房地产光谷片市场分析报告（新）

1、光谷地区房地产市场分析报告PAGE 武汉市飞腾房地产代理有限公司光谷地区房地产市场分析报告一、房地产市场宏观形式分析（一）全国房地产市场发展概况1、宏观趋势分析最近几年，房地产行业持续增长。本轮房地产周期从1998年4月启动后，于1999年10月回调到100.88，之后逐步回升，在2000年12月达到该年最高峰104.06。2001年以来，国房景气指数开始高位震荡，8月份开始，持续4个月回落。2002年，该指数呈现上行形态。2003年上半年，国房景气指数再次在107左右的高位徘徊；2003年8月份，央行121号文件对房地产市场的作用开始显现，当月“国房景气指数”为106.89，比7月份下降0.

2、38点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落，9月份数据目前没有，但考虑到国务院18号文件对房地产行业在国民经济中支柱性地位的肯定来看，2003年第四季度应有上升趋势。整体看来，房地产行业近几年保持了持续增长的态势。无论是商品房的销售面积还是商品房的销售金额均有稳步提升。图一 全国房地产开发综合指数2、存在的一些问题（1）产品结构过偏，高档楼房过剩，经济实用楼房供给不足2003年上半年，全国商品房空置面积同比又增长了约10%，但人均住宅面积还是远远低于国际标准。针对此情况，2003年6月6日，建设部、发改委和国土资源部联合下发了关于下达2003-2004年经济适用住房建设投资计划的通知。通知指出，

3、2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中：续建面积6959万平方米，新开工面积13064万平方米；年度投资规模1578亿元。2004年新开工面积12720万平方米，同时2003年在建项目未竣工面积自动结转为2004年续建面积规模；年度投资规模1663亿元。（2）住房二级市场发展不够快一个健康的房地产市场必须两条腿走路：一手房繁荣，二手房兴旺。然而，从总体上看中国房地产市场还是一条腿长，一条腿短，多数城市的二手房交易量不足总量的三分之一，有的还不到20%。（3）地区结构不合理少数省市投资增幅过大，土地供应量、价格上涨过快，如北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资年增长率超过

4、30%，远远高出销售增幅。（4）同质化竞争激烈房地产是不动产，与其他商品市场之间的最大不同是市场的地区性很强，市场的供求关系、楼价变化等在不同城市、不同区域可能完全不同。但在中国房地产市场，跨区域的盲目学习现象很严重，由此导致的就是目前的房地产市场同质化竞争激烈，因此在今天的房地产开发市场，其开发战略应首先选择产品的差异化，通过产品的功能差异、文化差异和服务差异，充分显示自己的特点，把目标客户吸引住。这段时间小户型在不同城市的异常畅销就很好的证明了这一点。二、武汉市房地产市场发展概况1、市场特征武汉房地产市场特征明显表现在：（1）区域化特征明显汉口、武昌、汉阳之间自成体系，跨区域购房只占到成交

5、数量的极小比例，随着交通网络的不断建设完善，后期跨区域消费会有逐渐增加的趋势，但从目前一段时间来看，区域划分仍将是市场的主流。（2）城市旧城改造开始展开在对长江、汉水两岸江滩整治美化、主干道焕然一新的同时，汉阳月湖片、汉口永清街片和新华西路片、武昌积玉桥片等老城区大规模成片改造项目也相继启动，在很大程度上刺激了商品房需求市场。（3）多种性质房产同时存在房改房、集资房、合作开发、经济适用房、商品房等同时存在。（4）企事业单位住房政策参差不齐部分国家机关仍有分房，部分事业单位采取住房一次补偿，部分单位与开发企业合作开发（商品房性质），部分单位完全市场化等。2、市场环境武汉市的总体市场环境在近年来呈

6、现出一些可喜的变化：（1）存量房买卖交易额增加、市场日趋活跃2002年存量房成交55622套，面积为524.10万平方米，金额62.29亿元，分别同比增长8、26、39；这样的增长，是在2001年较2000年分别增长20、18、24的基础上取得的，市场的发展十分迅速。（2）个人成为住房市场消费主体：99年以后达到87以上。（3）住房金融支持力度加大2002年，公积金全年发放8亿元，增长27%；个人商业贷款发放总额57.41亿元，同比增长56.69%。（4）土地供给规范化2002年7月1日后，武汉市土地供给实行统一管理，开发商有了公平竞争的基础。所有这些变化，极大的推动了武汉房地产市场的快速发展

