时代骄子商业裙楼营销定位方案

时代骄子.商业裙楼

营销定位方案

同致行物业顾问有限公司商业部2003年6月目录第一部分宏观商业环境第二部分微观商业环境第三部分项目定位第四部分项目营销一、宏观商业环境深圳综合经济指标（2003年1季度）国内生产总值523.82亿元，同比增长16.5%房地产开发投资额21.13亿元，同比增长17.9%家庭可支配收入7764.36元，同比增长2.0%房地产销售价格总指数101.8%居民消费性支出5656.92元，同比增长19.3%金融机构人民币存款余额5187.02亿元，比年初增长4.7%1～4月商服物业新增供应量175，014平方米、销售量114,087平方米商服物业价格指数0.6%深圳商服市场特征深圳八大商圈，南山商圈令人瞩目专业市场和主题商城主导商服市场社区商业发展势头良好从营销来看，商铺营销模式积极变革

注重招商与销售的节奏把握商家开始前期介入返租成为吸引投资客户的有力手段

专业营销机构作用明显

二、微观商业环境

南山商圈繁荣的住宅产业大型超市百货虎踞龙盘、主题商场千姿百态朝气蓬勃的区域性物流、交通、旅游、科学教育、商业商服物业强劲而平稳的升值片区商业100%公寓桃园路学府路桂庙路南兴路常兴路南山大道南光路B姊妹城万佳康乐家乐福人人乐愉康西部电子城时代骄子曼哈女人世界金雅装饰片区街道状况路段租金水平(元/平方米)人流量1F2F南山大道160～30060～1202700P/H学府路150～25060～1002500P/H桃圆路200～40060～1202800P/H常兴路150～30060～1002000P/H南兴路160～35060～1001500P/H桂庙路80～16040～60500P/H片区商业密度片区商商业缺缺口项目饱和度有效供给有效需求缺口值超市0.9794962家居装饰0.9291965五金家电0.89829311服装百货0.9688946通讯电子0.9492931餐饮0.86829614综合评评估商场整整体处处在一一个优优良的的竞争争格局局中，，地理理位置置、商商场规规模、、商场场结构构、硬硬件设设施、、交通通路网网环境境等外外部因因素为为其定定位了了一个个高起起点、、高标标准的的发展展方向向。三、项项目定定位经营定定位以家电类类专业业经营营为首选选定位位——如如国美美电器器连锁锁、苏苏宁电电器、、铭可可达家家电、、顺电电类业业态以特色餐餐饮为备选选定位位——如如华神神川火火锅城城、老老院子子、巴巴蜀风风商商家家业态态市场定定位以中档消消费水水平为本项项目的的市场场定位位业态定定位家电类类主题题商场场（首首选））特色餐餐饮类类主题题商场场（备备选））产品初初步设设计产品类别分区说明规划区域面积(㎡)面积比率主流区白色家电类：空调、冰箱、彩电1/F2200.6468%2/F2407.97次主流区抽油烟机、洗衣机、小家电类3/F180026%展示区特色家电类3/F400.646%家电类类产品类别分区说明规划区域面积(㎡)面积比率特色区民族风味、地域风味、时代风味1/F2200.6468%2/F2407.97休闲区主题酒吧、水吧、咖啡吧等3/F150025%文化展示区饮食休闲文化相关精品展示3/F700.645%餐饮类类定位总总结以家电电为主主选经经营主主题满满足区区域消消费需需求专专业供供给市市场补补缺中中档消消费主主题商商场以餐饮饮为备备选的的经营营主题题特色色鲜明明并能能强烈烈感受受不同同饮食食文化化的中中档消消费饮饮食城城定价方方法租金价价格采采用市市场比比较法法定价价，售售价采采用租租金市市场收收益还还原法法定价价。租售价价格1F：：232.00元/平方方米2F：：82.50元元/平平方米米3F：：45.38元元/平平方米米AVE：125.58元元/平平方米米1F：：33408元元/平平方米米2F：：12024元元/平平方米米3F：：6533元/平方方米AVE：18130元/平方方米租售市市场细细分细分单位经营型投资型特征主要来源招商商家深圳各区购买动机完全的产权和经营权投资的租金回报投资类型经营投资完全的资本运作参与方式自营出租价格承受能力稍低高单位数量少多四、项项目营营销招商部部分核心产品外延产品相关产品家用电器文化、区域、时代特征的特色美食餐饮通讯、摄影照相器材饮食文化相关的展示品和精品小家电休闲、品位独特的副食餐饮招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施核心产品外延产品相关产品家用电器文化、区域、时代特征的特色美食餐饮通讯、摄影照相器材饮食文化相关的展示品和精品小家电休闲、品位独特的副食餐饮招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施销售部部分方案Ⅰ整体/大面积发售开业前后75%*PRICE整体发售以租代售方案Ⅱ小面积分割发售开业前FULLPRICE直接销售一次性返租分期返租权利分割进行经经营权权和产产权分分离，，融合合四种种方法法进行行复合合式立立体销销售采用小小面积积分割割发售售商场1F5年固固定租租金返返租、、5年年实收收租金金返租租一次性性返3年24%商场2、3F2成首首付10年年实收收租金金返还还计量指标方案方案Ⅰ方案Ⅱ指标值说明指标值说明A销售单价13598实际定价的75折18130实际定价B销售收益984687447241.68*135981312916587241.68*18130C租金收益//20421941F,5年的租金收益D返租成本//29407592暂定5年固定返租、每年固定返8%计算E返首付成本//8666166暂定返两成F营销费用1969375销售收益的2.0%3282291销售收益的2.5%G销售净收益96499369G=(B+C)-(D+E+F)91977803G=(B+C)-(D+E+F)

