佳程广场上市期项目管理方案

佳程广场上市期项目包装专案策略规划推广建议目录市场分析一、市场分析1、北京市写字楼/商住楼的供应与需求分析:北京市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现，“佳程广场”项目占未上市项目的16.51%。（资料来源于央视调查咨询中心）万m²空置率消化率占有率

由于写字楼/商住楼市场在1998年前投入量过大，导致1998-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。一、市场分析2、北京市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:万m²

一、市场分析3、北京市写字楼/商住楼的区域分布分析:东三环路：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。具体有幸福大厦、中旅大厦、京信大厦、昆仑饭店等。霄云路：重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。机场高速路：为开发重点区域，交通及其便利，是进出北京市中心的主要地段，约占15%左右。亮马桥路：百货业及涉外饭店集中区域，环境好，专业配套完善，是窗口区域，约占5%左右。其他：比较分散，约占10%左右。一、市场分析4、东三环路商圈分析：东三环路核心商圈多年历史日客流量100000多人日成交额数亿元商务圈霄云路/亮马桥路/新源南路/联合国开发署（使馆区）文化圈世纪剧院/农展馆金融圈中行/工行/农行餐饮娱乐圈红子鸡海鲜大酒楼/希尔顿大酒店生态圈朝阳公园/莱太花卉市场信息圈报业/通讯交通圈机场高速路/公交便捷医疗圈北京军区总医院分院商业圈燕莎友谊商城东三环路核心商圈拥有9大资源，极具投资与发展潜力。不但是商业活动的核心区，也是城市财富资源的融汇处。人流、资金流、信息流

一、市场分析5、佳程广场项目规划概况：内容项目规划思想：商务公寓（商住写字楼）

功能用途层数

公共面积（层）

共享大厅

商务公寓

私人会所

餐饮娱乐

楼层规划单位配比单位种类备注广场交通/泊车位绿化/景观全楼分摊系数建筑结构建筑风格地下裙楼塔楼车场办公设备房配套服务区备注净高走廊宽度电梯数量（含货梯）步梯数量(含消防梯)分摊系数

