杭州西溪湿地私家公馆项目前期定位营销策划方案

杭州西溪项目西溪湿地·私家典藏项目初步营销策略项目定位初探项目特性分析项目市场环境提要项目初步营销策略项目定位初探项目特性分析项目市场环境提要市场环境金融、信贷、土地、税收、住房供应结构…

2006年：房地产市场的宏观调控深化年房地产产业在国民经济中的支柱作用“90/70”标准的模糊化解读……市场的“大起大落”不是调控的目标积极看待当前的房地产市场总体社会及经济发展状况杭州市GDP连续6年保持高速增长，2006年实现生产总值3440.99亿元，同比增长14.3%，人均GDP为51871元，增幅达16.6%，连续多年保持在10%以上。按国际经济组织统计表明，经济增加速度大于5%的杭州，其房地产市场将保持高速、平稳增长状态。

市场环境经济运行情况良好消费指数进一步提高至2006年11月累计，杭州市零售总额突破千亿元大关，达1008.4亿元，同比增长13.9%，已高于2005年全年数。2006年市区居民人均可支配收入超过19000元，比去年增长14.6%，其中消费性支出人均13208元，同比增长6.6%。从1-11月市区居民现金支出构成看，居民各种投资支出迅猛增长。调查资料显示，1-11月市区居民购买住房支出人均746元，比去年同期增78%。

市场环境2006年杭州整体房地产市场回顾

2006年杭州商品住宅销售27669套，面积341.85万平方米，同比分别上升34.8%和38.9%。

2006年杭州商品住宅预售平均价格为7759.2元/平方米，同比下降了0.46%

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销售量稳定，市场刚性需求凸现，且仍大量存在价格基本保持稳定2006年前三季度房地产开发完成投资265.04亿元，增长13.5%，增幅同比下降15.8个百分点；但占限额以上固定资产投资的比重达32.8％，同比提高3.5个百分点；总体投资回升，市场活力有所增强市场环境市场理性的另一面排名楼盘名称销售量（套）区块排名楼盘名称销售量（套）区块排名楼盘名称销售量（套）区块1杭州大世界五金城1141江干区18锦昌文华387拱墅区35风情苑238滨江区2盛元·慧谷877滨江区19现代印象广场386滨江区36浅水湾城市花园232拱墅区3风雅钱塘768滨江区20春江时代花园376滨江区37金色家园232上城区4天阳·美林湾710拱墅区21金基·晓庐367江干区38兰韵天城231西湖区5理想·伊萨卡655下沙开发区22观邸国际寓所350滨江区39金都华府230上城区6广宇·西城年华593西湖区23云溪香山343之江区40超级星期天公寓228滨江区7倾城之恋548滨江区24浅草名苑335江干区41赞成·林风224上城区8新城国际花园545江干区25银马公寓314西湖区42三华·天运219江干区9联合·世纪新筑485拱墅区26世贸丽晶城花园287西湖区43景上公寓219拱墅区10瑞立·中央花城479滨江区27新青年广场283拱墅区44江南豪园217滨江区11倚天·盛世钱塘461江干区28枫华府第276西湖区45瑞丰格林苑214上城区12颐景园457西湖区29凯恩·西湖金座271上城区46华都·兰庭国际209西湖区13海天城445下沙开发区30燕语林森公寓263滨江区47东方金座205上城区14梦琴湾佳苑422下沙开发区31天元公寓257下沙开发区48盛德欣苑201拱墅区15南岸晶都花园412滨江区32彩虹城255滨江区49金色海岸198上城区16美都广场407拱墅区33和睦苑二期248拱墅区50绿洲花园191下城区17南肖埠·御景苑392江干区34金海·香槟湾246江干区从2006年杭州市区各个区块楼盘成交量看，其销售排行榜前五十个楼盘（约占有成交记录楼盘的30%）总成交量达18529套，约占总成交量的72%。3/7效应凸显：30%的明星楼盘其成交量占到了总成交量的72%。市场环境市场理性的另一面2006年杭州楼市，不乏销售走高的楼盘，比如瑞立·中央花城、天阳·美林湾，在市场逐渐理性的情况下，性价比高，产品符合市场刚性需求，是这些楼盘走俏市场的原因。热销楼盘不断豪宅销售的不俗表现

