彬洲国际花园酒店工程部工作手册

操作手册（试行版）彬洲国际花园酒店工程部二○一一年五月精品文档 你我共享目 录一、工程部的职能1、工程部工作职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ....52、工程部架构图⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 73、工程部各岗位职责（1）工程经理岗位职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ....⋯⋯⋯⋯⋯..8（2）文员岗位职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ....................10（3）工程主管岗位职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯⋯11（4）弱电维修工岗位职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯12（5）强电维修工岗位职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.14（6）空调工岗位职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .15（7）给排水工岗位职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .16（9）万能工岗位职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .17三、工程部制度1、配电室管理制度 182、电梯管理制度 203、空调机房管理制度 244、水泵房管理制度 255、电话机房管理制度 276、监控中心管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 28AAAAAA精品文档 你我共享7、消防控制中心管理制度 298、对讲、报警系统设施管理制度 309、BAS系统管理制度 3110、AHU（新风机组）机房管理制度 32四、工程部操作流程1、设施设备责任区域各类表单运转 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .332、设施设备内部培训流程 343、维修工作单流程 354、配电巡检程序 375、给排水巡检程序 386、电梯日常巡检程序 397、电梯事故处理程序 408、锅炉运行检查程序 419、空调运行检查程序 4210、监控运行检查程序 4411、日常维护保养程序 4512、设备检修程序⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 4613、工程部设备故障/事故事故处理程序⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯47五、操作表单1、操作票⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ..482、机房巡检记录表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ..49AAAAAA精品文档 你我共享3、配电柜、配电箱检查维护保养记录表 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .504、楼层弱电间检查维护保养记录表 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .515、门禁系统检查维护保养记录表 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .526、停车场管理系统检查维护保养记录表 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .537、消防系统检查维护保养记录表 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ .548、巡更、报警系统检查检查维护保养记录 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.559、公用卫生洁具检查记录表 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯....5610、减压阀组检查记录表 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ ...5711、空调冷冻泵检查记录表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 5812、空调新风机检查记录表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 5913、排污泵检查记录表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 60AAAAAA精品文档 你我共享工程部工作职责工程部是酒店管理公司对酒店进行管理、运行的重要职能部门。