思源地产天津武清某地产房地产项目营销定位报告

保利武清项目定位思路报告2008年1月2008年1月项目定位思考前提保利进入天津的第一步项目位于京津走廊项目近百万平米的大盘我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：契合保利进入天津首个项目的战略目标契合京津一体化发展的整体态势契合项目连续的开发步调，实现价值最大化项目2008年1月项目定位思考思路项目本体研究项目定位分析市场机会与初步定位方向优化限制条件

纬度的分析价值最大化

纬度的分析提升竞争力

纬度的分析开发环境研究项目定位结论宏观环境市场环境区域环境项目区位交通研究客群定位整体定位产品定位形象定位项目本体属性项目理解跳出借势超越2008年1月项目本体分析项目理解分析2008年1月如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？本案定位目标我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我项目理解分析2008年1月借势——最大的利用资源借势武清区域未来发展趋势关键词：借助目标性规划，提升发展潜力“十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。借势武清产业链不断完善的趋势关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。借势武清房地产市场发展形式关键词：把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。借势天津北方经济中心定位关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。2008年1月跳出——在更加广阔的范围看待本案跳出项目看项目关键词：项目在武清的发展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。跳出区域看项目关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；跳出当前看未来关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在2009～2010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。2008年1月超越——全面提升项目价值超越传统产品功能关键词：多功能组合引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。超越传统开发理念关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。超越同期同区域竞争项目关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同期同区域上市项目,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2008年1月报告目录地块优劣势分析、规划方案优劣分析宏观环境、区域环境分析运用三个纬度分析方法客户、功能、产品、价格项目本体分析项目开发环境分析商品住宅市场分析项目定位分析项目定位结论天津商品住宅市场、武清商品住宅市场通过客户访谈判断目标客户群目标客户判断2008年1月项目本体分析项目本体分析2008年1月地块现现况条条件分分析前期规规划方方案分分析项目本本体分分析小小结2008年1月我们在在那里里？项目区区位：：项目目位于于武清清新城城区，，紧靠靠武清清开发发区，，紧邻邻武清清城区区主要要3条道路路，包包括行政单单位集集中的的雍阳阳西道道、以商业为为主的的振华华道、以及及居住区区集中中的强强国道道。项目四四至：：项目目位于于武清清城区区，北北至雍雍阳西西道，，横跨跨振华华东路路，南南至强强国道道，西西至泉泉达路路，东东至泉泉发路路。本案2008年1月倍讯易易2008年1月目前地地块已已开始始平整整，但但地块块内障障碍物物尚未未正式式清除除，例例如地地块内内电网网仍然然存在在、地地块仍仍有积积水、、变电电站等等。地块内内部现现况2008年1月东部：：东北北部紧紧邻武武清多多家行行政单单位，，包括括武清清规划划局、、土地地局、、交管管局、、广播播中心心等，，东南南部泉泉发路路西侧侧紧邻邻颐安安小区区、松松鹤园园（包包括2栋高层层建筑筑）地块外外部现现况西部：：亨通通还迁迁房、、再建建泉达达路（（尚未未开通通）南部部：：城城市市艺艺墅墅、、翠翠亨亨小小区区、、杨杨村村八八小小北部部：：英英华华中中学学、、饭饭店店、、武武清清区区政政府府北西东南2008年1月距项项目目最最近近的的公公共共汽汽车车站站为为561、562、563总站站，，位位于于光光明明道道和和泉泉旺旺路路交交口口的的。。三条条线线路路共共配配车车36部，，覆覆盖盖了了武武清清新新区区内内33处小小区区、、19所学学校校、、6座医医院院、、8处商商场场、、邮邮局局，，并并途途经经武武清清主主要要街街道道、、商商业业和和学学校校网网点点。。京津津城城际际铁铁路路正正在在修修建建中中。。