某地产公司营销执行报告

水韵福邸营销执行报告Shuiyunfudiyingxiaozhixingbaogao扬州邰北创意房产咨询有限公司水韵福邸项目组谨呈2009年9月16日1SWOT分析优势劣势机会威胁项目产品性价比高；项目产品特色突出（六大庭院等）；项目打造的建筑风格和生态环境；目前区域内唯一别墅项目；政府招商引资项目，重视力度大；项目规模不大；项目所在区域相比扬州西区成熟度不够；项目周遍物业和环境档次底，从市内到本项目的路况较差，会使外来客户认同感不足；由于目前路况不好，相比到市内的距离较远；区域内竞争压力不大，易宣传；项目精致为将来物业管理提供优势，容易和周遍物业形成鲜明对比；区域内乡镇企业多，即私企老板较多，购买力强；目前扬州别墅项目郊区化认可度较高，对我们项目吸引外来客户有一定机遇；扬州城市发展新路线，向东；其他别墅项目入市宣传；国家对房市调控政策；扬州市房市波动风险；总结：目标客户集中、产品特色明显、环境优势、区域唯一别墅项目易宣传、性价比高、政府支持力度2做好本项目营销的关键大力度宣传本项目产品、园林；多做营销活动，在目标客户群内留下深刻印象；加强与政府联系充分深挖本区域客户；充分利用项目精致打造出“服务高端”的封闭纯别墅社区；不要放弃对外区域客户的宣传，充分利用本项目高性价比，吸引其投资。3营销策略①归属感、认同感(从客户群圈层，到纯别墅社区打造)②享受生活的舒适、精致(他们在外是企业领导、高层，员工尊敬他们；到家他们也会享受到“尊重”)重要体现在以下二点:水韵福邸纯别墅市场高调入市：

为扬州东区营造一场纯高端人群生活圈！4寻找水韵福邸的客户切入点：说到客户，自然想到扬州人，无论他是金领、白领、蓝领、还是农民，都有一个共同的特征——低调、内敛。扬州人为什么低调内敛？朱自清先生给了答案，在其《说扬州》中，描写了扬州人的特性：“扬州人有‘扬虚子’的名字；这个‘虚子’有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个‘扬盘’的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是‘扬盘’；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，‘把我当扬盘看么？’盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓‘商派’，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。”德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。不希望被人说是虚子不希望被人说是扬盘不希望被人说是商派5我们要帮助他们发现和体验，这里有真正适合的文化基因和居住环境，中式的，内敛的，享受的。。。。对扬州高端人群的定义他们的地位高，经济实力殷实，他们希望享受，也要求享受，但由于事业的繁忙，往往马马乎乎享受。但只要知道哪里东西好，无论远近，出发，享受去！[享受生活]他们有丰富的社会经验，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏养，内心有一点矛盾，他们对别墅是渴求的，内心那种炫富的心理在催动着他们。我们要告诉他们这里的品质，需要引导他们，这里不光是别墅，而是具有丰富内涵的别墅，中式的，江南的，古典的……[物质/精神]6定义水韵福邸——具有经典人文理念的享受舒适型纯中式现代别墅纯现代管家服务纯中式现代建筑纯中式江南园林景观7宁静悠远，旷古幽情，小楼清风，街巷风雅，

一份怀念，

一种传承。绿柳花树，小径幽深，亭台水榭，花窗修竹，如诗如画的美景。这里带给您的将是一种。。。。。。江南美景中式人文8这里是您尊贵身份的归属地，在这里您将得到精神上的升华。自然为本，人行为尊，追求天人合一的至极境界，我们坚信，自然的本真风貌总是无微不至的关怀着人性。当你一踏上这片土地，宁静的气息扑面而来，门前溪水蜿蜒而过，间间有着斜坡屋顶的别墅散布在小径林间，层层落落如江南古镇，这里将是您闲适优雅的名流新生活！