在总经理的领导下，全面负责酒店的土木建筑、电器、空调、电梯、给排水等，机械设备的运行管理和维修保养及污水处理等工作，是酒店运行的后勤保障的基础。根据发展酒店运行的需求，负责制定酒店近期和远期，更新和维修保养计划，制订能耗预算报告。负责有关设备物资的请购计划等工作。严格执行安全操作规程，组织实施对酒店设备的定期检查、保养和维修，负责各类设备的应急抢修，并及时排除故障，保证设备处于正常的工作状态。按照国家有关环境保护，安全生产，劳动保护等政策法规，负责制定有关设备的使用管理制度，落实岗位责任制，保证设施的安全运行，并经常督促检查，及时改进工作中存在的问题。配合行政人事部、总经理办公室和政府有关管理部门，开展对员工有关技术的培训工作。提高员工的技术水平和技能，取得合格的技术岗位证书，做好技术人员的技术晋级和职称的考核，评AAAAAA精品文档 你我共享聘工作。负责督查各部门对能源的合理使用、指导正确使用设备；负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；负责工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送总经理审批；加强设备、设施及工具的管理，定期进行检查核对，做到帐、卡、物一致。按照酒店档案管理工作制度，负责有关物业的土建工程，设备设施的施工，安装图纸、资料的交接。保管以及检修记录等文本，资料的立卷，归档的保管工作。负责有计划的完成经营部门派发的维修工作单。负责管辖内紧急情况的处理工作。做好上一级交办的事项。AAAAAA精品文档 你我共享工程部人员架构图（共计： 32人）工程总监 1工程经理 1 文员监库管 1强弱电主管 1 暖通主管人变配电运行工 4 空调运行工

1 维修主管 11人维修值班人员63人弱电电梯工3 锅炉运行工 99人AAAAAA精品文档 你我共享工程部经理岗位职责1、执行总经理的各项指示，安排好工程部所有人员的工作，确保人尽其才，才尽其能，合理使用，负工程方面的对外联系。2、负责酒店内机电设备的操作运行正常，制定本部门的年度、季度工作计划， 包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外协工程计划以及安全、环保等管理工作。3、审核、批准各专业主管工程师制定的机电设备日常运行、维修保养和巡视检查制度，并督促工程部员工认真执行。4、洽谈和确定外协维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。5、制定安全工作制度及突发事件应急处理程序， 指挥属下员工解决酒店运行中的各种突发事件，妥善处理善后事宜。6、监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合酒店要求，做好员工考核工作。7、检查下属各类工作报告，定期向总经理递交每周、每月及每年工程报告。8、有计划地组织部门员工的培训， 不断提高对部门的整体业务能AAAAAA精品文档 你我共享力。9、协调好与政府有关职能部门的关系，确保大厦水、电、消防、机房及卫星接收及环保等设施的正常使用。10、建立各部门投诉意见处理制度， 确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的回复和解决。11、每天坚持深入现场，抽查各项工作的执行情况， 发现问题及时处理。12、按时完成总经理布置的其他工作。13、不断加强自身学习，提高自身的管理水平和个人修养。AAAAAA精品文档 你我共享工程部文员岗位职责1、努力完成部门主管工程师交送的各项事务，对酒店的通知、文件要做到及时上传下达。2、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。3、负责工程部每月员工出勤的查核、汇总上报。4、说话和气、热情，礼貌接待内外来访人员。5、传达主管有关工作安排，并将落实情况及时汇报。6、参加会议，并做好会议记录、整理工作。