某名城营销策略方案

困兽之斗，破局之势

2014大名城营销策略方案中原大名城项目组2014年1月6日命题顺市而为逆市而行or价格取胜凭什么？目录PART1整体市场分析PART2区域市场分析PART3回顾大名城2013PART4营销策略方案2014PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2011～2013年度量价情况供求增长骤缓，市场陷入两难11年国家政策频出，市场进入下行通道，经过2年市场调节，13年成交量已接近10年成交量2011年常州商品房供应936.46万平米，同比↑16.6%，销售624.7万平米，同比↓30%，均价7132元/平米，同比↑13.4%；2012年常州商品房供应1024.7万平米，同比↑9.4%，销售766.11万平米，同比↑22.6%，均价6831元/平米，同比↓4.2%；2013年常州商品房供应1252.6万平米，同比↑22.2%，销售832万平米，同比↑8.6%，均价6971元/平米，同比↑2.0%；2011-2013年库存持续上扬，截止2013年库存达2062.63万平米，按目前去化去化速度，尚需30个月去化周期。【2011-2013年供销价情况】【2011-2013年库存情况】附图PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2013年分物业形态量价情况各物业供大于求，库存久居高位住宅：积极跑量，未突7千大关别墅：市场低迷，去化艰难商业：投资者信心不足，大体量商业空置率高住宅：供应986.36万平米，成交702.97万平米，均价6699元/平米，库存1173.82万平米别墅：供应26.41万平米，成交17.91万平米，均价13126元/平米，库存103.63万平米商业：供应111.14万平米，成交67.06万平米，均价11270元/平米，库存408.90万平米【住宅2013年供销存情况】【商业2013年供销存情况】【别墅2013年供销存情况】【各物业2013年均价情况】附图PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2013年住宅宅市场场量价价情况况各区各各显神神通，，成交交不啻啻天渊渊武进区区低价跑跑量，供销独独领风风骚，，新北、、天宁宁价升量量降，并驾齐齐驱，，钟楼低低调成成交，，不惧高高价戚区人人少言言轻，，低价匍匍匐前前行【天宁区2013年供销情况】【钟楼区2013年供销情况】【戚墅堰区2013年供销情况】【新北区2013年供销情况】【武进区2013年供销情况】天宁区：供应168.28万平米，成交133.51万平米，均价7478元/平米，库存175万平米；钟楼区：供应86.41万平米，成交71.1万平米，均价7569元/平米，库存133万平米；戚墅堰区：供应22.11万平米，成交14.68万平米，均价5640元/平米，库存20.31万平米；武进区：供应315.64万平米，成交206.51万平米，均价6601.21元/平米，库存313万平米；新北区：供应189.11万平米，成交130.71万平米，均价6961元/平米，库存243万平米；附件PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2013年别墅墅市场场量价价情况况猛：南北地地多量量广，，供销销两端端齐发发力缓：中心城区去去余量为主主，去化缓缓慢频：各区易受个个体项目单单月成交量量影响，月月度价格波波动幅度大大【天宁区2013年供销情况】【钟楼区2013年供销情况】【新北区2013年供销情况】【武进区2013年供销情况】天宁区：供应1.26万平米，成交1.58万平米，均价16742元/平米，库存6.4万平米；钟楼区：供应1.57万平米，成交1.78万平米，均价16033元/平米，库存3.37万平米；武进区：供应13.75万平米，成交9.55万平米，均价12918元/平米，库存45.51万平米；新北区：供应18.41万平米，成交9.46万平米，均价14530元/平米，库存44.33万平米；附件图PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2014年各物业推推案量预测测前狼后虎，，急需突围围各物业尚有有2062.63万方待去化化，预计将新增1023万方新入市量【各区住宅存量情况】【各区商业存量情况】【各区别墅存量情况】【各物业2014年存量及新推量情况】住宅：目前总库存达885.28万平米，其中新北区243.31万平米，预计2014年将新增873万平米新货源；别墅：目前总库存达100万平米，其中新北区44.33万平米，预计2014年将新增39万平米新货源；商业：目前总库存达318万平米，其中新北区68.36万平米，预计2014年将新增111万平米新货源；附件PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