广西南宁某住宅项目可研报告

****新区189亩项目可行性研究报告（住宅）摘要****新区，属于南宁市“十一五”计划确定启动建设的两大新区之一。本文通过对****新区189亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据****新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积212000平方米，项目总投资38042万元。经测算项目经营利润为7578万元，因此项目在经济上具有较强的可行性。[关键字]****新区项目投资开发经营目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、2005年国内经济及房地产市场回眸二、南宁市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、****新区区域分析三、项目周边主要物业分析四、****新区消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、南宁市规划局规划方案；2、国家建设部及南宁市颁布的与房地产相关法律与政策；3、南宁市房产局提供资料；5、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况项目地块位于****新区南宁大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留的办公用地，实际开发面积为159亩，该地块基本较为平整，经文件批准通过，该地块主要用途为商住用地，类别代号，容积率不大于2.0，建筑密度不大于，绿化率不小于。建筑限高多层不超过（约米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过层（约米左右）；本项目由电力局与****房地产开发有限责任公司合作共同开发，除30亩作为预留的办公建设用地外，剩余用地面积159亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分建设：其中的99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下60亩用于开发商品房小区；建筑形式采用组合式：多层，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：106000平方米，约合159亩。②容积率：2.0③总建筑面积：212000M2公建面积：5000M2④建筑密度：（暂无设计方案无法计算出，建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。⑤绿化率：35%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是****半岛新区新崛起的一个中等规模小区。项目建设内容：1、多层公寓及连排别墅多层公寓的总建筑面积约72000平方米，建筑样式为框架结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。2、小高层公寓小高层公寓的总建筑面积约120000平方米。3、配套商业面积（包括车库）建筑面积约15000平方米4、公共生活设施总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。5、物业管理实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；第二章项目开发经营环境分析一、2005前三季度南宁市经济状况简析经济运行情况[GDP]2005年1-3季度，南宁市经济发展继续保持稳健的增长态势，全市GDP达477.02亿元，同比增长13.2%，增速比去年同期加快0.38个百分点。其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增长7.7%，第二产业增加值149.55亿元，同比增长17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比增长12.6%。[财政金融]财政收入增加，金融机构存贷款平稳增长。1-9月，全市组织的财政收入71亿元，同比增长16.57%，其中一般预算收入31.43亿元，同比增长20.30%。一般预算支出47.77亿元，同比增长18.16%。其中基本建设支出4.82亿元，同比增长36.48%；企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增长29.49%；科技三项费用支出0.47亿元，同比增长31.63%。[投资]全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增长。今年以来，全市投资虽有所回落，但在“百项工业项目大会战”、“136”城建工程等大项目推动下，增幅一直保持在28%以上，九月份达到了今年以来的最高速度。1-9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增长38.10%。其中，城镇固定资产投资218.48亿元，增长39.81%；基本建设投资102.49亿元，增长26.61%；更新改造投资37.09亿元，增长60.71%；房地产业投资68.97亿元，增长61.17%。[国内贸易]社会消费品零售额稳步增长。1-9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增长13.63%。