国奥大兴国韵村项目市场研究及定位报告课件

国奥大兴国韵村项目市场研究及定位报告思源经纪2011.12.14Page1国奥大兴国韵村项目Page1目录一、项目本体二、市场环境三、客户分析四、项目定位Page2目录一、项目本体Page2一、地块本体Page3一、地块本体Page3地块位置本案位于大兴区旧宫镇;距南四环行车距离约1.5公里；距南五环环行车距离约3公里；距亦庄行车距离约8公里；距CBD行车距离约13公里；距丽泽车距离约15公里；距金融街行车距离约18公里。本案位于大兴区旧宫镇北部，临近南四环，距离约1.5公里。三环四环二环二环三环四环京开高速五环亦庄金融街CBD丽泽本案榴乡桥蒲黄榆路18公里15公里13公里8公里Page4地块位置本案位于大兴区旧宫镇;本案位于大兴区旧宫镇北部，临近A1A2B回迁房用地教育小龙河三号路南侧：小龙河西侧蒲黄榆路东侧：旧宫地区三号路（规划）东侧：庑殿路地块四至及道路交通地块周边道路通达性好，可快速到达各环路。地块四至：地块东至旧宫地区三号路（规划路），南至小龙河，西至蒲黄榆路，北至通久路（规划路）。

道路交通：地块东侧庑殿路，可与蒲黄榆路快速连接；地块西侧为蒲黄榆路（中轴路），可快速连接各环路，到达目的地。Page5A1A2B回迁房用地教育小龙河三号路南侧：小龙河西侧东侧：旧公共交通环境公共交通：公交车825可快速链接4号线（公益西桥站）和亦庄线（旧宫站）；公交车729始发站，成和园小区大红门

木樨园

前门

北京站大北窑朝阳公园东坝连通CBD与东郊。地块周边公共交通较为封闭，仅有两路公交车，与两翼地铁站距离较远。地铁交通：距4号线公益西桥站公交8站；行车距离6.5公里，直线距离5公里；距亦庄线旧宫站公交6站；行车距离3公里，直线距离2.5公里。三环四环二环二环三环四环京开高速五环蒲黄榆路本案旧宫站公益西桥站4号线亦庄线Page6公共交通环境公共交通：地块周边公共交通较为封闭，仅有两路公交地块内部及周边环境地块内部基本平整；地块西侧蒲黄榆路（双向六车道、京台高速起点）、南侧成和园小区，东侧北空小区。地块内部：基本平整；地块周边：西侧蒲黄榆路（双向六车道、京台高速起点：南五环-廊坊-福建）；在地块和蒲黄榆路的中间，有一道凉凤灌渠（作用是解决南四环防汛隐患）；东侧为回迁房用地、北空小区；南侧为成和园小区。A1A2B回迁房用地教育小龙河三号路地块南侧小龙河A2地块北侧高压线塔地块西侧蒲黄榆路凉凤灌渠污水处理厂地块东侧规划路北空小区吉百利北空小区地块东侧回迁房成和园小区Page7地块内部及周边环境地块内部基本平整；地块西侧蒲黄榆路（双向六地块本体风险点提示A1A2B回迁房用地教育小龙河三号路地块南侧小龙河A2北侧高压线塔污水处理厂南侧小龙河：目前不能成为景观资源，亟需治理；北侧高压线塔：距B地块较远，距A2地块较近，离A2较近的区域，不适合排布价值较高的产品；东北方向污水处理厂：距地块约1公里，中间有北空小区间隔，实际距离较远，对地块直接影响很小。可能对客户造成一定心理抗性，可以在后期销售时做一些引导。项目东、南、东北部有三处影响项目品质的风险点，需在后续规划中规避。Page8地块本体风险点提示A1A2B回迁房用地教育小龙河三号路地块南地块周边景观地块东侧和南侧紧邻大型旺兴郊野公园，景观资源较丰富，环境绿色宜居。地块距旺兴郊野公园约1公里，分为南区和北区，总占地面积达90.8公顷，位于旧宫镇绿化隔离带内，是一座集文教、休闲娱乐于一体的生活气息浓郁、独具地方特色的综合公园；旧宫碧海公园位于旺兴郊野公园（南区）的南侧，园内有小型儿童游乐场，里面有充气城堡、电瓶车、钓鱼、碰碰车等，是一个休闲和儿童游乐的公园。旺兴郊野公园（南区）旺兴郊野公园（北区）旧宫碧海公园宣颐公园本案宣颐公园旺兴郊野公园旧宫碧海公园400米1公里1.2公里800米Page9地块周边景观地块东侧和南侧紧邻大型旺兴郊野公园，景观资源较丰地块周边配套教育配套一公里范围内：仅有一个慧英双语幼儿园。三公里范围内：幼儿园：大红门幼儿园等5所幼儿园；小学：东高地第一小学等11所小学；中学：北京市航天中学等4所中学。地块周边教育配套较多，基本为乡镇级中小学，档次不高。地欣幼儿园石榴庄小学星光双语幼儿园肖村小学北京市第七十一中小红门小学、幼儿园南顶中学实验小学分校大红门一小大红门幼儿园杏泽学校旧宫中学旧宫三小小太阳幼儿园旧宫一小东高地外国语中学东高地一小、一中航天中学东高地二小东高地三中东高地四小光明小学和义中学南苑镇一小本案一公里范围内慧英双语幼儿园三公里范围内丰台区大兴区行政区域划分Page10地块周边配套教育配套一公里范围内：仅有一个慧英双语幼儿园。地地块周边配套商业、医疗配套一公里范围内：目前无商业、医疗配套；三公里范围内：商业：周边超市众多，大型商业以万源广场为主，商业面积近4万㎡，涵盖大型超市、餐饮、娱乐等业态；医疗：北京航天总医院（三级综合医院），旧宫医院（一级甲等中心卫生院），南苑医院（区级综合二级医院），大红门医院（一级甲等医院）。万源广场航天总医院地块周边三公里范围内配套完善。丰台区大兴区物美超市京客隆超市华润万家大红门医院物美超市永辉超市旧宫医院首航超市航天总医院万源广场天客隆南苑医院大红门超市物美超市三公里范围内本案一公里范围内行政区域划分Page11地块周边配套商业、医疗配套一公里范围内：目前无商业、医疗配套地块经济指标地块编号用地性质用地规模（㎡）地上建筑规模(平方米)容积率控高（米）JGH-11R2居住用地559941399852.560JGH-08R51中学用818JGH-09R53托幼用地657552600.89合计—

