房地产工程项目管理流程

1、一、前言易建科科技凭借借自身深深厚的行行业背景景与丰富富的实施施经验，在在充分研研究房地地产行业业的管理理模式与与特点基基础上，提提出针对对房地产产行业项项目全过过程管理理的整体体解决方方案，借借此帮助助房地产产企业解解决高速速增长中中面临的的项目管管理瓶颈颈，促进进企业实实现从传传统项目目管理向向现代项项目管理理的转变变。解决方案的的特点优优势从宏观的角角度管理理项目实实施过程程，实现现投资、进进度、资资源、成成本、质质量等的的综合管管理。涵盖项目生生命周期期的全过过程项目目管理，从从项目可可行性研研究、项项目前期期、设计计规划、投投资管理理、项目目施工到到项目验验收的全全过程管管理。以市场

2、关系系管理的的思想管管理项目目全过程程，从市市场与客客户的需需求分析析出发，以以实现客客户价值值为目标标，管理理项目全全过程的的价值活活动。基于互联网网建立全全天候的的项目管管理平台台，使信信息的沟沟通与交交流更加加快捷方方便。为项目决策策人随时时提供多多方位的的价值评评估和分分析, 高效解解决高层层领导最最关心的的宏观总总体问题题二、解决方方案构成成体系1、项目前前期阶段段管理1.1、投投资机会会研究投资机机会研究究的核心心是通过过市场调调研与市市场信息息分析，发发现最佳佳的投资资机会，具具体功能能包括： 市场调研 竞争地地位调研研 开开发土地地调研 市场场环境调调研 市场特特点调研研 消消

3、费者调调研 促销销情况调调研 地产信信息调研研 专专案调查查调研市场分析 以往楼楼盘销售售信息分分析 客户分分析 以以往楼盘盘业主反反馈分析析 促促销情况况分析 地地产信息息分析1.2、项项目策划划管理在对市市场信息息进行充充分调研研与分析析的基础础上，将将项目的的投资方方案转换换成为定定义明确确、系统统清晰、目目标具体体的项目目策划，实实现策划划过程的的规范化化、科学学化，策策划内容容的全面面化、综综合化，策策划成果果的共享享化、知知识化。具具体的功功能包括括：策划过程管管理按照企业的的实际业业务流程程，科学学地规范范项目策策划阶段段的各项项工作，提提供策划划过程的的计划编编制模板板。策划内

4、容管管理项目的策划划内容既既有总体体的策划划也有局局部的策策划，包包括： 项目构构思策划划 项项目实施施策划编制项目策策划报告告与项目目建议书书根据项目策策划的具具体内容容，按照照企业自自定义的的策划报报告模板板与项目目建议书书模板，高高效生成成项目具具体的策策划报告告与项目目建议书书。1.3、项项目可行行性研究究项目可可行性研研究是项项目前期期工作的的重点与与核心，系系统将从从流程、内内容、方方法等多多方面保保证可行行性研究究的规范范性、科科学性与与充分性性。具体体功能包包括：方案设计与与优选管管理依据项目的的策划报报告与项项目建议议书，编编制项目目的多个个可选方方案，通通过可选选方案的的分

5、析比比较，从从中选择择和推荐荐最优方方案。具具体功能能包括： 编制可可选方案案 可选选方案的的比较分分析 选择择推荐最最优方案案经济分析与与评价采用先进科科学的经经济评价价工具对对推荐方方案的各各类经济济指标进进行评估估，从而而为项目目的投资资决策提提供高效效支持，经经济评估估内容主主要有财财务评估估与不确确定性分分析，具具体功能能包括： 财务评评估 不确确定性分分析编制可行性性研究报报告按照有关规规定建立立规范的的项目可可行性研研究报告告模板，并并可以依依据企业业与项目目的实际际情况对对模板进进行管理理。 开发项项目用地地的现场场调查及及拆迁安安置 市场分分析和建建设规模模的确定定 规规划设