其中，批发零售贸易业零售额213.11亿元，同比增长13.41%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增长15.25%。小结：持续升温的固定资产投资，强劲的消费能力，良好的经济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实的经济基础。二、南宁市房地产市场分析1、南宁市成交情况分析1-1、整体市场供求情况a）季度供应情况2005年3季度度商品房类别别供求状况表表时间单位:万㎡住宅商业办公合计2005年7月份份批准预售面积9.61.5011.1合同备案面积34.61.80.536.8供求比1:3.61:1.2/1:3.32005年8月份份批准预售面积28.432.133.5合同备案面积32.51.70.134供求比1:1.11:0.6/1:1.02005年9月份份批准预售面积62.3150.277.5合同备案面积37.81.20.939.8供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5合计批准预售面积100.319.52.3122.1合同备案面积104.94.71.5110.6供求比1：1.01：0.21：0.71：0.9◎2005年3季度商品房供应量为122.1万㎡，去化量为110.6万㎡，整体呈现供大于求的态势，供求相比上个季度有大幅度提升。◎商业用房供应量增长较多，空置量较大，商业用房的严峻形式进一步加深。办公房的供求形势依然没有得到改变。b）同期比较情况2005年3季度度供求关系环环比、同比对对比表时间批准预售面积（万万㎡）合同登记备案面积积（万㎡）供求比2005年3季度度122.1110.61：0.92005年2季度度56.162.31：1.12004年3季度度72.9573.41：1.1◎2005年3季度供应量122.1万㎡。环比上季度增长117.6%，比去年同期增长67.4%，本季销售备案登记110.6㎡，环比上季度增长78.3%，比去年同期增长51.4%。本季度的供求量对比上季度及往年都有较大幅度提高，但供求状况却是供大与求，主要是受商业类产品影响。1-2、各区域市场供求情况a）各区域商品房供求状况分析2005年3季度度各区域商品品房供求关系系状况表各板块批准预售面积比重登记备案面积比重供求比青秀区16.613.60%14.112.75%1:0.8琅东板块36.429.81%35.331.92%1:1.0仙葫板块8.67.04%15.313.83%1:1.8江南区6.25.08%13.412.11%1:2.2西乡塘区30.124.65%16.514.92%1:0.5兴宁区18.214.91%4.33.89%1:0.2良庆区64.91%11.710.58%1:2.0南宁市122.1100.00%110.6100.00%1:0.92005年3季度各区域商品房登记备案状况图2005年3季度各区域商品房登记备案状况图青秀区13%琅东板块31%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区4%良庆区11%◎2005年3季度南宁市商品房供求比为1：0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区呈现供大于求的状况。琅东板块供求基本持平，其他城区供小于求。整体来讲，供求关系仍处于良好状况。◎琅东板块供应量达到全市29.81%，去化量达到全市31.92%，虽然供求仍是全市的首位，但比重已经有所降低；西乡塘区的供应量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。b）各区域住宅供求状况分析2005年3季度度各区域住宅宅批准预售及及合同登记备备案情况一览览各板块批准预售面积（万万㎡）比重合同登记备案面积积（万㎡）比重供求比青秀区13.313.26%1312.44%1:1.0琅东板块31.431.31%34.132.63%1:1.1仙葫板块7.97.88%14.814.16%1:1.9江南区5.15.08%12.211.68%1:2.4西乡塘区22.422.33%15.715.02%1:0.7兴宁区14.714.66%3.53.35%1:0.2良庆区5.55.48%11.210.72%1:2.0南宁市100.3100.00%104.5100.00%1:1.02005年3季度各区域住宅物业登记备案状况图青秀区12%2005年3季度各区域住宅物业登记备案状况图青秀区12%琅东板块33%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区3%良庆区11%◎2005年3季度，南宁市商品房住宅的供求比是1：1.0，供求基本持平。西乡塘区和兴宁区呈现供大于求情况；青秀区和琅东板块供求基本平衡；其他城区呈现供小于求。◎琅东板块依旧占据着供应量和去化量第一的位置，供应量占全市31.31%，去化量占全市32.63%。西乡塘区供应量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南区和良庆区供应量较少，而兴宁区去化量最低。