长长率为33.122%。三三水籍旅旅居海外外华侨和和港澳台台同胞220多

14、万万人，广广东省著著名侨乡乡。（二）三水水区经济济概况1、总体经经济优势势 国民生生产总值值（GDDP）自20033年以来来，三水水区经济济运行处处于良性性快速发发展态势势，国民民生产总总值持续续递增，仅仅仅用四四年时间间就将全全市的经经济产值值翻了两两翻，220066年佛山山GDPP达到2555.330亿GDPP，GDPP创133年新高高。20007年上上半年实实现地区区生产总总值1558.229亿元元，同比比增长225.99；实实现社会会消费品品零售总总额377.844亿元，增增长211.2。1到到5月份份，该区区实现出出口总值值2.335亿美美元，增增长644.8。同时时，财税税收入也也

15、获得超超过244的大大幅度提提升。新新签各类类招商引引资项目目79个个，项目目投资总总额988.7亿亿元，其其中超亿亿元项目目有155个。此此外，恒恒益电厂厂等一批批加快推推进的重重点项目目，也成成为该区区新的经经济增长长点。上上半年，三三水区规规模以上上工业实实现产值值4311.977亿元，增增长455.5%，占全全区工业业总产值值93.84%。其中中，有992家企企业产值值超亿元元，比去去年同期期增加334家。全全年工业业总产值值突破110000亿元。2006年年三水人均均DGPP高达6559511.955元，如如折算成成美元，将将超过884555美元。220077年更是是超过此此数字。

16、按按照世界界发展银银行的经经济发展展理论：当人均均GDPP处于4000080000美元元之间，社社会经济济发展处处于平稳稳增长期期，经济济水平达达中等发发达国家家水平。这意味着三三水整体体社会经经济已处处于平稳稳增长的的中等发发达国家家水平。2、产业经经济优势势产业集群群对房地地产业的的拉动优优势明显显全区已形成成饮料食食品、纺纺织服装装、陶瓷瓷和高级级洁具等等传统支支柱产业业和化工工、金属属机械、电电子电器器、塑料料制品等等新兴支支柱产业业。三水水正逐步步形成以以制造业业为主、集集群发展展的产业业发展格格局。产产业园区区经济的的发展也也给三水水带来大大量的外外来人口口，这也也促进了了三水的的

17、房地产产业的发发展。产业结构：工业发发达，是是社会经经济支柱柱三水区统计计局获悉悉，20007年年前三季季度区工工业产值值突破7700亿亿元，GGDP增增幅266.3%，总量量接近去去年全年年水平。第第二产业业对国民民经济的的贡献率率达到779.66%。据介绍，220077年三水水加快产产业调整整步伐，整整体经济济继续保保持持续续健康的的发展趋趋势。前前三季度度全区生生产总值值比去年年同期增增长266.3%。前三三季度三三水区实实现工业业总产值值7022.7亿亿元，同同比增长长38.5%，增增速比去去年同期期提高66.1个个百分点点。规模模以上工工业占全全部工业业总产值值93.9%，增增幅41

18、1.8%，主导导地位进进一步明明显。119月月，全区区新签项项目计划划投资总总额1119亿元元，项目目投资密密度为1174万万元/亩亩，比去去年提高高39万万元，其其中超亿亿元项目目有211个。全全区实际际利用外外资2.1亿美美元，同同比增长长39.9%。11-8月月，全区区出口总总额达44.4亿亿美元，同同比增长长65.9%。3、城市竞竞争力三水拥有丰丰富的自自然生态态资源及及人文资资源，有有生态保保持完好好的云东东海旅游游度假区区，以及及荷花世世界、芦芦苞温泉泉高尔夫夫球场、森森林公园园等旅游游胜地，良良好的自自然人文文环境给给三水的的房地产产业提供供了广阔阔的发展展空间。4、人口与与生活

19、水水平 三水区总面面积8774.222平方方公里 ，20006年全全区总人人口522.655万人 ，其中中户籍总总人口为为38.68万万人 。城镇镇居民人人均可支支配收入入134449元元。四、佛山市市房地产产市场分分析（一）、220077年佛山山市商品品住宅市市场运行行总体状状况2007年年佛山商商品房销销售均价价及市场场成交量量同比均均大幅增增长，市市场出现现一些不不理性现现象，年年底受宏宏观调控控影响两两者都有有不同程程度的回回调。2007年年佛山商商品房成成交面积积同比增增长100，达达到了8889.63万万平方米米，相对对深圳今今年下滑滑的市场场成交量量，佛山山今年坐坐稳了全全省各市