倡导9这里更是是您投资资眼光绝绝佳的证证明，扬扬州东部部新的发发展即将将爆发城市的未未来我我眼看东东区——来源源：搜房房网综合合整理扬州2010年年-2030年年城市总总体规划划对城市市发展方方向与空空间结构构进行了了专题研研究，根根据城市市经济社社会发展展水平、、扬州沿沿江地区区江都、、扬州、、仪征三三个城区区的发展展现状，，区域交交通格局局等因素素综合判判断，初初步确定定今后扬扬州城市市的主导导发展方方向向东东，以与与江都城城区在功功能和空空间上形形成一体体化的格格局，同同时产业业重点向向沿江地地区（包包括朴席席）发展展，西部部、北部部地区强强调现有有建成区区、城镇镇在空间间和功能能上进行行整合。。东区是扬扬州文化化之脉，，随着湾湾头古镇镇的开发发建设、、大运河河、古运运河和廖廖家沟等等一系列列生态水水系开发发利用，，广陵新新城的成成功运作作后，或或许三年年、五年年......扬州东东区将迎迎来无数数的发展展机遇。。10营销策略略①归属属感、认认同感(从客户户群圈层层，到纯纯别墅社社区打造造)②享受生活活的舒适、、精致(他们在外外是企业领领导、高层层，员工尊尊敬他们；；到家他们们也会享受受到“尊重重”)重要体现在在以下二点点:水韵福邸纯纯别墅市场场高调入市市：

为扬扬州东区营营造一场纯纯高端人群群生活圈！！11管家式物业业管理注重高品质质物业服务务，可显示示业主尊贵贵的身份，，体现其对对生活的要要求和享受受，让业主主更加感觉觉到被认同同。私家服务12推广策略营造别墅空空白片区的的标杆整体形象产品形象震撼展示13闪耀东方人人居智慧··复兴扬州州人文精髓髓上善若水府府藏千年年庭院别墅尊尊崇人家家14建立项目精精神高度，，让高端人人群关注项项目打造百百年别墅奠定本区域域项目精神神高度：让让目标客户户畅想此项项目失去的也许许永远尘封封，如果只只是一个梦梦，但千年年后，这个个梦，却再再度叩响我我们的心扉扉！当你你一踏上这这片土地，，宁静的气气息扑面而而来，门前前溪水蜿蜒蜒而过，间间间有着斜斜坡屋顶的的别墅散布布在小径林林间，层层层落落如江江南古镇。。——北洲之之最15营造别墅空空白片区的的标杆整体形象产品形象震撼展示推广策略16百年纯墅宅宅以人传传纯现代中式别别墅纯中式江南园园林真大户庭院写写意生活活十里方圆首首席纯别别墅社区17营造别墅空空白片区的的标杆整体形象产品形象震撼展示推广策略18纯中式江南园园林充分展示本本项目园林林景观绿柳花树，，小径幽深深，亭台水水榭，花窗窗修竹19纯中式建筑风风格将本项目有有显著特征征的充分打打造20大户庭院写写意生活活充分展示本本项目户型型设计特点点21销售执行我们一切的的策略与行行动都必须须以现实条条件为基础础，以共同同的目标为为导向22活动营销造势造造口碑展展品品质23百年纯墅宅宅以人传传闪耀耀东方人居居智慧复复兴扬州人人文精髓销售目标别墅非别别墅新中中式现代官官邸建筑园林江南南园林最最纯粹的古古典生态园园林庭院别墅尊尊崇人家家纯现代代中式别墅墅社区快速销售、、建立项目目市场形象象一期实现形象标标杆、实现现项目高形形象实现可持续续销售目标客户本区域企业业主高级公务员员项目形象庭院别墅尊尊崇人人家●百年年纯墅宅宅以人传分期推广语语项目销售目目标三期二期本区域企业业主高级公务员员扬州投资客客深挖本区域域客户扬州大市投投资客24项目销售目目标项目战略领导者一期二期三期领导者领导者项目策略强推广、树树形象、平平价格、快快销售树形象、提提价格、靓靓展示、强强推广强推广、搞搞活动、实实现利润最最大化项目战术1、老客户户带新客户户2、搞活动动加强社区区归属感、、认同感1、利用活活动销售2、展示项项目优势纯纯中式别墅墅产品形象象3、利用媒媒体资源进进行项目纯纯别墅形象象推广1、利用政政府资源2、利用活活动销售3、营销公公司客户资资料库项目关键树形象树口碑老带新25一期营销推推广计划蓄客期强销期持续销售期期媒体：1、锣鼓队队下乡（活活动）；2、别墅客客户群短信信轰炸；3、政府资资源的利用用；活动方式：：1、锣鼓队队下乡；2、项目推推介会；3、中秋感感恩活动造势建立市场形形象推广语：庭院别墅尊尊崇人家家纯现代中式式别墅社区区媒体：1、电话、、短信2、网络活动方式：：1、开盘活活动；2、北洲发发展论坛；；3、红酒会会；4、水果节节；5、美食节节；营造口碑，，热卖辉煌煌批次推出，，创造热销销“水韵福邸邸纯别墅社社区第一批批典藏完毕毕，二批别别墅业主登登记中”推广语：百年纯墅宅宅以人传传闪耀东方人人居智慧复复兴扬州州人文精髓髓“富人生活活乐趣体体验优越生生活”推广语：别墅非别别墅新中中式现代官官邸建筑园林江南南园林最最纯粹的古古典生态园园林别墅社区江江南园林林我的的家媒体：1、电话、、短信2、网络活动方式：：1、健康生生活体验周周；26一期项目推推售整体安安排2009910营销节点销售率09年10月第一批批房源推出出，实现5套销售加推二批房房源实现8套销售实现销售11套一期一批一期二批111212一期三批2010345627一期阶段推推广执行蓄客期（（9月7日日——开盘盘前）准备工作：：售楼处包装装完毕，工工地大牌