6、计计影响和和环境保保护 资资源供给给 环环境影响响和环境境保护 项项目开发发组织机机构、管管理费用用的研究究 开开发建设设计划 项项目经济济及社会会效益分分析 结论及及建议可行性研究究报告评评审按照科学规规范的评评审流程程与内容容对可行行性研究究报告进进行评审审，具体体评估内内容包括括： 建设必必要性评评估 方案评评估 建设生生产条件件评估 项目目效益评评估 项目目投资决决策1.4、项项目立项项管理对项目目立项的的流程按按照不同同的建设设项目类类型进行行规范化化管理，并并提供相相应的工工作计划划模板。同同时对各各类关键键性的政政府批文文与许可可证进行行统一管管理。2、项目实实施阶段段管理2.1

7、、项项目实施施阶段的的PDCCA循环环在项目目的实施施阶段，采采用PDDCA（PPlann计划Do执执行CChecck检查查Acctioon处理理）循环环，通过过在项目目组织的的各层次次中应用用PDCCA概念念来保持持持续改改进管理理过程的的能力。PPDCAA循环主主要由以以下过程程构成：计划（Pllan） 执行行（Doo） 检查查（Chheckk） 处理理（Acctioon）2.2、工工程招标标管理按照国国家、地地区及行行业主管管部门的的工程招招标程序序和规定定，对工工程招标标过程进进行全面面管理。并并可帮助助企业建建立招投投标信息息沟通平平台，统统一管理理项目的的设计、施施工、监监理、材材

8、料采购购等招标标工作，从从而使项项目的招招投标更更加高效效与科学学。具体体功能包包括： 招标信息发发布管理理 招标标文件编编制管理理投标单单位报名名管理 投标标单位资资质审查查管理招招标文件件发送管管理 施工工图预算算及项目目标底价价格确定定（针对对施工与与监理招招标）投投标文件件管理 开标标、截标标管理方方案评审审管理 中标标单位确确定中标标合同管管理2.3、项项目设计计管理限额设计管管理 设计内内容管理理 制定定限额指指标 概概算管理理 限额额控制 设设计变更更管理通过挂接行行业、地地区与企企业定额额实现资资源的精精确分析析与计算算，在此此基础上上进行资资源计划划的编制制、优化化与追踪踪管

9、理。设计过程管管理提供项目设设计过程程的全面面综合管管理，具具体功能能包括： 设计目目标管理理 设设计进度度管理 设计计质量管管理 设计成成本管理理 设设计文档档管理设计审核提供全面的的设计审审核管理理功能，以以保障项项目的设设计成果果符合策策划阶段段确定的的项目整整体构思思与目标标体系，具具体功能能包括： 设计评评审管理理 设计计变更管管理2.4、项项目施工工管理项目范围管管理通过范围管管理，明明确项目目施工阶阶段管理理的目标标与边界界，主要要包括： 建立项项目目标标体系 建立项项目分解解结构 建立项项目编码码体系项目合同管管理按照建设设工程施施工合同同范本、FFIDIIC土木木工程施施工合

10、同同范本等等要求全全面管理理工程项项目的各各类合同同。具体体功能包包括： 合同编编制 合同信信息管理理 合合同文档档管理 合同同事务管管理 合同变变更索赔赔管理 合合同费用用管理 合合同自动动跟踪与与预警 合同同履约分分析项目投资管管理投资管理是是房地产产项目实实施管理理的重点点与核心心，系统统提供了了全过程程的投资资管理与与控制功功能，具具体功能能包括： 工程四四算对比比分析 投资计计划管理理 资金筹筹措管理理 资资金使用用管理 投投资过程程检测 投投资综合合统计分分析项目进度管管理依据项目实实际情况况，建立立项目业业主管理理总总承包管管理分包管管理实施层层管理的的完整分分级计划划体系，施施

11、工单位位和监理理单位依依据总体体控制计计划编制制具体的的实施性性计划。具具体功能能包括： 进度计计划编制制 进进度计划划的优化化 进度度追踪管管理 进度统统计与分分析项目资源管管理主要实现对对甲供材材料与设设备的全全面管理理，同时时可以与与易建供供应链管管理系统统（SCCM）结结合，实实现对材材料设备备的计划划、采购购、库存存、使用用等的全全过程管管理，具具体功能能包括： 材料需需求计划划管理 材料采采购管理理 材材料库存存管理 材材料使用用统计与与分析项目质量管管理以ISO990000质量标标准和国国家行业业的质量量规范为为基础进进行全面面的质量量管理，具具体功能能包括： 建立质质量体系系