20、市商品房房成交量量排名中中的第二二名。商商品住宅宅成交7764万万平方米米，也比比去年增增长了99。商商品房成成交均价价48999元/平方米米，同比比增长229，商商品住宅宅销售均均价49915元元/平方方米，同同比增长长34.8。佛山五区市市场发展展不平衡衡，黄岐岐、狮山山、罗村村、西樵樵等南海海镇街市市场成为为市场投投资的热热点区域域。佛山20007年禅禅城、南南海等五五区房地地产市场场发展表表现出不不平衡，禅禅城保持持稳健的的发展态态势，成成交均价价高居五五区第一一，但成成交套数数及成交交面积在在相对去去年有一一定的下下降，主主要是受受到禅城城高房价价、高总总价的影影响，过过高的房房价及

21、面面积大户户型化使使得禅城城的商品品住宅市市场面向向的客户户集中在在高端客客户上面面，此层层面客户户的减少少导致了了成交量量的下降降。三水水楼市在在20007年有有一个爆爆发增长长，由于于云东海海片区及及沙头片片区形成成两大开开发热点点，丽日日天鹅湖湖、绿湖湖爱伦堡堡、山水水庄园、恒恒达花园园、东海海蓝湾等等楼盘的的推出，改改变了三三水长期期只有112个个楼盘在在售的局局面，一一些消费费力得到到释放，销销售面积积及成交交均价均均大幅增增长。2007年年佛山“旧村居居、旧物物业、旧旧城区”三改项项目开始始启动，大大批项目目的上市市将影响响佛山市市场的走走向。东华里旧区区改造项项目在110月底底顺

22、利出出让，被被瑞安集集团以775亿元元收入囊囊中。此此项目的的出让标标志着佛佛山旧改改运动拉拉开序幕幕，随后后有东建建集团1100万万取得普普君旧改改地块，澜澜石、南南庄、张张槎等地地的村居居改造也也纷纷浮浮上台面面。南海海、顺德德、三水水等区的的旧改项项目也开开始启动动。一方方面带来来了数量量不小的的搬迁购购房硬性性需求，另另一方面面由于这这些土地地一部分分是从农农村集体体用地转转制而来来，同市市场拍卖卖地块相相比存在在着很大大的成本本优势，所所以这些些项目的的上市将将给佛山山20008年的的房地产产市场带带来冲击击。（二）、近近年佛山山市商品品住宅开开发投资资状况分分析2007年年佛山个个

23、人购房房贷款增增长较快快，年底底增速有有所放缓缓。2007年年佛山个个人购房房贷款1134.05亿亿元，同同比去年年增长了了1.44倍。由由于今年年房价的的上涨，个个人购房房贷款也也随之上上升，但但从100月开始始增长速速度有所所放缓，反反映了宏宏观调控控对市场场的影响响，预计计随着金金融政策策的收紧紧，个人人房贷的的增长速速度也开开始放慢慢。2007年年佛山房房地产开开发投资资3144.022亿，同同比增长长72.5。2007年年佛山固固定资产产投资总总额10089.69亿亿元，房房地产开开发投资资总额3314.02亿亿元，占占固定资资产投资资的299%。相相对去年年，今年年的房地地产开发发

24、投资增增长较快快，去年年房地产产开发投投资总额额占固定定资产总总额的220%，今今年达到到29，房地地产开发发投资已已成为拉拉动经济济的强劲劲引擎。（三）、佛佛山五区区成交情情况2006年年佛山五五区中，南南海商品品房成交交面积已已经超过过顺德，居居五区第第一，3336.11万万平方米米，同比比增长111；顺德居居次，3330.61万万平方米米，同比比增长116；禅城成成交面积积相比去去年有所所下降，1106.43万万平方米米，下降降12；而三三水20007年年有一个个爆发性性的增长长，商品品房成交交面积667.33万平方方米，比比去年增增长了1122；高明明市场容容量进一一步萎缩缩，2000