案例1商铺面积单价总价首付

50025390.08126950405078016实际首付（定金）贷款额月供月付款应收租金12695047617024880987934492800收益值前4年收益后66年收益总收益年投资回报率-74642.5-358284072969009896448000.111F投资者以租代代售，，建筑筑面积积，假假设以以租代代售期期为4年、、定金金为总总价款款的一一成。。面积单价总价首付1F投资者53340816704066816一次性返还3年租金实际首付贷款额月供月租金40089.626726.41002241159.191160月收益前10年收益后60年收益总收益年投资回报率0.819787696011205600.078案例2假设小小面积积分割割销售售，以以建筑筑面积积计算算，返返租期期为十十年。。假设小小面积积分割割销售售，以以建筑筑面积积计算算，返返两成成首付付。面积单价总价

2F或3F投资者51202460120首付实际首付贷款额月供月租金240481202436072417.21417.5月收益前10年收益后60年收益总收益年投资回报率0.2933156304033050.093案例3销售方方案优优选方案ⅡⅡ更适适合本本项目目的销销售，，并达达到快快速回回笼资资金和和销售售的目目的，，并且且其也也能保保证各各个因因素的的利益益所得得（参参见上上文各各项指指标）），所所以方方案ⅡⅡ是可可行的的、有有效的的优选选方案案。Ifyoubuildit,hewillcome.只要把把它建建好，，顾客客就会会来。。节录自自《FieldofDreams》(《《美梦梦成真真》)结论9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:24:4601:24:4601:241/6/20231:24:46AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2301:24:4601:24Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:24:4601:24:4601:24Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2301:24:4701:24:47January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。06一一月月20231:24:47上上午01:24:471月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:24上上午1月-2301:24January6,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/61:24:4701:24:4706January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。1:24:47上午午1:24上午午01:24:471月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。01:24:4701:24:4701:241/6/20231:24:47AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2301:24:4701:24Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。01:24:4701:24:4701:24Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2301:24:4701:24:47January6,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。06一月20231:24:47上午01:24:471月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月231:24上午午1月-2301:24January6,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/61:24:4701:24:4706January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。1:24:47上午1:24上上午01:24:471月-239、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。1月-231月-23Friday,January6,202310、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。01:24:4701:24:4701:241/6/20231:24:47AM11、越是没有有本领的就就越加自命命不凡。1月-2301:24:4701:24Jan-2306-Jan-2312、越是无无能的人人，越喜喜欢挑剔剔别人的的错