设设北北京京南南站站、、亦亦庄庄、、永永乐乐、、杨杨村村、、天天津津站站共共5站，，开开通通后后天天津津至至北北京京的的距距离离将将缩缩短短为为30分钟钟，，而而北北京京至至杨杨村村的的距距离离为为20分钟钟，，将将极极大大的的方方便便京京津津之之间间的的交交流流。。目目前前城城际际铁铁路路全全程程票票价价定定为为58元，，杨杨村村至至北北京京票票价价为为40元。。泉旺旺路路光明明道道本案案武清清客客运运站站地块块交交通通城铁站实景图城铁站目测地块位置地块位置项目目周周边边的的公公共共交交通通不不发发达达，，近近日日刚刚刚刚开开通通第第一611覆盖盖了了武武清清新新由由武武清清逸京津津城城际际铁铁路路正正在在修修建建中中，，距距地地块块仅仅1公里，交交通大环环境优越越，对项项目地块块价值的的提升将将会起到到巨大作作用2008年1月泉旺泉兴泉州雍阳西道道振华东道道光明道建设新华本案随着居住住区的扩扩大，商商业的供供给量将将逐渐加加大，以以均衡区区域的发发展，满满足新兴兴居住区区居民的的需求，，规划中中的城铁铁商业中中心、距距项目约约1.5公里的西西北部拟拟建的体体育中心心及文化化设施、、影视城城开发、、第6城等住宅宅项目配配套的商商业中心心等，都都将为区区域商业业发展提提供动力力。目前主要要商业场场所目前1、区域商商业聚集集明显，，主要集集中在雍雍阳西道道等政府府机构聚聚集的城城区位置置。2、区域商商业业态态单一，，主要以以满足周周边居民民生活为为主的超超市、市市场、沿沿街底商商为主，，档次较较低且规规模均较较小，娱娱乐商业业非常缺缺乏。3、本案周周边商业业场所少少，距最最近的购购物场为为海大家家乐二店店所需步步行20余分钟。。青少年活活动中心心1122海达家乐乐超市二二店33泉州路市市场44江河酒楼楼、建设设银行、、中国移动动、信用用联社5678910新华书店店、京津津购物6金融大厦厦、保健健品大世世界、国国美、君君力大厦厦7如家快捷捷酒店8大光明市市场9雍阳宾馆馆、体育育馆10东方之珠珠、家世世界、国国美、苏苏宁、友友谊商厦厦、中信信名都商商厦1111海达家乐乐超市一一店及少量商商业5未来商业业发展地块周边边商业配配套2008年1月地块周边边教育配配套本案泉达泉发泉旺泉兴泉州雍阳西道道振华西道道振华东道道强国道光明道新华英华中学学：距项项目约200米11英华小学学：距项项目600米2英华幼儿儿园：距距项目1公里323454杨村五中中：距项项目1.5公里5杨村一中中：距项项目1公里66杨村三中中：距项项目1公里7杨村六中中：距项项目1.5公里788991011101112121313区域内的的教育资资源丰富富，基本本上每一一个居住住区都会会i拥有一所所学校，，并且图图中显示示，北部部居住区区的教育育资源优优于南部部居住区区。注：英华华学校为为私立学学校，小小学学费费2万/年，中学学学费万万/年1413杨村二小小：距项项目1.5公里卫生学院院：距项项目1公里杨村四小小：距项项目1公里师范大学学：距项项目2公里杨村二中：距距项目1.5公里劳动技校：距距项目1.5公里天狮学院：距距项目2.5公里2008年1月政府及市政机机关泉兴雍阳西道新华本案包括：区政府府、气象局、、交通局、公公安局、药材材公司、司法法局、工商局局、环保局、、武装部、水水电部、消防防中队、粮油油公司、电视视台、区法院院、区检察院院、劳动局、、邮电局、区区统计局、区区卫生局、区区技术监督局局、房管局、、区教育局、、残联、电力力、就业中心心、水电基础础局等。包括：区卫生生防疫站、区区妇幼医院、、武清人民医医院、武清区区医疗抢救中中心等。另外，项目西西北侧，距项项目约1.5公里处，拟建建一所三级甲甲等医院——世纪东方医院院（昝用名））医疗武清的政府及及市政机关主主要集中在雍雍阳西道的泉泉兴路至新华华路一段。地块周边行政政及医疗单位位2008年1月地块优劣分析析1.位于武清城区区核心区域，，紧邻行政及及商业中心，，未来升值潜潜力大。2.地块处于武清清城区生活区区，周边居民民社区集中，，生活氛围浓浓厚。3.地块南北紧邻邻杨村八小、、英华中学等等，外部教育育氛围浓厚。。4.地块距城铁仅仅1公里，城铁建建成后，巨大大的人流量必必然为地块带带来更大的的升值空间。。地块优势地块劣势1.地块距雍阳西西道、振华道道（振华西到到-振华道尚未开开通，需绕道道强国道）等等商业集中区区域相对较远远（约1.5-2公里），周边边商业设施缺缺乏不便利。。2.地块被振华西西道分割为南南北两个部分分，其东侧为为政府机关单单位，在项目目开发时，如如何处理好南南北组团内部部交流将是关关键。振华西道现况况2008年1月地块现况条件件分析前期规划方案案分析项目本体分析析小结2008年1月占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率住宅2294387179783.1商7可售小计2475987306903初中3000013800——小学2700012960——合计3045987574502.5项目占地30.64万平米，地上上可售面积73万平米，其中中住宅71.7万平米，商业业1.27万平米，另需需建设教育配配套3.22万平米。项目规模大，，有成为明星星楼盘的潜质质，但容积率率较高。项目规划指标标2008年1月项目规划初步步理解1.