12、质质量体系系文件管管理 质量费费用管理理 建建立质量量控制分分解结构构 质量量控制点点管理 质质量事件件记录项目信息管管理对项目中的的各类文文档信息息进行分分级、分分类归档档管理，并并可与知知识管理理系统紧紧密结合合。 项目文文档分类类组织与与查询 国家家行业规规范及标标准分类类组织与与查询项目组织协协调对项目中的的各类组组织协调调活动进进行统一一的管理理，确保保项目的的正常稳稳定运作作与目标标的顺利利实现。具具体功能能包括： 工作会会议管理理 会议纪纪要管理理 对外事事务管理理3、项目验验收阶段段管理3.1、项项目验收收流程管管理按照企企业的工工程项目目流程管管理，合合理的规规划与管管理验收

13、收阶段的的各项工工作，提提供验收收阶段的的计划编编制模版版。3.2、项项目验收收内容管管理 分项工程验验收管理理 专业业工程验验收管理理 竣工工综合验验收管理理验收记记录统计计与分析析管理 竣工工验收的的各项证证明管理理3.3、项项目竣工工移交管管理 项目设备设设施移交交管理 工程程技术档档案移交交管理 竣工工资料移移交管理理3.4、项项目保修修维护管管理对工程程保修期期内的各各项保修修与维护护工作进进行统一一管理，并并进行统统计分析析，以反反映项目目的工程程质量。3.5、项项目总决决算管理理编制并并审定项项目的总总决算报报告，并并通过与与项目的的概预算算进行比比较分析析，确定定项目决决算是否

14、否达到总总成本目目标的要要求。3.6、项项目验收收文档及及资料管管理对项目目验收阶阶段涉及及的各类类国家与与行业的的工程验验收标准准规范、各各类技术术文档资资料、各各类竣工工验收资资料等进进行分类类组织与与管理，以以方便用用户查询询。房地产工程程项目管管理系统统房地产产企业信信息化建建设不仅仅极大提提高房地地产企业业的市场场竞争力力，而且且大大减减少人力力，提高高效率，加加快信息息处理速速度，提提高信息息的准确确性和可可靠性。同同时，房房地产企企业信息息化可以以通过辅辅助管理理和辅助助决策，准准确及时时地把握握市场信信息，从从而获得得更多商商机。房房地产企企业信息息化还可可以提高高企业对对市场

15、反反应能力力，提高高决策的的正确性性和预见见性，从从而大大大提企业业的市场场竞争力力。所以以，我国国房地产产企业如如何适应应激烈的的国际市市场竞争争，采用用信息化化技术武武装企业业将是一一条重要要的途径径。 因为信信息技术术可以使使房地产产商开发发的房屋屋功能得得到改善善，使传传统的房房地产经经营管理理方式得得到改善善。目前前，从房房地产的的项目管管理方面面来说，国国外从项项目的立立项、设设计、招招投标、采采购、施施工、财财务管理理等方面面采用的的信息技技术比较较普遍，所所带来的的效益很很明显。据据统计，由由于信息息技术的的实施，能能降低项项目的成成本约110115左左右；在在传统的的物业销销

16、售和房房地产经经纪方面面，发达达国家已已建成传传统的物物业销售售数据库库和网络络系统，拥拥有一个个统一的的综合信信息平台台，用户户通过网网上能查查到所需需物业的的详细资资料，并并通过网网上完成成物业经经纪的所所有手续续，节省省了房屋屋销售的的成本和和经纪费费用。 盟友万万通公司司采用科科学的、先先进的信信息化手手段，构构建一个个房地产产的电子子商务平平台和目目前流行行的数字字神经系系统，实实现全面面的信息息化管理理，使房房地产开开发公司司具备管理创创新、制制度创新新、业务务创新的能力力，拉开开房地产产企业之之间的距距离，在在本质上上加强企企业竞争争优势，提提升核心心竞争力力。 主要模块包包括：

