“家家菜园”新型标准化菜市场项目商业计划书

新型标准化菜市场

——商业计划书2008年8月1日报告目录

项目开发的意义发展战略项目定位企业文化市场分析核心竞争力运营模式标准化管理组织架构盈利模式财务分析结论项目开发的意义

新华投资集团作为中国优秀的城市复合地产运营商，具有强烈的社会责任感和民生意识，在大规模开发商业住宅的同时，充分考虑构建和谐的社区生活，大力建设以提升生活品质，方便居民生活，保障居民舒适、安全购物的综合商业设施。建设新型标准化菜市场的初衷就是构建一个更为安全、便捷，便民、利民的大众消费场所。同时，项目的开发建设对于集团也具有十分重要的意义——创造社会效益，树立企业形象多元化发展，分散投资风险成为集团新的赢利点项目定位项目定位：以“家家菜园”为品牌的，以购物环境商场化、商品品种齐全化、商品价格大众化、主要商品品牌化、计量器具统一化、市场设施人性化为目标的“六化”新型标准菜市场。业态定位：传统农贸市场“超市化”——传统农贸市场的经营内容，以“六化”的目标进行建设和管理，整体面貌将焕然一新，档次显著提高，同时创造放心消费环境。项目定位

低成本运营全方位服务连锁式发展定位说明：新型标准菜市场将引入普通消费者需求最大的经营业态和先进商业经营管理技术，为消费者创造一个感受全新购物文化的理想场所。它的主要特点是：发展战略战略目标：起点（立足本土）初期（环渤海区域）中期（北方区域）最终目标（全国化发展）战略实施：两大步骤，六大阶段！

发展战略第一阶段：2008年８月-11月，打造样板店（旗舰店）第二阶段：2008年10月-12月，尝试连锁复制以及整体运营模式摸索第三阶段：2009年1月-2011年12月，在天津地区范围实施快速连锁复制第四阶段：2012年1月-2013年12月，在环渤海实施快速连锁复制第一大步骤：环渤海区域选址布局发展战略第五阶段：2014年1月-2016年12月，中国北方快速连锁复制第六阶段：2017年1月-2018年12月，全国化扩张，运作企业上市第二大步骤：全国化战略发展，成为中国最优秀的社区商业连锁运营商企业文化我们的愿景：做中国最优秀的社区服务商我们的服务宗旨：快乐购物，绿色生活

我们的经营理念：创造中国人的健康生活

核心价值观企业文化家家菜园，我家的菜园快乐采购，绿色生活家家购物，快乐生活新的一天，从“家家”开始主推广语企业标识商标LOGO市场分析天津菜市场场发展历程程相关法规发展现状宏观市场分分析市场分析居民对购物物的安全性性和舒适性性的需求创造和谐的的社区生活活和便捷的的社区商业业是各级政政府和社会会普遍关注注的重点综合超市和和传统集贸贸市场之间间存在空白白低成本、低低风险易选址，易易于快速复复制的特征征竞争格局尚尚未形成，，市场空间间大市场及行业业可行性分分析市场分析促进税收大大幅增长，，成为税收收新的增长长点带动农业产产业化的发发展提高食品的的安全，有有效治理““餐桌污染染”增加社会就就业优化城市居居民的购物物环境，改改善城市市市容市貌，，美化城市市生活环境境社会效益分分析终端消费群群体市场分析终端消费群群体：项目区域内内的居住人人群（核心心辐射半径径1公里））项目区域辐辐射半径内内的消费人人群（核心心辐射半径径2公里内内的企事业业单位及学学校等的流流动客源及及配送）项目区域内内涉及的商商业体（配配送）客群分析1——消费费者客户方向及及层级客户生态链链：终端消费群群体——项目经经营商家———项目经经营权业主主市场分析

客群层级主力客群收入水平消费特征超市生鲜部分目的性消费客群主妇一般购买打折、促销商品为主，时间充裕，要求价格，购物频率高，但客单价低，区域限制弱白领较高以周末及节假日购物为主，要求质量与服务，购物频次低，客单价高，区域限制弱流动客群进入超市的其他消费者

