北京中远大红门商业项目咨询策划初步方案汇报

中远大红门商业项目

咨询策划初步方案汇报111策划思路宏观市场自身条件区域环境本项目中、高档社区配套类型？产品营销物业增值，经济、社会效益最大化环境目标与定位实施主题竞争环境2目录第一部分宏观及区域市场状况北京经济迅速发展，居民收入与消费水平提高区域内落后商业形态已不能满足潜在消费者的需求对中高档消费环境的需求成为必然项目周边已成为该地区的商业中心第二部分竞争市场分析第三部分项目自身条件的支撑与限制第四部分产品策划的原则第五部分产品诠释3第一部分宏观及区域市场状况北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图北京历年社会消费品零售额4北京市居民消费价格指数5城市类比，北京市及南城商业均有良好发展空间南城大众消费商业发展滞后，但随着城市拆迁和开发，南城居民消费水平提高空间比较大，南城个人消费市场具备发展潜力，大众消费商业需求量将迅速扩大总体供应状况看，北京市南城产业商业的供应量已经偏大本项目位于南城三、四环之间，区域周边零售商业发展落后、商业设施缺乏，类型单一，缺少内涵商业发展批量化、单向化高，专业市场相对集中小面积商铺所占比例高，大规模卖场少中高档零售、餐饮、娱乐需求旺盛日常消费性商业物业市场供应较少北京南城商业环境特点61KM3KM2KM明日东方商城千针街窗帘家具城大中电器规划商业15万百荣世贸万客隆规划商业5万规划商业4万中铁物流购物中心本项目上海联华鑫星商场国美电器CBC区域规划商业现状商业恋日汽配装饰一条街万益家隆商城7整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中商业存在明显不足；区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等；周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章；餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高；一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华堡之家等等，区域前景看好；休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。项目周边有可能成为该地区的商业中心8目录第一部分宏观及区域市场状况第二部分竞争市场分析对本项目进行各级竞争市场分析结合城市整体商业环境，我们发现，传统及简单“复制”的商业设施其价值提升空间趋零位居区域商业中心，集合购物、餐饮、休闲娱乐和社区服务多种功能为一体成长空间良好，市场缺位第三部分项目自身条件的支撑与限制第四部分产品策划的原则第五部分产品诠释9第二部分竞争市场分析综合专业市场商业街社区商业及底商周边尚未形成有影响、成规模的商业街商业街环境至关重要，并需要有清晰的定位商业街以开放性、参与性、多元性方向发展社区商业及底商供需两旺受到经营业态的限制，周边底商以服务业为主社区商业以便利、实用、服务多样为特色趋向集中化、完善的服务功能、生鲜便利等特点周边综合、批发市场总规模超过95万平方米竞争加剧，新开发及规划项目向商场环境升级，并兼顾零售市场，扎堆在木樨园一带由单一、少门类向着综合、多门类发展建议本项目可进入的市场：中小型购物中心中型专业运动、家居店主题商业街社区商业百货/购物中心/超市百货由多种经营转向主体性经营、主题经营对超市、购物中心具有巨大需求体验业态成为中高档商业市场需求的动力专业化商店受到欢迎10周边主主要零零售商商业情情况项目周周边区区域大大中型型零售售商业业规模模情况况：11周边主主要批批发商商业情情况项目周周边区区域批批发商商业规规模情情况：：12马家堡堡东路路商业业环境境马家堡堡东路路区域域主要要零散散商业业分布布情况况如下下：13周边社社区商商业租租金水水平项目周周边区区域社社区商商业典典型商商铺租租金水水平如如下：：14竞争市市场分分析：1、批批发商商业的的过剩剩，封封杀了了本项项目批批发产产业商商业定定位的的空间间和可可能；；2、商商业街街、底底商的的市场场空间间没有有重大大竞争争制约约；3、针针对大大众消消费的的现代代商业业的竞竞争处处在初初级阶阶段；；4、周周边商商业的的竞争争属于于从属属竞争争………15目录第一部部分宏第二部分竞争市场分析第三部分项目自身条件的支撑与局限位于北京南城，区域内整体消费较其他市区为低地块处于多个大型专业批发商圈之间区域环境与市场调查分析显示本地区极具消费潜力本项目商业规模稍显分散，对定位既有支撑又有局限第四部分产品策划的原则第五部分产品诠释16决定商商业规规模的的参考考因素素：1）、、市场场可支支撑开开发规规模2）、本本地市场场，竞争争商业项项目规模模3）、经经济增长长因素对对规模的的影响力力4）、政政府规划划条件5）、交交通条件件对规模模的制约约17本项目商商业规模模共计4万多平方方米，分分别分布布在A01——1万多平方方米、A02——2万多平方方米，A05——6千多平方从市场供求关系看，本项目的规