c）各区域商业供求状况分析2005年3季度度各区域商业业批准预售及及合同登记备备案情况一览览各板块批准预售面积（万万㎡）比重合同登记备案面积积（万㎡）比重供求比青秀区2.713.85%0.816.67%1:0.3琅东板块3.316.92%0.714.57%1:0.2仙葫板块0.73.59%0.36.25%1:0.4江南区1.15.64%1.225.00%1:1.1西乡塘区7.739.49%0.816.67%1:0.1兴宁区3.517.95%0.510.42%1:0.1良庆区0.52.56%0.510.42%1:1南宁市19.5100.00%4.8100.00%1:0.2◎2005年3季度，南宁市商品房商业供应量为19.5万㎡，去化量为4.8万㎡，供求比为1：0.2。◎各区均有供应量和去化量，西乡塘区的供应量最高，达到39.49%。去化量方面，江南区占据着第一的位置。◎全市商业的供应量较上季度增长较多，去化量变化较小，商业供过于求的情况进一步加深。d）各区域办公供求状况分析2005年3季度度各区域办公公批准预售及及合同登记备备案情况一览览各板块批准预售面积（万万㎡）比重合同登记备案面积积（万㎡）比重供求比青秀区0.626.09%0.323.08%1:0.5琅东板块1.773.91%0.538.46%1:0.3仙葫板块00.00%0.215.38%/江南区00.00%00.00%/西乡塘区00.00%00.00%/兴宁区00.00%0.323.08%/良庆区00.00%00.00%/南宁市2.3100.00%1.3100.00%1:0.6◎2005年3季度南宁市办公只有青秀区和琅东板块有供应量，去化量为1.3万㎡。◎全市办公成交情况不够理想，每个区域成交量都较少，可比较性不大。1-3、价格分析a）成交价格分析2005年3季度度南宁市住宅宅均价状况表表1月2月3月4月5月6月7月8月9月282127422964286327812700222325482674◎2005年3季度，南宁市商品房住宅均价2486元/㎡，较05年2季度均价2780元/㎡相比，下降10.6%。3季度价格走势呈上升趋势，8月较7月上升14.6%，9月较8月上升4.9%，7月时均价低于3季度均价，同时，7月份均价也是1-9月份价格最低的月份。b）成交总价分析（根据南宁市房产产品形态与总价的区分，我们将总价划分四个档：15万以下为低端产品、15-30万为中低端产品、30-45万为中高端产品、45万以上为高端产品。）2005年3季度度南宁市成交交总价分析表表15万以下15-30万30-45万45万以上合计青秀区2804054391301254琅东板块706729407302412仙葫板块8565616691998江南区549578150611338西乡塘区5626943111021669兴宁区1911855520451良庆区5566133751211南宁市22933803209811399333总面积（㎡）129718.999385171.331303253.885229888.4411048032..56◎从成交量上看，15-30万价格段为成交峰值，占全南宁市总成交量的41%，15万以下产品成交量位居第二，占全南宁市总成交量的25%。◎从成交面积上来看，15-30万所占份额最大，占37%，其次是30-45万，占29%。◎无论是从成交量上来看，还是从成交面积上来看，与二季度相比，各总价段的序位没有发生变化，供求维持着一个相对稳定的状态。◎3季度南宁市15万以下的产品成交主要集中在西乡塘区，成交量最大的项目是迷你新景小区，其次是良庆区和江南区。◎3季度15-30万的产品成交较为分散，除青秀区和兴宁区外，其他各区域所占比重相差无几。◎30-45万的产品成交主要集中在琅东板块，占全市44%，成交量最大的项目是城市花园和建兴苑。其次是青秀区，占全市21%。西乡塘区排在第三位。45万以上的产品成交主要集中在琅东板块，占全市的65%，成交主要集中在城市花园和万昌·南湖景园，其他城区此档产品销售仍较少。小结：2005年前3季度，除2季度受国八条影响，供应及去化量收缩比较严重外，1、3季度供求关系正常，总量增加趋势明显。住宅物业在市场上受到追捧，商业、办公物业现状堪忧。琅东板块称雄楼市，价格、开发规模、项目品质等成为南宁楼市的风向标。三、有利投资经济形势成因分析1、中国东盟自由贸易区的形成南宁以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向东南亚的全面发展战略，其发展潜力是惊人的。南宁—凭祥的高速公路已基本建成。对房地产发展的重大意义在于其未来所面对的将是一个区域性的国际市场。2、西南大通道的形成从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的两条高速公路的全通也将为时不远，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。南宁对中国西部和南部地区的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心的重组与分配.自然，市场对房地产的需求将会增加。3、国内会展中心城市的定位成功随着南宁国际会展中心的落成以及“两节一会”的举措,定位于国内会展中心城市的南宁,会展业的发展对其总体经济的发展将起到极大的推动作用.南宁对全国市场的辐射能力也将得到提高。4、城市化进程的顺利作为省会城市,作为城市化程度较低的广西的首府，随着城市化进程的逐步加快，南宁的人口数将从目前的150万人，2020年增加到300万人的中期规划要求。广西的城市化程度将从目前的20%提高到20年后的50%。显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。对比国内其他一些城市高达50%的外地居民购房的现象，南宁目前约40%的比率正反映出城市化进程对房地产发展的巨大潜力。