77043156824——B地块经济指标地块用地性质占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率A1地块住宅469001173002.5商业7000210003A2地块住宅508001270002.5合计—104700265300—※B地块南侧小龙河规划河道宽40米，北侧代征绿地宽约23米。地块规模中等，容积率偏高，可打造经济型品质社区。A1、A2地块经济指标小龙河蒲黄榆路A1地块A2地块B地块JGH-11规划路回迁房用地绿隔用地庑殿路中学幼儿园Page12地块经济指标地块编号用地性质用地规模（㎡）地上建筑规模容积率本体小结地块周边公园环绕，有一定景观资源，适于打造经济型品质社区；但项目本体有三处影响项目品质的风险点，需在后续规划中规避；周边教育配套欠缺，后续规划中应充分考虑教育配套的补充。Page13本体小结地块周边公园环绕，有一定景观资源，适于打造经济型品质二、市场环境Page14二、市场环境Page14区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）Page15区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）Page15将北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等带动北京全面发展近期远期远景区域发展|发展规划伴随着北京发展重心的南移、第二机场的建设，未来南城将步入高速发展的快车道城市定位：北京将发展定位瞄准“世界城市”，中心城区不断升级完善，南城是城市未来打造重点；城市布局：北京目前已形成多点带动的城市布局，未来将形成“两轴两带多中心”的城市格局；内容来源于《北京城市总体规划2004－2020》《北京市2010年政府工作报告》将北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年发展定位：大兴区和北京经济技术开发区是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的主要着力区；经济支撑：北京市在2010-2012三年内，将对城南地区投资超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资将达到2900亿元；产业落位：南城属于首都产业发展空间格局“两城两带、六高四新”中的重要“一带”和“一高”；新城建设：十二五”时期，北京市将加快城市南部地区振兴和崛起，重点建设发展亦庄-大兴等新城。资料来源：《北京市促进城市南部地区加快发展行动计划》；《北京市大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；区域发展|发展规划一系列规划利好在南城的落位，为南城未来发展提供了重要保障，项目迎来重要机遇本案Page17发展定位：大兴区和北京经济技术开发区是首都战略发展的新空间和亦庄新城：亦庄新城将进一步发挥承接首都人口转移、功能疏解的重要作用，亦庄新城规划人口规模为70万～90万人，同时预留达到百万人口规模的空间；大兴新城：大兴新城将进一步提升产业中心功能，沿地铁大兴线加快布局发展生产性服务业，

2020年大兴新城总人口控制在60万人；新航程：

新航城将通过基础设施建设带动高端临空产业集聚，提升城市国际水平和辐射带动能力，加快城乡一体化发展；南中轴：保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。区域发展|布局规划项目处于南中轴与两新城的交叉中心，承接各处发展利好，区位优势突出本案大兴亦庄新航城南中轴Page18亦庄新城：亦庄新城将进一步发挥承接首都人口转移、功能疏解的重L5号线（规划中）亦庄线蒲黄榆快速路通久路五环路四环路南公路环交通状况：L5号线：豆各庄——马家湾——亦庄站——亦庄——旧宫——万源路——东高地——南苑机场——南苑（正在规划中）蒲黄榆快速路：项目总投资超过50亿元，接近50公里，现已经开通。项目周边路网密布，与周边联接性强，出行便捷区域发展|交通规划本案Page19L5号线（规划中）亦庄线蒲黄榆快速路通久路五环路四环路南公路重点发展高端、高效、高辐射产业，引导产业集约、集聚、循环发展，重点发展十大产业，六大产业园区；四大主导产业电子信息产业生物医药产业装备制造产业汽车制造产业三大新兴产业新能源和新材料产业航空航天产业文化创意产业三大支撑产业生产性服务业科技创新服务业都市产业产业资料来源：大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要区域发展|产业规划大兴以高新产业为主导，产业辐射力强，布局合理，未来发展前景看好本案Page20重点发展高端、高效、高辐射产业，引导产业集约、集聚、循环发展

北部都市产业区

——重点建设大兴新城综合功能区、京南物流基地、北京经济技术开发区周边商务中心区东部现代制造业区

——重点建设北京采育经济开发区、安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区中部文化创意产业区

——重点建设新媒体产业基地，发展影视编播制作、数字动漫设计等为特色的新媒体产业西部综合产业区

——重点建设中关村科技园区大兴生物医药基地、榆垡国家级农产品加工业示范基地、榆垡万亩生态旅游区、永定河生态旅游区区域发展|产业规划项目位于北部都市产业区内，未来潜在就业人口巨大，为项目带来了大量潜在客群本案Page21北部都市产业区区域发展|产业规划项目位于北部都市产业区内，123快速路的通车、未来轻轨L5的规划，使项目的通达性和辐射性大为增强；4“南城计划”的出台，带来了大量投资，项目迎来发展的重要机遇；大兴的产业布局，亦庄的发展，给项目发展带来大量的潜在客户需求；首都第二机场的建设，南部空港经济的发展，对项目发展提供较大利好。区域发展|小结Page22123快速路的通车、未来轻轨L5的规划，使项目的通达性和辐射区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）Page23区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）Page23全市固定资产投资水平2至10月处于增长趋势，经济前景乐观宏观市场|宏观经济Page24全市固定资产投资水平2至10月处于增长趋势，经济前景乐观宏观当前严峻的住宅市场现状下，住宅投资依然呈惯性增长趋势，10月同比上涨31%1-10月住宅完成投资1537.61亿元，10月止完成住宅投资同比上52.9%；10月住宅投资完成173亿元，环比下降18%，同比增长31%。宏观市场|宏观经济Page25当前严峻的住宅市场现状下，住宅投资依然呈惯性增长趋势，10月目前住宅市场开发量同比下降47%，竣工量同比下降57%，近期开发速度放缓2011年10月竣工量158万㎡，环比下降44%，同比下降47%；竣工量108万㎡，环比上涨92%，同比下降57%。宏观市场|宏观经济Page26目前住宅市场开发量同比下降47%，竣工量同比下降57%，近期新国八条出台：2011年1月26日国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”简称“新国八条”。通过限购、限贷等要求对如火如荼的房地产市场进行调控。北京限购政策：对于已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，及无法提供有效暂住证及连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税纳税证明的非本市户籍家庭，暂停在本市购房。日期城市二套房首付不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍停放三套

房贷停放三套

公积金贷限购调整税收

优惠政策房产税试点土地增值税

清算稽查增加土地

住房供给惩罚违规房企落实地方政府责任2月15日北京√√√√√√√√√√√宏观市场|宏观政策新国八条出台，北京成为有史以来最为严格的限购城市Page27新国八条出台：2011年1月26日国务院办公厅发布“关于进一坚定：国务院：温总理承诺将继续致力于稳定房价：“稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要责任，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。”