析Top102013年度总销售售金额排行行榜2013年度总销售金额Top10排行榜区域项目套数面积（平米）均价（元/平米）总额（万元）新北区世茂香槟湖963151313.16高层：7644别94武进区新城香溢澜桥1429156416.5别墅：11639高层：6749洋房:7860109906.86天宁区龙湖香醍漫步979130676.51别墅：13218高层：7735洋房:11403103618.77武进区武进万达732124818.86高层：7408公寓:769892782.51武进区星河国际84697944.58高层：8296别墅：14071公寓：857983729.75天宁区华润国际社区1125126638.59高层：657983314.27钟楼区香悦半岛花园70688449.39高层：8765别墅：1476881028.59天宁区新城香溢紫郡1160113745.79毛坯：6613精装：814878285.76武进区御城771109916.57高层：6929别墅：1242075181.12新北区九龙仓繁华里71197913.79高层：6988洋房：957774458.83Top102013年度别墅销销售套数排排行榜2013年度别墅销售套数Top10排行榜区域项目套数面积（平米）均价（元/平米）总额（万元）新北区世茂香槟湖6627222.601361737069.99新北区金桥美林湖5623270.801568336495.76武进区星河丹堤3115061.551188317897.98武进区绿地香奈315571.5987494874.85新北区九龙仓凤凰湖墅269561.201136010861.61武进区太湖香树湾222613.32115003005.32武进区新城帝景207161.103086522102.46武进区御城207075.36124208787.58武进区常发御龙山195839.53113486626.83新北区大名城177088.19119318457.08推介高层案案例策略分分析项目名称：：世茂香槟槟湖项目位置：：新北巫山山路东侧，，太湖东路路软件园附附近开发商：常常州世茂房房地产有限限公司去化主力面面积：88-160㎡去化均价：：7000-8000元/平米项目优势：：恐龙园板块块效应及世世茂品牌效效应；大体量开发发，户型选选择范围广广自身教育资资源配套齐齐全，包含含幼儿园、、小学、中中学；主推广方向向：学区资资源推广渠道：：亲子活动动、派单、、户外广告告、报广、、网络12年-13年玩了两年年的价格挤挤压12年-13年玩了两年年的小步快快跑推介别墅案案例策略分分析项目名称：：世茂香槟槟湖项目位置：：新北巫山山路东侧，，太湖东路路软件园附附近开发商：常常州世茂房房地产有限限公司去化主力面面积：250-470㎡（含地下室室）去化均价：：12000-15000元/平米项目优势：：各面积段均均有涉及，，购房者选选择余地较较大；总价较低，，投资易变变现，市场场认可度高高；周边配套齐齐全，资源源景观资源源丰富。主推广方向向：配套、、景观、户户型推广渠道：：网络、圈圈层活动、、电视、派派单、报广广3千万景观园园林打造13年全年价值值点全面提提升三条线路看看房，自行行车环湖骑骑行看房车环湖湖看房游艇湖面直直达样板房房整体市场总总结PART2区域市场第一章节：2013年度飞龙片区排行榜第二章节：2013年度飞龙片区成交结构分析2013年度飞龙片片区排行榜榜2013年度飞龙片区住宅成交金额排行榜序号项目套数面积（平米）均价（元/平米）总额（万元）1大名城35746292.65773035786.182绿都万和城46048346.83676332698.523白马公馆48648257.24585128234.924嘉禾尚郡41143861.35600126321.765金地格林郡28630726.59681120927.466银河湾第一城24526934.34616316599.087雅居乐星河湾71805.75120102168.662013年度飞龙片区住宅成交套数排行榜序号项目套数面积（平米）均价（元/平米）总额（万元）1白马公馆48648257.24585128234.922绿都万和城46048346.83676332698.523嘉禾尚郡41143861.35600126321.764大名城35746292.65773035786.185金地格林郡28630726.59681120927.466银河湾第一城24526934.34616316599.087雅居乐星河湾71805.75120102168.66大名城品品牌效应应强，知知名度高高，于2013年飞龙片片区内总总成交金金额名列第一一，遥遥领领先第二二名绿都都万和城城3000多万元，套数排排行位于于第4。