云南曲靖市爨乡古镇文化旅游项目投资报告

曲靖爨乡古镇项目投资分析报告曲靖飞龙房地产开发有限公司0项目分析1

区位条件自然资源条件历史沿革社会经济旅游资源现状分析大区位优势给昆曲的联合发展提供了条件，在“滇中城市经济圈”中发挥重要作用。自然环境温和、舒适，是宜居之地。城市总体规划发展趋势体现了城市需迫切完善其功能，满足人口增涨的需求。经济的快速发展，刺激居民消费需求的不断增长，带动旅游、休闲业的发展，迫切需求以投资项目的介入，如旅游地产，中高档酒店及消费场所等，激发当地居民及周边尤其是省会昆明居民的休闲旅游活动。历史悠久独特，却对具有独特性和唯一性的“爨文化”挖掘深度不够，尚未体现其特色与魅力，其市场潜力急需开发。旅游资源种类齐全，类型多样，但分散特色不突出，也不在云南发展成熟的旅游线路上，并且缺失旅游亮点，无法吸引市场关注。综合结论2

云南旅游发展大势分析历时二十八年，云南旅游于中国观光产业中翘楚八方、一领风骚。业界各门、各派以推云南为四季卖点，年复一年，审美趋于疲惫，促销后力不继，欧美市场之中国卖家在势力影响范围内日渐消潜。个性化旅游时代不期而至，旅游商家未知市场之脉动，固守其“八菜一汤”“南北纵横”，“东西浮光”之十年不变策略，自穷其途，实难避免。云南在动态旅游的模式中，有长达二十多年的成功经验，而一个不容忽视的现象：休闲型的静态旅游正在悄然兴起。云南省旅游业正处于更新换代的关键时期。在全球旅游大发展趋势以及国家大力开发西部的背景下，作为世界的、稀缺的、不可再生的旅游资源富集地，云南应该成为中国休闲旅游的目的地。借助丰富的民俗文化休闲资源，大力发展休闲旅游，不仅能进一步扩大云南的世界品牌知名度，也能带动区域经济的健康稳定发展，促进和谐社会建设。云南旅游业正处于更新换代的关键时期3旅游资源分散，离上档次、上规模、高起点、高质量、高水平、高标准还存在一定距离。曲靖旅游产业同比云南省传统优势的旅游地区，起步和开发较晚。旅游产业尚未形成以曲靖旅游为整体的营销理念和市场化运作运作机制。缺少具有竞争力中高档的旅游饭店或旅游饭店集团。旅游产业本身面临人才短缺问题。缺少专业的旅游服务队伍，旅游业的服务质量和水平较低，无法适应塑造旅游品牌的需要。曲靖地区的旅游社普遍规模小、实力弱，缺乏竞争力，无法振兴整个旅游大市场。劣势曲靖旅游发展分析4曲靖的旅游主要还是以观光产品为主，旅游产品非常单一，没有开发出多元的附加产品，远没有发挥出曲靖旅游的潜力，尚不能有效带动曲靖区域经济的价值和商业价值。曲靖市作为中心城市，旅游资源先天不足，而各县的的旅游资源又相对分散，在发展过程中尚未得到有效的整合。休闲度假的产品没有形成，迫使游客只能游玩单个县的景点，然后快速离去，没有带动当地经济的流转税基，没有成为曲靖全地区经济可持续发展的重要引擎。曲靖的旅游资源极为丰富但旅游业的整体管理和开发水平还是相对落后：丰富的资源没有得到很好的发挥，基础建设和配套设施还有很多不足，铁路、高速公路的环境还没有达到国际的水平等问题严重制约了曲靖地区旅游业的持续发展。观念的落后，小富即安、各自为阵的意识使得曲靖的旅游发展缺少激情联动，整个旅游产业的发展失去平衡，失去同其他地区竞争的优势和可持续发展的根基。威胁曲靖旅游发展分析5依托得天独厚的自然资源和国家对西部地区资金和政策的扶持发展自己的旅游产业，特别是兼备了西部大开发和少数民族地区的两个优势，为曲靖带来前所未有的历史机遇；改革开放曾经为曲靖带来过繁荣，现在把握内陆进一步开放的发展环境，开拓国际国内旅游市场，发展商旅业，使曲靖成为云南旅游产业的重要阵地。优势曲靖旅游发展分析壮丽的山河、奇美的风光使曲靖拥有品种全面的自然景观旅游资源；众多的历史遗迹和云南各少数民族的民俗风情又构成了魅力十足的人文旅游资源；资源具有总量大、类型多、品位高、组合优、潜力大、功能多、前景好的特色。机遇曲靖旅游发展分析6项目可行性研究7