北京市委：

今年下半年，京城房地产市场的宏观调控政策，不会有丝毫松动；坚决：住建部：

下半年楼市调控重点是稳定政策和减少预期，“商品住宅的价格必须下来。”严格：银监会：

严格执行国家宏观调控政策，坚决遏制投资、投机需求，在控制风险前提下支持保障性住房。新政持续：加大对保障性住房建设——进一步分流购房人群清理闲置土地等——保障供给银监会“三个办法一个指引”——收紧开发商资金链住建部对预售收入监管的办法——收紧开发商资金链“房产税”试点即将试行；国务院令监测房价涨势宏观市场|宏观政策北京调控政策执行力度大、调控面宽、执行性强Page28坚定：国务院：温总理承诺将继续华远集团任志强：“大家还是要适度的降一些，让经济平稳过渡到明年。”房地产市场在国十条的调控作用之下，会放慢投资的增速。增加市场的供给、加大供给的同时，让价格平稳和下降，不会出现暴跌的现象。SOHO中国潘石屹：“未来一年住房的价格或有30%左右的下跌空间。”保利地产：行业调控已经成为“常态”，北京市场放量将不断增大，公司将加大二、三线城市投资。金地集团：供应量将继续增大，市场价格将进一步下滑，将通过更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。降价风起，市场决定生死，业内人士对北京市场持保守态度宏观市场|宏观政策Page29华远集团任志强：“大家还是要适度的降一些，让经济平稳过渡到明2011年11月份，珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部分项目降幅接近20%——搜房网；2011年第四季度，作为国内地产市场龙头企业的万科地产则果断出招，大幅优惠销售策略，万科集团总裁郁亮在东莞举办的某大型媒体交流会上表示，“我们现在是冬天模式——搜狐焦点；面临资金困境的房企绝非仅有绿城一家。今年下半年以来，房企销售业绩大幅下滑，为回笼资金抢占先机，开发商降价促销价格战火愈烧愈旺。继龙湖、中海、绿地在上海大幅降价之后，万科也在上海酝酿旗下楼盘全线降价——搜房网宏观市场|宏观政策限购令对北京房市影响深远，众多房产大鳄启动过冬模式Page302011年11月份，珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅国家领导人言论胡锦涛：加快保障性住房建设，坚持房地产调控不动摇——新华网温家宝：房地产调控成果还需巩固，房地产市场调控决不能有丝毫动摇——人民网王岐山：当前全球经济形势依然严峻，确保经济复苏是压倒一切的任务，不平衡的复苏比平衡的衰退要好——中华网；李克强：明年继续实行抑制房价过快上涨政策，同时，在保障性住房的质量、公平分配上加强监管——一财网

未来一年内，房地产调控政策不会发生大的变动，北京严格的房地产调控政策将会持续一段时间；

未来短时间内经济会比较平稳，房地产大环境比较良好，不会出现大幅变动；宏观市场|宏观政策明年房产形势依然严峻，未来房地产前景充满期待Page31国家领导人言论未来一年内，房地产调控政策不会发生大的变动，出台：11月25日，北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房的新标准。标准：在价格方面，不再按成交总价，而是按成交单价认定，不同区域的标准由全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定；调整系数除了考虑环线因素，还考虑了南城、北城区分。结果：在新的标准下，购房者将可享受1.5%或1%的契税优惠，售房者可免征营业税。根据链家地产市场研究部的测算，不同区域内，购售双方契税和营业税的减免幅度在7万余元至12万余元不等。

税率下调对“刚需”人群影响较大，将大大增加他们的购房筹码，最大程度支持普通居民家庭自住型购房需求；

税率下调不会影响价格调控的执行，仅提高了普通居民的支付能力，鼓舞了首次购房者。宏观市场|宏观政策出台普通住宅契税新规，购房者负担进一步降低Page32出台：11月25日，北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局出台：央行决定，12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点，此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。宏观市场|宏观政策银行存款准备金的下调，不会影响楼市深度调整的大局，对楼市房价影响不大业内人士观点：“这不是政策拐点只是在稳健中间偏宽松点而已，方向上没有影响，只是微调。”曹远征——中国银行首席经济学家

存款准备金率未来还会下调，但是否加息不能确定。“这是个货币政策的拐点，仅会起到平复市场恐慌情绪的作用。”