PART2区域市场第一章节：2013年度飞龙片区排行榜第二章节：2013年度飞龙片区成交结构分析【飞龙片区住宅成交结构】2013年飞龙片区热销面积段在81-90平米和121-143平米从各个项目去化面积段来看，各项目产品区分度较明显，大名城以121-143平米三房为主，白马公馆、嘉禾尚郡以81-90平米刚需房为主，金地主打90-120平米中间段，绿都万和城户型选择面较广。【各项目住住宅成交交结构】2013年度飞龙龙片区成成交结结构分析析区域市场场总结飞龙片区区各项目目由于定定位、地地段不同同，价格格相差较较大，但但发展态态势平稳稳，未现现大幅度度价格波波动。PART3回顾DMC2013第一章节：2013年度大名城项目业绩回顾第二章节：2013年度营销节点分析回顾第三章节：2013年度大名城项目问题分析第四章节：2013年度经验总结（之于2014的经验借鉴）2013年度大名名城项目目业绩回回顾——定购别墅：22套，9323平，12728元/平，1187万元住宅：461套，56226平,7567元/㎡，4254万元商业：35套，1837平，30710元/㎡，5640万元2013年答卷：：6亿2013年度大名名城项目目业绩回回顾——签约别墅：16套，6809平，824.6万元住宅：411套，7230平，3638万元商业：32套，1705平，504.3万元2013年答卷：：5亿PART3回顾DMC2013第一章节：2013年度大名城项目业绩回顾第二章节：2013年度营销节点分析回顾第三章节：2013年度大名城项目问题分析第四章节：2013年度经验总结（之于2014的经验借鉴）常州交通通广播携携手大名名城送福福活动常州国地地税汇缴缴口径解解读论坛坛活动好邻居名名城会别别墅产产品定向向推介会会活动营销节点点回顾牛先生的的绿色派派对活动动名城亲子子大咖秀秀活动宋韶光风风水讲座座暨别墅墅样板区区开放活活动营销节点点回顾首届欢乐乐购房节节启幕嘉嘉年华活活动极地海洋洋环游节节活动【向年代代致敬——光阴的的故事】】活动营销节点点回顾大名城••大时代代•精英英论坛活活动环球假日日行之十十国游园园会暨大名城别别墅景观观示范区区开放活活动大名城••大时代代•精英英论坛【第二季季】活动动营销节点点回顾11月“讲述大大名城的的造城故故事”系列产品品会活动动大名城二二期新品品12月14日盛大开开盘活动动大名城东东区12月20日盛大交付付活动营销节点点回顾12月PART3回顾DMC2013第一章节：2013年度大名城项目业绩回顾第二章节：2013年度营销节点分析回顾第三章节：2013年度大名城项目问题分析第四章节：2013年度经验总结（之于2014的经验借鉴）【别墅成交面积段情况】【别墅未购因素分析】【别墅成交因素分析】据中原6组成交客客户来看看，各面面积段均均有涉及及，更看看重大名名城别墅墅的高性性价比，，未购因因素中价价格也是是其主要要抗性，，因而看看出常州州高端人人士对于于别墅价价格敏感感度较高高。别墅客户户成交问问题【高层成交面积段情况】【高层未购因素分析】【高层成交因素分析】据中原194组成交客客户来看看，受产产品结构构因素影影响，成成交主力力户型集集中于120-140平米，看看重本项项目的地地段和特特惠价格格，另有有多数客客户受价价格限制制，未能能购房成成行。高层客户户成交问问题PART3回顾DMC2013第一章节：2013年度大名城项目业绩回顾第二章节：2013年度营销节点分析回顾第三章节：2013年度大名城项目问题分析第四章节：2013年度经验总结（之于2014的经验借鉴）别墅经验验总结高层经验验总结PART4营销策略略方案2014第一章节节：货值值统计分分析、货货源（问问题）策策略分析析第二章节节：营销销目标制制定第三章节节：核心心策略输输出第三章节节：营销销节奏安安排第四章节：策策略分解（分分物业形态别别墅、东区高高层、西区高高层）第五章节：阶阶段营销执行行策略库存盘点物业类型户型类别套数总面积(㎡)单价（元/㎡）货值（元）东区别墅4.2米联排中间户215865900052,781,310端头户41188900010,689,9305.5米联排中间户1184263110000436,307,700端头户623611000023,610,30011米电梯联排带电梯15889812000106,781,880不电梯372209612000265,151,880双拼带电梯252030415000304,566,000小计226103343116111,199,889,000东区高层68-91㎡1906500585325119-121㎡12114384.947500107887050120-130㎡10412969.09750097268175135-142㎡415656.91750042426825154.83456950.1780054210780167-173㎡264499.56780035096568小计33844550.657575.07967337,474,723合计564147894103951,537,363,723库存盘点物业类型户型类别套数总面积(㎡)单价（元/㎡）货值（元）西区高层68㎡