地块楼体层次次排列，由南南到北、西到到东呈现由低低到高的排列列形式，在满满足足够采光光的要求下，，可以形成良良好的天际层层次。楼体布局景观布局2.分组团的形式式，有利于开开发节奏的控控制，以及各各组团不同风风格景观环境境的营造。2.中心组团景观观较其他组团团丰富，南北北两组团中心心景观缺少，，南部组团由由于面积较大大，表现更加加突出。公建布局3.南北向楼体整整体布局、整整体较大的楼楼间距设计符符合当地人的的居住习惯。。1.中心组团水域域设计若能利利用充分将极极大带动社区区品质的提升升，但水域功效未完完全发挥）。。3.目前的景观布布局考虑到了了其观赏功能能，但其阻隔隔噪音、人流流的功能还没没有被完全发发挥。1.商业街的设置置，极大地提提升了社区品品质，对改善善区域商业环环境将起到巨巨大作用。2.商业街布局偏偏内向，对周周边社区的辐辐射未能最大大化的发挥，，且南北两侧侧住宅与其距距离较近，可可能对两侧居居民产生噪音音等影响。3.学校的布局充充分考虑到了了其外向性和和可达性，但但北部组团学学校可能对北北侧居民产生生影响，而南南部组团的学学校可能受到到商业街噪音音带来的影响响。2008年1月地块现况条件件分析前期规划方案案分析项目本体分析析小结2008年1月项目本体分析析小结地块开发条件优越配套需不断完善规划需进一步完善地块地处武清清城区核心，，周边汇集大大量行政单位位及居住社区区，为项目的的开发提供了了优质的客户户群体；地块块距京津城铁铁仅1公里，巨大的的交通优势，，势必提升项项目整体的投投资价值。地块周边，乃乃至武清城区区整体配套设设施都在不断断完善中，包包括商业配套套、交通配套套、娱乐休闲闲配套等。从初步规划方方案我们可以以看出，对于于如此大体量量地块，如何何有效的利用用资源将是开开发的重点，，建议规划方方案应以保证证实现开发目目标的前提下下进行。2008年1月项目本体分析析项目开发环境境分析2008年1月开发环境分析析思路天津城市宏观观分析经济分析城市规划产业布局京津一体化武清区域分析析城市看区域区域看项目城市规划产业调整人口规划地块外部环境境开发环境小结结2008年1月宏观环境分析析区域环境分析析开发环境小结结2008年1月宏观环境分析析天津城市发展展分析宏观环境分析析小结2008年1月天津经济持续续高速发展，，GDP快速增长，为为房地产业提提供了坚实的的发展基础2007年前前三三个个季季度度全全市市生生产产总总值值完完成成3601.3亿元元，，按按可可比比价价格格计计算算，，增增长长14.8%；高高于于全全国国平平均均水水平平4个百百分分点点；；GDP总量比上年增长资料料来来源源：：天天津津统统计计局局GDP分析析从经经济济发发展展角角度度看看———天津津经经济济形形式式向向好好，，为为区区域域的的发发展展创创造造良良好好环环境境固定定资资产产投投资资分分析析固定资产投资总额比上年增长固定定资资产产投投资资迅迅速速发发展展不不仅仅保保证证了了国国民民经经济济的的持持续续高高速速发发展展，，也也大大大大的的促促进进了了第第三三产产业业，，特特别别是是房房地地产产业业的的发发展展，，使使城城市市产产业业结结构构更更趋趋于于合合理理2007年前前三三季季度度，，全市市房房地地产产开开发发投投资资343.51亿元元，，增增长长27.1%，同同比比加加快快5个百分分点点2008年1月从城城市市规规划划角角度度看看———武清清区区位位优优越越，，扼扼守守天天津津发发展展主主轴轴线线天津津市市规规划划形形成成“一一轴轴两两带带三三区区””的市市域域空空间间布布局局结结构构：：“一一轴轴””是是指指：：“武武清清———中心心城城区区———滨海海新新区区核核心心区区””发发展展主主轴轴。“两两带带””是是指指：：““宁宁河河———汉沽沽———滨海海新新区区核核心心区区———大港港””东东部部沿沿海海发发展展带带和和““蓟蓟县县———宝坻坻———中心心城城区区———静海海””西西部部城城镇镇发发展展带带。。“三三区区””是是指指：：北北部部蓟蓟县县山山地地生生态态环环境境建建设设区区、、中中部部““七七里里海海———大黄黄堡堡洼洼””湿湿地地生生态态环环境境建建设设区区、、南南部部““团团泊泊洼洼水水库库———北大大港港水水库库””湿湿地地生生态态环环境境建建设设区区。。天津津市市规规划划形形成成“一轴轴两两带带三三区区”的市市域域空空间间布布局局结结构构，，武武清清位位于于该该主主轴轴上上，，承承接接京京津津发发展展带带2008年1月从产产业业角角度度来来看看———京津津产产业业结结构构调调整整势势在在必必行行，，作作为为天天津津最最早早的的开开发发区区之之一一，，武武清清将将进进一一步步分分担担城城市市的的第第二二产产业业功功能能相关关资资料料表表明明，，京津津分分工工逐逐步步实实现现———北京京重重点点放放在在第第三三产产业业的的发发展展上上，，天天津津将将逐逐步步承承接接其其第第二二产产业业。随着着天天津津经经济济地地位位的的提提升升，，必必然然引引起起市市区区地地价价提提升升和和交交通通拥拥挤挤，，根根据据大大都都市市发发展展的的一一般般规规律律，，中心城区区的居民民和制造造型产业业外迁是是必然趋趋势。