2006年杭州个别高档楼盘，如东方润园、滨江·金色海岸、世贸丽晶城·欧美中心等楼盘，楼盘品质、产品的高端定位，以及配套顶级物业服务是这些楼盘热销的重要原因。市场环境杭州房地产市场发展前景依然较好，基础稳固。房地产市场，尤其是中高端物业市场潜力巨大。城西板块块整体市市场状况况三墩板块块蒋村板块块紫金港板板块文教板块块闲林板块块周边热点点板块生生活魅力力搜寻竞争分析析浓厚的居居住氛围围，近两年的热热点板块，是是杭州房产开开发启动较早早的区块，以以三墩镇为依依托的生活配配套已日益完完善，区域内内大盘较多，，居住氛围将将在未来集中中交付的两三三年内形成。。闲林有连绵的的山地、大型型湿地公园、、成片水域，，自然环境优优美，开发楼楼盘以低密度度、低容积率率产品为主。。是“杭城边上的又又一诗意地””，但基础配套缺缺失的硬伤暂暂时还相对突突出。配套让人气集集聚，是蒋村和三三墩两个板块块房地产开发发的自然延伸伸，为众多商商家竞相争夺夺之地。银泰泰、欧尚等大大型商业中心心相继落户，，加上规划中中的医疗、生生态公园等配配套设施，未未来与西城广广场的遥相呼呼应将会带动动“大城西商商圈”的形成成，其“辐射射性”更值得得关注。和谐杭州示范范区的核心区区，拥有优美的的绿化系统和和地理优势，，同时，该片片区有大量的的商业金融用用地作为支撑撑，将建设成成为和谐杭州州示范区核心心区块的配套套服务中心和和“生态、人人文、环保””的高尚居住住区。由于有有稀缺的自然然资源和浓郁郁的人文氛围围做支撑，到到本区域购房房的消费者层层次上会比较较高，承付能能力相对较强强，可以预见见，未来该区区域的楼盘在在户型面面积上上将以以舒适适型为为主打打。万元房房集中中地，与市市中心心其他他板块块比较较，文文教区区目前前可以以算得得上居居住人人口最最集中中，最最受购购房者者认同同的区区域。。如今今，该该区域域俨然然已成成为城城西新新中心心，欲欲与老老城中中心分分庭抗抗礼。。浓郁郁的学学院气气质和和周边边成熟熟的生生活配配套，，是其其核心心竞争争力所所在。。竞争争分分析析城西西大大户户型型公公寓寓市市场场概概况况05年后后入入市市销销售售，，且且当当前前仍仍有有余余量量在在售售的的住住宅宅项项目目；；项目目位位于于西西溪溪地地区区或或其其延延伸伸区区域域；；项目目内内涵涵盖盖140平米米及及以以上上的的3R、4R、5R或复复式式等等大大户户型型公公寓寓产产品品。。本案案周周边边小小范范围围内内成成为为了了一一个个项目目真真空空区区域域，目目前前并并无无公公寓寓项目目在在售售，，而而大大部部分分参参照照项项目目还是集中中于文教教区及拱拱墅区西西南侧。机会点宗地杭州湾文菁苑苑钱塘梧桐公公寓市场环境境目标调研研区大户户型公寓寓市场概概况项目状态3R（套）4R（套）5R（套）复式（套）合计（套）售价广宇·西城年华推出4014291918380去化131243140杭州湾·文菁苑推出28289800去化2020枫华府第推出2452943657513000去化4310318164世纪新城推出31151512339200去化3115151233景城花园推出1518339710去化121426中豪·晴园推出144189360去化14418耀江·文鼎苑推出23788353608698去化2348831353天河西苑推化1301849国都·崇文公寓推出30144412250去化301343绿城·丁香公寓推出121223000去化1111世贸·丽晶城推出462567718000去化4125470协安·景上推出2810388750去化14721钱塘·梧桐公寓推出60196114013900去化16174174合计推出747767282561798去化455552142011222去化率61%72%50%79%68%目标调研研区大户户型公寓寓市场特特征小高层、、高层住住宅引领领二级市市场发展展，多层和低低密度住住宅相对对比较少少。相对稀稀缺的低低密度产产品也是是市场切切入的一一个非常常好的机机会点。。