372525.5710017,931,05083-85㎡

542871003,038,800119-123㎡

333871.19700027,959,330126-128㎡

536775.96700047,435,220142㎡

223142.91690017,438,079小计

15016743.567051113,802,479商铺

492611.793500091,412,650合计19919355.35

205,215,129西区货量盘点点套数（套）面积㎡2919399447.53西区80多平的纯刚需需产品较少，，偏改善性产产品119-130㎡除外剩余以以140平以上为主，占占总共的46%，与东区库存存产品性质重重叠，销售危危险系数大大大增加！西区户型配比比PART4营销策略方案案2014第一章节：货货值统计分析析、货源（问问题）策略分分析第二章节：营营销目标制定定第三章节：核核心策略输出出第三章节：营营销节奏安排排第四章节：策策略分解（分分物业形态别别墅、东区高高层、西区高高层）第五章节：阶阶段营销执行行策略库存预计目标标值目标构成物业类型货值预计去化率去化目标货值别墅¥1,199,889,00015%¥180,000,000东区高层库存¥337,474,72350%¥170,000,000西区库存¥113,802,47960%¥72,0000,00商铺¥91,412,65040%¥36,800,00合计¥1,742,578,85235%¥458,800,0004.5亿西区需完成5.5亿2014年年度指标10亿PART4营销策略方案案2014第一章节：货货值统计分析析、货源（问问题）策略分分析第二章节：营营销目标制定定第三章节：：核心策略略输出第三章节：：营销节奏奏安排第四章节：：策略分解解（分物业业形态别墅墅、东区高高层、西区区高层）第五章节：：阶段营销销执行策略略东区763套，167249㎡，17亿一年平均每每月需要去去化约64套西区怎么办办？总货量思考考东区高层库库存策略思思考立题东区库存影影响西区整整体的命脉脉东区高层库库存338套，近3.4亿，平均每每月需要去去化28套，一年可可全部去化化但14年既要去化别墅又要去化库存高层，更要去化化西区新品？精力何来？？推盘节奏奏如何把控控，推广重重点又该如如何？东区高层现现房，优劣劣并存，现房造梦难难！是快速去化化，立势市市场，快速速回款，促进整盘销销售，还是是悠哉等待待！核心策略输输出推盘策略：：跑赢库存，，西区借势势顺势，爆爆破市场；；大开大合的的市场节奏奏不复存在在，推盘必必须小步快快跑，不断断利用价格格挤压策略略促进新老老货源去化化；东区别墅库库存策略思思考立题顺市而行or逆市而上？？别墅226套，近12亿货值顺市而为，，以价格拼拼杀？但别墅均价价11000元/㎡，价格还还能下行多多少？如果逆市而而行，突破破价格限制制，别墅该该如何金字塔人物物关心价格格，还是增增值空间、、品质、服服务？东区别墅库库存策略思思考立题——案列分享常州男子去去年在常州州雅居乐·星河湾组织织的海南雅雅居乐清水水湾项目时时，在参观观的短短数数小时内，，便下定购购买了套2000多万的房子子，在常州州没有买，，单价与总总价比常州州贵许多，，但依然下下定决定购购买了！他被一种生活方式吸引，他被被服务所感动，他他被品质所震撼，他他对保值升值空空间，充满信心心！西区新品策策略思考立立题这年头，客客户懂的真真多，见的的真多，常常州可比较较的更多！！雅居乐近3亿奢华会所所，5亿皇家园林林，客户依依然不买账账，案场营销服务，，前置体验验在常州不说说极致，至至少是专业业水平以上上了，但是是小小的常常州，见识识多广的常常州人依然然不买账！！担心以后后的服务不不会有这么么好，物业业价值不能能体现，导导致若干年年以后的资资产贬值喊出高价，，声音势必必要浑厚有有力，富有有感染！核心策略输输出逆市而上，，凭什么？？没有舍何来来得，价值值点必须与与价格平衡衡别墅不谈降降价，只谈谈调性，让让客户震撼的调性性，充分体验别墅附加值值，弱化产品劣劣势西区高层大大量房源，，140㎡以上房源，，占比46%，体验必须做做到位核心策略回回顾小步快跑价格挤压价值提升体验前置PART4营销策略方方案2014第一章节：：货值统计计分析、货货源（问题题）策略分分析第二章节：：营销目标标制定第三章节：：核心策略略输出第三章节：：营销节奏奏安排第四章节：：策略分解解（分物业业形态别墅墅、东区高高层、西区区高层）第五章节：：阶段营销销执行策略略2014年大名城推盘节奏及货量盘点（建议）节点地块类别楼幢号面积（㎡）套数总套数总面积（㎡）均价(元/㎡)总货值（元）去化率（%）销售额（元）配合利好面2-5月份东区高层