2008年1月从京津一一体化发发展角度度看——京津塘发发展轴将将成为京京津冀产产业合作作的着力力点，武武清将主主动承担担区域内内的产业业、生活活等功能能从北京的的中关村村到天津津滨海新新区，中中间由京京津塘高高速公路路连接，，周围分分布着数数量众多多的高新新技术开开发园区区和汽车车产业基基地，京京津塘在在区位上上具有成成为京津津冀区域域产业合合作发展展轴的优优势。京京津塘发发展轴的的发展建建设已经经开始得得到高度度关注和和重视。。京津塘发发展轴北北起中关关村科技技园区向向南经北北京经济济技术开开发区、、廊坊经经济技术术开发区区、天津津武清开开发区、、天津北北辰科技技园区、、塘沽海海洋高新新技术开开发区直直到天津津经济技技术开发发区。2008年1月1.以京津双双核为主主轴，以以唐保为为两翼，根据需需要与可可能，疏疏解大城城市功能能，调整整产业布布局，发展中等等城市，，增加城城市密度度，构建大北京地地区组合合城市。2.实现大北北京地区区的土地地整体利利用，综综合平衡衡与总体体管理。。明确划划定保护护地区或或限制发发展地区区，进行行区域生生态环境境建设和和流域综综合治理理，保护护缺水地地带的农农田和林林地，发发展生态态绿地，，改善地地表覆盖盖状态。。3.京津两大大枢纽进进行分工工与协作作，实现现区域交通通运输网网从“单单中心放放射式””向“双双中心网网络式””的转变变。京津“双核”中心的打打造是环环渤海能能否成为为中国经经济第三三极的关关键因素素之一资料来来源：吴吴良镛教教授主持持的建设设部科技技研究项项目"京津冀北北城乡空空间发展展规划研研究"核心城市市“有机机疏散””与区域域范围的的“重新新集中””相结合合，实施施双核心心多中心心都市圈圈战略2008年1月宏观环境境分析天津城市市发展分分析宏观环境境分析小小结2008年1月宏观环境境小结通过我们们对项目目所处宏宏观环境境的分析析，我们们可以看看出1随着京津津区域一一体化发发展的大大趋势，，武清将将会承担担更多的的区域功功能，必必将进一一步拉动动其经济济水平的的提升，，同时也也将为房房地产市市场制造造更为稳稳定及丰丰富的发发展环境境。在天津整整体规划划中，武武清是作作为天津津未来发发展轴心心的重要要组成部部分，在在全市整整体经济济水平的的不断发发展的前前提下，，其对天天津的影影响将不不断增加加,而本案案也将将站在在更高高的起起点京津整整体发发展的的前提提下，，其产产业布布局也也将进进一步步整合合，武武清将将会更更多承承担天天津的的第二二产业业功能能，而而产业业的增增加势势必带带来大大量的的产业业及产产业相相关人人群，，这也也为本本案提提供了了大量量的潜潜在人人群。。232008年1月宏观环环境分分析区域环环境分分析开发环环境小小结2008年1月区域环环境分分析武清区区概况况武清区区域环环境分分析区域环环境分分析小小结2008年1月区位位城区距距北京京71km天津25km首都机机场90km天津港港71km基本情情况区域面面积1574km2乡镇街街29个村741个人口82万武清清概概况况2008年1月武清区区位于于天津津市西西北部部，距距天津津市区区25公里，，距北北京市市区71公里。。到天天津新新港71公里，，到天天津滨滨海国国际机机场35公里，，至北北京机机场90公里。。东与天津津市宝宝坻区区、宁宁河县县搭界界南与天津津市北北辰区区、西西青区区、河河北省省霸州州市相相连西与河北北省廊廊坊市市安次次区接接壤北与北京京市通通州区区、河河北省省廊坊坊市香香河县县比邻邻区位四至武清武清武清区区位——京津核核心枢枢纽2008年1月区域环环境分分析武清区区概况况武清区区域环环境分分析区域环环境分分析小小结2008年1月武清区区GDP水平稳稳步爬爬升，，京津津的整整体促促进功功不可可没2006年武清清GDP收入为为135亿，较去去年快快速增增长，，武清清对天天津GDP的贡献献作用用在增增加，，而究究其原原因，，借助助京津津纽带带的位位置优优势，，进行行产业业调整整带来来的巨巨大收收益功功不可可没。。从经济济环境境看——区域经经济稳稳定增增长，，为房房地产产发展展提供供良好好环境境2008年1月目前高高村和和太子子务作作为首首都第第二机机场选选址的的候选选地。。如果果成功功落户户武清清，将将对区区域发发展带带来极极大的的拉动动作用用，预预计第第二机机场选选址工工作在在2007年完成成，2010年启动动建设设，2015年建成成投入入使用用。武清城城市空空间结结构：：一轴：：京津津发展展主轴轴，这这是未未来武武清发发展的的核心心带。。两带：：京津津主通通道两两侧切切向发发展带带，要要主动动接受受主轴轴辐射射。八大组组团：：新城核核心组组团；外围围7个产业业特色色鲜明明的小小城镇镇组群群。其其中，，东部部发展展带，，包括括3个组团团，以以发挥挥湿地地、森森林、、水库库资源源为着着力点点，发发展休休闲旅旅游为为主业业，配配套发发展现现代制制造、、生态态农业业；西西部发发展带带，包包括4个组团团，立立足现现有基基础，，发展展现代代制造造为主主业，，配套套发展展仓储储物流流、商商贸服服务业业。武清是京津津城市发展展主轴上的的重要新城城，其城市市定位为：：京津之间间的高新技术产产业基地、、物流基地地和生态宜宜居城市从武清城市市规划角度度看——本案位于规规划中的““新城核心心组团”，，是未来发发展的重点点2008年1月从人口角度度看——人口不断的的增长极大大的带动了了未来对于于居住的需需求增长武清区现阶阶段户籍人人口数量基基本保持稳稳定，据了了解，目前前武清区常常住人口达达83万人，其中中户籍人口82万人，流动动人口超过过1万人。