17、一、文件收收发管理理对房地地产部门门的收文文、发文文单据电电子存储储，使对对外对内内的文件件往来内内容、时时间、收收发单位位等清楚楚明确，以以备将来来快速查查找，从从细微处处把握工工程管理理，减少少自身纰纰漏。二、工程综综合信息息管理通过对对工程综综合信息息的管理理，提高高房地产产部门的的知识管管理能力力，提高高工作效效率。 可把一一些不能能在其他他模块归归类的信信息存放放于此，此此处还有有用户可可自由划划分文件件类别功功能。用用户可按按照规定定自建文文件类别别。 三、施工前前期文档档管理施工前前期的准准备工作作对工程程能否顺顺利进展展起决定定作用。此此处对施施工前期期工作文文档进行行存储，辅

18、辅助业主主监督工工程施工工准备情情况，文文件分类类存放，用用户按照照自己的的权限查查看相应应目录的的内容。四、图纸管管理目前正正式图纸纸往往不不能及时时送达，引引发准备备图和正正式图不不同，图图纸历次次版本变变更等一一系列问问题。处处理不好好，就会会给业主主带来不不必要损损失。利利用微机机实现图图纸管理理电子化化非常有有必要。五、招标管管理招标是是业主选选择工程程项目实实施单位位的手段段，招标标给了业业主优选选承包商商的机会会，是项项目成功功实施非非常关键键的一环环，但招招标牵涉涉到合同同编制资资料难查查、资审审环节多多导致招招标时间间长、费费用高等等一些问问题，信信息化具具有数据据充分共共享

19、、信信息及时时等优势势，业主主通过利利用信息息化辅助助招标工工作非常常有必要要。六、合同管管理合同管管理是企企业在经经济活动动中保证证企业利利益的重重要环节节，应有有条不紊紊、动态态控制、掌掌握全局局。系统统应采用用目录树树结构，层层次分明明，文档档资料一一目了然然；分为为编辑合合同、分分析合同同、合同同支付等等逻辑模模块；可可生成多多种报表表供用户户使用。七、合同签签审管理理通过此此模块完完成合同同的签审审、流转转管理。八、施工进进度管理理施工进进度管理理是对施施工计划划文件汇汇总管理理，使进进度状态态明了清清晰。九、质量管管理项目质质量是业业主非常常关心的的问题，施施工质量量控制由由监理主

20、主要管理理，房地地产部门门只是起起监督指指导作用用。故质质量管理理同监理理数据紧紧紧联系系起来。 由监理理报送相相关质量量数据，达达到对质质量的内内业管理理。从业业主的管管理需要要出发，本本模块只只涉及人人、材、物物的资质质管理和和重大的的验收记记录管理理。 十、物资管管理对项目目甲供材材管理，包包括物资资前期寻寻价管理理，供应应商查询询，物资资所属供供应商查查询等。项项目需求求计划和和物资采采购数量量联系，动动态更新新。十一、文档档管理对房地地产部门门的一些些需要共共享的文文档进行行管理，分分为公共共区和个个人区两两个部分分。 可可行性报报告项目策划也也就是房房地产开开发项目目的可行行性研究

21、究。 一、可可行性研研究的内内容 可行行性研究究的根本本目的是是实现项项目决策策的科学学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。 可行行性研究究的主要要内容有有： (11)项目目概况； (2)开发项项目用地地的现场场调查及及动迁安安置； (3)市市场分析析和建设设规模的的确定; (4)规划设设计影响响和环境境保护; (5)资源供供给； (6)环环境影响响和环境境保护； (7)项目开开发组织织机构、管管理费用用的研究究； (88)开发发建设计计划； (9)项项目经济济及社会会效益分分析; (10)结论及及建议。 二二、可行行性研究究的工作作阶段 投投资机会会研究。该该阶段的的主要任任务是对对投资项项目或投投资方向向提出建建议，即即在一定定的地区区和部门门内，以