7、。3、武汉市房地产市场供需分析（1）市场供给98年宏观调控之后，武汉市房地产市场曾出现大幅下滑：供给方面，98年房地产总投资较上年下滑17.29；99年，总投资的增长率仅3.53（基于98年下滑之后的投资额）。随总体市场环境的变化，武汉市房地产市场自1999年开始出现转机，且在2000年以突变的方式展开 1999年，新开工面积增长40.89，总投资增长11，施工面积增长17.14%，近年来，武汉市房地产市场的供给总体上呈现了稳定、持续的上升趋势。图二 武汉市房地产开发总投资表一 武汉市1999-2002年房地产供给指标比较指标年份指标年份总投资施工面积新开工面积竣工面积亿元增幅万平米增幅万平米

8、增幅万平米增幅2002132.5014.83%1735.077.66%809.1725.53%628.484.40%2001115.3913.92%1611.676.22%644.602.06%601.9920.18%2000101.2911.00%1517.2517.14%631.5940.89%500.8912.51%199991.253.53%1295.27-3.71%448.288.72%445.210.03%其中可以看到：2000年后施工面积增幅相比2000年的17.14%，其增幅速度趋于减少，而总投资额度却依然保持较高的增长比例，由此可以看出目前武汉市房地产开发结构正在从中低端产品

9、向中高端产品转移。相应的新开工面积的增长比例与施工面积的增长比例表现出同样的特点，说明单位面积的投资额增大了。竣工面积的变化趋势，与前一年度的新开工面积变化趋势相比，呈现相对一致的走向，显示武汉市建设项目施工平均周期大约保持在1年左右的时间。（2）市场需求房地产市场的有效需求，通过预售/销售金额最直接的体现出来。表二 1999-2002房地产预销售金额比较年度预/销售金额亿元涨幅2002132.4631.84%2001100.4718.83%200084.5548.05%199957.11-1.35%自2000年开始，武汉市房地产预售/销售金额持续上涨，显示出市场需求在近年来大幅增加，其中，2

10、000年、2002年增幅较大，这样的增加，与武汉市经济持续发展、人民收入提高、房地产总体市场逐步走出低谷、日渐繁荣的必然趋势有关，也与近年来若干住房、城市土地政策的出台对市场的直接刺激等因素相关。与销售金额同步提高的，是全市的销售/预售面积。表三 1999-2002年房地产需求指标比较（已剔除出租物业）预销售面积现售面积预售面积万平米涨幅万平米现售涨幅万平米预售涨幅2002年660.3919.21%485.997.53%174.4071.00%2001年553.9618.54%451.9723.54%101.990.52%2000年467.3246.16%365.8656.88%101.461

11、7.25%1999年319.74/233.21/86.5336.05%（3）供需综合分析总体来看，武汉市房地产市场供需基本持平；图三 武汉市1999-2002供需指标对比分析预/销售面积连续三年超过竣工面积，显示市场需求的实际增长略超出市场前期的预期；但与新开工面积相比，供需基本持平。在武汉市房地产总体市场的发展中，住宅开发已成为主流，在总投资、总施工面积、新开工面积、总竣工面积四项主要指标中，住宅的所占百分比均不断提高。房地产市场的健康发展与住宅发展的市场化程度关联度越来越大，其整个市场变化情况与总体市场基本一致。三、区域房地产市场发展概况 1、区域经济概况分析（1）武汉市八大城区的主要居住

12、人口分布数据表一 武汉市八大城区人口分布表土地面积人口密度户数年末户籍人口平方公里人/平方公里户人江岸区64.249795204595629226江汉区33.4313760147865459998硚口区46.3911584179745537377汉阳区108.344206150845455694武昌区81.2210885261404884065青山区45.809569121944438277洪山区509.001272148792647384东西湖区439.1952378821229486（2）区域宏观经济运行指标比较表五 区域宏观经济运行指标2002年GDP财政收入固定资产投资城区人均可支配收

13、入社会消费品零售总额（不含居民购置商品房）亿元亿元亿元元亿元江岸区33.653.505.597695.4748.48江汉区30.503.787.227789.6055.39硚口区33.362.697.417125.8156.40汉阳区23.461.917.226900.5227.37武昌区30.953.588.257903.7976.45洪山区53.421.8423.047962.9438.47青山区14.552.693.388100.3226.31东西湖区42.693.3221.1426.12从上表中可以清晰的看到：以行政区域为划分，武昌、洪山两区的经济发展潜力十分巨大。两区不仅具有名列前茅