25、7年年商品房房成交面面积只有有49.19万万平方米米。五、三水区区域房地地产市场场分析（一）、房房地产投投资日益益扩大，土土地供应应充足整体社会固固投资定定投资总总额大幅幅扩增长长，房地地产增长长速度不不及固定定投资。 随着三水产产业经济济的发展展，各工工业园建建设及城城市建设设不断增增加，整整体社会会投资总总额大步步增长220077年比220033年增长长1577.377。相相对固定定资产投投资总额额的快速速增长，三三水的房房地产投投资表现现较为平平稳，220077年比220033年增长长68.71。土地出让最最多，约约5433.599万平方方米；集集中在云云东海及及沙头区区域，近近几年土土

26、地出让让呈放量量态势，市市场供应应充足。（二）、市市场需求求大，有有较大发发展空间间市场供需对对比近年佛山商商品房需需求大于于市场供供应量，整整体市场场处于快快速上升升的阶段段。其中中，禅城城、南海海、顺德德和高明明的市场场供需比比均大于于1，表现现出强劲劲的市场场需求；而三水水20006年的的市场供供需比00.577，略显显疲软，自自其主要要原因在在于云东东海概念念盘入市市放量消消化滞后后；20007年年上半年年市场消消化率为为0.888，西西南区楼楼盘交投投活跃，表表明市场场需求较较大，商商品房有有着较大大的发展展空间。 22.80 22.80 33.55 149.28 153.67 53

27、.08 07上半年实际销售68.87 30.34 283.91 303.98 121.52 06年实际销售43.1853.5282.99126.4485.6705年批准预售34.0779.33266.67181.5798.4504年实际销售13.87133.1271.63200.9694.503年批准预售26.33 38.08 112.22 96.13 22.34 07上半年批准预售18.80 53.81 250.72 246.90 92.46 06年批准预售58.0520.7217.6196.8876.8505年批准预售20.0730193.24170.8555.604年批准预售29.673

28、6.3235.4153.99101.5603年批准预售高明三水顺德南海禅城商品房2007上上半年商商品房销销售住宅销售价价格上升升幅度大大，需求求增加200320007年上上半年三三水商品品住宅销销售均价价变化商品住宅销销售均价价自20003年年以来，三三水的楼楼市上扬扬势头明明显，且且增幅逐逐年拉大大。自20033年开始始，三水水住宅均均价每平平方米从从15883元上上升至220066年的225000元，年年均增幅幅达155%； 20077年上半半年的销销售均价价已经达达到33314.29元元/，比比20006年销销售均价价急速拉拉升了8800元元/ ，增增幅高达达32%。（三）、三三水区住

29、住宅市场场机会分分析 1、中中国房地产业业发展周周期从轨迹上看看，中国国的房地地产周期期波动时时间是44-5年年。以此此类推，2003年年中国的房地产到达峰值，2005年房地产业跌倒谷底，2006年复苏回升，2007年加速上涨后宏观调控理性回归，2008-2010年从低位调整复苏反弹，2011-2012年将会到达新一轮周期的峰值。2、佛山城城市化进进程成为住宅产业业发展的的动力 根据佛山现现实状况况，基本本属于工工业化加加速发展展的后期期阶段，佛佛山的城城市化水水平达 61% 左右右,佛山市市城市化化进程已已经成为为住宅产产业投资资持续增增长的动动力。 3、三水房房地产市市场开发发周期成长长期

30、三水房地产产市场，从从年平均均开发量量、开发发企业的的开发水水平及物物业管理理水平上上看，三三水市场场的总体体房地产产开发水水平已经经逐步由由起步阶阶段向高高速成长长型发展展。市场场发展周周期正处处于成长长期，市市场进入入壁垒仍仍较低，是是良好的的进入时时机。2000年年到20002年年的三年年间，三三水开发发楼盘每每年只有有一个，开开发建筑筑面积在在10万平平方米左左右，220033年是三三水房地地产开发发最多的的一年，有有7个楼盘盘推出市市场，总总建筑面面积433.366万平方方米，但但随后几几年，因因为受到到土地停停止出让让的影响响，20004年年到20006年年开发面面积逐年年走低，2