购物目的性不明确标准化菜市场目的性消费客群周边居民（家庭所有成员，包括白领及主妇）较高购物频率较高，客单价高，要求质量，区域限制力低较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强农贸市场目的性消费客群周边居民较低时间充裕，要求价格，购物频率高，客单价低，区域限制力强竞争优势对对比从经营内容容来看，新新型标准菜菜市场的竞竞争对手为为超市（生生鲜部分））及农贸市市场。如上上表，根据据客群对比比分析，我我们认为新型菜市场场适应客群群最为广泛泛。生鲜、蔬菜菜等均为日日常消费，，而其消费费者前往购购物均为目目的性消费费。对于目目的性消费费者来说，，购物便利性性，菜品质质量、价格格、售后服服务为其关注重重点。市场分析竞争优势对对比1———购物便利利性超市标准化菜市场农贸市场加权选址位置商业核心区域居民密集区居民区内★★辐射范围核心商圈3公里核心商圈1公里核心商圈1公里★★★购物结算统一收银但结算杂、可持卡消费各自结算，方便快捷；可持市场独有购物卡消费各自结算，方便快捷；但不可持卡消费★★★平均建筑面积8000平米以上，500平米以上300平米以上★★层数2层以上，4层以下1层1层★★可达性机、非停车位充足，但位于商业核心，通行不便机、非停车位充足，位于社区内，交通通畅无机动车停车位，但位于社区内，交通通畅★★★★内部交通组织人流动线复杂；统一出入口，不可直达良好，且非统一出入口，可直达混乱，非统一出入口，可直达★★★★便利性14★18★12★20★市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权新鲜程度大部分标注保质期，但蔬菜新鲜度差大部分标注保质期，且蔬菜新鲜基本无保质期，但蔬菜新鲜★★★★★产品检验（安全程度）严格专业检验严格专业检验检验度稍差★★★★★质量8★10★4★10★竞争优势对对比2———商品质量量超市标准化菜市场农贸市场加权平均价格大部分高于市场平均水平价格具有区域性，为区域平均水平价格具有区域性，为区域较低水平★★★★★议价不可议价，仅极少部分促销产品低于市场平均水平随行就市，可议价随行就市，可议价★★性价比足斤足量市场内设置公平秤，可控制缺斤短两现象普遍★★★★★价格7★10★8★12★竞争优势对对比3———商品价格格市场分析竞争优势对对比4———服务超市标准化菜市场农贸市场加权服务标准统一统一无统一标准★★★★包装包装较好包装较好基本无包装★★退换除质量问题，不可退换可随意退换可随意退换★★★★★导购主要依靠指引系统主要依靠销售人员主要依靠销售人员★★★上门服务大宗商品送货上门电话订购、送货上门无★★★★服务12★18★8★18★市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权便利性14★18★12★20★质量8★10★4★10★价格7★10★8★12★服务12★18★8★18★综合竞争力41★56★32★60★综合加权对对比由以上对比比可见，针针对目的性性消费者，，新型菜市市场的综合合竞争力远远高于其竞竞争对手———超市及及农贸市场场。其中，消费费者最关注注的四点当当中，“服务”将是我们最最大的竞争争优势，也也是未来我我们在项目目运营中关关注的重点点。市场分析项目经营商商家：周边农贸市市场经营商商家；专业投资农农贸市场的的经营者；；泛城市区域域内的农贸贸市场经营营者；生鲜、熟食食等产品生生产、经营营商；货运物流机机构。客群分析2——经营营者客户方向及及层级客户生态链链：终端消消费群体———项目经营商商家——项目经经营权业主主项目经营商商家市场分析超市标准化菜市场农贸市场加权可引入商家品牌生产商、零售商、货运物流机构。周边农贸市场经营商家；专业投资农贸市场经营者；泛城市区域内的农贸市场经营者；产品生产商；货运物流机构。