住房应不应该为准公共物品

住房应不应该为准公共物品Contents前言：一次房改介绍政府应不应该把住房纳为准公共物品把住房纳入了政府的准公共物品范围内的疑问12345总结建议及启示CompanyLogo一次房改介绍CompanyLogo一次房改介绍为了应对严重的住房危机，也为了经济建设为中心的改革开放的护航，以邓小平1978年9月“解决住房问题能不能路子宽一些、把个人手中的钱动员出来”和1980年4月“出售公房、分期付款、调整租金，提倡个人建房买房、鼓励公私合营”的两次谈话为房改开始的标志，中国启动了城镇住房体制改革。可以把1978-1987年看作福利住房制度的破冰时期、1988-1997年为福利住房制度与市场化住房制度的双轨制时期、1998年至今为市场化住房制度主导时期。CompanyLogo普查户数2619.41户户均建筑面积48.82平方米常住人口9777.17万户户均使用面积22.78平方米家庭规模3.74人/户户均居住面积22.78平方米总建筑面积127，886.4万平方米套均建筑面积56.24平方米总使用面积90，154.30万平方米人均使用面积9.22平方米总居住面积59，661.20万平方米人均居住面积6.10平方米成套住宅套数825.47万住房困难户754.11万成套住宅套数825.47万困难户比率28.79%困难住宅成套率36.30%1985年我国城镇住房普查情况数据2：从城镇住房供应量来看，1978年之前年均竣工面积仅有0.18亿平方米，1978年全国城镇竣工住房面积为0.38亿平方米，1982年为1.38亿平方米，1998年增加到4.77亿平方米，2008年则达到7.6亿平方米，是1978年的20倍和1982年的5.5倍。2004年以后住宅每年竣工量在500-600万套左右，相当于城镇地区每千人年新增住宅10-12套，达到发达国家住宅建设高潮时期的水平。结论：没有城镇住宅的商品化和市场化进程，这么大的供应增长量是难以想象的。【资料来源：国家统计局和住房与城乡建设部；1978-1980年城镇住宅竣工面积依据侯淅珉等(1999)的表2-3。】CompanyLogo

年份全国城镇竣工住房面积1978年之前年均竣工面积0.81亿平方米1978年0.83亿平方米1982年1.38亿平方米1998年4.77亿平方米2008年7.6亿平方米2004年以后每年竣工量在500-600万套左右

由以上数据可以看出，2008年的竣工面积是1978年的20倍和1982年的5.5倍，04年以后每年的竣工量相当于城镇地区每千人新增住宅10-12套，达到发达国家住宅建设高潮时期的水平，由此可以得出结论：没有城镇住宅的商品化和市场化进程，这么大的供应量是难以想象的。

我国近年城镇住房供应量政府应不应该把住房纳为准公共物品

CompanyLogo从理论上分为纯公共物品和准公共物品。纯公共物品，即经济学中的公共物品,它具有非竞争性、非排他性和收益外在性等多重属性。与纯公共物品相对应,私人产品具有竞争性、排他性和收益内在性等特征。而我们则把准公共物品定义为介于纯公共物品与私人物品之间的公共物品形态。考察准公共物品的属性特征,相比之下,我们发现其内涵更为丰富：公共物品的性质CompanyLogo1.中间性特征。准公共物品是介于纯公共物品和私人物品之间的中间产品,从某种意义上说兼有纯公共物品和私人物品两种属性。如果从理论上把社会总产品划分为公共物品和私人物品两大类的话,那么准公共物品则是处于两者之间的中间地带,这些中间地带的中间产品,兼有排他性与非排他性、竞争性与非竞争性等多方面的属性组合。由于投资主体和投资方式的多元化,在现实生活中社会产品多数表现为具有中间属性的准公共物品。2.收益性特征。准公共物品的收益性是指该物品除了满足公众所需要的社会效益以外,还可以在一定条件下满足投资经营者自身的盈利性要求。【设计时下面一段按键才出】准公共物品是内在收益性和外在收益性的结合,而其内在收益性的实现也可能要求给出一定的设计条件,因为这种设计可以改变项目的非排他性或非竞争性。3.不确定性特征。所谓准公共物品的不确定性特征,是指准公共物品的上述特性随时间、技术以及制度安排在不断地发生变化。准公共物品的排他性与非排他性、竞争性与非竞争性、收益的内在性与外在性可以彼此互换,或彼此替代,这取决于上述因素的给定,其中,制度的安排起着关键性的作用。准公共物品本身具有不稳定性,或成为纯公共物品,或成为私人物品,这取决于一定制度条件下项目投资主体、投资方式和经营方式的选择。从时间上看,过去由国家投资经营的纯公共物品项目,如通讯、铁路等基础设施,一经投融资体制改革,就会变成准公共物品项目甚至是私人项目,这似乎成为具有不稳定性的准公共物品的变动方向。就项目本身而言,纯公共物品性质的项目如绿化设施、生态设施等,在经过一定的设计后,可以成为具有一定收益的准公共物品项目(如对公园等生态设施收费),从而成为企业和私人可以参与的基础设施项目。CompanyLogo