7、负责收集、整理、复印、描绘、完善工程系统的完工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。8、每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、 维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书。9、负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计。AAAAAA精品文档 你我共享工程主管工程师岗位职责、执行工程部领导的各项指示，安排好工程部相关人员的工作，确保人尽其才，合理使用。2、负责主管区域设备的操作运行正常，制定部门的年度、季度计划，包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。3、执行制定的设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度，并督促认真执行。4、参与洽谈外协维护保养合同，监督承包商的工作、进度和质量。5、制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥属下员工解决酒店发事件，妥善处理善后事宜。6、监督检查下属员工的行为、考勤、衣着、纪律，确保属下员工的行为规范符合公司要求，做好员工考核工作。7、检查下属各类工作报告，每周向工程经理作工程报告。8、有计划的组织部门员工培训，不断提高整个部门的专业水平。9、每天坚持深入现场，抽查工程各项工作的执行情况， 发现问题及时、上报处理。、按时完成工程部经理布置的其他工作。、不断加强自身学习，提高自身的管理水平和个人修养。AAAAAA精品文档 你我共享弱电维修工岗位职责1、服从工程经理/主管工程师的工作安排，认真完成工作任务。2、负责酒店自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、网络 IT系统电话通迅系统、广播卫星系统及照明系统 /设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。3、熟悉大楼内电气设备的情况， 严格执行电气设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。4、发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级领导。5、及时有效地完成各项弱电维修项目的修理工作。6、做好弱电设备的应急抢修工作，当接到故障及异常报告后，应立即奔赴 现场，在工程经理、主管及弱电工程师的安排指导下完成抢修工作。7、严格遵守酒店和工程部的各项管理制度，按时上下班，不得无故离岗。8、刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量， 努力做到一专多能，完成领导交办的其他任务。、爱护设备、合理使用工具、仪器和器材，保持所辖设备机房和值班室的安全和清洁工作。AAAAAA精品文档 你我共享、积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。AAAAAA精品文档 你我共享强电维修岗位职责、持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从主管领导的安排。2、掌握供电系统的线路情况，设备运行情况，熟练掌握设备的技术性能及操作。3、做好设备的维护保养工作。4、接到报修任务及时处理。5、值班时，如遇设备有异常情况，应及时向值班主管工程师汇报并设法解决。、及时完成部门领导交办的各项工作任务。AAAAAA精品文档 你我共享空调工岗位职责1、每日按时巡视检查，认真做好运作记录。2、掌握中央空调的基本原理，操作方法。3、每天应严守岗位，确保空调设施正常运行。4、必须按规定做好空调设施的维修保养工作。5、必须做好空调设施的日常维修工作，及时处理有关空调设施事项的问题，做到随报随修。6、及时完成上级交办的工作。AAAAAA精品文档 你我共享给排水工岗位职责1、服从工程经理/主管工程师工作安排，按时完成工作任务。2、负责冷热供水系统、排水系统、消防给水系统、排污系统、排雨水系统的维修保养和定期巡视工作。3、严格执行管道设备保养制度和操作规程，每天按巡查制度规定的时间和路线巡视检查上下水系统，阀门是否正常，发现问题及时采取措施排除故障并按运行记录表做好记录。4、掌握当班水系统上下管道，设备运行状况，发现重要问题或不能解决之事立即报告工程经理 /主管并积极参加抢修。5、及时有效地完成各项维修单工作。