面积（层）数量（层）项目规划状况二、分析1、优势：项目核心优势竞争力？户型，总价款低，方便购买东三环路商圈，构成“佳程广场”的巨大市场潜力酒店式服务，细致周到；生活无忧精装修，省时省事省力，“拎包即住”地段是“佳程广场”最重要的优势二、分析2、劣势：交通：地处旺地深巷（南银大厦），交通是否便利？电梯：？历史：本案建造期长，未免会造成社会美誉度差？价格：单位价格偏高？（均价多少？）居住：户型如何？每层户数如何？人流如何？三、策策略规规划商住楼楼大多数数客户户认为为商住住楼是是以住住宅演变而而来，，形象象力较较弱；；区域内内，并并不缺缺乏此此类产产品销销售情况不不甚乐乐观；；无鲜明明差异异，不不能凸凸显竞竞争力力。写字间间项目周周边近近交通通、近近环境境无法法匹配写字字间功功能；；写字间间市场场，空空置率率高；；无竞争争力，，难以以达成成销售售；销售周周期过过长。。住宅无中庭庭，无无园区区；北向的的单元元，销销售阻阻力大大；无住宅宅的配配套环环境；；均价价价位如如何？？酒店近郊通通环境境无法法适应应其客客流要要求；；启动资资金数数巨大大、管管理庞庞杂；；货币回回笼迟迟缓，，存在在一定定风险险。1、项项目定定位论论证：：三、策策略规规划2、项项目定定位：：商务务公公寓寓酒店式公公寓源于于欧洲，，是在旅旅游区内内租给游游客供其其临时休休憩的物物业，由由专门的的管理公公司进行行统一的的上门管管理，既既有酒店店的性质质，又相相当于个个人的““临时住住家”。。国内的的酒店式式公寓最最早出现现在深圳圳，近两两年在上上海、北北京均有有开发。。由于酒酒店式商商务公寓寓提供的的商务服服务更多多地迎合合了信息息化时代代日益加加快的生生活节奏奏对时间间的需求求，被广广大商务务人士所所接受，，结合““佳程广广场”的的产品特特征和东东三环核核心商业业区的特特色，将将项目定定位在：：将商务活动、、个性化商务务居住与国际际标准酒店式式服务有机结结合，利用国际商务务公寓，以全全方位高层次次的星级服务务为“商务人人士”在东三环核心心商务区营造造一个“随时时起降”的商商务生活平台台。三、策略规划划3、竞争区隔隔：个性化的商务务居住和自助式家居居服务，真正实现宾至至如归从事商务活动动和酒店式服务务提供商务居住住和酒店式服务务无论是设施，，还是服务，质量是差别佳程广场商务公寓商住楼酒店住宅写字楼三、策略规划划4、目标群界界定：大投资商中产阶层/特特定人群新经济新环境境的新贵一族族地位优越的小小资群体无家，无忧，，有资金的单单身贵族投资者使用者以东三环路商商圈为中心，，从事商务活活动的本地的的个人或组织织，以及外地地办事机构，，具有投资意意识的商务人人士。投资性是“佳佳程广场”的的目标客户群群（投资者与与使用者）共共有的特征三、策略规划划5、核心概念念：新投资时代让资本为您工工作新资本主张投资“佳程广广场”投资是一个永永远热门的话话题，各种投投资渠道也是是极其引人注注目，许多人人都不愿意再再将钱存入银银行，而股市市又是一种高高风险高利润润的投资手段段，但风云莫莫测的股市行行情让许多投投资人望而却却步。更多的的投资人为求求得稳定的保保障，将目光光投注到“国国债”、“原原始股”等安安全稳妥的投投资途径上，，但这一类型型的投资渠道道大都受到政政府的限制，，致使机会极极为难得。现现在已经有越越来越多的投投资人关注的的房地产投资资，希望从中中得到高额安安全的利润。。在这里，我我们提出：“佳程广场””将酒店式商商务公寓划分分为小面积房房间产权出售售，统一经营营。为投资者者提供了一个个绝佳商机。。成立“房屋投投资银行”：：客户在签签定购房合同同的同时，即即可将房产存存入发展商设设立的“房屋屋投资银行””。每年只需给经经营者提供60天的空置置时间，就可可以得到相当当于月供款的的租金利润，，如果经营者者有所赢利还可获得年终终分红。相当当于购房的同同时就可拥有有稳定的租约约，安全稳定定有保障，还还可获得不动动产进行再投资。让资资本为您工作作。面积（㎡）价格（元/㎡）总价（元）首付款30%（元）月还款/月回报年还款/年回报（元）收回成本的时限（年）收回成本后还款期总回报（元）30年累积回报（元）投资5070003500001050002761.6433139.68出租收益100元/天300033139.689年零9月9000108000036000承诺收益50元/天150033139.6819年5零月54000018000三、策略规划划6、支持点：：（以商业贷贷款利率6.336%，，售付三成，，十年还款期期政策计算））以自备10万万元为例，你你可以投资一一套面积100平方米，，单价5300元／平方方米，总价约约50万元左左右的房子，，余钱可以通通过银行贷款款获得，那么么这10万元元的投资收益益又是怎样的的呢？