大部分客户对对城西板块““高尚住宅区区”定位的认认同度较高，，从客群来看看，城西主力力消费群年龄龄层在30-35岁之间，以考考虑改善居住住环境为主，，舒适型住宅的的需求仍然比比较明显。3R基本都跳过了了140m²这一面积段，，攀升到了150m²以上，4R更多的则是超超过了160m²，然而从其较较为理想的销销售情况可以以看出，在此此区域购房的的客户对房型扩扩大导致的高高总价抗性并并不显著。售价体现较大大的离散性，，从8400元/m²~13000元/m²。除因所处位位置的不同形形成了各项目目间的价格梯梯度外，项目品质与特特色普遍是他他们在此区域域购房时重点点考量的因素素,这与购买该类类产品的客户户在购房过程程中主要关注注点基本吻合合。物业特征产品类型供应情况市场需求价格水平面积特征竞争分析以平层为主，现阶段产品品供应类型开开始呈现由传传统平层向个个性户型的过过渡。140m²以上的大户型型产品供应量量略显庞大，，两年以来总总共有近1800套，30万m²的房源推向市市场。但调研研项目中目前前普遍没有大大量的后续大大户型房源可可入市，因此此就短期来看看，大户型产品存存在一定的市市场空间。其中3R、4R是市场供应的的绝对主力，，5R和复式相对短短缺。去化情况两年来大户型型公寓产品的的销售率达68%，其中销售情情况最为理想想的是4R。此类产品不不仅在售出房房源的绝对量量方面高居第第一，其去化化比例也达到到了72%，由此可判定定，供销两旺旺的4R产品在区域内内的舒适型市市场上当属明明星产品。项目初步营销销策略项目定位初探探项目特性分析析项目市场环境境提要蒋村项目区位浙大紫金港校区东区城西商业中心西城广场国家西溪湿地公园N生态、人文高尚住区项目分析医疗中心浙浙大紫金港校区西区住宅区块住宅区块科研办公公建中心本项目位置蒋村板块(规划)区域内以高尚尚住宅为主，，兼顾投资物物业概念，市市民对整体片片区认同度较较高，生态、、人文形象良良好。所在区域整体体形象优越的区域气气质和发展潜质！！项目分析内在特质不利市场环境有利STRENGTH优势WEAKNESS劣势OPPORTUNITY机会THREAT威胁片区价值：已在市场上上得到较高认认同。环境景观：集各种景观观组合、自然然资源得天独独厚。人文文氛氛围围：浙浙大大紫紫金金港港校校区区，，高高尚尚人人文文气气息息突突出出。。商业业配配套套：距距市市区区次次中中心心－－文文教教区区不不到到2公里里，，2公里里内内生生活活配配套套一一应应俱俱全全。。品牌牌效效应应：发发展展商商的的强强劲劲实实力力生活活配配套套还得得依依靠靠外外部部提提供供片区区环环境境和和周周边边物物业业尚尚处处建建设设初初期期，，未未形形成成统统一一形形象象，，短短期期内内无无法法形形成成良良好好的的居居住住氛氛围围，，视视觉觉效效果果不不理理想想，，影影响响买买家家信信心心。。地块块附附近近的的水水泥泥厂厂可可能能产产生生的的空空气气污污染染和和噪噪音音污污染染。。高压压线线对对地地块块的的影影响响。。配套套完完善善机机会会：项项目目地地处处蒋蒋村村规规划划的的重重点点区区域域内内，，紧紧邻邻的的大大量量商商业业金金融融用用地地，，未未来来将将建建设设成成为为和和谐谐杭杭州州示示范范区区核核心心区区块块的的配配套套服服务务中中心心。。地块块潜潜力力：未来来文文一一西西路路、、规规划划中中的的蒋蒋村村西西路路及及余余杭杭塘塘路路交交叉叉口口，，在在交交通通和和商商业业方方面面的的具具有有较较大大的的潜潜力力。。SWOT分析析项目目分分析析随着着蒋蒋村村板板块块内内未未来来大大面面积积住住宅宅土土地地的的推推出出，，未未来来整整个个区区域域的的市市场场竞竞争争会会比比较较激激烈烈。。国家家相相关关政政策策调调控控和和金金融融调调息息的的影影响响。。国家家对对楼楼市市的的宏观观调调控控政政策策所造造成成的的浓浓厚厚的的市市场场持持币币观观望望效效应应。。与城城西西板板块块其其他他项项目目的的竞竞争争将将无无法法避避免免。。不利利有利利STRENGTH优势势WEAKNESS劣势势OPPORTUNITY机会会THREAT威胁胁SWOT分析析交互互分分析析市场场环环境境内在在特特质质克服服劣劣势势，，把握握机机会会！！项目目分分析析发挥挥优优势势，，规避避威威胁胁！！