项目三大核心优势区位交通条件较好，距离省昆明100多公里，适合发展休闲、旅游，补缺城市功能；气候条件使得曲靖是良好的宜居之地，可开发旅游地产，提供高品质商业、居住条件；此处拥有独特性且具有垄断性的旅游资源——爨文化，可弥补城市文化的缺失；8

项目机遇曲靖市经济的快速发展，为项目旅游的发展提供了的经济基础；基础及配套设施较为完善，为项目旅游开发提供了现实条件；曲靖被称为“爨文化之乡”，使其独特性提供了项目创新性发展的条件；324国道高等级公路建成通车、曲靖-越-罗公路的即将建成通车，曲靖县际高速公路架构的形成，为打造滇东黄金旅游环路的奠定了坚实的基础，项目可进入该旅游环线，发挥其独特的旅游效应。国际国内、云南旅游从观光型向休闲度假型的成功转型，云南已形成国际国内休闲体验旅游的大市场，为项目的发展提供了前提条件旅游地产已成为城市竞争力构建，旅游产业升级的破题的现实选项，此地高品质地产的开发有了现实依据。曲靖必将在云南正在快速形成的国际国内休闲体验旅游的大市场收获新的产业价值；该项目将打破目前曲靖旅游产业面临产业升级的瓶颈现状。9市场预判近程休闲市市场：曲靖本地消消费群周边区域消消费群远程旅游市市场：昆明市场消消费群丽江－大理理－楚雄－－昆明－曲曲靖旅游线线上消费群群商业投资市市场：曲靖地区投投资休闲、、旅游相关关行业者昆明地区投投资休闲、、旅游相关关行业者其它地区（（云南省内内外）投资资休闲、旅旅游相关行行业者10释“爨”11爨，《正韵韵》意为炊炊爨，即烧烧火做饭。。汉字造字有有六书，而而爨字就占占了“象形形、指事、、会意”三三事。它的的头上是一一个“甑””，甑是用用于蒸食的的古器，两两边以“臼臼持之”。。中部“冖冖”像个灶灶口，下部部表示“推推林纳火””，整个字字的形象推推演了中国国发明蒸食食文化的过过程。爨通常有五五种意思，，一是“炊炊也”，即即做饭，““许子以釜釜甑爨，以以铁耕乎?”(《孟孟子·滕文文公上》)。二是““灶也”，，“执爨踖踖踖，为俎俎孔硕，或或燔或炙””(《诗··小雅·楚楚茨》)。。三是“火火上”，““大羹湆在在爨”(《《仪礼·土土礼》)。。四是“调调和五味之之处”，爨爨室即是厨厨房。五是是戏曲名称称，“宋徽徽宗时，爨爨国人来朝朝，见其衣衣装、巾裹裹、举动皆皆可笑，使使优人效之之，以为戏戏焉”(《《辍耕录》》)。爨文化发展展之后，扩扩大到包括括了姓氏之之爨，族别别之爨，地地域之爨，，时间之爨爨，军队之之爨，文字字之爨等多多个方面的的涵义。“爨”亦象象征着在大大火炊饭过过程中“充充满期待””、“兴旺旺发达”之之意境，是是“朴实、、幸福生活活”的写照照。“爨”之本本源12多元融通、、和谐共生生进则天下、、退则田园园繁荣昌盛、、安居乐业业项目之“爨爨”文化体体现