可见,准公共物品是介于纯公共物品和私人物品之间的中间产品,其竞争性、排他性介于两者之间,其收益性一般是内在和外在的结合。由于准公共物品的不确定性,对于准公共物品的考察我们要结合具体的项目,兼顾时间、技术和制度等因素。另外,准公共项目的范围在不断扩大,财政供给能力不能满足需求,这不仅是西方国家面临的难题,同时也是处在转型时期的我国政府面临的难题。国家的建设和发展单靠政府有限的财力是难以支撑的,需要政府与社会各方的通力合作。CompanyLogo把住房纳入了政府的准公共物品范围内的疑问CompanyLogo把住房纳入准公共物品实行分配，如何保证它确实被作为准公共物品？参照北京数据CompanyLogo效率与公平如何保证？政府提供的政策应该具有普遍性，即政府应该向所有纳税人提供同样的物品和服务，而不应该采取一些特殊性的政策。经济适用房就是一种成本由所有纳税人负担，而收益由一部分人获得的政策。一旦政府采用的政策成本和收益不对称，就会出现寻租现象，即一部分利益群体组织成利益集团通过权力寻租的方式来获取特殊利益，让整个社会来承担福利损失。因此我们认为，这个社会一定是不平等的，住房的不平等是人类社会不平等的集中反映，不管你什么社会形态，这是改不了的。能够改变状况的就是生产能力的提高，社会逐渐发展，能买房子的人才越来越多。CompanyLogo早在1841年，香港就开始沿袭英国的房地产制度，在100多年的发展中，尤其是经过近30多年的稳步发展，香港建立的法规、案例及政府部门处事程序均已臻完善，因而产生了一个完善而灵活的房地产市场。而反观内地各种制度框架的不完善，内地的房地产发展集合了中央政府、地方政府、开发商、银行、居民以及投机资本多方的利益，交织着二元经济、城市化、工业化多种因素这样错杂的体系下，能产生稳定性吗？内地的土地储备制度是从香港借鉴而来，相同点都是只出让土地使用权，而土地所有权归政府所有。但比较内地与香港的土地批租制度可以发现，在学习香港的过程中，内地采取了单一的土地批租制，现届政府出让土地时一次性获利未来几十年的土地出让金，致使土地收益短期与长期分配不均，土地价格扭曲。在融资体制方面，香港房地产企业融资渠道非常畅通，既可从银行获得支持，也能很容易通过发行股票和债券融资。而内地房地产融资体制非常单一，目前房地产开发资金的70%左右都直接或间接来源于银行信贷。房地产企业上市融资困难，审核程序复杂。这种过度依赖银行信贷的房地产融资体制隐含着较大的金融风险。学习香港模式，到时候了吗？现今的种种住房问题，市场化的失败还是市场化的不彻底？市场经济真的失效了吗？CompanyLogo

现在大家公认房地产业是暴利行业，暴利从何而来？马路边上的煎饼摊为什么没有暴利，不是他们心地善良，而是因为竞争。房地产有暴利是因为竞争不充分。为什么房地产不能像煎饼摊呢？因为房地产要用土地和大量资金。这两样大多都不是竞争得到的，而是可能需要通过关系得到的。所以我们也知道房地产商大多都有一些不好公开的秘密，完全从市场得到土地和资金的不能说没有，但是大多数是靠拉关系来的。这个问题涉及到我国土地市场和资金市场的商品化，正是应该市场化而没有市场化的环节，涉及到整个政治体制改革因为土地和资金是掌握在政府手里的，他们的商品化绝不是简单的事。需要坚持的一个逻辑是，对于没有改好的住房市场化，我们需要进一步的改好它，而不是在半途没有见到成效就倒转回去，那样是开历史的倒车，是一种退步。这其中政府的作用不应该一味的逾越，而是与广义的市场经济配套，遵循辅助性原则。不能够