项目目初初步步营营销销策策略略项目目定定位位初初探探项目目特特性性分分析析项目目市市场场环环境境提要要市场场的的追追随随者者/领跑跑者者/创新新者者？供需需分分析析竞竞争争分分析析项项目目分分析析市场定位整体定位思路路客户定位产品定位价格定位根据项目地产产因子考虑适适宜建造的建建筑功能市场定位－档次影响因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A、对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区B、对噪音及环境的适应性强较强弱很弱不宜临货运交通快速干道、高压线等C、对大气环境的要求低不高高很高不宜临近污染性工厂、闹市D、对小区（菜市场）配套要求高很高较弱弱不宜商场上加住宅E、对周边自然及人文景观之要求低一般高很高F、小区物业管理的要求低不高高很高G、建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计H、容积率、覆盖率要求无一般低低I、对休闲空间，绿化要求无一般高很高J、内部景观要求无一般高很高根据项目地产产因子考虑适适宜建造的建建筑功能项目具备中高档产品开发条件本项目适宜类类型市场定位－档次影响因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A、对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区B、对噪音及环境的适应性强较强弱很弱不宜临货运交通快速干道、高压线等C、对大气环境的要求低不高高很高不宜临近污染性工厂、闹市D、对小区（菜市场）配套要求高很高较弱弱不宜商场上加住宅E、对周边自然及人文景观之要求低一般高很高F、小区物业管理的要求低不高高很高G、建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计H、容积率、覆盖率要求无一般低低I、对休闲空间，绿化要求无一般高很高J、内部景观要求无一般高很高红色为本项目目因子市场客户对中中高档物业认认同因素及变变化时间向度关注程度高低过去未来区位价位环境户型规模/配套品牌形象目前市场定位－竞争力各因素的可复复制性比较——最大发掘稀缺缺性价值可复制制性容易较难很难房地产产项目目的因因素区位价位环境规模/配套户型开发商/项目品牌牌本项目的的自然人人文资源源具有极极高的价价值，对对提升项项目整体体档次有有着相当当重要作作用。市场定位位－竞争力力深层思考考市场定位位－功能如何在不不变的体体量中寻寻求项目目利润的的最大化化？单纯的公公寓物业业形态，，是否导导致产品品线过于于单调？？低容积率率土地、、低密度度产品缩缩减机会点？？产品线的的丰富市场定位位－功能“公寓+别墅”产产品联合合开发模模式小高层公公寓花园洋房房联排别墅墅双拼别墅墅叠加别墅墅独院住宅宅独栋别墅墅≤0.3单位建筑筑面积的的价值增增大，利利润最大大化优势势。客源受众众面趋宽宽，风险险控制优优势。市场定位位－功能杭州别墅墅市场一一览杭州别墅墅项目板板块集群群化：据初步统统计，杭杭州近郊郊的别墅墅、排屋屋项目有有约40个，主要要集中于之江、富富阳银湖湖、小和和山、闲闲林、城城区别墅墅几大板块块。经过四、、五年开开发，多多数别墅墅项目已已经交付付使用，，新盘推推售量逐渐减减少，即即使是目目前在售售的美达达九月森林林、南都都高尔夫夫、金都富春山山区、水水木清华华等项目也多多为后续推量量，数量量不大。传统板块块走向成成熟，总总体市场场供应量量减少，，供求持持续向好好。杭州别墅墅市场一一览市场定位位－功能杭州别墅墅市场一一览杭州别墅墅市场一一览市场后续续补充：：萧山湘湖湖、良渚渚、临安安青山湖湖畔等区域已已经批准准在建，，现正在在开发中。。它们将将是未来来几年内内杭州别别墅市场场的有力力补充。。1、湘湖板板块旅游游休闲2、良渚板板块文化化和生态态3、青山湖湖板块山山水之间间短期内的的市场新新增供应应量有限限，市场场成交趋趋于稳定定。