6、严格遵守管理处及工程部的各项管理规定，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。7、合理使用工具、仪器和材料，爱护设备和公物，保持所管机房、设备和值班室的安全、清洁工作。8、积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。AAAAAA精品文档 你我共享万能工的岗位职责1、执行酒店和部门的各项管理规定，服从管理，遵守纪律，树立良好的服务意识。2、熟悉酒店所管辖区域房屋结构，水电设施，管线走向。3、负责管辖区域内关于水、电、木、瓦、电焊方面的小修工作。4、负责所管辖区域内公共设备、设施的巡视和保养。5、严格遵守服务内容及服务标准，及时处理各部门提出的各种报修要求。6、接到维修任务后，按作业标准、按时完成维修内容，工作完毕及时清理施工现场，服务结束须请各使用部门签字认可。7、严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生，严禁违单作业。8、积极提供多项优质服务，并做到服务周到、热情、无投诉。9、爱护工具、杜绝浪费，按规定领用维修材料和工具。10、完成领导交办的其他临时性任务。AAAAAA精品文档 你我共享配电室管理制度1、配电室全部机电设备，由工程部负责管理，停电及送电均由当班持有高低压电工证人员操作，其它人员一概禁止操作，一切无关人员禁止进入配电室，非酒店管理人员须得工程经理 /主管工程师同意后方可进入。2、保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温应控制在度摄氏以下。3、建立运行记录，每小时巡查一次，做好运行记录，每月组织检查一次，每年大检修一次，遇查出问题应及时修理，不能解决的问题及时上报值班工程师、经理，每班巡查时应按配电系统保养表上执行及记录，发现异常者，应及时修理及报告。4、供电线路操作开关设明显标示，停电拉闸、检修停电，应挂牌标示。5、室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报值班工程师、经理的同意方可进行。6、配电室内设备及线路变更要经工程经理同意，重大改变应经工程经理、总经理及相关部门审批。7、节约能源消耗，降低成本是每位技术人员重要职责之一，工程AAAAAA精品文档 你我共享部每月书面上报大厦各区域能源消耗数量。8、遵守操作规程、严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及手套等。9、值班技术员要随时接受对机电设备情况的投诉，并作记录和及时排险故障，并向上级汇报，以便安排整改。10、进入配电房前要先把灭火系统转到手动位置，并在离开时复位“自动”位置。11、防止小动物进出配电房。12、加强业务技能学习、提高自身业务素质。AAAAAA精品文档 你我共享电梯管理制度1、电梯机房内任何设备均不允许非电梯维修人员操作，如确需入内要有工程经理批准。2、运行中的电梯若出现突然停机事故，值班保安人员应尽量安慰乘客，并马上通知工程部值班室，工程人员在 10分钟内解救被困人员并通知电梯维保商抢修，在抢修人员未到位前，保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困，以便作进一步跟进及向酒店领导报告。3、电梯维保商按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养，工程部人员应配合进行相关登记，并通知在保养工作中可能影响的部门，以便作出相应的安排。4、电梯维保商在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后，应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录，以便工程部跟进验收。5、未经工程经理、总经理批准，电梯上的任何设备及功能均不准变改。6、电梯维保商实行 24小时值班制，遇有紧急事故应立即通知处理，切勿企图私自进行修复及操作。AAAAAA精品文档 你我共享7、一切有关电梯的维修、保养、正常停用，测试等动作，均应在首层挂牌告示。8、遇关人、浸水等紧急事件，工程部负责人必须立即进入相关处理程序，并在 24小时之内将整件事件经过用书面报告汇报总经理。9、劝告用户不要用电梯搬运过量物件，以免电梯超载。10、乘搭电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批乘搭，以免超载而发生危险。11、勿让小孩单独进入电梯。12、设法防止乘客恶意破坏电梯内外设备。13、经常清理电梯门内外积存的垃圾，以免影响梯门开关。