33844550.657575.0834000000050%170,000,0001、商业街开街，部分品牌招商；2、别墅8#楼会所正式启动，兼售楼处，酒店运营管理公司进驻别墅

226104343.0411499.46120000000015%180,000,000商铺

492611.79350009200000040%36,800,000西区高层

15017470.567000.2612000000060%72,000,000小计

76316897615268.7175200000041%458800000

5月蓄水6月开盘西区高层87#896012013098.6

1、幼儿园招商品牌确认；2、61#样板房公开3、河景房1296063#1435811716785.6

144597月蓄水8月开盘西区高层71#194377416113.5

1、泳池开放；2、幼儿园开园241.99379月蓄水10月开盘西区高层86#896012013098.6

1、泳池持续开放；2、幼儿园开园1296077#1433714822145.24

14137142371723711月蓄水12月开盘西区高层858912024025770

12160

13060

西区高层74#1216218619659.57

6762

12762

小计

1005126671730092469910363%582,560,435

合计

176829564711284.4267669910352%1,041,360,435

PART4营销策略方方案2014第一章节：：货值统计计分析、货货源（问题题）策略分分析第二章节：：营销目标标制定第三章节：：核心策略略输出第三章节：：营销节奏奏安排第四章节：：策略分解解（分物业业形态别墅墅、东区高高层、西区区高层）第五章节：：阶段营销销执行策略略「1-5月库存去化化策略分解解」别墅策略分分解1价值提升，，体验充分分，尊贵感感，调性拔拔高第一触感点第二触感点第三触感点售楼处内外包装看房样板实景区提升价值的的5个面外围景观资资源户型样板间间第四触感点点物业服务第五触感点点外围包装飞龙路沿线线，别墅私私密感差，，景观面展展示性较弱弱，需重新新打造乔木灌木草皮丰富的植被被搭配组合合，在该项项目贯彻整整体，最终终形成曲径径通幽之妙妙，完美融融合了园林林打造的追追求自然与与人工雕琢琢两个矛盾盾体外围包装竹林吊盆通过密集的的竹林，以以及吊盆或或者其他具具有色差的的植被，花花木打造飞飞龙路沿线线风景线，，同时保证证了别墅的的一定私密密性。售楼处建议议目前高层与与别墅销售售功能区混混为一体，，别墅高端端人群更希望有单单独的尊贵贵空间，这这一点目前前本案不具具备！建议8号楼双拼设设置为别墅墅专享售楼楼处兼具会所功功能，招商商酒店管理理公司运营营后期针对客客户可做单单独私宴私人定制——调性！尊贵贵！售楼处包装装建议——私人定制洽谈区别墅8号样板区一一楼客厅区区域现有沙沙发搬掉，，换成利于于洽谈的洽洽谈桌椅售楼处包装装建议——私人定制服服务：水吧台餐厅处放上上高架凳，，客户可在在其内享用用茶水、饮饮料、小吃吃等，一方方面让客户户体验高端的的服务，同时让客客户体验日后的的居家形态态售楼处包装装建议——私人定制：：会所功能打打造KTV地下一层或或二层打造造KTV包厢，免费费为客户提提供现有洗浴区区开放使用用，增加SPA部分，专针针对女性使使用。斯诺克桌不不变，周围围布置休息息桌椅，红红圈部分改改为红酒、、雪茄柜。。