短线投投资＝炒楼5300元／／平方米是在在期房刚公开开时购进，到到现房时约6个月再卖出出，按1.5％的楼价升升幅计算，这这时，房子的的单价可以卖卖到6000元／平方米米左右，总价价约57万元元，短短的6个月，你就就回收了投资资成本，还赚赚了7万元，，月投资回报报率达11.7％。长线线投资＝长期期租赁50万万元的总房价价，首付10万元，其余余40万元20年按揭贷贷款，按等额额还款计算，，月还款约为为2700元元(含利息)，如果月租租金是3500元，用租租金来还按揭揭款还有盈余余，不到12年，你就可可以收回投资资款，还得到到一套房子的的产权，并且且可以继续获获利，因为一一套房子的使使用寿命至少少在60年以以上。面积（㎡）价格（元/㎡）总价（元）首付款30%（元）月还款/月回报年还款/年回报（元）收回成本的时限（年）收回成本后还款期总回报（元）30年累积回报（元）投资5070003500001050001321.2915855.48出租收益100元/天300033139.689年零9月729000108000036000承诺收益50元/天150033139.6819年5零月19050054000018000三、策策略规规划6、支支持点点：（（以个个人贷贷款利利率5.04%，售售付三三成，，三十十年还还款期期政策策计算算）以自备备10万元元为例例，你你可以以投资资一套套面积积100平平方米米，单单价5300元元／平平方米米，总总价约约50万元元左右右的房房子，，余钱钱可以以通过过银行行贷款款获得得，那那么这这10万元元的投投资收收益又又是怎怎样的的呢？？短线线投资资＝炒炒楼5300元元／平平方米米是在在期房房刚公公开时时购进进，到到现房房时约约6个个月再再卖出出，按按1.5％％的楼楼价升升幅计计算，，这时时，房房子的的单价价可以以卖到到6000元／／平方方米左左右，，总价价约57万万元，，短短短的6个月月，你你就回回收了了投资资成本本，还还赚了了7万万元，，月投投资回回报率率达11.7％％。长长线投投资＝＝长期期租赁赁50万元元的总总房价价，首首付10万万元，，其余余40万元元20年按按揭贷贷款，，按等等额还还款计计算，，月还还款约约为2700元元(含含利息息)，，如果果月租租金是是3500元，，用租租金来来还按按揭款款还有有盈余余，不不到12年年，你你就可可以收收回投投资款款，还还得到到一套套房子子的产产权，，并且且可以以继续续获利利，因因为一一套房房子的的使用用寿命命至少少在60年年以上上。首先，，投资资酒店店式商商务公公寓的的收益益率令令人向向往：：假假定按按揭期期限15年年，标标准间间价格格19.5万元元。投投资资者只只需投投入房房价的的30％，，即58500元，，就可可拥有有一套套全产产权物物业。。无需需承担担每月月1082.28元元的月月供，，且省省去维维修的的麻烦烦。在在按揭揭期内内由酒酒店经经营者者经营营，一一个月月可以以享受受4天天的免免费入入住权权及使使用酒酒店裙裙楼健健康会会所设设施。。同酒酒店经经营者者相比比，投投资者者不担担风险险，共共享利利润，，回报报稳定定连续续，回回报率率高。。我我们再再计算算一下下年投投资回回报率率：年年投投资回回报率率（1082.28×12＋＋4××100））÷58500=22.88％（（100元元为房房价，，未考考虑利利润分分成））15年年后如如继续续选择择由酒酒店管管理者者经营营，年年现金金回报报率1082.28×12÷÷58500=22.2％。。我我们不不妨来来看看看酒店店式公公寓与与银行行储蓄蓄、债债券回回报率率之间间的比比较：：酒酒店店式公公寓与与储蓄蓄、债债券回回报率率对比比很明明显，，酒店店式商商务公公寓的的投资资回报报率远远远高高于另另外两两种投投资模模式。。其其次，，让我我们对对其风风险进进行分分析。。““高收收益伴伴随高高风险险”在在这种种创新新的理理念下下成为为空穴穴来风风，我我们对对酒店店式公公寓投投资风风险和和银行行存款款、国国债、、股票票和普普通住住宅的的风险险进行行对比比如下下：(见下下图））通过对比比，结果果不言而而喻。投投资酒店店式商务务公寓，，如同找找到了新新奶酪一一般，前前途光明明。