14、如发现电梯有异常声音或电梯有损坏时，应即时通知电梯维保商派员修理，并立即停止该梯的使用。当电梯维修员到达时，应对其详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须详细记录在大厦日志簿。15、在狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入，应即时尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须尽快根治漏水问题。16、如有水渗入电梯，应即时停止使用，并应将电梯升高至较安全的地方，并将电梯锁停在该楼层。17、如发现电梯底坑有积水，应即时报告上级处理，同时研究水的来源，及早维修。AAAAAA精品文档 你我共享18、除电梯维修员、消防人员及持有大楼内有效的“电梯安全管理”证的人员外，任何人士均不得随意进入电梯机房或使用有关之锁匙。19、每年劳动局所发出之对应的“合格使用证”的原件须张贴在电梯内指定位置。20、清洗走廊或楼梯时，勿让水流入电梯，以免电梯设备受水浸影响而失控。21、火警发生时，切勿乘搭电梯。22、电梯内之求救警钟及抽气扇，必须经常保持正常操作，以免紧急时，被困者无法求救而导致窒息。23、如电梯发生故障，有乘客被困电梯内，应采取下列步骤处理：（1）立即用对讲机通知工程部值班室，工程人员在10分钟时间内赶到现场放人，同时致电电梯维保商派员到场修理失控之电梯。（2）如电梯设有闭路电视，需利用该设备观察及留意电梯内之情况。3）利用电梯内的对讲机向被困者善言安慰，请其耐心等候电梯维修人员到场，向被困者说明：“没有任何危险”，切勿自行开启电梯门逃生，以免发生危险。4）被困者救出后须向他们询问：是否有任何不适或需要帮助；被困者姓名、联络电话及地址等，并记录下来，以作存据。5）必须记录该事件由始至终的时间及详细情况，电梯人员及其AAAAAA精品文档 你我共享它有关人员之到达或离去时间等。6）必须记录被困者救出时间，如有伤者，更应记录其离开大厦，被送往医院之时间及查询有关医院的名称。AAAAAA精品文档 你我共享空调机房管理制度1、空调机房内任何设备非空调值班人员禁止操作。 外人进入机房必须由工程经理批准，当空调设备进行维修、保养时必须做好安全维护工作。2、空调在运行中突然发生故障， 空调工必须尽快赶到现场，不能解决的问题立即上报工程经理。3、空调操作工必须每日对空调进行巡检认真记录，未经工程部经理批准，空调任何设备及功能不准改变。4、空调工按照月度和年度维修保养规定认真填写出维修保养记录。5、机房内窗明地净，设备上无积尘、渗油及锈迹，照明良好。AAAAAA精品文档 你我共享水泵房管理制度1、水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，如遇解异常及时报告工程经理。2、泵房内机电设备操作均由工程部人员负责， 其它人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房，如确需进入需工程经理批准。3、消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明显。4、生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，或由设备自带转换功能执行，但须每周检查，确保功能正常。消防泵须按“定期保养规定”定期检查，每季进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。5、水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。6、 泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。7、 技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理审阅。8、 如需停水第一时间通知总经理办公室，由总经理办公室安排AAAAAA精品文档 你我共享相关部门做好应急准备。AAAAAA精品文档 你我共享网络、电话机房管理制度1、 网络、电话机房由弱电工专人负责管理。2、室内保持良好的干燥环境，室温保持在 35C以下。如有光缆接收设备，室温保持在 25C以下。3、由弱电工负责机房的清洁工作。4、除弱电工外，任何人不得进入电话机房，如确需进入要工程经理批准。5、由弱电工负责检查机房配线架是否正常，如遇报修内线问题及时解决，外线问题及时联系运营商。6、由弱电工负责定期对配线架进行维护保养，定期做维护保养记录。7、弱电工应积极配合运营商技术人员的工作，保证酒店网络、电话工作正常。