5、南宁“中国绿城”计划的实施成功将推动南宁城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中心的地位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。小结：南宁市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国—东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，南宁市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻，如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达28亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的180亩荣宝华商城等。加剧了房地产激烈的竞争，使南宁市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，****半岛区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，****半岛住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。该项目位于南宁市****半岛，现在先对****半岛房地产市场作简要的概述。一、投资地块的地地理环境土地是不可再生资资源，一个项项目的土地价价值是有多种种因素综合作作用的结果。土土地所处的地地理位置，周周边的自然环环境，人文环环境，市政配配套及临近楼楼盘的品质等等，决定了此此地块大部分分的市场价值值，因此，我我们首先从地地块环境入手手调查分析。1.土地性质及地理位位置综述地块面积：净用地地面积1066000平方米，近似似不规则的三三角形，较平平整。该地块位于*****新区，远为农农田，整个地地块较平整，无无丘陵、小山山包，且地块块的延伸四周周也大致是一一望平原2.地块自然景观及环环境质量2.1自然环境以下为地块四个方方向的环境情情况：1.南向：规划水系，多多宗尚未开发发的住宅用地地。2.北向：邕江水系，柳柳沙半岛。3.东向：南宁大桥及及规划道路。4.西向：规划中的市市政公园。 地块周边地势平坦坦，自然环境境优美，邕江江蜿蜒而过，无无工业污染。尚尚未进行大规规模地产开发发，堤园路南南岸绿化美化化工程及市政政规划的绿地地、休闲广场场、公园等，整整个片区的景景观环境将得得到进一步提提升。二、****区域域分析1.基础设施状况分析析1．1交通状况目前****新区区道路建设中中，南宁大桥桥也尚未通车车，从市中心心过*****新区必须绕绕行江南区才才能到达，路路程较远。正正在根据目前前规划路网图图显示，*****新区主主路网由环半半岛提园路及及三横三纵组组成，预计在在南宁大桥通通车后，主要要道路建设将将同期全部竣竣工，这将大大大缩短*****新区与与市中心的距距离，车程约约在20分钟左右，距距离城市副中中心金湖广场场的距离也将将缩短到车程程10分钟左右。但但由于新区建建设过程将有有3年左右时间间才能达到基基本居住需求求，预计公交交配套至少在在2008年前后才能能基本完善。1．2人文环境及生活配配套设施目前****新区区的人文环境境及生活配套套设施尚属空空白。三、项目周边主要要物业分析1．项目地区总体规规划及土地出出让情况（附图）2．项目地区开发现现状及态势****新区目前前尚无开发项项目，根据自自然条件及区区域环境，柳柳沙半岛是目目前南宁市市市场上具有一一定可比性的的区域。柳沙沙半岛与*****新区一一桥之隔，由由于历史原因因多年来未进进行房地产开开发。去年以以来开始进行行开发，柳沙沙半岛首个项项目半岛香隔隔里拉以全高高层建筑中大大户型入市，销销售情况良好好，每平米销销售均价2800元左右，实实现了柳沙半半岛房地产开开发的开门红红，在此区域域的后续项目目也加快进度度，整个柳沙沙半岛成为南南宁又一方高高档居住区的的开发热点。****新区与柳沙半岛自然条件相似，规划条件更佳，估计在2、3年之内道路交通，配套逐渐完善之后，新区房地产项目将以较高的姿态进入南宁楼市，但以目前条件来支撑房地产开发，实际价值难以体现，初期价格将比较低。四、****区域域消费者调查查分析 在后期市场推广中中，将对目标标消费群体作作具体的分析析了解。目前前只能依据从从事房产多年年经验加以粗粗浅的判断。项目依托于地理位位置优势及周周边优异的景景观条件，结结合整个项目目的时尚、高高档定位，我我们主要对住住宅部分的目目标客户进行行分类分析，营营造出清晰的的市场形象。自用型客户由使用用途可分为为纯居住型和和自住投资结结合型。纯居住型：可分为原住型（南南宁市的客户户）、外来型型客户（区内内外欲移居南南宁的客户）。A、原住型1）客户特征年龄在30—455岁之间的事事业成功人士士，是同龄人人中的佼佼者者；个性独立、思想前前卫、乐于接接受新事物；；社会地位与文化层层面较高，闲闲暇时间多；；追求高品质的居住住环境与生活活环境；目前居住区域以新新城区居多。B、外来客户1）客户特征区内各地成功人士士，消费层次次较高，有一一定经济实力力,认可本项目目的生活理念念；家庭居住人口多且且居住人数经经常变动的外外地人；意欲移居南宁，向向往城市繁华华；2）影响客户购买的因因素对居住环境及户型型要求较高；；楼盘的社会影响力力，是否代表表时尚、现代代，能否体现现其社会地位位；对南宁市房地产市市场有一定了了解，主要通通过电视、报报纸广告及亲亲戚朋友处了了解。