市场定位位－功能杭州别墅墅市场一一览杭州别墅墅市场一一览城区型别别墅：主要集中中分布于于两块，，项目所所处的城西蒋村村即为其中中之一。。该区域域开发时间较早早，早期期以绿城城的桂花花系列别别墅为代代表。随随着最后后两个别别墅排屋屋项目南都林语语别墅和和阳光地地带的交交付，该该区域再再出现大规规模别墅墅项目的的可能性性已经不大。第二个块块是钱江大桥桥两岸，该区域域目前有有国信嘉嘉园、华华龙碧水水豪园以以及六合源三三个项目目，都是是排屋为为主，供应量非非常有限限，未形形成气候候。凸显地段段优势的的城区型型别墅大大多已进进入二手手市场，，新盘供供应量极极其有限限。市场定位位－功能杭州别墅墅市场一一览项目周边边类比项项目西溪或西西溪延伸伸区域范范围在售售别墅项项目华立·碧水铭苑苑已交房房宗地区域市场场同质产产品供应应稀缺，，潜在竞竞争压力力不大。。与大华西溪风风情项目目相比，，本项目在在区位上存存在比较较明显的的优势：1、本案处处于杭州州市政府府规划的的和谐杭杭州示范区核心心区，生生态环境境和质量量将在长长时间内内得到充分保保证，档档次也将将存在较较大的提提升空间间；2、本案前前往市中中心核心心地带的的距离更更近，未来生活活方面可可能产生生的交通通成本较较西溪风风情项目将有有比较明明显的压压缩。本项目功功能定位位初步设设想商业会所所定位休闲型商商业会所所，营造造高尚社社交空间间，形成成贵族式式服务，，优雅而而高贵。。联排别墅墅定位具备建筑筑功能延延伸的特特征，除除满足居居住功能能外，还还可以有有更多创创新，是是集商务务接待、、休闲度度假、创创意空间间等多重重功能于于一体的的空间载载体。本项目三三大主要要功能市场定位位－功能小高层公公寓定位位在表现方方式上以以项目整整体定位位为基础础进行延延展，在在产品设设计上与与项目““舒适型型”定位位一致。。项目利益益最大化化功能关系系定位小高层公公寓第一目标：：提供项目目最大利润润实现点第二目标：：为商业提提供购买力力和人气的基础保障障联排别墅第一目标：：令部分物物业价值最最大化，形形成项目特特色第二目标：：经营投资资，保值商服功能（（含会所部部分）第一目标：是作为社区区的生活配配套，增加加物业的吸吸引力.第二目标：：经营性物物业可根据市场场情况，考考虑转换市场定位－功能关键意义项目特质、、市场环境境及功能设设想目标客户需需求在结合项目目特质和功功能设想的的情况下，，最终客户定定位决定项项目定位！！结合客户定位目标客户及及特征初探探重叠的客户户需求01、５＋２生生活模式的的人群多为城区客客户，置业业目的多为为第二居所所用途，已已拥有一套套或以上满满意的物业业，却希望望在周末拥拥有更多的的休闲空间间的人群02、投资资客客，，有多多余余的的闲闲散散资资金金进进行行物物业业方方面面的的投投资资，，该该部部分分人人群群对对物物业业的的地地段段和和升升值值潜潜力力十十分分重重视视。。05.商务务人人士士在周周边边有有固固定定的的居居所所，，因因工工作作上上的的原原因因商商务务应应酬酬较较多多，，需需要要一一个个固固定定的的能能提提供供商商务务接接待待服服务务场场所所的的人人小高高层层公公寓寓的的需需求求对联联排排别别墅墅的的需需求求对商商业业、、会会所所的的需需求求06.独立的思考空空间脑力劳动者、、自由工作者者、ＩＴ人士士，这类客户户需要更多独独立工作，思思考空间的人人群，该部分分客户学历水水平高，工作作压力大。渴渴望一个在家家庭以外独立立思考空间03.退休养老人士士喜欢清新的空空气，幽雅的的环境，方便便的生活04.外籍工作者通过公司的住住房补贴选择择居所的外籍籍人员，选择择租房的他们们希望通过补补贴的房款抵抵月供款的形形式来获得稳稳定的居所和和额外回报。。共同特征：注注重品质的品“值”一族族07.产业园和教学学园西湖区内高新新产业园和教教学园区的白白领工作者、、教职员工等等，便捷工作作与品质居住住最佳选择。。客户定位“品值一族””基本特征分分析区域来源年龄层面收入水平购房目的交通工具择居倾向综合分析前面面市场研究和和项目定位，，可推导出本本项目的公寓寓和联排别墅墅的目标客户户是这样一些些人：客户定位以35—45岁之间为主杭州当地私企企老板、民营营或外资企业业的中高层管管理人员，外外籍工作人员员，杭州城区区内投资，休休闲度假客户户家庭年收入在在10万—30万之间的中上上等水平有私家车或单单位配车；单位专车定点点接送的；对轨道交通的的预期不是特特别看重的。。