曲靖城市文化精神的渊源和底色爨称为文化化，是因为为它具有深深厚的文化化内涵。它它是否形成成过一个民民族，学界界还存在着着争论。但但是爨氏自自三国至唐唐曾称霸云云南南中四四百余年。。爨人是当当时南中的的主体民族族，其主要要成分为汉汉族移民与与当地经济济文化比较较发达的滇滇人融合，，吸收了两两者的传统统文化，在在这一特定定历史阶段段创造出了了具有独立立风格的社社会文明，，即狭义的的爨文化。。13

曲靖城市文化精神的渊源和底色“爨”史爨文化是中中国历史自自秦朝至唐唐朝天宝七七年（749年）这这500多多年间爨氏氏统治云南南（包括今今贵州、四四川的部分分县市）时时所创造的的历史文明明,它是曲曲靖文化精精神的渊源源和底色。。以史实分析析认为，曲曲靖这块土土地，曾是是滇文化发发最早阶段段发祥地。。滇文化可可以大致分分为三个阶阶段：以曲靖爨文文化的滇中中文明，主主要是少数数民族特色色文化，包包括拥有自自己的语言言、生产方方式和歌舞舞等习俗。。曲靖为云南南最早的首首府:政治治经济文化化中心大理的南诏诏文化。明清之后，，滇文化重重心逐渐转转移到昆明明。曲靖以爨性性家族治滇滇的500年间，创创造了辉煌煌的爨文化化，今天出出土的爨碑碑等实物可可以为证。。14

曲靖城市文化精神的渊源和底色“爨”文化化特点不会固步自自封地坚守守民族自我我的东西，，而是既保保持自己的的特色，又又在很多方方面传承了了中原文化化，比如农农耕方方式和儒家家思想。从地缘上，，历史上中中原文化入入滇，曲靖靖就是必经经的通道。。因此，曲曲靖这块土土地上生活活的人们，，历来都能能较早吮吸吸先进的营营养，包括括先进的文文明成果。。夷化的汉汉文化与与汉化的的夷文化化的和诣诣共融而而形成的的独特的的地域文文明和社社会文明明。推古古及今，，莫不如如是。15策划思路16曲靖依托托昆明，，背靠大大城市，，享受城城市功能能。再现“进则天下下，退则则田园”的曲靖爨爨乡独特特的历史史人文情情怀，是是我们项项目开发发建设的的最终诉诉求！17还原历史史真象曲靖为古古南中地地区最早早的首府府政治经济济文化中中心曲靖也有有一段古古封建君主主制中央央统一领领导下的的封建领领主制的的独特统统治地位位不贡、不不朝开门诸侯侯、闭门门天子、、无冕之之王开创”一一国两制制”先河河南诏灭爨爨、爨氏氏分化：：北爨南南彝、爨爨乡为云云南多数数少数民民族之发发源地策划思想想之一18透析文化化本质“爨文化化”为爨爨乡之文文化地域文化化：乡土土风情、、民族民民风、历历史遗存存历史文化化：政治治中心、、人文鼎鼎盛、战战史更替替“爨文化化”为爨爨史之文文化政治文化化：封建建君主制制中央统统一领导导下的封封建领主主制爨史五百百年独特特社会文文明及遗遗存“爨文化化”为炊炊食之文文化古滇先民民炊饮之之术民族地方方饮食与与汉族中中原饮食食文明的的融合形形成的独独特地方方美食文文化“爨文化化”为祈祈福之文文化炊饮与健健康兴旺发达达的祈福福愿望策划思想想之二19演绎神奇奇传说“爨文化化”为与与炊饮文文化以爨而名名之地：：独特性性、唯一一性华夏始爨之地：：权威性性、传奇奇性中华美食食文化之之乡：延延续性、、可经营营性策划思想想之三打造项目目为曲靖靖美食文文化体验验基地和和名片，，体现和和落实“游在云云南、吃吃在曲靖靖”的城市经经营战略略，以取取得项目目商业招招商方面面的政策策支持。。20项目定位21