配有调酒酒师客户可在运运动完后或或者品酒前前进行免费费沐浴售楼处包装装建议——私人定制会所功能打打造斯诺克红酒酒售楼处包装装建议——私人定制会所功能打打造主题休闲房房楼上卧室部部分可以打打造城主题题休闲房，，免费提供供客户休息息，同时让让客户体验日日后居住的的装修方式式售楼处包装装建议——私人定制：：会所功能打打造棋牌房/家庭私宴房房家庭朋友私私宴、棋牌牌、SPA、斯诺克、、红酒品鉴鉴、主题客客房既有让让客户体验验别别墅墅居居住住的的方方式式，更更能能常态态性性的导入入客客户户资资源源花园园充充分分增增加加，，植植被被，，小小品品，，休休闲闲，，遮遮阳阳伞伞，，餐餐桌桌等等，，售楼楼花花园园包包装装建建议议———花园园充充分分利利用用售楼楼处处外外围围现现状状售楼楼处处外外围围现现状状充分分运运用用色色差差，，增增强强客客户户视视觉觉冲冲击击力力，，花花园园绿绿离离整整体体做做高高，，乔乔木木与与灌灌木木充充分分搭搭配配，，增增加加带带水水的的景景观观小小品品，，休休闲闲座座椅椅，，细细节节方方面面洗洗到到垃垃圾圾箱箱都都是是景景观观，，作作为为色色差差冲冲击击力力的的补补充充。。售楼楼处处外外围围包包装装建建议议———花园园充充分分利利用用售楼楼处处动动线线1号方方案案———较远远但但有有一一定定冲冲击击力力经过过小小龙龙港港河河与与别别墅墅中中央央水水景景处处，，水水资资源源打打造造较较好好，，可可给给予予客客户户一一定定冲冲击击1号动动线线线线路路现现状状1号线线路路整整改改建建议议小龙龙港港河河沿沿线线水水景景增增加加亲亲水水平平台台，，淤淤泥泥最最好好清清理理，，保保证证水水质质；；中中央央水水景景处处，，目目前前水水质质较较差差，，有有较较多多漂漂浮浮物物，，需需整整理理，，同同时时可可在在水水景景平平台台处处摆摆放放休休闲闲藤藤木木沙沙发发加加休休闲闲伞伞售楼楼处处动动线线2号方方案案———方便便且且具具有有冲冲击击力力精神神堡垒垒沿河公园园充分发发挥作用用停车场增加景观观小品物业服务务别墅区域域内，保保洁必须须做到看看到客户户面带微微笑保安必须须在园区区内巡逻逻增加洗车车服务，，免费为为客户洗洗车售楼处内内为客户户第一时时间递上上茶歇清清单，供供客户选选择售楼处内内提供立立拍得进进行拍照照（全家家福）并并现场可可以用精精致相框框包装别墅策略略分解2——销售策略略调整花花园价值值放大设计多套套花园景景观休闲闲多功能能花园方方案，根根据客户户需要，，为客户户定制花花园；客户只需需出材料料费，人人工费，，设计费费由发展展商提供供买房送私人定制制花园东区库存存策略分分解东区的库库存去化化需要有有不断的的好声音刺刺激，考虑到到本案东东区剩余余面积120平以上，，7500以上的高高单价情情况下，，可以每个月推推出限量量版特价价房，或者者每周推出出限量特特价房，与现场场正常房房源不断形成成价格挤挤压形式式，再通过现场场的周周周小暖场场活动配配合。「周周限限量特价价，价格格挤压去去化」东区库存存策略分分解「好声音音刺激」」装修大赛赛——利用交付付，举办办装修大大赛，将将优秀作作品收集集作为图图片样板板房使用用，并可可利用装装修大赛赛，与业业主拉近近关系，，带新客客户参观观专修房房。幼儿园招招商品牌牌确认——前期可对对外释放放《知名双语语幼儿园园即将进进驻大名名城商业街开开街——知名商家家进驻，，开街仪仪式「5-12月库存去去化策略略分解」」5-6月策略「低开高高走，价价格挤压压，利好好炒作」」5-6月进行87号楼及63号楼，南南北两幢幢楼蓄水水及开盘盘利用位置置差异，，面积差差异，形形成价格格挤压，，房源面面积大小小挤压，，达成快快速蓄水水，顺利利开盘。。配合点：：三大利利好一线河景景房双语幼儿儿园进驻驻61号楼样板板房公开开造势7-8月策略「价格标标杆，调调性拔高高，利好好炒作」」中央水景景楼王，，西区明明星产品品，树立立价格标标杆，拉拉高西区区整体均均价，并并且通过过该楼栋栋，实现现与其他他楼栋的的价格差差，实现现价格挤挤压！