AAAAAA精品文档 你我共享监控中心管理制度1、监控中心实行安保 24小时值班负责制。2、监控中心值班人员应熟悉掌握监控系统的常规操作。 在使用中如发现问题，及时通知维修人员维修。3、室内保持良好的通风及干燥环境。4、值班人员对机房及设备每日清洁一遍。5、监控中心设备除值班人员、工程维修人员外、其它人不得操作，无关人员不得进入监控中心。6、值班人员应对所有的画面进行录相， 录相资料应保存不少于个月，值班人员如在画面上发现可疑情况，及时通知保安前去查看。7、监控设备由弱电工每周检查是否正常并做记录，如不正常及时处理维修，如解决不了，需上报工程部经理、保安部经理。8、监控设备由公司弱电工负责定期维护、保养，定期做维护保养记录。AAAAAA精品文档 你我共享消防控制中心管理制度1、控制中心实行安保全日值班负责制并填写值班记录存档。2、每天检查各类信号是否正常并作记录，如不正常应立即查清原因，报给工程部维修。3、控制中心出现报警信号，立即核查信号真伪情况，如属火灾报警，按灭火方案处理。4、维修人员要掌握大厦消防设施知识及具备三熟 (熟悉图纸，熟悉操作，熟悉维护)，要求负责大厦消防设备的维护修理。5、值班人员按要求定时上报消防设施运行状况的各种记录、 表格。AAAAAA精品文档 你我共享对讲、报警系统设施管理制度1、每日清洁对讲主机一次。2、每日巡查对讲、报警系统，发现故障及时排除。3、每半年对管道井内的对讲系统分线盒作一次清洁工作，整理电缆，保证整个系统的正常工作。4、每半年对整套对讲报警系统进行测试，发现问题及时处理，重大问题向工程经理汇报。5、每年由工程部组织进行系统检查、保养，评析设施完好情况。AAAAAA精品文档 你我共享BAS系统管理制度1、BAS系统实行专人操作，操作人员熟练掌握设备的操作方法，发现设备有异常情况及时报告工程经理。2、BA机房保持良好的通风及干燥环境， 值班人员负责机房清洁工作。3、非操作值班人员不得进入 BA控制室，如确需进入，要有工程经理批准。4、操作值班人员密切注意控制电脑，遇故障报警及时查询故障原因，通知维修工。5、BAS设备由弱电工负责保养，每年做一次维护，遇无法处理的问题立即报告值班工程师，请专业公司维修。6、通过BAS改变大厦设备运行参数、设备功能，需由工程经理书面批准。7、如果发生BAS系统断电事故，马上通知维修，并立即将自控设备改为手控。AAAAAA精品文档 你我共享AHU（新风机组）机房管理制度1、掌握AHU设备运行手册。2、机房内必须保持干净，设备无积尘，渗油及锈迹，照明良好。3、AHU在运行中突然发生故障，空调工必须在第一时间赶到现场，不能解决的问题，立即上报值班工程师。4、AHU在运行中必须每日进行巡检认真作好记录，未经工程部经理批准，AHU机房任何设备及功能不准改变。5、AHU机房任何非维修人员禁止操作，外人进入机房必须工程经理批准。6、当AHU设备进行维修，保养时必须做好安全维护工作。7、上班期间不准喝酒，如发现喝酒或有病，由值班负责人另行指派其它人员代班。8、做好机房内的清洁卫生工作。AAAAAA精品文档 你我共享工程部设施设备责任区域各类表单运转流程闭环汇总月检表 周检表 日夜巡检表1、月检表：主管工程师或领班每月一次对所有设施设备及机房检查，并且做好记录。2、周检表：工程部设施设备划分区域给个人， 每周一次对责任区域检查，并且做好记录。3、日夜巡检表：工程部当班人员每天对所有设施设备责任区域检查，并且做好记录。AAAAAA精品文档 你我共享工程部设施设备内部培训流程1、每月一次设施设备某项目培训2、项目培训师由设施设备责任人工程师、领班负责讲解和出题，并且进行考核。AAAAAA精品文档 你我共享工程维修程序AAAAAA精品文档 你我共享AAAAAA精品文档 你我共享配电巡检程序保持配电设备清洁检查变压器检查配电柜三相电容电流平衡填写巡检记录工作程序 工作步骤设备清(1)保持设备干净、机房干净、工作场地干净；洁(2)防止因异物造成接触不良或短路；变压器表面除尘，以免影响冷却效果；检查变对线圈、引线、动力联线和温度监视器进行外观检测；压器测量绝缘电阻。检查所有仪表工作状态；检查配(2)检查动力连线，避免因接触不良产生过热；电柜(3)检查安全保护装置，使其工作可靠；测量接地电阻。三相平测量三相电容电流，保证三相负载平衡，必要时调整负载。衡巡检记详细记录巡检情况，整理归档。录AAAAAA精品文档 你我共享给排水巡检程序检查供水压检查水泵工检查主要阀检查水箱卫水质化填写巡检记工作程序 工作步骤检查压力表是否损坏；检查供水压力检查压力表读数是否正常。轴承温度是否正常；检查水泵工作(2)机体有无振动及异常响声；状态 (3)联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象；润滑油是否足够，油封是否完好。