银行存款国债股票普通住宅本案风

险

性

分

析收益率及低，风险低，面临通货膨胀，货币贬值利率较银行存款利率稍低风险极高，收益不稳投入较大，收益不连续，稳定性差，同质现象严重，出租价格呈下降趋势投入小，收入稳定可靠，收益率高，风险低专业的酒店经营和优越的地理位置提升价值，企业品牌效应的信息保证三、策略略规划6、支持持点：三、策略略规划7、利益益点：黄金地段段小户型精装修酒店式服服务东三环路路商圈市市场投资机会会整合利益益点佳程广场场投资/自自用两轻轻松24小时时商务中中心自身配套套支持进行延伸伸三、策略略规划7、利益益点：精选的地地段：地地产投资资中的第第一要素素——地地段优势势，已无无需详加加论证。。选择了了具有投投资价值值的地段段就取得了80%的成成功。““佳程广广场”地地处东三三环核心心商圈内内，是重重点开发发地区，，持续攀攀升的售售价及租金，使使得“佳佳程广场场”成为为地产投投资中的的原始股股。精彩小户户型：““佳程广广场”？？户型，，给您一一个低投投入高利利润的绝绝佳投资资机会。。精装的房房子：全全品牌化化精装修修，节省省时间，，节省资资金，拎拎包即可可入住，，让您的的投入物物超所值值。精心的服服务：““佳程广广场”酒酒店式管管理，服服务细致致入微———方方方面面贴贴身呵护护，营造造无优的的生活空空间。精明的投投资：客客户在签签定购房房合同的的同时，，即可将将房产存存入发展展商设立立的“房房屋投资资银行””。每年年只需给给经营者提供供60天的的空置时间间，就可以以得到相当当于月供款款的租金利利润，如果果经营者有有所赢利还可获得年年终分红。。相当于购购房的同时时就可拥有有稳定的租租约，安全全稳定有保保障，还可可获得不动产进行行再投资。。三、策略规规划8、传播语语：南国贸，北北佳程三、策略规规划9、卖点与与买点：投资/服务务增值/方便便/欲望东三环商圈圈潜力酒店式服务务24小时商商务中心户型？/总总价低精装修配套全投资过度住宅投资/增值值一个人住服务好离工作地近近不用再住酒酒店了作办事处回报投资的回报报、利润的的回报、使使用的回报报、欲望的的回报三、策略规规划10、营销销策略：打造高品质质品牌影响响力有节奏、有有控制的销销售推进和和投资炒作作拉动投资者者推动使用者者产权销售项目经营两步走/两两层推三、策略规规划11、产品品建议：面积：以？？M²？户户型为主；；功能：24小时物业业服务、24小时热热水供应、、24小时时中央空调调、24小小时中央厨厨房、公用律师/会会计师/秘秘书/保姆姆、专业全全程代办公公司注册、、商务中心心；配置：3-5条外线；付款：降低首首付压力，实实施“零首付付”或“3万万进住”；销售终端：作作高售楼中心心的调节性，，提高档次；；自助特约服务务，即在物业业服务项目中中增设了诸多多类似酒店服服务功能的服服务项目，如如叫早、送餐餐、上门洗衣衣、计时家政政服务等。这这些颇具新意、细致入入微的服务，，可以为生活活节奏快、时时间紧张、工工作繁忙的年年轻白领们解解除衣食住行行的后顾之忧忧，而且在凸凸现“享受””这一生活的重点的同时时，还尽可能能地为他们降降低了生活成成本。此外，，“自由度””还利用底商商精心规划配配置了诸如商商务中心、医医疗中心、洗洗衣房、健身房、美容院院、托儿所、、超市、咖啡啡厅、银行、、邮局等服务务设施将单位产权进进行最小化分分割向外发售售，降低门槛槛值，吸引更更多投资人，，参与其中，，缩短资金回笼笼周期四、推广建议议1、推进策略略：分层销售：根根据不同时期期，向不同人人群，推出不不同楼层，进行有有针对的推广广与发售。