鲁政委——兴业银行资深经济学家、市场总监下调存款准备金率，对于购房人的消费心理影响并不会很大，不会导致房价的反弹——思源观点Page33出台：央行决定，12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点234国家高层对新政态度坚决，短时间内北京调控力度不会减弱；5北京作为最严调控城市，调控效果逐渐显现，投资型需求逐步被挤出；税率的下调鼓舞了以自主为主的首次置业者，未来刚需将进一步释放；业内人士对行业持保守态度，各大地产大鳄启动过冬模式。1当前严峻住宅市场现状下，住宅投资放缓，但同比依然呈惯性增长趋势；宏观市场|小结Page34234国家高层对新政态度坚决，短时间内北京调控力度不会减弱；区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）Page35区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）Page35全市住宅土地市场供应成增长趋势，11年供应受调控政策首次下降，交易市场低迷，开发商拿地情绪不高受调控政策影响，今年1-11月份北京市住宅土场供求冷淡，政府出让土地速度放缓，开发商拿地态度谨慎。区域市场|整体市场|土地市场Page36全市住宅土地市场供应成增长趋势，11年供应受调控政策首次下降近年大兴住宅土地成交规划面积逐年增加，09年达到高峰，11年供求大幅下降政府加大对城南的开发力度及交通状况的极大改善，促进了南城价值的大幅度提升。其土地成交建面也是逐年上升，11年受政策影响，热度有所下降。区域市场|整体市场|土地市场Page37近年大兴住宅土地成交规划面积逐年增加，09年达到高峰，11年全市住宅土地成交中，大兴所占比重整体趋势在增加，09年达到顶峰，占全市近1/4区域市场|整体市场|土地市场Page38全市住宅土地成交中，大兴所占比重整体趋势在增加，09年达到顶大兴区域楼面价已突破八千元大关，拿地价格逐步提高，区域价值逐渐被认可大兴区06年之前楼面积整体水平还停留在千元水平，09年随着房地产行业的急速发展，已经突破六千元大关，近3年来在七千元上下徘徊，2010年已突破八千元大关。区域市场|整体市场|土地市场Page39大兴区域楼面价已突破八千元大关，拿地价格逐步提高，区域价值逐截止目前大兴成交住宅用地10块，容积率普遍在2.2以上，其中一些被实力雄厚的开发商斩获序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)容积率交易方式规划用途成交价(万元)受让单位楼面价（元/㎡）1大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地项目国有建设用地使用权出让挂牌公告北臧村镇774581315752.6挂牌住宅混合公建、托幼用地100000明发集团北京房地产开发有限公司76002大兴区黄村镇大庄三角地居住项目黄村2挂牌二类居住用地7600北京众美房地产开发有限公司62613大兴区瀛海镇镇区改造土地一级开发项目（二期）瀛海镇87147998412.5挂牌二类居住及商业金融用地53700北京兴海创业投资管理有限公司53794大兴区孙村组团四期A-24地块居住用地项目孙村86169811232.3挂牌居住用地47600北京新唐兴业地产有限公司58685大兴区生物医药基地东配套10号地二类居住用地、托幼用地项目黄村镇、北臧村镇81964867222.3挂牌居住、R53托幼用地62600中国水电建设集团房地产有限公司72186大兴区孙村组团二期B-12-2地块二类居住用地项目黄村镇76307926661.5挂牌居住用地55600首都机场地产集团有限公司60007大兴区旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目旧宫镇945201732152.6挂牌公建混合住宅、居住用地170500北京万科企业有限公司和北京金第房地产开发有限责任公司联合体98438经济技术开发区路东区D1C1、D1F1地块C2商业金融及F2公建混合住宅用地项目经济技术开发区路东区D1C1、D1F1地块92923.1204843.72.2挂牌商业金融及混合住宅用地45100北京经开工大投资管理有限公司22029经济技术开发区路东区D2C1、D2F1地块C2商业金融及F1住宅混合公建用地项目经济技术开发区路东区D2C1、D2F1地块74701164261.72.2挂牌商业金融及住宅混合用地47000天通泰投资集团有限公司286110大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地B地块二类居住用地、中学用地、托幼用地项目旧宫镇1315951568242.0挂牌居住、中学、托幼用地153000国奥控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体9756合计818589.11203210.4挂牌7427006173区域市场|整体市场|土地市场Page40截止目前大兴成交住宅用地10块，容积率普遍在2.2以上，其中近年来旧宫地区土地间断供应，楼面价已逼近万元水平，大大超出大兴平均水平区域市场|整体市场|土地市场Page41近年来旧宫地区土地间断供应，楼面价已逼近万元水平，大大超出大旧宫片区在11年大兴成交住宅性质地块中成交建面排在第二位，楼面价处在首位黄村、北臧村片亦庄开发区片旧宫片孙村片瀛海片片区成交建筑面积（平米）平均楼面价（元/㎡）黄村、北臧村组团3231026989旧宫片区3300399802亦庄开发片区3691052495瀛海片区998415379孙村片区811235868截止2011年11月28日大兴区成交地块分布区域市场|整体市场|土地市场Page42旧宫片区在11年大兴成交住宅性质地块中成交建面排在第二位，楼2011年大兴将有90万平米的土地正在交易，后续土地持续供应2011年大兴正在交易住宅性质地块信息（潜在供应）用地名称土地位置规划建筑面积(㎡)容积率用地类型大兴区庞各庄镇镇区改造3号地PGZ02-16、19、25、27地块二类居住用地、托幼用地、商业金融用地项目大兴区庞各庄镇2307471.7二类居住用地、托幼用地、商业金融用地大兴区采育镇区四号地01-0001A、01-0001B地块住宅混合公建用地、二类居住用地项目（回迁安置房）北京市大兴区采育镇2506002.2F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地大兴区旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目大兴区旧宫镇1127371.7二类居住用地、托幼用地经济技术开发区河西区X86R1地块二类居住用地建设用地使用权出让公告北京经济技术开发区河西区X86R1地块144563.82.5住宅经济技术开发区河西区X83R1地块二类居住用地建设用地使用权出让公告北京经济技术开发区河西区X83R1地块162973.12.0居住合计901620.9区域市场|整体市场|土地市场2011年大兴将有90万平米的土地正在交易，后续土地持续供应旧宫及附近亦庄、南苑等地后期将有总计建面91万平米的土地上市，后续竞争环境较激烈区域市场|整体市场|土地市场本案南苑乡地块成寿寺地块京开地块天通泰投地块旧宫3地块X86R1地块X83R1地块11年已成交地块万科地块11年正在交易地块地块名称规划建面（㎡）容积率受让单位状态旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地1568242.0国奥控股和正华致远房地产投资联合体已成交旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目1732152.6万科和金第联合体已成交丰台区成寿寺住宅项目用地87632.2北京房地置业发展有限公司已成交南苑乡大红门村居住项目1480972.3翰达国际投资和京能置业联合体已成交大兴区旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块1127371.7——正交易经济技术开发区河西区X86R1地块144563.82.5——正交易经济技术开发区河西区X83R1地块162973.12.0——正交易合计907172.9旧宫及附近亦庄、南苑等地后期将有总计建面91万平米的土地上市本案万科地块直线距离2.6公里本案距离万科地块直线距离约2.6公里；本案距离四环较近，约2公里，万科地块距离五环较近，约1.5公里；万科地块距离亦庄线旧宫站约300米比本案距离旧宫站约4.5公里占优势；本案距离蒲黄榆快速路较近，比万科地块具优势。旧宫站四环五环距离四环2公里距离五环1.5公里本案距离四环和蒲黄榆快速路相比万科地块具优势，但距离亦庄线万科地块优势明显；区域市场/典型个案/万科旧宫地块Page45本案万科地块直线距离2.6公里本案距离万科地块直线距离约2.区域市场/典型个案/万科旧宫地块地块位置土地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）住宅面积商业面积拿地人大兴旧宫东站西侧945201732159.6万㎡7.7万㎡北京万科与金第联合体万科旧宫地块暂定为：万科琥珀系列，在明年下半年入市，其楼面价约9843元/平米，万科内部对其预期产品将至少要在2.5万元/平米。万科北京公司副总肖劲表示，琥珀系列为大户型，会按照合理成本和合理利润定价；万科琥珀是万科主打的高端产品，对提升旧宫楼市将起促进作用。万科琥珀在上海有过别墅项目经历。万科产品系成熟，将大幅缩短前期可研时间；万科旧宫地块未来将是本案的直接竞争对手，需重点关注对手进展情况区域市场/典型个案/万科旧宫地块地块位置土地面积规划建筑面积区域市场|整体市场|土地市场1全市土地市场供求较少，政府放地速度减缓，开发商拿地谨慎；2大兴区土地成交全市所占比重越来越高，区域价值被逐渐认可，11年土地成交受政策影响，供应成交减少；3旧宫区域楼面价已逼近万元大关，未来拿地成本较高，后续竞争较激烈。小结区域市场|整体市场|土地市场1全市土地市场供求较少，政府放地1-11月商品住宅新增供应面积共计955.5万㎡，成交面积741万㎡；11月成交60.79万㎡，环比下降5.8%，同比下降31.24%；2011年商品住宅自3月开始受政策影响成交价格大幅下降，11月平均成交价格19615元/㎡，同比下降10%。近期持续受政策影响，成交量价齐跌，成交量同比下降31%，成交均价同比下降10%区域市场|整体市场|住宅市场Page481-11月商品住宅新增供应面积共计955.5万㎡，成交面积711月大兴区商品住宅成交916套，成交量占全市总量18%，成交价15868元/㎡，同类区域相比，大兴区“价低量大”大兴区域商品住宅新增供应10.96万㎡，成交11.33万㎡，共计