城区人口22万，按照规划划，到2010年将达36万，2020年达60万。从业人口比比例近几年年提高较多多，特别是是城镇单位位从业人员员数量呈现现上升趋势势，从侧面面预示了区区域人员的的人均收入入将呈现稳稳中有升的的趋势。2001年2002年2003年2004年2005年户籍人口80.1780.5780.7881.181.72城镇单位从业人员3.442.826.26.586.36乡村从业人员36.3236.3336.5636.8637.29未来城区人人口将高速速增长，从从业人口比比例上升，，受其带动动人均收入入将呈上升升趋势2008年1月区域二、三三产业人口口将为区域域商品房发发展提供了了持续发展展的客源由于区域内内第三产业业从属于第第二产业，，随着第二二产业的不不断发展，，区域第2、3产业从业人人员逐年递递增，随着工业化化进程加深深武清区就就业人口收收入逐年递递增，使购买商品品房成为可可能。故第第2、3产业发展可可以为区域域商品房发发展提供了了持续发展展的客源。。武清产业人人口发展2008年1月多条高速公公路经过武武清连通北北京、廊坊坊和天津京福公路（（104国道），双双向二车道道，直通天天津市区，，与京津塘塘高速连接接，路况较较差，通行行车辆较多多且以大型型货运车为为主京沪高速，，双向二车车道，北端端头与京津津塘高速公公路交叉，，直达天津津市区（高高速费30元）京津塘高高速公路路，双向向二车道道，是区区域内最最为繁忙忙的高速速公路，，快速连连通天津津、北京京和滨海海新区，，京津塘塘二线正正在修建建中，预预计2008年通车从交通建建设上看看——不断改善善的交通通环境将将会为本本案提供供更为宽宽广的发发展环境境四条高速速：5个出口两条国道道：103104六条城市市干道城际铁路路：杨村村客运站站京山铁路路：杨村村货运站站2008年1月京津城际际使武清清更便捷捷地承接接北京和和天津产产业转移移和扩散散，更好好地在疏疏解大都都市部分分功能（（比如居居住功能能、休闲闲功能等等）的过过程中获获得发展展北京到天天津城际际轨道,全线总长长115公里京津城际际轨道交交通时速速为300公里。京津城际际轨道交交通将设设5座车站。。分别是是北京南南站、亦亦庄站、、永乐站站、武清清站、天天津站。。全线费用用：58元（北京京至杨村村40元）全线时间间：30分钟开通时间间：2008年8月从京津城城铁看——城铁为本本案既带带了极大大的发展展机遇，，同时也也带来了了相应的的竞争城际列车车车站武武清站就就设在距距项目步行仅约约10余分钟路程的前进道上2008年1月围绕城际际列车武武清站区区域，将将进行一一系列的的开发建建设。车站周边地区区场所重塑，，树立武清新新地标，打造造武清新名片片，展示武清清特色的城市市发展图景。。规划面积1800亩，定位为：：商业、居住住、特色产业业，建有城铁商业中心心、生态居住住区等多个项目。。京津城铁周边边规划大量投投资型项目2008年1月前进道两侧开开发建设京津城铁专题题分析前进道沿线重点开发区域三个村庄，规规划占地面积积8平方公里城际车站南部部生态居住区区近期开发项目目：新农村试试点、华北城城、休闲岛新城南部生态态高尚居住区区2008年1月从城区居住板板块格局看——本案处于未来来宜居生活区区的核心部分分，住宅发展展潜力巨大目前武清城区区居住板块主主要由3大部分组成，，分别为武清新城板板块、武清开发区板板块、武清老城板块块，其中：武清新城板块块：为武清城城区主要居住住板块，是未未来规划的宜宜居生活区的的核心区域，，区内集中了了第六城、北北岸尚城、城城市艺墅等为为首的多个项项目；武清开发区板板块：主要以以栖仙公寓东东区、中区、、西区为主；；武清老城：以以原有叫早建建设的居民楼楼为主。新城居住区开发区居住区老城区2008年1月武清区第一产产业比重呈减减少趋势，第第二产业的主主导地位逐年年凸显，第三三产业近几年年占据相当规规模，预计将将会继续增加加第一产业所占比重（%）第二产业所占比重（%）第三产业所占比重（%）2001年16.416.043.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.9642.040.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.9武清区三大产产业绝对规模模呈现不断增增长势头。同同时三大产业业在地区生产产总值中的比比重保持稳定定。目前来看看，武清区生生产总值主要要由第二产业业主导，同时时，第三产业业也占据相当当规模。从2006年产业结构来来看，第一产产业所占比例例大幅减低，，第二产业所所占比例仍然然在增加，预预计在未来几几年，第一产产业继续减少少，而第二产产业和第三产产业的主导地地位将会更为为明显。从产业发展角角度——武清第二产业业的不断发展展，必然促进进其人口结构构的变化，并并同时带动城城市的发展进进程2008年1月从产业园区发发展现状及未未来趋势可以以看出——随着产业的发发展，本案将将会承担部分分产业的居住住功能需求2006年开发区累计计实现国内生生产总值47亿元，增长35%；完成销售收收入143亿元，增长29%；实现税收15亿元，增长50%。