31、005年开发建筑面积只有9.7万平方米。三水本土土房地产产开发企企业发展展水平偏偏低。220055年底，三三水区有有48家房房地产企企业参加加资质年年审，其其中有440家房房产公司司年审合合格。其其中有118家房房产公司司为四级级资质，2家房产公司为三级资质，其他房产公司或暂定或是以项目成立的项目公司。三水物业业管理行行业的起起步较晚晚，目前前仍处于于起步阶阶段。三三水有项项目管理理的物业业管理公公司一共共21家，其其中具有有二级资资质的两两家，111家三三级资质质的物业业管理公公司，其其余的是是 临时时资质和和还没有有定级的的管理公公司。三水物业业管理行行业总体体水平不不高，物物管收费费标准

32、较较低，而而市民物物管消费费意识还还较差。4、三水区区房地产市场进入发展机会2007年年上半年年三水楼楼市升温温甚快，海海畔名苑苑二期、成成业汇景景苑三期期、绿湖湖爱伦堡堡、山水水庄园、丽丽日天鹅鹅湖、恒恒达花园园、成业业大厦、东东海蓝湾湾等陆续续推货，2007年上半年三水西南城区房地产市场推出的商品住宅面积达到29.88万平方米，约共2063套。在产品结构构方面，随随着楼市市的发展展，早期期建设的的单体楼楼逐渐淡淡出，目目前西南南房地产产产品基基本以小小高层电电梯洋房房及别墅墅产品为为主，部部分多层层洋房产产品，楼楼盘的销销售均价价同比有有了较大大的提升升。产品品素质的的提高是是三水楼楼市价

33、格格上升的的主要动动力。 20007年上上半年，三三水的房房地产市市场急速速升温，商商品住宅宅销售面面积达229.888万平平方米，成成交套数数也达到到了20063套套，批准准预售面面积达333.441万平平方米。今今年初，三三水有丽丽日天鹅鹅湖、绿绿湖爱伦堡堡、恒达达花园、东东海蓝湾湾、成业业汇景苑苑及千叶叶花园的的惠兰苑苑等楼盘盘陆续分分批推出出新货供供给市场场，竞争争相当激激烈市场场上各楼楼盘的产产品的档档次明显显提高，别别墅楼盘盘占了相相当一部部分市场场份额，推推出的普普通商品品住宅部部分也是是二期升升级产品品，产品品价格和和产品素素质都有有不同程程度的提提升。市市场供应应结构偏偏向高

34、端端化。水区市场场容量与与增长分分析6.05%6.05%市场平均增长率6.05%6.05%6.05%市场增长率120.26 113.40 106.93 100.83 市场容量（万m2）20.70 19.52 18.41 17.36 三水人口增加的市场减量（万）99.56 93.88 88.52 83.47 三水市场增量（万）2.47 2.35 2.24 2.14 人均居住面积增长预测(/人)51.90 49.43 47.08 44.84 人均居住面积40.28 39.88 39.49 39.10 人口增长预测（万人）2010200920082007时间由此可见三三水未来来市场容容量巨大大，市场

35、场潜力空空间广阔阔三水人均可可支配收收入与增增长率分分析9.74%9.74%人均可支配收入年平均增长率 13.44%8.96%9.28%7.27%人均可支配收入增长率 20862 18391 16878 15445 人均可支配收入（元）2006200520042003时间3025330253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007时间三水居民22007720110年购购买力情情况分析析根据前几年年三水人人均可支支配收入入的情况况，预测测分析22007720110年三三水的人人均可支支配收入入增长情情况。根据上述数数据分析析可知，三三水居民民的购买买力将

36、逐逐年增强强、消费费潜力巨巨大 。三水房价价收入比比预测分分析8.61 8.61 7.83 7.11 6.46 房价收入比81 67 56 46 户均房价（万元）161.93 154.22 146.88 139.89 户均面积52 49 47 45 人均居住面积5018.88754364.2537953300平均房价94389 86015 78381 71426 家庭年收入（按户均3.12人计）30253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007时间结论：根据据国际经经验理论论和中国国国情，市市场对房房价的承承受能力力是在房房价收入入比在66-122之间

37、；按照目目前三水水的收入入、居住住水平和和家庭收收入增长长计算，在在未来的的3年内依依然保持持在6-8.66之间，预预示着三三水未来来市场的的发展前前景健康康，住宅宅产业发发展的空空间巨大大。三水房地地产市场场正处在在高速成成长期。三水房地产市场总体发展趋势持续走高，供应量增大，楼价持续走高，为中高端产品的发展提供良好的市场基础。外来开发发商加大大对三水水市场的的进驻力力度。目目前已有有雅居乐乐、深业业等外来来发展商商带来中中高端品品质产品品，而三三水的消消费力走走强正为为众多外外来开发发商提供供发展机机会。但但目前大大型外来来开发商商如万科科、金地地、中海海等尚未未进驻，抢抢先进驻驻正是好好