模属于决策比较谨慎的规模，市场风险不大；具体的可开发规模将在最终的咨询策划报告中进行分析测算18本项目周周边20万消费费者消费费支撑的的大众消消费商业业规模：：1）、根根据调查查，周边边消费者者月平均均购物、、餐饮、、娱乐消消费为2）、本项目周边最大居住人口规模20万*月产生最大消费额为：13600万元；3）、2003年北京市商场平均每平方米的营业额为1662元，南城商场的典范庄胜崇光为631元，考虑市场动态因素，南城商业每平方米营业额不超过800元；*本项目周边消费者支撑商业规模：1360万/800=17万平方米本项目商商业规模模在偌大大市场需需求中具具有爆发发力!19北京大红门、、马家堡堡南城宏观地段段分析北京南城城受到木樨樨园、大大红门商商圈及玉玉泉营商商圈夹临近三、四环路位于城市中心辐射区域中观地段段分析现阶段本本区域仍仍处于市市中心外外配套零售售、服务务、餐饮饮等均缺缺乏大量消费费额外流流潜在的城城市结点点微观地段段分析较成熟的的住宅区区环绕邻马家堡堡东路，，人流、、车流量量大紧靠目大量住宅正在开发中，项目自身也有住宅物业开发潜在的区域中心结点交通环境境道路和公公交车通通达性好好自行车是目目前本地居对停车设施的需求需考虑，北京私车的快速增长20项目商业价价值需要和和本项目住住宅价值进项目商业价值对本项目其他部分的影响:鉴于写字楼、商住公寓、住宅的初步方案已经确定，所以本项目商业的定位就必须在保证商业功能的前提下，同时关注相互的联动效果21目录第一部分宏宏观市场场状况第二部分各各级竞争争环境分析析第四部分产品策划的原则第五部分产品诠释221、商业结结点的创造造；2、大众消消费商业的的策划产品品要符合消消费市场需需要；3、策划产产品差异化化的需要；；234、策划方方案租金策策略财务有有效性；；5、策划方方案营销执执行的财务务有效性；；6、开发商商资金策略略的可行性性；7、住宅、、商业、写写字楼营销销的可行性性。24目录第一部分宏宏观市场场状况第二部分各各级竞争争环境分析析第三部分项项目自身身条件的支支撑与局限限第四部分第五部分产品诠释档次：中高档，主题：多种选择的可能性以休闲消费为主旨，集多功能于一体的中型区域商业中心；完善提升区域服务功能，多种消费乐趣互动于整体环境中；展现某种商业文化精神，打造休闲、文化购物新境地三方面目标客户：终端消费人群、经营商户、投资者百货型超市、大中型餐饮、邻里中心、专业店铺、特色底商25对产品类型型的初步判判断依据市场调调查的相关关信息，鉴鉴于以下原原因，赛睿睿顾问不建建议本项目商业地产产内容包括括专业批发发市场：1、上述区区域已经出出现了专业业批发市场场过量的趋趋势，开发发成本增高高，收益止止步不前；；2、本项目目规模及建建筑形式限限制，不易易形成良好好的批发市市场氛围，，而专业批批发市场成成熟也较普普通商业困困难；3、批发商商业对本项项目的综合合品质有极极大的负面面影响。26对产品类型型的初步判判断考虑到市场场风险、周周边大批居居民消费需需要及本项项目地段的的特点，建建议本项目商业部分分集中针对对大众消费费市场，但但商业类型型、规模选选择需谨慎慎：1、本项目目周边区域域未来将有有近600万平方米住住宅规模，，居住人口口超过20万人，这样样的消费群群的日常消消费，需要要相当商业业内容和类类型；2、在本项项目单纯造造娱乐化、、体验概念念，针对居居民市场的的感染力比比较局限，，来自本项项目外部的的消费者数数量规模也也有限，但但是周边有有经济势力力的南方商商户的消费费将形成市市场支撑；；3、、本本项项目目所所在在区区域域在在短短期期内内形形成成大大众众消消费费市市场场聚聚合合力力的的业业态态主主要要是是餐餐饮饮和和超超市市，，这这两两类类有有可可放放大大的的空空间间，，但但仍仍需需谨谨慎慎。。27产品品方方案案1：：远远洋洋瓯瓯风风28关于于东东瓯瓯的的商商业业故故事事：：1、、东东瓯瓯是是浙浙江江温温州州的的古古名名，，对对于于南南城城有有消消费费势势力力的的、、以以南南方方温温州州人人为为基基础础的的消消费费者者有有吸吸引引力力；；2、、温温州州财财富富的的成成长长是是中中国国近近现现代代最最成成功功的的商商业业典典范范，，市市场场关关注注、、仰仰慕慕，，但但无无人人进进行行商商业业挖挖掘掘…………29商业业文文化化东瓯大道服务务少量量休休闲闲娱娱乐乐少量量购购物物以文文化化休休闲闲消消费费为为主主旨旨，，集集多多功功能能于于一一体体的的新新型型区区域域商商业业中中心心，，融融合合多多种种消消费费乐乐趣趣于于整整体体环环境境中中，，打打造造北北京京休休闲闲文文化化与与购购物物的的新新境境地地周边旧有商业业模式餐饮休闲娱乐新型区域商业业中心模式购物文化服务配套邻里中心餐饮地画形式亲和力30产品经营商户终端消费人群群投资客户目标客户特别亮点以“东瓯大道道”为代表表的商业文化化主题规模及模式中等规模的购购物中心或专专业店档次中、高档营销有效传达建筑形式、风风格、功能、、业态、布局局、分割、收收益模式………邻里中心专业店铺主题街区及底底商31远洋瓯风商业业街区一层邻里中心（服务设施、、专卖店、药药店等）瓯风拱廊街（家居主力店店）菜神街（休闲餐饮、、大中型餐饮