、、大牌广告告出街折页、户型型单张、纸纸袋制作完完毕活动安排：：1、锣鼓队队巡游下乡乡（施桥、、沙头、霍霍桥、李典典、虹桥、、头桥、新新坝）连续续7天，同同时安排人人员派单（（若做户型型模型展可可安排现场场登记），，每天安排排人员骑车车游乡（车车上绑旗子子，最好有有汽车，做做车身广告告）2、项目推推介会，由由政府出面面邀请企业业主前来坐坐谈关键点：1、发布内内部认购信信息，可订订房2、政府参参与邀请3、深入造造势高调入市，，唤起客户户看楼的兴兴趣，来电电来访、感感受项目28强销期（开开盘、开盘盘后三个月月）分批推售、、创造热销销、制造高高潮——形形成抢购准备工作：：楼书、影视视宣传片、、合同、按按揭银行活动安排：：1、中秋节节活动；2、盛大开开盘活动；；3、北洲发发展论坛；；4、红酒会会；5、水果节节；关键点：持续1个月月活动创造造本地口碑碑售罄售罄售售罄、房源源告急、加加推批次29持续销售期期富人生活乐乐趣体验验优越生活活准备工作：：看楼路线、、看房车、、样板房侍侍应活动安排：：1、健康生生活体验周周；关键点：物业服务品品质尊贵生活方方式演绎、、营造社区区氛围工程品质形形象30一期活动营营销安排9月20日27日10月11月-12月健康康生活体验验周10日17日24日9月27日日项目推介介会召开内部认购信信息发布10月24日水果节节加推信息发发布10月3日日中秋感恩恩活动9月20左左右威风锣锣鼓队下乡乡活动10月17日红酒会会11月10月10日开盘仪仪式12月31一期推售:联排排别墅27套(分批批推出，每每批10套套),目标：2009.10.10开盘,当当天销售过过40%,2010年2月底底售完.积累客户：：250批批建势，快速速销售关键举措：：A、别墅标标签,全面面展示B、建立五五星级的别别墅销售服服务C、活动造造势D、持续活活动营销一期二期三期32售楼处形象墙售楼处前广广场售楼处导示标签园林展示区区主体核心体验标签看楼通道核心售卖标标签楼体条幅导示系统样板房A、别墅标标签,全面面展示一期二期三期33本案A、别墅标标签,全面面展示一期二期三期导示牌全面面覆盖交通导示牌牌覆盖扬州州到沙头的的主要交通通要口，确确保指引明明晰，导向向正确。同同时也能起起到广告牌牌的效应。。岔路口沿江高速206终点站站工地大牌34A、别墅标签签,全面展示示一期二期三期销售中心外导导示销售中心外导导示停车导示灯杆旗35A、别墅标签签,全面展示示一期二期三期关键点：1、体现项目目档次2、完善导示示系统典雅大气的前前广场36A、别墅标签签,全面展示示一期二期三期关键点：1、、庭院情调2、中式建筑筑索引情景体验的售售楼处37B、建立星级级的别墅销售售服务一期二期三期系列物料高品质模型《楼书》《折页》《户型单页》》影视宣传片纸杯、纸带、、名片等相关关物料38B、建立星级级的别墅销售售服务一期二期三期关键物料VR宣传片目的：采用情景再现现模拟技术，，让客户可以以自主操作穿穿梭于江南园园林之间，同同时可以全方方位游览湖景景与社区园林林。39B、建立星级级的别墅销售售服务一期二期三期服务人员类别工作服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售深色西装1、工牌售楼处保安人员（停车场、入口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座统一制服1、工牌售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作统一制服2、工牌售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务统一制服3、工牌样板房保洁人员负责样板房的清洁工作统一制服2、工牌样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解统一制服6、工牌严谨、细致，，全方位服务务人员40C、活动造势势一期二期三期威风锣鼓队下下乡巡游水韵福邸纯现现代中式别墅墅模型展造势传播项目入市市信息积累意向看房房客户41一期二期三期D、持续活动动营销项目推介会推广配合：短短信轰炸、锣锣鼓队下乡邀请人员：乡乡镇领导、规规划设计师、、园林设计师师、企业主、、意向客户42一期二期三期D、持续活动动营销中秋感恩活动动43D、持续活动动营销一期二期三期红酒会提高知名度提高项目印象象侧面展示本项项目品质积累客户44D、持续活动动营销一期二期三期纸牌竞技活动动提高来访量制造口碑45D、持续活动动营销一期二期三期扬剧活动提高来访量制造口碑46二、三期推出产品:联联排别墅00套目标：售完.