小商贩、中小型生产及零售商★★★★★★★品牌限制自有及店内知名品牌无品牌商贩、自有品牌及店内品牌无自有品牌，经营多为小品牌★★★★★★经营形式超市自营、联营出租、分销出租★★经营商家需投入成本进店费、促销员人工、扣点、广告费其他杂费租金、水电及管理费租金、水电等费用★★★★★★★★经营商家回款结算形式月结算或季度结算，超市占压货款情况普遍日清日结日清日结★★★★★★★★管理统一结算，价格控制，经常要求促销让利各自结算、价格自主，一般不要求促销让利基本无管理★★★★★★宣传手段媒体广告、路牌、店内展示、DM单等媒体广告、路牌、店内展示、DM单等无★★★综合竞争力21★34★25★40★竞争优势加加权对比由上表可见见，新型标标准化菜市市场的管理理模式接近近超市，但但运营模式式及成本条条件接近农农贸市场，，其加盟形形式更加灵灵活，适应应各级商贩贩，同时上上文分析其其消费受众众最广，必必将得到众众多经营者者的青睐。。市场分析经营权业主主：我们与可能能的合作伙伙伴（铺面面投资者、、加盟商等等）客群分析3——经营营权业主客户方向及及层级客户生态链链：终端消消费群体———项目经经营商家———项目经营权权业主小投资者可可通过投资资我们的铺铺面，获得得转租收益益。加盟商可通通过我们输输出的经营营管理经验验及物流加加工渠道，，获得经营营收益及长长期持有物物业的增值值收益。项目经营权权业主核心竞争力力项目经营的的核心竞争争力便利、质量量、平价、、服务、专专业化——我们比比超市更专专业、更便便利、更新新鲜、价格格更低廉；；我们比农农贸市场质质量更有保保证、服务务更加到位位。核心竞争力力项目运营的的核心竞争争力消费群体、、平台、成成本、管理理、品牌效效应——我们所所面向的消消费群体是是超市与市市场之和；；与超市相相比，我们们综合成本本低，经营营内容专一一，经营受受众广泛；；与市场相相比，我们们能够提供供多渠道的的服务平台台、规范化化的管理、、通过连锁锁化形成更更强的品牌牌效应。运营模式租赁经经营超市管管理连锁发发展统一配配送运营模式企业拓展在政府支持持下建店现有菜市场场整合与开发企业业结合自行选址建建设及改造造资源获取拓展及运营营模式的核核心：发展展连锁经营营，实现规规模效益；；加快发展展生鲜农副副产品配送送中心；增增强品牌意意识，提高高市场竞争争力。BOT模式式（委托经经营模式））产权式战略布局以发展战略略为导向集束式扩张张优先抢占市市场份额运营模式天津城市拓拓展方向———各城市市分三级区区域拓展，，以天津市市区域为例例，拓展方方向如下：：序号拓展方向说明平均租金情况行政区一类区域次重点城市核心区域，居民较密集，商业氛围浓厚6-10元/平米*天和平区及其他市内五区中环线以内部分二类区域重点居住密集区，商业配套陈旧，多为路边零散摊位4-6元/平米*天中环线周边区域三类地区次重点城郊结合部，未来主要居住区，目前未形成规模1-3元/平米*天新四区，包括样板店所在的华明镇滨海新区重点国家级重点发展区域，开发潜力极大，目前已形成一定居住及商业氛围4-6元/平米*天战略布局序号一年计划二年计划三年计划备注一类区域自建店1租赁店5810二类区域自建店1租赁店101015三类区域自建店11租赁店888滨海新区自建店1租赁店337合计303040共计100家运营模式企业运营管管理前期管理后期管理选址谈判前期手续规划设计项目招商开业筹备物业管理招商管理财务管理资源维系企业运营管管理的核心心：标准化化、科学化化、模式化化采配、营销销管理运营模式企业扩张、、快速连锁锁复制是连连锁商业发发展的基础础，而实现现这一目标标的核心为为标准化、科科学化、模模式化。在规范企业业运营管理理工作的前前提下，通通过标准化化、科学化化、模式化化，提高员员工综合素素质，保证证项目质量量和选址扩扩张速度；；同时提供供给决策者者决策依据据，从而使使企业得到到健康有序序的发展。。规范企业运运营管理工工作，首先先要建立严严谨、科学学的组织架架构。标准菜市场连锁发展公司业务主线图组织架构新华投资集集团将成立立专门机构构运作新型型标准化菜菜市场，准准备成立天津家家连连锁商业发发展有限公公司（暂定名称称）。下设设部门如下下图：公司设置组织架构组织架构经营管理团团队在2008年8月份份，天津家家家连锁商商业发展有有限公司正正式注册成成立后，面面向全国招招聘具有连连锁商业从从业经验的的专业人才才，从而打打造一只能能够适应企企业全国化化发展的，，具有丰富富经验的高高素质商业业团队。计划2008年底之之前完成公公司管理团团队的人员员建设，初初步建立集集团商业业业务板块的的人材队伍伍。