爨乡福地地南南中胜境境展现爨史史盛世之之原乡风风貌打造溯源源祈福之之精神家家园再现制鼎鼎南中的的辉煌历历史一座具有有独特文化化属性的，能满满足城市中高高端美食食休闲的旅游小小镇和高尚主题题文化居居住社区区.22历史上由由汉族移移民与当当地经济济文化比比较发达达的滇人人融合形形成的爨爨文化的的发祥地地，爨文文化既是是滇东文文化的象象征，又又是云南南历史的的缩影。。曲靖几千千年的历历史文化化积淀为为提炼项项目的文文化属性性提供了了丰富的的依据。。项目地地的原原住民民为曲曲靖市市最大大的彝彝族自自然村村落，，保有有彝族族鲜明明的特特色风风体人人情。。当地餐餐饮文文化发发达，，具有有“游游在滇滇西南南，吃吃在滇滇东北北”之之说。。项目毗毗连规规模较较大、、香火火旺盛盛的金金莲古古寺，，有较较好的的宗教教文化化和祈祈福文文化的的基础础。文化化定位支支撑23云南省省加大大对滇滇东北北旅游游发展展的投投入，，曲靖靖成为为该区区域内内重要要节点点。云南旅旅游市市场正正处于于更新新换代代的关关键时时期，，由过过去的的观光光向休休闲过过渡。。曲靖殷殷实的的经济济基础础促进进了城城市休休闲市市场快快速发发展，，市场场对环环境品品质的的要求求日益益提高高。昆－曲曲区域域本身身就具具有闲闲适生生活的的社会会氛围围，城城市居居民的的休闲闲意识识正在在逐渐渐凸现现。具有高高端市市场消消费能能力的的群体体对第第一居居所休休闲配配套的的需求求日益益增加加。目前曲曲靖市市缺乏乏区位位、环环境、、品质质俱佳佳的中中、高高端休休闲产产品。。曲靖在在目前前的发发展中中缺乏乏极具具特色色的旅旅游市市场卖卖点，，为确确立本本项目目的市市场领领军地地位提提供空空位。。

市场定位支撑24作为云南南省第二二城地位位越发巩巩固，昆昆曲的联联合发展展使曲靖靖能在““滇中城城市经济济圈”的的崛起中中发挥重重要作用用。在总体规规划中已已确定将将曲靖发发展成为为珠江源源区域百百万人口口的大型型城市，，滇东北北商业中中心，2010年，曲曲靖中心心城市建建成区面面积将达达到50平方公公里，人人口达到到50万万人；2020年，城城市建成成面积突突破100平方方公，人人口达100万万以上，，成为云云南的第第二个百百万人口口城市。。这将为为本案实实行持续续发展的的战略提提供有利利的保障障。连续几年年GDP排名全全省第二二，仅次次于昆明明，并且且保持高高速增长长，矿产产开采、、烟草、、商业等等较为发发达。连续两年年荣登中中国城市市竞争力力研究会会《中国国十佳宜宜居城市市排行榜榜》。2006年荣获获中国走走向世界界——中中小城市市成就奖奖，名列列第六。。振兴旅游游经济的的政府规规划