配合点：：三大利利好中央泳池池实景区区即将开开放幼儿园即即将开园园商业街开开街9-10月策略「价格挤挤压，利利好持续续炒作」」86#/77号楼蓄水水开盘，，利用一一线河景景房幼儿儿园近在在咫尺的的距离规规避项目目劣势，，同时利利用77#楼价格、、面积与与86号楼的差差异进行行价格挤挤压、房房源面积积挤压。。配合点：：两大利利好中央泳池池实景区区即将开开放幼儿园开开园11-12策略分分解「年末末冲刺刺，刚刚需全全线上上市」」85#/74#楼全线线刚需需、偏偏改善善产品品，在在年底底进行行全力力补仓仓，抢抢占市市场客客户。。样板间间体验验中央实实景区区体验验泳池体体验「价值值点提提升，，体验验感增增强」」西区整整体策策略样板房房产品品面积积选择择建议议西区根根据户户型刚刚需及及偏改改善产产品去去化风风险相相对较较小，，除去去这两两类产产品，，140㎡左右右及170左右的的房源源占比比最大大，且且去化化难度度较大大，建建议样样板房房主要要做这这两类类比例例的产产品。。样板房房具体体楼幢幢选择择建议议建议本本案61#楼，此此幢140平左右右的房房子，，约10万方；；71#号楼产产品占占比10%，预计计货值值可近近4亿；所以本本案建建议样样板间间打造造该两两幢楼楼；样板房房具体体楼层层选择择建议议７１号号楼建建议３３楼６６１＃＃楼６６层建建议在在原因因如下下：７１号号楼为为中央央水景景楼王王无遮遮挡，，与前前面７７０＃＃楼及及６７７＃错错开，，采光光较好好，楼楼层设设置较较矮，，一方方面告告知客客户矮矮楼层层采光光依然然充足足，另另外离离水面面较劲劲，亲亲水效效果好好，且且在负负氧离离子包包围圈圈内；；１－３楼所所铺设楼梯梯间地砖较较少，减少少工程量６７号楼，，因为离马马路较近，，太高，噪噪音较大；；因前无组组团景观，，所以保证证一定高度度，可提高高视野开阔阔度看房动线建建议７１＃６１＃客户从售楼楼处出发，，沿路看房房车沿着环环线道路驶驶入７１号号楼，６１１号楼可通通过步行看房动线设设计秋千/花艺花艺小品塑胶跑道沿路花圃可以坐的音音响利用植被/花木/乔木/灌木打造看看房通道沿沿线的色差差景观，多多运用景观观小品增加加视觉冲击击力。同时时用塑胶跑跑道打造全全常州唯一一的健康社社区道路，，中央泳池及及周边景观观部分打造造周边地中海海绿植景观灯泳池划分成成人区/老人区儿童童区沙滩椅无边界泳池PART4营销策略方方案2014第一章节：：货值统计计分析、货货源（问题题）策略分分析第二章节：：营销目标标制定第三章节：：核心策略略输出第三章节：：营销节奏奏安排第四章节：：策略分解解（分物业业形态别墅墅、东区高高层、西区区高层）第五章节：：阶段营销销执行策略略分季度围绕绕营销核心心推售、营营销策略、、推广、营营销活动铺铺排第一季度：：体验季第二季度：：教育季第三季度：：健康季第四季度：：感恩季月月爆破教育季体验季健康季感恩季推售策略：：别墅及东区区库存/西区库存,同时可为71号楼大平层层产品进行行蓄水线上推广：：以全新售楼楼处公开及及会所启动动为主要李李好点进行行炒作线下活动：：以老业主回回馈、新意意向客户举举办圈层活活动渠道拓展：中原以唯唯润会所、、新北奔驰驰、琉璃时时光、招商商银行、浙浙江商会、、教育机构构等VIP高端客户导导入优质客客户去化别别墅及高层层教育季体验季健康季感恩季别墅会所的的成立，不不在于大型型活动，而而是常态性性的为客户户举办户外外、室内私私宴、小型型派对等活活动，让业业主充分体体验日后会会所作为社社区的配套套服务的高高端！营销活动转转为常态体体验活动教育季体验季健康季感恩季推售策略：：87号楼一线河河景幼儿园园学区房，，61号楼以面积积、价格、、位置与87号楼互相挤挤压。线上推广：：以双语幼儿儿园即将进进驻为主题题，进行阶阶段性，持持续性传播播与炒作。。线下活动：：以教育类、、孩童为主主线切入，，与推售房房源结合。。渠道拓展：：以教育机构构、学校为为主要工作作方向。