916套，占全市总量的18.09%。区域市场|整体市场|住宅市场Page4911月大兴区商品住宅成交916套，成交量占全市总量18%，成11月大兴商品住宅市场成交均价环比下降17.62%，去化量环比上涨10%大兴区域商品住宅11月新增供应10.96万㎡，成交11.33万㎡，成交916套，环比上涨10%，同比上涨8%成交均价15868元/㎡，环比下降15.7%，同比下降17.62%。区域市场|整体市场|住宅市场Page5011月大兴商品住宅市场成交均价环比下降17.62%，去化量北京市商品住宅存量1489.27万㎡，共计123464套；大兴区商品住宅存量280.97万㎡,共计20738套，占全市市场存量15%.大兴商品住宅存量达到280万㎡以上，占北京市15%区域市场|整体市场|住宅市场Page51北京市商品住宅存量1489.27万㎡，共计123464套；大1大兴区商品住宅相比同类区域成交量较好；2近期持续受政策影响，成交量价均呈现下降趋势；3区域商品住宅存量所占比例较大，

未来竞争激烈。小结区域市场|整体市场|住宅市场Page521大兴区商品住宅相比同类区域成交量较好；2近期持续受政策影响五环路北京城区德贤路南苑路城市中轴线四环路亦庄开发区板块大兴线核心竞争板块京福路六环路亦庄线黄村板块区域市场|整体市场|竞争市场|板块划分板块划分原则：选取本案所在南中轴板块为核心，辅以分流本案客户的亦庄和黄村板块。Page53五环路北京城区德贤路南苑路城市中轴线四环路亦庄开发区板块大兴本案周边在售项目较少，仅最近开盘的富力盛悦居对本案构成直接竞争威胁区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块富力盛悦居明悦湾绿城阳光公馆东亚五环国中信新城远洋天著悦廷易居国际锦上国际区幸福湾华润公元九里兴创屹墅旭辉御府国际港红木林首邑溪谷项目分类项目名称开盘时间占地

（万㎡）总建面积（万㎡）容积率绿化率新盘富力盛悦居2011年9月8住宅16商业办公42.430%老盘明悦湾2009年12月6.25101.630%绿城·阳光公馆2009年3月--10--

40%未开盘东亚五环国待定14.4224.982.430%旭辉御府Page54本案周边在售项目较少，仅最近开盘的富力盛悦居对本案构成直接竞东亚五环国际富力盛悦居绿城·阳光公馆周边竞争项目以小高层普宅及商住高层产品为主小高9层高层18层小高层12层多层8层高层18层叠拼4层高层19层区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目名称

建筑形式

建筑层数

富力盛悦居多层、小高层4F、9-18F东亚五环国际商住、高层12-19F明悦湾多层小高层6F、9-16F绿城·阳光公馆小高层、多层6-8F、10FPage55东亚五环国际富力盛悦居绿城·阳光公馆周边竞争项目以小高层普宅在售项目风格较为单一，多为现代风格明悦湾富力盛悦居效果图东亚五环国际区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目名称建筑风格立面材质园林景观富力盛悦居法式

一二层石材、公寓玻璃幕墙法兰西园林明悦湾现代简约涂料为主、色彩鲜明无特色景观绿城·阳光公馆--一二层贴砖，涂料颜色体现层次感飘浮式园林东亚五环国（商住）现代玻璃幕墙材质--Page56在售项目风格较为单一，多为现代风格明悦湾富力盛悦居效果图东亚在售项目以经济型产品为市场主流，户型以80-90㎡二居，90-140㎡三居为主区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目名称一居面积（㎡）所占比例两居面积（㎡）所占比例三居面积（㎡）所占比例四居面积（㎡）所占比例其他户型面积（㎡）所占比例主力户型（㎡）富力盛悦居----70-9010%90-16052%18018%200-300叠拼20%90-160明悦湾----80-9055%120-14045%--------80-140绿城·阳光公馆44-6010%80-9070%120-13020%--------80-90东亚五环国（商住）40------120----------120Page57在售项目以经济型产品为市场主流，户型以80-90㎡二居，9周边项目去化速度两极分化，老项目销售缓慢，新盘项目月去化约40套，区域内以80-100㎡二居、三居较为畅销区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目分类项目名称

首次开盘时间

总推售量

（㎡）

总去化率

畅销户型

新政后月去化套数

（2011年3-11月）

老盘明悦湾2009年12月2.222%80-90二居--绿城·阳光公馆2009年3月

8.8175%80-100二居2套新盘富力盛悦居（普宅）2011年9月2.115%90二居

100三居40套Page58周边项目去化速度两极分化，老项目销售缓慢，新盘项目月去化约4在售项目普宅成交均价16000—19000元/㎡，老项目成交价同比上涨约35%区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目名称2009年成交均价（元/㎡）2010年成交均价（元/㎡）新政后成交均价（元/㎡）富力盛悦居（普宅）--

--

21520（精装3000元）明悦湾1176216440（因保障房问题停止销售）绿城·阳光公馆107461400019000Page59在售项目普宅成交均价16000—19000元/㎡，老项目成交区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块100%75%78%25%产品分类项目名称市场存量（万㎡）剩余套数存量占比商住东亚五环国24.981924100%富力盛悦居536675%普宅富力盛悦居7355明悦湾7.847878%绿城·阳光公馆339025%共计47.783510--市场存量47.78万㎡，结合目前市场形势，去化压力较大