积累客户：500批高形象、持续续销售关键举措：A、扬州晚报报报广、电视视轰炸C、持续活动动营销B、扬州新城城市发展一期二期三期D、散播产品品供不应求信信息E、老客户带带新客户47意向成交客户户：迎宾加值附他们是服务人人员，同时对对于本项目的的产品又有着着深刻的理解解，可以将客客户需要的一一切信息提供供给他们。服务至至上48在现场场即植植入服服务生生，为为上门门客户户提供供专业业的看看楼服服务。。人员及及相关关配备备：服务人人员特特色着着装，，增加加客户户记忆忆点；；统一配配备对对讲机机设备备及安安全棍棍，给给客户户安全全感及及信心心；服务人人员礼礼貌用用语，，请星星级酒酒店管管理人人员统统一培培训，，并保保证微微笑服服务；；物业管管理展展示：：客户提提供开开门、、撑伞伞及罩罩车等等系列列服务务；售楼处处门口口设置置门童童开门门，保保安敬敬礼等等形式式以表表示对对客户户的尊尊敬；；客户看看楼过过程中中，由由保安安驾驶驶电瓶瓶车提提供看看楼及及返回回售楼楼处的的全程程服务务；会所星星级服服务：：会所供供应精精美糕糕点及及现泡泡咖啡啡，客客户下下单由由服务务人员员提供供到位位服务务；提供免免费擦擦鞋机机服务务；物管人人员要要求：：形象象好、、素质质高、、服务务意识识强意向成成交客客户：：[专业业看楼楼服务务]加值附49一期营营销总总费用用预算算类型细项金额（万元）所占比例（％）媒体推广户外广告2043%锣鼓队下乡2网络2短信5包装售楼部、工地围墙、户外、展版、导视系统2030%营销活动

57.40%销售物料销售物料印刷/模型/影视宣传片等811.90%不可预见费—57.40%合计67100%50附件件。。分批批推推售售房房源源初初步步方方案案17#16#11#6#10#9#3#5#第一一批批房房源源：：6#、、10#第二二批批房房源源：：11#、、16#第三三批批房房源源：：17#、、9#原则则：：按按占占据据项项目目内内部部资资源源优优势势多多少少分分配配。。51第一一批批房房源源：：6#、、10#（（已已取取得得预预售售许许可可证证））联排排别别墅墅10套套6#楼楼173.4㎡㎡/套套6套套10#楼楼246.75㎡㎡/套套4套套第二二批批房房源源：：11#、、16#联排排别别墅墅11套套11#楼楼173.4㎡㎡/套套6套套16#楼楼245.93㎡㎡/套套5套套第三三批批房房源源：：17#、、9#联排排别别墅墅11套套17#楼楼173.4㎡㎡/套套6套套9#楼楼245.93㎡㎡/套套6套套52神圣的工作作在每个人人的日常事事务里，理理想的前途途在于一点点一滴做起起。创造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再创造。。逆境给给人宝宝贵的的磨练练机会会。只只有经经得起起环境境考验验的人人，才才能算算是真真正的的强者者。21:2321:2321:23:4521:23:45所谓天天才，，只不不过是是把别别人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。强烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有强大大的动动力才才能在在好的的职业业中获获得成成功。。你必必须在在心中中有非非分之之想，，你必必须尽尽力抓抓住那那个机机会。。患难可可以试试验一一个人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以显显出非非常的的气节节;风平浪浪静的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驱竞竞胜。。命运运的铁铁拳击击中要要害的的时候候，只只有大大勇大大智的的人才才能够够处之之泰然然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步稳稳健健发发展展，，既既不不要要靠靠耸耸人人听听闻闻的的利利润润，，也也不不要要在在市市场场不不景景气气时时，，突突然然有有资资金金周周转转不不灵灵的的威威胁胁。。05-1月月-2321:23:45在艰艰难难时时期期，，企企业业要要想想获获得得生生存存下下去去的的机机会会，，唯唯一一的的办办法法就就是是保保持持一一种种始始终终面面向向外外界界的的姿姿态态。。若若想想长长期期生生存存，，仅仅有有的的途途径径就就是是要要使使人人人人竭竭尽尽全全力力，，千千方方百百计计让让下下一一代代产产品品进进入入用用户户家家中中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位，尊重员工工是成功的关关键。