自用投资结合型客客户本项目因户型面积积较大，总价价相对较高，且且属于新区域域住宅项目，预预计长期投资资型客户较少少，短期投资资客户（又称称炒作型客户户）相对多。1）客户特征以南宁市的客户为为主，身份复复杂，多为专专业炒家；资金较为雄厚，投投资慎重理性性，等候机会会出手投资，属属例行性购买买客户；爱读书看报，密切切关注南宁市市的城市发展展热点，熟悉悉南宁市的房房地产发展状状况；对南宁市的房地产产市场认知程程度深刻，有有一定的专业业知识，善于于发现有潜质质的物业，由由于近期推出出的新概念住住宅成交及升升值较为明显显，看好本项项目的升值空空间；以短线投资为主，力力求快进快出出，转手即赚赚钱，具一定定的冒险性；；第四章项目开发经经营优势点与与机会点分析析一、房地产投资项项目开发经营营机会形成模模式经营机会的实质是是寻求、识别别、把握企业业可进取的市市场空间。经营机会是外部市市场、环境条条件中的有利利条件的综合合态势与企业业本身优势的的结合。经营机会转化为项项目个性以后后，即成为在在激烈的市场场竞争中项目目的优势点、竞竞争点、卖点点。二、项目开发经营营优势点 本报告一、二、三三部分对该项项目作开发经经营环境分析析时，已作了了许多讨论。现现对该项目真真正的、突出出于项目住宅宅市场的优势势点集中如下下。1．项目开发经营期期几年内相关关的经济大“势”。①国家宏观经济逐步步稳定，近年年内我国房地地产业还将进进入一个上升升繁荣期，本本项目的开发发经营期将正正处于此阶段段。②房地产市场日趋规规范，住宅业业房改、金融融、投资、财财政、市场管管理等政策逐逐步到位，住住宅业将面临临有利的政策策法规环境。③置业意识——古往往今来中国文文化观念的组组成部分，已已经重新泛起起，并将成为为全社会占主主导地位的消消费观念。全全社会小康后后的家庭消费费将首先集中中在住房条件件的改善方面面。2．项目的区位优势势与地段优势势及其发展空空间与规模①项目的自然环境，在在南宁市得天天独厚：面朝朝邕江，后有有规划的一条条水系，项目目西面有一规规划的小公园园，是较难得得的居住用地地。可作为企企事业单位人人员，私营、民民营企业家理理想的生活基基地；②本项目离市中心繁繁华去距离适适中，2007年南宁大桥桥建成通车后后，项目进出出交通将更为为便捷；③项目占地规模适中中，可开发建建设中高档次次的住宅小区区，是置业的的理想地方。3．项目所需投资规规模中等，风风险低，利润润合理本项目占地1899亩，其中有30亩为电力局局预留办公用用地，实际住住宅开发面积积为159亩；电力局局定向开发的的职工住宅约约占地99亩。本项目目土地购置费费用约为8505万元（45万/亩），其中中电力局拟出出资7500万，剩余1005万由开发商商承担；开发发商另需承担担项目的立项项、报建、建建设等费用。本本项目定向开开发的部分约约占总开发量量的63%，有效地降降低了项目的的风险。由于于土地费用基基本由电力局局承担，项目目的建设也可可分批分期开开发，降低了了开发商所需需项目启动资资金投入，更更降低了项目目的风险。同同时，更可以以以较低的资资金投入获得得较丰厚的回回报。上述这些优势点的的正确运用，有有利于开发项项目的打造良良好的基础。三、项目开发经营营机会点1、整个南宁经济快快速增长，居居民纯收入不不断增加，近近年来房地产产市场一直十十分火爆，有有利于新项目目的上马；2、南宁大桥的建成成，将使项目目距离市中心心的路程缩短短一半，进出出交通更为便便捷，物业的的增值可能性性是显而易见见的。未来几几年里，周边边配套设施将将逐步完成，那那么后项目销销售将适逢其其时。3、项目区域位置远远离市中心，自自然环境得天天独厚，加之之其成本较市市中心同类物物业便宜，而而且未来几年年，如一些党党政机关将搬搬至潘龙区，项项目区域内将将又有大规模模的开发建设设，整个区域域内的基础设设施，市政设设施不断完善善和健全，这这就更有利于于项目未来的的前景，而且且整个项目的的潜在购买力力也是相当有有分量的，这这也正是项目目的开发机会会点。第五章项目定位面对竞争激烈的房房地产市场，公公司要建立自自己的品牌与与形象，就必必须长、短目目标兼顾，为为实施品牌战战略，在本项项目定位时，须须将区域，交交通环境、配配套设施，人人文文化等各各种因素综合合考虑。一、目标市场定位位1.高校、科研研院所高级职职称人士2.民营或私营营企业家或个个体老板3.行政企业事事业单位的主主管级领导4.附近居民区区部分富裕居居民购房和二二次换房的需需要年龄判断在30－－45岁购买目的比例依次次判断为：纯纯自住、自住住兼投资型、其其它。二、产品定位根据对项项目周边环境境及物业市场场的调查分析析，将项目定定位为中高等等档次，这是是基于激烈竞竞争的市场状状况以及项目目所处的环境境和位为的前前提而作出的的明智决策，主主要原因是:1．相对而言，项目目区位位置远远离市中心，成成本较低。2．项目自然环境得得天独厚；3．从项目区位内同同类物业分析析得出结论。4．随着南宁大桥的的建成和市政政府的搬迁，各各项基础设施施和市政设施施都会很快跟跟上。（产品定位的具体体建议见第七七章项目规划划、建筑设计计建议。）第六章项目规划、建建筑设计建议议一、项目总体规划划建议①由于项目开发周期期不是很长，但但在规划设计计中既要立足足现实，又要要着眼未来，充充分体现可持持续发展的策策略，建议在在总体规划设设计中，因此此在规划设计计中一定要充充分根据开发发时的市场情情况进行设计计。②总体规划中应尽可可能兼顾到本本地块的周边边环境，尤其其要注意项目目建成后的周周边景观以及及社区人员的的视觉效果。突突出环境设计计的宗旨，以以“绿地中的公公建”和“公建中的绿绿地”（政府部门门规定的绿化化广场部分）两两个手法营造造两个中心，形形成集中景观观，有效利用用土地，发挥挥投资潜能，突突出21世纪居住社社区的整体特特色。