Page60区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块100%75%78%2分类内容项目位置大兴南四环肖村桥南小红门路与东马路交汇处建筑类型板楼塔楼多层小高层建筑面积20万平方米容积率2.4绿化率30%开发企业北京富源盛达房地产开发有限公司外立面风格现代简约总户数普宅共540套，公寓366套装修标准精装修车位车位充足，120元/位/月成交均价21500元/㎡物业公司北京恒富物业服务有限公司竞争市场/典型个案/富力盛悦居基本信息Page61分类内容项目位置大兴南四环肖村桥南小红门路与东马路交汇处建富力盛悦居户型面积配比比较均衡，大户型所占比例较高，90㎡以下户型仅占10%左右；富力产品线比较丰富，不仅包括平层，还包括一定体量的复式，三居室以上户型所占比例最高；竞争市场/典型个案/富力盛悦居户型配比Page62富力盛悦居户型面积配比比较均衡，大户型所占比例较高，90㎡161㎡舒适三居88㎡紧凑二居98㎡实用三居户型方正，布局阔绰，舒适有余；双卧室朝南，采光观景效果佳；3㎡大储物室，增加收纳功能。南北通透，空间尺度阔绰；居室配有飘窗，赠送面积；明厨明卫，整洁大方。户型方正，大餐厅与客厅联动；入门玄关，赠送储物衣柜；双卧室朝南，采光，景观较佳。竞争市场/典型个案/富力盛悦居产品信息赠送赠送赠送销售较好户型销售较好户型赠送Page63161㎡舒适三居88㎡紧凑二居98㎡实用三居户型方正，布局阔竞争市场/典型个案/富力盛悦居普宅户型普宅户型面积（㎡）已批售套数已售套数剩余套数当期销售率两室两厅88136548239.7%两室两厅1163492526.4%两室两厅12251173433.3%三室两厅96-98154886657.1%三室两厅161341332.9%三室两厅18334034--首层复5%首层复式219-3301551033.3%销售信息已批售普宅中销售较好户型为88㎡两居，96、98㎡三居Page64竞争市场/典型个案/富力盛悦居普宅户型普宅户型面积（㎡）已批项目开盘以来均价21000元/㎡左右，11月份较10月份价格略有涨幅；项目月均去化量比较稳定，月均去化量约10000平方米左右。竞争市场/典型个案/富力盛悦居销售信息Page65项目开盘以来均价21000元/㎡左右，11月份较10月份价格竞争市场/典型个案/富力盛悦居置业目的：自住占95%，自主兼投资的客户仅占5%，纯投资客户几乎没有；客群以地缘型客户为主，大兴、丰台两区域客户占75%，朝阳次之，其它区域占18%；客户分析数据来源：思源市场监测Page66竞争市场/典型个案/富力盛悦居置业目的：自住占95%，自主兼富力盛悦居|小结项目产品线丰富，不仅包括平层，还包括一定体量的复式，80-120㎡三居室所占比重较大，产品涵盖客群范围较广；产品户型较为方正，具有飘窗，有部分赠送面积，是产品设计的主要特点之一；从市场角度看，80-100㎡中小户型，比较受客户认可，占所售产品面积比重的七成以上；客户置业目的以自主为主；大兴区域的客户占客户来源的五成，地缘性客户为主；中小户型的产品比较受市场青睐，建议项目以中小产品为主，且给予客户一定的实际利益，以刺激客户的购买欲望Page67富力盛悦居|小结项目产品线丰富，不仅包括平层，还包括一定基本信息分类内容项目位置大兴旧宫南中轴路（旧宫镇南小街路口东南角）建筑类型板楼小高层建筑面积100000㎡容积率1.60

绿化率30%开发企业北京日月房地产开发有限公司

装修标准毛坯主力户型90平米左右两居预售报价23000元/㎡成交均价19045元/㎡（2010年4月停止销售前成交价格）物业公司北京天宇恒业物业管理有限公司竞争市场/典型个案/明悦湾基本信息分类内容项目位置大兴旧宫南中轴路（旧宫镇南小街路口规划信息项目总规划建面10万平方米，保障房项目因质量问题拆除重建，该项目的商品房网签早在10年7月份已被停，目前销售停止。楼座已售套数已售面积开盘时间1645726.542009年12月2534742.493464116.414686170.112010年1月5日5131184.312010年1月11日竞争市场/典型个案/明悦湾1、2、3号楼第一次开盘4号第二次开盘5号第三次开盘6、7、8号楼预计12年年初开盘保障房规划信息项目总规划建面10万平方米，保障房项目因质量问题拆除纯板，大面宽，南北通透；全面设计，户户有采光；动静分离，布局合理。户型特点：竞争市场/典型个案/明悦湾纯板，南北通透；主卧独立卫生间、衣帽间设计；格局百变，次卧亦可为书房或多功能室。户型特点：89-91㎡二居130㎡三居产品信息销售较好户型纯板，大面宽，南北通透；户型特点：竞争市场/典型个案/明悦湾销售情况

2009年12开始销售，由于保障房质量问题，被政府停止网签，只销售了5个月，月均去化4387.972平方米，月均49套，销售情况一般；去年5个月的销售期里，销售价格随大势一直上扬。竞争市场/典型个案/明悦湾销售情况2009年12开始销售，由于保障房质量问题，被政销售细分竞争市场/典型个案/明悦湾批准销售套数(套)批准销售面积(㎡)户型户型面积(㎡)已售套数剩余套数当期销售率35231716.09两室两厅89-912447169%明悦湾主要供应90平米左右的两居，在有限销售期内，销售率达到69%，销售情况较好。Page72销售细分竞争市场/典型个案/明悦湾批准销售套数批准销售面积户剩余供应目前已停售，6、7、8号楼预计12年年初开盘；后期剩478套房源，约4万㎡建面，以90㎡二居户型为主。竞争市场/典型个案/明悦湾6、7、8号楼预计12年年初开盘保障房楼座剩余套数1#售罄2#11套3#20套4#56套5#21套6#370套7#8#剩余供应目前已停售，6、7、8号楼预计12年年初开盘；竞争市客户分析客户主要来自于旧宫、大红门、木樨园、亦庄地缘性客户为主，占80%；客户购房动机以首次自住为主，居住兼投资为辅；客户置业次数以首次置业为主；

客户的年龄构成以25—35岁青年为主，两口之家居多；客户关注点主要是价格，其次是交通，再次是配套。竞争市场/典型个案/明悦湾客户分析客户主要来自于旧宫、大红门、木樨园、亦庄地缘性客竞争市场/典型个案/明悦湾/小结地段：位处北京南中轴线上，城市主干道——南四环至南五环之间、南中轴路环绕周边，与正在修建的快速轨道交通——规划地铁8号线延长线（美术馆后街站）近在咫尺，便捷出行户型：户型以90㎡的两居为主，迎合年轻人需求价格：2010年在有限的销售周期内随着大势，销售价格是一直在上涨客群：以25-35多岁旧宫、大红门、木樨园、亦庄地缘性客户为主，自住为主Page75竞争市场/典型个案/明悦湾/小结地段：位处北京南中轴线上，城基本信息分类内容项目位置大兴旧宫镇政府南1.5公里建筑类型塔楼高层建筑面积249778㎡容积率2.40