阀门表面有无锈蚀；检查主要阀门(2)阀门开关位置是否正常；情况 (3)电磁阀工作状态是否正常；阀门连接、阀体有无漏水现象。定期打开排污阀，排除底部沉淀物；检查水箱卫生检查有无漂浮物、寄生物；状况如发现问题，及时通知有关部门并采取解决措施。每天进行水质化验；水质化验如发现问题，及时通知有关部门并采取解决措施。填写巡检记录填写巡检记录，整理存档。AAAAAA精品文档 你我共享电梯日常巡检程序机房巡检轿厢巡检候梯厅巡检巡检记录工作程序 工作步骤保持机房清洁；检查电梯控制系统工作是否正常；机房巡检检查曳引机工作情况；检查曳引绳和绳头组合。轿箱巡检(1)检查控制盘有无损坏,如有损坏及时更换;检查轿箱内灯光、温度。候梯厅巡检检查控制盘是否有效。巡检记录填写巡检记录、整理存档。AAAAAA精品文档 你我共享电梯事故处理程序电梯制动值班工程师组织事排除故障故分析试车事故记录事故汇报工作程序 工作步骤当电梯速度失控，或坠落时，应紧急制动，主开关复位；电梯制动(2)如电梯仍然无法停止，立即切断电源；通知工程经理、主管工程师，说明轿厢所处楼层。工程经理、主管工程师接到通知后，立即到达现场，协助保安部进行救援和人员疏散工作；组织处理重大事故通知经理；组织技术人员对电梯紧急维修。修理现场树立醒目标志；排除故障(2)查找故障原因；通知电梯厂家或厂家指定安装公司/维修公司，进行维修。故障排除后，按操作规程启动电梯；试车(2)试运行，确认电梯故障已排除；清洁现场，电梯恢复使用。事故记录(1)详细记录事故时间，故障原因和维修情况；进行事故分析，查明事故原因，制定预防措施；事故记录整理存档。事故汇报事故处理完，向总经理汇报事故情况、事故原因和处理结果。AAAAAA精品文档 你我共享锅炉运行检查程序水位表压力表燃料储备燃烧器阀门、管路水质化验填写检修记录工作程序 工作步骤水位表压力表

检查水位表有无损坏；检查炉内水位是否正常。检查压力表有无损坏；检查压力表读数是否正常。燃料供应检查上煤、出渣运行是否正常。检查燃烧器有无堵塞、损坏；燃烧器根据负荷调节燃烧工况，保证最佳燃烧状态。阀门开关位置是否正常；阀门、管路(2)阀门是否动作有效；阀门、管路有无跑、冒、滴、漏现象。6.水质化验 按时进行软化水水质化验。填写检查记填写运行检查记录，整理存档。录AAAAAA精品文档 你我共享空调运行检查程序空调主机冷却塔空调水泵新风机组风机盘管填写检修记录工作程序 工作步骤检查机组外观有无损坏，保持机组清洁；空调主机按机组操作规程，检查机组运行情况。水冷机组①检查冷却水进出口温度是否正常；②有无漏水现象；2.冷凝器 ③冷却塔工作是否正常。风冷机组①冷凝器盘管表面除尘；②检查冷凝器风扇工作状态。冷冻水出入口温度是否正常；蒸发器(2)电磁阀工作状态；有无漏水现象。水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动；压力表读数是否正常；空调水泵联轴器是否有异响、跳动及是否漏油；阀门开关位置是否正常；AAAAAA精品文档 你我共享有无漏水现象；清理泵组外表。风机运转时是否有异响和振动；是否有漏气、漏水现象，凝结水排泄情况；新风机组相对湿度调节制的位置是否正常；盘管是否有堵塞现象，分风阀是否正常位置。盘管有无堵塞现象；风机工作情况；风机盘管风机调速是否有效；冷凝水管是否堵塞。填写检修记填写检修记录，整理存档。录AAAAAA精品文档 你我共享监控运行检查系统主机检测操作系统检测备用电源检测应急广播检测输出设备检测末端设备维护保养记录工作程序工作步骤(1)外观检查，有无积尘和异物。(2)检查主机运行有无过1.主机检测热、异常噪音的现象。(3)消防主机、保安报警主机系统自检，打印运行报告，查看系统运行状态。2.操作系统检测(1)检查操作系统功能是否正常。(2)检查运行功能设置是否正常。(3)保安监控主机操作，调整摄影机动作是否正常。(1)备用电源断电看去切换功能是否正常；(2)蓄电池状态3.备用电源检测是否正常，有无漏电；(3)输出电压，输出功率是否正常；(4)蓄电池通风设备是否良好。应急广播测试输出设备检测

检查应急广播强行切换功能是否有效；应急广播线路有无问题。声光报警是否正常；报警打印输出；监控系统图片打印机；监控系统硬盘录像机。末端设备维护(1)末端设备工作状态指示是否正常；(2)清洁末端设备。保养记录详细记录保养情况，整理存档。AAAAAA精品文档 你我共享日常维护保养程序查阅保养记录制定保养计划组织实施填写保 养记录工作程序 工作步骤查阅保养记(1)掌握设备保养周期；录(2)掌握设备技术状况。2.制定保养计(1)根据保养记录制定保养计划，要求，内容详尽、合理；划(2)确定工作质量检查标准。根据人员情况，指派分管人员按计划进行设备保养工作；如在保养过程中出现技术问题，使工作量加大，组织实施主管工程师及时协调解决，根据实际情况增派人手或修改保养计划；工作完成后，主管工程师按质量检查标准检查工作完成情况。保养记录详细记录保养时时，工作情况和设备技术情况。AAAAAA精品文档 你我共享设备检修程序制定计划 通知施工影响区域租户组织实施现场督导设备检修检修记录工作程序 工作步骤制定计划