组织架构华明样板店店作为样板店店经营面积积3400平米，共共8人的编编制。其中中卖场设店店长一人，，管理员两两人（主要要负责物业业管理和收收费）、保保洁两人、、保安两人人、水电工工一人。其他标准店店单店按每个个标准店经经营面积500平米米设计，共共５人的编编制。其中中卖场设店店长1人（（主要负责责物业管理理和收费））、保洁1人、保安安２人、物物业管理1人（主要要负责水电电维修）。。单店人员设设置店长1人保洁1人保安２人物业管理１人标准化管理理选址的标准准化选址市调、初估预可研市场调研主管选址决策调整或放弃N（选址与策划阶段）企业总经理、副总连锁拓展部企业财务中心企业法务部项目论证N关键合同条款谈判市场拓展主管调整或放弃Y汇总项目要素，评价打分审查项目方案、估算审查合同条款企业副总经理连锁拓展部企业财务中心企业法务部选址决策调整或放弃NYS纳入投资计划，并下达集团董事会Y（评价与计划阶段）实施（建设与运行阶段）企业总经理各实操部门标准化管理理选址的标准准化数据及照片片代替长篇篇幅的文字字报告！区域调研城市调研项目调研标准化管理理规划设计标标准化设计要求———建立一一种新的菜菜市场环境境：健康、、方便、舒舒适。布置置上应保证证对业态的的适应性和和兼容性，，保证未来来经营的可可持续性。。建筑设计指指标标准化化——店内内业态布局局；建筑及及用地指标标；配套条条件指标；；装修条件件指标。标准化管理理规划设计标标准化标准化管理理规划设计标标准化自建标准店租赁标准店标准化管理理规划设计标标准化标准摊位卖场通道机、非停车场公共厕所标准化管理理前期手续的的标准化办理前期手续之前熟悉并列出所有需要办理的前期手续及负责人，并编制表格掌握所有相关费用明晰并编制表格制定办理过程中出现问题的反馈或解决机制标准化管理理招商的标准准化招商工作状况分析明确招商工作任务和要求明确招商方针和要求明确招商工作的具体步骤找出招商工作偏差制定招商工作的监督措施制定招商工作考核指标制定招商工作计划草案单店招商持持续介入时时间8—9个月项目前期准准备阶段（（1个月））项目招商正正式启动阶阶段（1-2个月））广告策划、、宣传阶段段（1个月月）项目开业筹筹备及试运运营阶段（（1个月））项目持续关关注阶段（（开业后6个月内））标准化管理理招商对象的的选择招商策略的的制定租金报价结结构及缴纳纳方式其他业务（（物流/产产品分销/连锁加盟盟）招商招商的标准准化标准化管理理其他还有开开业筹备、、物业管理理、招商管管理、生产产及经营管管理、财务务管理等等等，都需要要制定科学学的标准化化流程，而而且这些流流程的制定定，都需要要不断的进进行修正。。执行修正制定盈利模式发展阶段阶段特点预计时间发展规模主营利点次赢利点初期经营模式摸索阶段各项渠道尚不完备，知名度不高，管理经验缺乏1年30家连锁出售长期使用权、租金产品分销、出售购物卡经验积累阶段积累经验、完善运营、修正错误，开始搭建各项渠道2年60家连锁出售长期使用权、租金出售购物卡产品分销收入、物流配送收入经营模式完善阶段开始进行渠道完善，提升知名度3年100家连锁出售长期使用权、租金、产品分销收入物流配送收入、加盟管理及培训费、出售购物卡中期快速扩张阶段完全打响知名度，快速复制5年300家连锁产品分销收入、物流配送收入租金、加盟管理及培训费、出售购物卡后期运营管理及资本运作阶段品牌完全成熟、盈利模式实现多元化8年500家以上连锁产品分销收入、物流配送收入租金、加盟管理及培训费、出售购物卡盈利模式立足现状以管理费及水电费维持已开业业项目运营营；通过长期租金、进店押金、产品分销及购物卡销售售获得现金流流，投入新新项目开发发。快速发展建立完善的的产品深加工工及物流系统，从而获得得高额利润润；吸纳同类店铺加加盟，攫取加盟盟费与管理理费，同时时达到快速速扩张的目目的。展望未来通过运作企业上市及引入投资基基金，募集资金金，实施全全国化战略略；拓宽业业务渠道，，大力发展展项目周边边产业，如如专业服务型型网站（食品信息息、网上购购物），由由企业VI引申的文化产业等。财务测算公司计划到到08年底底开设三家家连锁店（（华明样板板店1家，，500平平米左右的的标准店2家）；公司计划到到09年底底开设三十十三家连锁锁店（09年内开设设500平平米左右的的标准店30家）。。