38、时机，高品质洋洋房产品品相对紧紧缺。目目前，三三水市场场上推出出的产品品多以别别墅为主主，而适适合中高高消费群群体的高高品质洋洋房相对对紧缺。这这个产品品的空白白点也是是进驻三三水市场场的机会会。 第第二章 项项目概况况分析一、开发商商简介广州市时代代发展企企业集团团有限公公司是一一家大型型民营企企业， 主要业业务涉及及房地产产业和旅旅游度假假及相关关配套产产业。目目前从事事房地产产开发的的员工约约有2000人，物物业管理理6000人。预预计到220088年底，从从事房地地产开发发的队伍伍将壮大大到4000人，物物业管理理队伍将将壮大达达到15500人人。公司自19994年年成立始始从事房房地

39、产开开发建设设，19997年年成立了了多家项项目公司司，开发发了一系系列房地地产项目目，20000年年成立了了广州市市时代发发展企业业集团有有限公司司,注册册资本990000万元。集集团近年年业务发发展迅猛猛，连续续3年获获得年度度“广州最最具竞争争力房地地产企业业30强强”,连续续2年获获得“广州百百强民营营企业”称号从单一的开开发建设设，再到到精品路路线、多多项目跨跨领域的的成功开开拓，直直至人文文地产的的品牌确确立，时时代发展展集团属属下的广广州市时时代地产产投资有有限公司司，是集团团专门开开发房地地产项目目的子公公司，现现已经成成为房地地产界的的中坚力力量。220077年时代代地产实实

40、现销售售额200亿元，公公司列位位广州房房地产的的前十强强，广州州十大最最受欢迎迎发展商商，中国国房地产产百强企企业。今年来，公公司成功功开发的的多个具具有影响响力的楼楼盘：晓晓安苑、翠翠逸家园园、时代代花园、时时代玫瑰瑰园、时时代廊桥桥、依云云小镇、时代倾倾城、时时代花生生时代玫瑰园为年轻的心而存在。时代玫瑰园为年轻的心而存在。设计现代、前卫、年轻、更注重营造和谐的邻里关系，阳光电梯间的设计将这个理念发挥的淋漓尽致。时代玫瑰园园实景图图时代廊桥花园又是一个演绎风情万种的东南亚乐园，他休闲，有韵味，精致而从容，让生活在渡假中凭添几分美感。 时代廊桥花园又是一个演绎风情万种的东南亚乐园，他休闲，

41、有韵味，精致而从容，让生活在渡假中凭添几分美感。 时代依云花园时代依云花园是艺术家的家，是生活艺术家的小镇，这里处处流露着一种别样的资情。让人陶醉其中。 时代依云花花园实景景图时代花生时代花生整体规划错落有致，建筑风格沿用北欧功能主义理念，充分体现在整个花生外立面简约而质朴，南北对立的户型更是保证了光照和通风，让人生活得舒适健康。二、项目概概况介绍绍位于佛山市市山水区区对外经经济开发发区西区区B1号号、B22.B33号、99.100号、CC号地块块。项目目所在西西南片区区为三水水区的政政治、经经济和文文化中心心和佛山山构建组组团城市市（2+5）的的一个组组成部分分。，着着力发展展商住以以及大型

42、型配套设设施项目目；辖区区面积2234.64平平方公里里，常住住人口220.33万，其其中城区区人口113.66万。三、项目周周边配套套1、交通环环境状况况本项目地块块交通条条件十分分优越，地地处三水水区中心心，距广广州300公里，佛佛山244公里，毗毗邻港澳澳，地理理位置得得天独厚厚，广三三高速公公路、广广肇高速速公路、广广三铁路路、三茂茂铁路贯贯通全境境；流经经境内伯伯西江、北北江黄金金水道，上上可通广广西、桂桂林，下下可达港港澳等地地；以街街道办事事处所在在地为中中心，330公里里范围内内有机场场、港口口、码头头，是连连接粤北北、粤西西乃至广广西等地地的交通通枢纽。为三水进入入广佛经经济