大名城业主主公益基金金成立活动时间：：4月中活动目的：：通过过本本次次活活动动展展现现企企业业高高度度社社会会责责任任感感与与公公信信力力，，提提高高项项目目形形象象，，并并为为3月幼幼儿儿园园品品牌牌确确认认预预热热参与与方方式式：：成立公益基金金会，发展商商每卖一套拿拿出1万（直至捐满满100万为止）投入入《大名城业主公公益基金》中，业主可自自由选择捐献献。基金部分分发展商承诺诺，日后凡是是大名城小业业主遇到困难难可分配一定定金额用于就就学，以及大大名城内部环环境保护提升形象，成成立大名城业业主公益基金金，用于环境境保护和贫困困业主教育助助学计划，提提高媒体曝光光率，充分展展现大名城的的高度社会责责任感，切合合教育型产品品的推广主题题，容易后续续活动延展，，开可以定期期组织业主前前往山区助学学活动教育季体验季健康季感恩季4月教育季预热超级宝贝计划划活动时间：5月1日-5月30日活动目的：通过1个月持续的活活动保持现场场人气，活动方式：与多家教育机机构合作，现现场供孩子游游玩，同时免免费举办双语语及各类培训训班，邀请高高端幼儿园（（如诺贝尔双双语幼儿园））孩子免费到到现场参加艺艺术培训，热热度持续两个个月，同时进进行各类亲子子比赛「5月爆破活动」」教育季体验季健康季感恩季5月爆破活动主题：水映大大名城•第二课堂培训：钢琴、、提琴、舞蹈蹈、书画时间：6月每周六、日日上午10点-12点，下午3点30分至5点30分时间：树立品品牌开发商及及水映大名城城项目高端、、责任、生活活的形象，提提升周末项目目人气。教育季体验季健康季感恩季教育季体验季健康季感恩季推售策略：71号楼标杆楼王王蓄水推出，，建立标杆，，方便去化86号楼/77号楼线上推广：以71号楼样板及中中央水景区开开放、幼儿园园即将开园为为利好切入线下活动：以常态性泳池池免费体验为为活动，同时时持续举办亲亲子亲水类比比赛渠道拓展：71号楼/77针高端产品，，可从中原渠渠道资源出发发，导入客户户群，运用别墅样板板房举办圈层层活动。86号楼持续导入入教育机构资资源作为主要增量量部分，另外外结合海派派派单工作教育季体验季健康季感恩季通过渠道派单单，选择性派派发游泳体验验券，泳池边边每天免费提提供200份饮料或冰激激凌，出于人人性化考虑，，现场提供免免费教学，及及安保工作。。意向客户可可凭券领取泳泳镜及救生衣衣及泳圈。常态性服务，，保证每天来来人教育季体验季健康季感恩季星游水立方大名城杯首届届游泳比赛活动造势点：：田亮（或其他他知名游泳类类运动员）来来大名城游泳泳为话题点进进行全城炒作作。参与对象：分成人/儿童/男女类/亲子类,进行分类比赛赛。渠道：外围派发门票票8月爆破活动教育季体验季健康季感恩季推售策略：年关推出刚需需产品85#及74#楼，在年底的的价格混战中中占据一定优优势线上推广：以热销感恩，，上市四周年年为感恩切入入点顺势推出出刚需产品线下活动：此阶段为来人人作为重中之之重，作为年年末冲刺的最最后一波，客客户蓄水量最最为关键，线线下建议天天天暖场为主要要活动。渠道拓展：海量派单+各类体验券教育季体验季健康季感恩季现场气氛的塑塑造直接影响响现场成交，，现场必须保保证较好的人人气；通过持续的活活动为现场带带来人气，保保持热度；采用来访奖励励措施，凡是是渠道人员带带来上门客户户，经销售员员认证后，次次日奖励50元。与全城三级市市场联动，凡凡是带上门客客户，带访者者及认筹客户户均可获得一一次转盘摇奖奖全民参与——认筹赢奔驰11-12月爆破活动Theend,thankyou.地址：常州市市武进区延政政中路2号A座17楼1707-1708室电话Tel：（0519）81187597传真Fax：（0519）811875989、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:20:1521:2