绿化率30%开发企业东亚新华地产

装修标准毛坯待售户型40-120平方米预售报价14990元/平米产权50年总户数1924户竞争市场/典型个案/东亚五环国际基本信息分类内容项目位置大兴旧宫镇政府南1.5公里建筑类型规划信息项目总规划建面约25万平方米：项目由独立办公楼组成，集金融办公，科技研发、创意产业、商业、餐饮、娱乐于一体的现代化多功能商业办公综合区；底层商业街联通，采用大跨度的玻璃顶蓬，形成全天候的购物街环境；建筑风格为现代建筑风格；6、7、8号楼预计年底销售，共600余套40—120㎡房源。6、7、8#第一次开盘1.5万㎡商业竞争市场/典型个案/东亚五环国际规划信息项目总规划建面约25万平方米：6、7、8#第一次开盘分类内容项目位置大兴南四环与南五环之间，大兴区旧宫镇西广德庄建筑类型小高层板楼建筑面积16.4万平方米容积率2.0绿化率30%开发企业北京润兴伟业房地产开发有限责任公司装修标准毛坯总户数1319户车位地上96、地下580外立面风格现代简约成交价格11000元/㎡代理公司北京思源兴业房地产经纪有限公司物业公司北京润丰世纪物业管理有限公司竞争市场/典型个案/润枫锦尚基本信息Page78分类内容项目位置大兴南四环与南五环之间，大兴区旧宫镇西广德两居及三居为本项目主流价值产品，此类产品规划多集中在地块中部；两室产品共计776套，所占比例将近六成；户型配比竞争市场/典型个案/润枫锦尚Page79两居及三居为本项目主流价值产品，此类产品规划多集中在地块中销售状况：2010年4月3日第四次开盘均价16800元/平米，开盘当天销售率达60%，即104套；30日内：完成剩余房源的全部销售。价格调整：销售完成80%：价格上调2%；销售完成90%：价格上调1%.目前状况：目前项目已售罄，二手房均价约17000元/平。竞争市场/典型个案/润枫锦尚销售信息润枫锦尚价格走势（元/㎡）Page80销售状况：目前状况：竞争市场/典型个案/润枫锦尚销售信息润枫居住区域丰台区域47%、大兴其它区域17%、朝阳16%、海淀7%、东城2%、西城1%、宣武2%、崇文3%、通州2%工作区域丰台26%、大兴区域27%、朝阳17%、旧宫7%、海淀6%、东城2%、西城3%、宣武5%、崇文7%、通州3%、客户认知网络56%（搜房26%、焦点15%、新浪13%、项目网站2%）、路过13%、朋友介绍9%、户外8%、

新京3%、北晚2%、北青1%、精品购物1%、短信3%、广播3%、其它1%年龄结构25岁以下7%、26-30岁21%、31-36岁23%、36-40岁25%、41-45岁13%，46岁以上11%家庭构成单身19%、两口之家27%、三口之家46%，其它8%从事行业服装贸易15%、IT移动通讯14%。航天科技18%、公务员10%、办公用品4%、建材3%、建筑4%、自由业12%、金融保险8%、其它12%工作职务公司职员37%、私营业主20%、中层管理者11%、公务员17%；其他15%置业目的居住兼投资42%、居住32%、投资26%；客户关注点价格18%、产品14%、开发商品牌14%、交通便利性13%、外立面13%；区域位置11%、房屋质量8%客群以地缘型客户为主，集中在旧宫、大红门、木樨园地区，所从事职业围绕在航天科技、服装、通讯等方面，30岁以下年轻人居多，购房用途多为自住。竞争市场/典型个案/润枫锦尚客户分析Page81居住区域丰台区域47%、大兴其它区域17%、朝阳16%、海淀润枫锦尚|小结从户型配比来看，两居几乎占六成，以满足刚性需求的产品占大多数；从价格方面来看，目前二手房均价17000元/㎡左右，项目以中低档产品为主；从客群方面来看，项目周边客户较多，以地缘性客户为主，多为自主；建议项目以中小户型为主，主要满足地缘性客户的刚性需求Page82润枫锦尚|小结从户型配比来看，两居几乎占六成，以满足刚性供销情况在售项目住宅供应量105万㎡，去化量占14%；市场存量90万㎡，剩余套数4100套以上；11月区域内在售项目成交均价18900元/㎡；产品构成以小高层、高层为主力产品，畅销户型80-90㎡二居、100-110㎡三居小户型为主；客群情况地缘性客户为主，占80%；自住为主投资为辅；客户关注点是价格、交通、配套。区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块小结Page83供销情况在售项目住宅供应量105万㎡，去化量占14%；市场存亦庄板块近期新开盘项目较多，未来可能对本案的客户造成一定分流项目名称总建面积（万㎡）容积率绿化率开盘时间易居国际2.7430%未开盘锦上国际区3.5335%未开盘首开·国风美仑29.72.330%未开盘中信新城39.12.1530%2011年8月悦廷15.11.531%二期2011年年底远洋天著26.81.130%2011年9月区域市场|整体市场|竞争市场|亦庄板块富力盛悦居明悦湾绿城阳光公馆东亚五环国中信新城远洋天著悦廷易居国际锦上国际区幸福湾华润公元九里兴创屹墅旭辉御府国际港红木林首邑溪谷国风美仑旭辉御府Page84亦庄板块近期新开盘项目较多，未来可能对本案的客户造成一定分流产品类型项目名称建筑形式面积区间（㎡）主力户型（㎡）商住公寓易居国际商住高层40-50一居、70-80二居--锦上国际区商住楼LOFT小高层30-50零居30-50普宅首开·国风美仑小高层75-80二居、90-100三居--中信新城小高层、高层80-90二居占比26%、90-160三居占比35%80-90悦廷小高层、花园洋房80-100二居占比11%、100-135占比73%

135-220四居占比16%100-130别墅远洋天著联排别墅160-320空中别墅、375-560联排370-420亦庄新盘主要为高层、小高层产品，供应户型主要以30-50㎡零居、80-90㎡二居、100-130㎡三居为主，别墅户型供应主力为370-420㎡区间区域市场|整体市场|竞争市场|亦庄板块Page85产品类型项目名称建筑形式面积区间（㎡）主力户型（㎡）商住普宅成交均价18000-23000元/㎡，月销售约40套产品类型项目名称首次开盘时间总推售量（㎡）总去化率