43、圈提提速。“六纵六横横”路面的的规划宽宽度从440米到到1200米，目目前，部部分主干干道已正正在改造造、动工工建设，“六纵六横”路网投入使用后，三水将全方位融入中心组团，同时进入广州“半小时经济圈”。2、周边区区域组团团中心组团：为区域域内地区区性中心心；三水水规划入入中心组组团，目目标为制制造业基基地，城城市新住住区。云东海组团团：目标标职能为为全市重重要的新新兴产业业基地和和区域性性科研教教育基地地，全市市重要的的客运铁铁路枢纽纽，区域域性休闲闲度假、会会议基地地。 3、城市景景观建设设本项目所在在的西南南街道生生态环境境优美，自然资源丰富，供水、供电、通讯等基础设施完善；辖区内法制健全

44、，治安良好；政府服务、公共服务体系健全；文化、教育和卫生事业全面发展；社会文明程度不断提高，综合竞争力不断增强。本项目距离离三水森森林公园园2公里里，总面面积33366亩亩，19995年年被评为为广东省省市级风风景名胜胜区，220011年依法法设立为为三水生生态保护护区。 森林林公园以以闻名海海外的世世界第一一大卧佛佛、汉藏藏佛文化化艺术殿殿堂,华华南地区区最大的的孔圣园园，以鳄鳄鱼为主主题的动动物园鳄鳄鱼湖、集集湖光山山色于一一体的无无情谷、鸳鸳鸯湖、宣宣言广场场、情人人谷，返返朴归真真的重阳阳古道以以及800%的林林木覆盖盖，而成成为旅游游胜地。森林公园拥有完善的配套设施，包括酒店、度假村

45、、会务中心、滑草场、卡丁赛车场、烧烤场等，是各方游客悠闲度假、陶冶情怀的绝妙之地。三水森林公园，用山水构建骨架，用文化附丽灵魂，用真情演译人生，堪称现代经典！4、宗地价价值小结结地块紧靠三三水城区区，位于于城区通通往镇区区的交通通要道，区区位价值值高。现现三水规划划为三水水区的政政治、经经济和文文化中心心和佛山山构建组组团城市市（2+5），是是最有潜潜力融入入城市发发展的镇镇区，加加上政府府大力进进行景观观规划建建设，有有利于提提升镇区区居住环环境。地块处于核核心地块块，交通通便利，生生活便利利，是三三水新城城区域的的黄金商商业地带带，具有有发展商商业的基基本条件件。现项项目所在在的西南南街道

46、地地段目前前的公共共交通状状况已经经初具规规模，现现在到南南海桂城城、狮山山；广州州芳村窖窖口客运运站；广广州地铁铁坑口站站的专线线车均经经过本项项目。四、项目目目标市场场群体结结构分析析核心区域 三水西西南城区区高偏中中等收入入居民 企企业管理理层及高高级技术术人员、专专业人员员及政府府部门驻驻三水省省直单位位工作人人员、私私营企业业企业主主、自创创业人员员次核心区域域 三水中中心城区区周边镇镇区，包包括芦苞苞、乐平平等 公司职职员厂厂企骨干干中小小个体户户周边边居民辐射区域 外辐射射高要、四四会、肇肇庆以及及南海临临近街镇镇 公司司准白领领厂企企骨干市场投投资客以需求为导导向的市市场定位分

47、分析 区位印印象：工工厂区、存存在污染染、缺乏乏社区商商业配套套和居住住氛围核心价值值 区区域定位位：西南南居住新新区 区区位特点点：城市市东西向向中心城城区居住住发展带带 外外部环境境：依托托云东海海、接壤壤西南中中心城区区、工厂厂搬迁 开开发规模模：超大大型市区区盘开发发，总建建筑面积积接近1100万万平方米米 品品牌价值值：时代代品牌 第第三章 项项目开发发设计一、规划设设计要求求本项目共四四块土地地，具体体情况如如下;序号证号面积容积率建筑面积120071110221011711433.61.961413115.0062200711102210661095225.332.3725930