③总体上来说，此项项目的规划方方案中建筑单单体设计应采采用灵活的户户型和变化的的立体效果。④小区的目标顾客属属中高收入的的阶层，在规规划上，停车车泊位，按文文件规定住宅宅不少于0.5车位/户，商业办办公按0.6车位/户，业主中中因为项目位位置的原因将将部分拥有私私家车，因此此，建议在小小区的交通方方面，充分做做到人车分流流并且规划好好停车位。⑤在设计规划上，建建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭”的尺度序列列，综合考虑虑内外交通，公公共设施，行行政管理，环环境保护，技技术经济要求求，合理布局局，站在城市市的高度看社社区建设，为为居民创造与与城市完美和和谐的居住环环境。二、住宅建筑设计计建议1、住宅的设计要适适度超前。这这里的超前不不仅仅是面积积问题，更重重要的是功能能、质量方面面的适度超前前，这就要求求设计人员必必须考虑到今今后至少10年内人们生生活方式与需需求的变化。如如果我们今天天设计开发的的住宅能想到到明天的话，那那么我们的住住宅将肯定会会备受青睐，也也肯定会成为为销售中的一一个强力卖点点。2、住宅设计应充分分体现“以人为本”的原则，想想住户之所想想，每一细节节的处理都应应体现出对人人的关怀和尊尊重,实现动静分分开，洁污分分开。特别是是对儿童居室室，要更多地地予以周到细细致考虑。正正如人们所说说：“以人为本，就就是以孩子为为本”。每一户型型内部布置都都应按内外分分区、动静分分区、生理分分室、功能分分室等要求设设计3、住宅外观设计采采用目前流行行的欧式风格格，色彩以简简洁明快为主主，并在阳台台、天沟、局局部墙等细部部以其他色彩彩点缀，做到到统一中有变变化。4、在建筑材料方面面，大量采用用新材料、新新产品，据统统计数据表明明，在已建成成或正在建成成具有“后小康时代”特征的住房房中，新材料料、新产品、新新技术的采用用率，外墙材材料为60%，屋面保温温防水材料为为90%，管线集中中综合布置为为40%。5、户型设计多样化化，包括平面面布局的多样样化，建筑面面积规模大小小多变、房型型设计的多样样化（平面、复复式），物业业档次的多样样化（多层小小洋楼、小高高层、）等。三、小区配套设施施建议1、会所是未来社区区档次的标志志之一，建议议建设一个中中型豪华会所所，内设儿童童游乐场、健健身房，图书书馆、影视厅厅、娱乐室等等休闲活动设设施。2、当今时代已进入入数字化信息息时代，住宅宅小区的智能能化成为发展展的必然趋势势。为与时代代合拍，拟建建小区应引领领智能化生活活新潮流，建建议引进有线线电视、电信信、计算机三三网合一线路路并全部采用用地下电缆，整整个小区实行行24小时实时监监控，提供自自动抄表，多多媒体服务、网网络教育、卫卫星电视等多多方位的网络络服务。3、每户设独立的水水、电、煤气气表，小区内内采用变频供供水系统及自自来水净水系系统，保证用用户生活用水水质量。4、小区内应设有小小型超市、商商场、幼儿园园等公共建设设配套设施，为为用户的日常常生活提供方方便，充分体体现出社区生生活的现代化化。四、环境艺术设计计建议随着人们们生活水平的的提高，“买环境”的观念已为为大多数居民民所接受，景景观优势也成成为众多小区区的一个卖点点。在当前以以及未来相当当长的一段时时间内，人们们买房除了考考察室内布局局、质量及小小区的整体规规划等因素外外，也越来越越重视其环境境，这实际上上也反映了人人们追求人与与自然的和谐谐统一，远离离喧闹、闹腾腾、嘈杂的都都市的一种心心态。基于上述述原因和项目目自身的环境境优势，开发发公司在进行行本地块的整整体规划设计计时，不仅兼兼顾到地块的的周边环境，更更要注意小区区内的环境艺艺术设计，建建议公司聘请请专业的环境境艺术设计人人员进行设计计，以期达到到较好的环境境效果。上述优化化建议仅仅是是一个思路，设设计人员在把把握总体原则则的前提下，可可以有更多的的突破。第七章项目开发经经营策略及投投资估算根据本报告前六章章的论述与分分析，本章着着重讨论项目目的开发经营营策略，并对对项目的投资资进行估算，对对工程实施进进度作出安排排，并制订相相应的项目筹筹资计划和投投资计划。一、项目开发经营营策略 依据本项目及开发发公司的实际际情况，本项项目宜采取“合作开发，整整体规划、分分期实施、力力创精品”的灵活多变变的开发经营营策略。1、合作开发本项目由*****房地产开发发有限公司与与电力局（以以下属三产单单位名义）合合作开发，双双方的合作一一方面可使项项目拥有较高高自有资金，利利于项目的实实施；另一方方面，可利用用电力局的客客户资源（定定向开发职工工住房），降降低了项目的的开发风险。2、整体规划这是大面积、大规规模房地产开开发的一个显显著特点，本本地块占地面面积虽不大，为159亩，但因为采用了多种建筑形式，因此必须对地块进行整体规划，分期实施。3、分期实施该项目开发总建筑筑面积达2112000MM2，预计总投投资约3.66亿元人民币币左右，如此此大规模的投投资，一次性性开发资金筹筹取难度较大大。同时，房房地产市场的的变幻莫测决决定着其风险险也较大，分分期实施有利利于根据市场场需求变化及及时调整物业业功能，重新新定位，规避避风险。根据对项目地块的的现状分析，建建议项目以地地块以南部分分为突破口。其其依据有：①地块南面环境、交交通条件相对对较好，宣传传也更为方便便；②从规划方面考虑，该该区域具有相相对独立性，可可作为一个独独立的项目看看待；③从景观效果考虑，北北向风景较好好，而房地产产项目一般都都是将较好区区位项目放在在最后阶段实实施。4、力创精品项目所在地块的素素质较好，具具有很强的可可塑性，通过过项目的品牌牌地塑造，可可有效地带动动项目销售。