14、的城区人均可支配收入，同时固定资产投资额也非常靠前，武昌区的消费品零售总额远远高于作为商业中心的汉口任何一区（但小于汉口三区之和），洪山区的GDP总量更处全市之首，发展潜力很大。同时，据我们调查得知，该年度1-5月份，东湖开发区全部国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业（以下统称“规模以上工业”）累计完成工业总产值83.7亿元，与去年同期相比增长10%；完成工业增加值29.66亿元，增长8%；实现科工贸总收入180亿元，比去年同期增长18.42%；完成财政收入4.97亿元，比去年同期增长12.3%。由此看出，光谷片的经济发展态势良好，且有较强的发展潜力。2、住宅指标分析洪山区住宅投资住宅

15、施工面积住宅新开工住宅竣工面积住宅预销售总金额住宅销预售总面积住宅平均价格亿元变化万平米万平米万平米亿元变化万平米变化元变化200218.9834.80%258.90152.30108.6716.2284.95%90.0459.19%1801.4216.18%200114.0832.33%206.1598.5673.538.77-27.46%56.56-28.69%1550.571.73%200010.64118.03%145.38/61.6412.09222.40%79.32203.33%1524.216.29%19994.88/71.48/24.403.75/26.1580.47%1434

16、.03/3、区域市场分析（1）区域市场供给从市场供给来看，洪山区开发势头居武汉市首位，连续三年保持了30以上的增长速度（以总投资衡量）。（2）区域市场需求以“中国光谷”的开发为契机振翅欲飞的洪山区无疑是住宅市场的一大亮点。2000年，由于光谷概念的提出，洪山区住宅市场以当年预售、销售总金额增长2.22倍的方式回应，价格上涨6.29；2001年，由于光谷开发的实质性动作低于预期，使得该年度区域总需求出现负增长，但市场的回调以健康的方式展开，价格仍有微幅上调。2002年，随着区域经济发展趋势的进一步明晰，市场回复到快速发展的轨道，呈现出令人振奋的发展态势。从供需两方面的综合分析来看，洪山是住宅供需

17、环境最好的区域。四、竞争市场调查分析（一）光谷片区本年度部分新盘介绍备注光谷创业街武汉东湖创业股份有限公司洪山区东信路（关山一路和关山二路的连接路）项目全长1200M，2003年底一期工程竣工，创业街将会是400家科技创新企业共享1000个停车位，1000套酒店式公寓及其他配套设施建筑形式建筑用途推出时间均价物业管理推售量销售情况说明小高层写字楼2003.1285067000销售情况较好备注湖北信息产业科技大厦湖北德立房地产开发有限公司武昌区吴家湾邮科院路特1号配套楼宇自动化管理系统、消防自动化系统、自动化监控保安系统等建筑形式建筑用途推出时间均价物业管理推售量销售情况说明高层办公楼40002

18、8000销售情况一般备注新嘉园（一期）湖北新嘉园房地产开发有限公司关山三路特一号（森林公园旁边）配套情况有可视对讲，红外线防盗，一卡通；智能化情况有三网合一。建筑形式建筑用途推出时间均价物业管理推售量销售情况说明多层住宅2003.4220041322销售情况较好备注地龙常青藤名苑湖北地龙实业集团有限公司珞瑜路华科大南二门对面占地面积为28863，绿化率为48%。建筑形式建筑用途推出时间均价物业管理推售量销售情况说明小高层住宅2003.52300深圳天安公司顾问70000正临华中理工大学，销售情况良好备注明珠花园武汉洪山城乡建设发展总公司雄楚大街关山中学对面总户数为300户，配套情况：可视对讲

19、智能监控系统，智 能 化：三网合一，装修情况：毛坯房建筑形式建筑用途推出时间均价物业管理推售量销售情况说明多层小高层住宅2003.517501800贵阁物业管理公司35500由于楼盘形象塑造不到位其销售情况一般（二）区域楼盘指标分析1、住宅板块分析以现有的市场在售楼盘位置，我司根据光谷的地理区域划分收敛后发现，该区域新推出楼盘有有近6到7成的楼盘聚集在珞喻路周边区域，并逐渐向关东区域延伸，随着区域配套的不断完善，区域的住宅氛围越发的成熟。但关南区域本年度的开发势头不如去年强劲。2、推售量比较 总体看来，该区域新推楼盘的推售量均超过2万平方米，小于7万平方米（部分项目为一期开发）。开发量均较为适中，无超大型楼盘。事实上，光谷房地产市场的发展速度已超过了光谷企业的发展速度，且市场供应量偏大，房地产价格相对土地成本偏高，客户群也较为单一，多为附近高校老师和光谷企业员工。因此，开发商已意识到这一点，开发楼盘已不盲目追求规模。3、价格比较上述楼盘除了湖北信息产业科技大厦与光谷创业街为写字楼以外，其它楼盘均为住宅楼。而光谷创业街以崭新的概念，较低的价格，取得了较好的销售业绩。但湖北信息产业