让流程程说话话，流流程是是将说说转化化为做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2321:23:45在一个个崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定会获获得成成功。。微软离离破产产永远远只有有18个月。。坚持是一种种智慧，固固执是一种种死板。1月-231月-23命运是一件件很不可思思议的东西西。虽人各各有志，但但往往在实实现理想时时，会遭遇遇到许多困困难，反而而会使自己己走向与志志趣相反的的路，而一一举成功。。一个管理理者如果果不了解解其下属属的工作作，那他他就无法法有效地地管理他他们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。21:23:4521:231月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请一一个高招的专专家医生，还还不如请一个个随叫随到且且价格便宜的的江湖郎中。。是员工工养活活了公公司。。2023/1/521:23能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚踏踏出来的的，历史史是人写写出来的的。人的的每一步步行动都都在书写写自己的的历史。。05一一月20239:23下午午1月-23差错发生生在细节节，成功功取决于于系统。。速度就是是一切，，它是竞竞争不可可或缺的的因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机取巧的的人。9:23:45下下午21:23:45质量是维护护顾客忠诚诚的最好保保证。最好的CEO是构建他们的的团队来达成成梦想，即便便是迈克尔·乔丹也需要队队友来一起打打比赛。2023/1/521:231月-23在这个世界上上，没有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念还站站立的话。一个人要发现现卓有成效的的真理，需要要千百万个人人在失败的探探索和悲惨的的错误中毁掉掉自己的生命命。1月-2321:23:45感情投资是在在所有投资中中，花费最少少，回报率最最高的投资。。壮士士临临阵阵决决死死哪哪管管些些许许伤伤痕痕，，向向千千年年老老魔魔作作战战，，为为百百代代新新风风斗斗争争。。慷慷慨慨掷掷此此身身。。2023/1/521:23:4521:231月-23谢谢各位位！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:23:4621:23:4621:231/5/20239:23:46PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2321:23:4621:23Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。21:23:4621:23:4621:23Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2321:23:4621:23:46January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20239:23:46下下午21:23:461月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:23下下午1月-2321:23January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/521:23:4621:23:4605January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:23:46下下午9:23下下午午21:23:461月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。21:23:4621:23:4621:231/5/20239:23:46PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2321:23:4621:23Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可