同同时借助于该该项目的品牌牌，可迅速提提升开发公司司在南宁市房房地产业界的的知名度。5、先环境、后房屋屋，全面发动动宣传攻势建议项目首期预售售之前，先做做好环境和配配套等形象工工程，这既是是公司实力的的展示，又可可借助于这些些形象工程增增强购房者对对本项目的信信心。二、项目投资估算算项目总投资由建设设投资和建设设期利息两部部分组成。经经估算，本项项目总投资为为38042万元人民币币，其中建设设投资为28992万元。详见表-1：《项项目总投资估估算表》，更更详细的投资资计划可能随随设计及实施施的改变而调调整。表一、项目总投资估算表表序号费用名称费用明细/标准收费金额备注一土地成本1土地成本45万元/亩715500000元159亩（扣除330亩办公预留留地）二前期工程费用1总体规划费建面×2元/㎡424000元按建筑面积2122000M222土地平整用地面积×12元元/㎡2544000元元3设计费建面×8元/㎡1696000元元4勘察费用地面积×1.55元/㎡318000元5临时水电费建面×4元/㎡848000元6合计27.5元/MM25830000元元三报建费用1城建配套费建安费×3%5985000元元2教育附加费建安费×1%1995000元元3质量监督费建安费×2.5%%4987500元元4招标管理费建安费×1%1995000元元5防洪费建面×2元/㎡424000元6人防费建面×10元/㎡2120000元元7测量费200元/栋6400元按32栋计算8白蚁防治费建面×2元/㎡424000元9墙改押金建面×4.6元/㎡975200元10规划服务费建面×2元/㎡424000元11垃圾处置费建面×1.5元/㎡318000元12散装水泥保证金6000元—100,000..元1000013合计92.76元/㎡㎡196641000元四建安工程费1土建多层及连排别墅700元/㎡504000000元2土建小高层1000元/㎡1200000000元3土建配套商业1000元/㎡150000000元4土建公共生活设施700元/㎡3500000元元5水电工程建面×50元/㎡106000000元6合计941.04元//㎡1995000000元五基础设施1供水建面×10元/㎡2120000元元2供电建面×15元/㎡3180000元元3道路建面×30%×60元元/㎡3816000元元4污、雨水工程建面×10元/㎡2120000元元5电视建面×5元/㎡1060000元元6电话建面×4元/㎡848000元7消防建面×1.5元/㎡318000元8合计63.5元/㎡134620000元六配套设施1绿化建面×12元/㎡2544000元元2景观小品建面×5元/㎡1060000元元3庭园灯建面×3.5元/㎡742000元4大门及入口广场200000元5围墙120元/㎡360000元按3000米计算6红外线保安系统700000元7门铃对讲400/户640000元按1600户8合计29.5元/㎡6246000七管理费用1管理费一至六×5%158126055元2监理费建安费×1.2%%2394000元元3销售费用总销金额×3.55%175140000元八财务费用1财务费用约189600000元九不可预见费用1一至六×3%9487563元元十总成本1一＋…＋九3804202668元十一销售收入1定向开发部分商品品房均价2200元/㎡2904000000元132000㎡2外销商品房部分均价2500元/㎡1500000000元60000㎡3商业配套均价4000元/㎡600000000元15000㎡4车位约个元55004000000元2360.38元元/㎡十二税费1营业税及附加费总销售额×5.7725%286479000元2房产登记费总销售额×1.5‰750600元3产权监证费公寓销售额×1..5%6606000元元4印花税公寓销售额×5‰‰2202000元元5合计382065000元十三房屋维修基金1建安费×3%5985000元元十四项目利润项目利润=销售售收入－总成成本－税费－－房屋维修基基金=50004000000-38804202268-382066500-59850000=757888232元元建设投资建设投资包括土地地取得费用、建建安工程费用用、小区配套套费用、道路路、绿用究规费税管目建设投资资估算依据：：整个项目从20006年1月开始，2009年12月底全面完完成。各种税费按南宁市市目前的取费费标准计取。整个项目按中、高高水平计算。三、项目实施进度度安排 整个项目建设应面面向市场，进进行分期开发发，并随时根根据市场变化化，不断地调调整项目实施施的进度。由于项目投资费用用和建筑总面面积较大，根根据项目实际际情况，建议议将整个项目目分成三期，依依次由北到南南逐次开发（配配套及公建中中心放在第三三期），先开开发建设定向向开发部分的的住宅小区，后后开发建设外外销商品房住住宅小区，整整个项目从2006年1月开始，至2008年12月结束，历历时34年。项目定定向开发部分分安排在一、二二期工程完成成，外销部分分安排在三期期工程完成，项项目实施进度度计划详见表表—2。表—2项目实施进度计划划表（年、季季度）实施步骤200620072008123412341234工程前期首期工程二期工程三期工程四、项目投资与筹筹资计划1、项目投资估算项目总投资约为338042万元。其中中：（1）土地费用71555万（扣除30亩办公预留留地）.（2）前期工程费：5583万元（4）建安工程费用：：199500万元2、项目投资估算依依据及说明（1）设备费用按询价价或类似工程程设备投资估估算。（2）建筑工程费参照照《广西省建建筑工程单位位估价表》及及当地类似工工程概算指标标估算。