崇尚品质生活活、满足自我我空间需要的的；改善居住环境境的；退休养老；商务接待；投资其升值潜潜力的。重视现代感、、舒适度、居居住环境，有有要求独立性性居住空间的的倾向，认可可人文景观生生活，可接受受单价一般在在1万元以内，向向往舒适型第第二居所的休休闲生活。项目整体市场场定位客户需求的物物业特征项目自身的优优势资源竞争策略和外外部因素思路总总结市场形形象定定位市场形形象定定位西溪湿湿地私家典典藏公馆市场形形象定定位释释意市场形形象定定位突出地地理位位置，，从区区域上上定位位于西西溪高高尚社社区，，从而而传达达良好好的生生态、、人文文形象象说明本本项目目位于于西溪溪湿地地（延延伸区区域）），景景观资资源无无与伦伦比。。“公馆馆”有有高档档居所所含义义。主主要是是在档档次上上拉近近与和和谐杭杭州示示范区区物业业的距距离西溪湿湿地私家典典藏.西溪湿湿地“私家家”是是指本本项目目在物物业管管理上上的创创新特特色，，贴心心的点点对点点服务务”典藏藏”直直接道道出本本项目目属于于西溪溪湿地地的经经典项项目，，具有有稀有有的特特质。。预示本本项目目的无无限升升值潜潜力，，突出出项目目在市市场的的尊贵贵定位位和稀稀缺性性。公馆私家典典藏市场定定位分分解延延展生活活形形态态延延展展推广广形形象象延延展展表现现表现现市场场形形象象定定位位西溪溪湿湿地地私家家典典藏藏公馆ＰＡＡＲＲＫＫ生生活活高尚尚、、品品值值、、私私有有、、珍珍藏藏基于湿地地的景观观生活和和西城广广场购物物休闲乐乐趣，水水景，绕绕城防护护绿带，，余杭塘塘河，这这一切形形成了一一个公园园式（ＰＰＡＲＫＫ）的生生活空间间，清新新，浪漫漫，优雅雅，自在在是这种种生活的的主旋律律。项目主流流生活的的支撑点点：私家享受受式的物物管，浙浙大的人人文素质质，湿地地景观，，便利交交通，高高级会所所，西城城广场的的购物公公园（购购物休闲闲广场））辅助推广广语：ＰＡＲＫＫ生活，，经典私私有品值湿地地，典藏藏人生浙大校区区，人文文居家项目气质质散发：：国际的、、都市的的、湿地地的、唯唯一的、、绝版的的、、升升值的、、中西皆皆宜的、、尊贵的的、崭新新科技的的、开放放的、创创新的、、珍藏的的项目各功功能比例例和细化化户型分布布：140-170m2自由分割割作为规模模不大的的商业配配套，如如何在创创新经营营方面进进行挖掘掘是成功功的关键键。而周周边的大大型商业业配套能能较好地地提升片片区内的的商业环环境，但但如不能能形成错错位竞争争或该商商业配套套的经营营不善，，将在很很大程度度上影响响本项目目商业的的经营，，目标客客户以本本地和社社区客为为主联排别墅墅商业、会会所配套套精品公寓寓房型面面积（m2）一房、两两房90以下三房140-150四房160-170户型分布布：200-260m2房型面面积（m2）产品定位位作为项目目的实现现利润最最重要的的部分，，其定位位于品值值改善阶阶层，户户型以140~160平方米的的单位为为主。可可考虑虑带装修修或提供供样板房房供参考考。对物业类类型进行行功能完完善，有有效提升升其内在在的价值值。并作作为项目目的创新新特色部部分，充充分地调调动市场场的注意意力，提提升市场场知名度度。主力力面积精品公寓寓联排别墅墅舒适型私私人自由由住所舒适型休休闲公寓寓商务客商商务接待待、栖息息住所；；专业人士士的个性性展现场场所；艺术工作作者的临临时工作作室；修身养性性、放松松身心的的小资境境地；……产品设计计及特色色——拓展空间间可能性性产品定位位户型结构构上丰富富化、设设计空间间上多样样化，增强空空间感和和特色（错层、、复式））户户观景景，保证证最佳景景致。同时服服务配套套一应俱俱全（清清扫、盥盥洗、网网络、商商务）拥有足够体面的小区区形象和入口口大堂精粹“思想”家超大休闲阳台半室外SPA圆厅圆床梦幻“艺术””家入户花园半室外SPA“船长”套房房74.5平米设计，不不规则户型结结构、极具创创意空间，弧弧形玻璃窗，，景观面大于于180度。