发展机遇定位支撑25曲靖靖自自古古有有““滇滇黔黔锁锁钥钥””、、““入入滇滇门门户户””、、““云云南南咽咽喉喉””之之称称，，曲曲靖靖内内有有滇滇中中城城市市群群，，外外有有泛泛珠珠经经济济带带。。项目区位交通通条件较好，，位于曲靖市市郊，距离昆昆明140公公里。曲靖—昆明城城际列车每30分钟一趟趟，现运载流流量为每天3万人左右。。毗邻高速公路路，城市东南南向出入口。。区位、交通定位支撑曲靖地处低纬纬高原地区，，冬春晴天日日数多，光照照充足，气候候温和，夏秋秋降水集中。。曲靖属高原山山地与盆地相相间的地貌景景观，全市地地势走向北高高南低，西高高东低，由西西北向东南方方向倾斜。项目地块开阔阔，远山近水水，自然景观观优美。项目地为社会会主义新农村村建设试点区区，东临千亩亩观光葡萄园园，西接农业业小区，与南南盘江水系相相邻。环境定位支支撑26投资分析27建筑风风格：：以滇东东民居居及川川西民民居、、吸收收唐宋宋古建建筑风风格为为特点点，建建设以以独具具特色色的仿仿旅游游小镇镇这载载体的的旅游游文化化精品品工程程。经营思思想：：打造曲曲靖市市区最最具规规模的的“文文化体体验、、休闲闲度假假、餐餐饮美美食、、旅游游接待待”为为一体体的旅旅游文文化商商业地地产项项目，，成为为振兴兴旅游游经济济的城城市新新名片片。开发发理理念念：：以文文化化旅旅游游为为主主题题、、以以商商业业运运营营为为灵灵魂魂、、以以物物业业销销售售为为支支持持。。盈利利模模式式：：以配配套套住住宅宅销销售售回回收收投投资资成成本本、、以以商商业业物物业业为为主主要要开开发发利利润润。。开发模式：分期开发、滚滚动投资；先建文化观光光体验区及社社区配套项目目，提升片区区价值以提高高物业售价。。开发思路28建设以“爨王王府”为核心心的历史文化化观光体验区区建设中国唯一一的“爨文化化博物馆”建设集地域、、历史、民族族、宗教、文文化为一体的的观光游览区区建设“旅游文文化商业区””建设曲靖唯一一之旅游巴士士站,并开通通直达各景区区专线巴士建设规模化””美食文化区区、休闲文化化区、旅游购购物区、旅游游接待服务区区“建设曲靖市区区唯一之“文文化体验社区区”商旅度假社区区主题居住文化化社区建设方案29用地规模520亩3466632㎡净用地约485亩规划建筑面积360970㎡文化公建27200㎡商业建筑127770㎡配套住宅206000㎡容积率1.05绿化率55%停车位800个其中大巴车位20个经济技术指标标30项目建设投资概算表项目数量平均单位成本总造价(万)备注土地成本520亩

10000

建安成本360970㎡1500元/㎡54145包含公建及道路等投资1.4亿其中商品房部分3337701400元/㎡46307

拆迁补偿费11273.78㎡621元/㎡2500

合计

1846元/㎡66645

项目投资概算算31项目销售收入概算表项目数量平均售价总造价(万)备注高尚住宅区206000㎡2800元/㎡57680别墅及洋房商铺部分127770㎡4000元/㎡51108三层平均售价可售物业合计3337703259元/㎡108788

销售收入分析析32项目销售收入概算表项目开发成本(万)开发收入(万)开发利润(万)备注6664510878842143

开发利润分析析33投资分析结论论1、项目公公建部分物业业为开发商持持有固定资产产，总建筑面面积27200㎡。按市市值4000元/㎡，，则此固定资资产价值约1.1亿。2、、项目开发价价值为:可售售物业约10.9亿，固固定资产约1.1亿，合合计项目开发发价值为12亿.3、项目目采取分期滚滚动开发方式式，开发周期期计划拟为四四至五年。开开发投资启动动资金约1.8亿，直接接开发利润为为4.2亿。。投资分析结论论34规划思路35

周边关系分析紧邻昆曲高速公路与326国道，对外联系便利。距麒麟区中心直线距离仅2公里，与城区联系便利。北侧和南侧为自然村落和农业用地；西侧与城区相邻，目前主要为一些村镇居民点和耕地。东侧紧邻326过道，主要用地为农业用地和生态绿化用地。用地西南方向有一规划建设的城市污水处理厂；用地东侧有大面积的葡萄种植园；距用地南侧10公里有大量的温泉。处于曲靖市四个商业圈的外围，与现有商业圈的联系较弱。交通用地周边情况商业项目所在地36绿化和水体环环境良好，大大部分水体可可以在保护的的基础上加以以利用。西北角的古寺寺庙是历史文文化遗迹，需需要保护更新新。现状建筑分布布零散，建筑筑质量不高。。用地内道路等等级较低，与与城区的交通通联系需进一一步加强。缺乏相应的城城市公共服务务设施。

项目用地现状分析37

规划理念38

规划理念39

规划理念40最终终方方案案平平面面图图

规划方案41功能能分分区区图图规划划结结构构：：三三轴轴+五五大大片片区区

规划方案42规划划的的核核心心，，它它包包括括展展示示爨爨文文化化的的平平台台————爨爨王王