（3）安装工程费依据据《全国统一一安装工程概概算定额广西西省单位估价价表》及类似似工程造价调调整。（4）其他费用及建筑筑安装费用定定额按照《广广西省建筑安安装费用定额额》及建设部部有关规定执执行。（5）不同年份的价格格资料均调整整至2005年价格水平平。（6）项目建设单位提提供的相关数数据。（7）行业类似工程经经验数据。3、项目资金筹措项目计划总投资：：约380422万元前期由****房房地产开发有有限公司出资资2000万，电力局局出资2200万启动项目目，电力局占占股55%，****占股45%。项目资金金不足部分由由银行融资贷贷款解决。项目土地购置款约约8505万元（含30亩办公用地地款），30亩办公预留留地的土地购购置款约1350万由电力局局承担，不计计入项目成本本。项目实际际土地款为7155万元。扣除项目实际土地地款7155万元及项目目规划设计等等前期费用583万，项目建建设投资约28408万元，其中中：项目一期期工程约522000平方米，投资资约6968万元，二期约约80000平方米，投资资约10720万元，三期期约800000平方米，投资资约10720万元。项目建设期历时33年，从2006年1月至2008年12底全面完成成，项目建设设期较长，由由于本项目一一、二期均为为定向开发，实实际运作中，上上一期项目的的销售收入中中相当一部分分可用于下一一期的建设资资金。在实际际运作时，可可根据本项目目实际情况作作如下安排：：1、项目目立项报批手手续办妥后，可可以项目抵押押获得银行贷贷款支持。2、工程程发包前，事事先约定由施施工单位垫付付部分工程款款。3、随着工程的动工工，项目环境境及内部设施施达到一定程程度并有一定定的氛围后，尽尽快办理《房房屋预售许可可证》，并开开盘预售。具体见表—3：《项目投资计划表表》第八章项目目开发经营状状况分析本章对本项目销售售分期计划作作出安排，估估算项目开发发经营收入、成成本、利润、投投资利润，并并计算项目资资金现金流量量、财务净现现值、财务内内部收益率。本项目中包括公寓寓式住宅、小小高层住宅以以及幼儿园、配配套商业、车车库等公建项项目。其中，前前者采用销售售形式，商业业配套项目可可采用销售或或出租，或自自行经营等多多种形式，为为测算方便，本本报告在项目目经营估算时时，所有商业业配套项目以以销售方法考考虑。公建项目中，部分分为非经营性性物业，如物物业管理办公公室、变电站站，部分为收收益较少的物物业，且要投投入一定的经经营费用，如如幼儿园等。故故公建项目的的经营收入仅仅考虑商业配配套的销售收收入目，其他他项目在本报报告中均未考考虑。一、项目的价格定定位根据对项目周边同同类物业价格格及销售情况况的分析，结结合本项目的的建筑成本、竞竞争对手和市市场需求等对对方面的情况况，对项目作作如下价格定定位：定向开发部分22200元/m2外销商品房部分25500元/m2商业配套40000元/m2二、项目销售计划划根据本报告的项目目经营策略、实实施进度安排排、本物业供供需状况的调调查，以及本本物业的设计计水准，确定定本项目销售售计划。本项项目一、二期期住宅部分为为定向开发部部分，不对外外发售。三期期为对社会销销售部分，小小区的商业配配套等集中在在第三期建设设。三、项目销售收入入估算据前文确定的项目目销售价位与与上述物业销销售预期计划划，测算该项项目销售收入入情况如下表表四、项目经营成本本结算项目经营成本包括括：建造成本本、销售成本本、销售税金金和财务费用用。其中：建造成本=（当年年销售收入/项目经营总总收入）×总建筑投资资上述公式仅为近似似计算。②销售成本含广告费费、人员工资资、办公费等等，按销售收收入3.5%计取。③销售税金包括营业业税、城乡建建设维护税、教教育费附加。三三者合计为销销售收入的5.7255%。④财务费用为项目开开发经营期间间的利息支出出。项目经营成本的各各项估算见表表—6五、项目利润估算算根据本项目投资安安排、筹资方方式、建设进进度、销售情情况，项目利利润计算如表表第九章项目开开发经营风险险分析本章拟对本项目进进行盈亏平衡衡分析、敏感感性分析，以以测度其开发发经营风险，然然后对项目运运作中的主要要风险进行定定性研究并提提出相应对策策。一、项目盈亏平衡衡分析项目盈亏亏平衡分析包包括项目经营营收入保本点点和项目经营营成本点分析析。1、项目经营收入保保本点分析项目经营成本==3804220268//（1-5.7725%）=4035221897元，保本点=4035221897//5004000000==80.644%即销售收收入达预测收收入的80.644%时，项目处处于盈亏平衡衡状态。2、项目经营成本保保本点项目保本本开发经营成成本=506440万元，保本本点=500440/380042=1331.54%%即项目开发经营成成本达到预测测成本的1331.54%，项目处于于盈亏平衡状状态。实际上项目盈亏平平衡点在开发发经营各阶段段是不同的，这这是按照计算算期平均状态态计算的结果果。二、项目敏感性分分析本项目敏敏感性分析主主要针对项目目总投资和项项目营业收入入两项因素进进行。1、项目目总投资由于项目占地较大大，开发周期期较长，其间间可能会出现现各种不能预预期的变化，故故项目的总投投资额可能会会发生一些变变化，估计最最大的变动幅幅度达5%，如果的投投资额增加5%，项目的估估算利润下降降1833万元元，项目仍然然可行。2、项目目销售收入在开发经营的各个个过程中，由由于销售收入入的预测主要要是建立在对对本项目的未未来前景分析析及预测基础础之上的，虽虽然项目前景景乐观，但毕毕竟是变数，销销售环节上的的细小失误，市市场需求的细细微变化等因因素都有可能能影响项目的的销售价位，从从而对项目的的销售收入产产生不利影响响，由于在价价格定位时相相对