圆床、圆圆厅、SPA等彰显超凡格格调、趣味十十足。52平米设计，1S1T，标准版，咖咖啡工作台、、开放式餐厅厅、西式厨房房、自由轨道道隔离，享受受创造乐趣。。4.2米面宽阳台，，百度空间，，随心所欲60平米设计，1S1T，标准版，舒舒适性强，半半室外浴缸，，享受景观绝绝对视野舒适“唯美”家65平米设计，1S2T，270度视野，可适适合长期居住住，流动空间间设计，通透透清爽产品设计及特特色——做活小户型产品定位产品设计及特特色——做活小户型产品定位大小相接、分分合自由的户户型上下组合平方米平面组合平方米1R组合户型参参考示意图图产品设计及特特色——舒适大户型产品定位兼具功能与观观景的超高附附赠值三房二厅二卫卫145平方米度假情趣倍增增客厅南面配大面积阳台次卧亦设计有有朝南转角凸凸窗，享受270º视野。主卧配设转角观景阳台台北卧大面积凸凸窗，与阳光进一步步亲密接触。。产品设计及特特色——舒适大户型产品定位极品阶层三房二厅二卫卫145平方米超大景观阳阳台与入户户花园设计计，居家生生活充满悠悠闲与浪漫漫。错层设计，，户内空间间的变化凭凭添生活情情趣。产品设计及及特色——舒适大户型型产品定位共享时光三房二厅二二卫152平方米270º转角凸窗设设计客厅阳光露露台与主卧卧阳台连通通产品品设设计计及及特特色色———舒适适大大户户型型产品品定定位位拒绝绝““一一层层不不变变””的的生生活活四房房二二厅厅二二卫卫171.31平方方米米偶数数层层奇数数层层双层层挑挑高高空空中中花花园园：：28平米米客厅厅开开间间4.8米，，尽尽现现大大家家气气度度。。会客客空空间间与与家家庭庭私私密密空空间间通通过过小小跃跃式式自自然然分分隔隔。。入户户阳阳台台，，可可作作玄玄关关或或入入户户小小花花园园。。产品品设设计计及及特特色色———舒适适大大户户型型产品品定定位位名流流风风范范户户型型四房房二二厅厅二二卫卫170平方方米米弧形形落落地地观观景景玻玻璃璃窗窗尊贵贵主主人人套套房房独立立私私家家电梯梯厅厅空中中私私家家花花园园产品品设设计计及及特特色色———联排排户户型型示示意意产品品定定位位4R:203-205平方方米米产品品设设计计及及特特色色———联排排户户型型示示意意产品品定定位位4R:224-243平方方米米产品品设设计计及及特特色色———联排排户户型型示示意意产品品定定位位4R:250-276平方方米米会所所服服务务内内容容成立立PARK国际际会会员员俱俱乐乐部部“PARK国际际会会员员俱俱乐乐部部””，，包包括括居居家家休休闲闲和和商商务务双双重重功功能能，，实实行行会会员员制制，，业业主主为为会会员员，，面面向向周周边边商商务务人人士士，，新新会会员员应应有有二二个个会会员员介介绍绍方方能能入入会会．．以以显显示示会会员员之之尊尊贵贵地地位位。。功能配套套商务服务务、设备备出租，，第三空空间工作作间、大大小会谈谈室、多多功能厅厅，小型型酒会、、招待会会。根据据目标客客户的情情感特征征，注重重客户的的心理需需求，可可设置例例如室外外红酒坊坊、雪茄茄屋等有有品位及及格调的的设施。。产品定位位CENTALINESZ价格定位位市场比较较法主要要是通过过选取同同区重点点竞争对对手、同同类型、、同档次次的物业业，以及及相邻片片区的销销售情况况较好的的同类型型物业进进行综合合分析比比，而最最终得出出本项目目初步价价格定位位。具体体可参照照对比物物业下：：项目名称规模地段/位置销售均价大华西溪风情总建面：40万平方米文一西路，西溪湿地国家公园西侧400米13000元/㎡联排参考考项目名称规模地段/位置销售均价总建面：万平方米元/㎡总建面：万平方米元/㎡总建面：万平方米元/㎡公寓参考考价格定位位重点对比项所占比重对比考虑因素地理位置7%是否位于城市发展方向、区域的未来发展潜力、来往市区的距离和时间、客户对区域的档次印象、未来规划的重要功能区域环境12%自然环境、人文文化环境、商业配套环境、升值潜力建筑密度6%总体容积率、建筑间距、户数数量小区环境9%园林面积、园林设计及绿化效果、材料成本、施工工艺水平景观8%开阔性、外部自然景观、小区内部景观、景观的均好性市政配套