项目报价（元/㎡）最新成交均价（元/㎡）畅销户型

新政后总去化套数（2011年3-11月）商住公寓易居国际未开盘----17000------锦上国际区未开盘------------普宅首开·国风美仑未开盘----待定------中信新城2011年8月718%250002300080-90㎡43悦廷二期2011年年底4.0726%200001800013034别墅远洋天著2011年9月0.833%--25500370-4207区域市场|整体市场|竞争市场|亦庄板块Page86普宅成交均价18000-23000元/㎡，月销售约40套产品产品类型项目名称市场存量（万㎡）总套数剩余套数所占比例商住公寓易居国际2.7224224100%锦上国际区3.5622622100%普宅首开·国风美仑29.717161716100%中信新城32.11900130468%悦廷11.0388257264%别墅远洋天著25.97一期280一期259--共计10556244697--新盘项目市场存量105万㎡，剩余套数4697套，潜在供应量较大区域市场|整体市场|竞争市场|亦庄板块Page87产品类型项目名称市场存量（万㎡）总套数剩余套数所占比基本信息分类内容项目位置大兴亦庄经济技术开发区三海子东路建筑类型板楼小高层高层建筑面积391170㎡容积率2.15

绿化率30%开发企业北京中信新城房地产有限公司

装修标准毛坯主力户型80平方米二居室、90-160平米三居销售报价25000元/平米成交价格23193元/平米物业公司中信物业服务有限公司竞争市场/典型个案/中信新城基本信息分类内容项目位置大兴亦庄经济技术开发区三海子东路规划信息项目总规划建面约39万平方米，目前在售为二期4栋楼，一期已售罄。分期套数（套）批售面积（㎡）开盘时间一期售罄71677641.892011年7月2日二期在售31851975.22011年8月27日竞争市场/典型个案/中信新城两限房一期售罄二期在售规划信息项目总规划建面约39万平方米，目前在售为二期4栋楼，产品信息户型格式方正，设计紧凑实用；以86㎡满足三居室功能要求；大面宽、短进深，薄板设计。户型特点：竞争市场/典型个案/中信新城户型格式方正，高利用率；南北通透，三个南向采光居室；入户独立玄关设计，客厅大面宽。户型特点：86㎡紧凑三居170㎡舒适三居143㎡实用三居大面宽，短进深，薄板设计；南北通透，南向270度风情飘窗；明厨明卫，功能分区合理。户型特点：销售较好户型销售较好户型产品信息户型格式方正，设计紧凑实用；户型特点：竞争市场/典型竞争市场/典型个案/中信新城示范区园林项目示范区园林打造，现场感受与其“高尚生活公园，森林海中的名流生活城”口号相吻合；园林规划：在森林公园与社区之间，建造8万平米生活公园，是北京最大的社区公园。Page91竞争市场/典型个案/中信新城示范区园林项目示范区园林打造，现销售情况自2011年7月2日开盘至今，月均去化14008平方米，月均119套；

该项目开盘热销，成交量受新政影响很小，但最近2个月客户观望情绪加重，成交量急剧下滑；近两个月成交均价略微有所下降，但下行空间不大，销售口述暂无降价促销计划。竞争市场/典型个案/中信新城成交量下降销售情况自2011年7月2日开盘至今，月均去化14008竞争市场/典型个案/中信新城销售明细楼座总套数建面（㎡）户型户型面积（㎡）套数（套）销售套数剩余套数销售率a—107210248.68三室两9%a—117212829.36三室两厅1621861233.3%三室两厅1703692725.0%四室两厅2121841422.2%a—1610218703.4三室两厅1822020.0%1531010.0%1703362718.2%19066214531.8%a—177210193.76两室两厅118—12242250.0%三室两5%合计31851975.2————3188922928.0%本期销售较好户型为143㎡、170㎡三居Page93竞争市场/典型个案/中信新城销售明细楼座总套数建面（㎡）户型剩余供应目前在售二期北部4栋楼，剩余229套；后续供应二期南部12栋楼，约900套，主力户型为90-170㎡平方米三居，推出时间待定。竞争市场/典型个案/中信新城保障房一期售罄二期在售待售剩余供应目前在售二期北部4栋楼，剩余229套；竞争市场/典型客户分析客户主要来自于方庄、亦庄地缘性客户为主，占70%；客户购房动机以改善自住为主，占80%；客户置业次数以二次置业为主；

客户的年龄构成以35—50岁为主，三口之家，上有老，下有小。竞争市场/典型个案/中信新城客户分析客户主要来自于方庄、亦庄地缘性客户为主，占70%地段：紧邻南海子公园，是京城最大的湿地公园，相当于四个颐和园的面积，与京城北面的奥林匹克森林公园遥相呼应品牌：开发商具备多年积累的开发品牌效应，且其国企背景户型：户型较丰富，且实用，舒适，尤其是86㎡的紧凑三居园林：示范区区园林景观打造令人震撼价格：25000元/㎡

本区域销售价格的标杆客群：以35-50多岁方庄、亦庄地缘性客户为主，改善型为主借鉴点——建议项目提前利用代征绿地打造示范区园林景观，增强客户信心。86㎡户型借鉴，用较小的面积实现最大的实用性。竞争市场/典型个案/中信新城/小结Page96地段：紧邻南海子公园，是京城最大的湿地公园，相当于四个颐和园区域内普宅成交情况良好，新政后月均销售约40套左右；市场存量105万㎡以上；在售新盘项目11月成交均价20800元/㎡区间；以小高层、高层、洋房、联排产品组成，畅销户型80-90㎡二居及130㎡三居；客户主要以地缘性客户为主，占70%；以改善自住为主，占80%；以35—50岁客群为主。区域市场|整体市场|竞争市场|亦庄板块小结供销情况产品构成客群情况Page97区域内普宅成交情况良好，新政后月均销售约40套左右；市场存量项目名称总建面积（万㎡）容积率绿化率开盘时间首邑溪谷252.130%2010年10月旭辉御府17.181.935%2011年6月中建·国际港412.530%2011年5月北京城建·红木林17.472.230%2011年5月华润公元九里321.7440%2011年7月联港·幸福湾501.6734%待定黄村板块地铁沿线，属同类竞争区域，新盘项目6个，对于本案有一定的具备竞争力区域市场|整体市场|竞争市场|黄村板块富力盛悦居明悦湾绿城阳光公馆东亚五环国中信新城远洋天著悦廷易居国际锦上国际区远洋天著幸福湾华润公元九里旭辉御府国际港红木林首邑溪谷旭辉御府Page98项目名称总建面积容积率绿化率开盘时间首邑溪谷252.130黄村板块住宅以高层产品为主，供应户型面积两极分化，多为40-89㎡小户型及130㎡以上大户型三居项目名称建筑形式建筑风格面积区间主力户型首邑溪谷公寓、别墅利托斯卡纳38-72一居

85-122二居

125三居38-68旭辉御府花园洋房--

90二居

130-178三居130-178中建·国际港高层--

85-89二居

120-140三居

140-160四居85-89北京城建·红木林高层南加州风格40-50一居

70-90二居

100-140三居40-75联港·幸福湾小高层

60一居

80-90二居

110-120三居87华润公元九里小高层法