48、04.4453200711102285552131116.771.523243110.4424200711102285221119990.881.711913223.554总计5057776.449162553.447 目前申申请贷款款的项目土土地相关关规划如如下：总用地面积积：7111444平方米米用地性质：居住用用地容积率：11.966建筑密度：20建筑最高高高度：20层层停车指标：10882个市政绿化：地块必必须按附附图所示示位置留留出公共共绿化广广场二、规划设设计风格格（一）、领领先的设设计理念念（1）、“景观价价值”理念 景观观价值：大景深深，少对对视，景景观的三三维视角角综合价价值

49、体现现 景观观三维视视觉：景景深（长长度）、景景宽（宽宽度）与与立体景景观（高高度） 景深深：景观观的纵深深度，或或景观的的无阻隔隔距离； 景宽宽：视觉觉角度的的大小； 立体体景观：景观的的层次是是否丰富富，能否否形成富富有韵律律和趣味味的视觉觉走 廊，特特别是从从地面、园园林到屋屋脊轮廓廓线、屋屋顶、天天际线的的丰富层层次。（2）、“价值定定位”理念 在规规划的过过程中，不不是单纯纯追求平平面构图图，重要要的是确确定价值值区域； 确定定的价值值区域，确确定每栋栋住宅中中每户的的户型，而而不是确确定户型型比；（3）、“均好性性”理念 强调调环境资资源的均均享，让让更多的的居住者者能平等等地享受

50、受资源，并并获得同同等的价价值回报； 强调调“归属领领域”的均好好和共享享，强化化半私密密空间； 强调调户型的的日照、通通风、采采光、朝朝向、景景观的均均好，强强调内外外环境的的融合。（4）、“新街坊坊”理念 城市市街坊 利利用城市市街道将将大面积积居住区区分隔成成不同的的邻里单单元，以以缩小居居住区的的规模或或小区规规模。采采用周边边围合和和封闭式式管理的的方式，增增强住区区的防卫卫能力，并并形成尺尺度适宜宜的公共共院落空空间，邻邻里单元元的周界界景观就就是街区区景观。 小区区内街坊坊 是是以小区区内的院院落或组组团作为为邻里单单元，小小区内街街坊的道道路自成成体系，除除主要出出入口与与城市

51、道道路相通通外，其其他道路路一般不不与城市市道路连连通。（二）、 构建差差异化竞竞争的产产品价值值系统新城市主义义人类类新世界界的人居居梦想新城市主义义（NeewUrrbannismm）源于于霍华德德的花园园城市，理理论奠基基人是安安德雷斯斯杜安伊伊和伊丽丽莎白普拉特特夫妇，最最重要的的理论是是传统邻邻里区开开发，简简称“TNDD”；和注注重使用用公交的的邻里区区开发，简简称“TODD”。 “TNND”模式的的重点在在城市设设计：社社区规模模半径约约4000米（即即步行55分钟距距离），邻邻里内有有多类型型住宅，居居民土地地使用多多样化，公公建布置置在人流流集散地地，住房房的后巷巷作为邻邻里间

52、社社交活动动场所。 “TTOD”模式由由“步行街街区”发展而而来，强强调混合合土地用用途，以以公共交交通为规规划原则则，从交交通站和和商业组组成的核核心地区区到社区区边界不不超过6600米米的步行行距离。新城市主义义的传统统小城镇镇预示着着一种未未来城市市发展模模式：多多中心的的居住社社区“网络”，各个个社区具具有各自自多元的的人文和和自然特特征，人人们的家家园坐落落于自然然景区内内，既能能够享受受清新的的自然景景观，又又能在不不幸范围围内享受受社区的的温馨，同同时，在在电子通通信网络络上保持持与世界界的联络络。 这这不仅仅仅是新城城市主义义的梦想想，也是是人类在在新世纪纪的人居居梦想。新新城

53、市主主义最具具影响的的经典之之作：DDPZ设设计的坐坐落在佛佛罗里达达州的墨墨西哥海湾附近近的滨海海城（SSeassidee）。景观牌：亲亲水住区区产品系统定定位产品概念市场定位环境牌：生生态住区区环保牌：健健康住区区人本牌：舒舒适住区区教育牌：文文化住区区大型国际生生态时尚人文社社区国际星城纯美境界星梦传奇配套牌：便便利住区区信息牌：智智能住区区管家牌：服服务住区区（三）、差差异化产产品核心心功能价价值国际际生态社社区以“生态、环环保、节节能”为主题题，以“生态人人居、和和谐生活活”为主调调，强调调建筑、环环境与人人居的持持续共生生关系，形形成建筑筑与周围围自然环环境的和和谐共存存，创造造健