据此计划，，初步测算算企业总投投入1508.47万元，预预计收益1728.97万元元，09年年底实现正正现金流220.5元，详见见下表：结论商业零售业业是国家扶扶持的产业业，消费持持续增长为为投资消费费领域创造造了机遇，，同时规避避、化解了了国家的经经济政策变变化的风险险。连锁经营的的新型标准准化菜市场场是一种全全新的商业业业态，高高度专业化化的生鲜产产品经营具具有强大的的生命力。。为消费者在在社区内创创造了舒适适、放心、、安全、公公平的购物物条件和场场所，也美美化了社区区环境，促促进了社会会和谐和稳稳定。为经营者和和社区居民民提供了低低成本的经经营和就业业机会，也也提供了投投资长期商商业物业的的机会，从从而获得稳稳定的、长长期的收益益。项目经营成成本和风险险非常小，，可一次性性投资长期期收益，且且收益稳定定；经营的的复杂性较较小，便于于快速复制制，物业可可长期持有有、升值。。项目选址均均处于居住住比较成熟熟的社区，，口岸价值值已经得到到公认。周周边人员多多，固定的的消费群体体多，而且且这个群体体一般不会会变，是比比较忠实的的消费者，，这样对投投资者来说说，有比较较可靠的投投资回报，，因此投资资意愿强烈烈。机会评价结论可能会因为为外部因素素或选址困困难导致企企业拓展不不能按计划划进行；商铺或摊位位的长期使使用权售卖卖比例过低低，导致回回笼资金较较少；因经营、管管理不善导导致的风险险。风险评价结论随着国内居居民消费水水平的不断断提升，菜菜市场正经经历着四个个深刻的结结构性转变变：地点———从室外外到室内的的迁徙；形形态——从从无序到规规范的转变变；经营管管理者———从街道办办事处到企企业的交接接；业态———从综合合到专业的的转变。未未来3-5年内，国国内将掀起起一场农贸贸市场建设设“革命””。此时，，正是我们们企业投资资发展的黄黄金时期。。演示结束，感谢聆听！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:42:3321:42:3321:4212/20/20229:42:33PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2221:42:3321:42Dec-2220-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。21:42:3321:42:3321:42Tuesday,December20,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2221:42:3321:42:33December20,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。20十十二月20229:42:33下午午21:42:3312月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月229:42下下午午12月月-2221:42December20,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2021:42:3321:42:3320December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。9:42:33下下午午9:42下下午午21:42:3312月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。21:42:3321:42:3321:4212/20/20229:42:33PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2221:42:3321:42Dec-2220-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:42:3321:42:3321:42Tuesday,December20,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2221:4