武清的两个开开发区均为天天津国家级产产业园，对承承接天津第二二产业起到巨巨大作用2008年1月武清区工业园园区发展概况况武清具有两大大省级工业园园区和十多个个县级工业园园区。省级级工工业业园园区区：：武清清逸逸仙仙园园：：属属于于泰泰达达园园区区的的一一部部分分，，其其功功能能定定位位为为以以贴贴片片、、注注塑塑、、冲冲压压、、组组装装为为主主的的电电子子产产品品配配套套产产业业园园。。武清清开开发发区区：：现现阶阶段段已已经经基基本本形形成成了了以以汽汽车车及及零零部部件件制制造造、、机机械械制制造造、、新新型型材材料料、、生生物物医医药药、、电电子子信信息息为为主主的的产产业业群群落落。。县级级工工业业园园区区：：王庆庆坨坨经经济济区区、、王王古古经经济济区区、、上上马马台台工工业业区区、、河河西西务务产产业业功功能能区区、、梅梅厂厂福福源源经经济济区区等等十十多多个个区区县县级级工工业业区区。。以以化化工工、、电电子子产产品品、、汽汽配配及及自自行行车车制制造造为为主主产产业业链链以以初初步步形形成成。。以下下将将主主要要介介绍绍武武清清开开发发区区与与武武清清清清逸逸仙仙园园共共同同组组成成高高新新技技术术产产业业区区2008年1月武清清开开发发区区是是1991年12月批批准准设设立立的的国国家家级级高高新新技技术术产产业业开开发发区区，，地地处处北北京京、、天天津津之之间间。。武清清开开发发区区规规划划总总面面积积24.8平方方公公里里，，由由生生活活区区、、中中心心区区和和工工业业区区组组成成。。目前前，，已已有有来来自自美美国国、、丹丹麦麦、、瑞瑞典典、、芬芬兰兰、、德德国国、、日日本本、、韩韩国国以以及及台台湾湾、、香香港港等等21个国国家家和和地地区区的的500余家家企企业业投投资资建建厂厂，，形形成成了了电电子子信信息息、、新新型型材材料料、、生生物物医医药药、、机机械械制制造造、、汽汽车车及及零零部部件件五五个个主主导导产产业业。。武清清开开发发区区概概况况武清清区区工工业业园园区区介介绍绍———武清清开开发发区区2008年1月武清清开开发发区区是是中中国国北北方方产产业业和和人人口口高高度度密密集集，，城城市市集集中中，，交交通通便便利利，，工工商商业业发发达达，，市市场场容容量量巨巨大大的的黄黄金金地地带带武清清开开发发区区地地处处京京津津之之间间，，位位于于京京津津塘塘高高速速公公路路71公里处。是中中国环渤海经经济区的中心心，区位优势势得天独厚。。如果以武清开开发区为中心心，在100公里半径的国国土范围内，，有北京、天津两座直辖辖市的全部和和河北省的部部分省、市，，常住人口3000万；500公里为半径的的国土范围内内，有100万人口以上的的城市11座，常住人口口2亿多，占全国国总数1/6，国内生产总总值占全国的的1/5。武清区工业园园区介绍——武清开发区2008年1月武清开发区总总体规划一期开发面积积6.4平方公里，由由5平方公里的产产业区、0.8平方公里的中中心区和1.4平方公里的生生活区构成。1992年6月奠基起步，，2002年7月建成。二期开发面积积6.9平方公里，按按照“超前建建设、全面接接轨、聚集优优势、持续发发展”的发展展思路，2003年10月完成全部基基础设施的建建设，并开始始招商，目前前已完成大部部分招商出让让工作。三期开发面积积5.9平方公里，计计划在2010年前建设完成成。武清区工业园园区介绍——武清开发区2008年1月经过十年发展展，逐步形成成了汽车及零零部件制造、、机械制造、、新型材料、、生物医药、、电子信息五五大优势产业业武清开发区产产业状况武清区工业园园区介绍——武清开发区2008年1月投资方企业名称性质国别主要产品日本东棉株式会社天津大真空有限公司独资日本水晶震动子、水晶片日本住友商事株式会社天津华住金属制品有限公司独资日本剪切钢板韩国乐喜化学公司天津乐金新型建材有限公司合资韩国PVC地砖、地垫、高光膜日本住友商事株式会社中农住商（天津）农用化学品有限公司合资日本除草剂、杀虫剂、杀菌剂日本三井物产株式会社天津三之星机带有限公司独资日本机械用（主要用于汽车等）硫化橡胶传动带艾默生电器公司艾默生过程管理（天津）阀门有限公司独资美国气动阀门控制系统日本伊腾忠株式会社天津真和实业有限公司独资日本制鞋企业名称（龙头企业）国别备注欧、美企业丹佛斯（天津）有限公司丹麦控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲地区最大的投资项目瑞特格散热器（天津）有限公司芬兰散热器生产居世界前列泰姆玻璃机械（天津）有限公司芬兰钢化炉生产居世界第一位麦格昆磁（天津）有限公司美国当今世界上粘结钕铁硼磁粉的最大生产商、已占据了粘结钕磁市场90%的市场份额天津中天高科特种车辆有限公司美国亚洲最大特种车辆制造商日新企业天津伊都锦时装有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌港台企业光宝电子（天津）有限公司台湾世界第三大光电产品制造商天津济丰包装纸业有限公司维尔京群岛世界著名品牌功学社（天津）乐器有限公司维尔京群岛乐器生产居世界前列天津天宝光碟有限公司香港产品市场占有率居全国前5名天津天狮生物发展有限公司香港民族企业著名品牌、被中国国情研究会确立为中国惟一国家级保健品研究基地“和”国家级直销行业研究