54、康、舒舒适的生生活环境境，颠覆覆传统住住宅建筑筑理念，按按照世界界绿色建建筑标准准体系，打打造世界界一流的的生态建建筑，致致力于成成为中国国新一代代生态建建筑的革革命典范范，为中中国生态态建筑树树立世界界级的行行业标杆杆。世界绿色建建筑标准准体系参参照标准准：英国国的 BBERRRM评估估体系、美美国的LLEEDD绿色建建筑评估估体系、日日本建筑筑环境效效率综合合评估体体系、德德国生态态建筑导导则、115个国国家协商商的GBBC绿色色建筑挑挑战体系系、澳大大利亚建建筑环境境评价体体系、加加拿大的的BEPPAC体体系、挪挪威的EEeo Prrofiile体体系、法法国的EESCAALE体体系、香

55、香港地区区的HKKBIAAM体系系。三、规划设设计方案案根据评估测测算，项项目为商商住小区区，设小小高层建建筑14413115.006平方方米，住宅117577套；公公寓86600平平方米约约2000套；商商铺88828.93平平方米；社区会会所35500平平方米。户型配比楼号型号户型编号户型面积()层数户数总面积()1#A171.95518352518.25232.833361181.88373.666362651.762#A171.95518352518.25232.833361181.88373.666362651.763#A171.95518352518.25232.833361181

56、.88373.666362651.764#A171.95518352518.25232.833361181.88373.666362651.765#A171.95518352518.25232.833361181.88373.666362651.766#A171.95518352518.25232.833361181.88373.666362651.767#B186.37718353022.952121.007364358.528#B186.37718353022.952121.007364358.5219#A171.95518342446.3232.833341116.22373.66634

57、2504.449#A171.95518342446.3232.833341116.22373.666342504.4410#C1731287.577342977.3811#B186.37718353022.952121.007364358.5212#B186.37718353022.952121.007364358.5213#A171.95518352518.25232.833361181.88373.666362651.7614#A171.95518352518.25232.833361181.88373.666362651.7615#A171.9551835251

58、8.25232.833361181.88373.666362651.7616#C1731287.577342977.3817#C1731287.577342977.3818#A171.95517342446.3232.833341116.22373.666342504.44公建配套用地面积711444容积率1.96基底面积6886.30建筑密度9.68%住宅总面积积1216995.117住宅底层商商业面积积1628.93内街商业6000二期住宅面面积8600二期住宅底底层商业业1200计算容积率率总面积积1391224.11不计算容积积率总面

59、面积2190.96首层架空面面积1364.06屋顶梯间、机机房面积积826.99总建筑面积积1413115.006车位数1082产品设计方方案A 、住宅宅客厅：目目前的窗窗台高度度是800-900cm，客客厅一般般可以有有两种处处理：11、厅出出阳 台，阳阳台栏杆杆一般是是1.22m高，用用通透式式的栏杆杆；2、落地地窗加透透空栏杆杆；窗台：常常见的高高度是8850mmm或9000mm，创创新设计计突出窗窗台的景景观和使使用的功功 能，使使得窗台台的设计计更低、更更宽，“宏景飘飘窗台”就是创创新版；楼梯：常常见的楼楼梯步级级高度是是17-118cmm，改为为15ccm高度度，虽然然增加了了面积

60、， 增加了了舒适感感，使得得老人和和小孩更更为舒服服，充分分体现“人本思思想”。灰空间：即过渡渡空间，对对空间的的过渡起起着承接接的作用用，消除除进出楼楼门、电电梯、户户门时的的刹那不不适应，使使人的心心理有过过渡适应应，“人本思思想”的体现现。大开间、短短进深的的设计，客客厅宽度度至少33.8mm，最好好能4.5-55.2mm，适合合宽大豪豪华家具具的摆设设；主卫卫生间、厨厨房的宽宽度2.3-22.7mm，能够够完全不不免同时时操作的的冲突；主卧室室宽3.6m，充充分考虑虑活动空空间。饭厅明厅厅，能够够直接采采光，与与客厅形形成南北北对流；尊重风水水习俗，增增加玄关关设计；B、商业街街双首层