工程经理根据设备检修记录制定检修计划；检修计划报总经理办公室审批；如检修设备影响其他部门正常工作，需在检修前通知有关部门，协调解决。按照检修计划，调整设备工作台班；2.组织实施 (2)备品备件及设备技术资料准备齐全；(3)根据专业安排施工。大型设备检修或设备大修，主管工程师需在现场督导；现场督导(2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；控制劳动成本，避免浪费。检修前认真阅读设备技术资料，按照设备操作规范施工；4.设备检修 (2)严格按照各工种技术操作规范施工；施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；注意消防安全。记录检修时间、零件更换情况；5.检修记录 (2)准确描述设备技术状态；检修记录整理归档。AAAAAA精品文档 你我共享设备故障/事故处理程序工程经理统筹协调 故障影响区域主管工程师组织实施故专业领班现场督导障分抢修析故障记录工作程序 工作步骤工程经理与总经理办公室共同协商采取应急措施，控制影响范围；统筹协调(2)如发生人员伤亡，积极组织救助；分析故障/事故原因，找出预防措施；重大事故，及时呈报总经理。工程经理根据故障/事故情况,安排相应专业技术人员进行抢修；组织抢修合理分布资源，尽快完成修复任务，恢复正常营业并采取预防措施。工程师、专业领班需在现场，分析故障原因，提出解决方案；现场督导进行技术指导，纠正维修人员的技术错误；控制劳动成本，避免浪费。按照设备操作规范维修；严格按照各工种技术操作规范施工；抢修施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外；注意消防安全。记录修理时间、设备故障情况、零件更换情况；故障记录(2)准确描述设备技术状态；故障记录整理归档。AAAAAA精品文档 你我共享操作票编号：停电停电月日时分至月日时分时间月日时分至月日时分时间操作内容出票人/日期审批人/日期操作人监护人值班调度员倒闸操作顺序顺操作项目注意检发令执行地点操作人序事项查时间时间AAAAAA精品文档 你我共享（ ）机房巡检记录表日期 时间 巡检人 设备名称 设备编号 机房状况 备注AAAAAA精品文档 你我共享配电柜、配电箱检查维护保养记录表日期：配电箱（区域、位置） 状况 处理结果 备注审核： 检查人：AAAAAA精品文档 你我共享楼层弱电间检查维护保养记录表日期检查项目 状况 处理结果 备注机房是否保持上锁线架接地情况、接地电阻线架接线准确性对数记录是否准确及保密线架对数是否有明显标示室内通风状况机房及线架清洁机房照明审核： 检查人：AAAAAA精品文档 你我共享门禁系统检查维护保养记录表日期检查项目 状况 处理结果 备注发卡器一卡通管理软件多串口控制器多路通讯转换器控制电脑打印机门禁读卡器出门按钮电梯层控控制器电梯读卡器楼层控制板电梯数据采集器电插锁使用状况审核： 检查人：AAAAAA精品文档 你我共享停车场管理系统检查维护保养记录表日期检查项目 状况 处理结果 备注道闸车辆检测器入口控制出口控制授权计费器剩余车位显示屏收费显示屏收费管理电脑图像捕捉卡图像对比软件彩色摄像机室外支架、防护罩聚光灯运行状况审核： 检查人：AAAAAA精品文档 你我共享消防系统检查维护保养记录表日期检查项目 状况 处理结果 备注楼层区域报警显示器报警主机备用电源消防报警电话主机预警功能主机手动、自动切换功能各设施强切功能显示报警功能主机编程（屏蔽等功能）主机功能指示灯各按钮开关功能报警主机喇叭报警主机控制的计算机消防广播强切功能测试各区域烟感测试各区域温感测试消防水泵强切功能测试消防卷帘强切功能测试气体报警系统功能测试审核： 检查人：AAAAAA精品文档 你我共享巡更、报警系统检查维护保养记录表日期检查项目 状况 处理结果 备注信息按钮信息采集器信息变送器巡更管理电脑巡更管理软件报警主机备用电池控制键盘主机串口模块主机联网卡八防区总线模块双防区总线模块红外探测器紧急按钮报警软件报警音箱审核： 检查人：AAAAAA精品文档 你我共享公用卫生洁具检查记录表安装位置： 检查日期：2011年 月 日日期男 女 男 女 男 女 男 女 男 女 男 女 男 女 男 女 男 女项目检查瓷器是否破损裂缝给排/水管检查是否漏水混水龙头检查管路检查是否漏水排水是否通畅小便斗水量调整马桶水量调