推进节奏：一一期与二期控控制销量，制制造售罄的氛氛围，激发目标客户户群的购买欲欲望。推广策略：以以口碑及信息息传播为主，，附以品牌形形象广告，制造神神秘感和急迫迫感。一期：3-6层二期：6-9层三期：9-12层四期：12-20层五期：20-25层/收收尾四、推广建建议2、推广进进程：78910111215准备期渗透期上市期加强期催促期5181012销售资料准准备工程的推进进售楼处的准准备施工现场的的包装广告宣传（（数字篇））样板间展示示一期销售二期跟近社会舆论的的营造新闻的抄作作样本房的准准备楼体外立面面工程三期推出广告宣传四期推出广告宣传（（风险篇））四、推广建建议3、创意风格格：以数字为核心表现现形式，以以心理沟通为表现现内容，强强调视觉冲冲击力和紧紧迫感，激激起观者的的欲望。1在企业业内部部，只只有成成本。。21世纪，，没有有危机机感是是最大大的危危机。。如果有有一个个项目目，首首先要要考虑虑有没没有人人来做做。如果没没有人人做，，就要要放弃弃，这这是一一个必必要条条件。。20世纪是是生产产率的的世纪纪，21世纪是是质量量的世世纪，，质量量是和和平占占领市市场最最有效效的武武器。。把一件件简单单的事事做好好就不不简单单，把把每一一件平平凡的的事做做好就就不平平凡。。自古以来的的伟人，大大多是抱着着不屈不挠挠的精神，，从逆境中中挣扎奋斗斗过来的。。06-1月月-2319:521月-23科学技术的的进步将会会给人们的的生活带来来巨大的影影响，而人人们要不断断适应这种种时代的变变化，而不不要坐等未未来，失去去自我发展展的良好机机2023/1/6会。2023/1/619:52:10不只奖励成成功，而且且奖励失败败。一个人人想要要成功功，就就要学学会在在机遇遇从头头顶上上飞过过时跳跳起来来抓住住它。。这样样逮到到机遇遇的机机会就就会增增大。。19:52:1019:521月-23公平不不是总总存在在的，，在生生活学学习的的各个个方面面总有有一些些不能能如意意的地地方。。但只只要适适应它它，并并坚持持到底底，总总能收收到意意想不不到的的成效效。花费数数百元元买一一本书书，便便可以以获得得别人人的智智慧经经验。。然而而，如如果你你全盘盘模仿仿，不不加思思考，，那有有时就就会画画虎不不成反反类犬犬。不能搞搞平均均主义义，平平均主主义惩惩罚表表现好好的，，鼓励励表现现差的的，得得来的的只是是一支支坏的的职工工队伍伍。1月-2319:52利人为利已的的根基，商业业经营上老是是为自己着想想，而不顾及及到他人，利利也就可能随随之“飞”了了。管理就是把复复杂的问题简简单化，把混混乱的事情规规范化。质量等于利润润。1月-2319:5219:52:10失败并非坏事事，一次失败败能教会你许许多，甚至比比你大学里所所学的还有用用。喷泉的高度不不会超过它的的源头;一个人的事业业也是这样，，他的成就绝绝不会超过自自己的信念。。06-1月-23机会并不会自自动地转化为为钞票只花一元元钱的顾顾客，比比花一百百元的顾顾客，对对生意的的兴隆更更具有根根本性的的影响力力。19:52:1019:111月-23做事，不止止是人家要要我做才做做，而是人人家没要我我做也争着着去做。这这样，才做做得有趣味味，也就会会有收获。。1月-231月-23战略越精炼炼，就越容容易被彻底底地执行。。他之所以为为自己所领领导的微软软而感到自自豪，是因因为在这个个团体中聚聚集了一大