5%文化设施（体育、图书馆、学校等）、休闲娱乐、生活配套设施交通配套5%市政交通配套、项目自设交通配套、本项目的交通通达性会所6%会所面积、会所风格、装修档次、会所设施、设备、服务水平、质量户型结构8%户型方正度、设计创新及特色、通风采光效果、户型主朝向、户型面积是否正适合装修档次10%物业外型装修档次、室内公共部分装修档次及效果、交楼标准（需另计成本）价格定位位价格定位位项目定价价元/㎡本项目联联排均价价元/㎡小高层公公寓均价价商业均价价定价考虑虑因素：：一年以后后的市场场预测；；本项目在在开发周周期、产产品定位位、档次次等多方方面均有有较多不不确定因因素，故故对比的的着重商业部分的定价，多取决于周边商圈是否成熟、商业格局、以及自身经营定位等因素，价格差别非常大。目前对1年多以后的商业定价，存在较大偏差，若1年多后项目配套基本成形，则预测商业价格可达~元/平米。价格定位位项目初步步营销策策略项目定位位初探项目特性性分析项目市场场环境提要要项目综合合吸引点点（卖卖点）分分析交通物管特色配套升值景观公交枢纽纽就在门门口西溪湿地地国家公公园片区整体体的升值值潜力依托外部部周边大大型商业业配套城城西广场场，餐饮饮、娱乐乐、购物物、休闲闲于一体体。内部良好好的市场场错位竞竞争引导导的特色色商业、、会所。。产品上营营造特色色，能很好地地提升本本项目档档次国际私家家物管，，安心，，贴心，，高效核心竞争争力总体营销销建议整体推售售顺序

商铺推售策略：考虑到目前周边商业气氛尚未成形，故若先推商业存在一定风险，则等待项目联排别墅和多层公寓部分的人气来带动商业的销售更为稳妥，故建议商业在最后销售。1２３住宅部分是项目的利润源泉，故在前期联排别墅铺垫和人气积累的前提下入市，可实现更快的销售速度和较高的物业价值。联排商铺小高层由于联排排别墅在在档次和和包装上上均代表表了一种种品质和和服务，，且对基基础配套套设施的的依赖性性不大，，考虑其其建筑层层数较低低，先于于住宅部部分达到到预售条条件，并并有助于于带动后后期公寓寓产品的的价格走走势，故故应作为为整体项项目最先先推出的的部分。。总体营营销建建议1、——围绕核核心概概念组组织活活动形形式：只有体体现楼楼盘2、——用“组组团””性质质的活活动形形成合合力：市场只只会记记取对对它刺刺激力力度最最大的的对象象。因因此我我们的的活动动不仅仅要主主题明明确，，更注注重组组合效效应。。将集结一一系列列的主主题，，用““组团团”性性质的的全面面活动动，从各各个角角度诠诠释““PARK生活””的气气质。。公关活活动营销活活动初初探系列活活动一一：““尚上上居家家，体体验生生活细细节””——湖PARK生活现现场演演绎体验式式看楼楼，是是最能能促成成消费费者下下决心心的方方式，，如何何让消消费者者更深深入的的体验验？那那需要要——营造一一种优优越感感！在装修修好的的充满满家居居氛围围的样样板间间里，，一家家人正正在旁旁若无无人的的生活活，展展示着着“湖湖PARK生活””的细细节。。看楼楼者可可以参参观，，甚至至可以以跟他他们聊聊天，，受到到像客客人一一样的的招待待，提提前代代入到到社区区生活活中来来。营销活活动初初探系列活活动二二：““尚上上健康康，体体验健健康呵呵护””——现场体体适能能检测测品值一一族是是高素素质的的一群群，他他们为为事业业奋斗斗，他他们为为前途途奋斗斗，同同时开开始注注意自自身的的健康康。告告诉他他们——贴身健健康保保健是是本项项目为为您准准备的的湖PARK生活内内容之之一。。现场对对个人人体适适能进进行全全面检检测，，包括括体能能、体体质、、身体体、体体脂等等各个个方面面。度度身开开发““个人人健康康菜单单”：：运动套套餐、、营养养套餐餐、饮饮食套套餐、、最佳佳作息息时间间建议议等。。营销活活动初初探ThankYou!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。21:08:5721:08:5721:081/5/20239:08:57PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-232