基地被联合国评为“国际生态安全最佳企业”、被确定为联合国正式供应商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中国玻璃工业最富有竞争力的企业、拥有多条世界一流生产线绫致时装（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌中国企业中体产业股份有限公司中国国内体育产业的第一家上市公司天津红日药业股份有限公司中国销售额济身全国制药企业百强之列、天津市十佳民营明星企业天津名门动物食品有限公司中国投资方希望集团是中国最大的民营企业天津豹鸣股份有限公司中国全国500家最大建材工业企业之一天津完达山华明乳品有限公司中国国内著名品牌世界500强企业世界级大型企企业齐聚武清清开发区武清区工业园园区介绍——武清开发区2008年1月天鹅湖大酒店店雍阳宾馆海关培训中心心武清开发区生生活配套武清开发区生生活区是为产产业区提供生生活娱乐配套套的高标准社社区，栖仙温温泉公寓、花花园别墅、海海达家乐超市市、海隆酒楼楼、栖仙公园园、英华学校校等一大批生生活服务设施施为前来投资资的各方人士士提供了一个个优良的生活活空间。武清开发区有有四星级酒店店天鹅湖大酒酒店；三星级级酒店雍阳宾宾馆；以及海海关培训中心心。武清区工业园园区介绍——武清开发区2008年1月武清逸仙园工工业区天津经济技术术开发区逸仙仙科学工业园园（逸仙园））坐落在天津津市武清区，，规划面积10平方公里，已已经初步形成成了以电子工工业、机械制制造（汽车配配件）等高新新技术产业为为主的工业园园区。武清区工业园园区介绍——武清逸仙园工工业区2008年1月入驻企业情况况及代表企业业现阶段园区内内的投资企业约40家，转让土地面面积1.1平方公里，累累计吸引投资资总额8.3亿多美元，注注册资本近4亿美元，投资密度达750美元/平方米。2005年工业总产值值为62.5亿元人民币，出口额为1.5亿美元，从业人员6500多人，年税收接近3亿元人民币。天津三星SDI有限公司：截至目前是逸逸仙园内最大大的企业，成成立于1996年7月，投资总额额4.73亿美元，占地地48万平方米，由由三星电管（（香港）有限限公司和天津津电子工业总总公司共同投投资，主要从从事彩色显像像管、彩色显显示管及配套套件的开发、、设计、生产产和销售。武清区工业园园区介绍——武清逸仙园工工业区2008年1月武清逸仙园代代表企业安施电子（天天津）有限公公司美国独资企业业，(美国总部为日日本京瓷公司司控股)，占地7万平方米，投投资总额7000万美元，生产产、销售钽电电容器和其他他新型电子元元器件和集成成元件。鹏思特（天津津）实业有限限公司美国独资企业业，占地6.3万平米，累计计投资总额2998万美元，主要要从事集成电电路等精密机机电组件，元元件组件和挠挠曲电路组件件的生产和销销售。现作为为摩托罗拉的的国内配套企企业，为摩托托罗拉生产零零部件。武清区工业园园区介绍——武清逸仙园工工业区2008年1月武清逸仙园代代表企业万都（天津））汽车零部件件有限公司韩国独资企业业，占地约4.5万平方米，投投资总额4876.8万美元元。主主要从从事汽汽车刹刹车及及相关关部件件的生生产。天津平平和汽汽车配配件有有限公公司韩国独独资企企业，，占地地约59502平方米米，投投资总总额3600万美元元。主主要从从事汽汽车减减震器器及相相关部部件的的生产产。武清区区工业业园区区介绍绍——武清逸逸仙园园工业业区2008年1月武清逸逸仙工工业园园周边边配套套泰达研研修中中心中国妇妇女人人材开开发交交流中中心天津鹅鹅湖渡渡假村村逸仙公公寓武清区区工业业园区区介绍绍——武清逸逸仙园园工业业区2008年1月武清县县区级级工业业区发发展情情况——王古经经济区区天津王王古开开发区区2001年10月11日由天天津市市武清清区人人民政政府批批准成成立，，始建建于2002年5月，总总规划划面积积6平方公公里（（约合合9000亩）。。截止止目前前，已已有入入区生生产企企业80余家；；注册册企业业30余家，，入区区企业业已化化工、、建材材、配配件为为主，，吸引引国内内外投投资近近20亿元，，现已已成为为京津津地区区最具具发展展潜力力和竞竞争力力的开开发区区之一一，2004年全国国开发发区整整顿中中顺利利通过过国土土资源源部等等五部部委审审核，，同年年4月被天天津市市人民民政府府确认认保留留武清区区工业业园区区介绍绍——武清其其他县县级工工业区区2008年1月武清县县区级级工业业区发发展情情况——梅厂福福源经经济区区天津武武清福福源经经济区区建在在梅厂厂镇中中东部，东东邻津津围公公路，，杨北北公路路东西西向从区内内穿过过，占占地300公顷，，区内内土地地平坦，，地质质构造造良好好。石各庄庄产业业功能能区规划建建成占占地1000亩的产产业功功能区区，220亩起步步区土土地已已全部部出让让并正正在建建厂，，二期期1000亩地正正在建建设中中。区区域拥拥有股股份制制企业业、民民营企企业85家，形形成了了建筑筑建材材、医医药制制剂、、房地地产开开发、、服装装服饰饰、餐餐饮服服务、、木业业制造造、轻轻工电电子、、造纸纸印刷刷等8大主导导行业业。武清区区工业业园区区介绍绍——武清其其他县县级工工业区区2008年1月武清县县区级级工业业区发发展情情况——上马台台工业业区天津武武清上上马台台工业业区是是集铸铸造、、制造造及其其研发发为一一体，，产业业聚集集，功功能完完备的的现代代化基基础性性工业业基地地。工业区区位于于京津津之间间，京京津塘塘高速速公路路二线线与津津围公公路交交口处处，距距北京京85公里，，距天天津市市区20公里，，距天天津港港50公里，，距天天津滨滨海国国际机机场25公里，，距杨杨村城城区20公里。。工业区区规划划总面面积2.6平方公公里，，由产产业区区、生生活服服务区区和公公建区区组成成。区区内基基础设设施完完备，，配套套设施施齐全全，实实现了了“七七通一一平””，生生活服服务区区可为为企业业职工工提供供住宿宿、医医疗、、购物物等生生活服服务。。工业区区现有有内外外资企企业35家，投投资总总额已已达2.5亿美元元，并并形成成了铸铸造、、机加加工、、厨房房器皿皿、乐乐器制制造、、户外外家具具制造造五大大主导导产业业集群群化发发展的的格局局。行业类别企业数投资总额(万美元)所占比例(％)汽车零部件铸造、制造加工172826591.2厨房器皿和乐器制造87202.3家具制造512854.1其他127302.4合计4231000100武清区区工业业园区区介绍绍——武清其其他县县级工工业区区2008年1月武清县县区级级工业业区发发展情情况——南蔡村村工业业区于2000年规划划建立立的南南蔡村村自行行车工工业区区，占占地面面积2350亩（1.6平方公公里））。如如今首首期开开发的的1800亩（1.2平方公公里））自行行车产产业区区以其其高水水平的的基础础设施施建设设、优优惠的的扶持持政策策、高高标准准的服服务举举措吸吸引了了17家中外外企业业到此此投资资兴业业，年年创产产值突突破8亿元，，已成成为较较具实实力和和竞争争力的的中国国北方方自行行车生生产及及出口口基地地。如今园园区自自行车车生产产企业业已发发展到到40余家，，年产产自行行车300多万辆辆，从从事自自行车车产业业的员员工人人数超超过了了5000人，各各类技技术人人员占占员工工总数数的30％，其其中具具有大大专以以上文文凭的的技术术人员员近200人。武清区区工业业园区区介绍绍——武清其其他县县级工工业区区2008年1月区域环环境分分析武清区区概况况武清区区域环环境分分析区域环环境分分析小小结2008年1月区域环环境小小结随着““十一一五””后武武清城城区规规划的的进一一步调调整，，区域域功能能定位位更为为明确确，本本案处处于规规划的的宜居居生活活区内内，周周边居居住氛氛围浓浓厚，，其明明确地地功能能定位位，将将会进进一步步加强强客户户对于于区域域发展展潜力力的认认可；；2武清经经济水水平近近年来来不断断增长长，为为房地地产的的发展展提供供了稳稳定的的发展展环境境，并并且随随着常常驻人人口数数量的的增长长，必必将带带动人人均住住房需需求的的逐渐渐上涨涨；3随着武武清经经济的的不断断发展展，已已吸引引本市市及外外地各各大房房地产产开发发商对对其关关注，，他们们的进进入将将进一一步加加快武武清房房地产产市场场的规规范化化与竞竞争性性，为为武清清房地地产开开发提提供更更为广广阔的的空间间。14随着以武清清开发区及及逸仙产业业区为主的的高新技术术产业区的的不断完善善，以及国国际物流区区筹建的逐逐步落实，，必定带动动区域产业业人口及产产业相关人人口的增加加，他们对对居住新的的一轮需求求，必定刺刺激整个区区域市场的的供应紧张张，并影响响到产品的的设计方案案。2008年1月项目本体分分析大盘案例分分析2008年1月我司操作大大盘开发经经验总结本案定位面面临主要问问题2008年1月国奥村（奥奥林匹克公公园B区运动员公公寓）项目目销售代理理项目位置：：北京朝阳阳区项项目性质：：高档住宅宅开发商商：国国奥投资发发展有限公公司项项目规规模：总总建筑面积积约40万平方米我司操作大大盘案例12008年1月项目位置：：北京双汇汇桥项目性质：：普通住宅宅开发商商：北北京金时代代置业有限限公司项项目规规模：建筑筑面积45万平米东一时区住住宅销售代代理我司操作大大盘案例22008年1月曙光花园住住宅销售代代理项目位置：：北京市海淀淀区四季青青乡项目性质：：中档住宅宅开发商商：北京天鸿宝业房房地产股份份有限公司司项目规模：：建筑面积积50万平米我司操作大大盘案例32008年1月天津湾全全盘策划划及销售售代理项目位置置：天津津南北大大街与中中环线交交口项目性质质：综合合体大盘盘开发发商商：天津津海景置置业有限限公司项目规模模：约110万平米我司操作作大盘案案例42008年1月1.前期定位位是关键键2.寻找充足足客户源源3.产品的适适应性及及丰富性性4.产品设计计的超前前性综合来看看，本案案近70万平米的的居住大大盘，在在项目定定位、产产品设计计、社区区建设上上必须考考虑多种种因素，，才可以以保证项项目对区区域的趋趋势引导导。前期需要要对项目目所在区区域进行行详细的的调研，，了解区区域市场场整体情情况，以以及客户户的实际际需求，，并对未未来发展展进行预预测，方方可进行行定位。。我司操作作大盘经经验总结结5.配套顺应应区域发发展，避免重复复要动态的的看待项项目不同同时期的的客户变变化，跳跳出区域域看项目目，不断断扩大客客户源。。大盘引导导区域需需求，面面对多重重客户，，因此需需要多种种类产品品以及丰丰富的产产品层次次。大盘开发发周期较较长，追追求可持持续发展展，在产产品设计